#ОсновныеТрендыСтроительства 3. Трейд-ин

Это возможность отдать старую квартиру в счет оплаты своего нового дома. Переезд тем самым обойдется дешевле. Главное, чтобы квартиру оценили по рынку, поэтому нужно тщательно подойти к выбору агентства по недвижимости. Плюс программы в том, что клиент может жить в своей квартире до момента, когда дом достроится.

#Петроград1915года Автомобильный завод "Русский Рено", который находился в районе современного Большого Сампсониевского проспекта. А новый "Русский Рено", тем временем, собирается возродить из пепла "Москвичи". Правда, судя по переговорам, китайские.

#Петроград1915года А вот так выглядели в те годы представители похоронной процессии. Большой парадный катафалк с факельщиками, принадлежавший первому Владимирскому бюро похоронных процессий, которое располагалось по адресу Владимирский проспект, дом 9.

Ипотечные рекорды?! Рекордов на самом деле нет. Но пресс-релизы банков рапортуют о рекордных объемах ипотечного кредитования индивидуального строительства. Да, объемы растут, можно говорить даже на треть, но увеличение с 3 до 4% – это так себе рекорд. То есть в России большая часть жилья строится частниками, а его доля в ипотечном кредитовании – капля в море.

Можно предположить, что действительно ипотечное кредитование индивидуального домостроения будет двигаться в сторону рекордов, особенно с приходом на этот рынок крупных городских застройщиков и системы эскроу-счетов, без которых уже немыслимо многоэтажное строительство. Но, увы, ипотечная зависимость имеет и массу отрицательных последствий – и прежде всего рост цен. А в ИЖС позволяет существенно выиграть (такой вот парадокс).

​#КакВыехатьЗаГород Полукольцо от Гатчины

В 2023 году Госэкспертиза выдала положительное заключение на проект реконструкции участка Санкт-Петербургского южного полукольца – «бетонки» А-120: Кировск – Мга – Гатчина – Большая Ижора. Проект реконструкции разработан для участка от 64-го до 106-го км – от пересечения с трассой Р-23 до федеральной дороги М-10 «Россия».

По предварительным данным, дорога должна стать четырехполосной. Участок трассы включает десять путепроводов, два моста, пять развязок, семь надземных пешеходных переходов. В ФКУ Упрдор «Северо-Запад» нам подтвердили, что в 2023 году предполагается заключить контракт на один из этапов работ.

​#ГолосРынка В прошлом году весь загородный эконом-класс действительно «упал на дно», так как у людей не стало денег. Но здесь очень помогла загородная ипотека, которая стала развиваться с 2022 года, — и особенно льготные программы.

— Для тех, кто хотел вписаться в бюджет на покупку дома с отделкой и инженерией до 10 млн рублей, ипотека — это выход. — В эконом-сегменте за счет нее действительно можно закрыть полный цикл строительства. Если работать с категорией ближе к среднему классу, то здесь люди считают деньги совсем по-другому. Они понимают, что им ипотека на дом за 15 млн рублей, когда вкладываешь 3 своих миллиона и на 12 берешь кредит, выгодна за счет низкого платежа. Кроме того, не придется «выдергивать» деньги, например, из бизнеса или инвестпроектов. Еще один интересный эффект от такого подхода — обеление рынка. Не секрет, что загородный рынок «черно-серый» с кучей наличных операций, а в ипотеку не занесешь деньги в конверте, там все прозрачно. И еще один плюс — если в многоэтажном строительстве она разогнала цены до невероятного уровня, в ИЖС такого эффекта пока не наблюдается.

— Сейчас ипотека на загородные дома набирает обороты и популярна. Тем более, с момента запуска программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке — при этом право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано должным образом: банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных. Если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь же ипотека стала доступна и на строительство загородного дома своими силами — достаточно предоставить проект на согласование банку. Ставки по этой программе интереснее, чем на покупку готового жилья, поэтому покупатель активно ею пользуется. via

Девелоперы, реализующие проекты, ищут варианты, как привлечь покупателей. Например, с помощью схемы трейд–ин с продажей квартир в городе. Чаще всего продаваемое жильё не является единственным. Как правило, квартиры, участвующие в сделках трейд–ин, достались ранее по наследству или были куплены с инвестиционными целями. Покупатели после продажи квартиры в большинстве случаев вносят первоначальный взнос за ипотеку. Оставшуюся сумму они оставляют на ремонт, приобретение мебели и сантехники, обустройство земельного участка и дальнейшие платежи по кредиту. По моим оценкам, на эту схему сейчас приходится 10% всех сделок.

#ГолосРынка Внимание правительства Ленобласти к развитию туристического потенциала региона крайне важно для сегмента ИЖС, так как именно качество жизни - основной мотивирующие фактор для переезда покупателя из «человейника» в городе за город, в свой собственный дом.

Правительство Ленобласти заказало инвестиционную стратегию развития своей туристической отрасли. По самым скромным предварительным подсчётам, региону не хватает примерно 2,5 тыс. мест размещения. "Нет комплексных средств размещения для среднего класса. Предложение — либо премиум–класса, либо низшего. Мы очень надеемся, что инвесторы эту нишу заполнят", — говорит Анна Милая, заместитель директора ГКУ "Агентство экономического развития Ленинградской области".

Артём Шибаков, начальник отдела развития туристской деятельности и развития туристской инфраструктуры департамента по туризму комитета по культуре и туризму Ленинградской области, рассказал о существующих мерах поддержки инвесторов - в основном это гранты. Так, в прошлом году Ленобласть победила в конкурсном отборе Федерального агентства по туризму, благодаря чему получит более 118 млн рублей для поддержки разных проектов в сфере туризма. Ещё 58 млн будет выделено из бюджета области в качестве софинансирования. Всего поддержать планируется 25 проектов.

Первое направление — создание и развитие модульных некапитальных средств размещения — глэмпингов и кемпингов. Следующее — создание и развитие пляжей. "На данный момент у нас есть дефицит классифицированных пляжей, такой пляж всего один, на курорте “Золотая Долина”. Сумма гранта — более 14 млн рублей. Главное условие — пляж должен быть пляжем по документам, должны быть соблюдены все требования безопасности и иметься необходимая инфраструктура", — сообщил Артём Шибаков.

Следующее направление — развитие национальных туристических маршрутов, сейчас в Ленобласти их три. Заявитель может попробовать улучшить пребывание туриста на маршруте, например поставить информационный туристический центр, санитарный модуль, навигационные знаки и т. п.

Сейчас рынку загородной недвижимости не хватает систематизации объектов. Банки не понимают, что в итоге будет построено. Под стандартные квартиры кредитным организациям проще подстраивать свои ипотечные программы. За последние несколько лет для развития ипотеки на загородное жилье было сделано многое — например, теперь на ИЖС распространяются все льготные программы.

Но изменение инструментов тормозит отсутствие стандартов частных домов: банки боятся оформлять часть объектов в качестве залога. Действительно, несмотря на то что в 2022-м в три-четыре раза выросло число выданных кредитов на ИЖС по сравнению с 2020–2021 годами, пока с их помощью строят не более 10–15% частных домов.

«Сегодня ИЖС — это драйвер всей строительной отрасли. Наши основные усилия сконцентрированы на повышении качества строительства. Еще одна задача — чтобы дом был ликвидным объектом залога, это упростит и ускорит выдачу ипотеки. Ряд озвученных РСС предложений действительно способны этому поспособствовать», - сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

​#Полезное В некоторых случаях можно изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы сделать это, для начала надо изучить Правила землепользования и застройки своего населенного пункта. В них обязательно должен быть прописан тот ВРИ, который собственник участка хотел бы установить для него. Если он там есть, то нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию.

С условно разрешенным видом использования сложнее: придется обратиться в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых уже принимается решение – выдать разрешение или отказать.

Бывает и такое, что для некоторых участков в принципе не установлена категория земли. Чаще всего такое случается с объектами, имеющими статус "ранее учтенные". У них в графе "категория" на Публичной кадастровой карте просто стоит прочерк.

Чтобы установить категорию, нужно подать заявление в местную администрацию, которая присвоит ее в течение двух недель. Как правило, участок получает категорию "земли населенных пунктов" или "земли сельскохозяйственного назначения".

Когда вы покупаете участок у застройщика, то он уже все сделал за вас.

Александр Рассудов, депутат ЗакСа Петербурга, об отмене нулевой ставки НДС для апартаментов:

Я не исключаю, что одна из основных целей законопроекта — экономически ударить по псевдожилью, потому что в случае его принятия теряются все экономические преимущества апартаментов — они продавались несколько дешевле за счёт отсутствия всей социнфраструктуры, хотя наша Градкомиссия и на гостиницы рассчитывает социальную нагрузку. Поэтому я думаю, что основная задача — таким экономическим "кнутом" заставить всех строить именно полноценное жильё. Давно и много говорят об этом, но так и не пришли к консенсусу, как отрегулировать серый статус апарт–отелей. Я ещё в шестом созыве обращал внимание на этот вопрос на примере некоторых проектов, которые заявлялись как гостиничная инфраструктура, а по факту получалось псевдожильё без какой–либо нагрузки. Некоторые застройщики этим грешат. Но в результате, как обычно, под раздачу попадают и добросовестные игроки. Продажи апартаментов и так резко упали по понятным причинам. Программы льготной ипотеки на апартаменты, естественно, не распространяются. Если будет ещё и эта новация поддержана и утверждена, тогда, видимо, на проектах апартаментов практически можно будет поставить крест.

#ГолосРынка «Сегодня перед нами стоит важная задача по развитию рынка индивидуального жилищного строительства, созданию новых подходов к стандартизации ИЖС. Мы проведем исследование, чтобы лучше понять запросы производителей и граждан, планирующих улучшить жилищные условия с помощью строительства частного дома, запустить необходимые механизмы поддержки», – заявил в начале апреля замгендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс. Только еще проведут исследования!

Все больше покупателей загородной недвижимости понимают удобство сделок трейд-ин – в этом случае девелопер может продать их квартиру без дополнительных комиссий и в сроки около двух месяцев, «замораживая» на это время стоимость приобретаемого домовладения. Городские квартиры по сравнению с 3-4-летней давностью чуть потеряли в своей ликвидности. Например, их сложнее сдавать в аренду по тем же ставкам, что и раньше, к тому же нет такого бурного роста стоимости, который можно использовать в инвестиционных целях. В совокупности с ростом привлекательности загородной жизни эти факторы дают импульс для роста количества сделок трейд-ин».

По прогнозу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», к концу 2023 года механизм трейд-ин может использоваться минимум в 15% сделок с загородной недвижимостью под Петербургом (в этом году уже 10%).

При сценарии с выкупом старой квартиры застройщиком в городе клиент столкнется с рисками. Оценка квартиры застройщиком будет ниже рыночной. Я добавлю, что основным препятствием для массового развития программы trade-in являются завышенные ожидания клиентов от продажи своей квартиры, тогда как для девелопера будет важна скорость продажи. Пока то, что застройщики и агентства чаще называют trade-in, фактически представляет собой долгосрочное бронирование на приобретаемый объект недвижимости с помощью имеющегося объекта в реализации. В ситуации с приобретением частного дома trade-in куда более выгоден для клиента.

#ОсновныеТрендыСтроительства 4. Экологичные решения

Если на Западе строительство из экологически чистых материалов распространено, то в России тренд на натуральность только набирает обороты. В первую очередь он касается выбора стройматериалов. Например, в домах, построенных из древесины хвойных пород, таких как клееного бруса, легче дышится — он выделяет в воздух полезные фитонциды, которые убивают бактерии. Сейчас часто выбирают кирпичные дома, поскольку кирпич — экологически чистый материал, который не вредит окружающей среде в процессе производства и эксплуатации.

Цель экологичного дома — сохранить энергию внутри здания. Для этого используются специальные утеплители, а на окна ставятся прочные стеклопакеты, чтобы сократить потерю тепла. В системе отопления и горячего водоснабжения задействуется энергия солнца и подземных источников. Устанавливают солнечные панели, ветрогенераторы, тепловые насосы.

А на этапе проектирования здания уделяют внимание правильному расположению дома по сторонам света — это может снизить расходы на освещение и отопление.

#Петроград1915года Павильоны Зоологического сада напротив Петропавловской крепости. Сейчас здесь находится городской зоопарк.

#Петроград1915года Вход в ресторан "Медведь", который находился на Большой Конюшенной улице. Сейчас на этом самом месте - театр эстрады имени Аркадия Райкина.

✨ Работы по подготовке строительной площадки на Октябрьской набережной, 56, где планируют возвести четырёхзвёздочный апарт-отель "Life Apart Октябрьская", ведутся на законных основаниях, а все претензии к ООО "Специализированный застройщик "Лайф Апарт Октябрьская" (входит в ГК "Максимум лайф девелопмент", МЛД) не имеют никакой правовой силы.

Напомню, что застройщик приобрёл участок вместе со строением девять лет назад и за это время досконально изучил объект. Проверки со стороны полиции и СК, которые прошли накануне, также подтвердили законность работ.

Многочисленные экспертизы показали, что здание, которое градозащитники называют «дом для служащих Невской писчебумажной фабрики «Братья Варгунины» не имеет исторической ценности и многократно перестраивалось. Более того, последние годы оно находилось в аварийном состоянии, поэтому его реновация была признана не целесообразной.

Помимо разрешений на строительство и снос, получены все необходимые согласования по проекту, а во время недавнего заседания Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга отказался брать здание под охрану, не признав его памятником.

Противодействие со стороны ряда градозащитников нашим действиям мы оцениваем как злоупотребление правом и попыткой воспрепятствовать реализации инвестиционного проекта, в связи с чем мы намерены обратиться в суд с взысканием убытков, которые наша компания понесла вследствие остановки реализации проекта.

Спасибо изданиям «Деловой Петербург», «Фонтанка», а также телеграм-каналам за беспристрастное и честное освещение ситуации.

Считаю необходимым дать развернутый комментарий относительно ситуации с нашим объектом на Октябрьской набережной.

Да, мероприятия по изучению документации о проекте проводятся сотрудниками СК. Хочу отметить, что демонтаж указанного объекта, который находится в собственности компании, проводился на законных основаниях. Само здание не являлось объектом культурного наследия федерального, регионального или местного значения. У нас есть все подтверждающие документы, а недавно и Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга своим решением подтвердил это.

Кроме того, в феврале 2023 года после проверки, которую проводил Следственный комитет РФ, было вынесено решение об отказе в возбуждении уголовного дела по факту демонтажа данного объекта.

Мы готовы сотрудничать по этому вопросу с компетентными органами и еще раз предоставим все необходимые документы, подтверждающие законность наших действий.

Также хочу еще раз отметить, что общественные организации своими обращениями в СК пытаются ввести компетентные органы в заблуждение, так как сообщают заведомо ложную информацию о статусе объекта. К тому же в отношении меня и компании со стороны так называемых «градозащитников» распространяется откровенная клевета.