Александр Рассудов, депутат ЗакСа Петербурга, об отмене нулевой ставки НДС для апартаментов:

Я не исключаю, что одна из основных целей законопроекта — экономически ударить по псевдожилью, потому что в случае его принятия теряются все экономические преимущества апартаментов — они продавались несколько дешевле за счёт отсутствия всей социнфраструктуры, хотя наша Градкомиссия и на гостиницы рассчитывает социальную нагрузку. Поэтому я думаю, что основная задача — таким экономическим "кнутом" заставить всех строить именно полноценное жильё. Давно и много говорят об этом, но так и не пришли к консенсусу, как отрегулировать серый статус апарт–отелей. Я ещё в шестом созыве обращал внимание на этот вопрос на примере некоторых проектов, которые заявлялись как гостиничная инфраструктура, а по факту получалось псевдожильё без какой–либо нагрузки. Некоторые застройщики этим грешат. Но в результате, как обычно, под раздачу попадают и добросовестные игроки. Продажи апартаментов и так резко упали по понятным причинам. Программы льготной ипотеки на апартаменты, естественно, не распространяются. Если будет ещё и эта новация поддержана и утверждена, тогда, видимо, на проектах апартаментов практически можно будет поставить крест.

#ГолосРынка «Сегодня перед нами стоит важная задача по развитию рынка индивидуального жилищного строительства, созданию новых подходов к стандартизации ИЖС. Мы проведем исследование, чтобы лучше понять запросы производителей и граждан, планирующих улучшить жилищные условия с помощью строительства частного дома, запустить необходимые механизмы поддержки», – заявил в начале апреля замгендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс. Только еще проведут исследования!

Все больше покупателей загородной недвижимости понимают удобство сделок трейд-ин – в этом случае девелопер может продать их квартиру без дополнительных комиссий и в сроки около двух месяцев, «замораживая» на это время стоимость приобретаемого домовладения. Городские квартиры по сравнению с 3-4-летней давностью чуть потеряли в своей ликвидности. Например, их сложнее сдавать в аренду по тем же ставкам, что и раньше, к тому же нет такого бурного роста стоимости, который можно использовать в инвестиционных целях. В совокупности с ростом привлекательности загородной жизни эти факторы дают импульс для роста количества сделок трейд-ин».

По прогнозу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», к концу 2023 года механизм трейд-ин может использоваться минимум в 15% сделок с загородной недвижимостью под Петербургом (в этом году уже 10%).

При сценарии с выкупом старой квартиры застройщиком в городе клиент столкнется с рисками. Оценка квартиры застройщиком будет ниже рыночной. Я добавлю, что основным препятствием для массового развития программы trade-in являются завышенные ожидания клиентов от продажи своей квартиры, тогда как для девелопера будет важна скорость продажи. Пока то, что застройщики и агентства чаще называют trade-in, фактически представляет собой долгосрочное бронирование на приобретаемый объект недвижимости с помощью имеющегося объекта в реализации. В ситуации с приобретением частного дома trade-in куда более выгоден для клиента.

#ОсновныеТрендыСтроительства 4. Экологичные решения

Если на Западе строительство из экологически чистых материалов распространено, то в России тренд на натуральность только набирает обороты. В первую очередь он касается выбора стройматериалов. Например, в домах, построенных из древесины хвойных пород, таких как клееного бруса, легче дышится — он выделяет в воздух полезные фитонциды, которые убивают бактерии. Сейчас часто выбирают кирпичные дома, поскольку кирпич — экологически чистый материал, который не вредит окружающей среде в процессе производства и эксплуатации.

Цель экологичного дома — сохранить энергию внутри здания. Для этого используются специальные утеплители, а на окна ставятся прочные стеклопакеты, чтобы сократить потерю тепла. В системе отопления и горячего водоснабжения задействуется энергия солнца и подземных источников. Устанавливают солнечные панели, ветрогенераторы, тепловые насосы.

А на этапе проектирования здания уделяют внимание правильному расположению дома по сторонам света — это может снизить расходы на освещение и отопление.

#Петроград1915года Павильоны Зоологического сада напротив Петропавловской крепости. Сейчас здесь находится городской зоопарк.

#Петроград1915года Вход в ресторан "Медведь", который находился на Большой Конюшенной улице. Сейчас на этом самом месте - театр эстрады имени Аркадия Райкина.

✨ Работы по подготовке строительной площадки на Октябрьской набережной, 56, где планируют возвести четырёхзвёздочный апарт-отель "Life Apart Октябрьская", ведутся на законных основаниях, а все претензии к ООО "Специализированный застройщик "Лайф Апарт Октябрьская" (входит в ГК "Максимум лайф девелопмент", МЛД) не имеют никакой правовой силы.

Напомню, что застройщик приобрёл участок вместе со строением девять лет назад и за это время досконально изучил объект. Проверки со стороны полиции и СК, которые прошли накануне, также подтвердили законность работ.

Многочисленные экспертизы показали, что здание, которое градозащитники называют «дом для служащих Невской писчебумажной фабрики «Братья Варгунины» не имеет исторической ценности и многократно перестраивалось. Более того, последние годы оно находилось в аварийном состоянии, поэтому его реновация была признана не целесообразной.

Помимо разрешений на строительство и снос, получены все необходимые согласования по проекту, а во время недавнего заседания Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга отказался брать здание под охрану, не признав его памятником.

Противодействие со стороны ряда градозащитников нашим действиям мы оцениваем как злоупотребление правом и попыткой воспрепятствовать реализации инвестиционного проекта, в связи с чем мы намерены обратиться в суд с взысканием убытков, которые наша компания понесла вследствие остановки реализации проекта.

Спасибо изданиям «Деловой Петербург», «Фонтанка», а также телеграм-каналам за беспристрастное и честное освещение ситуации.

Считаю необходимым дать развернутый комментарий относительно ситуации с нашим объектом на Октябрьской набережной.

Да, мероприятия по изучению документации о проекте проводятся сотрудниками СК. Хочу отметить, что демонтаж указанного объекта, который находится в собственности компании, проводился на законных основаниях. Само здание не являлось объектом культурного наследия федерального, регионального или местного значения. У нас есть все подтверждающие документы, а недавно и Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга своим решением подтвердил это.

Кроме того, в феврале 2023 года после проверки, которую проводил Следственный комитет РФ, было вынесено решение об отказе в возбуждении уголовного дела по факту демонтажа данного объекта.

Мы готовы сотрудничать по этому вопросу с компетентными органами и еще раз предоставим все необходимые документы, подтверждающие законность наших действий.

Также хочу еще раз отметить, что общественные организации своими обращениями в СК пытаются ввести компетентные органы в заблуждение, так как сообщают заведомо ложную информацию о статусе объекта. К тому же в отношении меня и компании со стороны так называемых «градозащитников» распространяется откровенная клевета.

#ГолосРынка Городские власти готовят поправки в постановление о Градостроительной комиссии, которое уточняет её полномочия именно в отношении гостиничных объектов (которыми формально являются апарт–отели). Проект документа уже опубликован для антикоррупционной экспертизы и в случае его принятия девелоперам будет сложнее спорить со Смольным в судах.

Инициатива эта, вкупе с ожидаемой отменой нулевого НДС, точно приведёт к удорожанию апартаментов, вплоть до 20%. То есть удорожание фактически будет исчисляться в миллионах рублей. Что будет неприемлемым ростом цены для инвесторов. Точнее будет понятно после согласования окончательных формулировок законопроекта, если таковой будет принят. Если же закон будет работать по максимуму, то апартаменты застройщикам возводить будет невыгодно. Вообще цель непонятна. Апарт–отели и так генерируют налоги, в отличие от серого рынка аренды. Налоги платят управляющая компания и собственник апартаментов. Фактически подобные законопроекты могут завершить формирование этой налоговой базы и поставить на большую паузу развитие рынка качественного размещения. Петербург, конечно, успел за последние 5 лет нарастить номерной фонд апарт–отелей, причём в процессе рынок пережил несколько волн пристального законодательного внимания. Очередная инициатива, сулящая рост цен, — это едва ли то, что нужно строительному и арендному сегменту.

#ГолосРынка Центробанк обратил внимание на программы кешбэка, предлагаемые застройщиками, и выразил недовольство.
На пресс-конференции после очередного заседания совета директоров Центробанка глава ЦБ Эльвира Набиуллина ответила на вопрос о кешбэке, который предлагают застройщики при покупке квартиры. Как уточнил журналист, задававшая вопрос, "схема та же самая: квартира стоит дороже, люди берут ипотеку, чтобы её купить".

Ответ Эльвиры Набиуллиной был не резким, но вполне чётким: "Мы готовы принимать меры регулирования, так же как и по ипотеке от застройщика. Видим риски".

Кешбэк при покупке квартир стали предлагать совсем недавно. Выглядит акция достаточно привлекательно — покупатель может вернуть 15% стоимости квартиры. По данным сервиса DataFlatru, средняя стоимость квартиры в строящихся домах по итогам декабря 2022 года составила 9,37 млн рублей. Соответственно, речь идёт о средней сумме около 1,4 млн рублей. Важно, что имеются в виду "живые" деньги, которые можно потратить не только в счёт погашения долга.

Появление кешбэка в сделках по жилью должно помочь решиться на покупку стеснённым в средствах покупателям, которые прилагают серьёзные усилия для сбора денег на первый взнос. Логично, что качество таких заёмщиков, как и их будущая платёжная дисциплина, вызывает опасения у ЦБ. Застройщики в ответ на разговоры о рисках говорят, что главную роль для таких ипотечников играет посильная сумма ежемесячного взноса по кредиту, сопоставимая с платежом за аренду квартиры.

Широкого распространения программа кешбэка, действительно заинтересовавшая покупателей, в петербургской агломерации пока не получила — здесь больше распространены программы ипотеки с минимальными ставками. Какую альтернативу предложит бизнес, предсказать сейчас сложно, но сидеть сложа руки и фиксировать падающий спрос застройщики вряд ли станут.

Положительно инициативу создать стандарты частного жилья оценивают и эксперты Общественного совета при Минстрое. Сейчас на рынке ИЖС фактически отсутствуют правила игры, объекты неликвидны, говорят они.

Нет требований к архитектурному облику новых малоэтажных поселений, не создается комфортная среда, не прописан порядок строительства объектов, обеспечивающий создание современного, комфортного и безопасного жилья. В результате мы получаем хаотичную застройку.

Такие меры необходимы рынку, подобные решения уже неоднократно обсуждались на разных законодательных этапах и уровнях власти. Должны существенно повыситься прозрачность процесса застройки и его стоимость, в результате стандартизации ИЖС может стать более доступным для граждан, отметил эксперт.

Меры также помогут оценке объектов перед продажей.

​Часть застройщиков настаивает на том, что без проведения инженерно-геологических изысканий начинать строительство дома нельзя. Другие утверждают, что это напрасная трата денег.

Действительно, проведение геологических исследований поможет определить состав и плотность почвы, вычислить несущую способность грунта и уровень залегания грунтовых вод. Но сам по себе отчёт по геологии без дальнейшего обращения к профессиональному конструктору фундамента и архитектору-проектировщику — это деньги на ветер. Ведь далеко не каждый застройщик может разобраться в геологическом заключении.

Нельзя сказать, что геология совсем не нужна и можно строить как идёт. Здесь важен здравый подход. Одно дело, когда для начала самостоятельного строительства дома из семейного бюджета с трудом выкраиваются 500 тысяч рублей, и сумма в 50 тысяч за геологию, без последующего обращения к конструктору и архитектору — фактически выброшена на ветер. И совсем другое, когда возводится дом за 5–10 млн рублей. На фоне этих затрат, деньги, потраченные на геологию, незаметны.

Инженерно-геологические изыскания рекомендуется проводить в следующих случаях:

- Если вы планируете возводить полноценный цокольный этаж;
- Участок подсыпан привозным грунтом и нет понимания, какая почва находится под этим слоем;
- Участок находится на болоте или в низине, где высока вероятность проблемного грунта (глины, текучие и пластичные супеси, текучепластичные и текучие суглинки, заторфованные глинистые грунты);
- Планируется строительство большого и тяжёлого здания, который окажет значительную нагрузку на грунтовое основание (например, вы строите дом площадью 300–500 кв. м из кирпича, по монолитной технологии с бетонными перекрытиями).

Сам факт, что в России планируют создать стандарты частного жилья, имеет огромный потенциал для стимулирования развития рынка ИЖС. Это нарастающий тренд, развитие которого зависит от компетенций, а поддержка государства способно дать ему практически неограниченные перспективы.

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) планируется создать специальную классификацию домов — стандартные, комфорт- и бизнес-классов. Предложение уже обсуждалось с Минстроем и бизнесом. По итогам совещания комитет по малоэтажному жилищному строительству Российского союза строителей (РСС) направил инициативу в ведомство. При этом для каждого из видов предписывается четко прописать параметры — комплектация дома, разные виды отделки и т.д. Также предлагается определить требования к проектно-разрешительной документации для ИЖС, внедрить институт независимого строительного надзора.

Предполагается, эти меры позволят сделать рынок ИЖС более понятным, а объекты ликвидными. И главное — обеспечат прозрачность сделки для банка и гражданина, позволят обелить рынок, снизить риски для кредитных организаций и клиентов, автоматизировать выдачу ипотеки. Станет ли проще получать ипотеку на строительство таких домов и скорректируются ли цены на них? Станет понятнее, если вникнуть в детали.

#ГолосРынка Покупателей загородного жилья сейчас всё больше волнует инфраструктура посёлка, инженерная и — тенденция последнего времени — социальная. Действительно, с пандемийных времён многие всерьёз задумались о переезде из города, но предложения, обеспеченного медицинскими, образовательными услугами, теми атрибутами городского качества жизни, к которому все привыкли в мегаполисе, за городом практически нет. Я жду многого от инструмента под названием “комплексное развитие территорий” на ИЖС. Он может предоставить доступ к финансовым инструментам, которыми пользуются покупатели и застройщики на первичном рынке многоквартирного жилья. И к инфраструктурному меню. Строительство малоэтажных ЖК в рамках проектов КРТ может резко изменить диспозицию на загородном рынке, удовлетворив наконец спрос на городское качество жизни.