​Как концепция благоустройства увеличивает конкурентность ЖК? Один из ключевых вопросов, в процессе поиска ответ на который, девелоперы в борьбе за внимание клиента активно развивали комфорт-класс. Издание попробовало найти ответ на него в рекламной публикации, а мы выделим смыслы по тегу #благоустройство.

В проектах новых ЖК появлялось всё больше опций, раньше свойственных объектам более высокого ценового сегмента. Концепции ЖК стали склоняться к многофункциональности, более разноплановому наполнению проектов. Отказываться от рабочего инструмента в системе повышения продаж и снижать уровень качества предложения застройщики не намерены, но в текущих условиях ищут новые решения.

Концепция благоустройства является фактором повышения ликвидности конкретного продукта: она делает его не столько дороже, сколько ценнее. Эксперты рынка уже много лет говорят о том, что покупатель недвижимости рассматривает жилой комплекс как совокупность элементов, которые создают его повседневный комфорт. Девелоперы в ответ заметно расширили пул нестандартных интересных решений, которые формируют качественную среду для жизни. Параллельно уникальность идей позволяет выделить объект на фоне остальных.

"Застройщики, стараясь заинтересовать покупателя именно своим проектом, придумывают разные фишечки — например, в виде развивающих детских площадок для детей разного возраста; мест отдыха на территории домов; беспроводного интернета и т. д. — и это не может не радовать!" — оценивает ситуацию эксперт.

Начало появляться всё больше ярких концепций. Они стали более продуманными и логичными, ориентированными на современные запросы, а также актуальные исследования в области психологии и урбанистики, учитывающими совершенно разные сценарии — и органично вплетающими их в единую канву проекта. В результате сегодня покупатель не согласен на базовый "минимум", он стал более требовательным и избирательным, отмечают другие эксперты.

Подпишитесь на @dwellercity

​#БеспилотныеПроблемы Что хорошего ждать от беспилотников?

Конечно, у беспилотных автомобилей будут эффекты, которые оцениваются и положительно. Например, из центров городов уйдут парковки. Парковки занимают 14 % всей территории Лос-Анджелеса. Конечно, это один из самых автомобилизированных городов, тем не менее факт остается фактом: большая и важная часть современных городов отдана под парковки — и это не считая просто улиц, где машины стоят в ожидании своих хозяев. С приходом беспилотников все это исчезнет: машины будут привозить и забирать людей, а затем уезжать в специальные гаражи, расположенные на окраинах центров городов. В итоге центры городов могут быть «схвачены» в своеобразные кольца подобных парковок для беспилотных автомобилей. А вместо парковок в центре городов появятся зеленые зоны, новые велосипедные дорожки и новые жилые районы.

Еще один возможный положительный эффект влияния беспилотного автомобиля на город — его взаимодействие с пешеходами и велосипедистами.

Существует убедительная версия, что производители автомобилей, чтобы обезопасить себя от бесконечных судов, падения репутации и необходимости постоянно чинить транспортные средства, заложат в беспилотники программу очень осторожного, аккуратного и медленного передвижения.

Беспилотники будут «прокрадываться» через городское пространство и в случае малейшей опасности останавливаться и ожидать действия других участников движения. Если все так и произойдет, то, следовательно, остальные участники движения: пешеходы, дети, животные, велосипедисты — почувствуют себя в большей безопасности и перестанут бояться движения на проезжей части. В более радикальном варианте этой идеи беспилотные автомобили будут настолько «забитыми», что все остальные участники движения начнут захватывать улицы и площади городов, и современные города вернутся к образам европейских городов начала XX века к идее неразделенного для разных групп пространства. И машины, и велосипедисты, и мамы с колясками и скейтбордисты — все будут ездить по одним и тем же улицам, в том числе выскакивать перед беспилотными автомобилями, а последние будут терпеливо ожидать, пока они пересекут проезжую часть.

Кажется, что такого точно не состоится, и осторожные беспилотные автомобили — оксюморон. Кому они будут нужны из пассажиров, если будут униженно ползать по городским дорогам, пропуская всех и все перед собой? Однако некоторые журналисты уверяют, что авария Uber в Аризоне в марте 2018 года, в результате которой погиб пешеход, как раз произошла из-за того, что Uber настроил свой софт на то, чтобы машина ехала быстро и гладко, но была при этом максимально неосторожна, и это привело к трагическим последствиям. Так что, возможно, в будущем производители беспилотных автомобилей будут поступать обратным образом — и делать их очень аккуратными на дороге к радости других участников дорожного движения.

Подпишитесь на @dwellercity

Это как раз тот вид, который вам недоступен в случае жизни в собственном доме с участком, верандой, баней и свежим воздухом 24 часа. Так что посмотрите сейчас - в своем доме такого точно не будет. Правда, никто еще об этом не пожалел.

«Вечерний Санкт-Петербург» No10 13.04.2023. На вопросы «ВП» отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай ЛИНЧЕНКО. Процитируем заслуживающее внимания:

— Петербург отличается от других субъектов России: доля индивидуального строительства (ИЖС) в наших объёмах не превышает 7%, тогда как в других субъектах это 30–35%, а то и 50% от общего объёма ввода.

— До конца года мы планируем завершить застройку абсолютно всех объектов из Единого реестра проблемных объектов на учёте (обманутых дольщиков - прим. канала).

Подпишитесь на @dwellercity

Наш канал от души поздравляет с днем рождения замминистра @minstroyrf Никиту Евгеньевича Стасишина - грамотного профессионала и одного из наших любимых спикеров в отрасли. Отпразднуйте хорошо, рекомендует @dwellercity

​Капитальный ремонт многоквартирных домов хотят разрешить вести без согласования с КГИОП, с оговоркой: если не затрагивается предмет охраны.

@minstroyrf обнародовал соответствующий законопроект на портале нормативных правовых актов. Поправки хотят внести в Жилищный кодекс и в закон об объектах культурного наследия. Сегодня капремонт жилых домов–памятников может проводиться только с разрешения органов охраны (таких, как петербургский КГИОП). Кроме того, к проведению работ допускаются лишь те компании, которые имеют специальную лицензию. В результате стоимость ремонта возрастает в 3–5 раз. При этом, как говорится в пояснительной записке, "в значительной мере объектами культурного наследия многоквартирные дома признаются ввиду их мемориального значения либо наличия в них отдельных исторически ценных архитектурных элементов".

Да и в принципе такие работы, как замена электрики, по мнению авторов законопроекта, не затрагивают предмет охраны. Не влияющий на памятник ремонт, по задумке, не нужно будет согласовывать с органами охраны. Какие именно виды работ затрагивают предмет охраны, а какие нет, предлагается определить федеральному правительству.

По мнению некоторых экспертов, законопроект явно рамочный и написан под будущее постановление правительства, а норма о том, что ремонт памятника можно в отдельных случаях не согласовывать с КГИОП, явно вредна. Но тут вопрос спорный. Предложение определенно сужает маневр для действий вымогателей, орудующих под видом «градозащитки» и это хорошо.

"Несомненно, есть риск, что смягчение законодательства в данной сфере может нанести урон историческому облику города. В то же время темпы реализации программ по капитальному ремонту жилых домов в случае принятия законопроекта должны вырасти", — считает юрист. Еще один юрист обращает внимание на нелогичность нынешней ситуации, когда один и тот же порядок согласований применяется без учёта того, затрагивается при проведении работ предмет охраны или нет. Он считает, что новые правила должны стать менее громоздкими и будут способствовать ускорению процедуры согласования капитального ремонта в домах–памятниках, которых в Петербурге предостаточно.

"В первую очередь предложенная идея упростить проведение капитального ремонта общего имущества должна помочь реализовать соответствующие планы для тех жителей домов–памятников, которые решили выполнить соответствующие работы за свой собственный счёт. А вот кардинальным образом повлиять на реализацию городских программ капремонта вряд ли сможет", — считает еще один специалист.

Будем наблюдать. Подпишитесь на @dwellercity

В связи с неимоверным количеством спама комментарии пока отключены. Просьба понять и простить. Мы хотим видеть @dwellercity интересным каналом, а не помойкой.

Собственник квартиры, которая была продана помимо его воли, вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ, рассказала член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Если факт мошенничества будет доказан, недвижимость ему вернут. А вот человеку, который в результате этой сделки приобрел квартиру, придется доказывать, что он не состоял в сговоре с преступниками, а является добросовестным приобретателем.

— Если суд признает его таковым, он будет вправе подать иск о возмещении убытков. Иск подается к лицу, по чьей вине проблемное жилье оказалось во владении приобретателя, — сказала юрист.

То есть речь идет о гражданском иске к мошенникам. Кроме того, с 1 января 2020 года действуют изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые дают добросовестному приобретателю право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке. Подпишитесь на @dwellercity

​Петровский остров в последнее десятилетие стал уникальной однородной локацией, где, по мнению пишущих о недвижимости СМИ, «сконцентрирован наибольший объём премиального жилья в городе»: с 2015 по 2022 год здесь введено более 350 тыс. м2 жилья и апартаментов; с 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла в 2,3 раза, со 185,6 тыс. до 419,4 тыс. рублей.

После того, как в "Группе ЛСР" подтвердили намерение компании построить жилой комплекс на участке 0,6 га на Ремесленной ул., 7, СМИ стали говорить о том, что участки на Петровском острове закончились."Потенциал локации исчерпан, так как места под строительство практически не осталось", — прокомментировали новость в Nikoliers.

Наконец-то. Сейчас, когда на Петровском только начали строить канализационный коллектор (до этого все отходы жизнедеятельности годами сливались просто в воду; привет, экоактивистам и сочувствующим), участки закончились. И «премиальные человейники» ставить станет некуда. Но еще лет на десять хватит, чтобы застраивать ранее полученное.

"За последние годы застройщики выжали из Петровского острова максимум. Сейчас здесь очень большая плотность застройки, которая рождает проблемы, не свойственные проектам высокого класса: пробки и трудности с логистикой, нехватку объектов инфраструктуры и зелёных зон", — сетует девелопер в комментарии СМИ. Надо же, как быстро может смениться риторика после того, как земля закончилась.

По данным Nikoliers, на этапе строительства находится ещё 177 тыс. м2 на Петровском острове. Это жилые проекты Neva Residence и Neva Haus (ЛСР), "Петровская коса" ("Газпромбанк–Инвест"), "Гранд Вью" (Setl Group). "Но к тому моменту, когда девелопер стартует со своим жилым комплексом, активная застройка острова уже практически завершится и конкуренция в этой локации снизится", — считает еще один эксперт.

Кроме объекта ЛСР на острове остаётся незастроенным ещё один участок, тоже на Ремесленной, 7, только с другими литерами. Он принадлежит группе RBI, которая намерена построить здесь ЖК площадью 25 тыс. м2. Есть ещё 9 га, которые занимает судостроительная верфь "Алмаз", но завод в ближайшие десятилетия никуда не собирается съезжать и останется верным спутником покупателей «псевдо-элитного» жилья в на «псевдо-Крестовском» Петровском острове.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ЦифровойМейнстрим В умных мировых мегаполисах сегодня используются сложные платформенные проекты, которые объединяют сразу несколько цифровых технологий и сервисов. Платформы помогают наладить новое качество городского управления и цифровых сервисов для горожан.

Например, в столице ОАЭ Дубае для повседневной жизни есть платформа SDP (Smart digital platform). Она предоставляет различные государственные и другие актуальные услуги, в том числе поиск вакансий, подбор недвижимости, информацию о государственных праздниках и результатах лотерей, помогает отслеживать посылки и пользоваться бизнес-справочником. Также на SDP можно получить консультации по иммиграции, заказать клининговые услуги, оформить страховку, связаться с компаниями по очистке воды, школами и туристическими агентствами. В платформе предусмотрены специальные инструменты для государственных органов, в том числе цифровые платежные шлюзы, механизмы мониторинга и аналитики.

Город-государство Сингапур помогает жителям обустроить быт через платформу Smart Nation. В ней создан модуль инфраструктуры для интернета вещей (IoT) и важных городских сервисов. Smart Nation собирает видеоаналитику, данные датчиков окружающей среды и движения, навигационных маяков для управления беспилотными автобусами. С помощью платформы можно выбрать маршрут наименее заполненного пассажирами автобуса, найти свободные места на парковке или посмотреть, какие улицы затопило ливнем. Кроме того, платформа позволяет воспользоваться услугами телемедицины или через специальные датчики в домах оповестить семью, если пожилой человек перестал двигаться и ему нужна помощь.

В Гонконге, специальном административном районе Китая, действует развитая цифровая платформа iAM Smart с помощью API (Application programming interface) – программный интерфейс используют для облегчения доступа сторонних приложений. Пользоваться правительственными и коммерческими онлайн-сервисами могут граждане старше 11 лет через единую цифровую идентификацию, включая цифровую подпись.

Подпишитесь на @dwellercity

​#Дубайск Земельный департамент Дубая имеет орган под названием RERA, Агентство по регулированию недвижимости, которое заявляет, что арендодатели не могут требовать увеличения арендной платы сверх определенного процента в зависимости от текущей рыночной стоимости недвижимости. Но DIFC действует как собственное юридическое лицо, не связанное правилами RERA.

"По сути, DIFC - это дикий дикий Запад", - сказал консультант, попросив не называть его из-за профессиональных ограничений. "Никакого контроля". Управление DIFC не ответило на запрос CNBC. Однако даже за пределами DIFC арендная плата и цены продажи растут.

"Недостаточно недвижимости; Земельный департамент Дубая зарегистрировал доступность на 8%, что является самым низким показателем с 2008 года", - сказал Назли Акар, агент по продажам и лизингу в D&B Properties. "Владельцы недвижимости знают об этом, поэтому они продолжают повышать цены на аренду. И поверьте мне, есть люди, готовые заплатить за это".

И арендодатели находят способы обойти правила RERA, выталкивая арендаторов, утверждая, что они сами переезжают в дом или продают его, а затем сдают его в аренду совершенно новому арендатору, за которого они взимают гораздо более высокую арендную плату, которая превышает пределы RERA. По словам брокеров, эта практика является незаконной, но часто случается потому, что многие арендаторы не знают своих прав.

Акар описал, как арендная плата удвоилась в различных районах Дубая в период с 2021 года по настоящее время. Цены на недвижимость тоже есть - CBRE говорит, что цены продажи выросли в среднем на 11,5% в год до февраля 2023 года.

Но многие продавцы получили гораздо большую прибыль. Один из дубайских эмигрантов, который запросил анонимность по профессиональным причинам, купил жилую недвижимость примерно за 4 миллиона дирхамов ОАЭ (1,09 миллиона долларов США) в начале 2021 года, отремонтировал и отремонтировал ее и в течение года продал ее за двойную цену.

Подпишитесь на @dwellercity

​#БеспилотныеПроблемы Известный исследователь технологий Ян Богост в своей статье «Как беспилотные машины изменят ощущение города» замечает, что важная особенность беспилотных автомобилей состоит в том, что они находятся рядом с нами. Проблемы доверия, культурных различий и вопросы изменения городов — все они связаны с идеей того, что беспилотные автомобили это не просто абстрактные автономные технологии, работающие на основании сложных алгоритмов. Это будут именно повседневные технологии, которые будут существовать с нами бок о бок. Потому наши привычки, наши ощущения города, наши культурные практики поведения придется делить с ними. Как сделать возможным комфортное со-существование нас как людей со своей культурой, психологической жизнью и своим представлением о городе и рациональных сложных, умных, удобных, но крайне опасных беспилотных автомобилей? Это вопросы, которые предстоит решить в ближайшие 5–10 лет.

И их решение, конечно, вряд ли будет отдаваться на откуп только автоиндустрии, которая создает автомобили, или IT-компаниям, которые делают софт, или даже государству, которое устанавливает политику в отношении технологий. Есть надежда, что все заинтересованные смогут принять участие в поиске ответов, поскольку это, как мы видим на примере аварии Uber, вопрос жизни и смерти, а также нашего понимания самих себя.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ДружелюбныйГород Так как же добиться ментального комфорта в целом городе? Эта задача далеко не самая простая, но выполнимая.

3. Зелень. Природа очень важна в плане проектировки города. И если не везде есть реки, озера, горы, то как минимум зеленые пространства обязательно должны быть. Они очень важны, поскольку влияют на людей успокаивающе, помогают не только очистить воздух от загазованности и мелкодисперсной пыли, но и улучшают настроение. Жители крупных городов, где мало доступа к открытым пространствам и зелени, в большей степени подвержены риску развития шизофрении, чем, например, люди из сельской местности. Об этом говорит исследование немецких ученых, опубликованное в журнале Deutsches Ärzteblatt.

Нужно стараться формировать город таким образом, чтобы в каждом районе было достаточное количество парков, скверов, бульваров и других зеленых зон. Они должны быть в пешей доступности у всех жителей города. Важны также экологические материалы в конструкциях и отделке. И в идеале нужно больше природоподобия в самой проектировке: плавные линии очень хорошо влияют на настроение, а стандартная квадратная геометрия кварталов небоскребов не резонирует с нашей природой и потому усиливает раздражение.

4. Соразмерность пространства. Наконец, окружение должно быть сообразно масштабу человека. Нужны широкие улицы и проспекты, чтобы давать достаточно солнечного света и места для зелени, но они не должны превращаться в бескрайние бетонные поля. Лучше всего влияет на ментальное здоровье человека среднеэтажная застройка, потому что высокие здания давят своей громадой.

Например, в Нью-Йорке местные небоскребы в тандеме с похожими на ущелья улицами создают давящую атмосферу, люди все время бегут, куда-то торопятся. Город не вызывает желания остановиться на улице. А если взять Сан-Франциско, то там, напротив, невысокие здания, много зелени и солнечного света, поэтому местные жители более спокойные, расслабленные, чаще гуляют пешком. Можно предположить, что в мегаполисах типа Нью-Йорка даже пульс у жителей более частый.

Подпишитесь на @dwellercity

​В 2023 году продлили программу реструктуризации ипотеки при помощи государства, многим, приобретшим квартиру по ипотеке, это продление явилось приятной неожиданностью. Граждане еще не вступившие в программу, но желающие сделать это могут присоединиться к ней на очень хороших условиях. Таким образом, реструктуризация ипотеки государством 2023 стала реальной возможностью сохранить свое жилье.

Что такое программа реструктуризации ипотеки?

Недавно, всего лишь несколько лет назад благодаря устойчивому росту экономики финансовое состояние большинства граждан России было вполне надежным. На этом фоне россияне начали активно приобретать жилье в ипотеку. В те времена ежемесячные существенные платежи и значительная итоговая переплата не казались непреодолимой преградой.

Однако начиная с 2014 года экономическая ситуация в стране изменилась к худшему, что незамедлительно сказалось и на благосостоянии граждан.

Кредиты, в том числе ипотечные, которые оформлялись в стабильных условиях, когда перспектива роста благосостояния казалась незыблемой, теперь стали серьезнейшем финансовой проблемой для тысяч заемщиков. Ситуация стала сложной и для кредиторов.

Эта непростая обстановка побудило государство начать программу реструктуризации ипотеки. Проводится реструктуризация ипотеки с помощью государства АИЖК.

Изначально эта система была рассчитана на период по первое марта этого года, после чего произошло бы закрытие программы. Но ее сроки изменили. Теперь она продлена до 31 мая этого же года. Кроме того, некоторые условия программы заметно улучшились, и такие новости, как свидетельствуют отзывы, радуют многих россиян.

Принять участие в этой программе дважды невозможно, поэтому тем, кто принял участие в реструктуризации раньше, уже не получится воспользоваться новыми правилами. Все подробности по тегу #Реструктуризация

Подпишитесь на @dwellercity

​#МифыОНедвижке Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя.

Подпишитесь на @dwellercity

​#СерыеСхемы В зоне риска сейчас находятся дольщики в десятках регионов РФ. Обманутыми покупателями недвижимости в РФ потенциально могут стать в ближайшие годы от 5 до 8 тыс. человек — прежде всего те, кто приобрел самострой или апартаменты. Таким прогнозом поделились в общественном совете при Минстрое. Некоторые застройщики и девелоперы продолжают обходить систему эскроу-счетов при помощи самых разных схем. В обеих палатах парламента осознают, что закон об эскроу-счетах (условном депонировании) надо обновлять. Одним из потенциальных нововведений может стать обсуждаемая поправка о раскрытии для застройщиков эскроу-счетов по этапам строительства.

В настоящее время в регионах РФ, как и в Москве, большинство девелоперских проектов в сфере жилищного строительства реализуется в рамках закона о долевом строительстве, и дольщики, как правило, защищены эскроу-счетами. Таким образом, «серые» схемы реализации недвижимости являются скорее исключением.

По данным Госдумы, на конец октября в России в активной фазе реализации находятся 6273 строительных проекта, и в 5563 случаях средства граждан привлекаются с использованием эскроу-счетов (по данным портала нашдомрф, эскроу-счета используются в 89% случаев). По данным мониторинга Фонда развития территорий, в настоящий момент в зоне риска находятся дольщики 195 жилых объектов в 43 регионах РФ. Причины самые разные, но главное то, что на рынке всё еще остаются застройщики, которые используют непрозрачные схемы при реализации проектов. На московском рынке тому есть конкретные примеры.

— Так, в двух московских проектах группы компаний Seven Suns Development — «Светлый мир «В стремлении к свету...» (ул. Илимская, вл. 3/5) и «Светлый мир «Сказочный лес...» (ул. Лосиноостровская, вл. 45) — недвижимость реализуется по «серым» схемам, — сказали в пресс-службе комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. — Традиционное взаимодействие с банком, когда для застройщика открывается кредитная линия, в этих случаях не соблюдается. Москомстройинвест неоднократно обращался в правоохранительные органы по поводу проектов Seven Suns Development для принятия мер прокурорского реагирования по каждому проекту. Последний раз — в октябре 2022 года.

Подпишитесь на @dwellercity