Дорогие друзья, глядя на вопросы, которые вы нам присылаете, мы с удивлением обнаружили, что растет не только количество подписчиков, но и их состав.

Ответьте, пожалуйста, на пару вопросов ниже, а мы в свою очередь подумаем о том, какие изменения контента нам нужны. Это важно для нас, да и вам принесет пользу.

А если вы хотите задать нам вопрос или оставить комментарий, есть бот обратной связи @DomusVerus_feedback_bot. Мы стараемся оперативно отвечать всем интересующимся.

Вместе продолжим расти!

@DomusVerus

​​Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?

Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.

Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях подписчики, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".

▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.

Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).

Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).

Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.

▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.

🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.

Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).

📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".

А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке, как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).

@DomusVerus

​​Индивидуальное жилищное строительство – временный хайп или все только начинается?

Одной из самых горячих тем на рынке недвижимости в последние годы стало индивидуальное жилищное строительство. В ИЖС видят спасение почти все участники рынка.

Население хочет жить в своем доме, а не в этих человейниках (зачеркнуто), потому что просторно и комфортно. Банки понимают, что рынок МКД подошел к состоянию зрелости и надо искать новые возможности. Государственные мужи надеются за счет ИЖС (при)поднять демографию и увеличить среднюю площадь жилья. Ну а застройщикам в этой ситуации просто некуда деваться.

Несмотря на все это, ИЖС пока во многом остается черным ящиком для аналитики: данных очень мало, а их надежность и достоверность вызывают большие вопросы.

Сегодня ступим на этот сколький лед, развенчаем некоторые мифы, порассуждаем, насколько обоснована вера в ИЖС и спрогнозируем, что будет происходить с этим рынком далее. Подробно с аргументами, графиками и рассуждениями в PDF, а основные выводы ниже:

▪️Вводы ИЖС последние 3 года росли ударными темпами и в 2021 г. впервые превысили вводы МКД. Это связано не только и не столько с последствиями ковида (и интересом к ИЖС), сколько с техническими причинами – программой социальной газификации и дачной амнистией, из-за которой люди регистрировали ранее построенные дома.

▪️По нашим оценкам, эти технические причины объясняют около 25-30 млн кв. м вводов ИЖС в 2021-2023 гг. (15-20% от всех вводов ИЖС – 165 млн кв. м).

▪️Во время пандемии наблюдался всплеск интереса к покупке и строительству дома. Но он был не долгим – уже с 2021 г. интерес начал снижаться и сейчас находится вблизи доковидных значений. В то же время вырос относительный интерес к покупке дома – все больше людей вместо квартиры задумываются о своем доме.

▪️Фундаментально спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет поддержат демографические тренды: большое число людей в возрасте 30-40 лет (последствие бума рождаемости 80-х) и старение населения. Кроме того, по опросам, подавляющее большинство наших граждан (2/3) хотят жить в собственном доме, а не в квартире.

▪️Основными препятствиями для переезда в свой дом являются недостаток финансовых ресурсов и плохая развитость инфраструктуры (долго добираться до работы, отсутствие школ, больниц и т.д.). Решением «денежного» вопроса стала ипотека – после распространения льготных программ на ИЖС число выданных ипотек на ИЖС выросло с 12 тыс. в 2021 до 33 и 119 тыс. в 2022-2023 гг.

▪️Решить инфраструктурные проблемы могла бы помочь комплексная застройка индивидуальных домов крупными девелоперами, но пока они только начинают присматриваться к рынку и ищут способы выхода на приемлемую маржинальность.

🗝 В этом году государственные мужи рассматривают внедрение системы эскроу на ИЖС с подрядом. Механизм призван стандартизировать рынок, сделать его более цивилизованным и прозрачным. Правда, процесс этот будет небыстрым.

Вероятно, в ближайшие 5-7 лет мы увидим трансформацию рынка ИЖС, похожую на то, что происходило в МКД последние пять лет.

Если все пойдет так, как задумано, то проникновение ипотеки в ИЖС может увеличиться с текущих 25% до 40-50%. В таком случае, к 2030 году ввод ИЖС вырастет до ~70-75 млн кв. м в год (+20-30% к 2023 г.), и это приблизит нас к совокупному вводу жилья в 120 кв. м, как планировалось в Стратегии Минстроя.

@DomusVerus

Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus