​​Каналу почти уже целый месяц, и мы ни разу не делали короткий апдейт по динамике цен. Исправляемся и заводим полезную привычку коротенько и регулярно писать здесь об этом. А еще скоро выйдут данные по февралю - вот там думаем будет интересно, очень ждем.

А пока #monthlyprice:
▪️ Цены в среднем по РФ медленно сползают вниз (-0.1% на первичном рынке, -0.6% на вторичном). Скидка на вторичное относительно новостроек начала понемногу сокращаться до 31.5%.

▪️ Стабильные цены на вторичном рынке в РФ в среднем - обманчивы. Москва, Санкт-Петербург и Краснодар сильно падают, в то время как остальные регионы в среднем продолжают рост.

▪️ Снижение с пика на вторичном рынке в Москве достигло 9%, еще минус процент и мы назовем это распродажей.

▪️ Снижение с пика на первичном рынке в Москве достигло 5% - это минимальный уровень, предсказанный аналитиками в прошлом году, но цена пойдет ниже.

▪️ Цены в регионах, граничащих с зоной проведения СВО чувствуют себя несколько хуже остального рынка, но пока это скорее относится ко вторичному рынку.

▪️ Ситуация с ценами на новостройки в Сибири и на Урале – скорее позитивна. На Дальнем Востоке, Поволжье и Северо-Западе – скорее нейтральна (за исключением СпБ), на Кавказе – негативна.

@DomusVerus

​​Поздравляем всех женщин с 8 марта! 💐

В честь праздника хотели написать про рождаемость, но вовремя поняли, что статистика не в нашу пользу. 1.4 млн в 2021 и 1.3 млн родившихся в 2022, что как бы минимум с 2000.

Ну и признаем, что не рождаемость двигает рынки недвижимости. А двигают – миграционные потоки.

Если вы когда-то заполняли анкету для регистрации по месту жительства на госуслугах, то должны были отвечать на вопрос о причинах переселения. Работа, учеба, приобретение жилья… Нам кажется, тем не хватает главного – желание женщины. Оно может лежать в основе большинства миграционных потоков.

Читайте в художественном изложении в pdf 👇, а выводы здесь:

▪️ Объем строительства в меньшей степени связан балансовой численностью населения, в большей – с его потоками.

▪️ В последние годы чистый приток населения в РФ не был вызван дальней миграцией (даже в 2022 году). Основные потоки приходились на среднеазиатские страны и страны СНГ.

▪️ Население движется из небогатых поселений Поволжья, Сибири и Дальнего Востока в две столицы и на юг.

▪️ Основной демографической проблемой в РФ является сокращение численности в городах с населением менее 100 тыс. человек.

▪️ Главных причин роста городов с населением более 100 тыс. человек три: прирост пригородов Москвы, миграция на юг и рост некоторых городов в Сибири.

▪️ А причин убывания таких городов две: переезд с севера, относительное небла-гополучие некоторых городов в центральной части. Остальное – специальные случаи.

▪️ Города-миллионники суммарно приросли на 5.7 млн человек за последние 20 лет и продолжают расти.

▪️ В результате, население России поделено примерно на 3 равные части: сельское (стабильно), небольшие города (убывают), миллионники (растут).

▪️ Все это, а также демографические тренды, о которых мы вскользь писали здесь создают положительный фундаментал для дальней-шего роста портфеля строительства.

@domusverus

​​#цифранедели Дефицит федерального бюджета за январь-февраль 2023 составил рекордные 2.6 трлн руб. Многие уже испугались. Но мы любим копать глубоко:

▪️ Доходы снизились с 4.2 до 3.2 трлн за год из-за (1) снижения нефтегазовых налогов в 2 раза до 0.9 трлн и (2) увеличения возмещения налогов. В начале 2022 на все избыточные доходы покупали валюту, а в 2023 - продают из ФНБ. Государство уже придумало как решить (1) - увеличение бенчмарка Urals, а (2) будет one-off.

▪️ Расходы бюджета выросли с 3.1 до 5.7 трлн. из-за (1) низкой базы 2022 г. и (2) авансирования госзакупок в начале года (2.1 трлн или 40% плана на год, в 3 раза больше чем в 2022)

▪️ Возникшие ножницы привели к дефициту 2.6 трлн, что близко к годовой цели в 3 трлн или 2% ВВП по проекту бюджета. В реальности Федеральное казначейство израсходовало в 2 раза меньше - много расходов пока осталось на счетах госструктур в ФК.

Приведет ли дефицит к инфляции, росту ставки, падению рубля и другим неблагоприятным последствиям? Нет, не должно:

▪️ Увеличение дефицита естественно при снижении доходов. Дефицит одних - это профицит других. Только 1 трлн пришел в частный сектор от государства. И упал преимущества на счета юрлиц. Денежная масса растет на 2% с начала года против +24% за весь 2022 и +13% в 2020-2021.

▪️ Частный кредит создает обычно гораздо больше денег - по 11-12 трлн в 2021-2022. Но в 2023 темпы роста кредита ниже - 1.3 трлн за два месяца. Ипотечный портфель, по данным Сбера, мог прибавить только 0.3 трлн.

▪️Важнее для инфляции и ставок будет динамика расходов. Пока бюджетная роспись меньше 30 трлн, то есть ниже уровня прошлого года.

▪️ Масштабы потенциального дефицита в 2-4% ВВП (3-6 трлн от 152) не сильно отличаются от того, что было в 2020 и 2022. Финансирование дефицита может осуществляться из разных источников - ФНБ, средства ФК в банках на 5 трлн или классически через размещение ОФЗ. Чистый долг государства почти нулевой, если вычесть из госдолга средства ФК и ФНБ.

Свежий макроэкономический опрос от Банка России сместил средние ожидания по дефициту за 2023 с ~2% на ~3% ВВП (~4.5 трлн). Впрочем, аналитики не армагеддонят и по другим вопросам.

@domusverus

​​Поспел свежий отчет ЦБ по проектному финансированию - свеженький и горячий.

Ловите выводы или читайте в pdf ниже 👇:

▪️ Отток с эскроу за прошедшие декабрь и январь соcтавил гигантские 832 млрд руб (21% портфеля). За это время было введено в эксплуатацию 14.2 млн кв. м. жилья (15% портфеля).

▪️ Покрытие эскроу продолжило сокращаться до 83%. Темп снижения должен в ближайшие месяцы замедлиться в связи с окончанием сезона вводов.

▪️ В январе в Москве раскрылось эскроу на 178 млрд руб. Это 44% от всего рынка – вдвое больше, чем в среднем в 2022г.

▪️ Выдачи кредитных средств в январе были сезонно малы, что вкупе с раскрытиями эскроу впервые в истории увело прирост на ОСЗ отрицательную зону.

▪️ Подписания новых кредитных договоров в январе оставались в полтора раза ниже среднего за 2022 год. Вполне возможно, тенденция продлится в ближайшее время в связи с ограничением субсидируемой ипотеки от ЦБ.

@domusverus

​​Буквально неделю назад мы разобрали динамику цен за январь, а на днях нас порадовали выходом данных уже за февраль. Полноценный обзор делать не будем – подсветим лишь самое важное.

#monthlyprice

За прошедший месяц средние цены на первичном рынке продолжили снижение -0.8% до 134.6 тыс. руб. (здесь и далее по фактическим сделкам Сбериндекс). На вторичном рынке цены встали на полку около 93 тыс. в последние 6 месяцев. По регионам ситуация разная:

▶️ На первичном рынке в большинстве регионов цены снижаются. Причем количество падающих увеличивается (их 70%). На вторичном все наоборот – цены в большинстве регионов обновляют предыдущие максимумы (67%).

▶️ В Москве на первичном рынке цены -0.6% mom, -5.4% от максимума (262 тыс.), на вторичном рынке рынке -0.7% mom, -9.6% от максимума (256 тыс., мы обещали назвать это распродажей, когда будет >10% - пока еще не распродажа).

▶️ Наибольшее снижение от максимума (maxdd) на первичном рынке крупных регионов в Калининграде (-10%), Москве (-5%) и Челябинске (-5%). На вторичном рынке – в Москве (-9.6%), Краснодаре (-8%) и Санкт-Петербурге (-6%).

▶️ Дисконт средних цен вторичных рынка к первичному снизился за месяц с 31.5% до 30.9%.

Что будет дальше?
Повышение ипотечных ставок продолжится весной, что потянет вниз средние цены на первичном рынке. Причем существенно, если застройщики и банки откажутся от значительной части субсидий по ставке. Скорее всего чуть снизится и спрос из-за роста ставок и ипотечного платежа.

Но мы помним, что вы заказывали отдельный обзор по поводу потенциала снижения цен, поэтому об этом скоро напишем отдельно.

@domusverus

К делу, друзья.

В последние пару лет порядки на рынке жилья диктовали 2 простых правила:
1) Не нужно смотреть на ставки в экономике, если вы хотите понять сколько будет стоить жилье. В жилье своя ставка, обеспеченная льготными программами.
2) Побочным эффектом стимулирования будет завышенная маржа застройщиков – это недостаток стимулирования. Но преимущества в виде мультипликативного и социального эффектов этот недостаток перекрывают.

В результате этих правил соблюдался трехсторонний договор между государством, застройщиками и покупателями-физлицами.

В начале года одна из этих сторон объявила о том, что она из этого договора плавно выходит, а оставшиеся две должны будут договориться так, чтобы на рынке наступил новый баланс.

Следовательно вопрос о том, где находится фундаментальная стоимость жилья в новых реалиях делится на 2 подвопроса:
1) Насколько покупатели жилья будут готовы увеличить ипотечный платеж по ипотеке из-за приближения ставок к рыночным.
2) Насколько застройщики будут готовы делиться своей повышенной маржой, чтобы сохранить темпы продаж на приемлемом уровне.

Тема слишком обширная, поэтому сегодня мы разберем первый вопрос, а позже разберемся со вторым.

Поехали. Как обычно сначала выводы, а потом pdf 👇

▪️ Повышение ипотечного платежа с минимумов в конце 2022 составит более 30%. В результате затраты на ипотеку временно будут выглядеть дорого по сравнению с бытовыми тратами и арендой. Но это всего лишь вернет нас в «нормальный» период 2016-19гг.

▪️ Рост стоимости жилья в потребительской корзине будет компенсационным. Стоимость ипотеки будет казаться дорогой в сравнении с провалом размера платежа в конце 2022 года - станет примерно на 5% выше предельного уровня, что потребует длительного привыкания покупателей.

▪️ Покупатель будет свободно перемещаться между арендным рынком и рынком купли/продажи. Соотношение стоимости изменится в пользу аренды, но это не будет означать массового ухода на арендный рынок.

▪️ Наиболее необеспеченные слои общества (нижние 40%) откажутся от покупки жилья полностью. Скидки от застройщиков не помогут.

▪️ Это может стать социальной проблемой в некоторых регионах и потребовать адресных мер поддержки от государства.

▪️ Для абсолютного большинства населения новый уровень затрат на ипотеку будет подъемным.

▪️ В целом будущие уровни затрат на ипотеку могут быть приемлемы для покупателей, особенно если застройщики найдут способ снизить цены процентов на пять.

@DomusVerus

​​КОГДА РОСТ КЛЮЧЕВОЙ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К СНИЖЕНИЮ СТАВОК. Да, казалось бы, парадокс, но именно это следует из проекта изменений в 590-П, ограничивающих субсидируемую ипотеку (разбирали уже, кто и как вышел на тропу войны с ней). Проект, к слову, не принят, но банки заранее принялись его исполнять. Потому что подразумевается обратное действие – резервы могут вырасти по кредитам, одобренным уже с 1 января.

Почти все крупные банки подняли в марте минимальные ставки по льготным программам с субсидией от застройщика. Ориентир 6.5% по льготной ипотеке (при 8% базовой ставки) и 4.5% по семейной ипотеке (при 6% базовой ставки). К июню ориентир увеличится до 6.7% по льготной, если доходность длинных ОФЗ с дюрацией 10 лет по КБД (кривой бескупонной доходности) останется выше 10.8%.

Воспроизвели формулу Банка России для расчета минимальной ставки по льготной ипотеке в прошлое (см. картинку👇🏻). И обнаружили, что чем выше ключевая, тем ниже возможная ставка по льготной ипотеке:

▪️Формула включает три параметра – доходность ОФЗ 10 лет, ключевая и льготная ставкой. Минимальная льготная ставка определяется разница между ОФЗ и ключевой, а не их конкретным значением. Чем больше разница, тем выше минимум, ниже которого нужно резервировать 30% кредита, и наоборот. Если Банк России поднимет ставку, скажем, с 7.5 до 8.5%, а доходность длинных ОФЗ не изменится, то минимальная ставка упадет с 6.5 до 5.5% по льготной ипотеке.

▪️Аналогично в перспективе, когда разница между ОФЗ и ключевой ставкой нормализуется на уровне ~2%, минимальная ставка по льготной ипотеке может снизиться до 5-6%. Но это когда-то в будущем, а пока рост средней ставки на первичном рынке продолжится, как минимум, до 7% (напомним, что 3.5% было в конце 2022 и уже 4.8% в январе 2023).

Завтра Совет директоров Банка России по ключевой ставке. Ставку вряд ли повысят, несмотря на жесткую риторику на прошлом заседании. Инфляция и инфляционные ожидания дружно пошли вниз за последний месяц. Плавно слабеющий рубль и высокий дефицит бюджета – риски, которые по мнению большинства должны работать, вдруг перестали работать (это парадокс номер 2). Дело в том, что многие цены перелетели ещё в прошлом году, а сейчас нормализуются, при этом дефицит бюджета не доходит до потребительской корзины.

⁉️ Что бы мы спросили у Банка России на пресс-конференции? Когда закончится в…а с субсидируемой ипотекой и каков нормальный уровень ставки на первичном рынка для регулятора?

Другой вопрос: на фоне краха американского Silicon Valley Bank, возможных проблем у Credit Suisse из-за резкого повышения ставок в США и Европе, допускается ли сужение достаточно широкого диапазона ключевой ставки (до 9-10% в 2023)? Как представляется, цели Банка России хорошо достигаются словесными интервенциями и макропруденциальным регулированием, нежели движением ключевой ставки. Особенно в сфере проектного финансирования и ипотечного кредитования.

Сужение прогноза по ставке позволит уменьшить доходность длинных ОФЗ и сблизить ставки на первичном и вторичном рынке уже не снизу, а сверху. Пока Минфину приходится размещать ОФЗ под максимальные в истории ставки – вчера разместил самые длинные ОФЗ с погашением в 2041 году под 10.76% годовых. Из-за такой доходности дюрация (средний срок погашения) у этой ОФЗ меньше 10 лет – это парадокс номер 3.

@domusverus

​​С пятницей всех!

Подкидываем пару статеек зарубежной прессы для чтения на выходных.

#чтоуних
Мы знаем, что американцы конечно во всем неправы и все такое, но надо бы за ними следить одним глазом. Хоть мы с ними часто в контрцикле, но зато у них чуть раньше все происходит и чуть острее. Мудрый учится на чужих ошибках.

Давайте сегодня посмотрим что у них с недвижкой, а заодно и во всем мире. А если лень читать и лазить по ссылкам - то смело мотайте вниз и читайте последнюю статью 👇

▪️ Цены продаж и аренды у них за полгода упали на 4% с астрономических высот. Настолько астрономических, что в Бостоне, например, обсуждают законодательное ограничение роста цены аренды.

Представляете, у нас ввести законодательное ограничение на рост аренды? Арендодатели обхохочутся. Рынок и так был серый, а станет еще серее. Ну а еще из статьи по ссылке вы узнаете сколько стоит арендовать среднее жилье в Бостоне ($3420/мес), а сколько в среднем в США ($1920/мес). Я мгновенно пересчитал и ужаснулся.

▪️Блумберг пишет, что с 1986 года не было хуже времени для первой покупки жилья. То есть, если у вас уже есть жилье, даже до конца неоплаченное, - то еще можно. А вот если вы молодой человек - то за последние десятилетия не было хуже. И становятся они арендаторами, из-за чего арендная экспозиция все больше сжимается - люди держатся за свое жилье, а арендаторы этим пользуются, отсюда и история с Бостоном.

▪️А в целом рынок в США замер - покупатели не хотят покупать, т.к. капитала в их жилье мало (все живут в том, что на 90% кредит, а не собственность), а покупка нового дома - это рефинансирование разницы между новой ценой и этими 10% (капиталом), и тогда ты получаешь жилье, которое на 20% лучше, но в 2 раза дороже (в терминах ипотечного платежа). И не хотят так делать.

▪️Все это приводит к интересному феномену, в России отсутствующему в принципе - бездомности. Тема непопулярная (сытый богатого не поймет), но вот тут довольно убедительно объясняется почему бездомность вызвана проблемой обеспеченности жильем, а не социальными болезнями. А картинка внизу иллюстрирует почему это с климатом никак не связано - слева «бездомные» регионы, а справа тепловая карта.

▪️Они там даже над мерами государственной поддержки задумались для стимулирования предложения, что не очень-то на их свободный рынок похоже.

Интересно, вот вырастет у нас ставка - в необеспеченных регионах тоже бездомность возникнет?

▪️В общем, переломный момент сейчас на рынках недвижимости, как у них, так и у нас. Смена экономического режима. Все думают о том, что дальше будет, и никто ничего не понимает - неопределённость невероятная.

Но мы все-таки думаем, что в России будет скорее хорошо, чем плохо.

▪️А в Китае не так - он начинает понемногу оживать после открытия экономики. Они там дико осторожные конечно, но покупатели понемногу ходят к застройщикам, интересуются вежливо по-китайски, продажи начинают шевелиться.

Премьер Ли осторожно грозит застройщикам пальцем и говорит об остающихся рисках в секторе и еще в духе «property is for living, not speculation»… Медленно у них конечно все развивается.

▪️Ну а когда речь заходит о доступности жилья, расслоении и бедности, сразу Индия на ум приходит. У них со ставками примерно как и везде - на 2.5% подняли с мая прошлого года. Но цены упрямо растут и по прогнозам продолжат расти еще процентов на 5 в этом году. Это, в основном, из-за особого менталитета и низкой базы по обеспеченности, отсюда и сильный спрос.

▪️И в Швеции, наконец, хорошие новости. Напомню, в этой стране была одна из худших ситуаций с ценами в мире, они грохнулись процентов на 15 за год - хуже в стране последние 30 лет не было. Но с начала года шведы тоже перезагрузились и цены уже 2 месяца осторожно растут.

👉 На десерт после нашего кругосветного путешествия вот вам великолепная статья от Dallas Fed со взглядом на рынок недвижимости не просто с высоты, а прямо с луны. Я не знал, что можно вот так просто взять и реальные цены на жилье в мире с 1870 года посчитать. А еще ссылки великолепные.

​​Сегодня копнем в самый большой рынок - Москву. Как обычно выводы здесь, а графики в PDF в конце.

▪️В терминах ипотечного платежа жилье в Москве было и остается очень доступным по мировым меркам за счет роста зарплат и неизменного ипотечного платежа.

▪️С середины 2021 года наблюдается перекладывание средств с депозитов граждан в первоначальный взнос по жилью.

▪️Это несколько истощило депозиты в 2022 году, но к концу года они опять вышли на максимумы – у населения появились деньги.

▪️В ближайшем будущем нас ожидает 2 режима ограничения льготных программ. На первом этапе потребуется среднее увеличение ипотечного платежа на 15% и скидка от застройщика около 7%.

▪️На втором этапе – повышение ипотечного платежа на 20% и скидка от застройщика 10-15%. Цифры могут меняться, но в конечном итоге суммарно должны составить порядка 30% для перехода на полностью рыночный режим.

▪️Режим ограниченного субсидирования вполне терпим как для покупателей, так и для застройщиков без существенного ущерба темпам продаж.

▪️Переход на рыночный режим без снижения ключевой ставки ЦБ будет очень болезненным и существенно сократит объемы запусков.

▪️Распроданность и показатель months-of-sales снижаются в Москве, но остаются лучше рынка РФ в целом.

▪️Рынок Москвы плавно укрупняется с 2017 года, а доля топ-5 на нем вырастет до 61% по вводам в 2024 году.

▪️Доля введенных апартаментов достигла пика в 2022 году и в последующие 2 года не превысит 7-8%.

​​Обзор банковского сектора за февраль

#БанкРоссии опубликовал новые данные по банкам. Основной вывод – динамика основных показателей идеальна для сохранения ключевой ставки на неизменном уровне.

▶️ Самое интересное в ипотеке:

• Удивительно, но граждане продолжают гасить ипотеку, несмотря на растущие ставки – в феврале более 200 млрд в месяц. Средний срок погашения остался на уровне 5.8 лет – в разы меньше срочности ипотеки.

• Все ожидали прекращения раскрытий эскроу в феврале (в феврале 2022 было 66 млрд раскрытий), но они лишь замедлились до -182 млрд (в январе было -408 млрд). А значит остатки на эскроу выросли, но лишь чуть-чуть (+38 млрд руб., +1% м/м)

• Ипотека оживает, но теперь уровень раскрытий по 200 млрд в месяц - это нормально. А значит этап роста эскроу "по линеечке" завершен. Теперь будем болтаться где-то на уровне 4 трлн.

• Ипотечный портфель банков уверенно вырос +1.5% м/м после сезонного замедления в январе. Банк России указал, что темпы роста портфеля всё равно ниже 2021 (~2.3%). Годовые темпы продолжают снижаться +15.5% г/г.

• Выдача ипотеки 419 млрд руб. вернулась на естественный уровень в последние годы. Основной прирост показала "Семейная ипотека" +80% м/м до 100 млрд. Мы ожидаем дальнейшего увеличения доли семейки в ипотеке с господдержкой (сейчас 48%).

• Рассчитываем на хороший рост продаж новостроек по итогам марта, несмотря на рост средней ставки.

▶️ Потребкредитование остается слабым третий месяц подряд (+0.5% м/м и +1.7% г/г). Ужесточение неценовых условий кредитования банками и макропруденциальные лимиты от ЦБ РФ ограничивают динамику кредита —> это должно снижать желание регулятора повышать ключевую ставку

▶️ Средства населения в банках заметно выросли +711 млрд руб. (+2% м/м) после сезонного снижения в январе. В годовом выражении рост ускорился до 12.5% —> сберегательное поведение остается высоким. О сбережениях подробно напишем в ближайшее время.

@domusverus

​​Сегодня решили посчитать чужие деньги. Не из жадности, а чтобы потенциал трат на недвижимость оценить.

Выводы тут, лирика там👇

▪️Несмотря на бюджетные траты, с марта по ноябрь 2022 года население не накопило аномальных сбережений.

▪️За последние 3 месяца на счетах и депозитах появились «избыточные» средства – около 1,6 трлн руб.

▪️Основная причина – урезание трат на потребление, а не повышенный рост доходов.

▪️Потенциал этих денег велик - на них можно купить около 11 млн кв. м жилья (почти 12% от годового ввода жилой недвижимости).

▪️В марте мы видим неплохие показатели продаж на рынке недвижимости – возможно, небольшая доля «избыточных» сбережений просочилась на рынок жилья.

▪️Выплаты по линии предприятий ВПК повлияли на сбережения, но эффект на рынок недвижимости пока не очень заметен.

▪️Выплаты мобилизованным пока не повлияли ни на сбережения, ни на рынок недвижимости.

@domusverus

​​КТО СТРОИТ РОССИЮ

Понедельник - не время для тяжелых исследований, и так голова гудит. Поэтому сегодня обзорный пост о застройщиках. Очертим периметр, а в следующий раз погрузимся глубже.
Рубрика #застройщики

На всякий случай - отранжированные по площади строительства таблицы общедоступны на сайте ЕИСЖС или ЕРЗ - там более 2000 девелоперов. А мы покрутим этот список на основе информации в проектных декларациях.

▪️ДОЛИ РЫНКА И КОНКУРЕНЦИЯ

Среди топ-5 застройщиков по площади строительства: ПИК с долей 5%, Самолет 3%, по 2% ЛСР, DOGMA и Setl Group.

Следовательно рынок достаточно конкурентен:
топ-5 – это 14% всего рынка,
топ-10 – 23%,
топ-100 – 50%.
И эти доли не меняются с 2019 – меняется только состав за пределами первого места.

По общей себестоимости картинка другая. Доля ПИК уже 9%, по 3% у Донстрой, ЛСР и Самолет, 2% у Setl (краснодарская DOGMA за пределами топ-10). Все это потому, что рынок строительства очень локальный и себестоимость по регионам может сильно разниться.

По стоимости проданного жилья доля топ-5 составляет целых 30% – ПИК 13%, Донстрой 6%, Самолет 5%, ФСК и Level по 3%.

Из этого два вывода: (1) цены по регионам различаются еще сильнее, чем себестоимость и (2) сила бренда позволяет быстрее продавать - проекты ПИК обычно очень хорошо распроданы на вводе.

А еще в большинстве регионов есть хотя бы один застройщик, который занимает долю больше 20%, но вряд ли это можно назвать проблемой для конкуренции.

Переход на счета эскроу существенно затормозил процесс консолидации рынка. С 2019 года она практически прекратилась. Проектное финансирование по новой схеме обелило рынок и снизило риск банкротства застройщиков.

▪️СЕГМЕНТЫ РЫНКА

Вышеперечисленные застройщики, кроме одного, работают в Москве или Санкт-Петербурге. Если условно разделить рынок на "столицы" (Москва и СПб) и "регионы" (остальное), то эти два сегмента почти не пересекутся по застройщикам.

Некоторые московские девелоперы пытаются расширять географию за счет регионов, а отдельные региональные застройщики пытаются зайти в Москву. Но ни тем, ни другим не удалось потеснить кого-то в другом сегменте.

• Среди крупных столичных девелоперов значимые портфели в регионах имеют только ПИК (0.6 млн кв.м), Эталон (0.4 млн) и Кортрос (0.2 млн).

• Среди региональных застройщиков с проектами в столицах – Страна Девелопмент (100 тыс. кв. м в Москве и 13 тыс. в СПб) и Брусника (39 тыс. в Московской области).

▪️ЧТО СТРОЯТ

Два лидера рынка ПИК и Самолет строят типовое жилье эконом-класса и практически никак не продвинулись в других сегментах. Они делят между собой этот сегмент в столицах (более 70%). В регионах ситуация другая – там все крупные застройщики строят жилье более высокого класса "комфорт". При этом доля эконом-жилья в столицах и регионах одинаковая – 29%.

• эконом – 29 млн кв. м (ПИК 5 млн и Самолет 3 млн)

• комфорт – 54 млн (краснодарская Dogma 1.8 млн, питерские Setl 1.4 млн и ЛСР 1 млн)

• премиум – 16 млн, на картинке 👇🏻 объединили бизнес-класс 13 млн (5.9 млн строится в Москве – Донстрой 1.2 млн и ЛСР 0.9 млн) и "элит" 3 млн (1.9 из 3 млн строится в Москве, лидеры по 0.2 млн Capital Group и Главстрой)


▶️ Как итог, в столицах строится 1/3 жилья по метрам, но стоит оно 2/3 всего рынка. Рынок сильно фрагментирован по портфелю строительства, но довольно чувствительно консолидирован по выручке.
Не более 100 из более двух тысяч групп застройщиков присутствует за пределами своего региона. Пока на рынке нет кризисных явлений, консолидация ему не грозит.

Сила бренда крупных застройщиков позволяет им быстрее продавать массовый продукт (эконом класс) и очень хорошо на этом зарабатывать. Поскольку большинство из них работают в столицах, распроданность там лучше (36%), чем в регионах (26%). При этом средняя цена проданного жилья отличается в 2.5 раза – 235 тыс. руб. за кв. м в столицах против 95 тыс. в регионах.

@domusverus

​​В последние месяцы мысль у нас работала так: после всех потрясений стабильность в экономике вроде восстановилась – довольно быстро, ну и на сносном уровне.

Но покупка квартиры – это тонкая материя, для нее уверенность нужна. А вот с уверенностью сложно – где ее взять? ЦБ грозит повышением ставки, льготная ипотека рискует отойти в мир иной.

Но вот в конце февраля пошли продажи квартир, пошли родные, только карман успевай подставлять. И запуски новых проектов пошли. А значит что-то здесь не так, что-то происходит. Надо надевать пенсне и копать, копать.

В прошлый раз разобрались со сбережениями, а тут еще свежие данные Росстата вышли по экономике. Посмотрим на них внимательно – запускаем рубрику #макростройка

Выводы тут, подробности в pdf👇

▪️Строительство остается главным драйвером экономики, но ситуация будет меняться – вклад потребительского спроса в рост ВВП увеличится, а опора экономики на стройку снизится, подкрепляя желание ЦБ охлаждать ипотеку.

▪️Средние и крупные предприятия в достаточной мере обеспечены заказами и контрактами.

▪️Высокая стоимость материалов – основной фактор, ограничивающий деятельность строительных компаний, но его влияние активно ослабевает по мере стабилизации ценового давления.

▪️Дефицит кадров в строительстве остается заметным – по нашим оценкам, компаниям не хватает порядка 350-400 тыс. работников (10% от всех занятых в отрасли).

▪️Реальные зарплаты в строительстве росли опережающими темпами во 2П 2020 – 1П 2022 гг. Если до пандемии средний работающий россиянин зарабатывал на 15% больше среднего строителя, то к текущему моменту разница сократилась до 9%.

@domusverus