▪️КАНАДА
Из-за большой доли плавающих ставок здесь нависла угроза дефолтов по ипотеке. Регулятор решил действовать мягко и возглавил попытку смягчить ситуацию, ничего при этом не запрещая. Выпустил для банков рекомендации по уступкам заемщикам, на что подавляющее большинство банков немедленно согласилось. Теперь в Канаде можно без проблем отложить выплату тела долга и платить только проценты, либо добавлять проценты к телу долга.
Банки улыбаются и соглашаются, а за спиной у них маячат Silicon Valley Bank и Credit Swiss. Интересно, искренняя это улыбка..?
▪️ДАНИЯ, ШВЕЦИЯ, НОРВЕГИЯ, ФИНЛЯНДИЯ
Все эти страны из категории «Приспособившиеся», цены тут падали последние 8 месяцев и упали процентов на 10. Но март принес зеленые ростки – впервые рост цен. Может быть и правда они ударились об дно.
▪️Ну и напоследок про причину всех наших бед. Оказывается, американцы стали меньше работать, меньше, чем 37 часов в неделю – это как в середине 2020 года в пандемию и показатель этот снижается. Видимо им стало нечем заняться и отсюда все эти расследования про Северные Потоки и т.д.
Хорошего вечера.
@DomusVerus
Из-за большой доли плавающих ставок здесь нависла угроза дефолтов по ипотеке. Регулятор решил действовать мягко и возглавил попытку смягчить ситуацию, ничего при этом не запрещая. Выпустил для банков рекомендации по уступкам заемщикам, на что подавляющее большинство банков немедленно согласилось. Теперь в Канаде можно без проблем отложить выплату тела долга и платить только проценты, либо добавлять проценты к телу долга.
Банки улыбаются и соглашаются, а за спиной у них маячат Silicon Valley Bank и Credit Swiss. Интересно, искренняя это улыбка..?
▪️ДАНИЯ, ШВЕЦИЯ, НОРВЕГИЯ, ФИНЛЯНДИЯ
Все эти страны из категории «Приспособившиеся», цены тут падали последние 8 месяцев и упали процентов на 10. Но март принес зеленые ростки – впервые рост цен. Может быть и правда они ударились об дно.
▪️Ну и напоследок про причину всех наших бед. Оказывается, американцы стали меньше работать, меньше, чем 37 часов в неделю – это как в середине 2020 года в пандемию и показатель этот снижается. Видимо им стало нечем заняться и отсюда все эти расследования про Северные Потоки и т.д.
Хорошего вечера.
@DomusVerus
👍8
«Зима недаром злится – прошла её пора…» или заметки о кредитном потеплении
Мы немало в последнее время предвосхищали мартовскую статистику по рынку жилья – и, как оказалось, не зря. Вчера #БанкРоссии опубликовал обзор банковского сектора, мы изучили цифры и рассказываем о самом интересном. Спойлер – статистика вселяет оптимизм.
В марте банки выдали ипотечных кредитов на 570 млрд руб. (+35% м/м)
• Это много. За всю историю только два месяца были более успешными (декабрь 2021 и 2022 гг.), и то во многом благодаря сезонности.
• Выдачи льготной ипотеки (+40% м/м) выросли сильнее рыночной (+30%) – это позволяет предположить, что первичный рынок рос быстрее вторичного, в том числе из-за ожиданий дальнейшего повышения ставок.
• Если это так, то правильнее сказать, что часть выдач в марте это не «рост спроса», а его перераспределение во времени: те, кто планировал взять ипотеку попозже, решили не медлить, пока ставки не выросли окончательно.
• Средства на счетах эскроу выросли второй месяц подряд – на 164 млрд руб. (+4,2% м/м). Если в феврале причиной роста была сезонная нормализация раскрытий, то в марте к этому добавились хорошие продажи (гросс-притоки на эскроу 333 млрд руб.)
При этом есть и фундаментальные факторы улучшения динамики продаж в марте.
• Индекс потребительских настроений растет последние 6 месяцев – в апреле превысил максимумы с 2018 года. Теплая погода, солнце и рост зарплат делают свое дело. Повышаются оценки личного материального положения, снижается склонность к сбережению.
• Помните, мы писали, что население в декабре-феврале накопило более 1,6 трлн руб. «избыточных депозитов»? В марте депозиты физлиц выросли на 0,7% м/м – близко к норме. Фактические данные подтверждают нормализацию сберегательной активности.
• При этом в марте население также активно погашало ипотеку – на 271 млрд руб. Тем не менее, ипотечный портфель за месяц вырос на 2,1% до 14,7 трлн руб.
• С другой стороны, на фоне оптимизма резко ускорилось необеспеченное кредитование (+1,4% м/м) – соответствует среднемесячному приросту 2021 года —> данные по потреблению в марте-апреле будут сильными.
💡Таким образом, в марте наблюдался настоящий ипотечно-кредитный ренессанс, поддержанный не только перераспределением будущего спроса, но и фундаментальным фактором – улучшением потребительских настроений.
В общем-то, это хорошие новости, дамы и господа. Всем хороших и солнечных выходных!
@domusverus
Мы немало в последнее время предвосхищали мартовскую статистику по рынку жилья – и, как оказалось, не зря. Вчера #БанкРоссии опубликовал обзор банковского сектора, мы изучили цифры и рассказываем о самом интересном. Спойлер – статистика вселяет оптимизм.
В марте банки выдали ипотечных кредитов на 570 млрд руб. (+35% м/м)
• Это много. За всю историю только два месяца были более успешными (декабрь 2021 и 2022 гг.), и то во многом благодаря сезонности.
• Выдачи льготной ипотеки (+40% м/м) выросли сильнее рыночной (+30%) – это позволяет предположить, что первичный рынок рос быстрее вторичного, в том числе из-за ожиданий дальнейшего повышения ставок.
• Если это так, то правильнее сказать, что часть выдач в марте это не «рост спроса», а его перераспределение во времени: те, кто планировал взять ипотеку попозже, решили не медлить, пока ставки не выросли окончательно.
• Средства на счетах эскроу выросли второй месяц подряд – на 164 млрд руб. (+4,2% м/м). Если в феврале причиной роста была сезонная нормализация раскрытий, то в марте к этому добавились хорошие продажи (гросс-притоки на эскроу 333 млрд руб.)
При этом есть и фундаментальные факторы улучшения динамики продаж в марте.
• Индекс потребительских настроений растет последние 6 месяцев – в апреле превысил максимумы с 2018 года. Теплая погода, солнце и рост зарплат делают свое дело. Повышаются оценки личного материального положения, снижается склонность к сбережению.
• Помните, мы писали, что население в декабре-феврале накопило более 1,6 трлн руб. «избыточных депозитов»? В марте депозиты физлиц выросли на 0,7% м/м – близко к норме. Фактические данные подтверждают нормализацию сберегательной активности.
• При этом в марте население также активно погашало ипотеку – на 271 млрд руб. Тем не менее, ипотечный портфель за месяц вырос на 2,1% до 14,7 трлн руб.
• С другой стороны, на фоне оптимизма резко ускорилось необеспеченное кредитование (+1,4% м/м) – соответствует среднемесячному приросту 2021 года —> данные по потреблению в марте-апреле будут сильными.
💡Таким образом, в марте наблюдался настоящий ипотечно-кредитный ренессанс, поддержанный не только перераспределением будущего спроса, но и фундаментальным фактором – улучшением потребительских настроений.
В общем-то, это хорошие новости, дамы и господа. Всем хороших и солнечных выходных!
@domusverus
👍14
Банк России не стал менять ключевую ставку, но значительно пересмотрел макро прогноз
ЦБ РФ уже дежурно сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% (в пятый раз подряд). Казалось бы, на этом комментарий можно было бы и закончить, но самое интересное, как обычно, в деталях. Прошедшее заседание ЦБ было опорным, на нем регулятор представил обновленный макро прогноз – и, не поверите, там есть, что обсудить!
▪️Начнем с того, что Банк России кардинально пересмотрел прогноз по росту потребительского спроса. Так, если в феврале ожидалось, что в этом году расходы домохозяйств в реальном выражении вырастут на 0-2%, то сейчас прогнозируется их рост на все 3,5-5,5%.
▪️В результате, по прогнозу ЦБ и экономика в этом году вырастет на 0,5-2%. Консенсус экономистов при этом пока продолжает думать, что экономика чуть-чуть, но сократится – на 0,1%. Мы скорее разделяем мнение уважаемого регулятора и думаем, что коллеги-аналитики уже в ближайшем месяце повысят свои ожидания.
▪️ЦБ пишет, что улучшение потребительских настроений и оживление кредитования сигнализируют о начале постепенного снижения склонности к сбережению. И тут мы согласны с Банком России – помните, в прошлую пятницу мы уже с вами обсуждали начало ипотечно-кредитного ренессанса?
▪️Прогноз по росту портфеля ипотечных жилищных кредитов при этом повышен весьма скромно: с 12-16% до 13-17%. По нашим оценкам, это предполагает ежемесячный прирост портфеля примерно на 1-1,5%. В следующие два года регулятор, как и прежде, ждет, что ипотечный портфель будет расти на 10-15% г/г.
▪️Новостные издания пишут, что «ЦБ поддержал идею распространить льготную ипотеку на вторичку». Но это, конечно, громко сказано. Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции сказала, что широкие льготные программы должны сворачиваться и превращаться в адресные меры поддержки, которые могут в том числе действовать на вторичном рынке. Поскольку это «не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей».
🗝️ Несмотря на более уверенное восстановление спроса, прогноз по инфляции в 2023 году был немного снижен до 4,5-6,5% г/г. Прогноз по среднему уровню ключевой ставки в этом году вроде бы сузился до 7,3-8,2%, но не поддавайтесь иллюзии – такой прогноз все еще предполагает широкий разброс вариантов: как снижение ставки до 6,5% в оптимистическом сценарии, так и ее рост до 9,5% в негативном.
Риски остаются смещенными в сторону небольшого роста процентной ставки, однако вряд ли это существенно повлияет на рынок жилья в этом году. Если, конечно, дополнительно не случится чего-то другого – например, неэкономического.
P.S.
Сегодня курс рубля опустился ниже 80 в паре с долларом. Скорее всего, это связано с тем, что экспортеры конвертируют валютную выручку в рубли – сегодня дедлайн для выплаты налогов.
Кстати, курс рубля мы с вами обсуждали в середине апреля – рекомендуем перечитать, сделанные выводы остаются актуальными.
@domusverus
ЦБ РФ уже дежурно сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% (в пятый раз подряд). Казалось бы, на этом комментарий можно было бы и закончить, но самое интересное, как обычно, в деталях. Прошедшее заседание ЦБ было опорным, на нем регулятор представил обновленный макро прогноз – и, не поверите, там есть, что обсудить!
▪️Начнем с того, что Банк России кардинально пересмотрел прогноз по росту потребительского спроса. Так, если в феврале ожидалось, что в этом году расходы домохозяйств в реальном выражении вырастут на 0-2%, то сейчас прогнозируется их рост на все 3,5-5,5%.
▪️В результате, по прогнозу ЦБ и экономика в этом году вырастет на 0,5-2%. Консенсус экономистов при этом пока продолжает думать, что экономика чуть-чуть, но сократится – на 0,1%. Мы скорее разделяем мнение уважаемого регулятора и думаем, что коллеги-аналитики уже в ближайшем месяце повысят свои ожидания.
▪️ЦБ пишет, что улучшение потребительских настроений и оживление кредитования сигнализируют о начале постепенного снижения склонности к сбережению. И тут мы согласны с Банком России – помните, в прошлую пятницу мы уже с вами обсуждали начало ипотечно-кредитного ренессанса?
▪️Прогноз по росту портфеля ипотечных жилищных кредитов при этом повышен весьма скромно: с 12-16% до 13-17%. По нашим оценкам, это предполагает ежемесячный прирост портфеля примерно на 1-1,5%. В следующие два года регулятор, как и прежде, ждет, что ипотечный портфель будет расти на 10-15% г/г.
▪️Новостные издания пишут, что «ЦБ поддержал идею распространить льготную ипотеку на вторичку». Но это, конечно, громко сказано. Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции сказала, что широкие льготные программы должны сворачиваться и превращаться в адресные меры поддержки, которые могут в том числе действовать на вторичном рынке. Поскольку это «не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей».
🗝️ Несмотря на более уверенное восстановление спроса, прогноз по инфляции в 2023 году был немного снижен до 4,5-6,5% г/г. Прогноз по среднему уровню ключевой ставки в этом году вроде бы сузился до 7,3-8,2%, но не поддавайтесь иллюзии – такой прогноз все еще предполагает широкий разброс вариантов: как снижение ставки до 6,5% в оптимистическом сценарии, так и ее рост до 9,5% в негативном.
Риски остаются смещенными в сторону небольшого роста процентной ставки, однако вряд ли это существенно повлияет на рынок жилья в этом году. Если, конечно, дополнительно не случится чего-то другого – например, неэкономического.
P.S.
Сегодня курс рубля опустился ниже 80 в паре с долларом. Скорее всего, это связано с тем, что экспортеры конвертируют валютную выручку в рубли – сегодня дедлайн для выплаты налогов.
Кстати, курс рубля мы с вами обсуждали в середине апреля – рекомендуем перечитать, сделанные выводы остаются актуальными.
@domusverus
👍10
У рынка новостроек, как у гриба из кэрроловской Алисы, две стороны – сторона спроса и сторона предложения.
По правде, сторон, конечно, больше, но эти две – самые популярные и расположены по разные стороны.
Сегодня зайдем со стороны предложения – а значит представим, что нет денежных показателей – темпов продаж, цен, ипотечных ставок и т.д., есть только желание строить, запуски, вводы и объем строящегося жилья.
Зачем нам это? Чтобы посмотреть на мир глазами застройщиков. Узнаем, где стройка цветет и колосится – все больше земли готовится к застройке, открываются продажи в новых корпусах, ревут дизеля и суетятся люди в касках. А где портфель строительства истощается – аппетита к новым проектам мало, вводится больше площади, чем начинает строиться, а значит портфель строительства сжимается.
А потом введем индекс интереса к строительству, индекс пополнения портфеля стройки и порассуждаем на счет пресловутого «навеса недвижимости» в РФ.
Итак, поехали.
Как обычно сухо и коротко ниже. Длинно и с графиками - в pdf.
▪️В России в целом за последние 3 года объем выданных РНС превышает объем введенного жилья. Но в последние месяцы объем новых РНС замедлился. Кроме того, произошло локальное ускорение вводов – они росли выше, чем объем опубликованных ПД за тот же период.
▪️Есть 3 основные категории регионов строительства:
- Гиганты: Москва, Краснодар, Московская область и Санкт-Петербург
- Крупные: Екатеринбург, Новосибирск, Ленинградская область, Уфа и Тюмень
- Значимые: Казань, Ростов, Владивосток
Вместе это 60-65% строительного рынка, остальное слишком мало, чтобы за всем следить
▪️У гигантов дела обстоят чуть хуже – в Москве и Мособласти запускается меньше проектов, чем ранее, а портфель незначительно сокращается. В Санкт-Петербурге новых РНС мало, а портфель с 2020 года сократился на 40%. В Краснодаре вот уже 8 месяцев новых РНС почти нет, а портфель достиг локального пика.
▪️В остальных регионах со строительной активностью все неплохо – в Екатеринбурге, Новосибирске, Ленобласти, Уфе, Тюмени, а также в Казани, Ростове и Владивостоке объем новых РНС долгосрочно превышает запуски и вводы.
▪️Интерес к строительству высок в Поволжье, на Урале и Дальнем Востоке. В среднем же по России интерес снижается в 2023 году (по март включительно).
Лучше среднего портфель строительства пополняется на Урале, Дальнем Востоке и на юге (здесь за счет старых РНС), неплохо в Сибири и на Кавказе.
▪️С начала 2023 года по апрель вводы в РФ замедлились почти на 5%, что соответствует нашему прогнозу. В то же время запуски за этот же период ускорились на 25% относительно 2022 года и продолжают расти. Вероятно, превысив 50 млн кв. м. по итогам 2023 года.
▪️Невозможность снизить запуски до 44-42-40 млн кв. м. в 2023-2024-2025 годах соответственно приведет к объему портфеля в 2024 году ощутимо выше 90 млн кв. м., что не позволит стабилизировать объем введенного, но не распроданного жилья на уровне 18 млн кв. м. – он продолжит расти при отсутствии значимого ускорения продаж. Кроме того, будет увеличиваться объем строящегося жилья, которое не будет выставлено в экспозицию.
▪️Это может оказать давление на цены в ближайшие 2 года. Вернемся к проблеме навеса в ближайших выпусках.
@DomusVerus
По правде, сторон, конечно, больше, но эти две – самые популярные и расположены по разные стороны.
Сегодня зайдем со стороны предложения – а значит представим, что нет денежных показателей – темпов продаж, цен, ипотечных ставок и т.д., есть только желание строить, запуски, вводы и объем строящегося жилья.
Зачем нам это? Чтобы посмотреть на мир глазами застройщиков. Узнаем, где стройка цветет и колосится – все больше земли готовится к застройке, открываются продажи в новых корпусах, ревут дизеля и суетятся люди в касках. А где портфель строительства истощается – аппетита к новым проектам мало, вводится больше площади, чем начинает строиться, а значит портфель строительства сжимается.
А потом введем индекс интереса к строительству, индекс пополнения портфеля стройки и порассуждаем на счет пресловутого «навеса недвижимости» в РФ.
Итак, поехали.
Как обычно сухо и коротко ниже. Длинно и с графиками - в pdf.
▪️В России в целом за последние 3 года объем выданных РНС превышает объем введенного жилья. Но в последние месяцы объем новых РНС замедлился. Кроме того, произошло локальное ускорение вводов – они росли выше, чем объем опубликованных ПД за тот же период.
▪️Есть 3 основные категории регионов строительства:
- Гиганты: Москва, Краснодар, Московская область и Санкт-Петербург
- Крупные: Екатеринбург, Новосибирск, Ленинградская область, Уфа и Тюмень
- Значимые: Казань, Ростов, Владивосток
Вместе это 60-65% строительного рынка, остальное слишком мало, чтобы за всем следить
▪️У гигантов дела обстоят чуть хуже – в Москве и Мособласти запускается меньше проектов, чем ранее, а портфель незначительно сокращается. В Санкт-Петербурге новых РНС мало, а портфель с 2020 года сократился на 40%. В Краснодаре вот уже 8 месяцев новых РНС почти нет, а портфель достиг локального пика.
▪️В остальных регионах со строительной активностью все неплохо – в Екатеринбурге, Новосибирске, Ленобласти, Уфе, Тюмени, а также в Казани, Ростове и Владивостоке объем новых РНС долгосрочно превышает запуски и вводы.
▪️Интерес к строительству высок в Поволжье, на Урале и Дальнем Востоке. В среднем же по России интерес снижается в 2023 году (по март включительно).
Лучше среднего портфель строительства пополняется на Урале, Дальнем Востоке и на юге (здесь за счет старых РНС), неплохо в Сибири и на Кавказе.
▪️С начала 2023 года по апрель вводы в РФ замедлились почти на 5%, что соответствует нашему прогнозу. В то же время запуски за этот же период ускорились на 25% относительно 2022 года и продолжают расти. Вероятно, превысив 50 млн кв. м. по итогам 2023 года.
▪️Невозможность снизить запуски до 44-42-40 млн кв. м. в 2023-2024-2025 годах соответственно приведет к объему портфеля в 2024 году ощутимо выше 90 млн кв. м., что не позволит стабилизировать объем введенного, но не распроданного жилья на уровне 18 млн кв. м. – он продолжит расти при отсутствии значимого ускорения продаж. Кроме того, будет увеличиваться объем строящегося жилья, которое не будет выставлено в экспозицию.
▪️Это может оказать давление на цены в ближайшие 2 года. Вернемся к проблеме навеса в ближайших выпусках.
@DomusVerus
👍7🔥3👏1
Ипотека в марте-апреле: все хорошо, все хорошо
Банк России в пятницу опубликовал данные по ипотеке за март. Да, мы понимаем, что вы уже тысячу раз слышали о сильном спросе, хороших выдачах и т.д. Поэтому обратим внимание только на самые интересные детали и обсудим, чего ждать дальше.
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение к нашему прогнозу в 6%. В марте ставка подросла до 5,6% по РФ, а на Урале, кстати, уже достигла 6%.
▪️Средняя сумма кредита на первичном рынке уверенно снижается (-5% м/м до 4,9 млн руб.) – это в меньшей степени связано с ценами (индексы цен явного падения не фиксируют) и в большей – со смещением спроса в пользу низкобюджетных сделок и сделок в регионах. Так, в марте на регионы, за исключением Москвы, СПб, МО, ЛО, приходилось 79% всех выдач – исторический рекорд.
▪️Средний платеж на первичке и вторичке сравнялся на уровне 30 тыс. руб. по России в целом, но в регионах платежи могут существенно отличаться. Например, в Москве средний платеж на первичке 48 тыс. руб., на вторичке – 71 тыс. руб.
Чего ждать дальше?
▪️Охлаждение ипотечного жилищного рынка ждут уже давно, но пока напрасно. В апреле выдач, конечно, будет поменьше, чем в марте, но в основном из-за календарного фактора и меньшего числа рабочих дней.
▪️Наш прогноз на апрель – 145 тыс. выдач на 540 млрд руб. (после 154 тыс. и 570 млрд в марте), что в целом довольно неплохо, если не сказать хорошо. На первичном рынке в апреле выдадут около 40 тыс. кредитов (45 тыс. в марте) – примерно на уровне 2021 года.
▪️Всего в 2023 году выдачи на первичном рынке могут составить ~450 тыс. на 2-2,2 трлн руб. Вместе с вторичкой, рефинансированием и ИЖС выдачи ипотечных кредитов превысят 1,5 млн по количеству и 5,5 трлн руб. в объеме. Это чуть хуже 2021 года (5,7 трлн руб), но чуть лучше 2022 (4,8 трлн руб.). Жить точно можно.
💡Отметим только, что впереди еще больше половины года – путь долгий, и на этом пути нас может подстерегать немало «минных полей» – прогноз будет актуален при отсутствии новых серьезных шоков.
@domusverus
Банк России в пятницу опубликовал данные по ипотеке за март. Да, мы понимаем, что вы уже тысячу раз слышали о сильном спросе, хороших выдачах и т.д. Поэтому обратим внимание только на самые интересные детали и обсудим, чего ждать дальше.
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение к нашему прогнозу в 6%. В марте ставка подросла до 5,6% по РФ, а на Урале, кстати, уже достигла 6%.
▪️Средняя сумма кредита на первичном рынке уверенно снижается (-5% м/м до 4,9 млн руб.) – это в меньшей степени связано с ценами (индексы цен явного падения не фиксируют) и в большей – со смещением спроса в пользу низкобюджетных сделок и сделок в регионах. Так, в марте на регионы, за исключением Москвы, СПб, МО, ЛО, приходилось 79% всех выдач – исторический рекорд.
▪️Средний платеж на первичке и вторичке сравнялся на уровне 30 тыс. руб. по России в целом, но в регионах платежи могут существенно отличаться. Например, в Москве средний платеж на первичке 48 тыс. руб., на вторичке – 71 тыс. руб.
Чего ждать дальше?
▪️Охлаждение ипотечного жилищного рынка ждут уже давно, но пока напрасно. В апреле выдач, конечно, будет поменьше, чем в марте, но в основном из-за календарного фактора и меньшего числа рабочих дней.
▪️Наш прогноз на апрель – 145 тыс. выдач на 540 млрд руб. (после 154 тыс. и 570 млрд в марте), что в целом довольно неплохо, если не сказать хорошо. На первичном рынке в апреле выдадут около 40 тыс. кредитов (45 тыс. в марте) – примерно на уровне 2021 года.
▪️Всего в 2023 году выдачи на первичном рынке могут составить ~450 тыс. на 2-2,2 трлн руб. Вместе с вторичкой, рефинансированием и ИЖС выдачи ипотечных кредитов превысят 1,5 млн по количеству и 5,5 трлн руб. в объеме. Это чуть хуже 2021 года (5,7 трлн руб), но чуть лучше 2022 (4,8 трлн руб.). Жить точно можно.
💡Отметим только, что впереди еще больше половины года – путь долгий, и на этом пути нас может подстерегать немало «минных полей» – прогноз будет актуален при отсутствии новых серьезных шоков.
@domusverus
👍7🔥1
Что данные Росстата и ЦБ говорят о строительстве
Росстат опубликовал оперативные данные по экономике за март – среди прочего там есть и объем работ в строительстве, и обеспеченность заказами, и цены на стройматериалы, и многое другое. В общем, это хороший повод посмотреть на строительство через макро-телескоп и продолжить рубрику #макростройка.
Сначала обсудим производство, заказы и финансовый результат строителей.
▪️Объём строительных работ замедлил рост с 11,9% г/г в феврале до 6% г/г в марте (хотя к марту 2021 года рост все же внушительный +11,7%). Ранее мы писали, что со временем экстремально высокий вклад строительства в рост экономики будет замещаться усилением потребительского спроса – подтверждаем прогноз, увидим это уже по итогам апреля.
▪️Объем договоров подряда остается высоким. С обеспеченностью заказами (на сколько месяцев хватит текущего объема договоров) тоже все стабильно: показатель находится вблизи среднего уровня «урожайных» для стройки 2021-2022 гг. – 2,9 месяцев.
▪️Финансовый результат строителей зданий (прибыль минус убытки) в январе-феврале составил 117 млрд руб. и вырос в два раза г/г – спасибо высоким вводам жилья в январе. Для сравнения – в экономике фин. результат (4,2 трлн руб.) сократился на 19,5% г/г.
В общем, с загрузкой строителей вроде неплохо – работа есть. Идем дальше: в последнее время мы немало писали о том, что строительство и рынок недвижимости выглядят лучше ожиданий. А что думают сами компании?
▪️Недавно свой мониторинг предприятий опубликовал и Банк России – регулятор опрашивает более 1000 компаний строительного сектора и рассчитывает индикаторы делового климата. Так, в апреле бизнес-климат в строительстве (совокупность оценок текущего состояния и ожиданий) достиг максимума с 2013 года.
▪️Оптимизм наблюдается во всех категориях: выросли оценки и ожидания по объему подрядных работ, растут ожидания строителей по поводу спроса, а рост издержек производства отмечает минимальное число компаний с августа 2020 года.
▪️Более того, бизнес-климат в строительстве вновь выше среднего значения по экономике в целом. Хотя так было не всегда: в 2016-2018 гг. настроения строителей сдерживала неопределённость, связанная с переходом на эскроу. К концу 2019 года строители адаптировались, и деловой климат в стройке приблизился к среднему по экономике.
▪️Далее в разгар пандемии бизнес-климат в стройке упал меньше благодаря широкому распространению льготной ипотеки, которая затем поддерживала настроения строителей вплоть до конца 2021 года. После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 г. деловые ожидания в строительстве вновь упали сильнее (вероятно, из-за опасений за рабочую силу), но уже в начале этого года настроения строителей вновь превысили средний уровень по РФ.
💡Таким образом, данные по стройке и бизнес-климату показывают неплохую картинку. Отметим, правда, что в эти данные включаются не только застройщики жилой недвижимости, но и строители нежилых зданий, инфраструктуры и т.д., так что к оптимизму нужно относиться с малой долей осторожности.
@DomusVerus
Росстат опубликовал оперативные данные по экономике за март – среди прочего там есть и объем работ в строительстве, и обеспеченность заказами, и цены на стройматериалы, и многое другое. В общем, это хороший повод посмотреть на строительство через макро-телескоп и продолжить рубрику #макростройка.
Сначала обсудим производство, заказы и финансовый результат строителей.
▪️Объём строительных работ замедлил рост с 11,9% г/г в феврале до 6% г/г в марте (хотя к марту 2021 года рост все же внушительный +11,7%). Ранее мы писали, что со временем экстремально высокий вклад строительства в рост экономики будет замещаться усилением потребительского спроса – подтверждаем прогноз, увидим это уже по итогам апреля.
▪️Объем договоров подряда остается высоким. С обеспеченностью заказами (на сколько месяцев хватит текущего объема договоров) тоже все стабильно: показатель находится вблизи среднего уровня «урожайных» для стройки 2021-2022 гг. – 2,9 месяцев.
▪️Финансовый результат строителей зданий (прибыль минус убытки) в январе-феврале составил 117 млрд руб. и вырос в два раза г/г – спасибо высоким вводам жилья в январе. Для сравнения – в экономике фин. результат (4,2 трлн руб.) сократился на 19,5% г/г.
В общем, с загрузкой строителей вроде неплохо – работа есть. Идем дальше: в последнее время мы немало писали о том, что строительство и рынок недвижимости выглядят лучше ожиданий. А что думают сами компании?
▪️Недавно свой мониторинг предприятий опубликовал и Банк России – регулятор опрашивает более 1000 компаний строительного сектора и рассчитывает индикаторы делового климата. Так, в апреле бизнес-климат в строительстве (совокупность оценок текущего состояния и ожиданий) достиг максимума с 2013 года.
▪️Оптимизм наблюдается во всех категориях: выросли оценки и ожидания по объему подрядных работ, растут ожидания строителей по поводу спроса, а рост издержек производства отмечает минимальное число компаний с августа 2020 года.
▪️Более того, бизнес-климат в строительстве вновь выше среднего значения по экономике в целом. Хотя так было не всегда: в 2016-2018 гг. настроения строителей сдерживала неопределённость, связанная с переходом на эскроу. К концу 2019 года строители адаптировались, и деловой климат в стройке приблизился к среднему по экономике.
▪️Далее в разгар пандемии бизнес-климат в стройке упал меньше благодаря широкому распространению льготной ипотеки, которая затем поддерживала настроения строителей вплоть до конца 2021 года. После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 г. деловые ожидания в строительстве вновь упали сильнее (вероятно, из-за опасений за рабочую силу), но уже в начале этого года настроения строителей вновь превысили средний уровень по РФ.
💡Таким образом, данные по стройке и бизнес-климату показывают неплохую картинку. Отметим, правда, что в эти данные включаются не только застройщики жилой недвижимости, но и строители нежилых зданий, инфраструктуры и т.д., так что к оптимизму нужно относиться с малой долей осторожности.
@DomusVerus
👍7
Метрики проектного финансирования: пока все очень хорошо, но будущее стало более туманным
Вчера ЦБ РФ опубликовал финансовые метрики ПФ. Покрутили данные и делимся с вами очередной порцией аналитики, чтобы вдоволь загрузиться цифрами перед майскими выходными. Итак, рассказываем.
Счета эскроу:
▪️Притоки на эскроу в марте составили 345 млрд руб. (без учета раскрытий) – это третий результат в истории. Скажем спасибо рекордным продажам жилья в марте.
▪️Остаток средств на счетах эскроу впервые с апреля 2022 г. вырос сильнее остатка ссудной задолженности (ОСЗ). В результате, покрытие ОСЗ средствами эскроу подросло почти на 1 п.п. до 83,5% – первый рост с марта 2022.
▪️Ранее мы писали, что покрытие плавно будет двигаться к 70% – столько составляло покрытие продажами новых выдач, но, возможно, равновесный уровень будет чуть выше – хорошая новость для ликвидности банков с большой долей ПФ.
Сумма кредитных договоров (лимиты):
▪️Подписания новых кредитных договоров остались слабыми. В марте подписалось менее 300 млрд руб. (против ~400 млрд в феврале).
▪️Такой прирост лимитов примерно вдвое меньше среднего за 2022 год, и это учитывая март-апрель 2022, когда подписания почти остановились.
Остаток ссудной задолженности (ОСЗ):
▪️Выборки осторожно восстанавливаются после провального начала года – новые выдачи кредитных средств в марте составили около 280 млрд – это чуть ниже среднего за 2022 г. В феврале выборки немногим превышали 200 млрд руб. (без учета погашений).
▪️Возможно, рост выдач связан с началом строительного сезона, которое в прошлом году произошло раньше.
💡Таким образом, строительная активность и продажи в марте чувствовали себя очень хорошо. А вот с будущими проектами все немного туманно.
Это подтверждают и данные по полученным за 3 месяца разрешениям на строительство (не путать с новыми ПД, с ними все нормально за счет ранее полученных РНС!). Об этом мы рассказывали ранее.
@DomusVerus
Вчера ЦБ РФ опубликовал финансовые метрики ПФ. Покрутили данные и делимся с вами очередной порцией аналитики, чтобы вдоволь загрузиться цифрами перед майскими выходными. Итак, рассказываем.
Счета эскроу:
▪️Притоки на эскроу в марте составили 345 млрд руб. (без учета раскрытий) – это третий результат в истории. Скажем спасибо рекордным продажам жилья в марте.
▪️Остаток средств на счетах эскроу впервые с апреля 2022 г. вырос сильнее остатка ссудной задолженности (ОСЗ). В результате, покрытие ОСЗ средствами эскроу подросло почти на 1 п.п. до 83,5% – первый рост с марта 2022.
▪️Ранее мы писали, что покрытие плавно будет двигаться к 70% – столько составляло покрытие продажами новых выдач, но, возможно, равновесный уровень будет чуть выше – хорошая новость для ликвидности банков с большой долей ПФ.
Сумма кредитных договоров (лимиты):
▪️Подписания новых кредитных договоров остались слабыми. В марте подписалось менее 300 млрд руб. (против ~400 млрд в феврале).
▪️Такой прирост лимитов примерно вдвое меньше среднего за 2022 год, и это учитывая март-апрель 2022, когда подписания почти остановились.
Остаток ссудной задолженности (ОСЗ):
▪️Выборки осторожно восстанавливаются после провального начала года – новые выдачи кредитных средств в марте составили около 280 млрд – это чуть ниже среднего за 2022 г. В феврале выборки немногим превышали 200 млрд руб. (без учета погашений).
▪️Возможно, рост выдач связан с началом строительного сезона, которое в прошлом году произошло раньше.
💡Таким образом, строительная активность и продажи в марте чувствовали себя очень хорошо. А вот с будущими проектами все немного туманно.
Это подтверждают и данные по полученным за 3 месяца разрешениям на строительство (не путать с новыми ПД, с ними все нормально за счет ранее полученных РНС!). Об этом мы рассказывали ранее.
@DomusVerus
🔥4👍1
Жилье на вторичном рынке на треть дешевле жилья в новостройках. Ох уж эта льготная ипотека... Такой вывод сделает любой человек, взглянувший на данные по стоимости жилья. Но эти данные вводят в заблуждение.
Для того чтобы понять, насколько в действительности вторичка дешевле первички, и оценить, как будет в дальнейшем меняться дисконт, нужно пройти большой путь: изучить структуру рынка, определить факторы, влияющие на стоимость жилья, залезть в Excel, чтобы посчитать справедливый уровень дисконта и т.д.
Мы все это уже сделали и готовы провести вас по чертогам вторичного рынка жилья – самого крупного рынка в стране. По стоимости активов так уж точно рынок недвижимости больше рынка облигаций, акций и других финансовых активов вместе взятых. Правда, и ликвидность у него в разы ниже: ежегодно оборачивается меньше 4% жилищного фонда против 50-100% по другим активам.
Все подробности в новом формате PDF, а здесь только выводы:
▪️ Квартиры на вторичке были на 17% дешевле квартир в новостройках уже в 2019 году. Этот дисконт объясняют структурные факторы: география, качество и конфигурация существующего и строящегося жилья.
▪️ В 2020-2022 гг. дисконт расширился на 13 п.п. до 30%. Такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван увеличением разницы в ставках по ипотеке на первичке и вторичке до 5% (11%-6%). Как считали - на графике👇🏻
▪️ В будущем ждем сокращения дисконта. Ставки на первичном рынке стабилизируются вблизи 6%, а ставки на вторичке снизятся вместе с рыночными (вероятнее всего, в 2024 году, когда ослабнут проинфляционные риски).
▪️ Жилищный фонд по структуре сильно отличается от строящегося жилья: в жилищном фонде преобладают двух и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах приоритет отдается «однушкам» – их строится в 2 раза больше, чем квартир с 3-4 комнатами.
▪️ В 2021-22 гг. доступность жилья на вторичке снизилась из-за роста цен, но уже к концу 2023 вернется к историческим максимумам благодаря росту номинальных зарплат. Семья из 2 работающих человек сможет накопить на квартиру за 3 года (если будет откладывать всю зарплату). Рост доступности может поддержать спрос на вторичное жилье.
@domusverus
Для того чтобы понять, насколько в действительности вторичка дешевле первички, и оценить, как будет в дальнейшем меняться дисконт, нужно пройти большой путь: изучить структуру рынка, определить факторы, влияющие на стоимость жилья, залезть в Excel, чтобы посчитать справедливый уровень дисконта и т.д.
Мы все это уже сделали и готовы провести вас по чертогам вторичного рынка жилья – самого крупного рынка в стране. По стоимости активов так уж точно рынок недвижимости больше рынка облигаций, акций и других финансовых активов вместе взятых. Правда, и ликвидность у него в разы ниже: ежегодно оборачивается меньше 4% жилищного фонда против 50-100% по другим активам.
Все подробности в новом формате PDF, а здесь только выводы:
▪️ Квартиры на вторичке были на 17% дешевле квартир в новостройках уже в 2019 году. Этот дисконт объясняют структурные факторы: география, качество и конфигурация существующего и строящегося жилья.
▪️ В 2020-2022 гг. дисконт расширился на 13 п.п. до 30%. Такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван увеличением разницы в ставках по ипотеке на первичке и вторичке до 5% (11%-6%). Как считали - на графике👇🏻
▪️ В будущем ждем сокращения дисконта. Ставки на первичном рынке стабилизируются вблизи 6%, а ставки на вторичке снизятся вместе с рыночными (вероятнее всего, в 2024 году, когда ослабнут проинфляционные риски).
▪️ Жилищный фонд по структуре сильно отличается от строящегося жилья: в жилищном фонде преобладают двух и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах приоритет отдается «однушкам» – их строится в 2 раза больше, чем квартир с 3-4 комнатами.
▪️ В 2021-22 гг. доступность жилья на вторичке снизилась из-за роста цен, но уже к концу 2023 вернется к историческим максимумам благодаря росту номинальных зарплат. Семья из 2 работающих человек сможет накопить на квартиру за 3 года (если будет откладывать всю зарплату). Рост доступности может поддержать спрос на вторичное жилье.
@domusverus
👍12🤔3
10.05.23 Вторичный рынок.pdf
373.4 KB
Как вам формат?
Нравится или вернуть прежний:
Нравится или вернуть прежний:
Последний раз мы рассказывали вам об обстановке на международных рынках недвижимости 3 недели назад, значит самое время снова высунуть голову, вытянуть шею и хорошенько оглядеться.
А там развиваются интересные и неожиданные события. К старым темам affordability (недоступности), дефицита предложения и коммерческой недвижимости добавилась тема аренды.
Начнем, пожалуй, с темы коммерческой недвижимости в США.
▪️Допустим, мы знаем, что в США есть дефицит предложения жилья. Также знаем, что есть структурный профицит коммерческой недвижимости - примерно 25% текущей площади придется вывести из эксплуатации к 2030 году.
Почему бы им не пожениться? То есть берем торговый или офисный центр, перепроектируем, - и вуаля, получается жилье. Ну а если нужно законодательство изменить – мы поможем западным партнерам и поделимся опытом внедрения термина «апартаменты», нам не жалко.
First American на пальцах объясняет, почему не все так просто. Во-первых, потребуется смена инженерных систем – в каждой квартире требуются кухня и туалет. Во-вторых, нужны окна, а торговые и офисные здания под это не заточены.
Хорошая новость в том, что это все обойдется на 15-25% дешевле, чем возводить новый объект. А плохая - что прибыльность строительного бизнеса там меньше или такая же. То есть в лучшем случае пройдешь 7 кругов ада с перепроектированием, на выходе вряд ли получишь первоклассный продукт, а заработаешь ноль.
Ну конечно лучше дать скидку, пусть даже на 15-25%, чтобы оказаться в том же нуле – но раньше. Потому и банкротятся такие банки, как First Republic.
▪️Теперь пощупаем проблему affordability. Вы, наверное, слышали про издание Politico – оно стало главным рупором атлантических взглядов, а также слухов и утечек после февраля 2022. В общем, из каждого утюга их слышно. А теперь вот за реформирование недвижимости взялись.
Говорят, надо срочно решать проблему недоступности жилья, потому что потеря убежища вызывает психологические травмы, нестабильность на рынке, потерю работы, здоровья и плохо влияет на образование.
А начать решать следует с измерения проблемы. Ведь раньше механизмов кризисов тоже никто не понимал, а потом придумали и стали измерять параметр «безработица», которая как раз имеет те же самые побочные эффекты. Поэтому, по аналогии следует внедрить термин National Housing Loss Rate, а потом все само закрутится и в конечном итоге проблема недоступности решится.
Обычный человек скажет – и что? Но мы-то с вами знаем, что Politico никогда ничего зря не пишет, а значит продолжим мысль пунктирной линией. Если темп потери жилья можно мерить, то значит его нужно таргетировать, зря измеряли что ли? Тогда это придется кому-то делать, а значит либо новое министерство нужно, либо Федрезерву бы полномочия расширить. И инструменты нужны – станок печатный например. Ну и так далее. Ух!
Надо будет нашему регулятору тоже идею подкинуть, есть добровольцы? Шутка конечно, но как индикатор, что проблема там серьезная, вполне сойдет.
А теперь пробежимся по разным странам, сначала крупным, США-Китай-Англия.
А там развиваются интересные и неожиданные события. К старым темам affordability (недоступности), дефицита предложения и коммерческой недвижимости добавилась тема аренды.
Начнем, пожалуй, с темы коммерческой недвижимости в США.
▪️Допустим, мы знаем, что в США есть дефицит предложения жилья. Также знаем, что есть структурный профицит коммерческой недвижимости - примерно 25% текущей площади придется вывести из эксплуатации к 2030 году.
Почему бы им не пожениться? То есть берем торговый или офисный центр, перепроектируем, - и вуаля, получается жилье. Ну а если нужно законодательство изменить – мы поможем западным партнерам и поделимся опытом внедрения термина «апартаменты», нам не жалко.
First American на пальцах объясняет, почему не все так просто. Во-первых, потребуется смена инженерных систем – в каждой квартире требуются кухня и туалет. Во-вторых, нужны окна, а торговые и офисные здания под это не заточены.
Хорошая новость в том, что это все обойдется на 15-25% дешевле, чем возводить новый объект. А плохая - что прибыльность строительного бизнеса там меньше или такая же. То есть в лучшем случае пройдешь 7 кругов ада с перепроектированием, на выходе вряд ли получишь первоклассный продукт, а заработаешь ноль.
Ну конечно лучше дать скидку, пусть даже на 15-25%, чтобы оказаться в том же нуле – но раньше. Потому и банкротятся такие банки, как First Republic.
▪️Теперь пощупаем проблему affordability. Вы, наверное, слышали про издание Politico – оно стало главным рупором атлантических взглядов, а также слухов и утечек после февраля 2022. В общем, из каждого утюга их слышно. А теперь вот за реформирование недвижимости взялись.
Говорят, надо срочно решать проблему недоступности жилья, потому что потеря убежища вызывает психологические травмы, нестабильность на рынке, потерю работы, здоровья и плохо влияет на образование.
А начать решать следует с измерения проблемы. Ведь раньше механизмов кризисов тоже никто не понимал, а потом придумали и стали измерять параметр «безработица», которая как раз имеет те же самые побочные эффекты. Поэтому, по аналогии следует внедрить термин National Housing Loss Rate, а потом все само закрутится и в конечном итоге проблема недоступности решится.
Обычный человек скажет – и что? Но мы-то с вами знаем, что Politico никогда ничего зря не пишет, а значит продолжим мысль пунктирной линией. Если темп потери жилья можно мерить, то значит его нужно таргетировать, зря измеряли что ли? Тогда это придется кому-то делать, а значит либо новое министерство нужно, либо Федрезерву бы полномочия расширить. И инструменты нужны – станок печатный например. Ну и так далее. Ух!
Надо будет нашему регулятору тоже идею подкинуть, есть добровольцы? Шутка конечно, но как индикатор, что проблема там серьезная, вполне сойдет.
А теперь пробежимся по разным странам, сначала крупным, США-Китай-Англия.
🔥6
(Часть 2)
США
▪️Неожиданность здесь в том, что все как-то выправляется. Авторитетное Fannie Mae докладывает (нужен VPN), что рост цен, конечно, замедлился до 4.7% в первом квартале, но, во-первых, это все-таки рост, а во-вторых, судя по их индексу, цены встали на плато и не факт, что они дальше будут падать.
Здесь короткая справка от авторов. В послевоенной истории США прошедшее бурное ралли на рынке недвижимости – четвертое по счету (1943-1947, 1974-1979, 2002-2006, 2020-2022) и ощутимое снижение после таких ралли было лишь после предпоследнего в 2007-2008. Учитывая проблему с дефицитом предложения, рост на 4.7% — это вполне может быть среднесрочной нормалью, то есть вполне вероятен сценарий, что падения цен там больше не будет.
▪️А вот отличная мысль экономиста бостонского Федрезерва.
В 2002-2006 цены покупки сильно выросли, а цены аренды – нет. А сейчас растут и цены покупки, и цены аренды – почему?
Идея в том, что, поскольку в аренде напрочь отсутствует инвестиционная составляющая (это потребление), то аренда и есть истинная стоимость недвижимости «для проживания». А рост сверх этого – это инвестиционная или спекулятивная компонента. Поскольку сейчас одновременно растут и цены покупки и аренды, то значит рост цен покупки не является спекулятивным, а скорее происходит из-за изменившегося мира.
Во-первых, изменился финансовый рынок - ипотеку взять почти также легко, как арендовать недвижимость. Во-вторых, работа из дома высвободила часть доходов (транспортировка, одежда, рестораны) для трат на недвижимость.
У нас, между прочим, тоже выросли одновременно цены покупки и аренды, только аренда была более волатильна, может и у нас падения не будет. Кстати, интервью можно также послушать, очень рекомендуем, всего 12 минут.
КИТАЙ-АНГЛИЯ
▪️Что общего между этими странами? В обеих странах цены на жилье выросли на 0.5% за последний месяц, как пишут Financial Times и Bloomberg. В Китае это уже второй месячный прирост, а в Англии – первый, в марте было падение на 0.7%. Может, конечно, коронация Карла III помогла, но как-то слабо для такого исторического события (рост цен, мы считаем, историческое событие).
В обоих случаях экономисты пересматривают прогнозы в сторону повышения.
АВСТРАЛИЯ-ШВЕЦИЯ
▪️На этом хорошие новости заканчиваются, возвращаемся в будни. Bloomberg пишет, что в Австралии в первом квартале 2023 цены упали на 0.4% после падения на 1.9% в 4-м квартале 2022. А всего будет -10% по итогам 2023-24, прогнозирует издание.
▪️Традиционно напоследок многострадальная Швеция. Падение там усиливается, в апреле -1% после -0.8% в марте – все из-за того, что центробанк поднял ставку на 0.5% (до 3.5%) и будет поднимать дальше. Большинство ипотек в Швеции – с фиксированной ставкой только на смехотворные первые три месяца, а дальше переключение на плавающую. Значит, до плательщиков еще не до конца дошел эффект от прошлого увеличения ставки, а тут и новое подоспело.
Цены упали уже на 16%, а всего будет -20% до конца 2023 пишет тот же Bloomberg.
▶️ Какой из этого всего урок для нас?
▪️Хорошо, что у нас ипотека по фиксированной ставке, - это раз.
▪️Наша строительная машинка работает на максимальную мощность, поэтому у нас, в отличие от большей части мира, нет дефицита предложения.
▪️А значит поддержки ценам с этой стороны, если что, не будет, – это два.
▪️Если мир действительно изменился и места коммерческой недвижимости в нем стало меньше, то это и до нас докатится, – это три.
▪️Ну а в целом в крупных странах как минимум передышка с падением цен. Надеемся, не просто весенняя и сезонная.
@DomusVerus
США
▪️Неожиданность здесь в том, что все как-то выправляется. Авторитетное Fannie Mae докладывает (нужен VPN), что рост цен, конечно, замедлился до 4.7% в первом квартале, но, во-первых, это все-таки рост, а во-вторых, судя по их индексу, цены встали на плато и не факт, что они дальше будут падать.
Здесь короткая справка от авторов. В послевоенной истории США прошедшее бурное ралли на рынке недвижимости – четвертое по счету (1943-1947, 1974-1979, 2002-2006, 2020-2022) и ощутимое снижение после таких ралли было лишь после предпоследнего в 2007-2008. Учитывая проблему с дефицитом предложения, рост на 4.7% — это вполне может быть среднесрочной нормалью, то есть вполне вероятен сценарий, что падения цен там больше не будет.
▪️А вот отличная мысль экономиста бостонского Федрезерва.
В 2002-2006 цены покупки сильно выросли, а цены аренды – нет. А сейчас растут и цены покупки, и цены аренды – почему?
Идея в том, что, поскольку в аренде напрочь отсутствует инвестиционная составляющая (это потребление), то аренда и есть истинная стоимость недвижимости «для проживания». А рост сверх этого – это инвестиционная или спекулятивная компонента. Поскольку сейчас одновременно растут и цены покупки и аренды, то значит рост цен покупки не является спекулятивным, а скорее происходит из-за изменившегося мира.
Во-первых, изменился финансовый рынок - ипотеку взять почти также легко, как арендовать недвижимость. Во-вторых, работа из дома высвободила часть доходов (транспортировка, одежда, рестораны) для трат на недвижимость.
У нас, между прочим, тоже выросли одновременно цены покупки и аренды, только аренда была более волатильна, может и у нас падения не будет. Кстати, интервью можно также послушать, очень рекомендуем, всего 12 минут.
КИТАЙ-АНГЛИЯ
▪️Что общего между этими странами? В обеих странах цены на жилье выросли на 0.5% за последний месяц, как пишут Financial Times и Bloomberg. В Китае это уже второй месячный прирост, а в Англии – первый, в марте было падение на 0.7%. Может, конечно, коронация Карла III помогла, но как-то слабо для такого исторического события (рост цен, мы считаем, историческое событие).
В обоих случаях экономисты пересматривают прогнозы в сторону повышения.
АВСТРАЛИЯ-ШВЕЦИЯ
▪️На этом хорошие новости заканчиваются, возвращаемся в будни. Bloomberg пишет, что в Австралии в первом квартале 2023 цены упали на 0.4% после падения на 1.9% в 4-м квартале 2022. А всего будет -10% по итогам 2023-24, прогнозирует издание.
▪️Традиционно напоследок многострадальная Швеция. Падение там усиливается, в апреле -1% после -0.8% в марте – все из-за того, что центробанк поднял ставку на 0.5% (до 3.5%) и будет поднимать дальше. Большинство ипотек в Швеции – с фиксированной ставкой только на смехотворные первые три месяца, а дальше переключение на плавающую. Значит, до плательщиков еще не до конца дошел эффект от прошлого увеличения ставки, а тут и новое подоспело.
Цены упали уже на 16%, а всего будет -20% до конца 2023 пишет тот же Bloomberg.
▶️ Какой из этого всего урок для нас?
▪️Хорошо, что у нас ипотека по фиксированной ставке, - это раз.
▪️Наша строительная машинка работает на максимальную мощность, поэтому у нас, в отличие от большей части мира, нет дефицита предложения.
▪️А значит поддержки ценам с этой стороны, если что, не будет, – это два.
▪️Если мир действительно изменился и места коммерческой недвижимости в нем стало меньше, то это и до нас докатится, – это три.
▪️Ну а в целом в крупных странах как минимум передышка с падением цен. Надеемся, не просто весенняя и сезонная.
@DomusVerus
🔥7👍2
Что будет после субсидируемой ипотеки от застройщиков?! Банк России, казалось, приказал ей долго жить… Новое регулирование, резервы по ипотеке с низкой полной стоимостью кредита (ПСК), надбавки к коэффициентам риска на капитал по кредитам с низким ПВ и высоким LTV убрали с рынка предложения с нулевой ставкой и уже повысили среднюю стоимость кредита с 3.5% до 6% на первичном рынке.
В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.
В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.
Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.
По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.
Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.
Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:
▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.
▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.
▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.
💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.
Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.
Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!
@DomusVerus
В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.
В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.
Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.
По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.
Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.
Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:
▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.
▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.
▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.
💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.
Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.
Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!
@DomusVerus
🔥8👍3
Сегодня были опубликованы свежие данные по ценам от Сбериндекса. Мы оперативно их обработали, посмотрели на тренды и спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку в марте-апреле похоже начинает разворачивать тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.
▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)
▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.
▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).
▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).
▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.
У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.
💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.
@DomusVerus
#monthlyprice
▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.
▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)
▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.
▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).
▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).
▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.
У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.
💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.
@DomusVerus
👍9
«…Не все дошли до океана.
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.
@DomusVerus
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.
@DomusVerus
👍6🔥2