Всем привет!
Этот канал о недвижимости и банкинге.
Этот канал - источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью - макроэкономику, строительство, международные рынки и финансы.
Мы будем исследовать интересные идеи и вопросы, держать вас в курсе событий, экспериментировать с разными форматами и подходами. И расти как в количестве, так и в качестве.
Канал открыт, вы можете приглашать в него кого угодно, но мы не будем форсировать рост до накопления солидного объема полезного материала и постов.
Итак, добро пожаловать!
Этот канал о недвижимости и банкинге.
Этот канал - источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью - макроэкономику, строительство, международные рынки и финансы.
Мы будем исследовать интересные идеи и вопросы, держать вас в курсе событий, экспериментировать с разными форматами и подходами. И расти как в количестве, так и в качестве.
Канал открыт, вы можете приглашать в него кого угодно, но мы не будем форсировать рост до накопления солидного объема полезного материала и постов.
Итак, добро пожаловать!
Сегодня будем исследовать актуальный вопрос о том, что такое навес (😧😱) на рынке жилья, где его искать и формируется он сейчас или нет.
Основные выводы для тех, кто торопится ниже. Читайте подробно внизу по кнопке Посмотреть👇 или в приложенном ПДФ. Пересылайте друзьям и добавляйтесь в канал.
▶️ Фактор канибализации продаж строящегося жилья завершенным уже оказал существенное влияние на структуру предложения. Влияние его продолжится, но в текущем году и далее ослабнет.
▶️ Доля готового жилья в экспозиции застройщиков увеличится с 22% до 39% к 2025 году, что потребует перестройки стратегий продаж.
▶️ Образования навеса ввиду этого фактора не произойдет, если запуски новых проектов плавно нормализуются до 40 млн кв. м в 2025 году.
▶️ Давление на цены продолжится, из-за чего в ближайшие годы вероятна околонулевая динамика без существенных падений.
▶️ За счет сохранения цены, долгосрочного снижения ключевой ставки и плавного отключения государственных мер поддержки отрасли, ипотечный платеж будет стабилен. Его доля в заработной плате будет снижаться, а значит замедления продаж ввиду снижения доступности не произойдет.
▶️ В ближайшие годы будет сохраняться положительное влияние на спрос со стороны демографии на уровне дополнительных 3-7% в год.
▶️ На российском рынке первичной недвижимости есть свои проблемы, в частности долгосрочная зависимость от мер господдержки. Но при отсутствии новых шоков он будет чувствовать себя лучше многих рынков в других странах, о которых мы напишем позже… Stay tuned.
https://telegra.ph/Overhang-02-08
@domusverus
Основные выводы для тех, кто торопится ниже. Читайте подробно внизу по кнопке Посмотреть👇 или в приложенном ПДФ. Пересылайте друзьям и добавляйтесь в канал.
▶️ Фактор канибализации продаж строящегося жилья завершенным уже оказал существенное влияние на структуру предложения. Влияние его продолжится, но в текущем году и далее ослабнет.
▶️ Доля готового жилья в экспозиции застройщиков увеличится с 22% до 39% к 2025 году, что потребует перестройки стратегий продаж.
▶️ Образования навеса ввиду этого фактора не произойдет, если запуски новых проектов плавно нормализуются до 40 млн кв. м в 2025 году.
▶️ Давление на цены продолжится, из-за чего в ближайшие годы вероятна околонулевая динамика без существенных падений.
▶️ За счет сохранения цены, долгосрочного снижения ключевой ставки и плавного отключения государственных мер поддержки отрасли, ипотечный платеж будет стабилен. Его доля в заработной плате будет снижаться, а значит замедления продаж ввиду снижения доступности не произойдет.
▶️ В ближайшие годы будет сохраняться положительное влияние на спрос со стороны демографии на уровне дополнительных 3-7% в год.
▶️ На российском рынке первичной недвижимости есть свои проблемы, в частности долгосрочная зависимость от мер господдержки. Но при отсутствии новых шоков он будет чувствовать себя лучше многих рынков в других странах, о которых мы напишем позже… Stay tuned.
https://telegra.ph/Overhang-02-08
@domusverus
Telegraph
В поисках навеса
За последние 5 лет цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках росла в среднем на 16.5% в год (см. здесь) , что вместе с доходом от сдачи в аренду могло гарантировать более 20% обогащения для сообразительного инвестора. А для несообразительного…
🔥1
По следам вчерашней записки вопрос от читателя:
💬 Вот допустим в среднем по больнице действительно все не так плохо будет. Но Россия большая и я точно знаю есть у нас города, где вроде и продавалось вчера, а сегодня просто не продаётся.
Можешь какой-то разброс сказать, какие-нибудь топ-5 хороших и плохих?
Вот они по настоящему хардкорные читатели!
Отвечаем.
Есть в обиходе на западе такая метрика - Months of sales. Она отвечает на вопрос: если остановить всю будущую стройку и лишь достроить что сейчас строится, то за сколько месяцев распродадутся остатки при текущих темпах продаж?
Редакция вооружилась общедоступными данными (мы другими не вооружаемся) из ЕИСЖС и Росреестра, и изучила крупнейшие агломерации, где строится около 70% всего жилья в России.
Спойлер.
1️⃣ Есть регионы, где все очень неплохо:
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень.
2️⃣ Есть «серединное большинство» - ну примерно как весь рынок.
Москва, Казань, Нижний Новгород, Челябинск.
3️⃣ Есть регионы, от которых поднимается бровь. Ну как же, еще вчера все было хорошо.
Санкт-Петербург, Ленобласть, Владивосток, Уфа, Самара, Ростов.
4️⃣ И есть 2 региона от которых непроизвольно сжимается одна моя круговая мышца.
Краснодар и Омск.
Ниже по кнопке история про особо отличившихся.
https://telegra.ph/Regions-months-of-sale-02-09
@DomusVerus
💬 Вот допустим в среднем по больнице действительно все не так плохо будет. Но Россия большая и я точно знаю есть у нас города, где вроде и продавалось вчера, а сегодня просто не продаётся.
Можешь какой-то разброс сказать, какие-нибудь топ-5 хороших и плохих?
Вот они по настоящему хардкорные читатели!
Отвечаем.
Есть в обиходе на западе такая метрика - Months of sales. Она отвечает на вопрос: если остановить всю будущую стройку и лишь достроить что сейчас строится, то за сколько месяцев распродадутся остатки при текущих темпах продаж?
Редакция вооружилась общедоступными данными (мы другими не вооружаемся) из ЕИСЖС и Росреестра, и изучила крупнейшие агломерации, где строится около 70% всего жилья в России.
Спойлер.
1️⃣ Есть регионы, где все очень неплохо:
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень.
2️⃣ Есть «серединное большинство» - ну примерно как весь рынок.
Москва, Казань, Нижний Новгород, Челябинск.
3️⃣ Есть регионы, от которых поднимается бровь. Ну как же, еще вчера все было хорошо.
Санкт-Петербург, Ленобласть, Владивосток, Уфа, Самара, Ростов.
4️⃣ И есть 2 региона от которых непроизвольно сжимается одна моя круговая мышца.
Краснодар и Омск.
Ниже по кнопке история про особо отличившихся.
https://telegra.ph/Regions-months-of-sale-02-09
@DomusVerus
Telegraph
Months-of-sales по регионам РФ
Динамика Months of sales (MoS) по РФ выглядит так:
👍3🔥1
Пятница, вечер.
#БанкРоссии
Мы прослушали пресс-конференцию Эльвиры Сахипзадовны от начала до конца и…
Казалось бы, чем ближе к 2023-му году, тем диапазон прогноза ключевой ставки должен быть у́же. Но у нас - наоборот, шире.
Пришлось достать счеты, заточить гусиное перо, пересчитать все как следует и написать вам.
Наслаждайтесь.
Ключевое по диагонали:
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра (см. график по кнопке Посмотреть)
2️⃣ Если в марте-апреле (после исчезновения эффекта высокой базы) мы увидим инфляцию ниже или около 4%, то регулятор вряд ли повысит ставку. Сам Центробанк прогнозирует минимум ниже 4%. Мы посчитали, что годовая инфляция может быть 3.6-4.4% в марте и 2.6%-3.5% в апреле.
3️⃣ Проинфляционные факторы: бюджетные расходы, условия внешней торговли (это про курс рубля), состояние рынка труда.
4️⃣ Банк России не заметил сокращения кредитной активности. Выделил высокие темпы в ипотечном и корпоративном сегменте.
5️⃣ Повышен прогноз по темпам ростам экономики на 2023 – теперь ожидается околонулевая динамика -1+1%.
6️⃣ Ну и десерт. Глава Банка России на пресс-конференции жестко пригрозила новым схемам продаж на первичном рынке, позволяющим обойти новое регулирование ипотечного рынка.
Подробнее, с графиками и ссылочками на Ютьюбчик
👇https://telegra.ph/Keyrate-02-10
@DomusVerus
#БанкРоссии
Мы прослушали пресс-конференцию Эльвиры Сахипзадовны от начала до конца и…
Казалось бы, чем ближе к 2023-му году, тем диапазон прогноза ключевой ставки должен быть у́же. Но у нас - наоборот, шире.
Пришлось достать счеты, заточить гусиное перо, пересчитать все как следует и написать вам.
Наслаждайтесь.
Ключевое по диагонали:
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра (см. график по кнопке Посмотреть)
2️⃣ Если в марте-апреле (после исчезновения эффекта высокой базы) мы увидим инфляцию ниже или около 4%, то регулятор вряд ли повысит ставку. Сам Центробанк прогнозирует минимум ниже 4%. Мы посчитали, что годовая инфляция может быть 3.6-4.4% в марте и 2.6%-3.5% в апреле.
3️⃣ Проинфляционные факторы: бюджетные расходы, условия внешней торговли (это про курс рубля), состояние рынка труда.
4️⃣ Банк России не заметил сокращения кредитной активности. Выделил высокие темпы в ипотечном и корпоративном сегменте.
5️⃣ Повышен прогноз по темпам ростам экономики на 2023 – теперь ожидается околонулевая динамика -1+1%.
6️⃣ Ну и десерт. Глава Банка России на пресс-конференции жестко пригрозила новым схемам продаж на первичном рынке, позволяющим обойти новое регулирование ипотечного рынка.
Подробнее, с графиками и ссылочками на Ютьюбчик
👇https://telegra.ph/Keyrate-02-10
@DomusVerus
Telegraph
Ключевая ставка может вырасти
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра. В среднесрочном прогнозе на 2023-25 диапазон средней…
👍1
#БанкРоссии
Разобрали данные ЦБ за декабрь 2022.
_______________
Если сайт ЕИСЖС – самый лучший источник индустриальной информации о рынке жилищного строительства, то самые точные финансовые метрики – у ЦБ.
Жаль только, что данные выходят с задержкой месяц-полтора, к примеру вчера были опубликованы ряды за декабрь 2022 года.
Обычно декабрь – это месяц скидок, а значит продаж, щедрых выдач в ожидании новогодних каникул, крупных подписаний, медалей, фуршетов и мандаринов. Но в этот раз все было совсем не так.
Виной всему – сезонные вводы конца года, а значит, оттоки эскроу и погашения кредитных линий. Чтобы увидеть истинную картинку нужно от них очищать, что мы и сделали ниже. Да и продажи вели себя неожиданно.
Но обо всем по порядку 👇
https://telegra.ph/Dannye-CB-za-dekabr-2022-02-11
Разобрали данные ЦБ за декабрь 2022.
_______________
Если сайт ЕИСЖС – самый лучший источник индустриальной информации о рынке жилищного строительства, то самые точные финансовые метрики – у ЦБ.
Жаль только, что данные выходят с задержкой месяц-полтора, к примеру вчера были опубликованы ряды за декабрь 2022 года.
Обычно декабрь – это месяц скидок, а значит продаж, щедрых выдач в ожидании новогодних каникул, крупных подписаний, медалей, фуршетов и мандаринов. Но в этот раз все было совсем не так.
Виной всему – сезонные вводы конца года, а значит, оттоки эскроу и погашения кредитных линий. Чтобы увидеть истинную картинку нужно от них очищать, что мы и сделали ниже. Да и продажи вели себя неожиданно.
Но обо всем по порядку 👇
https://telegra.ph/Dannye-CB-za-dekabr-2022-02-11
Telegraph
Данные ЦБ за декабрь 2022
Сумма кредитных договоров (лимиты) Лимиты по рынку проектного финансирования составили по итогам года 12.1 трлн руб. Все видели бесконечно растущий график на сайте ЦБ (а кто не видел обязательно посмотрите), но нас больше интересуют ежемесячные подписания…
🔥3
У нашего канала юбилей - ему целых 5 дней! А еще количество подписчиков перевалило за целую сотню. Мы ставили себе цель через 5 дней - 17, а вышло 101.
Неплохо 😎
Значит теперь, если провести опрос, то он будет что-то значить. Ок, попробуем и поглядим в зависимости от ответа в какую сторону нам дальше копать ⚖️
#брэйнсторм
@domusverus
Неплохо 😎
Значит теперь, если провести опрос, то он будет что-то значить. Ок, попробуем и поглядим в зависимости от ответа в какую сторону нам дальше копать ⚖️
#брэйнсторм
@domusverus
👍1😁1
Что на ваш взгляд будет иметь НАИБОЛЬШЕЕ влияние на первичный рынок жилой недвижимости в 2023 году?
Anonymous Poll
18%
Рост доходов населения
6%
Рост себестоимости строительства
58%
Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ
6%
Динамика ключевой ставки ЦБ
13%
Число соотечественников, сменивших страну проживания
НОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ БАНКОВ.
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.
Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.
Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!
⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.
⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.
Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.
✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.
PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.
@domusverus
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.
Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.
Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!
⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.
⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.
Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.
✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.
PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.
@domusverus
👍4
Ну раз все проголосовали в опросе за ставку, да и последние события в регулировании отрасли тоже про это, то покопали немного в сторону влияния последних изменений льготных программ на среднюю ставку на первичном рынке и спрос. Вышло не очень радостно.
Как обычно, красиво и полно - в приложенном пдф. Коротко - тут 👇.
▶️ За последние 3 года максимальный объем выдачи происходили по «классической» льготной ипотеке. В 2022 соотношение было 3/2 (льготная/семейная).
▶️ При продлении льготных программ предполагалось, что доля семейной ипотеки значительно вырастет из-за трехкратного расширения базы. Пока этого не происходит.
▶️ Средняя ставка в Q1 2023 вырастет скачком с 3,5% до 6% из-за нового регулирования ЦБ в части субсидируемых застройщиком ипотек.
▶️ Это повлечет падение спроса в 2023 году на 17% относительно 2022-го (в штуках).
Enjoy.
Как обычно, красиво и полно - в приложенном пдф. Коротко - тут 👇.
▶️ За последние 3 года максимальный объем выдачи происходили по «классической» льготной ипотеке. В 2022 соотношение было 3/2 (льготная/семейная).
▶️ При продлении льготных программ предполагалось, что доля семейной ипотеки значительно вырастет из-за трехкратного расширения базы. Пока этого не происходит.
▶️ Средняя ставка в Q1 2023 вырастет скачком с 3,5% до 6% из-за нового регулирования ЦБ в части субсидируемых застройщиком ипотек.
▶️ Это повлечет падение спроса в 2023 году на 17% относительно 2022-го (в штуках).
Enjoy.
Telegram
Domus Verus
Что на ваш взгляд будет иметь НАИБОЛЬШЕЕ влияние на первичный рынок жилой недвижимости в 2023 году?
Рост доходов населения / Рост себестоимости строительства / Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ / Динамика ключевой ставки ЦБ / Число соотечественников…
Рост доходов населения / Рост себестоимости строительства / Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ / Динамика ключевой ставки ЦБ / Число соотечественников…
👍3
Под конец недели одним глазком глянули на то, что происходит в США, немного поковырялись в строительных метриках нашего рынка и протерли пыль с хрустального шара. Вышло так:
▶️Ввиду повышения средней ипотечной ставки в конце Q2 2023 мы ожидаем начало падения новых РНС в среднем по РФ.
▶️ Из-за этого объем новых лимитов на проектное финансирование в банках во второй половине 2023 года снизится относительно первой половины.
▶️ Снижение портфеля в строительстве будет являться позитивным фактором, поскольку будет препятствовать появлению навеса предложения.
▶️ Финансовый результат застройщиков и банков начнет испытывать негативный эффект в конце 2023 года.
▶️ Точечные проблемы могут начаться раньше в Южном, Северо-Кавказском, Дальне-восточном федеральных округах.
@domusverus
▶️Ввиду повышения средней ипотечной ставки в конце Q2 2023 мы ожидаем начало падения новых РНС в среднем по РФ.
▶️ Из-за этого объем новых лимитов на проектное финансирование в банках во второй половине 2023 года снизится относительно первой половины.
▶️ Снижение портфеля в строительстве будет являться позитивным фактором, поскольку будет препятствовать появлению навеса предложения.
▶️ Финансовый результат застройщиков и банков начнет испытывать негативный эффект в конце 2023 года.
▶️ Точечные проблемы могут начаться раньше в Южном, Северо-Кавказском, Дальне-восточном федеральных округах.
@domusverus
👍2