​Обратили внимание, что в сети появилась реклама начала продаж надежд на будущую квартиру в ЖК Аквилон Zalive на намывных территориях. Посмотрели на рендеры: широченные дороги в несколько полос без автомобилей, ни одного припаркованного автомобиля, деревья такие, словно растут двадцать лет на этом месте, в свете заходящего солнца, красиво отражающегося на фасадах, вдоль домов и припаркованных велосипедов гуляют мамы с детьми. Для полноты картины не хватает еще сообщений, что покупатели квартир будут получать пенсион от застройщика и им будут бесплатно выгуливать собак.

На самом же деле, предлагаемые застройщиком цены и какое-то невероятное количество студий в этих будущих домах, скорее сотворят еще одну гетто-Славянку или «сиротское гетто» ЖК Новая Охта. Просто потому, что ни дорог, ни инфраструктуры на намыве до сих пор нет и непонятно, когда она будет. Куда ведут эти дороги на рендерах - тоже непонятно. Потому как даже имеющиеся проезды не переданы на баланс города (и значит, их даже город убирать не имеет права). Лет через тридцать на этих местах будут деревья, все наладится, обживется. Но пока - рекомендовать там покупку мы можем только очень смелым людям. Или рассчитывающим на то, что их 22-метровая студия, купленная за 4 миллиона, еще подорожает. Во что лично мы бы точно не верили.

Подпишитесь на @dwellercity

​#УловкиЗастройщика Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь с замком и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение. И это ещё хорошо, если она останется колясочной, а не офисом управляющих «точками» на расположенном неподалёку рынке гостей с Кавказа.

Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом-сегменте значительно упало. Настолько, что как бы вы ни говорили самому себе, что готовы к этому - это не получится. Если быть вообще откровенным, то продаваемое в «экономе» в большинстве случаев тупо хлам. Который потом за те же деньги уже не продать. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д практически по всем пунктам.

Изучите если не проект дома, то найдите в сети отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме - часто это откроет вам глаза на то, что покупка подобного это не решение своего жилищного вопроса, а шаг к большой трагедии вашей жизни.

Подпишитесь на @dwellercity

Небольшой, но емкий, материал об увиденном своими глазами ЖК «Петровский квартал на воде» от застройщика #SetlGroup Того самого, что «украл в Москве детскую площадку» и выдал ее за свою. Смешная история там, смешная и здесь, с продуктом.

Скажем сразу, что это не самое худшее из того, что увидели из предлагаемого в качестве «элитного жилья». Будет еще рассказ до Нового года о том, что и дороже и хуже. Но это просто академический пример того, как покупателю предлагается то, что явно запрашиваемых денег не стоит. А мы продолжим изучать рынок, смотреть своими глазами и давать своё субъективное мнение. Всегда рады вашим отзывам или письмам на почту (она в описании канала).

#ОжиданиеРеальность Подпишитесь на @dwellercity

​#УловкиЗастройщика Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

В соответствии с 214-ФЗ Дольщик обязан приступить к приемке квартиры в течении 10 дней с момента получения уведомления о готовности Застройщиком передать построенную квартиру, и если в течении 2 месяцев Дольщик не принимает квартиру, то Застройщик вправе составить односторонний акт.

Это грозит тем, что возможные недостатки по квартире вам никто не устранит, и если была просрочка в передаче квартиры, то суд может полностью отказать во взыскании с Застройщика неустойки. Также могут быть проблемы с оформлением права собственности, если Застройщик не передаст вам оригинал указанного одностороннего акта.

Получить односторонний акт можно, казалось бы, соблюдая все правила и делая все в срок, согласованный с застройщиком. Тут есть ряд уловок, которыми пользуются активно недобросовестные застройщики.

Рассылаются всем письма о завершении строительства и приглашение записаться на просмотр. Дольщик, получив указанное письмо, звонит по указанному телефону, а в ответ слышит, что из-за большого потока желающих принять квартиру его могут записать, к примеру, через 2 месяца. А придя на просмотр уже с нарушением установленного срока, предусмотренного 214-ФЗ, дольщик уже может получить односторонний акт.

Рекомендации: Проверяйте почту, которую вы оставили застройщику для отправки корреспонденции. Даже если письмо вы не получите и письмо вернется обратно застройщику, то считается, что вы надлежащим образом извещены! Получив письмо необходимо в течении 10 дней приступить к приемке квартиры.

Подпишитесь на @dwellercity

​Лихие 1990-е, сытые 2000-е, потерянные 2010-е. Как менялась новейшая российская архитектура - часть 1

С «Макдоналдса» начиналась постсоветская архитектура, которую в последнее время называют капиталистическим романтизмом (капром). По сути, это локальная разновидность постмодернизма с поправкой на долгое воздержание советских архитекторов от игры и шалости, уже давно возможных на Западе. Но тем ярче был образ у новой российской архитектуры. Правда, в 1990-е финансовые возможности не всегда позволяли сделать так, как хочется.

Нефтегазовый бог распорядился так, чтобы 2000-е стали максимально «сытыми», но, разумеется, не для всех. Эпоха капиталистического романтизма продолжилась и в этом десятилетии, только теперь архитектурная дерзновенность уже не отставала от роста капитала заказчиков. Наступает время полированного гранита, домов в форме яиц Фаберже и крайне нестандартных материалов. Герои лихих 1990-х наконец уходят на заслуженный отдых и могут смаковать нажитое посильным трудом. Причем если в 1990-е стилевые системы прошлого переосмыслялись в постмодернистcком духе, то в 2000-е появляются весьма натуралистичные копии архитектуры ушедших эпох.

Теперь недостаточно просто быть не таким, как при совке: в архитектурном дискурсе вновь возникает категория вкуса. Запрос на перемены сменяется запросом на стабильность, и следом за ним возрождается интерес к «вечным ценностям», связанным в первую очередь с эстетикой.

Пьянящий ветер капитализма, поначалу казавшийся освобождающим, быстро надоел и вынудил строить новые стены взамен разрушенных. Ими стали нормативы, градозащита и вкус — главные инструменты нового закрепощения и сегрегации. «Потерянные» — именно так всё чаще называют 2010-е годы. Судя по архитектуре, потеряли мы прежде всего смелость.

Мировой финансовый кризис. Смену десятилетий страна встретила обвалом фондовых рынков, рецессией и исчезновением дешевых кредитов. Строительная отрасль упала сильнее многих, банкротились целые девелоперские компании, большое количество проектов было заморожено или отменено. Кризис окончательно похоронил в сознании россиян романтику капитализма, время рисковых мачо закончилось — smart is the new sexy. Умный — значит осторожный: в архитектуре желание выделяться сменилось демонстрацией экономности и осознанности.

Монополизация строительного рынка. Выросшие в эпоху капрома архитектурные бюро к концу нулевых успели забронзоветь и захватить практически весь объем поступающих заказов. Порог входа на рынок теперь крайне высок — если раньше правили бал вчерашние студенты, организующие студии, то теперь молодому бюро тяжело держаться на плаву. Так с улиц городов постепенно исчезают эксперименты, дерзновение и разнообразие, на их место приходят ансамбли и унификация: большим корпорациям удается укоренить в массовом сознании идеи объективности хорошего вкуса, наличия «петербургского стиля». Окончание следует #НовейшаяИстория #Архитектура via

Подпишитесь на @dwellercity

​Прекрасное из интервью Виталия Мутко в Forbes приводит и комментирует канал коллег:

Стоит задача развивать рынок арендного жилья. В России сдается в аренду порядка 240 млн кв.м. Точной статистики нет. Мы хотим сделать этот рынок цивилизованным, безопасным для арендодателя и нанимателя. Я как раз не говорю про налоги, налоги - это не мое. Просто прозрачность и статистика. У нас есть 13 домов, которые сдаются в аренду. Сейчас мы прорабатываем возможность упаковать их в паевой фонд и продавать паи фонда инвесторам.

Перефразируем сказанное: госкорпорация заходит на рынок арендного жилья за счет госбюджета, местная власть ей выделяет для этого хорошую землю для строительства, т.к. не может отказать уважаемым чиновникам из столицы. После чего за счет местного бюджета заселяют в эти дома льготную категорию граждан, но и этого мало. Поэтому Дом. рф все это упаковывает в паевый фонд и продает, а после топ-менеджмент получает сотни миллионов рублей в виде дивидендов.

От себя мы добавим, что все происходящее симптоматично нашему времени. Когда руководящие на местах федеральные чиновники все, чем они поставлены руководить, рассматривают в первую очередь с точки зрения «новой приватизации» - как это сделать формально в рамках закона, но с прямой выгодой для себя. Хорошо это или плохо - не знаем. Подобный проект если доведётся до конца, то обычный человек может и получить от него какую-то пользу. Наверно. Только вот чаще подобные Мега-проекты отстраиваются так, чтобы давать прибыль своим бенефициарам сразу и на каждом этапе. В идеале, еще и вне зависимости от результата. И происходит подобное не только в федеральном масштабе, но и в региональном.

Подпишитесь на @dwellercity

Самое радостное для нас - получать письма от читателей. И сегодня поделимся сразу двумя. Тем более, что оба они посвящены нашей публикации о ЖК «Петровский квартал на воде».

Письмо первое:

«Меня зовут Евгений, я являюсь собственником квартиры в ЖК, про который вы написали в статье https://telegra.ph/Petrovskij-kvartal-na-vode-svoimi-glazami---dekabr-2020-12-14

Силами инициативной группы жильцов ведется сайт соседей https://sosedipetrovskiy.ru/. Я хотел бы поинтересоваться, возможно ли сделать репост вашей статьи к нам на сайт с сохранением авторства, так как описанные проблемы актуальны и на самом деле проблем в доме еще больше».

Отвечаем: Евгений, конечно да - можете делиться нашими публикациями без каких бы то ни было ограничений. Если упомянете название канала и ссылку на него, будем благодарны. Отвечаем здесь, потому как с protonmail на российский почтовый ящик ответить невозможно.

И с радостью порекламируем ваш сайт sosedipetrovskiy.ru: любые информационные ресурсы, объединяющие людей - это очень полезно и круто!

Письмо второе от Александра, который смотрел летом квартиру в этому доме, но отказался от варианта:

«В общем все так как написано, у меня сложилось впечатление что пытаются завысить класс жилья, а в реальности оно не стоит этих денег. Из плюсов - как ни крути вид на реку это плюс, хоть и не идеальный, потому что напротив и сбоку справа промзона. Лично для меня вид имеет очень большое значение, но знаю что для многих это не так важно.

Еще из плюсов что все таки дом сделан не совсем прям дешево. Но и не такое дерьмо как мы смотрели на Леонтьевском мысе. Там прям совсем все печально, но плюсы на этом заканчиваются.

Из минусов - в трех или четырех комнатных квартирах одна или две комнаты выходят во двор. И смотреть ты из окон будешь на стенку соседей. Света там солнечного не будет никогда. А там как правило детские комнаты. Я лично не хочу что бы мои дети смотрели из окна в стенку и не видели никогда неба и солнца. А там его не увидишь, форма дома такая. Плюс во дворе будет всегда много людей, а это шум. Там как в колодце.

К тому же дом довольно большой, а это уже что то типа муравейника из Девяткино а не элитное жилье. Если короче - не понравилась скорее форма дома, сразу видно что делалось что бы как можно больше заработать денег а не кто то думал как там люди будут жить. Наверное для тех кто всего этого не понимает - прокатит.

Еще из плюсов это то что до парка реально 5 мин пешком. Мы смотрели только видовые квартиры, но все же решили что оно того не стоит.»

Пишите нам письма - мы все читаем. Подпишитесь на @dwellercity

#УловкиЗастройщика Застройщик обещал построить детскую площадку, фонтан, озеленить территорию, сделать закрытый въезд, в квартиру поставить стальную дверь, евроокна.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре!!!»

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено. Вам могут даже пообещать, что завод, цех которого примыкает к вашему элитному дому, скоро его снесет. Как обещают продавцы «Петки» (Петер.Недвижимость), продавая «Петровский квартал на воде» от SetlGroup, виды из окон которого в большинстве случаев на завод «Алмаз».

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — неправда.

Рекомендуем ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией Петербурга. Если там указано то, что вам рассказывает Застройщик, то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство. И вы не сможете ни получить ни право собственности, ни прописаться, в квартире. Даже электричество и вода у вас будут по временной схеме. И в случае «элитности» вашего дома с видом на завод.

Подпишитесь на @dwellercity

​Лихие 1990-е, сытые 2000-е, потерянные 2010-е. Как менялась новейшая российская архитектура - часть 2

Монополизация происходит и в стане заказчиков: малый девелопмент практически исчезает, рынок захватывают строительные гиганты. Архитектура 2010-х — это прежде всего уход от точечной застройки к комплексному освоению территорий.

2010-е — это эпоха Парнаса, Кудрово, Академического и Кошелев-проекта. Мегаполисы обрастают гигантскими периферийными районами, которые возвращают подзабытые со времен распада СССР типовые проекты и однообразие, но на этот раз в совершенно циклопических масштабах.

2010-е — время авторитарной модернизации, которая приносит в города дизайн-коды и благоустройство, но забирает вернакуляр: уничтожается все неподконтрольное, будь то киоски, вывески или стихийно-гаражный самострой.

Мегапроекты. Олимпиада, универсиада, чемпионат мира по футболу — на протяжении всего десятилетия страну сотрясали мегасобытия. Для их проведения стахановскими методами создается инфраструктура, и это, пожалуй, самые романтичные строения эпохи. На фоне захватившей российскую архитектуру осторожности и экономии многомиллиардные проекты стадионов выглядят чрезвычайно нагло и дерзко. Их строительство не имеет никаких финансовых ограничений, они одобрены высочайшей волей и преследуют, по сути, одну цель: произвести впечатление на весь мир. Настоящий оазис романтизма в эпоху консерваторов, только теперь этот романтизм не капиталистический, а абсолютно государственный.

Усиление гражданского общества. К низовым объединениям больше нельзя не прислушиваться, и это также сказывается на новой застройке в центре городов: компромиссная и деликатная, она словно пытается спрятаться от агрессивного взора градозащитника.

«Городские проекты», «Велосипедизация», «Архнадзор» — народные объединения успешно проталкивают свою градостроительную повестку, и за ней приходят требования политические. Несмотря на противодействие чиновников, нельзя не признать: гражданское общество — главный бенефициар завершающегося десятилетия.

Конфронтация с Западом. Удивительным образом этот тренд, начавшийся с грузинского конфликта в 2008-м и достигший пика в 2014–2015 годах, никак не проявлен в архитектуре, а скорее наоборот — противоречит ей. На декларативном уровне Запад — главный враг России десятых, но западные архитекторы продолжают здесь работать: Норман Фостер достраивает свой небоскреб в Екатеринбурге; архитектурное бюро из Нью-Йорка, логова самого главного геополитического противника, выигрывает международный конкурс на парк «Зарядье» и успешно реализует его. Мода на скандинавское наполняет города жилыми комплексами от YIT и Bonava, стилистические решения у которых потом заимствуют отечественные ПИК и «Брусника». Парк в столице Чечни делает норвежское бюро Snøhetta. После самобытного капромантизма российская архитектура снова возвращается в общемировое русло, не пытаясь конкурировать, а заимствуя западные практики. Правда, практики эти десяти-двадцатилетней давности: глобальные тренды почти всегда добираются к нам с опозданием, но тем не менее — в как бы изоляционистскую Россию 2010-х пришел западный новый урбанизм.

Эпоха капрома завершилась в конце 2000-х. Вместе с началом экономического кризиса. Что дальше? Какой образ у архитектуры России 2010-х? Уже сейчас можно назвать некоторые тенденции времени: огромные ЖК на окраинах и очень осторожные (даже боязливые), пытающиеся натуралистично повторить архитектуру прошлого дома в центре наших городов. В этих проектах, как и в капромантизме, сохраняется дух времени, а значит, они имеют высокую ценность. И нам еще предстоит осмыслить это.

#НовейшаяИстория #Архитектура via Подпишитесь на @dwellercity

​Едва ли не весь Петербург состоит из «градостроительных ошибок». Многие здания, которые в свое время были встречены обществом в штыки, сейчас являются достоянием мировой культуры. Например, слишком смелой в начале XIX века была идея архитектора Тома де Томона построить на стрелке Васильевского острова греческий храм, а сейчас здание Биржи - один из символов нашего города и вид с открытки... Но тогда, как рассказывают историки, этот проект вызывал много споров. А «Дом Зингера» на Невском? Таких историй десятки, если не сотни.

Люди, стоящие за образом «петербургских градозащитников», делают все, чтобы их можно было считать реальной политической силой, способной замораживать или полностью останавливать перспективные градостроительные проекты. Но всегда ли активистами движут благие намерения? Для ответа на этот вопрос надо изучить методы, которые применяют протестные группы.

И тут мы увидим, что манипуляция общественным сознанием в градозащитных кампаниях - явление обычное. Показательна передача Исаакиевского собора Русской православной церкви, которая до сих пор не осуществилась. Тысячи людей митинговали и выкрикивали агрессивные лозунги прямо у стен храма, а рейтинг определенных оппозиционных депутатов стремительно рос. Все ли митингующие хорошо представляли, что ожидает музей в случае его передачи РПЦ? Нет. С помощью постов в социальных сетях и комментариев в СМИ градозащитники заложили другой посыл: город собираются лишить выдающегося памятника архитектуры! При этом о сохранении музейных функций, бесплатном входе и других компромиссных решениях активисты предпочли умолчать… И действительно - зачем это нужно?!

Таких примеров масса. Это и разваливающийся Левашовский хлебозавод, из которого хотят сделать арт-пространство (градозащитники тут же начали оперировать понятиями об «уничтожении блокадной памяти» - забеспокоится любой нормальный горожанин!). Это и известные Аракчеевские казармы (активисты протестовали против строительства там жилого комплекса и, добившись своих целей, разошлись; а обтянутые зелеными сетками казармы пустуют до сих пор). А Конюшенное ведомство? Оно в ужасающем состоянии, о чем говорит директор Эрмитажа Михаил Пиотровский.

Эпопея с реконструкцией бывших императорских конюшен началась весной 2010-го, когда губернатор Валентина Матвиенко подписала постановление о передаче Конюшенного ведомства структуре «Плаза Лотос групп» (PLG) братьев Зингаревичей. За десять лет Смольный потерял на реконструкции и аварийных ремонтах Конюшенного ведомства около 4 млрд рублей и не может решить, что с ним делать: в 2014 году здание окружили глухим забором, всех арендаторов выселили. С тех пор оно так и зияет черной дырой посреди «золотого треугольника» в центре города.

Примеры, когда нагнетаемую вокруг объекта истерику удавалось сбить и реализовать проект, тоже есть: Никольские ряды на Садовой, как вариант. Проект по восстановлению комплекса длился восемь лет. Основная сложность состояла в крайне плачевном состоянии памятника архитектуры, который предстояло отреставрировать. По данным историко-культурной экспертизы, более 70% здания находилось в аварийном состоянии. На отдельных участках рынка были повреждены стены и перекрытия, внутридворовые галереи были полностью заложены или обрушены, многие элементы отделки были утрачены. Теперь это украшение Адмиралтейского района. Так что далеко не всегда «градозащита» и «бизнесмены за ней» бывают правы.

Подпишитесь на @dwellercity

​​Вопиющий случай недобросовестности застройщика публикует канал Мэш на Мойке.

На Октябрьской набережной вместо сквера сделали платную парковку — в местной админке её признали незаконной, но убирать паркинг никто не торопится.

Застройщик "Полис Групп" обещал вокруг новых домов скверы и вообще всяческое благоустройство. Но в сентябре территорию, запланированную под посадку деревьев, обнесли забором и начали строить там парковку.

Оказалось, что участок площадью 3 тысячи квадратов сдали в аренду кооперативу "Автодом" за символические 23K в год — а вот годовая чистая прибыль с паркинга может достичь почти 9 миллионов

Местные возмутились и написали около 150 обращений во все инстанции: от разных комитетов до прокуратуры. Бинго — парковку признали незаконной, выписали "Автодому" штраф в 25 тысяч и вынесли предупреждение. Но на этом всё: договор аренды до сих пор не расторгнут, жильцы опасаются, что ситуацию спустят на тормозах. Via

#УловкиЗастройщика #ОжиданиеРеальность #ПолисГрупп

Подпишитесь на @dwellercity

​Президент Международной академии ипотеки и недвижимости (есть и такая?!) Ирина Радченко считает, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.

— ... нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.

Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции. Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.

Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры. Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике.

— Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?

— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост. Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости. Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали.

— Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?

— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы. Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии.

Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды. От льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.

— Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?

— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.

— ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?

— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис.

У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею. Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита. У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.

Оригинал. Подпишитесь на @dwellercity

​О важном напоминает канал @novostnews - о том, как будет выглядеть для жителей результат программы «Чистое небо». Если будет: стартовавшая в 2017 году программа сначала забуксовала, а потом... о ней замолчали вовсе. Достаточно удобная тактика - ничего не говорить и не делать. А делать надо. В Москве получилось. Значит, в Петербурге тоже можно и нужно. Надеемся, город вспомнит о своих же планах и реализует их.

Подпишитесь на @dwellercity

​#УловкиЗастройщика Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры тогда в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура.

Закон РФ не предусматривает срок, в который необходимо оформить право собственности. В теории, можно это сделать и через год-два, и даже пять лет. Исключение одно – если конкретный срок прописан в договоре купли-продажи.

Без прав собственности в квартире, в принципе, можно жить, делать косметический ремонт и даже сдавать ее в аренду. Можно, но не нужно! Самый лучший вариант – не тянуть и закрыть вопрос с оформлением собственности в течение месяца после подписания акта приема-передачи.

Иногда люди не регистрируют имущество, полагая, что это спасет их от оплаты коммунальных платежей. Это миф. Таких покупателей мы вынуждены разочаровать: как только подписан акт приемки-передачи между застройщиком и покупателем, необходимость платить по счетам переходит на новосела. Даже если он не зарегистрировал право собственности. Так что не существует объективных причин для затягивания получения документов.

Важно: для оформления права собственности на квартиру необходимо, чтобы застройщик сделал на новостройку технический и кадастровый паспорта. Сами они не нужны, достаточно лишь факта их выдачи. «Живые» бумаги обычно передаются на руки позже. В крайнем случае, их можно получить через МФЦ или БТИ. А вот регистрацией права собственности владелец квартиры занимается сам. Возникает это право после внесения записи в Росреестр о том, что конкретное помещение принадлежит конкретному человеку.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Подпишитесь на @dwellercity

​Мелочь, но немаловажно: иногда управляющим компаниям настолько болезненно общение соседей по дому друг с другом, что они пойдут на что угодно, лишь бы жильцы дома не знакомились и не общались. За примером далеко ходить не надо - судя по свидетельствам собственников ЖК «Петровский квартал на воде», их УК не стесняется даже вскрывать почтовые ящики квартир и изымать из них корреспонденцию. Только потому, что сообщения или бумаги в них кажутся управляющей компании «элитного дома» нежелательными. Оберегают от вот этого телеграм-чата. Новейшее слово в тайне переписки: застройщик #SetlCity, УК Невкон.

Подпишитесь на @dwellercity

​Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения. Главным фактором, влияющим на то, будет ли платить продавец налог при продаже недвижимости, является срок владения на момент продажи.

Но не все сроки считаются одинаково - с момента государственной регистрации права собственности (перехода права) в Росреестре. Если основанием для получения собственности на квартиру у вас является: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, ренты, договор передачи, - срок владения считается с момента госрегистрации.

Но есть исключения. Если жильё единственное или получено в дар от близкого родственника, рента или приватизация - срок, после которого налог с продажи не взимается, составляет три года, в остальных случаях - пять лет.

Первое: если собственность получена по наследству

Срок владения считается не с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре, а с момента фактического принятия наследства, т. е. с момента смерти наследодателя. Если наследство получено от близкого родственника, то срок, после которого при продаже квартиры налог платить не надо, составляет три года.

Второе исключение: если квартира - новостройка

Если квартира-новостройка и приобреталась у застройщика по договору участия в долевом строительстве или переуступке по договору долевого участия от юрлица, или квартира приобреталась по другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в ЖСК, или по договору уступки права требования по Договору долевого участия от физлица, - срок владения считается с момента полной оплаты по соответствующему договору. И если жильё единственное, то для того, чтобы не платить налог при продаже квартиры должно пройти три года с момента оплаты. Если жильё не единственное - то пять лет.

Принцип расчета налога прост:

Если жильё приобреталось за деньги, налог берётся с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если жильё получено бесплатно - то необлагаемая сумма по одному договору купли продажи составляет 1 млн рублей. Все, что свыше, - облагается подоходным налогом. Если срок владения больше трёх или пяти лет (в зависимости от основания владения) - налог не взимается вовсе.

Уточнение: для квартир, собственность в которых зарегистрирована до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года. Т. е. сегодня эти квартиры при продаже налогом не облагаются вообще.

Для квартир, при продаже которых будет взиматься налог, ставка налога измеряется в процентах и составляет 13 процентов.

В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов. Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей. Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости. Если при продаже возникли обязанности по уплате НДФЛ, а собственников несколько и каждый покупает себе отдельную недвижимость, такой взаимозачёт предоставляется каждому.

Теперь подробнее о том, какое жильё считать единственным.

Если новую квартиру (при наличии в собственности старой) купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок, после которого налог не взимается, составит три года.

Занижение стоимости в договоре.

Ещё один нюанс. Если квартира продаётся, но срок минимального владения не стек, при этом квартира продаётся по заниженной цене, то под налогообложение попадёт не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.

Подпишитесь на @dwellercity