"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 1"

Наиболее актуальная тема сегодня - правильная оценка квартиры. Какие есть варианты?
1 - воспользоваться алгоритмической оценкой сервисов, например, ЦИАН.
2 - оценить самостоятельно.
3 - довериться оценке специалистов.
Что ж, давайте по порядку!

Начинаем с 1 пункта
Довольно большое количество сервисов имеют такой функционал, как оценка квартиры онлайн. На чем она построена? На цифрах, а именно, на усредненных данных стоимости квадратного метра по аналогичным квартирам в районе и средней стоимости аналогичных квартир в целом. Данные оценки опираются именно на цену "рекламы". Ни на спрос, ни на предложение, ни, тем более, на цену сделки, так как сервисы этими данными не располагают. Плюс средняя стоимость будет определена, в том числе, на основании стоимости квартир, которые продаются уже год и дольше. Впору вспомнить про фазы рынка, активность покупателей и ожидания продавцов. Но цитируем классика: "Ваши ожидания - ваши проблемы".
Простой пример алгоритмической оценки: https://www.cian.ru/sale/flat/278476191
Судя по установленной нами цене, эта квартира «улетит за неделю» - вот и проверим.
Продолжение читайте завтра…
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #какработаютсервисыпооценкежилья

"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 2"

2 способ: Оценить самостоятельно

Знаете, что такое эффект ИКЕА?
Загуглите, и станет понятно. Основная проблема — это предвзятость и боязнь продешевить. Именно эти две вещи, отсутствие объективности по отношению к своему объекту, а также непонимание ценообразования, и работают против продавца, хотя с его точки зрения, он делает для себя лучше, пытаясь получить максимум. Продажа квартиры может растянуться на год, а в некоторых случаях и более. А теперь логичный вопрос: что делать с инфляцией? Разве сейчас миллион рублей это то же самое, что и год назад? У нас инфляция за этот год около 20%, а в среднем, год от года, от 4% до 8%. Причем нет никакой гарантии, что квартира все же будет продана за желаемую цену через год, ведь возможно, а, как правило, так и происходит, стоимость будет ниже. И по факту это потеря в деньгах, но уже реальных, а не вымышленных.
Вот пример и этой истории https://www.cian.ru/sale/flat/271963641/ #простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #самостоятельнаяоценкажилья

"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 3"

3 способ: Довериться оценке специалистов

Риэлтор смотрит на квартиру именно как на товар, без личностных привязок, поэтому он объективен в выводах. Но стоит, конечно, уточнить этот момент. Можно взять в пример частного агента (но только действительно понимающего и знающего, а не просто человека, который знает, как выставить объявление и организовать показ) - он посмотрит ЦИАН, Авито и т. д., увидит среднюю цену по рынку, сопоставит с фазой рынка и сделает вывод. Насколько он будет прав, покажут только практика и время, а, как мы уже поняли, время = деньги.
Я же предлагаю рассмотреть более правильный подход и обратиться в крупную компанию (давайте рассмотрим нашу), на это есть 3 веские причины.

1⃣ - в компании многоуровневая система взаимодействия. И каждый шаг эксперта контролирует начальник, что в итоге снижает риск ошибки.
2⃣ - оценка производится не только на основании актуальных объявлений и объектов, но также на основании архивных данных за последние 2 месяца и истории продажи каждого объекта. Доступ к данным есть благодаря уникальной программе, которая консолидирует всю информацию с сайтов и позволяет взглянуть на рынок шире.
3⃣ - статистика. По сути, это главное преимущество нашей компании. Так как ежемесячно мы совершаем большое количество сделок на рынке, то знаем реальную стоимость продажи и реальный спрос по объектам, в зависимости от стоимости.
Это те отличительные черты, которые позволяют нам работать на любом рынке и действительно продавать квартиры клиентов, а не просто выполнять функции рекламного агентства.
Ну а чтобы подтвердить это, смотрите пункт 1. Эти квартиры в районе попадают в ценовой диапазон 13,8-14,3 млн руб. Есть, конечно, и за 15 млн руб. и еще дороже, но мы их не рассматриваем. Оценке сервиса мы доверять не будем (как минимум из-за прямой заинтересованности в сроках рекламы, так как чем дольше вы рекламируете и не можете продать, тем больше платите сервису за рекламу), поэтому провели оценку по рынку самостоятельно.
Следующий шаг частного риелтора - поставить 14,3 млн руб. или 14 млн руб. с небольшими запасом на торг - и бинго, сделка в кармане. Но, к сожалению, это снова не наш путь, а все потому, что большинство этих квартир, на основании которых проведена оценка, продаются с февраля-марта текущего года, и динамика снижения цен по ним говорит о том, что они не интересны покупателям. А теперь, то преимущество, о котором говорилось ранее, - статистика. Так вот, она свидетельствует: стоимость поступающих аналогичных предложений не превышает 13 млн руб. Это и есть рынок на данный момент.
Поэтому стратегия продажи и закладывает такую стоимость в рекламе, чтобы получать спрос по самой интересной цене, так как она явно выделяется на общем фоне, и дальше уже работать с покупателями, исходя из фактических предложений и ажиотажа. Спросите, почему не 13 млн руб. в рекламе, раз мы знаем рынок? Все просто - сейчас от любой цены, какую ни поставь, просят торг, и даже от 13 млн руб. будут, именно поэтому и есть определенный задел, который одновременно не вредит ликвидности и дает возможность общения.
Дешево ли это для конкретной квартиры? Такое ощущение может создаться, если смотреть на рекламу аналогов. Каждый решает сам, но тут вопрос цели: продать или рекламировать. Сейчас рынок такой, дальше еще дешевле. Возможно, на горизонте (лет через 6-8) мы и увидим уровни цен этого пузыря, надутого дешевой ипотекой, но не забывайте про инфляцию.
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #оценкажильяриэлтором