Что будет после субсидируемой ипотеки от застройщиков?! Банк России, казалось, приказал ей долго жить… Новое регулирование, резервы по ипотеке с низкой полной стоимостью кредита (ПСК), надбавки к коэффициентам риска на капитал по кредитам с низким ПВ и высоким LTV убрали с рынка предложения с нулевой ставкой и уже повысили среднюю стоимость кредита с 3.5% до 6% на первичном рынке.
В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.
В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.
Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.
По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.
Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.
Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:
▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.
▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.
▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.
💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.
Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.
Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!
@DomusVerus
В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.
В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.
Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.
По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.
Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.
Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:
▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.
▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.
▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.
💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.
Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.
Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!
@DomusVerus
🔥8👍3
Сегодня были опубликованы свежие данные по ценам от Сбериндекса. Мы оперативно их обработали, посмотрели на тренды и спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку в марте-апреле похоже начинает разворачивать тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.
▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)
▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.
▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).
▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).
▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.
У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.
💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.
@DomusVerus
#monthlyprice
▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.
▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)
▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.
▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).
▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).
▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.
У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.
💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.
@DomusVerus
👍9
«…Не все дошли до океана.
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.
@DomusVerus
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.
@DomusVerus
👍6🔥2
Покупка жилья – одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. При этом люди, как правило, имеют мало опыта в этом вопросе (не каждый ведь день квартиру покупаешь). В результате, в процессе приобретения недвижимости большую роль играют эмоции и психология.
Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.
О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.
1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.
▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).
▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.
▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.
2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:
▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.
▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).
💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.
Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).
@DomusVerus
Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.
О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.
1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.
▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).
▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.
▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.
2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:
▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.
▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).
💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.
Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).
@DomusVerus
👍7🔥1
Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
👍7🔥2👎1
На прошлой неделе мы рассказали про циклические факторы спроса на жилье.
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
👍7
Банк России опубликовал обзор банковского сектора за апрель – делимся оперативным комментарием
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
👍8
Ипотека в апреле-мае: все по-прежнему хорошо, но спрос мигрирует на вторичку
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
👍8🔥1👏1
Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
👍10
Метрики проектного финансирования по итогам апреля 2023: восстановление строительной активности
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
👍12👏2🤔1