"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 2"

2 способ: Оценить самостоятельно

Знаете, что такое эффект ИКЕА?
Загуглите, и станет понятно. Основная проблема — это предвзятость и боязнь продешевить. Именно эти две вещи, отсутствие объективности по отношению к своему объекту, а также непонимание ценообразования, и работают против продавца, хотя с его точки зрения, он делает для себя лучше, пытаясь получить максимум. Продажа квартиры может растянуться на год, а в некоторых случаях и более. А теперь логичный вопрос: что делать с инфляцией? Разве сейчас миллион рублей это то же самое, что и год назад? У нас инфляция за этот год около 20%, а в среднем, год от года, от 4% до 8%. Причем нет никакой гарантии, что квартира все же будет продана за желаемую цену через год, ведь возможно, а, как правило, так и происходит, стоимость будет ниже. И по факту это потеря в деньгах, но уже реальных, а не вымышленных.
Вот пример и этой истории https://www.cian.ru/sale/flat/271963641/ #простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #самостоятельнаяоценкажилья

"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 3"

3 способ: Довериться оценке специалистов

Риэлтор смотрит на квартиру именно как на товар, без личностных привязок, поэтому он объективен в выводах. Но стоит, конечно, уточнить этот момент. Можно взять в пример частного агента (но только действительно понимающего и знающего, а не просто человека, который знает, как выставить объявление и организовать показ) - он посмотрит ЦИАН, Авито и т. д., увидит среднюю цену по рынку, сопоставит с фазой рынка и сделает вывод. Насколько он будет прав, покажут только практика и время, а, как мы уже поняли, время = деньги.
Я же предлагаю рассмотреть более правильный подход и обратиться в крупную компанию (давайте рассмотрим нашу), на это есть 3 веские причины.

1⃣ - в компании многоуровневая система взаимодействия. И каждый шаг эксперта контролирует начальник, что в итоге снижает риск ошибки.
2⃣ - оценка производится не только на основании актуальных объявлений и объектов, но также на основании архивных данных за последние 2 месяца и истории продажи каждого объекта. Доступ к данным есть благодаря уникальной программе, которая консолидирует всю информацию с сайтов и позволяет взглянуть на рынок шире.
3⃣ - статистика. По сути, это главное преимущество нашей компании. Так как ежемесячно мы совершаем большое количество сделок на рынке, то знаем реальную стоимость продажи и реальный спрос по объектам, в зависимости от стоимости.
Это те отличительные черты, которые позволяют нам работать на любом рынке и действительно продавать квартиры клиентов, а не просто выполнять функции рекламного агентства.
Ну а чтобы подтвердить это, смотрите пункт 1. Эти квартиры в районе попадают в ценовой диапазон 13,8-14,3 млн руб. Есть, конечно, и за 15 млн руб. и еще дороже, но мы их не рассматриваем. Оценке сервиса мы доверять не будем (как минимум из-за прямой заинтересованности в сроках рекламы, так как чем дольше вы рекламируете и не можете продать, тем больше платите сервису за рекламу), поэтому провели оценку по рынку самостоятельно.
Следующий шаг частного риелтора - поставить 14,3 млн руб. или 14 млн руб. с небольшими запасом на торг - и бинго, сделка в кармане. Но, к сожалению, это снова не наш путь, а все потому, что большинство этих квартир, на основании которых проведена оценка, продаются с февраля-марта текущего года, и динамика снижения цен по ним говорит о том, что они не интересны покупателям. А теперь, то преимущество, о котором говорилось ранее, - статистика. Так вот, она свидетельствует: стоимость поступающих аналогичных предложений не превышает 13 млн руб. Это и есть рынок на данный момент.
Поэтому стратегия продажи и закладывает такую стоимость в рекламе, чтобы получать спрос по самой интересной цене, так как она явно выделяется на общем фоне, и дальше уже работать с покупателями, исходя из фактических предложений и ажиотажа. Спросите, почему не 13 млн руб. в рекламе, раз мы знаем рынок? Все просто - сейчас от любой цены, какую ни поставь, просят торг, и даже от 13 млн руб. будут, именно поэтому и есть определенный задел, который одновременно не вредит ликвидности и дает возможность общения.
Дешево ли это для конкретной квартиры? Такое ощущение может создаться, если смотреть на рекламу аналогов. Каждый решает сам, но тут вопрос цели: продать или рекламировать. Сейчас рынок такой, дальше еще дешевле. Возможно, на горизонте (лет через 6-8) мы и увидим уровни цен этого пузыря, надутого дешевой ипотекой, но не забывайте про инфляцию.
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #оценкажильяриэлтором

Квартиры бывают разные, как и "жильцы". А какую самую маленькую кухню вы встречали?
Будьте, аккуратнее при выборе и покупке квартиры, чтобы не ощутить блаттофобию на себе. #маленькиекухни #необычныежильцы

Интересное предложение🤔

Вашему вниманию представляем 4-комнатную квартиру в САО (район Аэропорт). Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Ее площадь составляет 97,70 м2: жилая площадь – 66,60 м2 и кухня - 10,00 м2.

📌Стоимость нашего предложения – 20 000 000 руб. (квартира уйдет за неделю😉)💸

Плюсы:
1⃣ Рядом находится станция метро «Сокол» (1 минута пешком👣);
2⃣ Потолки 3,10 метра;
3⃣ На полу паркетная доска;
4⃣ Окна выходят во двор и на улицу;
5⃣ Раздельный санузел🛁🚽;
6⃣ В доме есть пассажирский лифт;
7⃣ В квартире имеется балкон;
8⃣ Во дворе детские площадки🛝;
9⃣ Проблем со стоянкой для машин нет, так как во дворе дома имеются парковочные места🚘;
🔟 Много мест во дворе и вокруг, где можно гулять с собакой🦮;
1⃣1⃣ Отличная транспортная доступность;
1⃣2⃣ Рядом детские сады, школы, взрослая и детская поликлиники, роддом;
1⃣3⃣ Недалеко от дома находятся сквер «Балтийский и «Арбатец», парк «Героев Первой Мировой войны» и «Чапаевский», «Старый сиреневый сад Л. А. Колесникова)🌳;
1⃣4⃣ Инфраструктура хорошо развита: продуктовые магазины (Перекресток, ВкусВилл, Магнолия и Азбука daily), аптеки (Столички, Аптека столицы, Ригла), стоматология и медицинские лаборатории (Гемотест и ДНКОМ), торговый центр (МетроМаркет), бытовые услуги, банки (Сбербанк, Росбанк и Альфа-Банк), кафе (Кофе Хауз и SeDelice) и рестораны (Osteria Mario).
Заинтересовало наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем! #ИНКОМНовослободское #простоипонятноонедвижимости #интересноепредложениепопродаже

Продолжаем рассматривать тему “💸Банкротство💸»

Необходимые действия для страховки:


1️⃣ – указывать полную стоимость в ДКП
2️⃣ – иметь оценочный альбом по квартире, подтверждающий рыночную стоимость. В случае покупки по стоимости ниже рыночной указать причины в ДКП
3️⃣ – получить выписку из БКИ (бюро кредитных историй) на продавца
4️⃣ – получить официальную выписку из ЕГРН и переход прав (в МФЦ или на сайте Росреестра)
5️⃣ – проводить расчеты по безналу (аккредитив, номинальный счет)
6️⃣ – получить информацию о судах, долгах продавца
7️⃣ – если собственность менее 3-х лет, то получить информацию о судах, долгах, из БКИ по прошлому собственнику***
*исходя из судебной практики, занижение стоимости до 20% допустимо, от 20% до 40% подозрительно и будет рассмотрено судом, от 40% однозначно отнесут к ухудшению требований кредиторов.
**к сожалению, это не позволит увидеть задолженности перед частными лицами, но в рамках добросовестности будет достаточно
*** единственный способ расчетов, не требующий дополнительного доказывания, - безналичный
**** надо всегда помнить срок – 3 года, соответственно, при нескольких переходах права за это время группа риска увеличивается, и признать недействительной могут не вашу сделку, а предыдущую, что повлечет недействительность всех последующих. #нетолькоонедвижимости #банкротство #неообходимыедействиядлястраховки

​​Рубрика «Интересные истории из практики риэлтора»🤔


Происходит альтернативная сделка

Наши клиенты продают свою квартиру (1) и покупают квартиру взамен (2). У нас была простая альтернативная сделка: мы продавали квартиру клиентов и покупали им взамен другую.
У нас был покупатель нашей квартиры с наличными деньгами ($) и продавец квартиры, который продавал свою квартиру нашим клиентам (2). Все операции были в одной цепочке.
У продавца квартиры 2, которую мы покупали, был частный агент, а покупателя нашей квартиры ($) представлял агент одной из известных компаний Москвы. Сделка проходила по правилам: регистрация была в одних руках, сроки соблюдены и гарантированы; регистраторы производили все необходимые операции.
Продавец (2) и покупатель ($) настояли на том, чтобы в качестве средства расчетов выступал аккредитив. От нашей компании было следующее условие: продавец в любом случае пишет расписку о том, что он получил деньги от наших клиентов, и передает ее после регистрации перехода права.

Продолжение истории…

И где, если не тут, все могло пойти не по плану?! При расчетах и произошло самое интересное.
Есть такое понятие, как условие доступа к деньгам/раскрытию аккредитива. Что нужно сделать, чтобы получить свои деньги? Предоставить определенный документ (или пакет документов). И существует расхожее мнение: если в сделке участвует риэлтор с какой-либо стороны, то он все сделает и проверит, и нечего бояться. А тут у человека был свой проверенный частный агент.
Для доступа к ячейке (или аккредитиву) в альтернативной сделке используются документы по всем квартирам в цепочке, чтобы, если вдруг какая-то регистрация не пройдет, не возникло казусных ситуаций. Например, не получилось так, что часть сделки прошла, и человек продал квартиру, но не купил другую и не может получить деньги даже за проданную. Дальше только суд со всеми вытекающими, если кто-то из этой цепочки передумает.
В конкретной сделке должны были быть задействованы документы по квартире (1), которую мы продаем (копия ДКП, копия выписки из ЕГРН (покупатель нашей квартиры стал собственником этой квартиры)), подтверждающие, что прошла первая часть сделки, и документы по квартире (2), которую мы покупаем (оригинал ДКП, копия выписки из ЕГРН). Эти два комплекта документов являлись условиями доступа к деньгам для продавца квартиры 2 – разумеется, в обмен на его расписку в получении данных средств от наших клиентов.
Так случилось, что на сделке с точки зрения покупателя ($) все было сделано и все было соблюдено. У наших клиентов тоже все прошло под контролем. А вот тут-то все и началось…🤦‍♂️ Мы же помним, что продавца 2 представлял частный риэлтор!
После регистрации происходит обмен расписки на документы для раскрытия аккредитива📄. Продавец 2 отдал расписку по квартире нашему клиенту, он счастлив и доволен👍. Стороны расходятся. Вечером начинаются звонки: риэлтор продавца 2 в истерике, потом сам нижний продавец звонит и даже не разговаривает, а кричит: «Меня обманули! Не могу получить деньги! Все пропало…». Стоимость квартиры, на минуточку, 17 млн рублей! А все из-за одной маленькой детали - сделка прошла, все зарегистрировано, сторона продавца 2 не проверила досконально всю историю, связанную с получением ими денег, и они отдали нам расписку о том, что мы оплатили квартиру полностью. Когда открывался аккредитив, его агент упустила, что сотрудник Сбербанка, его составляющий, написал в условиях доступа ДКП его квартиры, где продавец 2 должен стать собственником, будто он у себя покупает квартиру. Конечно, это была ошибка😱. Агент «прошляпил» этот момент, да и сам продавец не заметил. После регистрации никто не обратил на это внимания, так как все уже были уверены, что раз регистрация прошла успешно, то дело в шляпе. А деньги они не могут забрать, так как не соблюдены условия доступа.
Подводим итог. Человек свою квартиру продал, письменно подтвердил, что с ним рассчитались, а деньги получить не может. Если бы остальные участники сделки оказались нечестными людьми, то свои средства он бы так и не получил, так как ранее уже подписался под тем, что они получены полностью и претензий он не имеет. По условиям договора ссылаться на данный аккредитив невозможно, подтверждением в данном случае является расписка, как это было указано ранее. Вот что значит, когда ваши интересы представляет некомпетентный и невнимательный человек - ведь все кроется в мелочах. Маленькая техническая ошибка, по сути, могла оставить продавца без 17 млн рублей и без возможности что-либо сделать в этой ситуации.

​​Рубрика «Неочевидное и невероятное»

А вы знали, что на Тимирязевской улице есть деревянный дом, который был построен в 1876 году? Двухэтажный коттедж находится в институтском городке Сельскохозяйственной академии им. Тимирязева. В народе его называют «домом Шредера-Вильямса» - первыми жителями была семья Рихарда Шредера, смотрителя садов нынешней Тимирязевской академии. В 1893-м на первом этаже поселилась семья профессора-почвоведа Василия Робертовича Вильямса. Жильцы второго этажа менялись довольно часто, а сейчас здесь находятся хозяйственные службы академии. А вот семья Вильямсов живет здесь уже 129 лет. Да-да, это не опечатка, уже пятое поколение живет здесь! В 1930 году они получили документ, подписанный лично Сталиным, дающий право на бессрочное проживание в этом доме.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное

​​🎬Подборка фильмов на выходные🎬

Подготовили для вас подборку фильмов про агентов по недвижимости. Они помогут вам скоротать время в дождливые осенние вечера и понять с какими трудностями в работе сталкиваются риэлторы. И как же им удается совершать выгодные сделки и почему не утихает интерес к этой профессии.

1️⃣ Фильм «Прорва» 1986 года. Молодая пара Уолтер и Анна были вынуждены съехать из квартиры в самом центре Нью-Йорка. Но им крупно повезло, риэлтор им предложил собственный дом и по хорошей цены. Но разве возможно пройти мимо такого варианта? И они конечно же соглашаются и покупают его. Жаль, что они не знают, что этот дом еще не раз их удивит, ведь он разваливается прямо на глазах.
Отлично подойдет поклонникам Тома Хэнкса!

2️⃣ Фильм «Гленгарри Глен Росс (Американцы)» 1992 года. Этот фильм показывает с чем приходится сталкиваться риэлторам во время работы и на что они готовы пойти, чтобы заполучить клиентов и стать лучшим среди других коллег.
Интересно, что после выхода данного фильма на экраны, его стали использовать в качестве обучающего материала для продавцов, многие фразы разошлись по «продажником» и стали их лозунгами.

3️⃣ Фильм «Дюплекс» 2003 года. Как же прекрасно найти дом своей мечты! Будьте аккуратнее, соглашаясь на заманчивое предложение, оно может доставить не только мелкие хлопоты и трудности, но и большие проблемы…

4️⃣ Фильм «Особняк с привидениями» 2003 года. Комедия про семейную пару риэлторов, для которых любимая работа - это всё и ради нее они готовы пойти на многое. Только вот незадача как продать старинный особняк, если в нем живут приведения и они никуда переезжать не собираются…

5️⃣ Фильм «99 домов» 2014 года. Главный герой лишился своего собственного жилья и устроился на работу риэлтором в агентство, которое забрало его дом. Он довольно быстро добился успехов на этом поприще и вот уже он лишает жилья других должников. Но есть одно большое, но, финансовое состояние улучшилось, а вот совесть не дает ему спокойно жить, что же он выберет?

Приятного просмотра! И не забывайте делиться своими любимыми фильмами📽️

#кинонавыходные #подборкафильмовпрориэлторов

Рубрика “Будни риэлтора»

Помните наш объект из прошлых постов?
1-комнатная квартира на Тихвинской улице. Так вот, можете нас поздравить, точнее не нас, а продавцов. Квартира нашла своего покупателя, и мы планомерно готовимся к сделке.
Теперь немного конкретики и пояснений, что же произошло на рынке за эти 3 недели продажи.
1 неделя - на 19 сентября, как вы помните, наша оценка квартиры, точнее стоимости сделки, составляла 13 млн рублей. В рекламе - 13,5 млн рублей.
Средняя цена аналогов - от 14 млн рублей.
21 числа объявлена частичная мобилизация.
За эту неделю мы получили всего 3 звонка, причем по самой низкой цене.
2 неделя началась с понижения 70% процентов аналогичных квартир в районе до средней цены 13,5 млн рублей.
Мы решили не поддаваться панике и действовать по намеченному плану, так как стоимость объекта равно была в рынке.
За эту неделю мы получили всего 1 звонок.
3 неделя - половина аналогичных квартир в районе рекламируется по цене, не превышающей 13,5 млн рублей, а в массе своей цена ближе к 13 млн рублей.
Чтобы вы понимали серьезность ситуации - это снижение средней стоимости примерно на 10% за 2 недели. Да-да, все те, кто держал цену и продавал с весны, надеясь на что-то, вдруг скинули цену на миллион и больше. Но все эти квартиры до сих пор в рекламе, даже несмотря на снижение.
В этот момент мы понимаем, что цена рекламы уже не актуальна, и, в соответствии с планом продажи, снижаем ее до 13 млн рублей, снова попадая на 1 строчку рейтинга.
Результат недели - 1 звонок в воскресенье.
4 неделя - в понедельник поступило предложение о покупке после крайнего просмотра, цена этого предложения 12,2 млн рублей. Как вам? Вот и мы не в восторге! Кстати, в рекламе уже висят 3 квартиры по цене 12,5 млн рублей, просто небольшая ремарка (все это можно проверить, открыв любой сайт с объявлениями, но ЦИАН твердо стоит на своем: по их оценке, наша квартира стоит 15,5 млн рублей, спасибо хоть не 16,7 млн, как неделей раньше).
Во вторник получаем очередной звонок, и через 2 дня после просмотра поступает предложение - 12,5 млн рублей, которое в ходе переговоров возрастает до 12,7 млн рублей.
Что же мы имеем в итоге?
Несмотря на резко изменившиеся обстоятельства, наш изначальный прогноз цены продажи оправдался. Мы с самого начала ориентировали клиента на сумму до 13 млн рублей, но даже если брать за основу цифру 13, то погрешность составила чуть более 2%. А теперь сравните этот результат с остальными объектами, которые продаются более полугода, до сих пор висят в рекламе и продолжают терять в цене. Продавцы, боясь продешевить, по факту получают меньшую сумму, чем могли бы изначально, за счет понижения общей стоимости рынка.
Какой можно сделать из этого вывод? Обращайтесь к профессионалам, а главное, прислушивайтесь к их советам!

Гуляя по центру Москвы, можно найти нетронутый уголок природы, где даже вводятся пестрый дятел и не один, а целой семьёй.
И кстати, буквально еще неделю назад, вы могли бы стать обладателем просторной однокомнатной квартиры в этом уголке, о котором мы писали ранее.

«Регистрация прав собственности»

Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности