Координатор «Деловой России» по Северо-Западному федеральному округу, председатель профильной комиссии по инвестициям законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий @panovomu Панов: «Несмотря на то что в 2022-м в три-четыре раза выросло число выданных кредитов на ИЖС по сравнению с 2020–2021 годами, пока с их помощью строят не более 10–15% частных домов».

​#ГолосРынка За январь-апрель этого года частники построили (Росреестр зарегистрировал) 1 млн кв. м жилья, или 7,6 тыс. домов. В прошлом году количество зарегистрированного жилья за четыре месяца было такое же, но вот домов было зарегистрировано больше – 8 тысяч. Можно предположить, что площадь новых домов увеличилась или – все что угодно.

Интересна статистика по продаже участков, на которых можно строить дома. Именно здесь продажи наиболее активны. Росреестр Ленобласти любезно предоставил такую информацию, правда, только количественные показатели. Итак, в январе было зарегистрировано 4654 договора купли-продажи, в феврале – 5235, в марте – 7943 договора. К сожалению, неизвестна площадь участков, но прогресс – очевиден. Причем если сравнивать данные I квартала за три года, то в этом году заключено сделок на 20% больше – 17,8 тыс. участков поменяли собственников. Все эти участки в ближайшее время должны быть застроены, если, конечно, этому не помешают не в меру активные чиновники, депутаты и прочие инициативные товарищи, которые всеми силами стараются навязать частному строительству государственные контроль, ничего не давая взамен.

Последняя инициатива — Российский строительный союз направил в Минстрой предложения ввести проектную документацию для частного жилья, которое люди в том числе строят самостоятельно. Борьба с самостроями активизировалась.

​#ГолосРынка Сегодня все больше говорят о первичном рынке, о строительстве новых домов, но практически ничего неизвестно, что происходит на рынке вторичном. Эта информация важна для девелоперов, для покупателей, а теперь и банков, которые должны понимать ликвидность дома, а в случае ипотеки – ликвидность залога. Ликвидность без вторичных продаж просчитать невозможно. И тут – информационная пустота. Но все же некоторые аналитики такую информацию предоставляют, основываясь на личном общении с клиентами и обобщая данные исходя из реальностей рынка и запросов потребителя.

«Март и апрель – месяцы «вторички». Очень многие покупатели переориентировались на вторичный рынок из-за демпинга цен продавцов недвижимости, купленной 2-4 года назад, но такого предложение становится все меньше», – комментирует эксперт издания.

По его словам, продавцы «вторички» пытаются занизить стоимость и тем самым опрокинуть рынок более быстрыми продажами, но этого не происходит, так как спрос пока ограничен и жестко сегментирован. Прямые продажи ждут перелома рынка и сброса «якоря» «вторички». Осторожность и длительность принятия решения о покупке пока не помогает ни одной из сторон, но все-таки мы входим в высокий сезон и есть надежды, что рынок земли придет в норму. Хотя лето не самое лучшее время года. Весна заканчивается и остается осень.

Эксперты отмечают, что ценовая политика девелоперов, сформированная в декабре 2022 - феврале 2023 года, остается прежней. Сейчас нужно обращать внимание на готовность коммуникаций в поселках при выборе объекта, особенно тем, кто собирается строиться. А стройка, наоборот, показывает отличные результаты в течение всего 2023 года и постоянно растет.

Рост активности «вторички» подтверждают и аналитики Домклик, которые анализируют объявления о продажах загородной недвижимости (в Ленобласти – плюс 40%). Рост предложения, конечно, не означает, что вырос спрос. На многоэтажном рынке как раз случилось наоборот: предложение выросло при сокращении спроса. На загородке этот рост может быть объясним и бурным строительством домов в последние годы и тем, что продавцы стали активнее использовать для рекламы своих объектов интернет.

Деловой Петербург разносит в пух и прах то, что сейчас кто-то продолжает называть «градозащитой»: «Я за то, чтобы все стороны конфликта использовали правовые механизмы — проиграли суд, так будьте любезны соблюдать его решение, а иначе будет вакханалия. Если градозащитники считают, что решение суда им не указ, то это Спарта и победит сильнейший — мы просто скатимся к уличным дракам, и всё. При этом я считаю, что право обращаться в суд является неотъемлемым способом защиты своих прав, и не согласен с экстремальными предложениями некоторых, что надо запретить обращаться в суд и т. п. В настоящее время градозащитное движение в Петербурге стало экстремальным», — считает партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.

«Правоохранительные органы обязаны дать оценку действиям "активистов". В РФ есть достаточно законных форматов для выражения своей позиции, поэтому подобные действия, сопряжённые с угрозой чужому имуществу и здоровью, должны быть рассмотрены как преступления, — полагает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. — Если говорить обывательским языком, то если вам не нравится ваш сосед, то это не значит, что вы можете забаррикадироваться в его квартире и портить имущество».

Подпишитесь на @dwellercity

Приглашаем присоединиться к команде мечты! Наших коттеджных посёлков становится больше, а значит, нам необходимо усиление. Мы ищем еще двух менеджеров по продажам домовладений и участков. Ссылка на детальную информацию - может быть повезет именно вам.

#ОсновныеТрендыСтроительства 3. Трейд-ин

Это возможность отдать старую квартиру в счет оплаты своего нового дома. Переезд тем самым обойдется дешевле. Главное, чтобы квартиру оценили по рынку, поэтому нужно тщательно подойти к выбору агентства по недвижимости. Плюс программы в том, что клиент может жить в своей квартире до момента, когда дом достроится.

#Петроград1915года Автомобильный завод "Русский Рено", который находился в районе современного Большого Сампсониевского проспекта. А новый "Русский Рено", тем временем, собирается возродить из пепла "Москвичи". Правда, судя по переговорам, китайские.

#Петроград1915года А вот так выглядели в те годы представители похоронной процессии. Большой парадный катафалк с факельщиками, принадлежавший первому Владимирскому бюро похоронных процессий, которое располагалось по адресу Владимирский проспект, дом 9.

Ипотечные рекорды?! Рекордов на самом деле нет. Но пресс-релизы банков рапортуют о рекордных объемах ипотечного кредитования индивидуального строительства. Да, объемы растут, можно говорить даже на треть, но увеличение с 3 до 4% – это так себе рекорд. То есть в России большая часть жилья строится частниками, а его доля в ипотечном кредитовании – капля в море.

Можно предположить, что действительно ипотечное кредитование индивидуального домостроения будет двигаться в сторону рекордов, особенно с приходом на этот рынок крупных городских застройщиков и системы эскроу-счетов, без которых уже немыслимо многоэтажное строительство. Но, увы, ипотечная зависимость имеет и массу отрицательных последствий – и прежде всего рост цен. А в ИЖС позволяет существенно выиграть (такой вот парадокс).

​#КакВыехатьЗаГород Полукольцо от Гатчины

В 2023 году Госэкспертиза выдала положительное заключение на проект реконструкции участка Санкт-Петербургского южного полукольца – «бетонки» А-120: Кировск – Мга – Гатчина – Большая Ижора. Проект реконструкции разработан для участка от 64-го до 106-го км – от пересечения с трассой Р-23 до федеральной дороги М-10 «Россия».

По предварительным данным, дорога должна стать четырехполосной. Участок трассы включает десять путепроводов, два моста, пять развязок, семь надземных пешеходных переходов. В ФКУ Упрдор «Северо-Запад» нам подтвердили, что в 2023 году предполагается заключить контракт на один из этапов работ.

​#ГолосРынка В прошлом году весь загородный эконом-класс действительно «упал на дно», так как у людей не стало денег. Но здесь очень помогла загородная ипотека, которая стала развиваться с 2022 года, — и особенно льготные программы.

— Для тех, кто хотел вписаться в бюджет на покупку дома с отделкой и инженерией до 10 млн рублей, ипотека — это выход. — В эконом-сегменте за счет нее действительно можно закрыть полный цикл строительства. Если работать с категорией ближе к среднему классу, то здесь люди считают деньги совсем по-другому. Они понимают, что им ипотека на дом за 15 млн рублей, когда вкладываешь 3 своих миллиона и на 12 берешь кредит, выгодна за счет низкого платежа. Кроме того, не придется «выдергивать» деньги, например, из бизнеса или инвестпроектов. Еще один интересный эффект от такого подхода — обеление рынка. Не секрет, что загородный рынок «черно-серый» с кучей наличных операций, а в ипотеку не занесешь деньги в конверте, там все прозрачно. И еще один плюс — если в многоэтажном строительстве она разогнала цены до невероятного уровня, в ИЖС такого эффекта пока не наблюдается.

— Сейчас ипотека на загородные дома набирает обороты и популярна. Тем более, с момента запуска программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке — при этом право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано должным образом: банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных. Если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь же ипотека стала доступна и на строительство загородного дома своими силами — достаточно предоставить проект на согласование банку. Ставки по этой программе интереснее, чем на покупку готового жилья, поэтому покупатель активно ею пользуется. via

Девелоперы, реализующие проекты, ищут варианты, как привлечь покупателей. Например, с помощью схемы трейд–ин с продажей квартир в городе. Чаще всего продаваемое жильё не является единственным. Как правило, квартиры, участвующие в сделках трейд–ин, достались ранее по наследству или были куплены с инвестиционными целями. Покупатели после продажи квартиры в большинстве случаев вносят первоначальный взнос за ипотеку. Оставшуюся сумму они оставляют на ремонт, приобретение мебели и сантехники, обустройство земельного участка и дальнейшие платежи по кредиту. По моим оценкам, на эту схему сейчас приходится 10% всех сделок.

#ГолосРынка Внимание правительства Ленобласти к развитию туристического потенциала региона крайне важно для сегмента ИЖС, так как именно качество жизни - основной мотивирующие фактор для переезда покупателя из «человейника» в городе за город, в свой собственный дом.

Правительство Ленобласти заказало инвестиционную стратегию развития своей туристической отрасли. По самым скромным предварительным подсчётам, региону не хватает примерно 2,5 тыс. мест размещения. "Нет комплексных средств размещения для среднего класса. Предложение — либо премиум–класса, либо низшего. Мы очень надеемся, что инвесторы эту нишу заполнят", — говорит Анна Милая, заместитель директора ГКУ "Агентство экономического развития Ленинградской области".

Артём Шибаков, начальник отдела развития туристской деятельности и развития туристской инфраструктуры департамента по туризму комитета по культуре и туризму Ленинградской области, рассказал о существующих мерах поддержки инвесторов - в основном это гранты. Так, в прошлом году Ленобласть победила в конкурсном отборе Федерального агентства по туризму, благодаря чему получит более 118 млн рублей для поддержки разных проектов в сфере туризма. Ещё 58 млн будет выделено из бюджета области в качестве софинансирования. Всего поддержать планируется 25 проектов.

Первое направление — создание и развитие модульных некапитальных средств размещения — глэмпингов и кемпингов. Следующее — создание и развитие пляжей. "На данный момент у нас есть дефицит классифицированных пляжей, такой пляж всего один, на курорте “Золотая Долина”. Сумма гранта — более 14 млн рублей. Главное условие — пляж должен быть пляжем по документам, должны быть соблюдены все требования безопасности и иметься необходимая инфраструктура", — сообщил Артём Шибаков.

Следующее направление — развитие национальных туристических маршрутов, сейчас в Ленобласти их три. Заявитель может попробовать улучшить пребывание туриста на маршруте, например поставить информационный туристический центр, санитарный модуль, навигационные знаки и т. п.

Сейчас рынку загородной недвижимости не хватает систематизации объектов. Банки не понимают, что в итоге будет построено. Под стандартные квартиры кредитным организациям проще подстраивать свои ипотечные программы. За последние несколько лет для развития ипотеки на загородное жилье было сделано многое — например, теперь на ИЖС распространяются все льготные программы.

Но изменение инструментов тормозит отсутствие стандартов частных домов: банки боятся оформлять часть объектов в качестве залога. Действительно, несмотря на то что в 2022-м в три-четыре раза выросло число выданных кредитов на ИЖС по сравнению с 2020–2021 годами, пока с их помощью строят не более 10–15% частных домов.

«Сегодня ИЖС — это драйвер всей строительной отрасли. Наши основные усилия сконцентрированы на повышении качества строительства. Еще одна задача — чтобы дом был ликвидным объектом залога, это упростит и ускорит выдачу ипотеки. Ряд озвученных РСС предложений действительно способны этому поспособствовать», - сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

​#Полезное В некоторых случаях можно изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы сделать это, для начала надо изучить Правила землепользования и застройки своего населенного пункта. В них обязательно должен быть прописан тот ВРИ, который собственник участка хотел бы установить для него. Если он там есть, то нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию.

С условно разрешенным видом использования сложнее: придется обратиться в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых уже принимается решение – выдать разрешение или отказать.

Бывает и такое, что для некоторых участков в принципе не установлена категория земли. Чаще всего такое случается с объектами, имеющими статус "ранее учтенные". У них в графе "категория" на Публичной кадастровой карте просто стоит прочерк.

Чтобы установить категорию, нужно подать заявление в местную администрацию, которая присвоит ее в течение двух недель. Как правило, участок получает категорию "земли населенных пунктов" или "земли сельскохозяйственного назначения".

Когда вы покупаете участок у застройщика, то он уже все сделал за вас.

Александр Рассудов, депутат ЗакСа Петербурга, об отмене нулевой ставки НДС для апартаментов:

Я не исключаю, что одна из основных целей законопроекта — экономически ударить по псевдожилью, потому что в случае его принятия теряются все экономические преимущества апартаментов — они продавались несколько дешевле за счёт отсутствия всей социнфраструктуры, хотя наша Градкомиссия и на гостиницы рассчитывает социальную нагрузку. Поэтому я думаю, что основная задача — таким экономическим "кнутом" заставить всех строить именно полноценное жильё. Давно и много говорят об этом, но так и не пришли к консенсусу, как отрегулировать серый статус апарт–отелей. Я ещё в шестом созыве обращал внимание на этот вопрос на примере некоторых проектов, которые заявлялись как гостиничная инфраструктура, а по факту получалось псевдожильё без какой–либо нагрузки. Некоторые застройщики этим грешат. Но в результате, как обычно, под раздачу попадают и добросовестные игроки. Продажи апартаментов и так резко упали по понятным причинам. Программы льготной ипотеки на апартаменты, естественно, не распространяются. Если будет ещё и эта новация поддержана и утверждена, тогда, видимо, на проектах апартаментов практически можно будет поставить крест.

#ГолосРынка «Сегодня перед нами стоит важная задача по развитию рынка индивидуального жилищного строительства, созданию новых подходов к стандартизации ИЖС. Мы проведем исследование, чтобы лучше понять запросы производителей и граждан, планирующих улучшить жилищные условия с помощью строительства частного дома, запустить необходимые механизмы поддержки», – заявил в начале апреля замгендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс. Только еще проведут исследования!

Все больше покупателей загородной недвижимости понимают удобство сделок трейд-ин – в этом случае девелопер может продать их квартиру без дополнительных комиссий и в сроки около двух месяцев, «замораживая» на это время стоимость приобретаемого домовладения. Городские квартиры по сравнению с 3-4-летней давностью чуть потеряли в своей ликвидности. Например, их сложнее сдавать в аренду по тем же ставкам, что и раньше, к тому же нет такого бурного роста стоимости, который можно использовать в инвестиционных целях. В совокупности с ростом привлекательности загородной жизни эти факторы дают импульс для роста количества сделок трейд-ин».

По прогнозу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», к концу 2023 года механизм трейд-ин может использоваться минимум в 15% сделок с загородной недвижимостью под Петербургом (в этом году уже 10%).

При сценарии с выкупом старой квартиры застройщиком в городе клиент столкнется с рисками. Оценка квартиры застройщиком будет ниже рыночной. Я добавлю, что основным препятствием для массового развития программы trade-in являются завышенные ожидания клиентов от продажи своей квартиры, тогда как для девелопера будет важна скорость продажи. Пока то, что застройщики и агентства чаще называют trade-in, фактически представляет собой долгосрочное бронирование на приобретаемый объект недвижимости с помощью имеющегося объекта в реализации. В ситуации с приобретением частного дома trade-in куда более выгоден для клиента.