​​Рынок аренды, пожалуй, самый гибкий среди сегментов рынка жилья. Он динамичнее реагирует на изменение предпочтений, на внешние условия и всякие прочие мобилизации.

Сегодня поведаем, что происходило на этом рынке в последний год, расскажем, пора ли вместо ипотеки переходить к аренде, а также покажем, что не нужно торопиться и опустошать свои кошельки для покупки квартиры в инвестиционных целях.

Подробности в PDF, выводы ниже:

▪️Рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга сильно пострадал в 2022 году. Сейчас ситуация улучшается, но предложение еще велико. Нормализация вряд ли произойдет ранее сезонно сильного июля.

▪️Региональные рантье чувствуют себя намного увереннее. Если в столицах с начала 2022 года в реальном выражении (с учетом накопленной инфляции 16,5%) стоимость аренды упала на 25-30%, в регионах – снижение на скромные 4%.

▪️Экзотические программы от застройщиков сделали ипотеку на первичке привлекательнее аренды в середине 2022 г. в Москве и Петербурге. С января ставки по ипотеке начали расти и продолжат это делать – экзотики будет меньше, все больше людей будут выбирать аренду вместо покупки жилья.

▪️В регионах разница между арендой и ипотекой не очень большая (около 2-3 тыс. руб.). Хотя и здесь рост ставок сделает аренду более интересной в ближайшие месяцы.

▪️Доходность от сдачи жилья в аренду (без учета изменения цены квартиры) в начале 2021 года была неплохой в сравнении с другими консервативными финансовыми инструментами из-за низких ставок в экономике. Сейчас сдача жилья в аренду выглядит менее интересно: пятилетние ОФЗ дают доходность почти 10%, сдача однокомнатной квартиры в аренду – всего 6%.

▪️Доходность аренды жилья может стать интересной, когда ключевая ставка снизится до нейтрального уровня (~6%). Ранее 2024 года мы это вряд ли увидим, а значит пока вместо жилья лучше купите себе ОФЗ.

@domusverus

​​Пятница – ура, товарищи! Но прежде чем уходить на выходные, решили покрутить вчерашние данные Банка России по финансовым метрикам ПФ.

Подробности, графики и прочие интересности в PDF, основные выводы ниже:

▪️Остатки на счетах эскроу выросли на 44 млрд руб. впервые после 4-х месяцев сокращения. Причина в сезонной нормализация раскрытий – они упали с 407 до 178 млрд руб.

▪️Величина покрытия долга (ОСЗ) счетами эскроу замедлила темпы снижения до скромных -0,8 п.п. за месяц (после -3 п.п. в октябре-январе) и находится чуть ниже 83%. Возможно, покрытие эскроу стабилизируется выше 70%.

▪️Выдачи кредитных средств в феврале остались слабыми – на 12% ниже февраля 2022 года. В марте ситуацию может поддержать рост продаж и улучшение настроений застройщиков, однако вряд ли это станет устойчивым трендом.

@domusverus

​​Три вещи можно искать вечно: (1) инопланетную жизнь в далеких галактиках, (2) логически стройное и убедительное доказательство происхождения человека и (3) ответ на вопрос – а что будет с курсом рубля.

Сегодня решили ступить на эту скользкую дорожку и поговорить про российскую валюту. Курс в последние недели лихорадит – это хороший повод запустить новую рубрику #макро_нестройка, в которой будем подробно комментировать важные для экономики темы, напрямую не связанные с недвижимостью, но влияющие на нее.

Как обычно выводы тут, а все подробности в PDF (поверьте, там много интересного):

▪️Бюджетное правило снижает зависимость курса рубля от нефтяного экспорта. В этих условиях изменения цен на нефть влияют на российскую валюту довольно слабо.

▪️Усиление финансовых потоков (переводы валютных депозитов в другие страны, продажи нерезидентами активов в РФ и т.д.) и их концентрация стали основной причиной давления на курс в последние недели.

▪️Банк России вмешается, только если возникнут риски для финансовой стабильности. Для этого, по нашим оценкам, курс должен ослабнуть, как минимум, на 5% за одну торговую сессию (вряд ли мы это увидим).

▪️Изменения курса переносятся в себестоимость строительства примерно 2 к 1. Ослабление курса рубля на 10% за месяц увеличивает себестоимость строительства примерно на 5% в следующие три месяца.

▪️Скорее всего, мы вновь увидим уровни 75-80 по паре USDRUB в ближайшие месяц-два из-за ослабления оттока капитала. При этом к концу года рубль наверняка опять вернется к более слабым значениям (80+) из-за восстановления импорта.

@domusverus

​​Многие привыкли, что индикатором здоровья рынка жилья являются цены. Если все хорошо, цены растут, а если начинаются проблемы, то цены падают.

Тем не менее, на выручку застройщиков гораздо более значимое влияние оказывают не цены, а темпы продаж жилья, поскольку они более изменчивы.

Кроме того, при виде перегретого первичного рынка, у любого физика возникает вопрос – а не пора ли обратить внимание на вторичное жилье? Цены ниже, ставки стабильнее, а Владимир Владимирович и вовсе намекает на возможную льготную программу в этом сегменте.

В общем, сегодня расскажем о продажах. Подробности в PDF, выводы ниже:

▪️Российский рынок недвижимости – это на 2/3 рынок вторичного жилья, причем жилья регионального. Первичный рынок наиболее развит в столицах и отдельных крупных регионах – занимает в них примерно половину продаж.

▪️Число продаж новостроек в прошлом году сократилось на 13% по итогам 2022 года, однако ситуация сильно различалась по субъектам. Продажи выросли в ДФО и Сибири, наиболее сильно упали в ЦФО, СЗФО и приграничных к зоне проведения СВО регионах.

▪️На вторичном рынке сокращение числа сделок купли-продажи было более сильным и однородным – они упали на 30%, и ни один регион не смог показать положительную динамику. Это формирует более высокий потенциал для восстановления в этом году.

▪️Ключевым фактором для продаж станут изменения процентных ставок и потребительской уверенности россиян. С учетом закручивания гаек от ЦБ ждать сильного роста продаж на первичном рынке вряд ли стоит.

▪️Вторичный рынок могла бы поддержать льготная программа. При ее принятии рынок может быстро переключиться из режима «очень страшно покупать», в режим «очень страшно опоздать», придав импульс ценам на вторичное жилье.

@domusverus

​​В феврале мы писали, что для оценки себестоимости строительства необходимо строить свой индекс: собирать цены по компонентам, регионам, усреднять, прикидывать и т.д.

Сегодня расскажем, что происходит с себестоимостью в последние месяцы и покажем, насколько велик запас прочности застройщиков для снижения цен.

Как обычно выводы тут, подробности в PDF:

▪️Себестоимость строительства в январе-феврале выросла на 3,7% из-за роста цен на арматуру и кабельную продукцию. Тем не менее, уровень себестоимости остается ниже пиковых значений марта прошлого года.

▪️По сравнению с январем 2020 года затраты на строительство выросли на 37%. Цены на квартиры в новостройках за этот период выросли на 83%. Пространство для скидок без серьезного ущерба маржинальности остается большим.

▪️Ограничение субсидируемой ипотеки от застройщика снизит цену на первичном рынке жилья, но никак не повлияет на себестоимость и маржу. Это обеспечивает дополнительный запас прочности.

▪️Цены на стальную арматуру и кабельную продукцию сильно выросли в начале года, но в ближайшие месяцы рост цен должен замедлиться.

▪️В остальных компонентах рост себестоимости стабильный благодаря высокому уровню конкуренции среди производителей, экспортным ограничениям на сырье и налаживанию новых логистических цепочек.

@domusverus

​​Что там на повестке за рубежом?

Рассказываем.

Как ни крути, за рубежом всем управляет проблема доступности жилья, которую точнее назвать проблемой недоступности. Конечно, если ипотечные ставки выросли в 2 раза!

Весь мир ехал вниз с ледяной горки снижающихся ставок и разрумянившись хохотал, а потом влетел в ледяную стену, переломал кости и сидит теперь думает что делать. Тут лейкопластырь приклеит, там мазью помажет.

Но обо всем по порядку.

▪️Разомнемся статьей про деление мира на 3 лагеря. Это не то, о чем вы подумали (откуда там третий?), это деление журналом The Economist стран по поведению цены на недвижимость:
1) Приспособившиеся (Австралия, Канада, Новая Зеландия, Швеция, …) – у которых центробанки быстро отреагировали на инфляцию подъемом ставки и которые «рано переболели», получив провал цен на недвижимость 9-14%. Им Goldman Sachs предрекает удар об дно, а не об стену, с последующим отскоком. То есть еще минус 2-3% к ценам, а потом восстановление.
2) Увернувшиеся от пули во главе с США и Францией. Эти переболели еще раньше, в 2008-2010 и соблюдали гигиену, то есть кредитовали в основном по фиксированным ставкам и следили за кредитным рейтингом новых заемщиков. Они прошли половину снижения, 2-3% из целевых 4-5%.
3) Опоздавшие (Англия, Германия) – те, кто еще не понял, что заболел, но непременно заболеют. Эти упали в цене процентов на 5, а всего упадут процентов на 12.

Если бы Россию тоже куда-нибудь включили, то, наверное, мы были бы категорией 4 – те, кто надел скафандр субсидирования и заразиться не может в принципе. Как бы теперь выбрать момент поудачнее, чтобы его сдернуть.

▪️Далее двигаемся в США. У нас немало новых подписчиков, поэтому тезисно:
– Никто не хочет продавать – публикации новых объявлений на рекордно низком уровне
– Из-за этого очень мало экспозиции
– Огромный объем в строительстве – 1.69 млн штук
– Ипотечный платеж вырос на 20% за последний год и на 81% за 2 года
– Цены в феврале покажут 8-е подряд снижение МоМ, но очень плавное
– Продажи вторички в декабре 4.02 млн штук – это точь-в-точь пандемийный минимум 2020 года. Но дальше скорее отскок
– Продажи первички на средних уровнях, но дальше скорее вниз
– Медианная цена за аренду взлетела с 2020 вслед за ценой продажи, а сейчас болтается между $1700 и $1750 (пересчитали по новому курсу?)

Лечить проблемы недоступности предлагается зонированием, т.е. уплотнением и разрешением строить многоквартирные дома там, где раньше можно было строить только индивидуальные. Это, конечно, тот самый лейкопластырь.

▪️ Интересно в КИТАЕ.

Как вы помните, там правительство принудительно снизило средние ипотечные ставки с 5.5% до 4.25%, рикошетом выстрелив при этом в банки.

Снижение помогло оживить продажи, но вызвало волну досрочных погашений. Все дело в том, что в Китае нельзя рефинансировать кредит, не расплатившись по нему, а перезанимать через потребительские кредиты запрещено законом. Так совпало, что и доходность депозитных продуктов, и альтернативных вложений снизились до 1.5-2%. И поскольку это ниже 5.5%, то люди вкладывают сбережения в собственную ипотеку – это выгодно!

Goldman посчитал, что около 12% всего ипотечного долга может быть погашено досрочно, в сумме это $700 млрд.

Забавно, что когда это осознали банки, то стали чинить препятствия погашению из разряда «приходите через 3 месяца, у нас компьютер сломался».

▪️ Двигаемся дальше, АВСТРАЛИЯ.

Цены в крупнейших городах (Сидней, Мельбурн, Брисбейн) упали на четверть. Не перестаю повторять – представьте Москва и Питер – минус 25% 😬

В среднем по стране ситуация лучше, всего -8%, а в Новой Зеландии вообще вон -16%, но велика вероятность дальнейшего падения и тогда непонятно что.

​​▪️КАНАДА

Из-за большой доли плавающих ставок здесь нависла угроза дефолтов по ипотеке. Регулятор решил действовать мягко и возглавил попытку смягчить ситуацию, ничего при этом не запрещая. Выпустил для банков рекомендации по уступкам заемщикам, на что подавляющее большинство банков немедленно согласилось. Теперь в Канаде можно без проблем отложить выплату тела долга и платить только проценты, либо добавлять проценты к телу долга.

Банки улыбаются и соглашаются, а за спиной у них маячат Silicon Valley Bank и Credit Swiss. Интересно, искренняя это улыбка..?

▪️ДАНИЯ, ШВЕЦИЯ, НОРВЕГИЯ, ФИНЛЯНДИЯ

Все эти страны из категории «Приспособившиеся», цены тут падали последние 8 месяцев и упали процентов на 10. Но март принес зеленые ростки – впервые рост цен. Может быть и правда они ударились об дно.

▪️Ну и напоследок про причину всех наших бед. Оказывается, американцы стали меньше работать, меньше, чем 37 часов в неделю – это как в середине 2020 года в пандемию и показатель этот снижается. Видимо им стало нечем заняться и отсюда все эти расследования про Северные Потоки и т.д.

Хорошего вечера.

@DomusVerus

​​«Зима недаром злится – прошла её пора…» или заметки о кредитном потеплении

Мы немало в последнее время предвосхищали мартовскую статистику по рынку жилья – и, как оказалось, не зря. Вчера #БанкРоссии опубликовал обзор банковского сектора, мы изучили цифры и рассказываем о самом интересном. Спойлер – статистика вселяет оптимизм.
 
В марте банки выдали ипотечных кредитов на 570 млрд руб. (+35% м/м)

• Это много. За всю историю только два месяца были более успешными (декабрь 2021 и 2022 гг.), и то во многом благодаря сезонности.
 
• Выдачи льготной ипотеки (+40% м/м) выросли сильнее рыночной (+30%) – это позволяет предположить, что первичный рынок рос быстрее вторичного, в том числе из-за ожиданий дальнейшего повышения ставок.
 
• Если это так, то правильнее сказать, что часть выдач в марте это не «рост спроса», а его перераспределение во времени: те, кто планировал взять ипотеку попозже, решили не медлить, пока ставки не выросли окончательно.
 
• Средства на счетах эскроу выросли второй месяц подряд – на 164 млрд руб. (+4,2% м/м). Если в феврале причиной роста была сезонная нормализация раскрытий, то в марте к этому добавились хорошие продажи (гросс-притоки на эскроу 333 млрд руб.)
 
При этом есть и фундаментальные факторы улучшения динамики продаж в марте.
 
• Индекс потребительских настроений растет последние 6 месяцев – в апреле превысил максимумы с 2018 года. Теплая погода, солнце и рост зарплат делают свое дело. Повышаются оценки личного материального положения, снижается склонность к сбережению.
 
• Помните, мы писали, что население в декабре-феврале накопило более 1,6 трлн руб. «избыточных депозитов»? В марте депозиты физлиц выросли на 0,7% м/м – близко к норме. Фактические данные подтверждают нормализацию сберегательной активности.

• При этом в марте население также активно погашало ипотеку – на 271 млрд руб. Тем не менее, ипотечный портфель за месяц вырос на 2,1% до 14,7 трлн руб.

• С другой стороны, на фоне оптимизма резко ускорилось необеспеченное кредитование (+1,4% м/м) – соответствует среднемесячному приросту 2021 года —> данные по потреблению в марте-апреле будут сильными.
 
💡Таким образом, в марте наблюдался настоящий ипотечно-кредитный ренессанс, поддержанный не только перераспределением будущего спроса, но и фундаментальным фактором – улучшением потребительских настроений.

В общем-то, это хорошие новости, дамы и господа. Всем хороших и солнечных выходных!

@domusverus

​​Банк России не стал менять ключевую ставку, но значительно пересмотрел макро прогноз
 
ЦБ РФ уже дежурно сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% (в пятый раз подряд). Казалось бы, на этом комментарий можно было бы и закончить, но самое интересное, как обычно, в деталях. Прошедшее заседание ЦБ было опорным, на нем регулятор представил обновленный макро прогноз – и, не поверите, там есть, что обсудить!
 
▪️Начнем с того, что Банк России кардинально пересмотрел прогноз по росту потребительского спроса. Так, если в феврале ожидалось, что в этом году расходы домохозяйств в реальном выражении вырастут на 0-2%, то сейчас прогнозируется их рост на все 3,5-5,5%.
 
▪️В результате, по прогнозу ЦБ и экономика в этом году вырастет на 0,5-2%. Консенсус экономистов при этом пока продолжает думать, что экономика чуть-чуть, но сократится – на 0,1%. Мы скорее разделяем мнение уважаемого регулятора и думаем, что коллеги-аналитики уже в ближайшем месяце повысят свои ожидания.
 
▪️ЦБ пишет, что улучшение потребительских настроений и оживление кредитования сигнализируют о начале постепенного снижения склонности к сбережению. И тут мы согласны с Банком России – помните, в прошлую пятницу мы уже с вами обсуждали начало ипотечно-кредитного ренессанса?  
 
▪️Прогноз по росту портфеля ипотечных жилищных кредитов при этом повышен весьма скромно: с 12-16% до 13-17%. По нашим оценкам, это предполагает ежемесячный прирост портфеля примерно на 1-1,5%. В следующие два года регулятор, как и прежде, ждет, что ипотечный портфель будет расти на 10-15% г/г.  

▪️Новостные издания пишут, что «ЦБ поддержал идею распространить льготную ипотеку на вторичку». Но это, конечно, громко сказано. Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции сказала, что широкие льготные программы должны сворачиваться и превращаться в адресные меры поддержки, которые могут в том числе действовать на вторичном рынке. Поскольку это «не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей».
 
🗝️ Несмотря на более уверенное восстановление спроса, прогноз по инфляции в 2023 году был немного снижен до 4,5-6,5% г/г. Прогноз по среднему уровню ключевой ставки в этом году вроде бы сузился до 7,3-8,2%, но не поддавайтесь иллюзии – такой прогноз все еще предполагает широкий разброс вариантов: как снижение ставки до 6,5% в оптимистическом сценарии, так и ее рост до 9,5% в негативном.
 
Риски остаются смещенными в сторону небольшого роста процентной ставки, однако вряд ли это существенно повлияет на рынок жилья в этом году. Если, конечно, дополнительно не случится чего-то другого – например, неэкономического.  
 
P.S.
Сегодня курс рубля опустился ниже 80 в паре с долларом. Скорее всего, это связано с тем, что экспортеры конвертируют валютную выручку в рубли – сегодня дедлайн для выплаты налогов.

Кстати, курс рубля мы с вами обсуждали в середине апреля – рекомендуем перечитать, сделанные выводы остаются актуальными.

@domusverus

​​У рынка новостроек, как у гриба из кэрроловской Алисы, две стороны – сторона спроса и сторона предложения.

По правде, сторон, конечно, больше, но эти две – самые популярные и расположены по разные стороны.

Сегодня зайдем со стороны предложения – а значит представим, что нет денежных показателей – темпов продаж, цен, ипотечных ставок и т.д., есть только желание строить, запуски, вводы и объем строящегося жилья.

Зачем нам это? Чтобы посмотреть на мир глазами застройщиков. Узнаем, где стройка цветет и колосится – все больше земли готовится к застройке, открываются продажи в новых корпусах, ревут дизеля и суетятся люди в касках. А где портфель строительства истощается – аппетита к новым проектам мало, вводится больше площади, чем начинает строиться, а значит портфель строительства сжимается.

А потом введем индекс интереса к строительству, индекс пополнения портфеля стройки и порассуждаем на счет пресловутого «навеса недвижимости» в РФ.
Итак, поехали.

Как обычно сухо и коротко ниже. Длинно и с графиками - в pdf.

▪️В России в целом за последние 3 года объем выданных РНС превышает объем введенного жилья. Но в последние месяцы объем новых РНС замедлился. Кроме того, произошло локальное ускорение вводов – они росли выше, чем объем опубликованных ПД за тот же период.

▪️Есть 3 основные категории регионов строительства:
- Гиганты: Москва, Краснодар, Московская область и Санкт-Петербург
- Крупные: Екатеринбург, Новосибирск, Ленинградская область, Уфа и Тюмень
- Значимые: Казань, Ростов, Владивосток

Вместе это 60-65% строительного рынка, остальное слишком мало, чтобы за всем следить

▪️У гигантов дела обстоят чуть хуже – в Москве и Мособласти запускается меньше проектов, чем ранее, а портфель незначительно сокращается. В Санкт-Петербурге новых РНС мало, а портфель с 2020 года сократился на 40%. В Краснодаре вот уже 8 месяцев новых РНС почти нет, а портфель достиг локального пика.

▪️В остальных регионах со строительной активностью все неплохо – в Екатеринбурге, Новосибирске, Ленобласти, Уфе, Тюмени, а также в Казани, Ростове и Владивостоке объем новых РНС долгосрочно превышает запуски и вводы.

▪️Интерес к строительству высок в Поволжье, на Урале и Дальнем Востоке. В среднем же по России интерес снижается в 2023 году (по март включительно).
Лучше среднего портфель строительства пополняется на Урале, Дальнем Востоке и на юге (здесь за счет старых РНС), неплохо в Сибири и на Кавказе.

▪️С начала 2023 года по апрель вводы в РФ замедлились почти на 5%, что соответствует нашему прогнозу. В то же время запуски за этот же период ускорились на 25% относительно 2022 года и продолжают расти. Вероятно, превысив 50 млн кв. м. по итогам 2023 года.

▪️Невозможность снизить запуски до 44-42-40 млн кв. м. в 2023-2024-2025 годах соответственно приведет к объему портфеля в 2024 году ощутимо выше 90 млн кв. м., что не позволит стабилизировать объем введенного, но не распроданного жилья на уровне 18 млн кв. м. – он продолжит расти при отсутствии значимого ускорения продаж. Кроме того, будет увеличиваться объем строящегося жилья, которое не будет выставлено в экспозицию.

▪️Это может оказать давление на цены в ближайшие 2 года. Вернемся к проблеме навеса в ближайших выпусках.

@DomusVerus

​​Что данные Росстата и ЦБ говорят о строительстве

Росстат опубликовал оперативные данные по экономике за март – среди прочего там есть и объем работ в строительстве, и обеспеченность заказами, и цены на стройматериалы, и многое другое. В общем, это хороший повод посмотреть на строительство через макро-телескоп и продолжить рубрику #макростройка.

Сначала обсудим производство, заказы и финансовый результат строителей.

▪️Объём строительных работ замедлил рост с 11,9% г/г в феврале до 6% г/г в марте (хотя к марту 2021 года рост все же внушительный +11,7%). Ранее мы писали, что со временем экстремально высокий вклад строительства в рост экономики будет замещаться усилением потребительского спроса – подтверждаем прогноз, увидим это уже по итогам апреля.

▪️Объем договоров подряда остается высоким. С обеспеченностью заказами (на сколько месяцев хватит текущего объема договоров) тоже все стабильно: показатель находится вблизи среднего уровня «урожайных» для стройки 2021-2022 гг. – 2,9 месяцев.

▪️Финансовый результат строителей зданий (прибыль минус убытки) в январе-феврале составил 117 млрд руб. и вырос в два раза г/г – спасибо высоким вводам жилья в январе. Для сравнения – в экономике фин. результат (4,2 трлн руб.) сократился на 19,5% г/г.

В общем, с загрузкой строителей вроде неплохо – работа есть. Идем дальше: в последнее время мы немало писали о том, что строительство и рынок недвижимости выглядят лучше ожиданий. А что думают сами компании?

▪️Недавно свой мониторинг предприятий опубликовал и Банк России – регулятор опрашивает более 1000 компаний строительного сектора и рассчитывает индикаторы делового климата. Так, в апреле бизнес-климат в строительстве (совокупность оценок текущего состояния и ожиданий) достиг максимума с 2013 года.

▪️Оптимизм наблюдается во всех категориях: выросли оценки и ожидания по объему подрядных работ, растут ожидания строителей по поводу спроса, а рост издержек производства отмечает минимальное число компаний с августа 2020 года.

▪️Более того, бизнес-климат в строительстве вновь выше среднего значения по экономике в целом. Хотя так было не всегда: в 2016-2018 гг. настроения строителей сдерживала неопределённость, связанная с переходом на эскроу. К концу 2019 года строители адаптировались, и деловой климат в стройке приблизился к среднему по экономике.

▪️Далее в разгар пандемии бизнес-климат в стройке упал меньше благодаря широкому распространению льготной ипотеки, которая затем поддерживала настроения строителей вплоть до конца 2021 года. После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 г. деловые ожидания в строительстве вновь упали сильнее (вероятно, из-за опасений за рабочую силу), но уже в начале этого года настроения строителей вновь превысили средний уровень по РФ.

💡Таким образом, данные по стройке и бизнес-климату показывают неплохую картинку. Отметим, правда, что в эти данные включаются не только застройщики жилой недвижимости, но и строители нежилых зданий, инфраструктуры и т.д., так что к оптимизму нужно относиться с малой долей осторожности.

@DomusVerus