​Эксперты KEY CAPITAL выделили регионы России, где в ближайшие годы наиболее вероятен быстрый рост цен на новостройки: лидерами стали Республика Коми, Омская, Орловская, Рязанская, Вологодская, Кемеровская и Брянская области, Красноярский край, Республика Бурятия и Санкт-Петербург.

В основе исследования — анализ пяти ключевых факторов: объема текущего строительства, доли населения с доходами выше 100 тысяч рублей, динамики цен в 2023–2024 годах, сокращения предложения новостроек и коррекции цен после резких скачков. Особый вес придавался двум показателям: доле высоких зарплат и объему строительства на тысячу жителей.

В топе оказались регионы с разными комбинациями этих факторов. Например, Республика Коми — с высокими зарплатами (21% населения), низким объемом строительства и заметным замедлением роста цен после бурного подъема в 2023 году. Омская область — с более скромными зарплатами, но тоже с дефицитом нового жилья и отложенным спросом. Красноярский край выделяется высокими доходами и умеренным уровнем строительства, а Рязанская область — скромными зарплатами, но значительной коррекцией цен после прошлогоднего роста.

Эксперты подчеркивают, что ни один регион не обладает «идеальным» сочетанием всех факторов, что отражает сложность и неоднородность российского рынка недвижимости. Тем не менее, именно в этих регионах складывается благоприятная почва для будущего роста цен: низкий объем строительства, высокая покупательная способность части населения и существенная коррекция цен после периода бурного роста создают отложенный спрос и потенциал для восстановления роста в перспективе.

Мнение эксперта: «В ближайшие месяцы в выделенных регионах может продолжаться замедление роста цен или даже их снижение под влиянием текущей рыночной конъюнктуры. Однако общие тенденции местных рынков, ситуация со спросом и предложением, а также уровень доходов населения говорят о том, что именно в этих регионах мы ожидаем наиболее быстрого восстановления или ускорения роста цен в перспективе».

Таким образом, инвестиции в новостройки в перечисленных регионах выглядят перспективно, особенно для долгосрочных инвесторов. Однако стоит учитывать риски и тщательно анализировать локальные особенности рынка. Интересно, насколько быстро отложенный спрос проявит себя — и не приведет ли его реализация к новым волнам роста строительства, которые могут сгладить дефицит предложения? И как повлияет на рынок возможное изменение макроэкономических условий — например, снижение ключевой ставки или появление новых государственных программ поддержки?

Подпишитесь на @dwellercity

Квартира в ипотеку — мечта, которая может обойтись в семь раз дороже. В Петербурге за каждый квадратный метр новостройки придется заплатить в итоге 1,443 млн рублей, хотя изначальная цена кажется куда более скромной — 213,5 тысяч. Но когда ставка по кредиту достигает 25%, а срок растягивается на 27 лет, цифры начинают пугать. Это не просто переплата — это настоящая финансовая пропасть, в которую многие бросаются, надеясь на лучшее.

Москва, как всегда, впереди — там квадратный метр обойдется в 2,141 млн рублей. Казань следует за Петербургом с 1,42 млн, а еще семь городов перешагнули психологически важную отметку в миллион. Но даже на этом фоне Волгоград выглядит островком относительной доступности — там тот же квадрат оценивается в 716 тысяч.

Разрыв между первоначальной ценой и итоговой суммой заставляет задуматься: а стоит ли игра свеч? Ипотека превращает жилье в долгосрочную кабалу, где каждый метр куплен не просто деньгами, а годами труда, тревог и ограничений. Особенно остро это ощущается в Петербурге, где цены растут, а доходы далеко не всегда за ними поспевают.

Подпишитесь на @dwellercity

​Аналитика канала (эксклюзив): почему цены на недвижимость в России растут вопреки охлаждению спроса

Российский рынок жилой недвижимости в 2025 году демонстрирует парадоксальную динамику: цены продолжают расти, несмотря на явное охлаждение спроса. Как отмечают эксперты Института экономики роста имени П. А. Столыпина, ключевым драйвером подорожания стала не покупательская активность, а увеличение себестоимости строительства. Этот тренд особенно заметен в сегменте новостроек, где девелоперы вынуждены компенсировать рост затрат на материалы, рабочую силу и кредитное финансирование. Например, инфляция в строительной отрассе сохраняется на уровне 6–8%, что напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра . При этом объемы продаж падают: за первый квартал 2025 года спрос на первичное жилье сократился на 25–30% год к году, а выдача ипотеки достигла минимума за последние три года .

Охлаждение экономики и ужесточение денежно-кредитной политики усугубляют ситуацию. Ключевая ставка ЦБ в 21% сделала рыночную ипотеку практически недоступной для большинства россиян — средние ставки превышают 25–30% годовых. Это резко снизило платежеспособный спрос, но цены не корректируются вниз, так как застройщики, связанные обязательствами перед банками и инвесторами, вынуждены сохранять маржу. Более того, многие девелоперы сокращают объемы строительства, чтобы избежать переизбытка предложения, что создает искусственный дефицит и поддерживает ценовой уровень . Вторичный рынок, традиционно более гибкий, тоже демонстрирует стагнацию: в Москве, например, цены снижаются лишь на 1% в месяц, а в регионах с низкой ликвидностью предложение и вовсе замораживается .

Любопытно, что даже государственные меры не смогли переломить тренд. Например, семейная ипотека под 6%, продленная до 2030 года, стимулирует лишь точечные сделки, но не массовый спрос. Как отмечают аналитики, льготные программы уже не компенсируют общее удорожание жилья: если в 2023 году квадратный метр в новостройках Москвы прибавлял 11% в год, то в 2025-м рост замедлился до 6–8%, но не остановился . При этом застройщики активно используют «скидочную иллюзию» — предлагают дисконты на отдельные лоты, сохраняя высокие базовые цены. Это подтверждает тезис о том, что бизнес перекладывает издержки на потребителя, а не адаптируется к снижению доходов населения .

В долгосрочной перспективе такая модель может привести к структурным изменениям рынка. С одной стороны, накопленный отложенный спрос (например, средства на депозитах, которые граждане не вкладывают в недвижимость из-за высоких ставок) потенциально способен вызвать резкий скачок цен при смягчении монетарной политики. С другой — дальнейший рост себестоимости на фоне инфляции и геополитических рисков может окончательно отсечь от рынка средний класс. Уже сейчас вторичное жилье в некоторых регионах становится более привлекательным, чем новостройки, из-за разницы в цене до 57% . Однако и здесь покупательская активность ограничена дорогими кредитами и общей экономической неопределенностью.

Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости России — это классический пример «стагфляционного» сценария, где цены растут не благодаря, а вопреки спросу. Бизнес, столкнувшийся с удорожанием ресурсов и кредитов, вынужден повышать стоимость квадратных метров, даже рискуя потерять часть клиентов. Государство, в свою очередь, балансирует между поддержкой строительной отрасли и сдерживанием инфляции, но пока не может предложить решений, которые бы оживили рынок без риска новых перекосов. В таких условиях покупателям остается либо мириться с высокой стоимостью жилья, либо ждать кризиса, который — как это ни парадоксально — может стать единственным катализатором снижения цен. Подпишитесь на @dwellercity