Цены на недвижимость в декабре: подводим итоги года #monthlyprice
В пятницу вышли данные по ценам на жилье за декабрь. Это хороший повод подвести итоги непростого 2023 г. и посмотреть, как цены вели себя в последние годы.
▪️Средние цены на первичном рынке в декабре выросли на 1,7% до 148,4 тыс. руб. Темп роста чуть слабее, чем в рекордные сен-ноя (+2,1% м/м), но это все еще высокие темпы. За весь 2023 год цены выросли на 8,8% — выше инфляции (7,4%).
▪️Средние цены на вторичке выросли на 1,2% до 102,9 тыс. (+1,3% м/м в сен-ноя). За год цены выросли на 10,8%.
▪️По итогам года сильнее всего цены выросли в Челябинской обл. (+22%/+31%), Кемерово (+16%/+26%) и Саратовской обл. (+18%/+22%).
💡Высокий спрос в конце года продолжал поддерживать рост цен широким фронтом. В то же время более оперативный индекс московской недвижимости ДомКлик указывает на затухание роста цен – индекс снизился в январе на 1% от максимума.
В январе-феврале ждем сезонного спада спроса, усиленного ужесточением ипотечного регулирования. Тем не менее, цены могут даже вырасти, если застройщики переложат комиссии на покупателей.
Динамика цен на жилье за последние 14 лет:
▪️В стабильные периоды (2011-2014 гг; 2017-2019 гг) цены на жилье росли, в среднем, на 5-7% ежегодно как на первичке, так и на вторичке (графики 1 и 2).
▪️Пандемия и её последствия привели к заметному росту цен на жилье в 2020-2022 гг, причем по всему миру. На нашем рынке рост усилил запуск массовой льготной ипотеки, поэтому цены на первичке в этот период росли быстрее, чем на вторичке (23% vs. 16% в среднем в год).
▪️Вопреки общепринятому благому возмущению ценами, их темп все равно на 1,5 пп превысил общий уровень инфляции. Тем не менее, 2023 ознаменовался завершением скачкообразного рост цен. Кроме того, похоже, шестилетний период роста цен в реальном выражении тоже закончился.
▪️Но напомним, что даже в кризисные периоды цены снижаются очень неохотно, поэтому те, кто ждёт обвала цен, могут ждать очень-очень долго (и все равно не дождаться).
@DomusVerus
В пятницу вышли данные по ценам на жилье за декабрь. Это хороший повод подвести итоги непростого 2023 г. и посмотреть, как цены вели себя в последние годы.
▪️Средние цены на первичном рынке в декабре выросли на 1,7% до 148,4 тыс. руб. Темп роста чуть слабее, чем в рекордные сен-ноя (+2,1% м/м), но это все еще высокие темпы. За весь 2023 год цены выросли на 8,8% — выше инфляции (7,4%).
▪️Средние цены на вторичке выросли на 1,2% до 102,9 тыс. (+1,3% м/м в сен-ноя). За год цены выросли на 10,8%.
▪️По итогам года сильнее всего цены выросли в Челябинской обл. (+22%/+31%), Кемерово (+16%/+26%) и Саратовской обл. (+18%/+22%).
💡Высокий спрос в конце года продолжал поддерживать рост цен широким фронтом. В то же время более оперативный индекс московской недвижимости ДомКлик указывает на затухание роста цен – индекс снизился в январе на 1% от максимума.
В январе-феврале ждем сезонного спада спроса, усиленного ужесточением ипотечного регулирования. Тем не менее, цены могут даже вырасти, если застройщики переложат комиссии на покупателей.
Динамика цен на жилье за последние 14 лет:
▪️В стабильные периоды (2011-2014 гг; 2017-2019 гг) цены на жилье росли, в среднем, на 5-7% ежегодно как на первичке, так и на вторичке (графики 1 и 2).
▪️Пандемия и её последствия привели к заметному росту цен на жилье в 2020-2022 гг, причем по всему миру. На нашем рынке рост усилил запуск массовой льготной ипотеки, поэтому цены на первичке в этот период росли быстрее, чем на вторичке (23% vs. 16% в среднем в год).
▪️Вопреки общепринятому благому возмущению ценами, их темп все равно на 1,5 пп превысил общий уровень инфляции. Тем не менее, 2023 ознаменовался завершением скачкообразного рост цен. Кроме того, похоже, шестилетний период роста цен в реальном выражении тоже закончился.
▪️Но напомним, что даже в кризисные периоды цены снижаются очень неохотно, поэтому те, кто ждёт обвала цен, могут ждать очень-очень долго (и все равно не дождаться).
@DomusVerus
🔥18👍3👎1👏1
Продажи в декабре: продолжаем подводить итоги 2023 г.
Уже рассказали о ценах. Сегодня посмотрим на опубликованные в ПД данные по продажам и посчитаем выручку застройщиков:
▪️Продажи жилья по ДДУ в декабре 2023 г. остались на уровне 73 тыс. квартир, что в 1,7 раза выше среднего уровня прошлых лет.
В Москве продажи выросли на 10% к ноябрю до 10,3 тыс. квартир, а выручка застройщиков - на 14% до 206 млрд руб. Основной прирост пришелся на премиум сегмент (+16 млрд). В эконом сегменте ПИК снижает продажи с сентября, зато уверенный рост обеспечили Самолет и А101.
▪️Тем не менее, по итогам года заметен тренд на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи квартир в Мск и СПб выросли на 34% и 12%, в МО и ЛО на 9%, а в других регионах в среднем на 80%.
Не зря застройщики поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы в 2023 г.
▪️По итогам года многие крупнейшие застройщики нарастили выручку трехзначными темпами. Среди топ-15 компаний в лидерах роста ЮгСтройИнвест (+172% г/г), Страна Девелопмент (+154%) и Брусника (+152%). Самолет, включая МИЦ, нарастил выручку на 28% и сократил отрыв от лидера рынка, ПИКа.
А вот у ПИКа выручка в 2023 выросла лишь на 3%. Весь рост пришелся на Forma, «дочку» ПИКа в бизнес-сегменте.
💬 В январе-феврале продажи могут снизиться на ~40% к декабрю. Это сезонно слабые месяцы, но ещё подействуют ограничения по льготной ипотеке и прочие перетрубации. Что будет в таком случае с рынком жилья?
Посмотрим срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales). Оптимальным уровнем считаем 30 мес. – тогда дом распродается на 70%-80%, пока строится. Если срок превысит 40 мес., то на рынке появятся риски затоваренности (как в 2022 г.).
💡В среднем по РФ в конце года MoS опустился до минимума в 20 мес., т.е. на рынке наблюдался дефицит предложения. Но уже в 1 кв. 2024 г. снижение продаж вернет показатель на оптимальный уровень выше 30 мес.
Так что бояться снижения продаж в ближайшие месяцы не стоит (по крайней мере, пока).
@DomusVerus
Уже рассказали о ценах. Сегодня посмотрим на опубликованные в ПД данные по продажам и посчитаем выручку застройщиков:
▪️Продажи жилья по ДДУ в декабре 2023 г. остались на уровне 73 тыс. квартир, что в 1,7 раза выше среднего уровня прошлых лет.
В Москве продажи выросли на 10% к ноябрю до 10,3 тыс. квартир, а выручка застройщиков - на 14% до 206 млрд руб. Основной прирост пришелся на премиум сегмент (+16 млрд). В эконом сегменте ПИК снижает продажи с сентября, зато уверенный рост обеспечили Самолет и А101.
▪️Тем не менее, по итогам года заметен тренд на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи квартир в Мск и СПб выросли на 34% и 12%, в МО и ЛО на 9%, а в других регионах в среднем на 80%.
Не зря застройщики поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы в 2023 г.
▪️По итогам года многие крупнейшие застройщики нарастили выручку трехзначными темпами. Среди топ-15 компаний в лидерах роста ЮгСтройИнвест (+172% г/г), Страна Девелопмент (+154%) и Брусника (+152%). Самолет, включая МИЦ, нарастил выручку на 28% и сократил отрыв от лидера рынка, ПИКа.
А вот у ПИКа выручка в 2023 выросла лишь на 3%. Весь рост пришелся на Forma, «дочку» ПИКа в бизнес-сегменте.
💬 В январе-феврале продажи могут снизиться на ~40% к декабрю. Это сезонно слабые месяцы, но ещё подействуют ограничения по льготной ипотеке и прочие перетрубации. Что будет в таком случае с рынком жилья?
Посмотрим срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales). Оптимальным уровнем считаем 30 мес. – тогда дом распродается на 70%-80%, пока строится. Если срок превысит 40 мес., то на рынке появятся риски затоваренности (как в 2022 г.).
💡В среднем по РФ в конце года MoS опустился до минимума в 20 мес., т.е. на рынке наблюдался дефицит предложения. Но уже в 1 кв. 2024 г. снижение продаж вернет показатель на оптимальный уровень выше 30 мес.
Так что бояться снижения продаж в ближайшие месяцы не стоит (по крайней мере, пока).
@DomusVerus
🔥18👍3👎1
Тезисы спикеров.pdf
1.5 MB
Пару часов назад завершился круглый стол по ипотеке, организованный командой "Движения". Следом проходило заседание РСПП по той же теме.
Мы законспектировали тезисы спикеров мероприятий и по горячим следам делимся ими с вами.
В файле также любопытные слайды. На них то, как застройщики оценивают возможный рост цен из-за введенных комиссий и объяснения Сбера, как же так вышло, что маржа по ипотеке снизилась с +0,6% в июле 2023 г. до -1,2% в декабре.
💬 Тезисы с круглого стола Движения:
• В первые 1,5 недели января происходит очень резкий рост доли банков ДОМ.PФ, Совкомбанка, УБРиР по выдачам ипотеки. (О. Сидоренко, платформа Сделка.pф)
• Процент одобрения заявок снизился с 83% до 65%, скорость одобрения выросла с 3 часов до 7 часов (янв. к дек.) (О. Сидоренко)
• Не видим существенного снижения спроса. В январе спрос всегда падает сезонно. Пока не видим перекладывания комиссий в цены. (А. Попов, ЦИАН)
• У застройщиков вместо цены появилось ценовое меню (когда за один объект недвижимости, который станет одним и тем же залогом для банка, цена разная). Это не понравится регуляторам. (А. Попов)
• По данным января сделать выводы невозможно. Понимание будет сформировано к концу I кв. Ставки гораздо важнее для ипотечного платежа, чем цены, поэтому больше беспокоимся о ставках. (А. Мамохина, Level)
💬 ЗаседаниеВКП(б) РСПП проходило менее динамично, и интересных тезисов мы записали меньше. Если коротко, то 1,5 часа прошли примерно так:
• Банки все просчитали и не хотят работать в убыток, поэтому приняли единственно верное решение;
• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.
Подробнее – в файле.
📉Свой прогноз рынка в этом году не меняем. Ждем сокращения продаж, но считаем, что это скорее нормализация после ажиотажа предыдущих 2-х кварталов.
@DomusVerus
Мы законспектировали тезисы спикеров мероприятий и по горячим следам делимся ими с вами.
В файле также любопытные слайды. На них то, как застройщики оценивают возможный рост цен из-за введенных комиссий и объяснения Сбера, как же так вышло, что маржа по ипотеке снизилась с +0,6% в июле 2023 г. до -1,2% в декабре.
💬 Тезисы с круглого стола Движения:
• В первые 1,5 недели января происходит очень резкий рост доли банков ДОМ.PФ, Совкомбанка, УБРиР по выдачам ипотеки. (О. Сидоренко, платформа Сделка.pф)
• Процент одобрения заявок снизился с 83% до 65%, скорость одобрения выросла с 3 часов до 7 часов (янв. к дек.) (О. Сидоренко)
• Не видим существенного снижения спроса. В январе спрос всегда падает сезонно. Пока не видим перекладывания комиссий в цены. (А. Попов, ЦИАН)
• У застройщиков вместо цены появилось ценовое меню (когда за один объект недвижимости, который станет одним и тем же залогом для банка, цена разная). Это не понравится регуляторам. (А. Попов)
• По данным января сделать выводы невозможно. Понимание будет сформировано к концу I кв. Ставки гораздо важнее для ипотечного платежа, чем цены, поэтому больше беспокоимся о ставках. (А. Мамохина, Level)
💬 Заседание
• Банки все просчитали и не хотят работать в убыток, поэтому приняли единственно верное решение;
• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.
Подробнее – в файле.
📉Свой прогноз рынка в этом году не меняем. Ждем сокращения продаж, но считаем, что это скорее нормализация после ажиотажа предыдущих 2-х кварталов.
@DomusVerus
👍28🔥5👎1👏1
Вклад факторов спроса и предложения в динамику цен на жилье
Давненько у нас не было лонгридов – исправляемся. Ранее мы выяснили, что в реальном выражении цены на жилье сейчас на 15% выше долгосрочного тренда. Основной рост случился в 2020-2021 гг. после запуска массовой льготной ипотеки. То есть вроде бы все очевидно – вырос спрос, выросли и цены.
Но только ли из-за спроса? Может, другие факторы тоже играли роль, и если да, то какую и в каких регионах? Ответы на эти вопросы позволят оценить эффективность мер поддержки и дадут понимание, какие меры нужны рынку в дальнейшем.
В общем, сегодня представим декомпозицию динамики цен на жилье на факторы спроса и предложения. Это позволит свежим взглядом посмотреть на рост цен в последние годы и поможет нам понять, чего ждать дальше.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками, аргументами, пояснениями и ссылками на научные публикации в PDF:
▪️Наш анализ построен на подходе, который предложил Shapiro (2022). В его основе стандартная модель спроса/предложения и допущение, что в каждый конкретный момент времени на рынок влияет только один шок – спроса или предложения.
Если изменение цены сонаправлено изменению объема потребления, то движущим фактором является спрос. Если изменения цены и объемов разнонаправлены – это шок предложения.
▪️Мы адаптировали метод для рынка жилья. Используем месячные изменения цен и числа выданных ипотечных кредитов по всем регионам РФ (понимая все ограничения подхода).
Для каждого региона строим VAR-модель и на основе остатков моделей классифицируем шоки спроса и предложения. Далее агрегируем шоки на уровень федеральных округов и РФ, используя веса регионов по выдаче ипотеки.
▪️С 2016 по 2019 гг. цены в основном росли из-за факторов предложения. В 2020 г. запуск массовой льготной ипотеки действительно привел к тому, что цены начали расти из-за возросшего спроса. Вклад спроса был высоким вплоть до апреля 2022 г. Затем спрос снизился и было логично ожидать благую коррекцию цен, но ее не произошло.
▪️Всему виной «ипотека от застройщика», из-за которой цены росли на падающих объемах продаж (модель идентифицирует это как фактор предложения, что не лишено смысла). Затем рост цен практически остановился, а в некоторые месяцы и в ряде регионов цены даже немного корректировались.
Всего с 2020 г. цены выросли примерно в два раза. На факторы спроса пришлось примерно 60 п.п. роста цен, на факторы предложения – около 40 п.п.
▪️Со II кв. 2023 г. спрос вновь пошел вверх, а последние 4-5 месяцев на рынке и вовсе наблюдается невиданный ранее ажиотаж. Это отражается и на ценах – в 2023 г. цены выросли на 9%. Из них, по нашим оценкам, почти 7 п.п. обеспечили факторы спроса, 2 п.п. – факторы предложения.
🗝 Отметим, что вклад факторов предложения в динамику цен 2016-2023 гг. оказался более значимым, чем мы ожидали перед тем, как проделать это упражнение. А значит, идея вернуться к обсуждению поддержки рынка жилья через поддержку предложения (строительства) выглядит вполне себе оправданно.
И застройщиков поддержим, и жилья будет строиться больше, и для покупателей цены в результате таких мер поддержкине улетят в космос, как раньше будут более привлекательными.
@DomusVerus
Давненько у нас не было лонгридов – исправляемся. Ранее мы выяснили, что в реальном выражении цены на жилье сейчас на 15% выше долгосрочного тренда. Основной рост случился в 2020-2021 гг. после запуска массовой льготной ипотеки. То есть вроде бы все очевидно – вырос спрос, выросли и цены.
Но только ли из-за спроса? Может, другие факторы тоже играли роль, и если да, то какую и в каких регионах? Ответы на эти вопросы позволят оценить эффективность мер поддержки и дадут понимание, какие меры нужны рынку в дальнейшем.
В общем, сегодня представим декомпозицию динамики цен на жилье на факторы спроса и предложения. Это позволит свежим взглядом посмотреть на рост цен в последние годы и поможет нам понять, чего ждать дальше.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками, аргументами, пояснениями и ссылками на научные публикации в PDF:
▪️Наш анализ построен на подходе, который предложил Shapiro (2022). В его основе стандартная модель спроса/предложения и допущение, что в каждый конкретный момент времени на рынок влияет только один шок – спроса или предложения.
Если изменение цены сонаправлено изменению объема потребления, то движущим фактором является спрос. Если изменения цены и объемов разнонаправлены – это шок предложения.
▪️Мы адаптировали метод для рынка жилья. Используем месячные изменения цен и числа выданных ипотечных кредитов по всем регионам РФ (понимая все ограничения подхода).
Для каждого региона строим VAR-модель и на основе остатков моделей классифицируем шоки спроса и предложения. Далее агрегируем шоки на уровень федеральных округов и РФ, используя веса регионов по выдаче ипотеки.
▪️С 2016 по 2019 гг. цены в основном росли из-за факторов предложения. В 2020 г. запуск массовой льготной ипотеки действительно привел к тому, что цены начали расти из-за возросшего спроса. Вклад спроса был высоким вплоть до апреля 2022 г. Затем спрос снизился и было логично ожидать благую коррекцию цен, но ее не произошло.
▪️Всему виной «ипотека от застройщика», из-за которой цены росли на падающих объемах продаж (модель идентифицирует это как фактор предложения, что не лишено смысла). Затем рост цен практически остановился, а в некоторые месяцы и в ряде регионов цены даже немного корректировались.
Всего с 2020 г. цены выросли примерно в два раза. На факторы спроса пришлось примерно 60 п.п. роста цен, на факторы предложения – около 40 п.п.
▪️Со II кв. 2023 г. спрос вновь пошел вверх, а последние 4-5 месяцев на рынке и вовсе наблюдается невиданный ранее ажиотаж. Это отражается и на ценах – в 2023 г. цены выросли на 9%. Из них, по нашим оценкам, почти 7 п.п. обеспечили факторы спроса, 2 п.п. – факторы предложения.
🗝 Отметим, что вклад факторов предложения в динамику цен 2016-2023 гг. оказался более значимым, чем мы ожидали перед тем, как проделать это упражнение. А значит, идея вернуться к обсуждению поддержки рынка жилья через поддержку предложения (строительства) выглядит вполне себе оправданно.
И застройщиков поддержим, и жилья будет строиться больше, и для покупателей цены в результате таких мер поддержки
@DomusVerus
🔥27👍8
Сколько стоит Самолет?
Сегодня мы приготовили для вас что-то уникальное.Насмотревшись фильмов про инвестбанкиров, запускаем инвест. покрытие публичных застройщиков: оценка стоимости, фундаментальные драйверы, апсайды, даунгрейды и вот это все.
Начать решили с ГК «Самолет», и вот по какому поводу. В одном из интервью генеральный директор Антон Елистратов поделился мнением о справедливой стоимости акций. Случай, надо сказать, прецедентный. Мы помним один такой случай из 2008 с акциями Газпрома.
Так вот, по мнению топ-менеджера, акции компании недооценены рынком примерно в 3-4 раза. Т.е. должны стоить не 3800, а 11-15 тыс. руб. Мы сделали собственную оценку, а также просчитали сценарий, при котором видение CEO может быть обоснованным.
Итак, поехали:
▪️В октябре делали сравнительную оценку акций девелоперов на основе собственного показателя EV/DFE. Сейчас коэффициент Самолета снизился до 1,9 – среднего уровня для других компаний. Все благодаря покупке МИЦ и запуску новых проектов в конце 2023.
Портфель в строительстве у компании увеличился за год в 1,7 раза с 2,9 до 5 млн кв.м жилья. Здесь Самолет стал №1 в РФ, обойдя ПИК. Средняя распроданность и стройготовность проектов снизилась до 30% и 35%, их соотношение 87% - среднее для рынка, но запуск новых проектов мог значительно увеличить долг по ПФ и снизить покрытие эскроу.
Сам Самолет ожидает, что в 2024 продажи вырастут в 1,7 раза с 1,6 до 2,7 млн кв.м, выручка с 300 до 500 млрд руб. Наши оценки скромнее – 375 млрд. Рынок может просесть на 25-30%, что скажется на продажах и запусках новых проектов.
▪️Мы построили модель дисконтированных денежных потоков (DCF) с прогнозом до 2028 г. К этому моменту темпы роста Самолета снизятся до среднерыночных, а рентабельность EBITDA – с 27% до 20%, исторически среднего уровня для девелоперов.
В 2020-23 рынок недвижимости в РФ рос темпом ~25% по выручке, а Самолет на ~60%. Рост себестоимости строительства отставал от роста цен. В результате, маржа выросла с 15% в 2020 до 27% в 2023 г. Вряд ли так будет продолжаться долгосрочно.
💡По нашей оценке, справедливая цена акций Самолета лежит вблизи 5300 руб. (премия к текущей цене 40%). Это предполагает вмененный мультипликатор EV/EBITDA 7,7-4,8x в 2023-24гг. Много для российских компаний, но такова премия за потенциал роста. Главный вызов для акций – сможет ли компания достичь амбиционных целей в 2024 г.
▪️По текущей EV/EBITDA Самолет торгуется на уровне 6,5х – с хорошей премией к другим компаниям. Рынок ждет продолжения опережающего роста компании.
По показателю EV/NAV (cтоимость бизнеса/стоимость портфеля проектов) компания котируется на уровне 0,7х – также выше других девелоперов. Правда, это оценка портфелей годовой давности. За год и портфель мог измениться (в «плюс» для оценки), и ключевая ставка выросла в 2 раза (в «-»).
▪️Какой сценарий должен реализоваться, чтобы оценка Самолета в 3-4х выше была оправданной?
Маржинальность бизнеса должна сохраняться на высоком уровне 27%, при этом компания должна расти темпом ~30% при том же объеме рынка и увеличить долю рынка втрое к 2028 – до 13%. Альтернативно рынок может расти ежегодно на 15% при росте доли компании в 1,5 раза – до 7%.
При данных предпосылках стоимость компании может составлять 12 тыс. руб. – все, как CEO загадал!
Правда для такого сценария все звезды должны сойтись воедино: рынок должен получить мощный импульс (сопоставимый со структурным изменением спроса), а компания должна расти еще и неорганически, то есть через ряд успешных M&A.
🗝 В целом, похоже, рынок действительно недооценивает потенциал Самолета, но о кратно более высокой стоимости на фоне ужесточения ипотечных мер говорить пока рановато.
Отрасль стоит на пороге масштабных изменений, и в уравнении стоимости акций девелоперов сейчас слишком много неизвестных. Но будем держать руку на пульсе и еще расскажем, как полетит Самолет… на фоне других девелоперов.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
@DomusVerus
Сегодня мы приготовили для вас что-то уникальное.
Начать решили с ГК «Самолет», и вот по какому поводу. В одном из интервью генеральный директор Антон Елистратов поделился мнением о справедливой стоимости акций. Случай, надо сказать, прецедентный. Мы помним один такой случай из 2008 с акциями Газпрома.
Так вот, по мнению топ-менеджера, акции компании недооценены рынком примерно в 3-4 раза. Т.е. должны стоить не 3800, а 11-15 тыс. руб. Мы сделали собственную оценку, а также просчитали сценарий, при котором видение CEO может быть обоснованным.
Итак, поехали:
▪️В октябре делали сравнительную оценку акций девелоперов на основе собственного показателя EV/DFE. Сейчас коэффициент Самолета снизился до 1,9 – среднего уровня для других компаний. Все благодаря покупке МИЦ и запуску новых проектов в конце 2023.
Портфель в строительстве у компании увеличился за год в 1,7 раза с 2,9 до 5 млн кв.м жилья. Здесь Самолет стал №1 в РФ, обойдя ПИК. Средняя распроданность и стройготовность проектов снизилась до 30% и 35%, их соотношение 87% - среднее для рынка, но запуск новых проектов мог значительно увеличить долг по ПФ и снизить покрытие эскроу.
Сам Самолет ожидает, что в 2024 продажи вырастут в 1,7 раза с 1,6 до 2,7 млн кв.м, выручка с 300 до 500 млрд руб. Наши оценки скромнее – 375 млрд. Рынок может просесть на 25-30%, что скажется на продажах и запусках новых проектов.
▪️Мы построили модель дисконтированных денежных потоков (DCF) с прогнозом до 2028 г. К этому моменту темпы роста Самолета снизятся до среднерыночных, а рентабельность EBITDA – с 27% до 20%, исторически среднего уровня для девелоперов.
В 2020-23 рынок недвижимости в РФ рос темпом ~25% по выручке, а Самолет на ~60%. Рост себестоимости строительства отставал от роста цен. В результате, маржа выросла с 15% в 2020 до 27% в 2023 г. Вряд ли так будет продолжаться долгосрочно.
💡По нашей оценке, справедливая цена акций Самолета лежит вблизи 5300 руб. (премия к текущей цене 40%). Это предполагает вмененный мультипликатор EV/EBITDA 7,7-4,8x в 2023-24гг. Много для российских компаний, но такова премия за потенциал роста. Главный вызов для акций – сможет ли компания достичь амбиционных целей в 2024 г.
▪️По текущей EV/EBITDA Самолет торгуется на уровне 6,5х – с хорошей премией к другим компаниям. Рынок ждет продолжения опережающего роста компании.
По показателю EV/NAV (cтоимость бизнеса/стоимость портфеля проектов) компания котируется на уровне 0,7х – также выше других девелоперов. Правда, это оценка портфелей годовой давности. За год и портфель мог измениться (в «плюс» для оценки), и ключевая ставка выросла в 2 раза (в «-»).
▪️Какой сценарий должен реализоваться, чтобы оценка Самолета в 3-4х выше была оправданной?
Маржинальность бизнеса должна сохраняться на высоком уровне 27%, при этом компания должна расти темпом ~30% при том же объеме рынка и увеличить долю рынка втрое к 2028 – до 13%. Альтернативно рынок может расти ежегодно на 15% при росте доли компании в 1,5 раза – до 7%.
При данных предпосылках стоимость компании может составлять 12 тыс. руб. – все, как CEO загадал!
Правда для такого сценария все звезды должны сойтись воедино: рынок должен получить мощный импульс (сопоставимый со структурным изменением спроса), а компания должна расти еще и неорганически, то есть через ряд успешных M&A.
🗝 В целом, похоже, рынок действительно недооценивает потенциал Самолета, но о кратно более высокой стоимости на фоне ужесточения ипотечных мер говорить пока рановато.
Отрасль стоит на пороге масштабных изменений, и в уравнении стоимости акций девелоперов сейчас слишком много неизвестных. Но будем держать руку на пульсе и еще расскажем, как полетит Самолет… на фоне других девелоперов.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
@DomusVerus
🔥41👍16👏5👎1🤔1
Куда заведет реновация?
Портфель строительства жилья, вероятно, сократится в 2024-2025 гг. Должны же высокая КС, бриджи по 20% и ослабление спроса наконец повлиять на запуски?
Должны. И портфель сократиться должен. Но есть одна (не)маленькая деталь – реновация в Москве. На самом большом рынке страны есть кусочек, на который никто не смотрит, потому что нет данных. А кусочек этот уже стал заметным.
Мы по крупицам собрали информацию о программе реновации и спешим поделиться моделькой будущего рынка Москвы.
▪️Старт нынешней программы был дан в 2017:
• Всего к переселению предназначено 5175 домов, 350 тыс. квартир, 16,4 млн кв. м и 1 млн жителей. В программе преимущественно дома 1957-1968 гг. постройки по типовым проектам индустриального домостроения.
• Предполагается построить более 20 млн кв.м до 2032 г. Условиями подразумевается переезд в «равнозначную квартиру» – в том же районе, не меньше жилая площадь и число комнат, улучшенная отделка. При этом обычно общая площадь больше, как минимум, за счет кухни. Также есть возможность докупить дополнительную площадь (со скидкой 10%) и машиноместо (со скидкой 40% к рыночной цене).
• Лишние площади и машиноместа предлагаются к продаже всем желающим. Какие квартиры и по какой цене строятся в Москве по программе реновации можно посмотреть на сайте Фонда реновации, и даже что-то прикупить.
Текущие результаты реновации публикуются на stroi.mos.ru:
• уже введено 4,3 млн кв.м (304 дома)
• ведется строительство 4,1 млн кв.м (220)
• проектируется 4,1 млн кв.м (208 домов)
• на 9,8 млн кв.м подобраны 602 стартовые площадки
• начато переселение 150 тыс. человек из 949 домов.
В 2024-2026 гг. правительство Москвы собирается увеличить в два раза темпы реализации программы реновации. Планируется построить 6,5 млн кв. м жилья, в том числе 6,2 млн по реновации. На эти цели в бюджете города выделены 1,1 трлн руб. на три года.
Пик вводов будет до 2027 г. на уровне 3-4 млн в год, по словам Сергея Собянина. Для сравнения в 2023 по реновации введено 1,2 млн кв.м, а в 2024 планируется ввести 1,9 млн кв.м (при коммерческом вводе ~6 млн кв.м жилья).
💡По нашей модели, строительство жилья по рыночным проектам может снизиться с 17 до 15-16 млн кв.м, но за счет реновации общий портфель стройки в Москве вырастет с 21 до 23 млн кв.м. Доля реновации уже 20%, а поднимется до 25% по портфелю (~6 млн) и до 35% по вводам (3-4 млн).
Реновация участвует и в программах комплексного развития территорий (КРТ). По КРТ запланировано строительство больше 23 млн кв. м жилья, из которых 5,2 млн – по программе реновации.
А что в других городах?
Программы столичных масштабов пока не реализуются, но все ещё впереди:
▪️В 2021 стартовала реновация в Мособласти с амбициозным планом переселить до 0,9 млн жителей за 10 лет, как и в Москве. Но пока сформировано 85 проектов для 50 тыс. жителей, а реализуются единичные проекты в крупных городах.
▪️В Санкт-Петербурге реновация сейчас заморожена. Раньше основным оператором программы была компания СПБ Реновация, вошедшая с 2022 в ГК Самолет. Известно, что за счет этой покупки земельный банк Самолета пополнился на 6 млн кв. м (общий банк 46 млн в начале 2023). В ПД мы нашли проекты СПБ Реновации на 1,5 млн кв.м общей площади, из которых 1 млн уже введен в эксплуатацию в 2017-2023 гг.
Кстати, мы уже писали, как ПИК отдал свое лидирующее место в стройке Самолету по данным ПД и почти не растет по выручке. Но эти данные не включают реновацию. Поскольку ПИК не раскрывает операционные показатели с 2021, оценить долю реновации проблематично.
Но 2 года назад были новости, что ПИК получил подрядов по реновации на 2 трлн руб. из 6 трлн, и может заработать на них до 200 млрд (при уровне целевой маржи в генподрядах 10%).
🗝 Когда эпоха суперприбыльной и масштабной стройки подойдет к концу, возможно, наступит эпоха господрядов и регулируемой маржи.
Будем и дальше следить за темой реновации – программа может занять существенную долю в бизнесе застройщиков и удовлетворить значительную часть спроса на жилье в крупных агломерациях.
@DomusVerus
Портфель строительства жилья, вероятно, сократится в 2024-2025 гг. Должны же высокая КС, бриджи по 20% и ослабление спроса наконец повлиять на запуски?
Должны. И портфель сократиться должен. Но есть одна (не)маленькая деталь – реновация в Москве. На самом большом рынке страны есть кусочек, на который никто не смотрит, потому что нет данных. А кусочек этот уже стал заметным.
Мы по крупицам собрали информацию о программе реновации и спешим поделиться моделькой будущего рынка Москвы.
▪️Старт нынешней программы был дан в 2017:
• Всего к переселению предназначено 5175 домов, 350 тыс. квартир, 16,4 млн кв. м и 1 млн жителей. В программе преимущественно дома 1957-1968 гг. постройки по типовым проектам индустриального домостроения.
• Предполагается построить более 20 млн кв.м до 2032 г. Условиями подразумевается переезд в «равнозначную квартиру» – в том же районе, не меньше жилая площадь и число комнат, улучшенная отделка. При этом обычно общая площадь больше, как минимум, за счет кухни. Также есть возможность докупить дополнительную площадь (со скидкой 10%) и машиноместо (со скидкой 40% к рыночной цене).
• Лишние площади и машиноместа предлагаются к продаже всем желающим. Какие квартиры и по какой цене строятся в Москве по программе реновации можно посмотреть на сайте Фонда реновации, и даже что-то прикупить.
Текущие результаты реновации публикуются на stroi.mos.ru:
• уже введено 4,3 млн кв.м (304 дома)
• ведется строительство 4,1 млн кв.м (220)
• проектируется 4,1 млн кв.м (208 домов)
• на 9,8 млн кв.м подобраны 602 стартовые площадки
• начато переселение 150 тыс. человек из 949 домов.
В 2024-2026 гг. правительство Москвы собирается увеличить в два раза темпы реализации программы реновации. Планируется построить 6,5 млн кв. м жилья, в том числе 6,2 млн по реновации. На эти цели в бюджете города выделены 1,1 трлн руб. на три года.
Пик вводов будет до 2027 г. на уровне 3-4 млн в год, по словам Сергея Собянина. Для сравнения в 2023 по реновации введено 1,2 млн кв.м, а в 2024 планируется ввести 1,9 млн кв.м (при коммерческом вводе ~6 млн кв.м жилья).
💡По нашей модели, строительство жилья по рыночным проектам может снизиться с 17 до 15-16 млн кв.м, но за счет реновации общий портфель стройки в Москве вырастет с 21 до 23 млн кв.м. Доля реновации уже 20%, а поднимется до 25% по портфелю (~6 млн) и до 35% по вводам (3-4 млн).
Реновация участвует и в программах комплексного развития территорий (КРТ). По КРТ запланировано строительство больше 23 млн кв. м жилья, из которых 5,2 млн – по программе реновации.
А что в других городах?
Программы столичных масштабов пока не реализуются, но все ещё впереди:
▪️В 2021 стартовала реновация в Мособласти с амбициозным планом переселить до 0,9 млн жителей за 10 лет, как и в Москве. Но пока сформировано 85 проектов для 50 тыс. жителей, а реализуются единичные проекты в крупных городах.
▪️В Санкт-Петербурге реновация сейчас заморожена. Раньше основным оператором программы была компания СПБ Реновация, вошедшая с 2022 в ГК Самолет. Известно, что за счет этой покупки земельный банк Самолета пополнился на 6 млн кв. м (общий банк 46 млн в начале 2023). В ПД мы нашли проекты СПБ Реновации на 1,5 млн кв.м общей площади, из которых 1 млн уже введен в эксплуатацию в 2017-2023 гг.
Кстати, мы уже писали, как ПИК отдал свое лидирующее место в стройке Самолету по данным ПД и почти не растет по выручке. Но эти данные не включают реновацию. Поскольку ПИК не раскрывает операционные показатели с 2021, оценить долю реновации проблематично.
Но 2 года назад были новости, что ПИК получил подрядов по реновации на 2 трлн руб. из 6 трлн, и может заработать на них до 200 млрд (при уровне целевой маржи в генподрядах 10%).
🗝 Когда эпоха суперприбыльной и масштабной стройки подойдет к концу, возможно, наступит эпоха господрядов и регулируемой маржи.
Будем и дальше следить за темой реновации – программа может занять существенную долю в бизнесе застройщиков и удовлетворить значительную часть спроса на жилье в крупных агломерациях.
@DomusVerus
🔥17👍12🤔3👏1
Долгожданная инвестиционная модель роста?
Банк России опубликовал мониторинг предприятий. ЦБ опрашивает более 14 тыс. компаний про изменение объемов производства, спроса, цен и т.д. Раз в квартал появляются результаты опросов по инвестиционной активности бизнеса.
Поговорим об этом подробнее.
▪️Индекс инвестиционной активности бизнеса находится на максимуме с 2008 г. В IV кв. показатель превысил среднее значение 2010-2021 гг. почти в 5 раз.
Последний раз так много компании инвестировали только в перегретой экономике 2005-2008 гг. до того, как случился финансовый кризис.
▪️Наибольшая инвестиционная активность зафиксирована в обрабатывающих производствах, выпускающих инвест. товары. Также активность высокая в электроэнергетике, добыче и других пром. отраслях.
Меньше всего инвест. активность выросла в секторах близких к потребителю: торговля, с/х и услуги.
В строительстве индекс инвестиционной активности ниже среднего значения по экономике, но в 2010-2021 гг. индекс в стройке вообще был отрицательным, а текущие значения находятся вблизи исторических максимумов.
▪️Эти тенденции фиксируют и данные по ВВП. По нашим оценкам, в 3 кв. 2023 г. инвестиции в основной капитал на 10% превышали долгосрочный тренд. Для сравнения – потребление д/х превышало тренд всего на 3,5%.
Все это говорит о том, что экономика наконец-то переходит на инвестиционную модель роста.
💡Это было давней идей экономического блока – расти за счет инвестиций, а не потребления или экспорта, т.к. такой рост может повысить потенциал экономики. Чем больше компании инвестируют в модернизацию производства и технологии, тем больше они смогут производить.
Правда, инвестиции сейчас поддерживают бюджетные вливания, промышленная политика (льготные кредиты и др.) и замещение иностранных производств. Поэтому эффективность таких инвестиций вызывает вопросы.
🏭 В общем, ближайшие годы – время крупного бизнеса, больших (нежилищных) строек, инфраструктурных проектов. Изменится структура совокупного спроса: от потребления к инвестициям.
@DomusVerus
Банк России опубликовал мониторинг предприятий. ЦБ опрашивает более 14 тыс. компаний про изменение объемов производства, спроса, цен и т.д. Раз в квартал появляются результаты опросов по инвестиционной активности бизнеса.
Поговорим об этом подробнее.
▪️Индекс инвестиционной активности бизнеса находится на максимуме с 2008 г. В IV кв. показатель превысил среднее значение 2010-2021 гг. почти в 5 раз.
Последний раз так много компании инвестировали только в перегретой экономике 2005-2008 гг. до того, как случился финансовый кризис.
▪️Наибольшая инвестиционная активность зафиксирована в обрабатывающих производствах, выпускающих инвест. товары. Также активность высокая в электроэнергетике, добыче и других пром. отраслях.
Меньше всего инвест. активность выросла в секторах близких к потребителю: торговля, с/х и услуги.
В строительстве индекс инвестиционной активности ниже среднего значения по экономике, но в 2010-2021 гг. индекс в стройке вообще был отрицательным, а текущие значения находятся вблизи исторических максимумов.
▪️Эти тенденции фиксируют и данные по ВВП. По нашим оценкам, в 3 кв. 2023 г. инвестиции в основной капитал на 10% превышали долгосрочный тренд. Для сравнения – потребление д/х превышало тренд всего на 3,5%.
Все это говорит о том, что экономика наконец-то переходит на инвестиционную модель роста.
💡Это было давней идей экономического блока – расти за счет инвестиций, а не потребления или экспорта, т.к. такой рост может повысить потенциал экономики. Чем больше компании инвестируют в модернизацию производства и технологии, тем больше они смогут производить.
Правда, инвестиции сейчас поддерживают бюджетные вливания, промышленная политика (льготные кредиты и др.) и замещение иностранных производств. Поэтому эффективность таких инвестиций вызывает вопросы.
🏭 В общем, ближайшие годы – время крупного бизнеса, больших (нежилищных) строек, инфраструктурных проектов. Изменится структура совокупного спроса: от потребления к инвестициям.
@DomusVerus
🔥15👏6👍3🤔2🤯1
Обзор банковского сектора: мощный хук от Банка России
Сегодня состоялась пресс-конференция директора Департамента банковского регулирования ЦБ РФ А. Данилова с подведением итогов работы банковского сектора в 2023 году. Об этих поговорим чуть ниже, но сначала о тезисах с пресс-конференции, мимо которых мы пройти просто не могли.
Так вот. А. Данилов достаточно ясно дал понять, что в расчетах, которыми банки поделились с ЦБ, есть "элемент лукавства". В частности, некоторые банки закладывают в расчет будущее увеличение макронадбавок к ипотеке с высокой долговой нагрузкой или ужесточение нормативов ликвидности.
В общем, в ЦБ считают, что с доходностью по ипотеке у банков все в порядке, ROE то ним была "сильно выше 20%". Да, доходность действительно упала после ужесточения параметров льготной ипотеки со стороны правительства, но о том, что выдачи стали убыточны (привет Сберу и ВТБ) речи не идет.
Интересно, что прямо во время выступления Данилова прошла новость о снижении размера комиссий Сбером (хотя еще пару дней назад утверждалось, что этого не будет). Через несколько часов, правда, Сбер эту новость опровергнул.
Не будем гадать, что произошло и почему, но сегодняшний раунд однозначно за регулятором! Полагаем, что ситуация скоро разрешится, но после такого выступления банкам придется попотеть, чтобы объяснить причины убыточности.
Ну а теперь немного о результатах сектора в декабре 2023:
▪️Корпоративное кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,8% м/м, +20,1% за год), несмотря на высокие ставки. Бизнес занимает средства для финансирования текущей деятельности в ожидании выплат из бюджета.
По всему году из 12,2 трлн прироста портфеля только 3 пришлось на внешний долг и нерезидентов, ещё 1,4 – на проектное финансирование, а остальные 7,8 – финансирование текущей деятельности и новые проекты. Каждый месяц ЦБ находит разные основания "текущей деятельности" – в октябре были крабы, в ноябре – M&A сделки, в декабре – бюджетные контракты. Не терпится узнать, что будет в январе.
▪️А вот необеспеченное потребительское кредитование в декабре сократилось на 0,1% м/м (за год выросло на 15,7%). В отличие от корп. кредитования в ближайшие месяцы потребкредитование будут ограничивать макропруденциальные меры и высокие ставки.
▪️Ипотеки в декабре выдано на 2,9% больше (785 млрд руб.), чем в ноябре. Более 80% – ипотека с господдержкой, выдачи которой выросли на 21% м/м, тогда как рыночная сократилась на 30% м/м. По итогам года портфель вырос на рекордные 34,5%.
▪️Остатки на эскроу счетах в декабре сократились на 2,4% до 5,7 трлн руб. В декабре раскрытия эскроу достигли астрономических 800 млрд руб. (321 млрд в ноябре) из-за высоких вводов жилья. С учетом высоких раскрытий в октябре, вводы в январе могут оказаться значимо ниже обычной сезонности.
💬 В целом по декабрю все уже было ясно давно, гораздо интереснее, что происходило с рынком в январе. Об этом мы расскажем завтра!
@DomusVerus
Сегодня состоялась пресс-конференция директора Департамента банковского регулирования ЦБ РФ А. Данилова с подведением итогов работы банковского сектора в 2023 году. Об этих поговорим чуть ниже, но сначала о тезисах с пресс-конференции, мимо которых мы пройти просто не могли.
Так вот. А. Данилов достаточно ясно дал понять, что в расчетах, которыми банки поделились с ЦБ, есть "элемент лукавства". В частности, некоторые банки закладывают в расчет будущее увеличение макронадбавок к ипотеке с высокой долговой нагрузкой или ужесточение нормативов ликвидности.
То есть иными словами, банк хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?
В общем, в ЦБ считают, что с доходностью по ипотеке у банков все в порядке, ROE то ним была "сильно выше 20%". Да, доходность действительно упала после ужесточения параметров льготной ипотеки со стороны правительства, но о том, что выдачи стали убыточны (привет Сберу и ВТБ) речи не идет.
Интересно, что прямо во время выступления Данилова прошла новость о снижении размера комиссий Сбером (хотя еще пару дней назад утверждалось, что этого не будет). Через несколько часов, правда, Сбер эту новость опровергнул.
Не будем гадать, что произошло и почему, но сегодняшний раунд однозначно за регулятором! Полагаем, что ситуация скоро разрешится, но после такого выступления банкам придется попотеть, чтобы объяснить причины убыточности.
Ну а теперь немного о результатах сектора в декабре 2023:
▪️Корпоративное кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,8% м/м, +20,1% за год), несмотря на высокие ставки. Бизнес занимает средства для финансирования текущей деятельности в ожидании выплат из бюджета.
По всему году из 12,2 трлн прироста портфеля только 3 пришлось на внешний долг и нерезидентов, ещё 1,4 – на проектное финансирование, а остальные 7,8 – финансирование текущей деятельности и новые проекты. Каждый месяц ЦБ находит разные основания "текущей деятельности" – в октябре были крабы, в ноябре – M&A сделки, в декабре – бюджетные контракты. Не терпится узнать, что будет в январе.
▪️А вот необеспеченное потребительское кредитование в декабре сократилось на 0,1% м/м (за год выросло на 15,7%). В отличие от корп. кредитования в ближайшие месяцы потребкредитование будут ограничивать макропруденциальные меры и высокие ставки.
▪️Ипотеки в декабре выдано на 2,9% больше (785 млрд руб.), чем в ноябре. Более 80% – ипотека с господдержкой, выдачи которой выросли на 21% м/м, тогда как рыночная сократилась на 30% м/м. По итогам года портфель вырос на рекордные 34,5%.
▪️Остатки на эскроу счетах в декабре сократились на 2,4% до 5,7 трлн руб. В декабре раскрытия эскроу достигли астрономических 800 млрд руб. (321 млрд в ноябре) из-за высоких вводов жилья. С учетом высоких раскрытий в октябре, вводы в январе могут оказаться значимо ниже обычной сезонности.
💬 В целом по декабрю все уже было ясно давно, гораздо интереснее, что происходило с рынком в январе. Об этом мы расскажем завтра!
@DomusVerus
🔥20👍11💯2👎1
Ипотека в январе: могло ли быть хуже?
Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.
Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.
Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:
▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).
▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)
Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.
▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.
▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.
▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.
В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.
▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.
Это лучше или хуже прогнозов?
▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.
Что будет в феврале?
💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.
Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.
@DomusVerus
Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.
Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.
Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:
▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).
▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)
Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.
▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.
▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.
▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.
В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.
▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.
Это лучше или хуже прогнозов?
▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.
Что будет в феврале?
💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.
Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.
@DomusVerus
🔥11👍9👎1