Дорогие друзья, мы продолжаем публикацию еженедельного обзора по экономике и рынку жилья.
В этом выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
В. Путин:
• Программы ипотеки позволили ввести рекордные 110 млн кв. м жилья в 2023 г.
А. Силуанов (Минфин):
• Наша задача – снизить долю льготных программ до 20-25%.
М. Хуснуллин (Правительство):
• Планируем ввести 1 млрд кв. м жилья до 2030 г.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат сообщил, что продолжительность рабочего дня в России выросла до максимума за 19 лет. За последние два года работать стали дольше в среднем на 1,4%. Больше всего – в обрабатывающей промышленности (+2,74%) и строительстве (+2,65%).
▪️Нагрузка на рабочих растет под давлением дефицита кадров. Но работодатель готов за это платить. Например, з/п в строительстве зданий в 2023 г. выросли на 26% при среднем росте по всем отраслям на 17%.
▪️В результате, зарплаты строителей приблизились к среднему уровню по всем отраслям и достигли 95% от среднероссийского уровня – максимум с 2017 года.
▪️Рост зарплат подстегивал строительную себестоимость. Индекс себестоимости в 2023 г. вырос на ~20%, четверть этого прироста обеспечили зарплаты. Но догонящий рост з/п закончился, а инфляционное давление в стране нормализуется под действием высоких ставок – в этом году себестоимость будет расти гораздо медленнее.
🗝 Основные темы:
▪️Выдачи ипотеки в феврале слабее сезонности:
• Выдачи в феврале выросли 10% м/м, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и хуже обычной сезонности (+20-30% м/м).
▪️К 2030 году ввод ИЖС может вырасти до ~70-75 млн кв. м в год
• Демографические факторы и законодательные нововведения поддержат спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет.
▪️Мосбиржа опубликовала операционные результаты за февраль
• Объем торгов вырос до 111 трлн руб. (33% г/г) за счет валютного и денежного рынков. Результаты позитивны для роста комиссионных доходов в I кв. 2024 г.
@DomusVerus
В этом выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
В. Путин:
• Программы ипотеки позволили ввести рекордные 110 млн кв. м жилья в 2023 г.
А. Силуанов (Минфин):
• Наша задача – снизить долю льготных программ до 20-25%.
М. Хуснуллин (Правительство):
• Планируем ввести 1 млрд кв. м жилья до 2030 г.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат сообщил, что продолжительность рабочего дня в России выросла до максимума за 19 лет. За последние два года работать стали дольше в среднем на 1,4%. Больше всего – в обрабатывающей промышленности (+2,74%) и строительстве (+2,65%).
▪️Нагрузка на рабочих растет под давлением дефицита кадров. Но работодатель готов за это платить. Например, з/п в строительстве зданий в 2023 г. выросли на 26% при среднем росте по всем отраслям на 17%.
▪️В результате, зарплаты строителей приблизились к среднему уровню по всем отраслям и достигли 95% от среднероссийского уровня – максимум с 2017 года.
▪️Рост зарплат подстегивал строительную себестоимость. Индекс себестоимости в 2023 г. вырос на ~20%, четверть этого прироста обеспечили зарплаты. Но догонящий рост з/п закончился, а инфляционное давление в стране нормализуется под действием высоких ставок – в этом году себестоимость будет расти гораздо медленнее.
🗝 Основные темы:
▪️Выдачи ипотеки в феврале слабее сезонности:
• Выдачи в феврале выросли 10% м/м, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и хуже обычной сезонности (+20-30% м/м).
▪️К 2030 году ввод ИЖС может вырасти до ~70-75 млн кв. м в год
• Демографические факторы и законодательные нововведения поддержат спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет.
▪️Мосбиржа опубликовала операционные результаты за февраль
• Объем торгов вырос до 111 трлн руб. (33% г/г) за счет валютного и денежного рынков. Результаты позитивны для роста комиссионных доходов в I кв. 2024 г.
@DomusVerus
🔥12👍7🤯1
Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?
На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.
ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?
Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России(нет, это не законы Р. Эрдогана).
Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.
1) Сперва о вторичке.
В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.
• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.
• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.
В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.
Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.
Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).
🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.
2) На первичке ситуация иная.
В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.
В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.
Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:
а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.
б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.
А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.
Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.
@DomusVerus
На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.
ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?
Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России
Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.
1) Сперва о вторичке.
В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.
• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.
• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.
В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.
Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.
Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).
🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.
2) На первичке ситуация иная.
В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.
В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.
Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:
а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.
б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.
А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.
Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.
@DomusVerus
🔥22👍15
Цены на недвижимость в феврале: начинаем падать? #monthlyprice
Продолжаем наши рассуждения про ставки и сегодня поговорим о том, как на их изменение реагируют цены.
Рыночная ставка по ипотеке взлетела до 17%. При такой ставке темп роста цен должен, как минимум, снизиться.
Снизился ли он?
▪️Во второй половине 2023 года цены, в среднем, росли на 1,7% в месяц на первичке, и на 1,2% на вторичке. Соотношение растущих и падающих в цене регионов было 13:1 и 23:1 соответственно.
▪️Посмотрим на свежие февральские данные. Цены на первичном рынке выросли на 0,9% м/м до 151,3 тыс. руб., на вторичке — на 0,5% м/м до 104,3 тыс. руб. Соотношение по растущим и падающим регионам снизилось до 8:1 и 4:1 соответственно.
▪️Темпы роста цен на первичке снизились, но не так драматично, ведь 90% сделок на рынке совершается через льготные программы. По этой причине повышение ставок практически не оказывает влияния на цены, а снижение их темпов – следствие ужесточения льготки.
▪️А вот вторичка отреагировала очень сильно. Если во 2П2023 на каждый регион с падающими ценами приходилось 23 региона с растущими, то теперь на один падающий всего 4 растущих.
Более того, рост на 0,5%, весьма вероятно, является следствием сглаживания индекса. Если это так, то снижение цен уже могло начаться. Расчеты коллег из "Этажей" говорят, что так оно и есть.
💡При таких ставках покупка жилья на вторичке в ипотеку — то еще "удовольствие", поэтому цены продолжат снижаться.
На первичке продолжает действовать господдержка (хотя и в урезанном виде) и семейка, а значит снижения цен произойти не должно.
Но и причин для существенного их роста пока нет (от идеи с комиссиями банки отказались, а различные махинации могут привлечь внимание регулятора), так что цены будут болтаться вблизи текущих значений.
Ну а пока ставки высокие, все больше людей обращают внимание на рынок аренды, который за короткое время стал очень привлекательным. О нем мы расскажем завтра.
@DomusVerus
Продолжаем наши рассуждения про ставки и сегодня поговорим о том, как на их изменение реагируют цены.
Рыночная ставка по ипотеке взлетела до 17%. При такой ставке темп роста цен должен, как минимум, снизиться.
Снизился ли он?
▪️Во второй половине 2023 года цены, в среднем, росли на 1,7% в месяц на первичке, и на 1,2% на вторичке. Соотношение растущих и падающих в цене регионов было 13:1 и 23:1 соответственно.
▪️Посмотрим на свежие февральские данные. Цены на первичном рынке выросли на 0,9% м/м до 151,3 тыс. руб., на вторичке — на 0,5% м/м до 104,3 тыс. руб. Соотношение по растущим и падающим регионам снизилось до 8:1 и 4:1 соответственно.
▪️Темпы роста цен на первичке снизились, но не так драматично, ведь 90% сделок на рынке совершается через льготные программы. По этой причине повышение ставок практически не оказывает влияния на цены, а снижение их темпов – следствие ужесточения льготки.
▪️А вот вторичка отреагировала очень сильно. Если во 2П2023 на каждый регион с падающими ценами приходилось 23 региона с растущими, то теперь на один падающий всего 4 растущих.
Более того, рост на 0,5%, весьма вероятно, является следствием сглаживания индекса. Если это так, то снижение цен уже могло начаться. Расчеты коллег из "Этажей" говорят, что так оно и есть.
💡При таких ставках покупка жилья на вторичке в ипотеку — то еще "удовольствие", поэтому цены продолжат снижаться.
На первичке продолжает действовать господдержка (хотя и в урезанном виде) и семейка, а значит снижения цен произойти не должно.
Но и причин для существенного их роста пока нет (от идеи с комиссиями банки отказались, а различные махинации могут привлечь внимание регулятора), так что цены будут болтаться вблизи текущих значений.
Ну а пока ставки высокие, все больше людей обращают внимание на рынок аренды, который за короткое время стал очень привлекательным. О нем мы расскажем завтра.
@DomusVerus
🔥20👍9
Ипотека по 17%? Спасибо, не надо
Продолжаем дискуссию о влиянии ставок на недвижку. Их повышение больно ударило по спросу на вторичке, а на первичку влияет урезание льгот. Но есть рынок, который на этом фоне стал привлекательнее: как и обещали, поговорим о рынке аренды.
С середины 2023 размер среднего платежа по ипотеке на вторичке вырос с 35 до 56 тыс. руб. Мало кто захочет выкладывать в 1,5 раза больше, поэтому неудивительно, что спрос на аренду растет: в феврале срок экспозиции -18% г/г, просмотры объявлений +32%.
Насколько выгоднее за год стала аренда однушки относительно покупки на вторичке?
Понятно, что ежемесячный платеж для большинства является определяющим фактором. Но не единственным. Нужно также учесть стоимость жилья, срок владения, альтернативные издержки.
Мы посчитали все сопутствующие финансовые потоки аренды и покупки жилья (учитываем только финансы, важность фактора "зато своя" каждый определит сам 😉).
▪️Год назад выбор однозначно был в пользу покупки. Расходы на свое жилье были ниже стоимости аренды. Сегодня ситуация иная. Чтобы покупка жилья стала выгоднее, нужно владеть им не менее 11 лет (пока и если растет его стоимость). Если нужно временное жилье – дешевле арендовать.
▪️В крупнейших городах этот срок вырос, в среднем, на 10 лет. Хуже всего – в Уфе (20 лет). В Москве и Питере и год назад свое жилье было роскошью.
💡Получается, источник текущего спроса в аренде – те, кто пережидает высокие ставки и копит на постоянное жилье. Снижение ставок вместе с ростом стоимости аренды должны вернуть привлекательность покупки, но для этого нужно время.
▪️Почему спрос не идет на первичку? Если покупать жилье той же площади на первичке по льготке, срок, когда решение станет финансово выгодным, увеличивается до 18 лет.
Все дело в разнице цен: на первичке та же площадь дороже в 1,5 раза (пренебрежем др. факторами вроде качества жилья). Иными словами, по льготке брать временное жилье совсем не выгодно.
P.S. Если захотите посчитать на собственном примере, оставим калькулятор внизу👇
@DomusVerus
Продолжаем дискуссию о влиянии ставок на недвижку. Их повышение больно ударило по спросу на вторичке, а на первичку влияет урезание льгот. Но есть рынок, который на этом фоне стал привлекательнее: как и обещали, поговорим о рынке аренды.
С середины 2023 размер среднего платежа по ипотеке на вторичке вырос с 35 до 56 тыс. руб. Мало кто захочет выкладывать в 1,5 раза больше, поэтому неудивительно, что спрос на аренду растет: в феврале срок экспозиции -18% г/г, просмотры объявлений +32%.
Насколько выгоднее за год стала аренда однушки относительно покупки на вторичке?
Понятно, что ежемесячный платеж для большинства является определяющим фактором. Но не единственным. Нужно также учесть стоимость жилья, срок владения, альтернативные издержки.
Мы посчитали все сопутствующие финансовые потоки аренды и покупки жилья (учитываем только финансы, важность фактора "зато своя" каждый определит сам 😉).
▪️Год назад выбор однозначно был в пользу покупки. Расходы на свое жилье были ниже стоимости аренды. Сегодня ситуация иная. Чтобы покупка жилья стала выгоднее, нужно владеть им не менее 11 лет (пока и если растет его стоимость). Если нужно временное жилье – дешевле арендовать.
▪️В крупнейших городах этот срок вырос, в среднем, на 10 лет. Хуже всего – в Уфе (20 лет). В Москве и Питере и год назад свое жилье было роскошью.
💡Получается, источник текущего спроса в аренде – те, кто пережидает высокие ставки и копит на постоянное жилье. Снижение ставок вместе с ростом стоимости аренды должны вернуть привлекательность покупки, но для этого нужно время.
▪️Почему спрос не идет на первичку? Если покупать жилье той же площади на первичке по льготке, срок, когда решение станет финансово выгодным, увеличивается до 18 лет.
Все дело в разнице цен: на первичке та же площадь дороже в 1,5 раза (пренебрежем др. факторами вроде качества жилья). Иными словами, по льготке брать временное жилье совсем не выгодно.
P.S. Если захотите посчитать на собственном примере, оставим калькулятор внизу👇
@DomusVerus
🔥27👍4
Domus Verus
Ипотека по 17%? Спасибо, не надо Продолжаем дискуссию о влиянии ставок на недвижку. Их повышение больно ударило по спросу на вторичке, а на первичку влияет урезание льгот. Но есть рынок, который на этом фоне стал привлекательнее: как и обещали, поговорим…
Калькулятор покупка_аренда.xlsx
130.8 KB
Многие из вас наверняка захотят сравнить конкретные квартиры в аренду и на покупку. Чтобы сэкономить ваше время на расчеты, мы оставим здесь наш калькулятор.
Считайте и делитесь результатами 😉 Мы и сами не один час просидели в нем, сравнивая интересные варианты.
@DomusVerus
Считайте и делитесь результатами 😉 Мы и сами не один час просидели в нем, сравнивая интересные варианты.
@DomusVerus
🔥30👍16
Калибровка холодным февралем – продажи вниз, цены вверх
На прошлой неделе мы говорили о том, что рынок новостроек не заметил роста рыночных ставок (пока), а цены продолжают двигаться вверх.
Сегодня откалибруем наши мысли по свежим февральским данным и порассуждаем о том, что ограничивает и поддерживает рынок жилья:
▪️Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам как по России (32 тыс. ДДУ), так и в Москве (4,6 тыс. ДДУ). На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).
В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.
▪️Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.
▪️Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Москве цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост на новый максимум 351 тыс. руб. (+6% м/м). Цены выросли во всех сегментах кроме элитного. Динамику средней цены усилило изменение структуры. Продажи в премиум-сегменте (бизнес+элитный) начали восстанавливаться, а эконом-сегмент продолжал снижаться.
Умеренный рост цен за пределами столицы (+1% м/м) также неоднороден. Где-то цены сильно растут, а где-то падают. Среднее отклонение цен выстрелило с 3% в прошлом до 10% в феврале.
▪️Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023. Лидером среди топ-15 остается Эталон (+85% к средней выручке за 2023)
💡В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения. Это заметно в премиум-сегменте – продажи снизились гораздо меньше и уже восстанавливаются.
В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.
@DomusVerus
На прошлой неделе мы говорили о том, что рынок новостроек не заметил роста рыночных ставок (пока), а цены продолжают двигаться вверх.
Сегодня откалибруем наши мысли по свежим февральским данным и порассуждаем о том, что ограничивает и поддерживает рынок жилья:
▪️Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам как по России (32 тыс. ДДУ), так и в Москве (4,6 тыс. ДДУ). На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).
В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.
▪️Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.
▪️Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Москве цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост на новый максимум 351 тыс. руб. (+6% м/м). Цены выросли во всех сегментах кроме элитного. Динамику средней цены усилило изменение структуры. Продажи в премиум-сегменте (бизнес+элитный) начали восстанавливаться, а эконом-сегмент продолжал снижаться.
Умеренный рост цен за пределами столицы (+1% м/м) также неоднороден. Где-то цены сильно растут, а где-то падают. Среднее отклонение цен выстрелило с 3% в прошлом до 10% в феврале.
▪️Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023. Лидером среди топ-15 остается Эталон (+85% к средней выручке за 2023)
💡В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения. Это заметно в премиум-сегменте – продажи снизились гораздо меньше и уже восстанавливаются.
В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.
@DomusVerus
🔥22👍2🤯1
Три социальных сдвига важных для рынка недвижимости
В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.
Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.
Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.
В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.
Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным
В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.
Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.
Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.
В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.
Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.
Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.
С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.
🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.
Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».
👨💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).
Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.
В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.
Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.
🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.
@DomusVerus
В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.
Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.
Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.
В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.
Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным
В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.
Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.
Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.
В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.
Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.
Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.
С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.
🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.
Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».
👨💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).
Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.
В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.
Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.
🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.
@DomusVerus
🔥38👍12🤯5🤔3💯2👎1