Обзор банковского сектора: мощный хук от Банка России

Сегодня состоялась пресс-конференция директора Департамента банковского регулирования ЦБ РФ А. Данилова с подведением итогов работы банковского сектора в 2023 году. Об этих поговорим чуть ниже, но сначала о тезисах с пресс-конференции, мимо которых мы пройти просто не могли.

Так вот. А. Данилов достаточно ясно дал понять, что в расчетах, которыми банки поделились с ЦБ, есть "элемент лукавства". В частности, некоторые банки закладывают в расчет будущее увеличение макронадбавок к ипотеке с высокой долговой нагрузкой или ужесточение нормативов ликвидности.

То есть иными словами, банк хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?

В общем, в ЦБ считают, что с доходностью по ипотеке у банков все в порядке, ROE то ним была "сильно выше 20%". Да, доходность действительно упала после ужесточения параметров льготной ипотеки со стороны правительства, но о том, что выдачи стали убыточны (привет Сберу и ВТБ) речи не идет.

Интересно, что прямо во время выступления Данилова прошла новость о снижении размера комиссий Сбером (хотя еще пару дней назад утверждалось, что этого не будет). Через несколько часов, правда, Сбер эту новость опровергнул.

Не будем гадать, что произошло и почему, но сегодняшний раунд однозначно за регулятором! Полагаем, что ситуация скоро разрешится, но после такого выступления банкам придется попотеть, чтобы объяснить причины убыточности.

Ну а теперь немного о результатах сектора в декабре 2023:

▪️Корпоративное кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,8% м/м, +20,1% за год), несмотря на высокие ставки. Бизнес занимает средства для финансирования текущей деятельности в ожидании выплат из бюджета.

По всему году из 12,2 трлн прироста портфеля только 3 пришлось на внешний долг и нерезидентов, ещё 1,4 – на проектное финансирование, а остальные 7,8 – финансирование текущей деятельности и новые проекты. Каждый месяц ЦБ находит разные основания "текущей деятельности" – в октябре были крабы, в ноябре – M&A сделки, в декабре – бюджетные контракты. Не терпится узнать, что будет в январе.

▪️А вот необеспеченное потребительское кредитование в декабре сократилось на 0,1% м/м (за год выросло на 15,7%). В отличие от корп. кредитования в ближайшие месяцы потребкредитование будут ограничивать макропруденциальные меры и высокие ставки.

▪️Ипотеки в декабре выдано на 2,9% больше (785 млрд руб.), чем в ноябре. Более 80% – ипотека с господдержкой, выдачи которой выросли на 21% м/м, тогда как рыночная сократилась на 30% м/м. По итогам года портфель вырос на рекордные 34,5%.

▪️Остатки на эскроу счетах в декабре сократились на 2,4% до 5,7 трлн руб. В декабре раскрытия эскроу достигли астрономических 800 млрд руб. (321 млрд в ноябре) из-за высоких вводов жилья. С учетом высоких раскрытий в октябре, вводы в январе могут оказаться значимо ниже обычной сезонности.

💬 В целом по декабрю все уже было ясно давно, гораздо интереснее, что происходило с рынком в январе. Об этом мы расскажем завтра!

@DomusVerus

​​Ипотека в январе: могло ли быть хуже?

Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.

Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.

Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:

▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).

▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)

Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.

▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.

▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.

▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.

В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.

▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.

Это лучше или хуже прогнозов?

▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.

Что будет в феврале?

💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.

Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.

@DomusVerus

Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних

Пролетела очередная рабочая неделя, зимние холода постепенно отступают, а день становится длиннее – это не может не радовать. Чтобы не грузить вас моделями в пятницу, продолжим делиться самыми интересными забугорными публикациями по недвижке.

Очень полезный материал для тех, кто хочет разобрать международный опыт, посмотреть, где дела идут хорошо (в Дубае в прошлом году элитки продали на $2,3 млрд), а где – не очень (в ирландском Дублине две трети людей в возрасте 18-34 лет вынуждены жить с родителями).

🌍 В этом выпуске:

• Как регулирование и размер фирм в строительстве влияет на производительность отрасли (спойлер: чем меньше фирмы, тем ниже их производительность) – рабочая бумага исследователей Harvard University

• Как изменилось поведение инвесторов в жилье после кризиса 2008 г. и как это влияет на экономику (теперь инвесторы зарабатывают не на изменении цен, а на аренде) – рабочая бумага исследователей ФРБ Сент-Луиса и IE University

• Эффект отскока: почему модернизация жилья с целью сокращения выбросов может быть неэффективна (эффект слишком мал и не стоит затраченных усилий – проще посадить больше растений) – Financial Times

• "Жилищная лестница" в Великобритании сломалась: все меньше д/х владеет своим жильем из-за снижения доступности (крутейшая статья, настоятельно рекомендуем) – The Economist

• Парки развлечений становятся застройщиками, чтобы облегчить жилищный кризис в США (из-за острого дефицита предложения доступного жилья гиганты, вроде Universal и Disney, строят недвижимость для своих сотрудников) – Bloomberg

• Бумеры не хотят расставаться со своими домами и оптимизировать жилье – это проблема для молодых семей – CNN

А также записки о том, чего ждать от рынка Великобритании в этом году, как кризис недвижимости в Китае сказался на рынках Австралии и Новой Зеландии и многое другое.

Читаем и учимся на чужих ошибках, чтобы потом не учиться на своих!

@DomusVerus

​​Про облигации застройщиков

Продолжая тему инвестиционного покрытия публичных девелоперов, посмотрим на рынок облигаций. Все выглядит так, что облигации застройщиков предлагают хорошее соотношение доходности, умеренного риска и высокой ликвидности.

Особенно пока рынок акций находится в длительной консолидации, а инвесторы разрываются между высокими ставками по краткосрочным депозитам, дивидендными историями, участием в очередном IPO и оценкой перспектив акций нового Яндекса.

В общем, пока вы не потратили средства на что-то совсем рискованное, можно временно разместить средства под доходность от 16% годовых и потенциально более высоким доходом при снижении ключевой ставки.

Математика простая. Если ставка и доходности ОФЗ снизятся к концу 2024 до 10% (именно такой наш текущий прогноз при инфляции ниже 5%), то на облигациях с погашением/офертой через два года, можно дополнительно заработать 3-4%. Не густо, но и потерять много не получится в случае ускорения инфляции и роста ставок.

Так что там с застройщиками?

▪️На Мосбирже торгуются облигации около 20 компаний из строительного сектора разного размера и кредитного качества. На графике мы собрали только ликвидные выпуски застройщиков с объемом от 1 млрд руб. Оборот по наиболее ликвидным выпускам в среднем 10-20 млн руб. в день (они выделены жирным), что позволяет без потерь зайти и выйти из позиции с объемом в несколько миллионов.

▪️В среднем доходность облигаций крупных застройщиков на 300 базисных пунктов выше доходности аналогичных госбумаг: ОФЗ предлагают на 1-2 года 13-14%, а облигации застройщиков 16-17% годовых. Это достаточно высокий спред для облигаций крупных компаний.

▪️Риски отрасли остаются повышенными в глазах инвесторов – во многом по инерции рынок закладывает то, что было до перехода на эскроу: высокие просрочки по ПФ, обманутые дольщики и все такое. Со временем устойчивость новой схемы финансирования стройки станет очевидней. Мы уже писали о Парето-улучшении.

2024 год с ограничением льготных программ как раз подходит для такой переоценки. Справедливый спред к ОФЗ видим через год на уровне 200 б.п. для рейтинга А- и выше.

▪️У застройщиков почти нет выпусков с дюрацией больше 2х лет. Многие компании размещали облигации в 2020-2021гг. и в ближайшем будущем будут рефинансировать свои долги.

💡К примеру, срок погашения подошел по выпуску Самолет1P9 на 10,4 млрд руб., размещенному в марте 2020. И компания выпускает новый выпуск СамолетP13 на 10 млрд. Завтра закрывается книга на участие в размещении:

▪️По нашим оценкам, новый выпуск Самолета станет одним из самых популярных среди частных инвесторов. На размещении могут собрать более 20 тыс. заявок. Популярность на размещении – залог ликвидности облигаций. Если на старте поучаствовало несколько тысяч человек, то в стакане всегда будут объемы на покупку и продажу с небольшой разницей между bid и ask.

▪️По новому выпуску СамолетP13 купон составит 15,75-16% (по ожиданиям самой компании) с выплатой ежемесячно. При таких параметрах эффективная доходность к оферте через 2 года 16,9-17,2% годовых, что выше других выпусков Самолета (~16%). Цена может быстро подняться до 101% от номинала, а в перспективе 1 года до 104% при снижении ключевой ставки до 10% и доходности облигации до 12% годовых. В этом сценарии полная доходность выпуска может достичь в первый год 20%.

🗝 Для выбора среди других эмитентов важно смотреть не только на кредитный рейтинг, но и соотношение распроданности и стройготовности проектов у застройщиков. Мы делали такой анализ три месяца назад. Скоро обновим график по свежим данным.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

@DomusVerus

Один 5-минутный пост вместо часов на новости

С пятницей, ув. друзья.

Через неделю состоится очередное заседание ЦБ РФ, а значит сегодня у регулятора начинается «неделя тишины»: в этот период ЦБ не выпускает никаких аналитических обзоров и не дает комментариев, чтобы не создавать рыночную волатильность.

У журналистов и аналитиков тем временем начинается «неделя суеты»: в ближайшие дни во всех газетах будут выходить всевозможные превью к решению ЦБ, комментарии и т.д. А затем еще столько же аналитики будут обсуждать само решение.

Мы предлагаем вам сегодня потратить ~5 минут, прочитать один пост (наш) и больше не вспоминать о ключевой ставке до следующего заседания ЦБ в марте. И вот почему.

▪️Предстоящее решение станет самым предсказуемым за последние месяцы. Нет сомнений в том, что ставка останется на неизменном уровне.

С одной стороны, резкое торможение инфляции в декабре-январе (с 10-12% до 5-6% м/м SAAR), снижение инфляционных ожиданий населения и замедление потребительского кредитования фактически исключают сценарий повышения ставки.

Кроме того, повышение ставки уже дает свои плоды – сберегательная активность населения возросла: в IV кв. 2023 г. люди направили на сбережения 15,1% своих доходов (максимум с IV кв. 2010 г.). Около трети прироста сбережений без учета долга – инвестиции в новое жилье.
 
▪️С другой стороны, устойчивость снижения инфляции пока неочевидна, ценовые ожидания предприятий в январе выросли и находятся вблизи многолетних максимумов, а экономическая активность остается высокой.

Кроме того, в январе потребительские настроения резко выросли – индекс потреб. настроений достиг максимума за всю историю наблюдений с 2013 г., в том числе из-за дефицита на рынке труда и высокого роста зарплат (более 13% в номинале в 2023 г.).

В этих условиях не стоит рассчитывать и на снижение ставки на пятничном заседании.
 
▪️Сохранение ставки ожидают и консенсус, и финансовый рынок, поэтому такое решение не отразится ни на фондовом рынке, ни на курсе рубля.

Основное внимание будет сосредоточено на обновленном макро прогнозе и публикации первого в российской истории резюме обсуждения по КС. Это любопытно, но вряд ли в этот раз мы узнаем там что-то новое, чего не сказал А. Заботкин во вчерашнем интервью.
 
💡Скорее всего, ЦБ повысит прогноз по росту ВВП в этом году, но сохранит прогноз по инфляции на конец года вблизи 4-4,5%.

Мы ожидаем, что инфляция в ближайшие месяцы сохранится вблизи текущих значений в месячном сезонно-сглаженном виде (при стабильном валютном курсе). На конец года ожидаем ее снижения до 4,5-5% г/г – чуть выше ожиданий регулятора.

Тем не менее, при сохранении текущей картины по инфляции ЦБ сможет перейти к снижению ключевой ставки в апреле, а в оптимитическом сценарии даже в марте. На конец года ожидаем снижения ставки до 10-11%.
 
P.S. Отдельного комментария заслуживают быстрые темпы роста корпоративного кредитования, несмотря на высокий уровень ставок. Помимо работы ВПК это происходит по нескольким причинам:

а) реализация новых инвестиционных проектов бизнеса, поддерживаемая бюджетными средствами, промышленной политикой, уходом иностранных компаний (импортозамещение) и изменением логистических цепочек;

б) происходило замещение внешнего долга внутренним рублевым; высокая ставка вроде должна это изменить...но вместо рублевого долга просто начинает быстро расти долг в юанях (чем выше ₽ ставки, тем больше стимулов занимать в др. валютах);

в) проектное финансирование жилья: сейчас застройщики осваивают средства по проектам, запущенным в течение предыдущих 2,5 лет. По инерции высокие темпы здесь будут сохраняться в ближайший год-два, учитывая рекордные запуски проектов в прошлом году.
 
🗝 При этом необеспеченное потребительское кредитование уже сильно замедлилось – влияют не только высокие ставки, но и макропруденциальные меры.

Скорее всего, так может продолжаться в ближайшие годы: темпы корпоративного кредитования будут высокими при умеренных темпах потребкредита. Такая ситуация соответствует переходу экономики на инвестиционную модель роста.

@DomusVerus

​​Метрики ПФ: лимиты пошли против тренда

В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.

▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).

И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).

Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.

Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.

Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.

В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).

Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.

▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.

Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.

▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).

Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.

💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.

В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.

Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.

Такова цена введения комиссий...

@DomusVerus

​​Как изменится мир через 100 лет?

За 250 лет со времен промышленной революции население мира резко возросло. Но все чаще мировой мейнстрим предупреждает о демографическом кризисе. И. Маск, вон, регулярно высказывается, что проблемы с демографией – главный вызов для будущего человечества.

Демография – двигатель любого глобального процесса. От размера, роста и структуры населения зависит и экономика, и социальная ситуация, и еще много чего.

За примерами далеко ходить не надо. В результате бэби-бума 50-60-х развитие технологий и рост производительности привели к удвоению темпов роста мирового ВВП.

С 1980-х прирост населения замедлился, а число работающих людей снижалось. В результате в 2010-х рост мировой экономики едва превышал 2,5% – самый низкий темп в послевоенной истории. А к концу 21 века число людей может и вовсе сократиться впервые со времен чумы.

Сегодня влюбленные обмениваются открытками и ходят на свидания. Мы не то, что бы разделяем эти западные интенции, но считаем, что это повод отвлечься от рынка жилья и поговорить о царице семейных отношений – демографии.

Что происходит сейчас?

▪️Численность населения планеты растет на ~80 млн чел. в год и уже превышает 8 млрд.

▪️При этом рождаемость ежегодно снижается уже несколько десятилетий. В 2021 г. средний коэффициент рождаемости составлял 2,3 ребенка на женщину против >5 в 1960-х.

Ситуация разнится по регионам. Рождаемость выше среднего в Австралии и Н. Зеландии (3,1), Азии и Африке (2,8). В остальных регионах (где проживает 2/3 населения мира) показатель упал <2,1 – уровня, достаточного для сохранения текущей численности.

▪️Продолжительность жизни к 2021 г. достигла 74 лет и почти каждый год обновляет максимумы – спасибо медицине и снижению смертности.

Но в наименее развитых странах с высокой материнской и младенческой смертностью и насилием люди живут сильно меньше «среднего по больнице». И наоборот для развитых стран. Разница между минимальной (53) и максимальной продолжительностью (86) по странам достигает 33 лет.

▪️Международная миграция растет и в развитых странах становится основным фактором прироста населения.

В 1980-2000 население в развитых странах росло за счет естественного прироста. В 2000-х тренд развернулся, и к 2021 г. вклад миграции в рост численности (80,5 млн чел.) стал превышать вклад естественного прироста (66,2 млн).

🗝 Хотя уровень рождаемости падает, численность населения пока растет из-за снижения смертности. Население стареет – впервые в истории людей 65+ лет больше, чем людей младше 5 лет.

Что дальше?

💬 Демографические процессы инертны, и тренды, доминирующие сейчас, можно продлевать на десятки лет вперед. Так поступили аналитики ООН и подготовили прогноз мировой демографии до 2100 г.:

▪️Продолжительность жизни продолжит расти, а население вырастет с 8 до 10,4 млрд чел. к 2100 г.

▪️Коэффициент рождаемости по миру снизится до 2,1. В развитых странах, Латинской Америке, Ц. и Ю. Азии показатель опустится <2, а главным драйвером прироста населения будет миграция.

▪️Более половины естественного прироста обеспечат лишь 8 стран Африки и Западной Азии. В этих странах коэффициент рождаемости снизится с >3,5 до 2,5, но останется на достаточном уровне для сохранения естественного прироста.

Все рассуждают, мол, где России будущее искать, на Западе или Востоке. Может ни там, ни там, и вообще в Африку надо двигаться? Мы бы никуда не торопились, а строили центры притяжения у себя.
Сложно согласиться с прогнозом ООН, что в Африке будет жить больше всех, а в ЮВА будет коллапс. У нас тоже есть регионы с высокой рождаемостью, но не все из них станут центром притяжения.

💡В общем к 2100 г. продолжительность жизни будет еще выше, а население – еще старее. И в этот момент его численность начнет сокращаться. Тогда возникнет серьезный вопрос – как дальше жить экономике.

Хотя не исключаем, что к этому моменту в офисах и на производствах будут трудиться роботы, а человеки будут с̶т̶р̶а̶д̶а̶т̶ь̶ о̶т̶ н̶е̶в̶ы̶н̶о̶с̶и̶м̶о̶й̶ л̶е̶г̶к̶о̶с̶т̶и̶ б̶ы̶т̶и̶я̶ заниматься творчеством. Главное, чтобы не как у Хаксли.

@DomusVerus

​​Продажи в январе: динамика лучше ипотеки

На прошлой неделе рассказали, что происходило в январе с ценами. Сегодня подведем итоги продаж и выделим звезд январского рейтинга застройщиков.

▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ в январе составили 37,7 тыс. квартир – на 50% ниже декабря, но на уровне января 2020 г., как будто все льготные программы уже отменили.

▪️В Москве динамика как в среднем по России – продажи снизились на 50% м/м до 5,3 тыс. квартир. В премиум сегменте (бизнес+элит) продажи сократились меньше – до 2 тыс. (-47%), а в эконом (типовой+комфорт) - до 3,3 тыс. (-52%).

И в том, и в другом сегменте влияние оказали ограничения по льготной ипотеке (увеличение ПВ с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн руб.). Но доля ипотеки в премиум сегменте существенно меньше, потому и падение продаж было чуть скромнее.

▪️В других регионах динамика была как значимо хуже, так и уверенно лучше. Больше всех удивил Санкт-Петербург. В январе продажи в СПб снизились очень скромно -10% относительно декабря до 4,3 тыс. шт.

За это можно похвалить Setl Group, который нарастил продажи в 1,5 раза за месяц до 1,8 тыс. шт. - а это, на минуточку, 40% всех продаж за месяц в СПб. А проект девелопера Пульс Премьер и вовсе стал самым продаваемым в РФ по количеству квартир – в январе продано 469 квартир или 10% всех лотов. Выручка от проекта 4,3 млрд руб.

А самым продаваемым проектом в Москве стал Shagal Группы Эталон, сместивший с прошлогоднего пьедестала Остров Донстроя. В январе Шагал принес 4,6 млрд руб. выручки. Продано 173 квартиры, но выручка больше, чем у Setl Group. Средняя площадь лота в Шагале больше в 1,9 раза (67 кв.м), а средняя цена – в 1,5 раза (362 тыс., что ниже на 13% декабря).

▪️Средняя цена сделки по РФ выросла до 173 тыс. руб./кв.м (+1,8% м/м). Мы заметили значимое расхождение в динамике по отдельным регионам. В целом цены в регионах продолжали уверенно расти, а в столице – снижались.

В Москве средняя цена сделки по всем типам жилья опустилась до 353 тыс. руб. (-1,9%). Заметнее всего цены упали в премиум сегменте - до 455 тыс. руб. (-4,5% м/м). Сказалось и снижение индекса цен, и изменение структуры продаж. Так, ощутимо выросла средняя площадь лота, при этом снизилась доля дорогих лотов.

Все это не касается одного элитного проекта, который занял третье место нашего чарта – в ЖК Бадаевский продали всего лишь 10 квартир на 2,9 млрд руб.

💡Что дальше?

В январе в игру вступил Его Величество Cash. Если ипотека упала на 70%, а продажи – на 50%, то количество сделок за наличные увеличилось. Что-то подобное мы увидим и в феврале. Застройщики могут увеличивать цены в прайс-листах, но предлагать большие скидки за сделки без участия ипотеки.

@DomusVerus