Обзор банковского сектора за февраль
#БанкРоссии опубликовал новые данные по банкам. Основной вывод – динамика основных показателей идеальна для сохранения ключевой ставки на неизменном уровне.
▶️ Самое интересное в ипотеке:
• Удивительно, но граждане продолжают гасить ипотеку, несмотря на растущие ставки – в феврале более 200 млрд в месяц. Средний срок погашения остался на уровне 5.8 лет – в разы меньше срочности ипотеки.
• Все ожидали прекращения раскрытий эскроу в феврале (в феврале 2022 было 66 млрд раскрытий), но они лишь замедлились до -182 млрд (в январе было -408 млрд). А значит остатки на эскроу выросли, но лишь чуть-чуть (+38 млрд руб., +1% м/м)
• Ипотека оживает, но теперь уровень раскрытий по 200 млрд в месяц - это нормально. А значит этап роста эскроу "по линеечке" завершен. Теперь будем болтаться где-то на уровне 4 трлн.
• Ипотечный портфель банков уверенно вырос +1.5% м/м после сезонного замедления в январе. Банк России указал, что темпы роста портфеля всё равно ниже 2021 (~2.3%). Годовые темпы продолжают снижаться +15.5% г/г.
• Выдача ипотеки 419 млрд руб. вернулась на естественный уровень в последние годы. Основной прирост показала "Семейная ипотека" +80% м/м до 100 млрд. Мы ожидаем дальнейшего увеличения доли семейки в ипотеке с господдержкой (сейчас 48%).
• Рассчитываем на хороший рост продаж новостроек по итогам марта, несмотря на рост средней ставки.
▶️ Потребкредитование остается слабым третий месяц подряд (+0.5% м/м и +1.7% г/г). Ужесточение неценовых условий кредитования банками и макропруденциальные лимиты от ЦБ РФ ограничивают динамику кредита —> это должно снижать желание регулятора повышать ключевую ставку
▶️ Средства населения в банках заметно выросли +711 млрд руб. (+2% м/м) после сезонного снижения в январе. В годовом выражении рост ускорился до 12.5% —> сберегательное поведение остается высоким. О сбережениях подробно напишем в ближайшее время.
@domusverus
#БанкРоссии опубликовал новые данные по банкам. Основной вывод – динамика основных показателей идеальна для сохранения ключевой ставки на неизменном уровне.
▶️ Самое интересное в ипотеке:
• Удивительно, но граждане продолжают гасить ипотеку, несмотря на растущие ставки – в феврале более 200 млрд в месяц. Средний срок погашения остался на уровне 5.8 лет – в разы меньше срочности ипотеки.
• Все ожидали прекращения раскрытий эскроу в феврале (в феврале 2022 было 66 млрд раскрытий), но они лишь замедлились до -182 млрд (в январе было -408 млрд). А значит остатки на эскроу выросли, но лишь чуть-чуть (+38 млрд руб., +1% м/м)
• Ипотека оживает, но теперь уровень раскрытий по 200 млрд в месяц - это нормально. А значит этап роста эскроу "по линеечке" завершен. Теперь будем болтаться где-то на уровне 4 трлн.
• Ипотечный портфель банков уверенно вырос +1.5% м/м после сезонного замедления в январе. Банк России указал, что темпы роста портфеля всё равно ниже 2021 (~2.3%). Годовые темпы продолжают снижаться +15.5% г/г.
• Выдача ипотеки 419 млрд руб. вернулась на естественный уровень в последние годы. Основной прирост показала "Семейная ипотека" +80% м/м до 100 млрд. Мы ожидаем дальнейшего увеличения доли семейки в ипотеке с господдержкой (сейчас 48%).
• Рассчитываем на хороший рост продаж новостроек по итогам марта, несмотря на рост средней ставки.
▶️ Потребкредитование остается слабым третий месяц подряд (+0.5% м/м и +1.7% г/г). Ужесточение неценовых условий кредитования банками и макропруденциальные лимиты от ЦБ РФ ограничивают динамику кредита —> это должно снижать желание регулятора повышать ключевую ставку
▶️ Средства населения в банках заметно выросли +711 млрд руб. (+2% м/м) после сезонного снижения в январе. В годовом выражении рост ускорился до 12.5% —> сберегательное поведение остается высоким. О сбережениях подробно напишем в ближайшее время.
@domusverus
👍6
Сегодня решили посчитать чужие деньги. Не из жадности, а чтобы потенциал трат на недвижимость оценить.
Выводы тут, лирика там👇
▪️Несмотря на бюджетные траты, с марта по ноябрь 2022 года население не накопило аномальных сбережений.
▪️За последние 3 месяца на счетах и депозитах появились «избыточные» средства – около 1,6 трлн руб.
▪️Основная причина – урезание трат на потребление, а не повышенный рост доходов.
▪️Потенциал этих денег велик - на них можно купить около 11 млн кв. м жилья (почти 12% от годового ввода жилой недвижимости).
▪️В марте мы видим неплохие показатели продаж на рынке недвижимости – возможно, небольшая доля «избыточных» сбережений просочилась на рынок жилья.
▪️Выплаты по линии предприятий ВПК повлияли на сбережения, но эффект на рынок недвижимости пока не очень заметен.
▪️Выплаты мобилизованным пока не повлияли ни на сбережения, ни на рынок недвижимости.
@domusverus
Выводы тут, лирика там👇
▪️Несмотря на бюджетные траты, с марта по ноябрь 2022 года население не накопило аномальных сбережений.
▪️За последние 3 месяца на счетах и депозитах появились «избыточные» средства – около 1,6 трлн руб.
▪️Основная причина – урезание трат на потребление, а не повышенный рост доходов.
▪️Потенциал этих денег велик - на них можно купить около 11 млн кв. м жилья (почти 12% от годового ввода жилой недвижимости).
▪️В марте мы видим неплохие показатели продаж на рынке недвижимости – возможно, небольшая доля «избыточных» сбережений просочилась на рынок жилья.
▪️Выплаты по линии предприятий ВПК повлияли на сбережения, но эффект на рынок недвижимости пока не очень заметен.
▪️Выплаты мобилизованным пока не повлияли ни на сбережения, ни на рынок недвижимости.
@domusverus
👍6
КТО СТРОИТ РОССИЮ
Понедельник - не время для тяжелых исследований, и так голова гудит. Поэтому сегодня обзорный пост о застройщиках. Очертим периметр, а в следующий раз погрузимся глубже.
Рубрика #застройщики
На всякий случай - отранжированные по площади строительства таблицы общедоступны на сайте ЕИСЖС или ЕРЗ - там более 2000 девелоперов. А мы покрутим этот список на основе информации в проектных декларациях.
▪️ДОЛИ РЫНКА И КОНКУРЕНЦИЯ
Среди топ-5 застройщиков по площади строительства: ПИК с долей 5%, Самолет 3%, по 2% ЛСР, DOGMA и Setl Group.
Следовательно рынок достаточно конкурентен:
топ-5 – это 14% всего рынка,
топ-10 – 23%,
топ-100 – 50%.
И эти доли не меняются с 2019 – меняется только состав за пределами первого места.
По общей себестоимости картинка другая. Доля ПИК уже 9%, по 3% у Донстрой, ЛСР и Самолет, 2% у Setl (краснодарская DOGMA за пределами топ-10). Все это потому, что рынок строительства очень локальный и себестоимость по регионам может сильно разниться.
По стоимости проданного жилья доля топ-5 составляет целых 30% – ПИК 13%, Донстрой 6%, Самолет 5%, ФСК и Level по 3%.
Из этого два вывода: (1) цены по регионам различаются еще сильнее, чем себестоимость и (2) сила бренда позволяет быстрее продавать - проекты ПИК обычно очень хорошо распроданы на вводе.
А еще в большинстве регионов есть хотя бы один застройщик, который занимает долю больше 20%, но вряд ли это можно назвать проблемой для конкуренции.
Переход на счета эскроу существенно затормозил процесс консолидации рынка. С 2019 года она практически прекратилась. Проектное финансирование по новой схеме обелило рынок и снизило риск банкротства застройщиков.
▪️СЕГМЕНТЫ РЫНКА
Вышеперечисленные застройщики, кроме одного, работают в Москве или Санкт-Петербурге. Если условно разделить рынок на "столицы" (Москва и СПб) и "регионы" (остальное), то эти два сегмента почти не пересекутся по застройщикам.
Некоторые московские девелоперы пытаются расширять географию за счет регионов, а отдельные региональные застройщики пытаются зайти в Москву. Но ни тем, ни другим не удалось потеснить кого-то в другом сегменте.
• Среди крупных столичных девелоперов значимые портфели в регионах имеют только ПИК (0.6 млн кв.м), Эталон (0.4 млн) и Кортрос (0.2 млн).
• Среди региональных застройщиков с проектами в столицах – Страна Девелопмент (100 тыс. кв. м в Москве и 13 тыс. в СПб) и Брусника (39 тыс. в Московской области).
▪️ЧТО СТРОЯТ
Два лидера рынка ПИК и Самолет строят типовое жилье эконом-класса и практически никак не продвинулись в других сегментах. Они делят между собой этот сегмент в столицах (более 70%). В регионах ситуация другая – там все крупные застройщики строят жилье более высокого класса "комфорт". При этом доля эконом-жилья в столицах и регионах одинаковая – 29%.
• эконом – 29 млн кв. м (ПИК 5 млн и Самолет 3 млн)
• комфорт – 54 млн (краснодарская Dogma 1.8 млн, питерские Setl 1.4 млн и ЛСР 1 млн)
• премиум – 16 млн, на картинке 👇🏻 объединили бизнес-класс 13 млн (5.9 млн строится в Москве – Донстрой 1.2 млн и ЛСР 0.9 млн) и "элит" 3 млн (1.9 из 3 млн строится в Москве, лидеры по 0.2 млн Capital Group и Главстрой)
▶️ Как итог, в столицах строится 1/3 жилья по метрам, но стоит оно 2/3 всего рынка. Рынок сильно фрагментирован по портфелю строительства, но довольно чувствительно консолидирован по выручке.
Не более 100 из более двух тысяч групп застройщиков присутствует за пределами своего региона. Пока на рынке нет кризисных явлений, консолидация ему не грозит.
Сила бренда крупных застройщиков позволяет им быстрее продавать массовый продукт (эконом класс) и очень хорошо на этом зарабатывать. Поскольку большинство из них работают в столицах, распроданность там лучше (36%), чем в регионах (26%). При этом средняя цена проданного жилья отличается в 2.5 раза – 235 тыс. руб. за кв. м в столицах против 95 тыс. в регионах.
@domusverus
Понедельник - не время для тяжелых исследований, и так голова гудит. Поэтому сегодня обзорный пост о застройщиках. Очертим периметр, а в следующий раз погрузимся глубже.
Рубрика #застройщики
На всякий случай - отранжированные по площади строительства таблицы общедоступны на сайте ЕИСЖС или ЕРЗ - там более 2000 девелоперов. А мы покрутим этот список на основе информации в проектных декларациях.
▪️ДОЛИ РЫНКА И КОНКУРЕНЦИЯ
Среди топ-5 застройщиков по площади строительства: ПИК с долей 5%, Самолет 3%, по 2% ЛСР, DOGMA и Setl Group.
Следовательно рынок достаточно конкурентен:
топ-5 – это 14% всего рынка,
топ-10 – 23%,
топ-100 – 50%.
И эти доли не меняются с 2019 – меняется только состав за пределами первого места.
По общей себестоимости картинка другая. Доля ПИК уже 9%, по 3% у Донстрой, ЛСР и Самолет, 2% у Setl (краснодарская DOGMA за пределами топ-10). Все это потому, что рынок строительства очень локальный и себестоимость по регионам может сильно разниться.
По стоимости проданного жилья доля топ-5 составляет целых 30% – ПИК 13%, Донстрой 6%, Самолет 5%, ФСК и Level по 3%.
Из этого два вывода: (1) цены по регионам различаются еще сильнее, чем себестоимость и (2) сила бренда позволяет быстрее продавать - проекты ПИК обычно очень хорошо распроданы на вводе.
А еще в большинстве регионов есть хотя бы один застройщик, который занимает долю больше 20%, но вряд ли это можно назвать проблемой для конкуренции.
Переход на счета эскроу существенно затормозил процесс консолидации рынка. С 2019 года она практически прекратилась. Проектное финансирование по новой схеме обелило рынок и снизило риск банкротства застройщиков.
▪️СЕГМЕНТЫ РЫНКА
Вышеперечисленные застройщики, кроме одного, работают в Москве или Санкт-Петербурге. Если условно разделить рынок на "столицы" (Москва и СПб) и "регионы" (остальное), то эти два сегмента почти не пересекутся по застройщикам.
Некоторые московские девелоперы пытаются расширять географию за счет регионов, а отдельные региональные застройщики пытаются зайти в Москву. Но ни тем, ни другим не удалось потеснить кого-то в другом сегменте.
• Среди крупных столичных девелоперов значимые портфели в регионах имеют только ПИК (0.6 млн кв.м), Эталон (0.4 млн) и Кортрос (0.2 млн).
• Среди региональных застройщиков с проектами в столицах – Страна Девелопмент (100 тыс. кв. м в Москве и 13 тыс. в СПб) и Брусника (39 тыс. в Московской области).
▪️ЧТО СТРОЯТ
Два лидера рынка ПИК и Самолет строят типовое жилье эконом-класса и практически никак не продвинулись в других сегментах. Они делят между собой этот сегмент в столицах (более 70%). В регионах ситуация другая – там все крупные застройщики строят жилье более высокого класса "комфорт". При этом доля эконом-жилья в столицах и регионах одинаковая – 29%.
• эконом – 29 млн кв. м (ПИК 5 млн и Самолет 3 млн)
• комфорт – 54 млн (краснодарская Dogma 1.8 млн, питерские Setl 1.4 млн и ЛСР 1 млн)
• премиум – 16 млн, на картинке 👇🏻 объединили бизнес-класс 13 млн (5.9 млн строится в Москве – Донстрой 1.2 млн и ЛСР 0.9 млн) и "элит" 3 млн (1.9 из 3 млн строится в Москве, лидеры по 0.2 млн Capital Group и Главстрой)
▶️ Как итог, в столицах строится 1/3 жилья по метрам, но стоит оно 2/3 всего рынка. Рынок сильно фрагментирован по портфелю строительства, но довольно чувствительно консолидирован по выручке.
Не более 100 из более двух тысяч групп застройщиков присутствует за пределами своего региона. Пока на рынке нет кризисных явлений, консолидация ему не грозит.
Сила бренда крупных застройщиков позволяет им быстрее продавать массовый продукт (эконом класс) и очень хорошо на этом зарабатывать. Поскольку большинство из них работают в столицах, распроданность там лучше (36%), чем в регионах (26%). При этом средняя цена проданного жилья отличается в 2.5 раза – 235 тыс. руб. за кв. м в столицах против 95 тыс. в регионах.
@domusverus
👍12
В последние месяцы мысль у нас работала так: после всех потрясений стабильность в экономике вроде восстановилась – довольно быстро, ну и на сносном уровне.
Но покупка квартиры – это тонкая материя, для нее уверенность нужна. А вот с уверенностью сложно – где ее взять? ЦБ грозит повышением ставки, льготная ипотека рискует отойти в мир иной.
Но вот в конце февраля пошли продажи квартир, пошли родные, только карман успевай подставлять. И запуски новых проектов пошли. А значит что-то здесь не так, что-то происходит. Надо надевать пенсне и копать, копать.
В прошлый раз разобрались со сбережениями, а тут еще свежие данные Росстата вышли по экономике. Посмотрим на них внимательно – запускаем рубрику #макростройка
Выводы тут, подробности в pdf👇
▪️Строительство остается главным драйвером экономики, но ситуация будет меняться – вклад потребительского спроса в рост ВВП увеличится, а опора экономики на стройку снизится, подкрепляя желание ЦБ охлаждать ипотеку.
▪️Средние и крупные предприятия в достаточной мере обеспечены заказами и контрактами.
▪️Высокая стоимость материалов – основной фактор, ограничивающий деятельность строительных компаний, но его влияние активно ослабевает по мере стабилизации ценового давления.
▪️Дефицит кадров в строительстве остается заметным – по нашим оценкам, компаниям не хватает порядка 350-400 тыс. работников (10% от всех занятых в отрасли).
▪️Реальные зарплаты в строительстве росли опережающими темпами во 2П 2020 – 1П 2022 гг. Если до пандемии средний работающий россиянин зарабатывал на 15% больше среднего строителя, то к текущему моменту разница сократилась до 9%.
@domusverus
Но покупка квартиры – это тонкая материя, для нее уверенность нужна. А вот с уверенностью сложно – где ее взять? ЦБ грозит повышением ставки, льготная ипотека рискует отойти в мир иной.
Но вот в конце февраля пошли продажи квартир, пошли родные, только карман успевай подставлять. И запуски новых проектов пошли. А значит что-то здесь не так, что-то происходит. Надо надевать пенсне и копать, копать.
В прошлый раз разобрались со сбережениями, а тут еще свежие данные Росстата вышли по экономике. Посмотрим на них внимательно – запускаем рубрику #макростройка
Выводы тут, подробности в pdf👇
▪️Строительство остается главным драйвером экономики, но ситуация будет меняться – вклад потребительского спроса в рост ВВП увеличится, а опора экономики на стройку снизится, подкрепляя желание ЦБ охлаждать ипотеку.
▪️Средние и крупные предприятия в достаточной мере обеспечены заказами и контрактами.
▪️Высокая стоимость материалов – основной фактор, ограничивающий деятельность строительных компаний, но его влияние активно ослабевает по мере стабилизации ценового давления.
▪️Дефицит кадров в строительстве остается заметным – по нашим оценкам, компаниям не хватает порядка 350-400 тыс. работников (10% от всех занятых в отрасли).
▪️Реальные зарплаты в строительстве росли опережающими темпами во 2П 2020 – 1П 2022 гг. Если до пандемии средний работающий россиянин зарабатывал на 15% больше среднего строителя, то к текущему моменту разница сократилась до 9%.
@domusverus
💯5👍1
Кто на Руси сберегает хорошо
Помните, на прошлой неделе мы писали об избыточных сбережениях? В продолжение стоит заметить, что у человека могут одновременно быть и накопления, и обязательства по кредитам, поэтому по-хорошему нужно посмотреть на чистые сбережения.
• Для этого поделим сумму депозитов на сумму долга по кредитам* и получим такую карту. В среднем по России депозитов больше, чем кредитов в 1.5 раза, но где-то коэффициент 3.7 (Москва), а где-то меньше 0.5. Примерно так же распределяются и остальные метрики по сбережениям.
• В целом, все ожидаемо: лучше всего со сбережениями в центральной и западной частях страны, а также на галёрке (Камчатка, Сахалин, Приморский край и др.). А вот на юге и в Сибири дела обстоят значительно хуже.
• Отдельно выделим Ленобласть – единственный проблемный квадрат в СЗФО. Причина – в низких сбережениях: в среднем житель Ленобласти хранит на вкладах 3 среднемесячных дохода против 6 в остальных субъектах округа (но, возможно, часть депозитов просто регистрируется в Санкт-Петербурге).
* да, мы понимаем, что есть еще наличные, акции и т.д., но их распределение по регионам – это тайное и закрытое знание.
@domusverus
Помните, на прошлой неделе мы писали об избыточных сбережениях? В продолжение стоит заметить, что у человека могут одновременно быть и накопления, и обязательства по кредитам, поэтому по-хорошему нужно посмотреть на чистые сбережения.
• Для этого поделим сумму депозитов на сумму долга по кредитам* и получим такую карту. В среднем по России депозитов больше, чем кредитов в 1.5 раза, но где-то коэффициент 3.7 (Москва), а где-то меньше 0.5. Примерно так же распределяются и остальные метрики по сбережениям.
• В целом, все ожидаемо: лучше всего со сбережениями в центральной и западной частях страны, а также на галёрке (Камчатка, Сахалин, Приморский край и др.). А вот на юге и в Сибири дела обстоят значительно хуже.
• Отдельно выделим Ленобласть – единственный проблемный квадрат в СЗФО. Причина – в низких сбережениях: в среднем житель Ленобласти хранит на вкладах 3 среднемесячных дохода против 6 в остальных субъектах округа (но, возможно, часть депозитов просто регистрируется в Санкт-Петербурге).
* да, мы понимаем, что есть еще наличные, акции и т.д., но их распределение по регионам – это тайное и закрытое знание.
@domusverus
👍9
#чтоуних
Сегодня взглянем на новомодные тенденции на международных рынках.
Поговорить есть о чем. В прессе доминируют 3 вопроса:
1️⃣ Какой сектор также плотно сидел на игле нулевых ставок, как сектор технологических стартапов и, соответственно, перевернется следующим? Тут у нас вроде определился фаворит, и нам он знаком - сектор коммерческой недвижимости.
2️⃣ Перефразируя свиней из книжки Оруэлла: «All banks are safe, but some banks are safer». Это спор про то, кто из банков сколько чего лишнего нахватал и следующим всплывет животом вверх из-за экспозиции на зомби-сектора (см. п.1).
3️⃣ В какой стране больше надулся пузырь недвижимости, а в какой он скорее лопнет. Тут у нас тоже есть неожиданный фаворит, о котором ниже.
(Часть 1)
ВЕСЬ МИР
▪️ Начнем с исследования МВФ, которое великолепно резюмирует всю ситуацию в Европе и не только в секторе недвижимости: европейские рынки находятся в поворотной точке из-за кризиса, связанного с увеличением стоимости жизни (cost-of-living crisis) и роста ставок.
Всё, можно больше ничего не читать, только посмотреть картинку под постом ниже, где красное - там пахнет кризисом. И скачать само исследование и графики полистать - все понятно без слов.
Несколько интересных утверждений от бесспорно уважаемого МВФ в вольном переводе:
- Из-за роста ипотечных ставок на 3% покупательная способность населения уменьшится вдвое в некоторых странах.
- Доля пострадавших домохозяйств, которые лишатся возможности оплачивать свои базовые потребности к концу 2023 увеличится на 10% и составит треть от всех домохозяйств в средней европейской стране.
- Как всегда при кризисах, малообеспеченные домохозяйства пострадают больше. Если взять нижнюю треть домохозяйств, то среди них бедными перегруженными расходами окажутся 70-80%.
Не знаю как у вас, у меня от таких прогнозов начинают зубы болеть, и мысли о мировой революции в голову лезут.
▪️ Что касается цен, то вот еще любопытная статья от Goldman Sachs, в которой исследуется реакция цен на недвижимость на повышение ставок.
Повышение ипотечных ставок на 1% вызывает падение цен на 2.5% через 10 кварталов. А значит, цены будут падать дальше, - предсказывают уважаемые аналитики. Наложите это на исследование МВФ и зубная боль усилится.
США
▪️ А теперь заглянем на рынок США, где сгущаются тучи над рынком коммерческой недвижимости. В экспертном сообществе разворачивается дискуссия о том, что сектор фундаментально слаб из-за того, что в США тренд на работу из дома только усиливается, что в инвестиционном плане коммерческая недвижимость больше уже не облигация, а скорее акции hospitality business, то есть гостиница со своими простоями и пиками загруженности.
И оказывается, что региональные банки (Valley National, Synovus, First Horizon) не брезговали сделать этот сектор основным в своем кредитном портфеле. Для их спасения кредитование Федрезервом под номинальную стоимость HTM-бумаг уже будет недостаточно - это уже реальные потери и кто-то должен будет взять их на грудь.
▪️Интересно развивается ситуация в отдельных штатах. В плане падения цен страна разделилась на восток и запад, восток цветет, а запад падает. Символично!
Но интересно другое - на западе расположены штаб-квартиры крупнейших технологических компаний, которые, как вы слышали, проводят масштабные сокращения сотрудников. Это может быть одной из причин отставания запада и, если так, тренд будет продолжаться.
Сегодня взглянем на новомодные тенденции на международных рынках.
Поговорить есть о чем. В прессе доминируют 3 вопроса:
1️⃣ Какой сектор также плотно сидел на игле нулевых ставок, как сектор технологических стартапов и, соответственно, перевернется следующим? Тут у нас вроде определился фаворит, и нам он знаком - сектор коммерческой недвижимости.
2️⃣ Перефразируя свиней из книжки Оруэлла: «All banks are safe, but some banks are safer». Это спор про то, кто из банков сколько чего лишнего нахватал и следующим всплывет животом вверх из-за экспозиции на зомби-сектора (см. п.1).
3️⃣ В какой стране больше надулся пузырь недвижимости, а в какой он скорее лопнет. Тут у нас тоже есть неожиданный фаворит, о котором ниже.
(Часть 1)
ВЕСЬ МИР
▪️ Начнем с исследования МВФ, которое великолепно резюмирует всю ситуацию в Европе и не только в секторе недвижимости: европейские рынки находятся в поворотной точке из-за кризиса, связанного с увеличением стоимости жизни (cost-of-living crisis) и роста ставок.
Всё, можно больше ничего не читать, только посмотреть картинку под постом ниже, где красное - там пахнет кризисом. И скачать само исследование и графики полистать - все понятно без слов.
Несколько интересных утверждений от бесспорно уважаемого МВФ в вольном переводе:
- Из-за роста ипотечных ставок на 3% покупательная способность населения уменьшится вдвое в некоторых странах.
- Доля пострадавших домохозяйств, которые лишатся возможности оплачивать свои базовые потребности к концу 2023 увеличится на 10% и составит треть от всех домохозяйств в средней европейской стране.
- Как всегда при кризисах, малообеспеченные домохозяйства пострадают больше. Если взять нижнюю треть домохозяйств, то среди них бедными перегруженными расходами окажутся 70-80%.
Не знаю как у вас, у меня от таких прогнозов начинают зубы болеть, и мысли о мировой революции в голову лезут.
▪️ Что касается цен, то вот еще любопытная статья от Goldman Sachs, в которой исследуется реакция цен на недвижимость на повышение ставок.
Повышение ипотечных ставок на 1% вызывает падение цен на 2.5% через 10 кварталов. А значит, цены будут падать дальше, - предсказывают уважаемые аналитики. Наложите это на исследование МВФ и зубная боль усилится.
США
▪️ А теперь заглянем на рынок США, где сгущаются тучи над рынком коммерческой недвижимости. В экспертном сообществе разворачивается дискуссия о том, что сектор фундаментально слаб из-за того, что в США тренд на работу из дома только усиливается, что в инвестиционном плане коммерческая недвижимость больше уже не облигация, а скорее акции hospitality business, то есть гостиница со своими простоями и пиками загруженности.
И оказывается, что региональные банки (Valley National, Synovus, First Horizon) не брезговали сделать этот сектор основным в своем кредитном портфеле. Для их спасения кредитование Федрезервом под номинальную стоимость HTM-бумаг уже будет недостаточно - это уже реальные потери и кто-то должен будет взять их на грудь.
▪️Интересно развивается ситуация в отдельных штатах. В плане падения цен страна разделилась на восток и запад, восток цветет, а запад падает. Символично!
Но интересно другое - на западе расположены штаб-квартиры крупнейших технологических компаний, которые, как вы слышали, проводят масштабные сокращения сотрудников. Это может быть одной из причин отставания запада и, если так, тренд будет продолжаться.
👍2
(Часть 2)
КИТАЙ
▪️Про ситуацию в Китае говорят как про большой застывший пред-кризис, все никак не желающий начинаться. Ну когда уже?
Слишком большая доля ВВП в Китае связана со стройкой, 29% - это как в кризисных Ирландии или Испании перед 2008 годом. Поскольку власти понимают возможные последствия и имеют прямые рычаги влияния на ипотечную ставку (loan prime rate), то они насильно ее снижают и перекладывают потери с покупателей на банки, маржа которых сжимается.
Итак, застройщикам уже плохо, банкам только становится плохо, а население вроде защищают. Но причудливым побочным последствием является обиженность тех покупателей, которые приобрели жилье до кризиса, перед тем, как ставка опустилась ступенькой вниз. Их наказывают за покупку слишком рано и вынуждают искать способы досрочного погашения старой ипотеки. То есть физики тоже страдают, как минимум частично.
КОРЕЯ
▪️Знаете в какой стране наибольшая задолженность домохозяйств по ипотеке? В Корее. А еще эта страна интересна тем, что здесь также существует проектное финансирование. Но финансовый схематоз здесь достиг небывалых высот.
Речь о странном способе аренды - jeonse. Это когда арендатор вместо выплаты арендных платежей передает арендодателю депозит, примерно равный стоимости жилья. Арендатор для этого конечно должен взять специальный необеспеченный кредит на величину jeonse и совершать ежемесячные платежи по нему, а арендодатель - когда-нибудь этот депозит вернуть арендатору. В общем, без поллитра не разберешься, но им так дешевле было при низких ставках.
Теперь цены на жилье только за февраль упали на 4.4%, а ставки по jeonse выросли вслед за ипотечными. Арендаторы хотят возврата залога, досрочного погашения кредита на jeonse в банке и переключения на обычные арендные платежи. Вроде как поиграли в схематоз и хватит.
А арендодателям в большинстве случаев вернуть уже нечего. Они и оказались в этой истории крайними, потому что продать свое жилье за прошлые деньги и вернуть jeonse они уже не могут.
Хороший ЦБ у нас все-таки, консервативный!
ШВЕЦИЯ
▪️Швеция до недавнего времени была очень правильной страной - толерантной, экологичной, социально- и мигранто- ориентированной. Но в условиях низких ставок перебрали с уровнем долга, по отношению к располагаемым доходам он у них в 2 раза больше, чем, например, в Германии.
Центральный банк кричит об ипотечном финансировании, как о самом большом риске финансовой стабильности, об ущербе бюджетам домохозяйств, о предстоящих банкротствах и потерях банков. Как будто шведский ЦБ смотрит кино, где зомби идет к циркулярной пиле - и сидя на диване страшно визжит.
Там много чего еще в статье на Блумберге, что напрочь отбивает всякое желание шутить: рост преступности, черный рынок аренды, замедление темпов строительства на 50% в 2023 году.
Будем надеяться граждане скопили достаточно денег, чтобы из сбережений платить некоторое время, как вот здесь говорится. Но верится слабо.
В общем, сегодня не сильно позитивно как-то. Будем надеяться, что это все либо не сбудется, либо обойдет нас стороной.
И будет у нас не хоррор, а драма с хэпиэдом и поцелуем в конце.
@DomusVerus
КИТАЙ
▪️Про ситуацию в Китае говорят как про большой застывший пред-кризис, все никак не желающий начинаться. Ну когда уже?
Слишком большая доля ВВП в Китае связана со стройкой, 29% - это как в кризисных Ирландии или Испании перед 2008 годом. Поскольку власти понимают возможные последствия и имеют прямые рычаги влияния на ипотечную ставку (loan prime rate), то они насильно ее снижают и перекладывают потери с покупателей на банки, маржа которых сжимается.
Итак, застройщикам уже плохо, банкам только становится плохо, а население вроде защищают. Но причудливым побочным последствием является обиженность тех покупателей, которые приобрели жилье до кризиса, перед тем, как ставка опустилась ступенькой вниз. Их наказывают за покупку слишком рано и вынуждают искать способы досрочного погашения старой ипотеки. То есть физики тоже страдают, как минимум частично.
КОРЕЯ
▪️Знаете в какой стране наибольшая задолженность домохозяйств по ипотеке? В Корее. А еще эта страна интересна тем, что здесь также существует проектное финансирование. Но финансовый схематоз здесь достиг небывалых высот.
Речь о странном способе аренды - jeonse. Это когда арендатор вместо выплаты арендных платежей передает арендодателю депозит, примерно равный стоимости жилья. Арендатор для этого конечно должен взять специальный необеспеченный кредит на величину jeonse и совершать ежемесячные платежи по нему, а арендодатель - когда-нибудь этот депозит вернуть арендатору. В общем, без поллитра не разберешься, но им так дешевле было при низких ставках.
Теперь цены на жилье только за февраль упали на 4.4%, а ставки по jeonse выросли вслед за ипотечными. Арендаторы хотят возврата залога, досрочного погашения кредита на jeonse в банке и переключения на обычные арендные платежи. Вроде как поиграли в схематоз и хватит.
А арендодателям в большинстве случаев вернуть уже нечего. Они и оказались в этой истории крайними, потому что продать свое жилье за прошлые деньги и вернуть jeonse они уже не могут.
Хороший ЦБ у нас все-таки, консервативный!
ШВЕЦИЯ
▪️Швеция до недавнего времени была очень правильной страной - толерантной, экологичной, социально- и мигранто- ориентированной. Но в условиях низких ставок перебрали с уровнем долга, по отношению к располагаемым доходам он у них в 2 раза больше, чем, например, в Германии.
Центральный банк кричит об ипотечном финансировании, как о самом большом риске финансовой стабильности, об ущербе бюджетам домохозяйств, о предстоящих банкротствах и потерях банков. Как будто шведский ЦБ смотрит кино, где зомби идет к циркулярной пиле - и сидя на диване страшно визжит.
Там много чего еще в статье на Блумберге, что напрочь отбивает всякое желание шутить: рост преступности, черный рынок аренды, замедление темпов строительства на 50% в 2023 году.
Будем надеяться граждане скопили достаточно денег, чтобы из сбережений платить некоторое время, как вот здесь говорится. Но верится слабо.
В общем, сегодня не сильно позитивно как-то. Будем надеяться, что это все либо не сбудется, либо обойдет нас стороной.
И будет у нас не хоррор, а драма с хэпиэдом и поцелуем в конце.
@DomusVerus
👍8
В начале месяца мы пишем о рынке ипотеки #monthly На руках все данные за февраль и предварительные оценки за март. Вкратце – рынок ипотеки оживает на глазах. Вопреки, а может даже благодаря попыткам Банка России ограничить субсидируемые программы.
За март 2023 ждем абсолютный рекорд по сумме выдач более 560 млрд руб. (+32% mom). Больше бывало только в декабре 2021 и 2022 из-за сезонности.
Все подробности в PDF👇🏻 Ниже только выводы:
▪️ Ипотека восстанавливается к рекордным уровням прошлых лет, но, скорее всего, временно – из-за ажиотажа по поводу отмены субсидируемой ипотеки.
▪️ За месяц средние параметры ипотечного рынка изменились несущественно. Льготные программы продолжают набирать вес, средняя сумма кредита стоит на месте (немного снижается на первичном рынке), средние ставки и ежемесячный платеж ползут медленно вверх. Интереснее будет статистика за март и апрель.
▪️ Накопленный запас сбережений и накопленное отставание среднего платежа от динамики средней зарплаты могут поддерживать спрос на высоких уровнях ещё какое-то время.
▪️ Дальше все зависит от того, как быстро исчезнут с рынка заманчивые предложения застройщиков с низкими ставками и ценами, отличающимися на десятки процентов.
Кстати, Банк России немного дал заднюю в своей "войне" с субсидируемой ипотекой, перенеся сроки введения макропруденциальных надбавок для первоначального взноса от 20 до 30% на полгода – теперь с 01.01.2024 г.
@domusverus
За март 2023 ждем абсолютный рекорд по сумме выдач более 560 млрд руб. (+32% mom). Больше бывало только в декабре 2021 и 2022 из-за сезонности.
Все подробности в PDF👇🏻 Ниже только выводы:
▪️ Ипотека восстанавливается к рекордным уровням прошлых лет, но, скорее всего, временно – из-за ажиотажа по поводу отмены субсидируемой ипотеки.
▪️ За месяц средние параметры ипотечного рынка изменились несущественно. Льготные программы продолжают набирать вес, средняя сумма кредита стоит на месте (немного снижается на первичном рынке), средние ставки и ежемесячный платеж ползут медленно вверх. Интереснее будет статистика за март и апрель.
▪️ Накопленный запас сбережений и накопленное отставание среднего платежа от динамики средней зарплаты могут поддерживать спрос на высоких уровнях ещё какое-то время.
▪️ Дальше все зависит от того, как быстро исчезнут с рынка заманчивые предложения застройщиков с низкими ставками и ценами, отличающимися на десятки процентов.
Кстати, Банк России немного дал заднюю в своей "войне" с субсидируемой ипотекой, перенеся сроки введения макропруденциальных надбавок для первоначального взноса от 20 до 30% на полгода – теперь с 01.01.2024 г.
@domusverus
👍8💩1
Средние цены на недвижимость на первичном рынке снижаются с декабря, а на вторичном снова начали обновлять максимумы. В марте 2023 снижение на первичном -0.4% до 133.7 тыс. и рост на вторичном +0.6% до 93.4 тыс. руб. за кв. м (здесь и далее по фактическим сделкам Сбериндекс).
#monthlyprice
По регионам история разная – снижаются цены в ¾ регионов на первичном рынке и только в ¼ на вторичном (из 80). Одновременно снижаются цены и на первичном, и на вторичном рынке в 13 регионах – в столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО), а также из крупных в Краснодарском крае, Нижнем Новгороде и Калининграде.
▪️ Максимум на первичном рынке был в декабре и пока падение незаметное (-2% за 3 месяца). В большей степени снижение обязано столичным регионам – в Москве и МО, СПб и ЛО снижение уже -6% – тут максимумы были раньше. В марте цены быстрее падали в Московской области, СПб и Ленинградской области (около -2%), а Москва замедлила снижение до -0.5% (261 тыс.)
▪️ Вторичный рынок самый падающий в Москве -9.9% (255 тыс.), Краснодарском крае -9% и Санкт-Петербурге -7% от максимумов в 2022. Москва остановилась в шаге от того, чтобы назвать ситуацию распродажей (когда цены падают больше чем на 10%). В марте быстрее других цены падали в Краснодарском крае (-1.5%) и Калининграде (-1.1%), а росли в Челябинске и Новгороде (+2%), если смотреть на относительно крупные регионы.
▪️ Дисконт средних цен вторичного рынка к первичному снизился за месяц с 30.9% до 30.1%. Самый большой дисконт в Астраханской области (42%), Пермском крае (36%), Свердловской области, Башкортостане и Якутии (33%). Впрочем, в большей степени это связано с разной структурой сделок в региональном центре и за его пределами.
Что будет дальше?
▶️ Высокий спрос на ипотеку в марте мог временно затормозить снижение цен на первичном рынке. Но дальше повышение ипотечных ставок, ограничение субсидируемой ипотеки заставят цены на первичном рынке быстрее приближаться ко вторичному рынку. Заметим, что часть снижения возникает чисто технически: отказ от субсидий опускает цену в договоре, но увеличивает ставку и платеж для заемщика.
@domusverus
#monthlyprice
По регионам история разная – снижаются цены в ¾ регионов на первичном рынке и только в ¼ на вторичном (из 80). Одновременно снижаются цены и на первичном, и на вторичном рынке в 13 регионах – в столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО), а также из крупных в Краснодарском крае, Нижнем Новгороде и Калининграде.
▪️ Максимум на первичном рынке был в декабре и пока падение незаметное (-2% за 3 месяца). В большей степени снижение обязано столичным регионам – в Москве и МО, СПб и ЛО снижение уже -6% – тут максимумы были раньше. В марте цены быстрее падали в Московской области, СПб и Ленинградской области (около -2%), а Москва замедлила снижение до -0.5% (261 тыс.)
▪️ Вторичный рынок самый падающий в Москве -9.9% (255 тыс.), Краснодарском крае -9% и Санкт-Петербурге -7% от максимумов в 2022. Москва остановилась в шаге от того, чтобы назвать ситуацию распродажей (когда цены падают больше чем на 10%). В марте быстрее других цены падали в Краснодарском крае (-1.5%) и Калининграде (-1.1%), а росли в Челябинске и Новгороде (+2%), если смотреть на относительно крупные регионы.
▪️ Дисконт средних цен вторичного рынка к первичному снизился за месяц с 30.9% до 30.1%. Самый большой дисконт в Астраханской области (42%), Пермском крае (36%), Свердловской области, Башкортостане и Якутии (33%). Впрочем, в большей степени это связано с разной структурой сделок в региональном центре и за его пределами.
Что будет дальше?
▶️ Высокий спрос на ипотеку в марте мог временно затормозить снижение цен на первичном рынке. Но дальше повышение ипотечных ставок, ограничение субсидируемой ипотеки заставят цены на первичном рынке быстрее приближаться ко вторичному рынку. Заметим, что часть снижения возникает чисто технически: отказ от субсидий опускает цену в договоре, но увеличивает ставку и платеж для заемщика.
@domusverus
👍6
Рынок аренды, пожалуй, самый гибкий среди сегментов рынка жилья. Он динамичнее реагирует на изменение предпочтений, на внешние условия и всякие прочие мобилизации.
Сегодня поведаем, что происходило на этом рынке в последний год, расскажем, пора ли вместо ипотеки переходить к аренде, а также покажем, что не нужно торопиться и опустошать свои кошельки для покупки квартиры в инвестиционных целях.
Подробности в PDF, выводы ниже:
▪️Рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга сильно пострадал в 2022 году. Сейчас ситуация улучшается, но предложение еще велико. Нормализация вряд ли произойдет ранее сезонно сильного июля.
▪️Региональные рантье чувствуют себя намного увереннее. Если в столицах с начала 2022 года в реальном выражении (с учетом накопленной инфляции 16,5%) стоимость аренды упала на 25-30%, в регионах – снижение на скромные 4%.
▪️Экзотические программы от застройщиков сделали ипотеку на первичке привлекательнее аренды в середине 2022 г. в Москве и Петербурге. С января ставки по ипотеке начали расти и продолжат это делать – экзотики будет меньше, все больше людей будут выбирать аренду вместо покупки жилья.
▪️В регионах разница между арендой и ипотекой не очень большая (около 2-3 тыс. руб.). Хотя и здесь рост ставок сделает аренду более интересной в ближайшие месяцы.
▪️Доходность от сдачи жилья в аренду (без учета изменения цены квартиры) в начале 2021 года была неплохой в сравнении с другими консервативными финансовыми инструментами из-за низких ставок в экономике. Сейчас сдача жилья в аренду выглядит менее интересно: пятилетние ОФЗ дают доходность почти 10%, сдача однокомнатной квартиры в аренду – всего 6%.
▪️Доходность аренды жилья может стать интересной, когда ключевая ставка снизится до нейтрального уровня (~6%). Ранее 2024 года мы это вряд ли увидим, а значит пока вместо жилья лучше купите себе ОФЗ.
@domusverus
Сегодня поведаем, что происходило на этом рынке в последний год, расскажем, пора ли вместо ипотеки переходить к аренде, а также покажем, что не нужно торопиться и опустошать свои кошельки для покупки квартиры в инвестиционных целях.
Подробности в PDF, выводы ниже:
▪️Рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга сильно пострадал в 2022 году. Сейчас ситуация улучшается, но предложение еще велико. Нормализация вряд ли произойдет ранее сезонно сильного июля.
▪️Региональные рантье чувствуют себя намного увереннее. Если в столицах с начала 2022 года в реальном выражении (с учетом накопленной инфляции 16,5%) стоимость аренды упала на 25-30%, в регионах – снижение на скромные 4%.
▪️Экзотические программы от застройщиков сделали ипотеку на первичке привлекательнее аренды в середине 2022 г. в Москве и Петербурге. С января ставки по ипотеке начали расти и продолжат это делать – экзотики будет меньше, все больше людей будут выбирать аренду вместо покупки жилья.
▪️В регионах разница между арендой и ипотекой не очень большая (около 2-3 тыс. руб.). Хотя и здесь рост ставок сделает аренду более интересной в ближайшие месяцы.
▪️Доходность от сдачи жилья в аренду (без учета изменения цены квартиры) в начале 2021 года была неплохой в сравнении с другими консервативными финансовыми инструментами из-за низких ставок в экономике. Сейчас сдача жилья в аренду выглядит менее интересно: пятилетние ОФЗ дают доходность почти 10%, сдача однокомнатной квартиры в аренду – всего 6%.
▪️Доходность аренды жилья может стать интересной, когда ключевая ставка снизится до нейтрального уровня (~6%). Ранее 2024 года мы это вряд ли увидим, а значит пока вместо жилья лучше купите себе ОФЗ.
@domusverus
👍9🔥1
Пятница – ура, товарищи! Но прежде чем уходить на выходные, решили покрутить вчерашние данные Банка России по финансовым метрикам ПФ.
Подробности, графики и прочие интересности в PDF, основные выводы ниже:
▪️Остатки на счетах эскроу выросли на 44 млрд руб. впервые после 4-х месяцев сокращения. Причина в сезонной нормализация раскрытий – они упали с 407 до 178 млрд руб.
▪️Величина покрытия долга (ОСЗ) счетами эскроу замедлила темпы снижения до скромных -0,8 п.п. за месяц (после -3 п.п. в октябре-январе) и находится чуть ниже 83%. Возможно, покрытие эскроу стабилизируется выше 70%.
▪️Выдачи кредитных средств в феврале остались слабыми – на 12% ниже февраля 2022 года. В марте ситуацию может поддержать рост продаж и улучшение настроений застройщиков, однако вряд ли это станет устойчивым трендом.
@domusverus
Подробности, графики и прочие интересности в PDF, основные выводы ниже:
▪️Остатки на счетах эскроу выросли на 44 млрд руб. впервые после 4-х месяцев сокращения. Причина в сезонной нормализация раскрытий – они упали с 407 до 178 млрд руб.
▪️Величина покрытия долга (ОСЗ) счетами эскроу замедлила темпы снижения до скромных -0,8 п.п. за месяц (после -3 п.п. в октябре-январе) и находится чуть ниже 83%. Возможно, покрытие эскроу стабилизируется выше 70%.
▪️Выдачи кредитных средств в феврале остались слабыми – на 12% ниже февраля 2022 года. В марте ситуацию может поддержать рост продаж и улучшение настроений застройщиков, однако вряд ли это станет устойчивым трендом.
@domusverus
🔥7
Три вещи можно искать вечно: (1) инопланетную жизнь в далеких галактиках, (2) логически стройное и убедительное доказательство происхождения человека и (3) ответ на вопрос – а что будет с курсом рубля.
Сегодня решили ступить на эту скользкую дорожку и поговорить про российскую валюту. Курс в последние недели лихорадит – это хороший повод запустить новую рубрику #макро_нестройка, в которой будем подробно комментировать важные для экономики темы, напрямую не связанные с недвижимостью, но влияющие на нее.
Как обычно выводы тут, а все подробности в PDF (поверьте, там много интересного):
▪️Бюджетное правило снижает зависимость курса рубля от нефтяного экспорта. В этих условиях изменения цен на нефть влияют на российскую валюту довольно слабо.
▪️Усиление финансовых потоков (переводы валютных депозитов в другие страны, продажи нерезидентами активов в РФ и т.д.) и их концентрация стали основной причиной давления на курс в последние недели.
▪️Банк России вмешается, только если возникнут риски для финансовой стабильности. Для этого, по нашим оценкам, курс должен ослабнуть, как минимум, на 5% за одну торговую сессию (вряд ли мы это увидим).
▪️Изменения курса переносятся в себестоимость строительства примерно 2 к 1. Ослабление курса рубля на 10% за месяц увеличивает себестоимость строительства примерно на 5% в следующие три месяца.
▪️Скорее всего, мы вновь увидим уровни 75-80 по паре USDRUB в ближайшие месяц-два из-за ослабления оттока капитала. При этом к концу года рубль наверняка опять вернется к более слабым значениям (80+) из-за восстановления импорта.
@domusverus
Сегодня решили ступить на эту скользкую дорожку и поговорить про российскую валюту. Курс в последние недели лихорадит – это хороший повод запустить новую рубрику #макро_нестройка, в которой будем подробно комментировать важные для экономики темы, напрямую не связанные с недвижимостью, но влияющие на нее.
Как обычно выводы тут, а все подробности в PDF (поверьте, там много интересного):
▪️Бюджетное правило снижает зависимость курса рубля от нефтяного экспорта. В этих условиях изменения цен на нефть влияют на российскую валюту довольно слабо.
▪️Усиление финансовых потоков (переводы валютных депозитов в другие страны, продажи нерезидентами активов в РФ и т.д.) и их концентрация стали основной причиной давления на курс в последние недели.
▪️Банк России вмешается, только если возникнут риски для финансовой стабильности. Для этого, по нашим оценкам, курс должен ослабнуть, как минимум, на 5% за одну торговую сессию (вряд ли мы это увидим).
▪️Изменения курса переносятся в себестоимость строительства примерно 2 к 1. Ослабление курса рубля на 10% за месяц увеличивает себестоимость строительства примерно на 5% в следующие три месяца.
▪️Скорее всего, мы вновь увидим уровни 75-80 по паре USDRUB в ближайшие месяц-два из-за ослабления оттока капитала. При этом к концу года рубль наверняка опять вернется к более слабым значениям (80+) из-за восстановления импорта.
@domusverus
🔥10
Многие привыкли, что индикатором здоровья рынка жилья являются цены. Если все хорошо, цены растут, а если начинаются проблемы, то цены падают.
Тем не менее, на выручку застройщиков гораздо более значимое влияние оказывают не цены, а темпы продаж жилья, поскольку они более изменчивы.
Кроме того, при виде перегретого первичного рынка, у любого физика возникает вопрос – а не пора ли обратить внимание на вторичное жилье? Цены ниже, ставки стабильнее, а Владимир Владимирович и вовсе намекает на возможную льготную программу в этом сегменте.
В общем, сегодня расскажем о продажах. Подробности в PDF, выводы ниже:
▪️Российский рынок недвижимости – это на 2/3 рынок вторичного жилья, причем жилья регионального. Первичный рынок наиболее развит в столицах и отдельных крупных регионах – занимает в них примерно половину продаж.
▪️Число продаж новостроек в прошлом году сократилось на 13% по итогам 2022 года, однако ситуация сильно различалась по субъектам. Продажи выросли в ДФО и Сибири, наиболее сильно упали в ЦФО, СЗФО и приграничных к зоне проведения СВО регионах.
▪️На вторичном рынке сокращение числа сделок купли-продажи было более сильным и однородным – они упали на 30%, и ни один регион не смог показать положительную динамику. Это формирует более высокий потенциал для восстановления в этом году.
▪️Ключевым фактором для продаж станут изменения процентных ставок и потребительской уверенности россиян. С учетом закручивания гаек от ЦБ ждать сильного роста продаж на первичном рынке вряд ли стоит.
▪️Вторичный рынок могла бы поддержать льготная программа. При ее принятии рынок может быстро переключиться из режима «очень страшно покупать», в режим «очень страшно опоздать», придав импульс ценам на вторичное жилье.
@domusverus
Тем не менее, на выручку застройщиков гораздо более значимое влияние оказывают не цены, а темпы продаж жилья, поскольку они более изменчивы.
Кроме того, при виде перегретого первичного рынка, у любого физика возникает вопрос – а не пора ли обратить внимание на вторичное жилье? Цены ниже, ставки стабильнее, а Владимир Владимирович и вовсе намекает на возможную льготную программу в этом сегменте.
В общем, сегодня расскажем о продажах. Подробности в PDF, выводы ниже:
▪️Российский рынок недвижимости – это на 2/3 рынок вторичного жилья, причем жилья регионального. Первичный рынок наиболее развит в столицах и отдельных крупных регионах – занимает в них примерно половину продаж.
▪️Число продаж новостроек в прошлом году сократилось на 13% по итогам 2022 года, однако ситуация сильно различалась по субъектам. Продажи выросли в ДФО и Сибири, наиболее сильно упали в ЦФО, СЗФО и приграничных к зоне проведения СВО регионах.
▪️На вторичном рынке сокращение числа сделок купли-продажи было более сильным и однородным – они упали на 30%, и ни один регион не смог показать положительную динамику. Это формирует более высокий потенциал для восстановления в этом году.
▪️Ключевым фактором для продаж станут изменения процентных ставок и потребительской уверенности россиян. С учетом закручивания гаек от ЦБ ждать сильного роста продаж на первичном рынке вряд ли стоит.
▪️Вторичный рынок могла бы поддержать льготная программа. При ее принятии рынок может быстро переключиться из режима «очень страшно покупать», в режим «очень страшно опоздать», придав импульс ценам на вторичное жилье.
@domusverus
👍9
В феврале мы писали, что для оценки себестоимости строительства необходимо строить свой индекс: собирать цены по компонентам, регионам, усреднять, прикидывать и т.д.
Сегодня расскажем, что происходит с себестоимостью в последние месяцы и покажем, насколько велик запас прочности застройщиков для снижения цен.
Как обычно выводы тут, подробности в PDF:
▪️Себестоимость строительства в январе-феврале выросла на 3,7% из-за роста цен на арматуру и кабельную продукцию. Тем не менее, уровень себестоимости остается ниже пиковых значений марта прошлого года.
▪️По сравнению с январем 2020 года затраты на строительство выросли на 37%. Цены на квартиры в новостройках за этот период выросли на 83%. Пространство для скидок без серьезного ущерба маржинальности остается большим.
▪️Ограничение субсидируемой ипотеки от застройщика снизит цену на первичном рынке жилья, но никак не повлияет на себестоимость и маржу. Это обеспечивает дополнительный запас прочности.
▪️Цены на стальную арматуру и кабельную продукцию сильно выросли в начале года, но в ближайшие месяцы рост цен должен замедлиться.
▪️В остальных компонентах рост себестоимости стабильный благодаря высокому уровню конкуренции среди производителей, экспортным ограничениям на сырье и налаживанию новых логистических цепочек.
@domusverus
Сегодня расскажем, что происходит с себестоимостью в последние месяцы и покажем, насколько велик запас прочности застройщиков для снижения цен.
Как обычно выводы тут, подробности в PDF:
▪️Себестоимость строительства в январе-феврале выросла на 3,7% из-за роста цен на арматуру и кабельную продукцию. Тем не менее, уровень себестоимости остается ниже пиковых значений марта прошлого года.
▪️По сравнению с январем 2020 года затраты на строительство выросли на 37%. Цены на квартиры в новостройках за этот период выросли на 83%. Пространство для скидок без серьезного ущерба маржинальности остается большим.
▪️Ограничение субсидируемой ипотеки от застройщика снизит цену на первичном рынке жилья, но никак не повлияет на себестоимость и маржу. Это обеспечивает дополнительный запас прочности.
▪️Цены на стальную арматуру и кабельную продукцию сильно выросли в начале года, но в ближайшие месяцы рост цен должен замедлиться.
▪️В остальных компонентах рост себестоимости стабильный благодаря высокому уровню конкуренции среди производителей, экспортным ограничениям на сырье и налаживанию новых логистических цепочек.
@domusverus
👍11