📌 Новые правила по ипотеке в Германии: успех зависит от грамотной подготовки 🏡 🇩🇪

Если собираетесь брать ипотеку в Германии, стоит знать — банки сейчас заметно ужесточают требования.
Мы ежедневно работаем с немецкими банками и видим: изменения уже не единичные, а становятся трендом по всей стране.

🔋 Энергоэффективность — теперь решающий фактор

Банки больше не кредитуют дома с низкими классами энергоэффективности G и H.
Чтобы получить финансирование, здание должно быть минимум класса F, особенно если планируется ремонт.

Без энергетического сертификата (Energieausweis), выданного не позже 10 лет назад, заявку даже не примут.

Часто к нам приходят клиенты, которые об этом узнают уже после выбора дома. Поэтому теперь мы заранее проверяем документы и рассчитываем, какой класс можно достичь после модернизации — чтобы не потерять время и шансы на кредит.

🏠 Срок службы недвижимости — минимум 35 лет

Больше не финансируются старые дома, если у них остаточный срок службы меньше 35 лет.
Даже если дом выглядит хорошо, эксперт может оценить его иначе — и тогда кредит просто не одобрят или уменьшат сумму.

Мы уже помогали клиентам грамотно аргументировать перед банком реальный срок эксплуатации, чтобы сохранить нужный лимит.

💰 Доходы считают строже

Теперь банки:

— Учитывают только 12 месячных зарплат, без бонусов.
— Повысили паушальные расходы на жизнь — то есть считают, что на проживание уходит больше.

Результат: при тех же доходах одобренная сумма кредита стала ниже.

👴 Заемщики 55+ под особым вниманием

Банки теперь автоматически делают «пенсионный сценарий»: если доходы после выхода на пенсию не указаны,
считают, что вы будете получать 65% текущего дохода.

Поэтому важно заранее показать реальные пенсионные поступления или накопления — иначе кредит могут урезать.

🧾 Самозанятые: меньше «чистой прибыли» для банка

Если вы предприниматель, банк теперь вычитает из вашей прибыли:

— 45%, если доход до 100 000 €
— 55%, если выше

Это условные вычеты на налоги, страховку и пенсию.
Из-за этого реальный доход в расчётах банка выглядит меньше, чем в декларации — и кредитная способность снижается.

Мы помогаем самозанятым заранее подготовить досье, чтобы показать банку реальную финансовую картину.

📈 Можно сделать вывод, что немецкие банки становятся всё более осторожными и аналитичными. Рынок Baufinanzierung теперь не про «кому дадут», а про «кто грамотно подготовился».

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

📌 «Jung kauft Alt» (KfW 308): как правительство Германии помогает семьям с собственным жильём 🏡

В Германии обновили одну из самых обсуждаемых программ для семей, которые хотят свой дом – KfW-Programm «Jung kauft Alt» (Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb).

💡 Что поменялось

Раньше программа почти не работала. За первые четыре месяца после старта (с сентября по декабрь 2024 года) одобрили всего 234 заявки. Всё потому, что требования к энергосанации были очень строгие и дорогие.

Теперь стало проще:

• вместо Effizienzhaus 70 EE достаточно Effizienzhaus 85 EE;
• можно использовать до 85% энергии эталонного здания (ранее – 70%);
• остаётся требование, что минимум 65% энергии должно быть из возобновляемых источников.

📉 Для семей с ограниченным бюджетом это реально облегчает расчёты – сразу видно, сколько примерно уйдёт на модернизацию старого дома классов F, G или H.

🔧 Что всё ещё сложно

Старый дом – это всегда работа:

• новая система отопления,
• утепление фасада и крыши,
• замена окон и дверей.

Раньше семьи боялись: если не дотянешь до нужного уровня энергоэффективности, придётся возвращать всю субсидию.

Теперь появилась гибкость: если дом технически не дотягивает, можно найти альтернативное решение, деньги возвращать не нужно.

💶 Что по финансам

Условия кредита стали заметно выгоднее:

• ставка – 1,12 % вместо 1,71 %,
• срок – до 35 лет с 10-летней фиксацией,
• семья с двумя детьми может взять до 125 000 €,
• экономия по сравнению с рыночной ставкой – около 22 500 €.

Но лимиты дохода (Einkommensgrenzen) остались прежними:

• до 90 000 € для семьи с 1 ребёнком,
• до 110 000 € для семьи с 3 детьми.

💬 Мы сами считаем, что эти пороги слишком низкие, особенно для крупных городов Германии. Если бы их повысили, программа стала бы доступна значительно большему числу семей и действительно выполняла бы свою социальную цель – помощь семьям в приобретении собственного жилья (Wohneigentumserwerb).

🧮 Практические цифры

Для дома 120–130 м² стоимость модернизации для повышения энергоэффективности выходит такая:

• Effizienzhaus 85 EE – 70 000–90 000 €,
• Effizienzhaus 70 EE – 100 000–130 000 €.

Разница ощутимая, и не каждый старый дом сможет дотянуться до 70 EE без полной реконструкции.

📊 Наш опыт

Мы в течение всего 2024 года регулярно просчитывали эту программу для клиентов. За весь год она оказалась реально выгодной только для одной семьи, и то сделка по покупке не состоялась.

💫 Но! После ноябрьских изменений ситуация изменилась: у нас уже сейчас есть три конкретных проекта, где программа реально подходит и помогает оптимизировать бюджет покупки.

👍 Главный плюс: теперь нет страха, что придётся полностью возвращать ипотеку, если дом не дотянет до нужного уровня. Хотя пока не совсем ясно, как именно будет трактоваться это послабление на практике – банки и KfW ещё уточняют детали.

❓ А вы бы рискнули купить старый дом ради льготной ставки, или всё же выбрали бы новостройку – меньше рисков, но и поддержки меньше?

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

⚡ Важное обновление для всех владельцев недвижимости в Германии 🇩🇪 🏡

С 2026 года вступает в силу новая европейская директива о зданиях (EU-Gebäuderichtlinie – EPBD), которая меняет правила игры для миллионов собственников домов и квартир в Германии. И многие наши клиенты задаются теперь вопросами о требованиях и возможных рисках при покупке вторичного жилья.

📈 Что изменит новая EU-Gebäuderichtlinie?

1. Снижение энергопотребления (Energieverbrauch)

К 2030 году в Германии средний первичный энергетический расход жилых зданий должен снизиться минимум на 16%, а к 2035 — еще на 4–6%. Приоритет — обновление старых домов с плохой энергоэффективностью (категории F, G, H), с которыми обращается большинство наших клиентов.

2. Обязательная установка солнечных панелей (Solaranlagen – Solarpflicht)

С 2026 новые общественные и коммерческие здания площадью более 250 кв.м должны иметь солнечные панели, для жилых домов такое требование вводится к 2029 году. Владельцам старых зданий об этом нужно помнить заранее.

3. Отказ от отопления на ископаемом топливе (fossile Heizsysteme)

С 2025 государственная поддержка новых отопительных систем на ископаемом топливе прекращается, а с 2040 года их использование будет запрещено. Уже сегодня новые здания должны проектироваться как "нулевые по выбросам" (Nullemissionsgebäude).

📋 Наша практика: как мы всё это учитываем для клиентов

✅ Проверяем техническое состояние всех объектов, проводим банковскую оценку. И особое внимание уделяем энергетической составляющей: тип отопления, текущий энергетический уровень, проведённые модернизационные меры, состояние изоляции окон, дверей, крыши и других технических узлов. Рассказываем, как правильно заменить старое оборудование на современные экологичные технологии.

✅ Всегда акцентируем внимание, что модернизацию нужно проводить не только для экономии тепловой энергии — иногда требуется просто заменить крышу, чтобы с неё не протекала вода, или утеплить стены для комфортного проживания и предотвращения плесени. Это важный момент, который выходит за рамки простой финансовой формулы окупаемости.

✅ Предупреждаем клиентов о рисках при покупке недвижимости с тяжёлым энергетическим состоянием.

Например, недавно велась дискуссия с клиентом по дому с уровнем энергоэффективности H (274 кВт·ч/м² жилплощади). Затраты на модернизацию мы оценили в 120 000 евро при экономии тепловой энергии около 1.200 евро в год. Это даёт срок окупаемости более 100 лет — экономически невыгодно.

☝Но важно понимать, что законодательные требования меняются, и рано или поздно сделать ремонт всё равно придётся.

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

🏡 ТОП‑6 частых ловушек при санировании и ремонте жилья в Германии + зачем нужен индивидуальный план iSFP 📈

1. Неполное описание работ — Leistungsbeschreibung

Практически каждый клиент сталкивается с тем, что подрядчики составляют слишком общую смету, без чёткого списка материалов (Materialien), их качества (Qualität) и строительных стандартов (Baustandard). В итоге возникают неясности и неожиданные расходы. Так что чем подробнее смета — тем меньше риск неприятных сюрпризов!

2. Нет финансового резерва — Budgetpuffer

Ремонт недвижимости в Германии почти всегда сопровождается скрытыми расходами: неожиданная плесень (Schimmel), проблемы с коммуникациями, старые инженерные сети. Рекомендуем закладывать минимум 10–15% дополнительно к бюджету — это спасает от внезапных финансовых проблем. 💰

3. Ошибки в перепланировке

Старые немецкие дома часто проектировались с маленькой отдельной кухней (Küche). Современные хозяева хотят объединить пространство — сделать открытую кухню‑гостиную (offener Wohnbereich). Для этого нужно сносить стены, переносить коммуникации (Leitungen, Elektrik), усиливать конструкции. Мы регулярно получаем подобные вопросы от клиентов, и финальная смета сильно отличается от первоначальных расчётов — из‑за множества скрытых работ!

4. Нарушения правильной последовательности

Одна из самых частых ошибок: сначала ставят новую систему отопления (Heizung), а уже потом утепляют дом. В результате оборудование оказывается слишком мощным — деньги потрачены зря. Или сначала меняют окна (Fenster), а уже потом утепляют стены (Dämmung): появляется конденсат и плесень. Или устанавливают солнечные панели (Photovoltaikmodule) на старую крышу (Dach), а потом всё равно приходится платить за демонтаж во время капитального ремонта. Таких случаев вагон.

5. Выбор подрядчика только по цене

Самая низкая цена — не всегда гарантия качества или надёжности! Сравнивайте не только стоимость, но и отзывы, опыт, состав работ. В Германии можно запросить сразу несколько предложений и рассмотреть — обязательно пользуйтесь этой возможностью!

6. Нет профессиональной энерго-консультации — Energieberatung

Комплексный ремонт — это не только утепление, замена окон и установка современных систем, но и грамотное привлечение государственной поддержки (Fördermittel), плюс правильное сочетание этапов. К нам часто обращаются клиенты, которые уже сделали дорогостоящие шаги, а оказалось, что всё можно было спланировать иначе и выгоднее.

☝Наш опыт: типичные ошибки клиентов

Обычно вопросы возникают уже после начала работ: плесень после новых окон, двойная оплата при замене крыши и солнечных панелей, завышенные счета за отопление... И всё это результат хаотичного подхода.

Поэтому наш совет: не спешите, всегда сначала продумайте весь процесс!

🔎 iSFP — ваш стратегический план

iSFP (Individueller Sanierungsfahrplan) — это официальный индивидуальный план шагов по ремонту и модернизации недвижимости в Германии. Он составляется независимым сертифицированным энергоаудитором (Energieberater) и позволяет собственнику видеть всю картину: этапы, сроки, затраты, возможные субсидии (Fördermittel) и порядок работ.

⚠️ Наш опыт показывает: без такого плана крайне сложно избежать типичных ошибок и переплат.

💡Если вы хорошо разбираетесь в вопросах санирования, умеете структурировать этапы работ и уверенно ориентируетесь в теме либо знаете проверенного специалиста, который сможет подробно разложить всё по полочкам — это тоже отличное решение!

Главное правило: не действовать спонтанно, а сначала выстроить чёткую стратегию и только потом приступать к реализации. Как говорится, 7 раз отмерь — один отрежь! 😉

💬 А у вас был опыт ремонта или санирования дома в Германии? Как вы планировали работы, возникали ли сложности? Поделитесь в комментариях — обсудим!

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

Полезное пояснение с наблюдениями из практики к посту про санацию и ремонт недвижимости от нашего эксперта по недвижимости и финансам Александра Тротта 🎧

📌 Как мы проверяем объекты на чистоту: примеры из практики 🔍 🏙

Банально, не всё же важно это осознавать ДО заключения сделки: покупка жилья в ипотеку — ответственный шаг, требующий особого подхода. И проверки объекта со всех сторон.

На практике, основные проблемы всплывают еще на этапе анализа объекта. Про очевидные минусы, такие как квартира с арендаторами, земля под домом в аренде и т. д. говорить не будем. Обсудим более «приземлённые» проблемы жилья. Которые важны всегда. Но особенно, когда речь идет не о новостройке.

❗Итак, красные флаги, на которые мы обращаем внимание:

1⃣ Отсутствие информации. Самое частое, что скрывают в объявлениях — размер Hausgeld. По ним сразу видно, насколько объект проблемный.

Тут тоже нужен баланс. Если Hausgeld слишком низкие и покрывают только воду/отопление, без взносов на Instandhaltungsrücklage и мелкий ремонт, значит, за домом плохо следят, и в ближайшие годы может потребоваться дорогостоящая модернизация. Если слишком высокие, значит, нужна модернизация.

2⃣ Второе, что мы запрашиваем (и хороший риелтор обязательно пришлет), — протоколы собрания собственников. На них видны планы по будущей модернизации дома, и на что придется скидываться в Instandhaltungsrücklage.

У нас было много случаев, когда выяснилось, что дому внезапно требовалась замена крыши, отопления или установка везде пластиковых окон. Естественно, за счет жильцов.

В одном кейсе сумма доходила до 30к евро с квартиры, при продажной стоимости квартиры в районе 120к евро. То есть собственник, узнав о предстоящих расходах, просто решил по-быстрому продать квартиру, не сообщая покупателю о предстоящих расходах.

Еще один кейс из практики: риелтор прислал гору файлов, где были протоколы за 30 лет, кроме… последнего года. Мы, конечно же, разобрав гору бумаг, выяснили это и запросили этот последний протокол. Где, как и подозревали, был сюрприз — ожидаемый ремонт на 15к евро с квартиры.

3⃣ Также требуется уточнить, когда были установлены/заменены сантехника, электрика и другие коммуникации. Если информацию не присылают — это прям редфлаг. А если прислали и что-то «не так», что ж, тогда это хороший повод для торга.

И да, мы аргументированно торгуемся от имени клиента с риелтором продавца ;)

4⃣ Ещё один вопрос, который требует выяснения «на берегу», — тип отопления. До сих пор встречаются объекты с каким-нибудь мазутным отоплением. А государство обязало поменять многие системы отопления в ближайшее время.

Пик продажи таких домов был в позапрошлом году, когда правительство готовило законопроект о модернизации отопления. Немцы быстро продавали свои старые объекты (причем без хорошего дисконта), пока информация о необходимости замены не распространилась. Очень многие иммигранты из стран СНГ как раз купили такие дома, исполняя мечту о собственном жилье. А теперь попали на большие непредвиденные расходы.🤷‍♂️ 💶

🙌 Мы помогли найти жильё и оформить ипотеку уже многим иммигрантам. Знаем все подводные камни и сразу говорим, когда видим что-то подозрительное. Готовы помочь и вам — обращайтесь, если есть мысль о приобретении собственной квартиры в Германии!

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

📌 Купили квартиру в Германии? Как защитить свою недвижимость и свой бюджет 🏡

Когда мы сопровождаем клиентов при покупке квартиры, почти всегда наблюдаем один и тот же путь. Сначала — волнение с главным вопросом «А найду ли я свою квартиру?» и бесконечные просмотры. Затем — переговоры, документы, банк, нотариус… короче, целый марафон.

И вот наступает день, ради которого всё затевалось: вы стоите у двери своей квартиры, держите ключи и понимаете — это не просто стены, это вложение в будущее. И многие клиенты признаются: такая долгожданная радость быстро сменяется новым страхом — «а вдруг что-то случится?».

Это абсолютно оправданно. Квартира в Германии — серьёзный актив. Поэтому заранее подумать о защите — это необходимость. И вот что должен знать каждый собственник.

🛡️ Какие страховки нужны владельцу квартиры?

1. Gebäudeversicherung — страхование здания

Эта страховка оформляется не вами, а всей ассоциацией WEG.

Она покрывает ущерб от:
🔥 пожара и взрыва
🌧️ воды из труб
⛈️ шторма и града
⚡ перенапряжения
🌊 стихийных бедствий (если включено расширение Elementar)

Вы оплачиваете свою долю через Hausgeld, поэтому отдельный полис для вашей квартиры делать НЕ нужно.

2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht — ответственность владельцев

На случай, если кто-то получит травму на территории общего имущества (лестница, двор, подъезд) или зданию будет причинён ущерб третьими лицами. Этот полис почти всегда подключает управляющая компания — уточняйте в своём доме.

3. Hausratversicherung — страхование домашнего имущества

Это уже ваша личная страховка. Она покрывает:
🪑 мебель
📱 электронику
👕 личные вещи
🔌 ущерб от воды, огня, взлома, шторма, перенапряжения
💧 а также (по расширению) — стихийные бедствия

Без неё вы рискуете восстанавливать всё внутри квартиры за свой счёт.

4. Vermieter-Rechtsschutz — юридическая защита арендодателя

Актуально, если вы сдаёте квартиру.

Покрывает:
⚖️ судебные расходы и адвокатов
📩 споры с арендаторами
💸 иногда — невыплату аренды (если включено)

Кстати, на арендатора через Nebenkosten можно перекладывать некоторые расходы по страхованию, а именно:

✔ страхование здания
✔ ответственность домовладельцев

Но нельзя перекладывать:
✘ юридическую защиту арендодателя.

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Подать заявку на подбор страхования домашнего имущества

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам в сферах недвижимости и страхования: @TupaGermaniaBot

📌 Нужно съехать раньше срока? Разбираем пункт «Nachmieterklausel» в немецком договоре аренды 🏡

Многие, кто снимает жильё в Германии, рано или поздно задаются вопросом: «А что, если мне нужно съехать до окончания договора?» Обычно пункт как раз об этом спрятан в вашем договоре и называется Nachmieterklausel — о замене арендатора. Давайте разберёмся, как он работает и на что обратить внимание.

📜 Сначала — главное правило

По умолчанию расторгнуть договор аренды (Mietvertrag) досрочно нельзя. Вы обязаны платить арендную плату либо до конца срока, указанного в договоре, либо в течение так называемого минимального срока аренды (Mindestmietdauer). Он есть примерно в каждом пятом договоре по Германии, и часто такой срок составляет от 1 до 2 лет.

Наличие Nachmieterklausel меняет правила игры: он даёт вам право предложить арендодателю нового жильца и, в случае его одобрения, освободиться от договорных обязательств раньше времени.

⚖️ Внимание: это не один, а два РАЗНЫХ пункта!

Здесь кроется самый важный нюанс. Есть два типа этого условия, и они работают совершенно по-разному.

Настоящая Nachmieterklausel (echte Nachmieterklausel)

Ваше право: арендодатель обязан принять вашего кандидата, если он финансово надёжен и не вызывает объективных опасений.

Реальность: встречается довольно редко, но это сильный козырь. Особенно ценно, если вы вложились в ремонт или хотите продать следующему жильцу встроенную кухню.

Фиктивная Nachmieterklausel (unechte Nachmieterklausel)

Право арендодателя: он может принять или отклонить вашего кандидата без объяснения причин. Его решение окончательно.

Реальность: это самый распространённый вариант в договорах. Он даёт вам лишь возможность попытаться договориться, но никаких гарантий.

По нашему опыту, клиенты чаще всего сталкиваются именно со вторым, «фиктивным» типом пункта.

💼 Что значит «подходящий» арендатор?

В договорах часто пишут, что кандидат должен быть zumutbar (приемлемым/допустимым). На деле это значит:

— Проверяют его платёжеспособность (справки о доходах, Schufa), добросовестность и надёжность.

— Что НЕ может быть причиной отказа: внешность, происхождение, национальность, наличие детей.

На практике арендодатели часто формально пользуются своим правом, просто беря «время на размышление» (Überlegungsfrist), а затем отказывая.

🚪 А если такого пункта в договоре НЕТ ВООБЩЕ?

Тогда досрочный съезд сильно усложняется. Однако и здесь есть исключения — ситуации, когда закон становится на вашу сторону и вы можете расторгнуть договор вне очереди (außerordentliche Kündigung). К ним относятся:

— Служебный переезд в другой город.

— Серьёзные изменения в семье: рождение ребёнка (если это не было ясно при подписании договора), свадьба, развод, смерть партнёра.

— Состояние здоровья, требующее переезда (например, в дом престарелых или на первый этаж).

В таких случаях важно чётко обосновать причину и подкрепить её документами.

📝 Поэтому, если хотите понимать, на что рассчитывать:

- Найдите пункт Nachmieterklausel в своём договоре.

- Определите тип: это ваше право («echte») или просто возможность договориться («unechte»)?

- Ищите нового жильца только если уверены в его платёжеспособности.

- Нет пункта? Оцените, подпадаете ли вы под исключительные обстоятельства для внеочередного расторжения.

Nachmieterklausel — полезный инструмент, но его эффективность полностью зависит от формулировки в вашем договоре. Проверка этого момента заранее может сэкономить вам нервы и деньги в будущем.

💬 А у вас был опыт досрочного съезда? Удалось ли быстро договориться с арендодателем? Поделитесь своей историей в комментариях — это может помочь другим!

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам в сферах недвижимости и страхования: @TupaGermaniaBot

📌 История немца, который сменил город на деревню — и ни разу не пожалел 🇩🇪🏡

Чем дальше от центра города, тем обычно дешевле жильё. Это привлекает многих, как и мечта о собственном доме в тихом и спокойном месте. Своей историей немецким сми поделился Тимм Кнабе, 35 лет, типичный «городской пацан» из Эссена. Вся его жизнь в городе — это бетон, пробки, соседи, которые смотрят на тебя как на конкурента за парковку, и цены на жильё, от которых делается плохо.

Два с половиной года назад он взял и переехал… в деревню на 400 человек. На север Гессена. И отмечает: «Я стал жить лучше во всех смыслах».

🎯 Как так вышло, что житель Эссена оказался в деревне?

Всё началось с хобби. Тимм — охотник. В 2017 он связался через Facebook с арендатором охотничьего участка в Гессене, чтобы… подстрелить первого оленя.

Приехал — и что-то щёлкнуло. Холмы, зелень, вид на десятки километров, тишина. Вернулся в Рур — и вдруг ощутил, как тут тесно. Но была и другая причина...

🏙️ Почему город перестал быть уютным домом?

Тимм вырос в районе, где были общие дворы. Где дети играли во дворе, и соседи заботились друг о друге.

Но поколение ушло — и район стал другим:

— На звонках — сплошные титулы типа «Dr.» и «Dipl. Ing.»
— Индивидуализм, где каждый считает: «мир крутится вокруг меня»
— Сосед — уже не друг, а помеха.

Ну и цены на недвижку конечно тоже выросли в несколько раз…В общем, ни тепла, ни общности, ни доступности.

🏡 И тут — Гессен. Земля, сад, простор… и цена, в которую трудно поверить!

Когда родился первый ребёнок, Тимм с женой искали жильё в Эссене — без шансов. Зашли на eBay искать дом…
И вдруг — видят просто дом своей мечты:

- 800 м² земли
- 200 м² жилой площади
- огромный сад
- адекватная цена

«Я не верил. В Эссене это стоило бы в 10 раз дороже».

🧰 Работа? Всё решаемо!

Многие боятся переезжать далеко от города, так как боятся потерять работу. Наш герой не испугался. Сначала он продолжил ездить 160 км до Эссена. Потом нашёл место электрика, затем — работу мечты в инженерной фирме. В итоге — ЗП выше, условия лучше, плюс проекты по возобновляемой энергии — идеальны для сельской местности.

❤️ «Уже в первую неделю нам готовили ужин и предлагали посидеть с детьми»

Ну а главный сюрприз жизни за городом — люди.
В городе все спешат. В деревне — все знают друг друга:

— каждый здоровается
— интересуются, помогают
— через неделю позвали на ужин
— предложили присмотреть за детьми
— познакомили с местными фермерами

А продукты в фермерском магазине? «25-килограммовая тыква — 10 евро». Брат из Эссена думал, что это шутка. Там за такую ​​огромную тыкву он легко заплатили бы 50 евро.

👶 Дети спокойно играют на улице, здесь безопасно, а собаку выпускаешь сразу за домом…

Такая идиллия для этой семьи — уже реальность, а не мечта. Тимм вступает в местные клубы — стрелковый, охотничьи трубы, клуб любителей тракторов. Не ради статуса, а социальных связей — «в городе такого нет».

На вопрос «бывает ли в городе», Тимм отвечает: «Да, и это иногда немного странно. Например, я могу почти рефлексивно здороваться с людьми на улице. И тогда на меня странно смотрят. "Мы знакомы?" — однажды спросил меня кто-то.» 😅

💬 А что вам по душе — немецкий город с его суетой или спокойная размеренная жизнь где-то в деревне?

👉 Получить консультацию по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам в сферах недвижимости и страхования: @TupaGermaniaBot

🏡 Бауфинансирование в Германии: ставки снова растут – что это значит для покупателей? 📈

Ещё совсем недавно многие ждали:
«Ну вот-вот ставки снова упадут, надо просто подождать».

Но реальность в 2025 году выглядит иначе.
Ипотечные ставки в Германии (Baufinanzierung) снова поднялись — примерно до уровней конца 2023 года — и всё больше экспертов говорят: 4% по ипотеке — это не временно, а надолго.

📊 Что мы видим по цифрам
Сейчас средняя ставка по ипотеке с фиксацией на 10 лет (Zinsbindung 10 Jahre) — около 3,7–3,8%.
А если собственных средств (Eigenkapital) меньше, ставка легко уходит к 4% и выше.

Для понимания: ещё год назад многие брали кредиты под 2,8–3,4%.
Разница в 1% на горизонте 15–20 лет — это десятки тысяч евро переплаты.

💰 Почему ставки растут, если ЕЦБ вроде бы обещает «послабления»?

Тут важный момент, который часто путают.

Ипотека в Германии почти не зависит напрямую от ключевой ставки Европейского центрального банка (EZB). Она зависит от рынка облигаций. Вот тут Александр Тротт объяснял подробно.

Банки выдают ипотеку не из «своих денег».
Они привлекают средства через специальные ипотечные облигации — Pfandbriefe, а их доходность связана с государственными облигациями Германии (Bundesanleihen).

Сейчас:

— доходность 10- и 30-летних гособлигаций растёт,
— инвесторы требуют больший процент,
— банки автоматически поднимают ставки по ипотеке.

Поэтому ожидание «EZB снизит ставку — ипотека подешевеет» сегодня не работает.

⚠️ Почему два одинаковых клиента могут получить разные ставки?

Это ещё один сюрприз рынка 2025 года.

Многие банки:

— уже выполнили план по кредитам,
— не хотят наращивать риски,
— или временно «прикрывают кран».

Они делают это просто — повышают ставки, чтобы часть клиентов отсеялась сама. В итоге два человека с одинаковым доходом, Eigenkapital и объектом могут получить очень разные Konditionen.

📉 Переменная ставка — опасная иллюзия

Идея «возьмём variable Zinsen, а потом переключимся» сейчас особенно рискованна. Ипотечный рынок живёт по своим правилам и может резко пойти вверх, даже если ключевая ставка EZB останется без изменений.

Многие эксперты прямо говорят: переменная ставка сегодня — это ставка на удачу, а не на расчёт.

🔒 Что можно сделать, если ипотека уже есть?

Если у вас уже есть кредит и срок фиксации (Zinsbindung) заканчивается через 1–2 года, имеет смысл посмотреть в сторону Forward-Darlehen.

Это возможность заранее зафиксировать будущую ставку, защититься от резкого скачка и спокойно планировать бюджет.

Чем раньше начать, тем меньше доплата за «форвард».

🧭 Что делать тем, кто планирует ипотеку сейчас?

✔️ Не ориентироваться только на ключевую ставку EZB.
Ипотечные ставки в Германии в первую очередь зависят от рынка облигаций, а не от решений Европейского центробанка.

✔️ Подготовить Unterlagen и усилить Eigenkapital.
Чем лучше исходные данные — тем выше шансы получить адекватные Konditionen, даже в сложном рынке.

✔️ И особенно важно — подключить профессионального ипотечного брокера.

Хороший специалист — это не просто подбор оптимального процента. Он сопровождает клиента при выборе недвижимости, помогает выявить скрытые риски и подводные камни объекта, делает расчёты по рентабельности и защищает от ошибок, которые потом, бывает, обходятся дороже любых процентных ставок.

В текущей ситуации сэкономить на процентах удаётся не всегда.
Зато грамотный выбор объекта при сопровождении брокера часто экономит десятки тысяч евро и делает покупку более безопасной и устойчивой.

🔗 Консультации по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по подбору и покупке недвижимости: @TupaGermaniaBot

📌 Заказывали риелтора онлайн? Тогда для вас сюрприз! 🎁

Федеральный суд Германии (BGH) принял решение, которое может перевернуть рынок недвижимости: тысячи онлайн-договоров с риелторами могут быть недействительными — если кнопка на сайте не указывала, что заказ платный.

Да-да, именно так: если вы кликали «Senden», «Bestellen» или «Weiter», а не «Zahlungspflichtig bestellen», суд считает, что договора не было. А значит — комиссию платить не надо, а уже уплаченное можно вернуть! 💸

А теперь подробнее

🏠 Сегодня большинство тех, кто хочет купить недвижимость, ищут её в интернете. Специализированные платформы предлагают широкий выбор объявлений. Если недвижимость предлагается через риелтора, он, как правило, предоставляет подробную информацию только после того, как потенциальный покупатель официально заключит с ним договор в качестве посредника и подтвердит свою готовность выплатить комиссию при покупке.

Обычно все это происходит в электронном виде на сайте. Однако для того, чтобы договор между агентом по недвижимости и потенциальным покупателем имел юридическую силу, детали имеют решающее значение. И именно это было установлено Федеральным судом Германии (BGH) в знаменательном решении (дело № I ZR 159/24).

Если агент по недвижимости заключает договор с потребителем в электронном виде, в заявлении о принятии договора должно быть четко указано, в соответствии со статьей 312j, пунктом 3 Гражданского кодекса Германии (BGB), что клиент обязан произвести оплату. В противном случае договор брокерских услуг считается недействительным, и клиент, следовательно, не обязан платить комиссию.

Значит, кнопка, которую потенциальный покупатель нажимает для оформления заказа агенту по недвижимости, должна быть помечена словом «Заказ с обязательством оплаты» или аналогичной однозначной формулировкой.

Нет правильной кнопки — нет оплаты

Это относится даже к случаям, когда, как это часто бывает с агентами по недвижимости, обязательство по оплате возникает в случае фактической покупки недвижимости. В конкретном деле, которое рассматривал BGH, кнопка просто гласила «Отправить».

Суд решил, что этого было недостаточно. Договор с агентом по недвижимости был признан недействительным. Следовательно, агент лишается права на комиссионные. И даже тот факт, что клиент активно пользуется услугами агента, например, обращаясь к нему с просьбой назначить встречу с нотариусом для покупки квартиры, не приводит к заключению действительного договора.

📊 Практика показывает: большинство сайтов риелторов и используемые ими платформы пока не исправили кнопки.

Так что, если вдруг кто-то обращался к риэлтору через какие-то кнопки на сайте и там не было указано, что это «за деньги» есть шанс «нагнуть маклера» вернуть эти самые деньги. Конечно, если всё доказать — скриншотами страниц, например) Ну а вдруг какой-то риелтор «проспал» и не успел ещё исправить кнопки! 😴😂

🔗 Консультации по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по подбору и покупке недвижимости: @TupaGermaniaBot

📌 Ипотечные ставки в Германии в 2026: чего ожидать?

Ожидание, что ипотека вот-вот резко подешевеет, сейчас есть у многих. После пиков 2022–2023 годов кажется логичным: инфляция снижается — значит и ставки должны пойти вниз.
Но рынок смотрит на 2026 год гораздо осторожнее. Базовый сценарий — не обвал ставок, а их удержание на текущих уровнях.

Первый ключевой фактор — государственные долги Германии.
Страна заходит в период рекордных заимствований. Речь идёт не о планах «на бумаге», а о многолетних программах: масштабная модернизация инфраструктуры, рост оборонных расходов на фоне геополитики, социальные обязательства. Всё это финансируется через кредиты, а значит — через выпуск государственных облигаций.

А дальше включается механика рынка.
Чем больше государство выпускает облигаций, тем выше должна быть их доходность, чтобы инвесторы их покупали. А ипотечные ставки в Германии напрямую ориентируются на доходность Bundesanleihen. Если доходность гособлигаций держится высокой, дешёвой ипотеки просто не бывает.

Инфляция — ещё один тормоз для снижения ставок.
Да, инфляция заметно упала по сравнению с 2022–2023 годами, и прогноз на 2026 — около 1,9%. Но для ЕЦБ этот период всё ещё считается нестабильным. Регулятор опасается повторного инфляционного всплеска и поэтому не может резко снижать ставки. В случае нового ценового давления он, наоборот, будет вынужден удерживать их высокими или даже повышать.

Есть и внешний фактор — глобальные инвесторы.
Деньги свободно перетекают между рынками, и евро-активы постоянно сравнивают с американскими. В США доходности выше, поэтому Европе приходится держать конкурентоспособный уровень доходности, чтобы капитал не утекал. Это снова означает давление на проценты по кредитам.

Отдельно стоит фактор технологий и индустрии.
Искусственный интеллект, дата-центры, энергетика, полупроводники, оборонные и dual-use технологии требуют колоссальных инвестиций. Эти проекты конкурируют за капитал с государством и банками. Чем выше спрос на деньги со стороны экономики, тем меньше шансов на быстрое снижение процентных ставок.

Что в итоге прогнозируется на 2026 год?

По текущим ожиданиям:
— с вероятностью около 60% ипотечные ставки останутся в диапазоне 3,7–4,3%
— примерно 25% — сценарий роста к 4,5–5,0%
— и лишь около 15% — сценарий снижения ниже 3,5%

Что может изменить картину в сторону снижения?

Серьёзная рецессия в Германии или еврозоне, дефляционные риски, снижение геополитической напряжённости. В долгой перспективе — рост производительности за счёт технологий, но это медленный процесс и явно не фактор ближайшего года-двух.

Главный практический вывод для тех, кто живёт в Германии и думает об ипотеке: ставки могут немного колебаться, но рассчитывать на резкое удешевление кредитов в 2026 году — рискованно. Скорее всего, мы остаёмся в эпохе умеренно высоких процентов.

🤝 Консультации по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по подбору и покупке недвижимости: @TupaGermaniaBot

📌 BAFA BEG EM в 2026 году — что важно знать о субсидиях на модернизацию дома

Если вы планируете модернизировать жильё в Германии, есть хорошая новость: программа BEG EM от BAFA даёт прямой грант, а не кредит. То есть деньги не нужно возвращать 💰

Что можно модернизировать и получать субсидию:

— утепление стен, крыши, подвала 🏠

— новые окна и двери 🪟

— системы отопления и вентиляции ♨️💨

— тепловые насосы 🔥 (главный хит 2026 года)

— фотоэлектрические установки ☀️

Максимальные цифры:

— расходы, учитываемые к субсидии: до 30 000 € на меру

— максимальная субсидия: до 21 000 €

⚡ Главный акцент 2026 года — тепловые насосы

Субсидии на них остаются максимально выгодными, но только до конца февраля.

Структура гранта:

— базовая субсидия: 30 %
— бонус за быструю замену старого газового/мазутного отопления: +20 %
— бонус по доходу (семья < 40 000 €): +30 %

Максимум: 70 %, но не больше 21 000 € 💸

⚠️ После 1 марта 2026 года

— бонус за скорость исчезает: 0 %
— максимальная субсидия падает до 50 %
— максимум гранта: 15 000 €

Разница на одном проекте — –6 000 € 🔻

💡 Пример на практике

Затраты на замену газового отопления на тепловой насос: 30 000 €

До конца февраля 2026: грант 21 000 €, свои расходы 9 000 €
После 1 марта 2026: грант 15 000, свои расходы € 15 000 €

Разница: 6 000 € в кармане меньше 😱

✅ Вывод

Если у вас старое газовое или мазутное отопление, 2026 год — последний шанс получить максимальную субсидию.

Важный момент: работы можно начинать только после подтверждения BAFA, иначе грант не выплатят.

🤝 Консультации по ипотеке в Германии

👉 Сервис-чат для вопросов по подбору и покупке недвижимости: @TupaGermaniaBot