​#ВзглядПонаехавшего Жилые дома СПб выглядят уж сильно облезлыми и почерневшими. Очень обсуждаемое начало разговора - здесь.

Ну и конечно же новостройки... Тут просто нет слов. Вокруг Питера творится просто ад. Каждый раз, когда я еду по КАД, у меня из глаз идет кровь при виде кудрово-шушар-мурино и прочего. Мой разум не понимает, кто все эти люди, которые там покупают квартиры. Уж извините, если кого обидел, но единственное почему люди могут хвалить эти районы — это потому что они сделали огромную ошибку, купив квартиру в подобном районе. Либо это люди-гладиаторы, которым в кайф сражаться за место в автобусе или выезд из района.

Мой персональный рейтинг отвратительности новых питерских районов:

Мурино, конечно же;
Север Комендантского проспекта. Там много жилых комплексов, например, «Чистое небо» и тому подобные;
Шушары;
Кудрово;
Парнас.

При этом еще как-то можно было оправдать такие районы за стоимость жилья в них. Но после льготной ипотеки стоимость в них стала такой же, как в советских домах ближе к центру. То есть однушка стоит 5−6 миллионов. Это вообще бред и маразм. Что за сумасшедшие готовы покупать за такой ценник квартиры в таких районах, я не понимаю.

Отдельно у меня вызывает смех существование клубов по интересам, например «сибиряки в Питере», или «Вперед в Питер», или «Про Питер» и так далее. Где там собираются, пишут видосы и выкладывают на ютуб как в Питере хорошо жить, а по факту это все типа риэлторские агентства, которые в обстановке любви и доверия впихивают людям хаты.

Последнее, что смотрел и долго смеялся — видео, где нахваливают дом на самой окраине Комендантского, в котором 5700!!! квартир. Квартиры от 3 миллионов (студии от 20 м).

В общем, если подытожить, могу ли я советовать переехать в СПб? Могу, но только узкой группе людей из списка специалистов. И уж точно не покупать тут хату в 25 этажках. Fons

«Что касается меня — пока работа устраивает и вроде есть перспективы повышения, но внутри уж очень хочется чтобы экологическая обстановка в моем городе наладилась, и когда-нибудь вернуться назад. А в Питер приезжать гостем в историческую часть города», пишет автор.

От себя мы еще добавим, что распространённая у гостей города привычка видеть в городе только исторический центр и «окраины» даёт возможность продавать им только крайности. Горожане же видят жизнь внутри каждого из районов. Согласны? Подпишитесь на @dwellercity

​Продажа квартиры с неполной ценой в договоре. Кто рискует больше: продавец или покупатель? Покажем схему, которая может коснуться каждого!!!!

Если квартиру продать надо, а срок владения, после которого платить при продаже налоги не надо не прошёл, большинство продавцов продают квартиру по рыночной цене, а оформить хотят по заниженной стоимости. Чтобы сэкономить на налогах. Это у нас в стране типа народной «потехи»- не платить налоги или платить, но очень-очень мало. Итак, чем же грозит продавцу и покупателю занижение стоимости в договоре? Рассмотрим риски каждого отдельно.

Риски покупателя

Если что-то пойдет «не так» и договор купли-продажи (ДКП) будет расторгнут по суду, покупатель получит только ту сумму, которая прописана в ДКП, а остальные деньги вряд-ли.

Риски продавца

На первый взгляд продавец рискует меньше. Но это только на первый взгляд.

Если покупатель, допустим, ипотечник, - банк заставит продавца написать расписку на разницу между ценой, указанной в ДКП и фактической стоимостью по договору. Якобы получил за неотделимые улучшения в квартире.

И все бы ничего, не случись с этим самым покупателем оказия: не получается у него платить ипотеку и квартиру придётся продавать. И тут он, этот самый ипотечник, понимает, что ему теперь придётся платить налоги вместо продавца квартиры. И побежит он в налоговую доказывать, что он заплатил за квартиру полную стоимость.

И налоговая ему «поверит» и не будет с него брать налог с продажи квартиры, приняв расписку об неотделимых улучшениях в качестве расписки за квартиру.

Но прилетит «письмо счастья» уже бывшему собственнику с требованием заплатить налог 13 процентов, да плюс штраф в 20 процентов, да плюс пени за время просрочки. Мало не покажется. Ведь помимо всего уклонение от уплаты налогов это уголовное преступление.

А есть даже мошенническая схема, построенная на желании продавцов не платить налоги

Суть её проста. Покупатель соглашается занизить сумму в договоре при условии двух расписок. Одна - на сумму в ДКП, а второпях - на оставшуюся часть за неотделимые улучшения вроде ремонта.

После регистрации перехода права в Росреестре мошенники-покупатели проводят экспертизу по определению стоимости неотделимых улучшений в виде ремонта. И она, соответственно, в несколько раз ниже суммы, указанной в расписке. И по суду взыскивают разницу между ценой в расписке за неотделимые улучшения и оценкой экспертов.

Например, квартира стоит 50 миллионов рублей. В ДКП указали 20 миллионов рублей, в расписке за неотделимые улучшения - 30 миллионов рублей. Экспертиза оценила стоимость ремонта в 5 миллионов рублей. Суд обяжет продавца вернуть покупателю 30 - 5 = 25 миллионов рублей. Так как по мнению покупателей продавец их обманул и продал за 30 то, что стоит 25, и суд мошенники выиграют.

Как видите, рисков и для продавца, и для покупателя при занижении стоимости в ДКП предостаточно. Fons Наш вам совет: старайтесь избегать сделок с занижением цены в ДКП и неважно при этом, покупатель вы или продавец.

Подпишитесь на @dwellercity

​Парашютная улица в Приморском районе — на сегодня главная проблема Водоканала. В 2019 году «Фонтанка» писала, как специалисты предприятия описывали узел здешних проблем. Канализацию прокладывали в 1970-е, с тех пор гравийные дорожки заменил асфальт, у которого почти нулевой коэффициент впитывания. Но главное — не выросшая площадь водосбора, а СНиПы, которые определяют ширину принимающих патрубков, общесплавная канализация и рельеф. Хозяйственные стоки от ливневых отделяют в новых районах, а в старых кварталах (за исключением Васильевского острова) это одна труба. «На пересечении Парашютной и Репищевой улиц расположена общесплавная система водоотведения с трубами диаметром 1 200 мм, — в который раз поясняет Водоканал. — В нее поступают все виды сточных вод, включая хозбытовые, дренажные, поверхностные и поливомоечные. В результате уклона естественного рельефа местности на Парашютную ул. поступает весь объем дождевых стоков с прилегающих территорий, а магистраль принимает стоки от всех ближайших зданий и сооружений».

Водоканал не стал утыкаться только в Парашютную, а составил список из 17 болевых точек: перекресток пр. Энгельса и пр. Луначарского; перекресток пр. Просвещения и ул. Ушинского; перекресток пр. Просвещения и ул. Есенина; перекресток пр. Энгельса и пр. Испытателей; перекресток ул. Жукова и ул. Феодосийской; улица Тельмана на участке от дома 41 до дома 32; перекресток пр. Испытателей и Коломяжского пр.; перекресток ул. Парашютной и Репищевой и перекресток пр. Королева и Долгоозерной улицы; пр. Ленина под железнодорожным мостом в г. Зеленогорске; Кронштадтская площадь на пересечение пр. Стачек и Ленинского пр. в створе Дачного пр.; наб. реки Фонтанки на углу Невского пр. у д. 36 по наб. р. Фонтанки; Смольная набережная от Водопроводного переулка до Смольной ул.; проезд под Володарским мостом по пр. Обуховской Обороны; проезд под Алмазными мостами по ул. Салова и ул. Благодатной; Лиговский пр. на углу с Воздухоплавательной ул. под железнодорожным мостом; Рыбинская ул. на пересечении с наб. Обводного канала; Синопская набережная под путепроводом Херсонской улицы.

По восьми из них (Смольная наб., ул. Есенина, пр. Энгельса, угол Лиговского пр. и Воздухоплавательной ул., ул. Тельмана, наб. Фонтанки, ул. Благодатная с ул. Салова и ул. Рыбинская) работы проведены, и, по словам предприятия, жалоб больше нет. А другие адреса имеет смысл учитывать, выбирая место жительства. Потому как исправят - это потом, а живем мы уже сейчас.

Подпишитесь на @dwellercity

В 60-е новые формы диктовали до этого неизвестные материалы — пластик, синтетика, винил, дакрон. Стиль, построенный на преувеличении, на мечтах о космосе и ракетах, на пластике, стали, неоне и технологическом оптимизме, стали называть смешным и неказистым словечком — гуги. Вы могли не слышать это название, но легко представите себе, как выглядели бесчисленные кофейни и мотели, заполонившие Калифорнию и США после Второй мировой войны.

Стиль гуги воплотил дух богатой и жизнерадостной Америки 1950-х и 1960-х. Удивительно, что столь далекий от жизни футуризм слился с действительностью и превратился в эстетику повседневности. Гуги проявился в архитектуре дешевых кофеен, заправочных станций, автомоек и т. п. Интерес к футуристическим идеям отразился не только в малой архитектуре, но и в кино, на телевидении, в рекламе, моде — он распространился по всей культуре. Посмотрите, каким видели будущее архитекторы 60-х и подпишитесь на @dwellercity

​Ленинград полусбывшийся от наших друзей - канала «Советский Ленинград».

Проект застройки площади Челюскинцев в Ленинграде: здание Курсов комсостава и «Дом врача», за ними — Дом общежития комсостава и Гидрографический институт, торец пощади и первый квартал улицы образуют Жилые дома начсостава, 1940. На переднем плане фрагмент Старо-Невского моста. Автор застройки архитектор Давид Петрович Бурышкин при участии архитекторов Брусиловского, Зверькова, Гескина.

Реализация проекта затянется — к 1941 году застройка будет завершена, но дом в торце площади по нечётной стороне Заневского окончательно достроят только в конце сороковых. Симметричный ему комплекс по чётной стороне построят в два этапа: в 1963 году появится корпус по Стахановцев, а пустырь вместо дома номер 6 по Заневскому проспекту исчезнет только в 1987. Строящийся с конца пятидесятых «Старо-Невский мост» получит имя Александра Невского, а торжественное открытие состоится в ноябре 1965 — ровно через тридцать лет после того, как необходимость возведения тут моста будет обозначена в Генплане развития Ленинграда 1935 года.

Подпишитесь на @dwellercity

​Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром». Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Мы выделим пять часто встречающихся и дадим несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного. Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно. К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

Продолжение следует по тегу #ОсторожноМошенники. Подпишитесь на @dwellercity

​«Прощай будущее» - так окликнулись японские сми на новость о сносе Nakagin Capsule Tower в Токио. Это здание спроектировал архитектор Кисё Курокава. Тот самый автор проекта и нашего стадиона «Газпром-Арена» в Петербурге. По его задумке 140 капсул были прикреплены к бетонным башням, внутри которых находились все коммуникации (лестницы, лифты, водопровод, отопление, канализация, проводка). Все капсулы одинаковые, и были произведены на заводе в Осаке, а затем транспортированы в Токио. Жилые модули крепились к каркасу только четырьмя высокопрочными болтами, так что на монтаж каждого уходило всего несколько часов. Здание целиком собрали за 30 дней, что фантастически быстро для многоэтажного дома.

Главным достоинством Курокава выделил то, что любая ячейка может быть перестроена вне зависимости от остального здания, например, старая капсула может заменена на новую. В этом заключается суть архитектуры метаболизма - здание развивается как живой организм, у которого старые клетки заменяют новые. К сожалению, с 1972 года, года строительства башни, ни один из модулей так и не был заменен.

В июле 2021 появилась новость, что башню снесут, связано это с плохим состоянием капсул, в которых уже с 2010 года нет горячей воды. Многие переделаны под склады и офисные пространства, часть заброшена. Важным фактором является то, что здание не соответствует сейсмическим нормам, а материалах капсул используется асбест, который тогда ещё не был признан вредным для человека.

Но, здание исчезнет не полностью: один из фрагментов уже установили на территории Музея современного искусства Сайтамы (MOMAS) к северу от Токио. Точно так же планирует поступить парижский Центр Помпиду. Подпишитесь на
@dwellercity

​Для размышления: Строительный рынок демонстрирует всё более явные признаки перегрева. На протяжении более чем года основными драйверами роста цен на первичное жильё были льготная ипотека, искусственный дефицит предложения, беспрецедентное подорожание стройматериалов и естественный для экономических кризисов тренд на инвестиции в недвижимость. На данный момент большинство этих факторов теряют свою силу. Новые правила льготной ипотеки фактически исключили из программы Москву и другие крупные города, где стоимость квартир превышает 3 миллиона рублей.

После того, как Банк России 23 июля 2021 года повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%, стал неизбежным рост процентов по всем кредитам, включая ипотечные. На этом фоне продолжается снижение реальных располагаемых доходов населения. Те, кто имел сбережения и инвестировал их в недвижимость, как более консервативный инструмент, нежели финансовые активы, в основной массе это уже сделали.

Таким образом, снижение спроса на жильё неизбежно и эпоха сверхприбылей для девелоперов подошла к концу. Но обрушения рынка не будет по следующим причинам. Рост цен на недвижимость замедлится, при этом шансы на существенную коррекцию вниз минимальны: в России инфляция имеет один вектор, в отличие от западных экономик. Правительство, сделавшее ставку на эту отрасль как драйвер экономики, ищет способы поддержать, по меньшей мере, крупных застройщиков. Хуснуллин заявил, что удорожание материалов будут компенсировать — источником средств станут повышенные пошлины для экспортеров металла.

При этом глава ДОМРФ Мутко спрогнозировал коррекцию ипотечной ставки до 9%. Тем самым влияние фактора поддержания индустриального, массового, домостроения близко к исчерпанию. И девелоперам придётся изменить стратегию и вместо искусственного поддержания спроса делать ставку на количество с минимальной маржой за каждый объект недвижимости.

Так как банки оказались в схожей ситуации, они будут вынуждены формировать предложение с минимальным процентом на грани инфляции, потому что в текущих условиях объём оборота важнее суммы прибыли. Безусловно, в конце текущего или начале следующего года возможна волна банкротств мелких застройщиков, но их активы будут поглощены крупными, способными переждать неблагоприятный период.

Подпишитесь на @dwellercity

​Процитируем некоторые цифры:

- Покупка квартиры с отделкой и мебелью в общей сложности сэкономит 56 дней или 1 344,5 часов (подозреваю, посчитано время на выбор мебели, материалов для ремонта, заказ, ожидание доставки, сборки и т.д.).
- Всякие умные сервисы типа "умный дом" и мобильное приложение для жителей приносят 53 минуты в неделю или 55 дней в году.

Конец цитаты. Несколько дней назад в каналах мусолили маркетинговый подход одного из московских застройщиков, который своя (достаточно завышенные, предполагаем) цены на квартиры попробовал подавать как экономию времени.

Ход красивый и приятный: нет никакой возможности проверить цифры, а впечатление создаётся положительное. Но нас радует сам факт появления тенденции продавать квартиры не только с отделкой, но и меблированные. О том, что такой тренд ждать стоит мы писали несколько месяцев назад. И вот он здесь.

Подпишитесь на @dwellercity

​У науки есть целый ряд практических советов, которые помогут вам сделать пространство, в котором вы живете и работаете, более «дружелюбным». Универсальных, конечно, нет — все зависит от ваших целей. Спальню и рабочий кабинет стоит обустраивать по-разному. Главное понимать, как разные аспекты интерьера влияют на продуктивность и настроение.

— Избегайте острых углов

Ученые из Гарварда выяснили, что мы чувствуем себя комфорнее в окружении предметов с закругленными очертаниями. Исследователи установили, что когда мы смотрим на предметы с острыми углами, активируется миндалевидное тело, ответственное в том числе за страх. Из-за этого он предположил, что в «острых» предметах мы инстинктивно чувствуем угрозу, и поэтому предпочитаем их избегать.

— Красное — для концентрации, желтое — для общения, синее — для креатива

Это не фэншуй, а научно доказанные факты.

В окружении красных вещей и предметов мы лучше запоминаем слова и обращаем больше внимания на детали. Если вам, к примеру, надо вычитать текст или сверить цифры в годовом отчете, лучше поставить на стол что-нибудь красное или вообще найти комнату с красными стенами. Красный и желтый, — «социальные» цвета. В помещениях, где их много, людям проще общаться друг с другом. В окружении синего лучше работает воображение, поэтому креативить и устраивать брейнсторминг в идеале стоит в помещении с синими стенами или предметами мебели. И конечно, синий цвет также может оказывать успокаивающее воздействие.

— Легкий бардак — это нормально

Несмотря на то что минимализм в моде, не стоит им чрезмерно увлекаться, если вы хотите, чтобы помещение оставалось комфортным для жизни. Легкое нагромождение предметов в комнате делает ее более запоминающейся и уютной.

— Высокий потолок — для креатива, низкий — для концентрации

Высота потолков тоже может влиять на работу мозга. В помещениях с высокими потолками проще думается и лучше работает абстрактное мышление, а в помещениях с низкими потолками легче сконцентрироваться на деталях.

— Почаще переставляйте мебель

Несмотря на то что мы чувствуем себя комфортно в собственном доме во многом потому, что нам там все привычно и знакомо, легкие перемены, скорее всего, благотворно скажутся на вашем самочувствии. Конечно, радикальный ремонт каждые полгода делать не надо, но поменять местами кровать и стол вполне можно.

Подпишитесь на @dwellercity

​Продолжим начатый утром 11-го числа разговор #ОсторожноМошенники о том, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Подпишитесь на @dwellercity

​Как выглядела ваша школа — типичное здание советской постройки или современный проект, оборудованный по последнему слову техники? Ваши результаты на экзаменах и то, насколько хорошо вы усвоили школьную программу, могли зависеть от школьного здания. Исследователи из Британии в 2012 году протестировали, насколько прогресс в учебе определяется тем, как выглядят школьные аудитории.

Оказалось, что освещенность, цвет, сложность и приспособляемость (возможность варьировать пространство в зависимости от текущих потребностей) аудиторий могут повышать — или понижать — эффективность учебного процесса на 25 %. Fons

Так что готовиться к экзаменам или работать лучше в хорошо освещенных просторных помещениях со сложным дизайном.

Если же вы ищете способы для повышения концентрации и расслабления, а к медитации душа не лежит, можете в качестве обоев на компьютере или телефоне использовать фото любимого музея, храма или другой необычной постройки. Группа ученых из университета Юты под руководством Хулио Бермудеза установила, что, когда мы смотрим на «духовные» здания — например, храмы или известные музеи, — в нашем мозгу происходят процессы, схожие с теми, которые можно наблюдать во время медитации.

Исследователи показывали одной группе испытуемых фото самых обычных построек, например типовой школы и торгового центра. А другой — фото знаковых зданий: римского Пантеона, гранадской Альгамбры, института Солка в Калифорнии, Шартрского собора и капеллы Роншан во Франции. Активность мозга испытуемых во время просмотра фото проверяли при помощи МРТ. Выяснилось, что при взгляде на «духовные» постройки мозг испытуемых ведет себя примерно как при медитации.

Простое созерцание знаковых зданий способно повышать концентрацию и внимание, действовать расслабляюще и приостанавливать внутренний диалог — эффекты, которых добиваются при помощи медитации.

При этом при созерцании знаковых зданий ученые наблюдали повышенную активность частей коры головного мозга, ответственных за обработку внешней информации, которые во время медитации неактивны.

Замечали, что в Александровском Парке чувствуете себя лучше, чем среди купчинских панелек? Неудивительно. Есть научное подтверждение, что окружающее пространство может влиять на наши эмоции и самочувствие.

Исследователи лаборатории BMW Guggenheim провели серию экспериментов в Берлине, Нью-Йорке и Мумбаи. Участники экспериментов гуляли по продуманными учеными маршрутам с трекерами, которые следили за изменениями различных физических параметров, например пульса или температуры тела. На пути участников попадались разные объекты: зеленые зоны, перекрестки, безликие постройки, здания со сложными фасадами. Ученые после прогулок на основании данных с трекеров и опросов участников, выявляли, как различные здания и городские пространства влияют на самочувствие людей.

Выяснилось, что наиболее расслабленно люди чувствуют себя в зеленых зонах, а здания со сложными оживленными фасадами вызывают у нас сильное позитивное эмоциональное возбуждение в отличие от серых монолитных построек, которые, наоборот, навевают скуку и подавляют.

Подпишитесь на @dwellercity

​Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства. Fons

В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.

Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.

Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.

В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.

Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.

У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.

Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.

Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля. В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность. В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства. Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.

«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом».

Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта. Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.

#КтоЕстьКто Подпишитесь на @dwellercity

То, что вы видите на видео - вилла стоимостью в 32 миллиона евро. В пересчете на рубли это - 2,88 миллиарда рублей. Тот самый случай, когда рассчитывать или планировать смысла нет никакого. Можно просто посмотреть на пространственные и дизайнерские решения. И порадоваться. Или - позавидовать. У кого как получается. Хороших вам выходных и - подпишитесь на @dwellercity

​В вопросе комфорта сама планировка квартиры-студии важна не меньше, чем площадь, предупреждает дизайнер. Fons Важно еще до покупки оценить будущее обустройство. Нестандартные решения в интерьере — это дороже, чем изначально доплатить за более удачную конфигурацию квартиры.

— Самые комфортные — Г-образные студии с нишами. В них легко отделить зону кухни или даже превратить их в «однушку». Также удачные — с квадратной комнатой, особенно если в квартире 2 окна. Самые неудобные — вытянутые студии-вагоны. Здесь порой даже невозможно поставить раскладной диван, чтобы он полностью не отрезал проход. Если в продаже только они, лучше выбрать ту, где расстояние между боковыми стенами не меньше 3,5 м. Это минимум, чтобы удобно расставить мебель. Например, для кровати или раскладного дивана нужно 2–2,3 метра, для ТВ-тумбы/ шкафа /рабочего стола напротив — до 60 см. Итого, для прохода останется 60–80 см. При расстоянии меньше ходить будет трудно и травмоопасно.

— Такие «фишки» в маленькой квартире, как мебель-трансформер и прочие хитрости совмещения функционала, а также трансформации пространства и адаптации его под определенный стиль жизни, это больше про более высокий класс жилья в престижной локации, — считает эксперт. — Это не самая дешевая опция сама по себе, и зачастую ее цена сопоставима со стоимостью дополнительных квадратных метров. Надо внимательно считать эффективность таких преобразований. В отдаленных районах города студия должна быть комфортной площади, и ее функционал должен работать безо всяких хитростей. Если студия не подходит под ваши задачи, проще взять квартиру нужной конфигурации, чем тратиться на ее изменение.

Подпишитесь на @dwellercity

​Пузырь в квадрате: грозит ли Петербургу ипотечный крах? Чтобы понять, куда летят цены на жильё, сравнение интересно проводить в масштабах десятилетия. Показатели роста цен на квадратные метры в Петербурге выглядят пугающими. За 2020 год квартиры на первичном рынке подорожали примерно на 20%. За первое полугодие 2021–го — ещё на 13–15%.

Отдельные экономисты забили тревогу: появились алармистские предположения, что это ценовой пузырь, а впереди нас ждёт ипотечный крах чуть ли не как в США в 2007 году. Сценарий рисовался следующий: обедневшие из–за коронакризиса ипотечники начнут выставлять свои квартиры на продажу, "квадраты" рухнут в цене, потянув за собой стоимость остальных залогов, что утянет в пучину ада всю финансовую систему.

Подобного ипотечного бума в России действительно ещё не было, но апокалиптический сценарий не выглядит убедительным. В реальности доля ипотеки в РФ составляет 10–12% от ВВП, напоминает эксперт. "Когда Штаты столкнулись с ипотечным пузырём, доля ипотеки в ВВП США достигла 80%. Поэтому пока говорить о российском “пузыре” преждевременно, нам стоит ориентироваться на объективный показатель — долю ипотечных кредитов от ВВП", — считает он.

Однако ещё интереснее картинка выглядит, если изучить ретроспективные данные по цене.

Сейчас средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Петербурге составляет 175 тыс. рублей. Это якобы страшно дорого. Но до прошлого кризиса (2008 года) квартиры у нас продавались по 100 тыс. за метр. То есть за всё это время петербургские квартиры подорожали всего лишь на 75%. Для сравнения: накопленная инфляция за тот же период составила 127%. Fons

Возьмём другой отрезок — всё–таки нужно учесть, что после прошлого кризиса цена сильно скорректировалась. Дна в 82 тыс. рублей удалось достичь где–то в 2010 году. Если считать от этой точки, получается уже солидных 113% роста, тогда как официальная инфляция за тот же период составила примерно 84%. Впрочем, тоже не предел. Можно вспомнить, что в 2005 году "квадрат" первички стоил вообще 35 тыс. рублей, тогда на горизонте 15 лет он сможет обогнать официальную инфляцию, но всего лишь вдвое. Не космос. Но есть еще интересное… Продолжим на днях.

Эти три метода подсчёта не идеально честны, но объективно ситуация выглядит именно так: все последние годы рост цен на квартиры заметно отставал от инфляции, а также от роста благосостояния жителей Петербурга. За 2005 год средний петербуржец на свой годовой доход (при зарплате 10,1 тыс. рублей в месяц) мог бы позволить себе примерно 3,5 "квадрата", в 2010–м (при зарплате 27 тыс. рублей в месяц) он бы купил уже почти 4 метра, а сейчас (при средней зарплате 75 тыс. — поверим Петростату) он может за год приобрести больше 5 метров. И это — с учётом самых свежих, самых "запредельных" цен на квартиры и без учёта возросшей за 15 лет доступности кредита.

"Если учесть, что в 2010 году страна ещё не окончательно оправилась от потрясений 2008 года, а стоимость нефти не перешла к очередному циклу роста (что неизменно вызывает у нас рост доходов населения), то в целом можно сказать, что в среднем по стране цены на жилую недвижимость остались примерно на том же уровне, что и 11 лет назад. Но мы измеряем “среднюю температуру по больнице”. Это по России цены на жильё в прошлом году увеличились на 12% (по некоторым данным — на 12,5%). По Петербургу — тоже примерно на столько же. А вот в Москве, Краснодаре и ещё некоторых регионах рост цен составил около 30%", — напоминает аналитик.

#Цены Подпишитесь на @dwellercity

​Покупая квартиру, вместе с квадратными метрами люди выбирают и образ жизни. «Зона комфорта» для человека уже давно вышла за пределы квартиры, наши привычки формирует и двор, и район проживания, и городская среда в целом. Если это пространство враждебно к человеку, что будет делать человек: приспосабливаться, менять привычки или менять среду? И может ли он реально повлиять на нее, может ли он как минимум выбрать ее – или вынужден принимать «правила игры», которые диктуют застройщики и власть?

С другой стороны, как застройщики соперничают за внимание поколения Z и готовы ли к вызовам будущего? Почему консервативный рынок девелопмента теперь всё чаще отказывается от типового жилья в пользу более кастомизированных проектов? Что такое «городская онкология» и почему «гнать квадратуру» для застройщиков уже может быть не выгодно? Каким должно быть и сколько должно стоить жилье, за которое люди порой платят большую часть своей жизни?

Консалтинговое агентство совместно с продюсерскими центром BAZA сняли об этом документальный фильм-исследование, посмотреть который можно по ссылке. Поделимся, так как фильм полностью совпадает с теми критериями, которые мы считаем важными при выборе и покупке квартиры. В любом случае, хорошо, что консалтинговые компании снимают такие фильмы - это говорит о том, что правильный подход к жилью как качеству жизни становится все более массовым. Подпишитесь на @dwellercity