Некоторые УК считают, что после закрытия ФИО в ЕГРН они не обязаны предоставлять реестр собственников инициатору собрания.
Точнее, не так.
Они считают, что они обязаны не предоставлять реестр с ФИО; что их священный долг – оберегать имеющиеся данные даже от инициатора.

После подобных вбросов в чате канала, ничего не остается, как вынести сюда обоснование ошибочности этой позиции. Хотя, как обычно, кто-то поймет всё ровно наоборот 🤦‍♀️

❌ «Даже Росреестр не предоставляет конфиденциальные данные – ФИО»
✅ Росреестр не предоставляет ФИО кому попало, но предоставляет их в целом перечне случаев, в том числе с помощью нотариуса.
Изменения заключаются в том, что сведения перестали быть общедоступными. Однако никто не освобождал УО от обязанности по ведению реестра собственников и предоставлению его определённому лицу - инициатору собрания.

Часть 3.1 ст.45 ЖК РФ осталась как и была:
• УО, правление ТСЖ, ЖСК обязаны вести реестр собственников, который содержит ФИО, номер помещения, размер доли.
• При обращении инициатора собрания УО/правление обязаны за 5 дней предоставить реестр.
• Согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении в целях проведения собрания не требуется.
Всё это – по-прежнему лицензионное требование для УО.

❌ «Имеются противоречия в законодательстве»
✅ Если есть обязанность, но мало возможностей её исполнить, то это называется не противоречием, а дырой. Трудности при исполнении обязанности не отменяют самой обязанности.
И раньше в ЕГРН не было данных по некоторым собственникам. И это никак не влияло на обязанности УО.

❌ «Если УК даст реестр, то недовольный собственник выиграет у нее суд по распространению своих данных»
✅ Здесь нет нарушения. Собственник проиграет. УО соблюдает лицензионное требование, делает то, что от нее требуется по ЖК РФ.
Скорее собственник выиграет суд об обязании УК предоставить реестр, если та упирается (как это бывало раньше).

❌ «УК привлекут за разглашение конфиденциальной информации»
✅ УО привлекут за нарушение лицензионных требований, если она откажется выдать реестр с ФИО (как это бывало раньше).

❌ «Нужно согласие от собственников на распространение конфиденциальных данных»
✅ Согласие на передачу данных не требуется. Это буквами написано в ч.3.1 ст.45 ЖК РФ, а также в законе о персональных данных (допускается обработка для выполнения возложенных законном обязанностей - п.2 ч.1 ст.6). То же самое разъяснял РКН.

❌ «По изменениям персональные данные из ЕГРН будут предоставляться третьим лицам только с согласия субъекта персональных данных»
✅ Изменения касаются только выписок из ЕГРН, только закона о госрегистрации недвижимости: если собственник хочет, чтобы ФИО в ЕГРН были общедоступными, то подает такое согласие.
Процедура никак не затрагивает порядок предоставления реестра инициатору, потому что УК не ведет ЕГРН.

❌ «А в списке должников нельзя писать ФИО»
✅ Потому что это неурегулированный и добровольный способ борьбы с должниками, применяемый УО по своей инициативе, а не лицензионное требование и прямая обязанность как в случае с реестром собственников.

❌ «Постановление АС Центрального округа № Ф10-6175/22)».
✅ Решение суда про то, что УК не обязана указывать в реестре реквизиты документов на квартиры, а не о том, что УК вправе скрывать ФИО от инициатора. К слову, список ФИО УК в этом деле как раз предоставила.

Итак, есть порядок предоставления сведений из ЕГРН и есть порядок предоставления реестра собственников.
Их надо различать: состав участников, предмет желаний этих участников, процедура получения сведений, регулирование — всё разное.
Изменения касались первого, но последствия отразились на исполнимости второго. Многие УО получали сведения из ЕГРН, чтобы вести учет собственников, но это был лишь один из способов, самый дешевый и удобный.

Еще раз: трудности УК и ТСЖ по ведению реестров понятны и мною не отрицаются. Этот пост лишь о том, что с УО и ТСЖ никто не снимал обязанности по предоставлению хотя бы тех данных, что у них есть.

И спасибо участникам чата, у которых хватает терпения для таких 👆дискуссий.

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️В Приморском крае собственник судился с УК из-за «нарушения» сроков ремонта, указанных в объявлении

▪️Чтобы получить доступ к электрощитовой, собственник из Ялты обратился в суд

▪️Жителю Новгородской области не удалось установить частный сервитут для пользования ТСЖ нежилыми помещениями

▪️Взыскание компенсации за непроизведенный капремонт при изъятии квартиры в аварийном МКД

💡 Освещение придомовой территории в новостройке

В Ставропольском крае собственник судится с администрацией по поводу освещения придомовой территории.

УК и совет дома составили акт о том, что двор, автостоянка, контейнерная площадка, беседка не освещаются. Нет даже опор. Есть три фонаря у детской площадки, но этого явно недостаточно для освещения всей придомовой территории.

В ответ на обращение собственников администрация написала, что это их проблемы, а к полномочиям муниципалитета освещение придомовых территорий не относится.

Тогда собственник обратился с иском об обязании администрации организовать уличное освещение во дворе.

Сначала он смог выиграть две инстанции.
Суды согласились с собственником, что сети наружного освещения не входят в состав общего имущества, а собственники не обязаны нести расходы по уличному (дворовому) освещению.

Однако кассационному суду не понравилось, как было рассмотрено дело:
• Администрация принесла в суд свой акт обследования придомовой территории, и он противоречил акту от УК и совета дома. Суд же не устранил эти противоречия.
• Определить, насколько нормально освещение, при наличии противоположных мнений сторон по этому вопросу, невозможно без использования специальных знаний. Однако суд не предложил сторонам представить независимое заключение или назначить экспертизу.
• Суд не исследовал вопрос о том, предусмотрена ли проектом дома установка наружного освещения придомовой территории, были ли выполнены застройщиком работы по наружному освещению, в каком объеме, соответствуют ли имеющиеся инженерные сети наружного освещения придомовой территории требованиям нормативно-правовых актов.
• Поскольку в отношении дома не истекли сроки гарантийных обязательств застройщика, то его следовало привлечь к участию в деле. Не исключено, что в итоге крайним окажется именно он.

Для устранения этих недочетов дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции № 88-579/2023

Добился демонтажа несогласованных кондиционеров и чуть не расстался с 30 000 р. из-за этого

Встретилось любопытное определение про взыскание судебных расходов.

Собственник из Санкт-Петербурга обратился с иском к УО и собственнику нежилого помещения с кондиционерами, размещенных на фасаде МКД. Он требовал демонтировать эти самые кондиционеры и навести красоту на фасаде как было раньше.

Суд удовлетворил требования к собственнику нежилого помещения.

После этого УО (назовем ее ООО "УК Прокси") обратилась в суд с заявлением о взыскании с истца судебных расходов на оплату юриста — 30 000 р.

Суд без вопросов взыскал эти расходы. Он решил, что УК была ненадлежащим ответчиком, в требованиях к ней отказано, следовательно, истец проиграл УК и должен оплатить ее расходы.

Собственник явно такого не ожидал и дошел до кассации.

Суд кассационной инстанции обратил внимание на обстоятельства спора:
• УК действительно была среди изначально заявленных ответчиков.
• В ходе судебного разбирательства, после выяснения того, кто установил кондиционеры, истец заявил об уточнении исковых требований и предъявил их к одному собственнику нежилого помещения.
• Тот факт, что в заявлении об уточнении исковых требований, истец указал в качестве ответчика ООО "УК Прокси", о проигрыше дела в отношении УК не свидетельствует, так как истец никаких требований к ней в своем заявлении об уточнении исковых требований не предъявил.
• Кроме того, с учетом характера заявленных требований и содержания договора управления, интересы истца и УО в рассматриваемом деле должны были совпадать, в связи с чем на обсуждение следовало поставить вопрос о злоупотреблении (!) ответчиком своими правами при предъявлении требования о присуждении судебных расходов с собственника, самостоятельно обратившегося в суд за защитой своих прав, тогда как вопросы содержания общего имущества, включая его защиту от неправомерных посягательств на него, относятся к прямым обязанностям УО, вытекающим из договора управления.

Дело направлено на новое рассмотрение (определение Третьего КСОЮ № 88-2458/2023).

Адепты 40821 счета

Одна из распространенных ЖКХ-ересей — это требование от УК, ТСЖ, РСО указания в платежке счета, начинающихся с цифр 40821 (как у платежных агентов).
Без этих цифр адепты отказываются оплачивать ЖКУ и невыносимо морально страдают.

Собрала немножко ссылок на практику судов, если подписчикам вдруг придется связываться с такими еретиками.

🔸 Недавно попалось дело, где собственник из Салавата хотел запретить своей УК выставлять платежки:
- если там расчетный банковский счет отличается от 40821;
- если бумажный вариант не продублирован в ГИС ЖКХ;
- без заключенного договора с банковским платежным агентом;
- до тех пор, пока УК не разместит положенную информацию в ГИС ЖКХ.
Также собственник хотел компенсации морального вреда — 500 000 р. и штраф 250 000 р.
Суды ожидаемо отказали (определение Шестого КСОЮ № 88-2762/2023).

🔸 В Красноярске был подобный случай, но совсем клинический.
Адепт пристал к ООО "УК "Континент" с еще более странными требованиями, в том числе про документы перехода от СССР к РФ.
Закончилось всё тоже в пользу УК (определение Восьмого КСОЮ № 88-5292/2020).

🔸 В Краснодарском крае ПАО "ТНС энерго Кубань" взыскивало долг за электроэнергию и тоже наслушалось про цифири в номере счета.
Деньги, разумеется, взыскали.
Суд отметил, что ПАО "ТНС энерго Кубань" не является ни платежным агентом, ни оператором по приему платежей, ни платежным субагентом.
Поэтому тут нет нарушений закона № 103-Ф3 "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемых платежным агентом", поскольку требования закона в силу п. 2 ст. 1 не распространяются на правоотношения между поставщиками и физическими лицами (определение Четвертого КСОЮ № 88-16121/2022).

🔸 Адепт из Кировской области проиграл АО "ЭнергосбыТ Плюс" (определение Кировского облсуда № 33-764/2020).

🔸 Другой человек из Кемеровской области проиграл ПО "Кузбассэнергосбыт" (определение Кемеровского облсуда № 33-11274/2021).

🔸 Житель Санкт-Петербурга проиграл ТСЖ "Сикейроса-12" (определение Санкт-Петербургского городского суда №33-5505/2022).

Понимаю, что никакие правовые аргументы не убедят адептов в обратном, потому что на каждый такой аргумент они ответят что-то еще более безумное (что они не физлица, например). Поэтому просто показываю "успехи" мракобесов.

🙃 Должники хотят денег за испорченные продукты

В Татарстане должник обратился с иском к АО "Татэнергосбыт". Он просил взыскать материальный ущерб в размере 10 000 р. и такую же компенсацию морального вреда.
Материальный ущерб сложился из стоимости продуктов, которые испортились в холодильнике после отключения квартиры от света (7 000 р.), а также из оплаты стоимости подключения электроэнергии (3 000 р.).

Суды отказали в иске: размер задолженности позволял оставить должника без электричества, порядок отключения (в том числе уведомления) был соблюден. То есть электрики ничего не нарушили (определение Шестого КСОЮ № 88-2585/2023).

Похожее дело было в Ставропольском крае.
Там должники докопались не только до электриков, но и до УК и даже до председателя совета многоквартирного дома. Последний был обвинен в том, что не ознакомил должников с графиком отключений 🤦‍♀️
Перечень испорченных продуктов, которые, по утверждению истцов, влезли в холодильник, тянул больше, чем на 100 кг по весу и больше 20 000 р. по стоимости.
В суде выяснилось, что света не было из-за поврежденной электропроводки. Однако должники решили, что причина — в их задолженности (как это уже бывало раньше), поэтому не стали обращаться в УК по поводу отключения 🤷‍♀️
Суд отказал в удовлетворении иска (решение Промышленного районного суда Ставропольского края № 2-2581/2018).

❗️ Осталось два дня для того, чтобы УО и ТСЖ выложить отчетность в ГИС ЖКХ, а ТСЖ — еще и направить копию реестра членов ТСЖ в орган жилищного надзора.

Напомню статьи по теме:
🔸 Отчет УО об управлении многоквартирным домом
🔸 5 вопросов про реестр членов товарищества.

Про ГИС ЖКХ. Что конкретно нужно выложить, написано в разделе 10 Приказа Минстроя № 74/114/пр.
УО надо открыть пункт 15 этого раздела, а ТСЖ — пункт 16, и просмотреть подпункты с указанием срока на размещение. Там и бух. отчетность.

Подписчики из числа ТСЖ, обратите внимание, что в ГИС ЖКХ должна размещаться информация о членах товарищества (п. 1.21 раздела 10). Поэтому стоит ее сверить или обновить по тому реестру, что направите в ГЖИ, чтобы не расходилась.

Чем грозит собственникам «неправильное» непосредственное управление

В небольших домах возможно «непосредственное управление». Многие думают, что это когда собственники делают (или не делают) всё сами. Однако по ст. 164 ЖК РФ собственники должны заключить договоры на содержание и ремонт общего имущества. Если этого не сделать, то дом может уйти по конкурсу какой-нибудь УК (пример).
Недавно попался случай еще одного неблагоприятного последствия «неправильного» (т.е. без договора) непосредственного управления.

В Алтайском крае с крыши такого дома на пешехода упала наледь. Здоровью был причинен вред средней тяжести. По иску потерпевшего суд взыскал солидарно со всех собственников 150 000 р. в качестве компенсации морального вреда.

Собственники безрезультатно жаловались до кассационной инстанции.

Суд установил, что на общем собрании было выбрано непосредственное управление, избран уполномоченный представитель, которому поручено представлять интересы собственников, выбрана обслуживающая компания.
Однако фактически договоров об обслуживании дома не заключено. Снег убирали сами собственники, точнее, по мере необходимости они нанимали для этого отдельного человека.

«Поскольку получение истцом травмы имело место вследствие совокупного бездействия собственников, не обеспечивших своевременную уборку наледи с крыши строения в весенний период таяния снега, не реализовавших контрольные функции в отношении лица, которому поручено заключение сделок с целью содержания общего имущества от имени собственников, наличие законных оснований для привлечения всех ответчиков к солидарной ответственности не опровергается доводами жалоб об обратном».

Суд отказался поделить компенсацию в соответствии с долями в праве собственности на общее имущество. Он указал на «невозможность отождествления долевой обязанности собственников помещений по несению расходов на содержание общего имущества и деликтной ответственности данных лиц, возникшей в связи с уклонением от совместной обязанности содержать общее имущество в многоквартирном доме» (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88-1026/2023).

🔸 Непосредственное управление домом: что это такое
🔸 Плюсы и минусы непосредственного управления

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между УК и застройщиком по поводу (не)передачи документации на МКД (определение от 30.03.2023 № 304-ЭС22-24319 по делу о № А45-31177/2021).

Спор возник в Новосибирске.
ООО УК «ВЕЛЕС» хотела получить от ООО «Специализированный застройщик «Союз-Инвест» техническую документацию на многоквартирный дом.

Дом был введен в эксплуатацию осенью 2017 года и тогда же передан в управление этой самой УК по договору с этим самым застройщиком. Застройщик передал часть документации, но не всю. Например, не хватало проектной документации на дом, плана земельного участка, схем сетей.
Последнюю претензию по этим и другим документам УК безрезультатно направила осенью 2021 года, а затем обратилась в суд.

Все нижестоящие инстанции отказали в иске. Основная причина отказа – пропуск срока исковой давности.

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что пропуска срока здесь нет.
Логика такая:
• истребуемая документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у застройщика, иначе дом не прошел бы эту приемку;
• обязанность по передаче документов возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома;
• документация не относится к общедоступной и не может быть самостоятельно получена УК в соответствующих органах, но необходима для управления МКД;
• передача такой документации от застройщика к УК должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание дома, если более поздний срок не установлен нормативно (например, более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 в отношении инструкции по эксплуатации дома).

«Следовательно, застройщик не передал УК необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, что влияет на выполнение истцом функции управления МКД, на содержание общего имущества в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы».

Верховный Суд РФ указал, что здесь речь идет о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности.

❗️Так как не передача документов затрудняет управление домом и угрожает правам собственников, то застройщик не может быть освобожден от этой обязанности на протяжении всего периода эксплуатации дома.

«При длящемся уклонении от передачи данной документации, застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав собственников, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости – готовность к ее восстановлению.
Следовательно, застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на МКД, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию, и не имеет материально–правового интереса, подлежащего защите в этом случае».

Дело направлено на новое рассмотрение.

❗️Что пишут суды по первым отказам в продлении лицензий

Обобщила практику, которая только-только начала формироваться по "первой волне" перелицензирования.

Обратите внимание, что большинство судебных актов еще не вступило в силу. В таких случаях я обычно ничего не пишу, пока не вступит в силу. Но здесь думаю, что это не тот случай, и многим лицензиатам важно узнать новости как можно раньше.

По ходу развития событий буду дополнять материал (уже на сайте) и периодически тут анонсировать.

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️В Санкт-Петербурге прокурор через суд обязал ТСЖ разработать программу производственного контроля качества воды

▪️В Калининграде жена вместо мужа-заявителя попыталась отменить решение органа жилищного надзора

▪️Спор о демонтаже балконного остекления и козырька, из-за которых намокает стена соседнего МКД (Челябинская область)

▪️В Нижнем Новгороде ТСН начисляло плату за «коммуналку» по неправильным сведениям из ЕГРН

▪️В Карелии УК добивалась доступа в квартиру для замены ОДПУ и капремонта инженерных сетей

😡 Начали с обмана, продолжили фальсификациями

Подписчики прислали продолжение истории с голосованием в «Электронном доме» (информационная система г. Москвы).
Собрание проводилось в д.12/9 ул. 1-я Текстильщиков.
Инициатор – ГБУ «Жилищник района Текстильщики».

Своей тактикой в этом доме собственники выбрали неучастие в голосовании.
Результат: в последний день голосования посыпались смс-ки о том, что они голосовали.
Люди запросили бюллетени у техподдержки, и им предоставили результаты чьего-то явно чужого творчества.
По протоколу (имеется в распоряжении автора канала) кворум составил 71% - хватило даже на принятие решений о капремонте.

Напомню, что для голосования в подобных системах можно выбрать не электронный способ, а сдать бумажные бюллетени администратору, который внесет данные в систему.
Администратором в первом онлайн-собрании является его инициатор (в данном примере – тот же Жилищник).

Ниже передаю слова собственника, вместо которого "проголосовали":

«Сразу оговорюсь, мы не совсем против ЭД, есть жители, которым эта площадка для проведения ОСС была бы удобна. Как показало данное ОСС, техслужба ЭД работает, и, если бы не она, мы не увидели своих "бюллетеней". Мы против того, как насильно в нее загоняла Управа и Жилищник, и того, что наши бюллетени сфальсифицировали. Нам нарисовали кворум и решения. При этом, мы с жителями договорились именно бойкотировать ОСС, чтобы оно считалось не состоявшимся».

«...Несколько человек пошли в ГБУ, чтобы прояснить ситуацию и увидеть свои бюллетени (которые не заполняли). Администратор из ГБУ утверждал, что хода голосования не видит и бюллетеней у него нет.
Жители ушли ни с чем, все еще питая надежду, что ГБУ не пойдет на подлог. Но от техслужбы ЭД начали приходить первые запрошенные бюллетени. К удивлению собственников, бюллетени были заполнены от их имени и подписаны подделанными подписями. В чате дома договорились, что каждый собственник, кто не голосовал, запросит в техподдержке свой бюллетень. На данный момент получено 12 бюллетеней, ожидаем остальные».

Собственники из Калуги обязали УК исполнить решение общего собрания

На собрании они приняли решение заключить договор об уборке подъездов дома со специализированной компанией, включить в квитанции счет за эти услуги. Договор поручалось заключить управляющей компании.
УК сделала то, что решили собственники. Договор был заключен, он исполнялся, и все было хорошо.

Однако один из жильцов пожаловался в ГЖИ на дополнительные расходы в своей квитанции. ГЖИ посмотрела протокол и решила, что решение имеет признаки ничтожности. На жалобу она ответила, что «можно сделать вывод о неправомерности выставления платы по строке «Доп. услуги» в квитанциях за февраль-март 2021 года».

После этой жалобы УК уведомила подрядчика о расторжении договора, чем остались недовольны другие собственники. Они тоже написали в ГЖИ и получили ответ, что в компетенцию инспекции не входит признание решений общего собрания недействительными.

Тогда собственники обратились в суд с иском об обязании УК заново исполнить решение собрания.

Суд удовлетворил их иск, поскольку ГЖИ не выдавала компании предписания, а само решение собрания не оспорено и не признано недействительным.
Он обязал УК выполнить решение в части заключения договора на уборку подъездов, а также взыскал по 1000 р. для компенсации морального вреда каждого из истцов.

Ссылки на судебные акты: апелляционное определение Калужского областного суда, определение Первого КСОЮ № 88-8195/2023.

Вот эта мотивировка «решение не оспорено, значит, должно исполняться» часто встречается в делах, когда собственники утвердили «свой» размер платы. Подробнее об этой практике было написано в материале «Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков».

Вы хотите, чтобы ваш дом был признан образцовым в стране? Есть, чем поделиться из своего опыта успешного решения вопросов проживания в жилфонде? Тогда поторопитесь подать заявку на конкурс лучших практик управления многоквартирными домами «Суперуправдом –2023»!

Номинации:
👍🏻лучшая работа совета МКД;
👍🏻лучшая работа ТСЖ/ЖСК;
👍🏻лучшая работа управляющей компании.

Прием заявок - до 5 мая. Подведение итогов и награждение победителей состоится в Москве с приглашением лучших из лучших среди конкурсантов.

Подробности:
http://gkhkontrol.ru/2023/03/81889

***Конкурс проводится в рамках проекта «Клуб жилищных активистов» (НП «ЖКХ Контроль»).

#парнерскийматериал

🗃 Судебная практика ЖКХ
выбирайте, кому что интересно

▪️В Свердловской области УК без согласия собственников закрыла и перестала обслуживать мусоропроводы

▪️В Карелии суды чуть не отказали УК во взыскании задолженности из-за неподписанного акта выполненных работ

▪️В Коми суды указали потребителю, что он при оплате газа он может выбрать что-то одно: платить либо наличными, либо без комиссии (он хотел всё сразу)

▪️Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана: кто возместит ущерб  (случай, когда запорное устройство расположено в межквартирном холле)

▪️Недобросовестная реклама услуг по поверке счетчиков (обобщение практики)