Метрики ПФ: лимиты пошли против тренда
В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.
▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).
И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).
Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.
Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.
Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.
В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).
Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.
▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.
Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.
▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).
Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.
💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.
В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.
Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.
Такова цена введения комиссий...
@DomusVerus
В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.
▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).
И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).
Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.
Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.
Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.
В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).
Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.
▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.
Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.
▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).
Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.
💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.
В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.
Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.
Такова цена введения комиссий...
@DomusVerus
🔥19👍6👎1
Как изменится мир через 100 лет?
За 250 лет со времен промышленной революции население мира резко возросло. Но все чаще мировой мейнстрим предупреждает о демографическом кризисе. И. Маск, вон, регулярно высказывается, что проблемы с демографией – главный вызов для будущего человечества.
Демография – двигатель любого глобального процесса. От размера, роста и структуры населения зависит и экономика, и социальная ситуация, и еще много чего.
За примерами далеко ходить не надо. В результате бэби-бума 50-60-х развитие технологий и рост производительности привели к удвоению темпов роста мирового ВВП.
С 1980-х прирост населения замедлился, а число работающих людей снижалось. В результате в 2010-х рост мировой экономики едва превышал 2,5% – самый низкий темп в послевоенной истории. А к концу 21 века число людей может и вовсе сократиться впервые со времен чумы.
Сегодня влюбленные обмениваются открытками и ходят на свидания. Мы не то, что бы разделяем эти западные интенции, но считаем, что это повод отвлечься от рынка жилья и поговорить о царице семейных отношений – демографии.
Что происходит сейчас?
▪️Численность населения планеты растет на ~80 млн чел. в год и уже превышает 8 млрд.
▪️При этом рождаемость ежегодно снижается уже несколько десятилетий. В 2021 г. средний коэффициент рождаемости составлял 2,3 ребенка на женщину против >5 в 1960-х.
Ситуация разнится по регионам. Рождаемость выше среднего в Австралии и Н. Зеландии (3,1), Азии и Африке (2,8). В остальных регионах (где проживает 2/3 населения мира) показатель упал <2,1 – уровня, достаточного для сохранения текущей численности.
▪️Продолжительность жизни к 2021 г. достигла 74 лет и почти каждый год обновляет максимумы – спасибо медицине и снижению смертности.
Но в наименее развитых странах с высокой материнской и младенческой смертностью и насилием люди живут сильно меньше «среднего по больнице». И наоборот для развитых стран. Разница между минимальной (53) и максимальной продолжительностью (86) по странам достигает 33 лет.
▪️Международная миграция растет и в развитых странах становится основным фактором прироста населения.
В 1980-2000 население в развитых странах росло за счет естественного прироста. В 2000-х тренд развернулся, и к 2021 г. вклад миграции в рост численности (80,5 млн чел.) стал превышать вклад естественного прироста (66,2 млн).
🗝 Хотя уровень рождаемости падает, численность населения пока растет из-за снижения смертности. Население стареет – впервые в истории людей 65+ лет больше, чем людей младше 5 лет.
Что дальше?
💬 Демографические процессы инертны, и тренды, доминирующие сейчас, можно продлевать на десятки лет вперед. Так поступили аналитики ООН и подготовили прогноз мировой демографии до 2100 г.:
▪️Продолжительность жизни продолжит расти, а население вырастет с 8 до 10,4 млрд чел. к 2100 г.
▪️Коэффициент рождаемости по миру снизится до 2,1. В развитых странах, Латинской Америке, Ц. и Ю. Азии показатель опустится <2, а главным драйвером прироста населения будет миграция.
▪️Более половины естественного прироста обеспечат лишь 8 стран Африки и Западной Азии. В этих странах коэффициент рождаемости снизится с >3,5 до 2,5, но останется на достаточном уровне для сохранения естественного прироста.
Все рассуждают, мол, где России будущее искать, на Западе или Востоке. Может ни там, ни там, и вообще в Африку надо двигаться? Мы бы никуда не торопились, а строили центры притяжения у себя.
Сложно согласиться с прогнозом ООН, что в Африке будет жить больше всех, а в ЮВА будет коллапс. У нас тоже есть регионы с высокой рождаемостью, но не все из них станут центром притяжения.
💡В общем к 2100 г. продолжительность жизни будет еще выше, а население – еще старее. И в этот момент его численность начнет сокращаться. Тогда возникнет серьезный вопрос – как дальше жить экономике.
Хотя не исключаем, что к этому моменту в офисах и на производствах будут трудиться роботы, а человеки будут с̶т̶р̶а̶д̶а̶т̶ь̶ о̶т̶ н̶е̶в̶ы̶н̶о̶с̶и̶м̶о̶й̶ л̶е̶г̶к̶о̶с̶т̶и̶ б̶ы̶т̶и̶я̶ заниматься творчеством. Главное, чтобы не как у Хаксли.
@DomusVerus
За 250 лет со времен промышленной революции население мира резко возросло. Но все чаще мировой мейнстрим предупреждает о демографическом кризисе. И. Маск, вон, регулярно высказывается, что проблемы с демографией – главный вызов для будущего человечества.
Демография – двигатель любого глобального процесса. От размера, роста и структуры населения зависит и экономика, и социальная ситуация, и еще много чего.
За примерами далеко ходить не надо. В результате бэби-бума 50-60-х развитие технологий и рост производительности привели к удвоению темпов роста мирового ВВП.
С 1980-х прирост населения замедлился, а число работающих людей снижалось. В результате в 2010-х рост мировой экономики едва превышал 2,5% – самый низкий темп в послевоенной истории. А к концу 21 века число людей может и вовсе сократиться впервые со времен чумы.
Сегодня влюбленные обмениваются открытками и ходят на свидания. Мы не то, что бы разделяем эти западные интенции, но считаем, что это повод отвлечься от рынка жилья и поговорить о царице семейных отношений – демографии.
Что происходит сейчас?
▪️Численность населения планеты растет на ~80 млн чел. в год и уже превышает 8 млрд.
▪️При этом рождаемость ежегодно снижается уже несколько десятилетий. В 2021 г. средний коэффициент рождаемости составлял 2,3 ребенка на женщину против >5 в 1960-х.
Ситуация разнится по регионам. Рождаемость выше среднего в Австралии и Н. Зеландии (3,1), Азии и Африке (2,8). В остальных регионах (где проживает 2/3 населения мира) показатель упал <2,1 – уровня, достаточного для сохранения текущей численности.
▪️Продолжительность жизни к 2021 г. достигла 74 лет и почти каждый год обновляет максимумы – спасибо медицине и снижению смертности.
Но в наименее развитых странах с высокой материнской и младенческой смертностью и насилием люди живут сильно меньше «среднего по больнице». И наоборот для развитых стран. Разница между минимальной (53) и максимальной продолжительностью (86) по странам достигает 33 лет.
▪️Международная миграция растет и в развитых странах становится основным фактором прироста населения.
В 1980-2000 население в развитых странах росло за счет естественного прироста. В 2000-х тренд развернулся, и к 2021 г. вклад миграции в рост численности (80,5 млн чел.) стал превышать вклад естественного прироста (66,2 млн).
🗝 Хотя уровень рождаемости падает, численность населения пока растет из-за снижения смертности. Население стареет – впервые в истории людей 65+ лет больше, чем людей младше 5 лет.
Что дальше?
💬 Демографические процессы инертны, и тренды, доминирующие сейчас, можно продлевать на десятки лет вперед. Так поступили аналитики ООН и подготовили прогноз мировой демографии до 2100 г.:
▪️Продолжительность жизни продолжит расти, а население вырастет с 8 до 10,4 млрд чел. к 2100 г.
▪️Коэффициент рождаемости по миру снизится до 2,1. В развитых странах, Латинской Америке, Ц. и Ю. Азии показатель опустится <2, а главным драйвером прироста населения будет миграция.
▪️Более половины естественного прироста обеспечат лишь 8 стран Африки и Западной Азии. В этих странах коэффициент рождаемости снизится с >3,5 до 2,5, но останется на достаточном уровне для сохранения естественного прироста.
Все рассуждают, мол, где России будущее искать, на Западе или Востоке. Может ни там, ни там, и вообще в Африку надо двигаться? Мы бы никуда не торопились, а строили центры притяжения у себя.
Сложно согласиться с прогнозом ООН, что в Африке будет жить больше всех, а в ЮВА будет коллапс. У нас тоже есть регионы с высокой рождаемостью, но не все из них станут центром притяжения.
💡В общем к 2100 г. продолжительность жизни будет еще выше, а население – еще старее. И в этот момент его численность начнет сокращаться. Тогда возникнет серьезный вопрос – как дальше жить экономике.
Хотя не исключаем, что к этому моменту в офисах и на производствах будут трудиться роботы, а человеки будут с̶т̶р̶а̶д̶а̶т̶ь̶ о̶т̶ н̶е̶в̶ы̶н̶о̶с̶и̶м̶о̶й̶ л̶е̶г̶к̶о̶с̶т̶и̶ б̶ы̶т̶и̶я̶ заниматься творчеством. Главное, чтобы не как у Хаксли.
@DomusVerus
🔥25👍6💯2
Продажи в январе: динамика лучше ипотеки
На прошлой неделе рассказали, что происходило в январе с ценами. Сегодня подведем итоги продаж и выделим звезд январского рейтинга застройщиков.
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ в январе составили 37,7 тыс. квартир – на 50% ниже декабря, но на уровне января 2020 г., как будто все льготные программы уже отменили.
▪️В Москве динамика как в среднем по России – продажи снизились на 50% м/м до 5,3 тыс. квартир. В премиум сегменте (бизнес+элит) продажи сократились меньше – до 2 тыс. (-47%), а в эконом (типовой+комфорт) - до 3,3 тыс. (-52%).
И в том, и в другом сегменте влияние оказали ограничения по льготной ипотеке (увеличение ПВ с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн руб.). Но доля ипотеки в премиум сегменте существенно меньше, потому и падение продаж было чуть скромнее.
▪️В других регионах динамика была как значимо хуже, так и уверенно лучше. Больше всех удивил Санкт-Петербург. В январе продажи в СПб снизились очень скромно -10% относительно декабря до 4,3 тыс. шт.
За это можно похвалить Setl Group, который нарастил продажи в 1,5 раза за месяц до 1,8 тыс. шт. - а это, на минуточку, 40% всех продаж за месяц в СПб. А проект девелопера Пульс Премьер и вовсе стал самым продаваемым в РФ по количеству квартир – в январе продано 469 квартир или 10% всех лотов. Выручка от проекта 4,3 млрд руб.
А самым продаваемым проектом в Москве стал Shagal Группы Эталон, сместивший с прошлогоднего пьедестала Остров Донстроя. В январе Шагал принес 4,6 млрд руб. выручки. Продано 173 квартиры, но выручка больше, чем у Setl Group. Средняя площадь лота в Шагале больше в 1,9 раза (67 кв.м), а средняя цена – в 1,5 раза (362 тыс., что ниже на 13% декабря).
▪️Средняя цена сделки по РФ выросла до 173 тыс. руб./кв.м (+1,8% м/м). Мы заметили значимое расхождение в динамике по отдельным регионам. В целом цены в регионах продолжали уверенно расти, а в столице – снижались.
В Москве средняя цена сделки по всем типам жилья опустилась до 353 тыс. руб. (-1,9%). Заметнее всего цены упали в премиум сегменте - до 455 тыс. руб. (-4,5% м/м). Сказалось и снижение индекса цен, и изменение структуры продаж. Так, ощутимо выросла средняя площадь лота, при этом снизилась доля дорогих лотов.
Все это не касается одного элитного проекта, который занял третье место нашего чарта – в ЖК Бадаевский продали всего лишь 10 квартир на 2,9 млрд руб.
💡Что дальше?
В январе в игру вступил Его Величество Cash. Если ипотека упала на 70%, а продажи – на 50%, то количество сделок за наличные увеличилось. Что-то подобное мы увидим и в феврале. Застройщики могут увеличивать цены в прайс-листах, но предлагать большие скидки за сделки без участия ипотеки.
@DomusVerus
На прошлой неделе рассказали, что происходило в январе с ценами. Сегодня подведем итоги продаж и выделим звезд январского рейтинга застройщиков.
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ в январе составили 37,7 тыс. квартир – на 50% ниже декабря, но на уровне января 2020 г., как будто все льготные программы уже отменили.
▪️В Москве динамика как в среднем по России – продажи снизились на 50% м/м до 5,3 тыс. квартир. В премиум сегменте (бизнес+элит) продажи сократились меньше – до 2 тыс. (-47%), а в эконом (типовой+комфорт) - до 3,3 тыс. (-52%).
И в том, и в другом сегменте влияние оказали ограничения по льготной ипотеке (увеличение ПВ с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн руб.). Но доля ипотеки в премиум сегменте существенно меньше, потому и падение продаж было чуть скромнее.
▪️В других регионах динамика была как значимо хуже, так и уверенно лучше. Больше всех удивил Санкт-Петербург. В январе продажи в СПб снизились очень скромно -10% относительно декабря до 4,3 тыс. шт.
За это можно похвалить Setl Group, который нарастил продажи в 1,5 раза за месяц до 1,8 тыс. шт. - а это, на минуточку, 40% всех продаж за месяц в СПб. А проект девелопера Пульс Премьер и вовсе стал самым продаваемым в РФ по количеству квартир – в январе продано 469 квартир или 10% всех лотов. Выручка от проекта 4,3 млрд руб.
А самым продаваемым проектом в Москве стал Shagal Группы Эталон, сместивший с прошлогоднего пьедестала Остров Донстроя. В январе Шагал принес 4,6 млрд руб. выручки. Продано 173 квартиры, но выручка больше, чем у Setl Group. Средняя площадь лота в Шагале больше в 1,9 раза (67 кв.м), а средняя цена – в 1,5 раза (362 тыс., что ниже на 13% декабря).
▪️Средняя цена сделки по РФ выросла до 173 тыс. руб./кв.м (+1,8% м/м). Мы заметили значимое расхождение в динамике по отдельным регионам. В целом цены в регионах продолжали уверенно расти, а в столице – снижались.
В Москве средняя цена сделки по всем типам жилья опустилась до 353 тыс. руб. (-1,9%). Заметнее всего цены упали в премиум сегменте - до 455 тыс. руб. (-4,5% м/м). Сказалось и снижение индекса цен, и изменение структуры продаж. Так, ощутимо выросла средняя площадь лота, при этом снизилась доля дорогих лотов.
Все это не касается одного элитного проекта, который занял третье место нашего чарта – в ЖК Бадаевский продали всего лишь 10 квартир на 2,9 млрд руб.
💡Что дальше?
В январе в игру вступил Его Величество Cash. Если ипотека упала на 70%, а продажи – на 50%, то количество сделок за наличные увеличилось. Что-то подобное мы увидим и в феврале. Застройщики могут увеличивать цены в прайс-листах, но предлагать большие скидки за сделки без участия ипотеки.
@DomusVerus
🔥14👍5👎1
Сегодня посмотрим, что происходило у крупнейших топ-15 застройщиков в начале года. Они представляют около 40% рынка – выручка 139 из 345 млрд руб. за январь 2024 г. и 2 из 5,5 трлн руб. за 2023 г.
Выручку считали из данных проектных деклараций (ПД). Оценка не претендует на точность, но мы старались исключить оптовые продажи, ошибки и прочие отклонения. Результаты близки к тому, что уже озвучили Самолет и Эталон.
Среди топ-15 есть 7 публичных застройщиков – у 4-х обращаются на рынке акции и облигации (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон), ещё у 3-х только облигации (Setl, Брусника, Страна). Поэтому информация будет полезна и тем, кто интересуется рынком жилья, и инвесторам на бирже.
Итак, в январе 2024 снижение пока сезонно неуверенное (-24% к среднегодовому значению за 2023). Но у отдельных компаний ситуация различается сильно от -48% до +94%. Многие в 2 и более раз нарастили продажи во II п. 2023 г., но в январе вернулись к уровням годовой давности.
▪️Самолет обошел ПИК по метрам, но пока не по деньгам. ПИК не участвовал в погоне за метрами на ажиотаже, но зато удачно воспользовался конъюнктурой и поднял цены. В январе цены у ПИК были выше средних за 1кв. 2023 на 14%, при этом объемы упали сильно -45%.
▪️Если у ПИК рост цен был скорее органическим, то у других компаний изменение цен обязано в большей степени структуре продаж в пользу более дорогого жилья. Мы уже писали об Эталоне, который стал абсолютным лидером топ-15 по приросту и метров (+187% к 1кв. 2023), и цен (+32%) в январе. Все благодаря крупнейшему проекту Shagal.
💡Средние цены сделок по России, на самом деле, уже перестали расти. Мы посчитали цены без учета изменения структуры продаж и увидели снижение в топ-5 регионов – Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская обл. В менее крупных регионах ситуация остается разнородной. Где-то цены все ещё быстро растут (Самара, Саратов, Ярославль), но в среднем по России индекс -0,6% м/м до 160 тыс. руб. за кв. м.
Будем держать вас в курсе. Февраль будет интереснее.
@DomusVerus
Выручку считали из данных проектных деклараций (ПД). Оценка не претендует на точность, но мы старались исключить оптовые продажи, ошибки и прочие отклонения. Результаты близки к тому, что уже озвучили Самолет и Эталон.
Среди топ-15 есть 7 публичных застройщиков – у 4-х обращаются на рынке акции и облигации (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон), ещё у 3-х только облигации (Setl, Брусника, Страна). Поэтому информация будет полезна и тем, кто интересуется рынком жилья, и инвесторам на бирже.
Итак, в январе 2024 снижение пока сезонно неуверенное (-24% к среднегодовому значению за 2023). Но у отдельных компаний ситуация различается сильно от -48% до +94%. Многие в 2 и более раз нарастили продажи во II п. 2023 г., но в январе вернулись к уровням годовой давности.
▪️Самолет обошел ПИК по метрам, но пока не по деньгам. ПИК не участвовал в погоне за метрами на ажиотаже, но зато удачно воспользовался конъюнктурой и поднял цены. В январе цены у ПИК были выше средних за 1кв. 2023 на 14%, при этом объемы упали сильно -45%.
▪️Если у ПИК рост цен был скорее органическим, то у других компаний изменение цен обязано в большей степени структуре продаж в пользу более дорогого жилья. Мы уже писали об Эталоне, который стал абсолютным лидером топ-15 по приросту и метров (+187% к 1кв. 2023), и цен (+32%) в январе. Все благодаря крупнейшему проекту Shagal.
💡Средние цены сделок по России, на самом деле, уже перестали расти. Мы посчитали цены без учета изменения структуры продаж и увидели снижение в топ-5 регионов – Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская обл. В менее крупных регионах ситуация остается разнородной. Где-то цены все ещё быстро растут (Самара, Саратов, Ярославль), но в среднем по России индекс -0,6% м/м до 160 тыс. руб. за кв. м.
Будем держать вас в курсе. Февраль будет интереснее.
@DomusVerus
🔥18👏6👍3
Как регионы экономику восстанавливали
Экономика России в последние два года показала удивительную устойчивость. В короткие сроки удалось восстановить производство и наладить новые международные связи взамен оборванных.
Однако остается много вопросов о том, как эти процессы происходят на уровне регионов. Какие росли лучше, какие – хуже, что с ними будет дальше?
Сегодня ответим на эти вопросы. Посмотрим, как регионы справились с вызовами последних двух лет, что изменилось после начала СВО и какие наметились новые тенденции.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками и пояснениями в PDF:
▪️Большинству регионов удалось быстро оправиться после шока 2022 года и наладить экономические процессы. Промышленное производство за два года выросло на 4,2%, а обработка – на 7,8%.
Основу обеспечили столичные агломерации, но немалый вклад также внесли регионы Урала и Поволжья. В абсолютном выражении топ-10 регионов дали более 50% прироста всей страны.
▪️Такая динамика требует огромных ресурсов. За два года во всех регионах ощутимо снизилась безработица. Тренд наблюдался даже на Северном Кавказе, где ситуация с занятостью традиционно остается сложной.
Аналогичным образом повсеместно росла потребность в рабочей силе. Сильнее всего – в "обрабатывающих" регионах, но потребность усилилась и в "добывающих", которые теперь вынуждены бороться за кадры.
▪️Это привело к быстрому росту заработных плат, а поскольку большая часть трудовых ресурсов была "съедена" обрабатывающей промышленностью, именно здесь зарплаты росли сильнее всего (Урал, часть Сибири и Поволжья).
Дополнительные доходы быстро потекли в потребление. В 2023 году оборот розничной торговли почти полностью восстановился после падения в 2022. Сильнее просели крупные регионы, которые привыкли потреблять в больших объемах. А вот многие регионы поменьше смогли даже нарастить торговлю.
▪️Высокий спрос не обошел стороной и недвижимость. За два года число выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Как и в случае с торговлей, лучше всего росли небольшие регионы. Например, в Тыве выдачи выросли в 11 раз, на Алтае – в 3 раза. Высокий спрос наблюдался и в ряде крупных региональных центров (Екатеринбург, Тюмень), а масштабные программы поддержки обеспечили хороший рост выдач на Дальнем Востоке.
Предложение оперативно подстраивалось под растущий спрос: портфель строительства МКД за два года вырос на 10% и превысил 100 млн кв. м. В той же Тыве портфель разросся в 17 раз, на Алтае – в 6 раз. Хуже всего ситуация со стройкой в СПБ – спрос не растет, а предложение снижается (подробнее об этом мы писали здесь).
💡Таким образом, в последние два года лучше всего себя чувствовали промышленные регионы Урала, Сибири и Поволжья. Там же быстрее растут заработные платы и спрос. В то же время развитие отношений с Китаем и масштабные меры поддержки дали толчок развитию и Дальнего Востока.
На всех этих территориях происходит мощный рост строительства и инвестиций в основной капитал.
В столичных регионах ситуацию нельзя назвать плохой: производство и зарплаты тоже растут, стройка идет. Но из-за высокой базы темпы там слабее.
Все это говорит о том, что регионы начинают понемногу догонять столицы. Что самое главное – процесс этот идет с самого низа, то есть с менее зажиточных регионов. И эта тенденция, вероятно, сохранится в ближайшие годы.
@DomusVerus
Экономика России в последние два года показала удивительную устойчивость. В короткие сроки удалось восстановить производство и наладить новые международные связи взамен оборванных.
Однако остается много вопросов о том, как эти процессы происходят на уровне регионов. Какие росли лучше, какие – хуже, что с ними будет дальше?
Сегодня ответим на эти вопросы. Посмотрим, как регионы справились с вызовами последних двух лет, что изменилось после начала СВО и какие наметились новые тенденции.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками и пояснениями в PDF:
▪️Большинству регионов удалось быстро оправиться после шока 2022 года и наладить экономические процессы. Промышленное производство за два года выросло на 4,2%, а обработка – на 7,8%.
Основу обеспечили столичные агломерации, но немалый вклад также внесли регионы Урала и Поволжья. В абсолютном выражении топ-10 регионов дали более 50% прироста всей страны.
▪️Такая динамика требует огромных ресурсов. За два года во всех регионах ощутимо снизилась безработица. Тренд наблюдался даже на Северном Кавказе, где ситуация с занятостью традиционно остается сложной.
Аналогичным образом повсеместно росла потребность в рабочей силе. Сильнее всего – в "обрабатывающих" регионах, но потребность усилилась и в "добывающих", которые теперь вынуждены бороться за кадры.
▪️Это привело к быстрому росту заработных плат, а поскольку большая часть трудовых ресурсов была "съедена" обрабатывающей промышленностью, именно здесь зарплаты росли сильнее всего (Урал, часть Сибири и Поволжья).
Дополнительные доходы быстро потекли в потребление. В 2023 году оборот розничной торговли почти полностью восстановился после падения в 2022. Сильнее просели крупные регионы, которые привыкли потреблять в больших объемах. А вот многие регионы поменьше смогли даже нарастить торговлю.
▪️Высокий спрос не обошел стороной и недвижимость. За два года число выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Как и в случае с торговлей, лучше всего росли небольшие регионы. Например, в Тыве выдачи выросли в 11 раз, на Алтае – в 3 раза. Высокий спрос наблюдался и в ряде крупных региональных центров (Екатеринбург, Тюмень), а масштабные программы поддержки обеспечили хороший рост выдач на Дальнем Востоке.
Предложение оперативно подстраивалось под растущий спрос: портфель строительства МКД за два года вырос на 10% и превысил 100 млн кв. м. В той же Тыве портфель разросся в 17 раз, на Алтае – в 6 раз. Хуже всего ситуация со стройкой в СПБ – спрос не растет, а предложение снижается (подробнее об этом мы писали здесь).
💡Таким образом, в последние два года лучше всего себя чувствовали промышленные регионы Урала, Сибири и Поволжья. Там же быстрее растут заработные платы и спрос. В то же время развитие отношений с Китаем и масштабные меры поддержки дали толчок развитию и Дальнего Востока.
На всех этих территориях происходит мощный рост строительства и инвестиций в основной капитал.
В столичных регионах ситуацию нельзя назвать плохой: производство и зарплаты тоже растут, стройка идет. Но из-за высокой базы темпы там слабее.
Все это говорит о том, что регионы начинают понемногу догонять столицы. Что самое главное – процесс этот идет с самого низа, то есть с менее зажиточных регионов. И эта тенденция, вероятно, сохранится в ближайшие годы.
@DomusVerus
👍17🔥8
Обзор банковского сектора: как высокая экономическая активность уживается с высокой ставкой
Вчера ЦБ опубликовал обзор банковского сектора за январь, а накануне были опубликованы данные по потребительским ожиданиям и мониторингу предприятий. В начале года в экономике складывается интересная ситуация.
▪️Потребительские настроения опять обновляют максимумы. На этом фоне потребительское кредитование в январе вернулось к сезонной норме (+0,8% м/м vs. +0,7% в 2020-2023 г) после снижения в декабре (-0,1%).
▪️Аналогично высоки ожидания предприятий по производству и спросу, которые подкрепляются высокой инвестиционной активностью. Ценовые ожидания бизнеса при этом снижаются.
▪️Вместе с этим ключ 16% стимулирует население больше сберегать. Да, в январе наблюдался сезонный отток средств, но объем был существенно ниже, чем в предыдущие годы (-0,7% м/м vs. -2,3% в 2020-2023), и снимались средства только с текущих счетов (-6,7%), тогда как вклады росли (+2,5%).
💡Есть ощущение, что шестеренки денежной политики наконец-то заработали. Пока, правда, больше через сберегательную активность, но и одного этого уже немало.
Отдельно расскажем про рынок недвижимости, тут тоже много интересных моментов:
▪️Остатки на счетах эскроу снова сократились из-за больших раскрытий. В январе раскрылось счетов на 413 млрд. руб. (на 30% больше среднего за 2023 г.).
Раскрытия (= вводы) держутся на очень высоком уровне четвертый месяц подряд, но так долго продолжаться не может — иначе за полгода у нас введется половина всего строящегося портфеля. А значит, в ближайшие месяцы вводы сократятся (быть может, уже в апреле 😉).
▪️Несмотря на все это, притоки на эскроу также были большими — около 350 млрд руб. Это в полтора раза больше января прошлого года. То есть в январе продажи в деньгах были очень даже хорошими!
Правда, нужно иметь в виду, что часть притока на эскроу в январе происходит по ипотеке, которую люди взяли в декабре. Но этот фактор исключается сравнением динамики год к году.
▪️Удивительно сильно сократилось погашение ипотеки. В январе погасили только 166 млрд руб., против 260 млрд в среднем за 2023. Скорость погашения выросла с 6 до 9(!) лет.
В феврале, судя по предварительным данным, выдачи льготки лишь немного выше, чем в январе за счет большего количества рабочих дней. В то же время снижение комиссий Сбером и приближение дедлайна по льготкам должны ускорить выдачи в ближайшие месяцы.
💡В конце заметим, что многие аналитики отмечают слабую динамику корпоративного кредитования, но эти данные вводят в заблуждение. Просто кредитный импульс временно заменил бюджетный. Банки и бизнес получили несколько триллионов из бюджета и сократили свою задолженность соответственно перед ЦБ и банками.
Кроме того, население весь отток средств с депозитов по-сути положило на счета эскроу (то есть в бетон). А банки между делом заработали рекордную прибыль 354 млрд. руб. А ещё на счета людей падает 300-400 млрд процентов по депозитам в месяц (при средней ставке 8-11% годовых)
В общем, шестеренки ДКП хотя и вертятся, но экономическая активность пока остается высокой. И это хорошие новости, господа.
Всем хороших длинных выходных!
@DomusVerus
Вчера ЦБ опубликовал обзор банковского сектора за январь, а накануне были опубликованы данные по потребительским ожиданиям и мониторингу предприятий. В начале года в экономике складывается интересная ситуация.
▪️Потребительские настроения опять обновляют максимумы. На этом фоне потребительское кредитование в январе вернулось к сезонной норме (+0,8% м/м vs. +0,7% в 2020-2023 г) после снижения в декабре (-0,1%).
▪️Аналогично высоки ожидания предприятий по производству и спросу, которые подкрепляются высокой инвестиционной активностью. Ценовые ожидания бизнеса при этом снижаются.
▪️Вместе с этим ключ 16% стимулирует население больше сберегать. Да, в январе наблюдался сезонный отток средств, но объем был существенно ниже, чем в предыдущие годы (-0,7% м/м vs. -2,3% в 2020-2023), и снимались средства только с текущих счетов (-6,7%), тогда как вклады росли (+2,5%).
💡Есть ощущение, что шестеренки денежной политики наконец-то заработали. Пока, правда, больше через сберегательную активность, но и одного этого уже немало.
Отдельно расскажем про рынок недвижимости, тут тоже много интересных моментов:
▪️Остатки на счетах эскроу снова сократились из-за больших раскрытий. В январе раскрылось счетов на 413 млрд. руб. (на 30% больше среднего за 2023 г.).
Раскрытия (= вводы) держутся на очень высоком уровне четвертый месяц подряд, но так долго продолжаться не может — иначе за полгода у нас введется половина всего строящегося портфеля. А значит, в ближайшие месяцы вводы сократятся (быть может, уже в апреле 😉).
▪️Несмотря на все это, притоки на эскроу также были большими — около 350 млрд руб. Это в полтора раза больше января прошлого года. То есть в январе продажи в деньгах были очень даже хорошими!
Правда, нужно иметь в виду, что часть притока на эскроу в январе происходит по ипотеке, которую люди взяли в декабре. Но этот фактор исключается сравнением динамики год к году.
▪️Удивительно сильно сократилось погашение ипотеки. В январе погасили только 166 млрд руб., против 260 млрд в среднем за 2023. Скорость погашения выросла с 6 до 9(!) лет.
В феврале, судя по предварительным данным, выдачи льготки лишь немного выше, чем в январе за счет большего количества рабочих дней. В то же время снижение комиссий Сбером и приближение дедлайна по льготкам должны ускорить выдачи в ближайшие месяцы.
💡В конце заметим, что многие аналитики отмечают слабую динамику корпоративного кредитования, но эти данные вводят в заблуждение. Просто кредитный импульс временно заменил бюджетный. Банки и бизнес получили несколько триллионов из бюджета и сократили свою задолженность соответственно перед ЦБ и банками.
Кроме того, население весь отток средств с депозитов по-сути положило на счета эскроу (то есть в бетон). А банки между делом заработали рекордную прибыль 354 млрд. руб. А ещё на счета людей падает 300-400 млрд процентов по депозитам в месяц (при средней ставке 8-11% годовых)
В общем, шестеренки ДКП хотя и вертятся, но экономическая активность пока остается высокой. И это хорошие новости, господа.
Всем хороших длинных выходных!
@DomusVerus
🔥19👍5
Доноры и реципиенты: сколько жилья люди покупают в других регионах?
В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.
Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.
Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.
Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.
Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.
Теперь к результатам:
▪️Регионов-реципиентов всего 10 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.
Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.
Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).
▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.
Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.
Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).
▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.
А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.
💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...
Впрочем, поживем – увидим.
@DomusVerus
В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.
Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.
Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.
Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.
Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.
Теперь к результатам:
▪️Регионов-реципиентов всего 10 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.
Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.
Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).
▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.
Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.
Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).
▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.
А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.
💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...
Впрочем, поживем – увидим.
@DomusVerus
🔥17👍6👎1
Обзор международных рынков 27.02.24.pdf
140.6 KB
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних
Продолжаем делиться самыми сочными материалами международной прессы и научных журналов по рынку недвижимости.
Доступность жилья остается, пожалуй, самой волнующей темой в развитых странах. Ей уделяется большое внимание, поэтому в сегодняшней подборке будет много интересных статей по этой теме.
🌍 В этом выпуске:
• The Economist собрал данные по стоимости аренды жилья в Европе. Самыми дорогими, помимо Лондона и Дублина, о которых, мы писали в прошлый раз, оказались Будапешт и Прага, а вот небольшой немецкий городок Бонн стал самым дешевым по соотношению стоимости аренды к зарплате.
• В Канадесверхразум студент из Калгари дважды в неделю летает на учебу в Ванкувер на самолете, потому что это дешевле, чем снимать там жилье (он платит $1,200 в месяц за перелеты и живет с родителями, в то время как аренда однушки в Ванкувере стоит $2,100) – CTV News
• В США разведенные пары вынуждены жить вместе, потому что жить раздельно слишком дорого(даже развестись нормально не могут в этой Америке) – FOX
• К решению проблемы доступности жилья в США подключились религиозные организации – они передают свои неиспользуемые земли под строительство. Видимо, парки аттракционов решить проблему доступности не смогли, поэтому остается только молиться – New York Times
• В мрачной картине, правда, есть проблески света: в США постепенно растет объем предложения, в том числе на первичке, а ожидаемое снижение ставок в этом году должно способствовать увеличению сделок – Realtor
• Пятьдесят оттенков Штатов: как СМИ определяют динамику цен на рынке жилья (уровень внимания СМИ к недвижке объясняет значимую часть будущего изменения цен на рынке) – рабочая бумага
В файлике также о том, как ипотечные ограничения влияют на поведение граждан, о непрекращающейся "зиме" на рынке недвижки Китая и о том, может ли прецедент с Evergrande привести к эффекту домино для других китайских застройщиков (да-да, это уже 150-я статья на эту тему).
Приятного чтения!
@DomusVerus
#чтотамуних
Продолжаем делиться самыми сочными материалами международной прессы и научных журналов по рынку недвижимости.
Доступность жилья остается, пожалуй, самой волнующей темой в развитых странах. Ей уделяется большое внимание, поэтому в сегодняшней подборке будет много интересных статей по этой теме.
🌍 В этом выпуске:
• The Economist собрал данные по стоимости аренды жилья в Европе. Самыми дорогими, помимо Лондона и Дублина, о которых, мы писали в прошлый раз, оказались Будапешт и Прага, а вот небольшой немецкий городок Бонн стал самым дешевым по соотношению стоимости аренды к зарплате.
• В Канаде
• В США разведенные пары вынуждены жить вместе, потому что жить раздельно слишком дорого
• К решению проблемы доступности жилья в США подключились религиозные организации – они передают свои неиспользуемые земли под строительство. Видимо, парки аттракционов решить проблему доступности не смогли, поэтому остается только молиться – New York Times
• В мрачной картине, правда, есть проблески света: в США постепенно растет объем предложения, в том числе на первичке, а ожидаемое снижение ставок в этом году должно способствовать увеличению сделок – Realtor
• Пятьдесят оттенков Штатов: как СМИ определяют динамику цен на рынке жилья (уровень внимания СМИ к недвижке объясняет значимую часть будущего изменения цен на рынке) – рабочая бумага
В файлике также о том, как ипотечные ограничения влияют на поведение граждан, о непрекращающейся "зиме" на рынке недвижки Китая и о том, может ли прецедент с Evergrande привести к эффекту домино для других китайских застройщиков (да-да, это уже 150-я статья на эту тему).
Приятного чтения!
@DomusVerus
🔥11👍7
Как себя чувствуют ТОП-50 проектов жилья?
Посмотрели с друзьями из Или Или на продажи в крупнейших проектах. Выбирали по выручке в строящихся корпусах с начала 2023 г.
Почти все проекты из Москвы (36). Единицы строятся в МО, СПб, Краснодаре и Сочи. По метрам картинка будет иной, но интереснее, куда текут деньги и оседает прибыль.
▪️Большинство корпусов у топ-50 в стройке будет распродано на 100% уже на инвестиционной фазе (до ввода). Даже если продажи пойдут медленнее, чем в прошлом. Среднее поглощение было 3,5% в месяц за последний год.
▪️Финансовые модели у всех разные, но в среднем распроданность на вводе закладывается около 80%. Это соответствует поглощению 2-2,5% в месяц.
▪️Если поглощение выше, план продаж перевыполняется, то вероятно его торможение повышением цен (как в 2020-2021 и 2П 2023 гг.). И наоборот – при плохом поглощении застройщики могут давать скидки.
▪️Как видим, большинство запущенных очередей в текущих проектах продавались хорошо. Чтобы по ним выйти на распроданность 80% на вводе, теперь достаточно продавать по 1,6% в месяц. То есть если продажи сократятся в два раза, в моменте проблем не возникнет.
▪️Но мы говорим только о тех корпусах, которые уже запущены. У ряда проектов в будущем будут новые очереди. Для них этот вывод не действует и нормальный темп поглощения будет 2-2,5% при сроке реализации 3 года.
На картинке отдельно выделили проекты, которые пока в аутсайдерах (при прочих равных, им нужно нарастить или сохранить продажи на уровне 2023, именно там могут быть скидки), а какие – могут быть в топ-10 по будущим продажам☝️
💡 Кстати, уже заметили, как выросли акции отдельных девелоперов? Это рынок ещё не оценил, как недорого они стоят относительно своих проектов. Оценка портфеля выйдет позже, а пока:
у ЛСР капитализация сопоставима с выручкой от одного элитного Le Dome.
Эталон стоит меньше, чем продал по эскроу в Shagal, и ещё больше продаст в текущих корпусах >40 млрд руб.
у Самолет будущая выручка премиум-проекта Nova до половины капитализации ~100 млрд.
@DomusVerus
Посмотрели с друзьями из Или Или на продажи в крупнейших проектах. Выбирали по выручке в строящихся корпусах с начала 2023 г.
Почти все проекты из Москвы (36). Единицы строятся в МО, СПб, Краснодаре и Сочи. По метрам картинка будет иной, но интереснее, куда текут деньги и оседает прибыль.
▪️Большинство корпусов у топ-50 в стройке будет распродано на 100% уже на инвестиционной фазе (до ввода). Даже если продажи пойдут медленнее, чем в прошлом. Среднее поглощение было 3,5% в месяц за последний год.
▪️Финансовые модели у всех разные, но в среднем распроданность на вводе закладывается около 80%. Это соответствует поглощению 2-2,5% в месяц.
▪️Если поглощение выше, план продаж перевыполняется, то вероятно его торможение повышением цен (как в 2020-2021 и 2П 2023 гг.). И наоборот – при плохом поглощении застройщики могут давать скидки.
▪️Как видим, большинство запущенных очередей в текущих проектах продавались хорошо. Чтобы по ним выйти на распроданность 80% на вводе, теперь достаточно продавать по 1,6% в месяц. То есть если продажи сократятся в два раза, в моменте проблем не возникнет.
▪️Но мы говорим только о тех корпусах, которые уже запущены. У ряда проектов в будущем будут новые очереди. Для них этот вывод не действует и нормальный темп поглощения будет 2-2,5% при сроке реализации 3 года.
На картинке отдельно выделили проекты, которые пока в аутсайдерах (при прочих равных, им нужно нарастить или сохранить продажи на уровне 2023, именно там могут быть скидки), а какие – могут быть в топ-10 по будущим продажам☝️
💡 Кстати, уже заметили, как выросли акции отдельных девелоперов? Это рынок ещё не оценил, как недорого они стоят относительно своих проектов. Оценка портфеля выйдет позже, а пока:
у ЛСР капитализация сопоставима с выручкой от одного элитного Le Dome.
Эталон стоит меньше, чем продал по эскроу в Shagal, и ещё больше продаст в текущих корпусах >40 млрд руб.
у Самолет будущая выручка премиум-проекта Nova до половины капитализации ~100 млрд.
@DomusVerus
🔥18👍9
Дорогие друзья, встречайте еженедельный обзор по экономике и рынку жилья. Комментируем ключевые события прошлой недели.
В пилотном выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
Э. Набиуллина (ЦБ РФ):
• Высокая доля рискованной ипотеки говорит о перегреве рынка новостроек.
Е. Румянцев (ЦБ РФ):
• Планируем ввести четыре МПЛ на ипотеку: на готовое, строящееся жилье, ИЖС и проч. ссудам.
В. Мутко (ДОМ.PФ):
• В 2024 г. спрос на ипотечные кредиты снизится на 30-40%.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат опубликовал данные за январь. Начало хорошее: после полугода стагнации выросло промпроизводство (+0,7% м/м с.к.). Ударно растут близкие к ВПК отрасли – например, пр-во компьютеров и электроники (более 6% м/м).
▪️Потребительский спрос пока продолжает расти, несмотря на высокие ставки, уверенно восстанавливаются продажи авто. Не удивительно – зарплаты за 2023 год выросли на 14%.
▪️При этом инфляция в январе ниже пиков октября-ноября. Это может говорить о росте производственного потенциала экономики. Выглядит удивительно, но, возможно, дефицит кадров заставляет компании улучшать бизнес-процессы и повышает производительность труда.
🗝 Основные темы:
▪️Продажи в топ-50 проектах жилья на высоком уровне
• Текущие очереди будут распроданы на 100% до ввода. Среднее поглощение в 2023 - 3,5%/мес.
• Чтобы выйти на распроданность 80% на вводе, текущим очередям достаточно продавать по 1,6%/мес.
▪️Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из периферии
• Помимо столиц спрос стекается в развитые экономические центры, а утекает – из Заполярья и Крайнего Севера.
• Картина поменялась в регионах у границ СВО: в Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023.
▪️Мосбиржа рекордно отчиталась за 4кв23
• ЧП выросла до 20 млрд руб. (40% кв/кв), а за 2023 – до 61 млрд (+68%). EPS - 26,8 руб./акция, а ROE – 30%.
• Комиссионные доходы выросли до 16 млрд (+11%), а ЧПД - до 19 млрд (+68%).
Что думаете, оставляем такой формат по понедельникам?👇
@DomusVerus
В пилотном выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
Э. Набиуллина (ЦБ РФ):
• Высокая доля рискованной ипотеки говорит о перегреве рынка новостроек.
Е. Румянцев (ЦБ РФ):
• Планируем ввести четыре МПЛ на ипотеку: на готовое, строящееся жилье, ИЖС и проч. ссудам.
В. Мутко (ДОМ.PФ):
• В 2024 г. спрос на ипотечные кредиты снизится на 30-40%.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат опубликовал данные за январь. Начало хорошее: после полугода стагнации выросло промпроизводство (+0,7% м/м с.к.). Ударно растут близкие к ВПК отрасли – например, пр-во компьютеров и электроники (более 6% м/м).
▪️Потребительский спрос пока продолжает расти, несмотря на высокие ставки, уверенно восстанавливаются продажи авто. Не удивительно – зарплаты за 2023 год выросли на 14%.
▪️При этом инфляция в январе ниже пиков октября-ноября. Это может говорить о росте производственного потенциала экономики. Выглядит удивительно, но, возможно, дефицит кадров заставляет компании улучшать бизнес-процессы и повышает производительность труда.
🗝 Основные темы:
▪️Продажи в топ-50 проектах жилья на высоком уровне
• Текущие очереди будут распроданы на 100% до ввода. Среднее поглощение в 2023 - 3,5%/мес.
• Чтобы выйти на распроданность 80% на вводе, текущим очередям достаточно продавать по 1,6%/мес.
▪️Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из периферии
• Помимо столиц спрос стекается в развитые экономические центры, а утекает – из Заполярья и Крайнего Севера.
• Картина поменялась в регионах у границ СВО: в Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023.
▪️Мосбиржа рекордно отчиталась за 4кв23
• ЧП выросла до 20 млрд руб. (40% кв/кв), а за 2023 – до 61 млрд (+68%). EPS - 26,8 руб./акция, а ROE – 30%.
• Комиссионные доходы выросли до 16 млрд (+11%), а ЧПД - до 19 млрд (+68%).
Что думаете, оставляем такой формат по понедельникам?👇
@DomusVerus
🔥39👍10👎3