#БанкРоссии выходит на тропу войны… с рискованной ипотекой. Так можно охарактеризовать череду заявлений и документов за две последние недели по регулированию отрасли. 10, 14, 17, 20 и 22 февраля мы записывали в черновик что-то новое. Поделимся подробнее в лонгриде по кнопке👇

Последний раз внимание отрасли было уделено в октябре 2022, когда регулятор выпустил доклад о льготной ипотеке от застройщиков.

Тогда же были введены первые меры, ограничивающие ипотеку с ПВ меньше 10% и LTV более 90%, - надбавка за риск в 2 капитала банка, приравнивающая такую ипотеку к потребкредитам. Впрочем, доля такой ипотеки и так была мала, чтобы на что-то повлиять.

Что нового:

1️⃣ В планах ограничить субсидирование ипотечной ставки от застройщиков больше 2% в год (мы оценивали среднюю субсидию в 3.5% в конце 2022). Прощай льготная ипотека ниже 6%? Скорее да, чем нет.

2️⃣ В планах ограничить всю льготную ипотеку от государства с ПВ менее 30%. Ранее введённое ограничение по долговой нагрузке (ПДН >60%) не очень cработало.

3️⃣ Реализовано повышение надбавок за риск в 1-0.5 капитала для ипотеки с ПВ менее 20-30% и LTV более 85%.

4️⃣ Если все это не подействует на банки и застройщиков, то введут понятие стандартизированной ипотеки, а все кэшбеки и другие обходные схемы сделают потребкредитами.

Помните мы вам говорили, что спрос уменьшится на 17%, а ставки на первичном рынке вырастут c 3.5 до 6%. Похоже ЦБ решил идти еще дальше, на наш скромный взгляд, без оглядки на последствия.

Задача ЦБ - сблизить цены и ставки на первичном и вторичном рынке. В этом регулятор видит корень зла текущей ситуации:

▶️ риски, которые принимают на себя заемщики, покупая недвижимость по завышенным ценам (ну не знаем! - выгода разумным покупателям очевидна в более низком платеже)

▶️ системные риски для банков и застройщиков.

Как бы не пришлось получить реализацию системных рисков от действий регулятора. Но пока расходы на макропруденциальные меры составят до 1% внутри ипотечной ставки и вполне могут быть переложены на покупателей или застройщиков.

Дальше будет сложный текст с подробностями. Можно посмотреть только первую картинку👇 и заняться более пристойными для выходных делами.

@domusverus

Рубрика #чтоуних кажется зашла в прошлый раз, поэтому будем заглядывать на международные рынки раз в 1-2 недели.

Для начала пара статей про США.

▶️ Has Housing Bottomed? (SeekingAlpha)

Ну а может все упало и пора брать?
Чем статья интересна? Взгляд от управляющего разными активами (облигации, дивидендные акции, ETF, валюты), не только недвижимостью. Простенько, но элегантно.

▪️ В 2007 году было опубликовано нашумевшее исследование о том, что цикл в недвижимости является одним из лучших предсказателей экономического цикла в целом. А значит новые запуски - важнейший показатель, который в том числе должен учитываться при проведении монетарной политики ЦБ.

▪️ Продажи жилой недвижимости сейчас на уровне ковидного дна и кажется, что отсюда только вверх.

▪️ Заявок на ипотеку последний раз было так мало в далеком 1996 году (почти 30 лет назад!).

▪️ Ипотечный платеж превосходит арендную ставку на тот же самый объект в 1.6 раза. Следовательно, арендаторы продолжат арендовать, а покупатели никогда не купят (записал новый термин golden handcuffs ☝️. Это если нужно рефинансировать все тело кредита по более высокой ставке, а очень неохота).

▪️ Рецессии на рынке недвижимости - очень длинные и унылые (слишком тяжел сектор), но с периодическими просветлениями. Вероятно мы все еще будем говорить о них в 2024 году.

▪️ Вывод: не время покупать недвижимость. Возможно это и близко к дну, но выход наверх будет очень долгим.

▶️ First time ever more "Built-for-Rent" Units started Quarterly than "Built-for-Sale" (Substack)

▪️ В первый раз в истории запуски жилья (ИЖС) для сдачи в аренду превысили запуски жилья на продажу.

▪️ Свободный рынок, понятно. Похоже кто-то понял раньше нас о том, что аренда - это перспективно.

▪️ Что в этом для нас? А что если это… смена парадигмы, service economy, уберизация и бесконечно мобильное население? Сначала у них, а потом у нас 🤔

А что мы все про США, да про США. Пробежимся по другим странам тоже:

▶️ China turns up the heat on its property sector as economy slowly rebuilds (SCMP)

▪️ Захватывающая история о страхе, жадности, удушении рынка недвижимости государством, скольжения цен по наклонной в течении 16 месяцев, разворота компартии на 180 градусов (как было с ковидом) и… небольшого сезонного хэпиэнда на рынке Китая. Ух! Сериал можно снимать.

▪️ Что для нас? Ничего нового, но захватывающе, как роман Чарльза Диккенса. Необходимо знать каждому, потому что потом будет в учебниках по экономике.

▶️ Singapore’s soaring expat rents undermine bid to oust Hong Kong as finance hub (Financial Times)

▪️ А вот в Сингапуре аренда УЖЕ улетела в космос.

▶️ UK house prices fall for longest period since 2009 (Reuters)

▪️ В Великобритании цены падали 4 месяца, упали на 3,2%, а они жалуются. Слабаки.

▶️ Is a frozen market worse than a house price crash? (Financial Times)

▪️ Говорят, что в UK ничего необычного, просто еще один «downturn», пятый за последние 50 лет. И может даже не упадет цена, а просто заморозится на многие годы.

▪️ Как сказал бы Дмитрий Анатольевич, боятся морозов англосаксы все-таки.

▶️ Portugal Wants to Force Owners of Vacant Homes to Find Tenants

▪️ Традиционная рубрика для любителе жареного - как борются с высокими ценами на жилье в Португалии. Если у вас в квартирке никто не живет, то нужно вас выследить и срочно вашу квартирку… нет, не отобрать, а заставить вас сдать ее в аренду.

Гордимся, что у нас не так.

@domusverus

Сегодня - первый день весны и поэтому захотелось чего-то теплого, летнего.

Пребывая в самом романтическом настроении, мы окунулись в тему жилья Краснодарского края и попытались распутать несколько узлов.
Но от того, что распутали теплее сильно не стало.

Коротко ниже 👇, длинно - в приложении 👇👇.

▶️ На рынке Краснодарского края вместо одной проблемы, вызывающей рост показателя months-of-sales до 95 мес., существует две проблемы поменьше: сложности с исходно-разрешительной документацией на землю и снижающийся спрос.

▶️ Портфель в строительстве по ЕИСЖС завышен примерно на 2.5 млн кв. м. Точнее оценить сложно, но такая цифра полностью согласуется с данными ЦБ.

▶️ Цены как на первичное, так и на вторичное жилье существенно завышены, что вызывает снижение продаж и, вероятно, вызовет еще большее снижение с увеличением средней ставки по льготным программам.

▶️ Если произойдет снижение, то существенная его часть может быть абсорбирована маржой застройщика.

▶️ Вероятно более правильный показатель результирующий показатель months-of-sales находится на уровне 79 месяцев, что все равно много.

​​Вот вышли ипотечные данные за февраль. И как будто все высказались в духе «сумма увеличилась на Х%, количество упало на Y%». А кто-то еще столбики нарисовал.

Но мы не будем как все, а копнем чуть глубже и обильно приправим нашими прогнозами. Ну и пасхалочкой в конце, как обычно.

Здесь только выводы, а весь смак в pdf 👇🏻

Ипотечный рынок в январе 2023 #monthly

▪️ Средняя ставка на первичном рынке начала свой путь наверх к ранее озвученной нами цифре 6%. В январе она выросла с 3.5 до 4.82%.

▪️ В ответ на это доля льготной ипотеки на первичном рынке сильно упала - с 87% до 63%.

▪️ Объемы рынка в штуках в январе заметно просели и показали минимумы с 2018.

▪️ Домклик рапортует, что в феврале спрос оживился и показал рост на 45% в коли-честве ипотек. Думаем, что это временно.

▪️ Рост ставки сопровождается ростом среднего ипотечного платежа +11% mom и сниже-нием средней суммы кредита -4% mom.

▪️ Ожидаем продолжение той же тенденции. Ставки будут расти из-за регуляторных ограничений, а чек может снижаться как за счет увеличения первоначального взноса, так и снижения цен или изменения структуры в пользу более дешевого жилья.

▪️ Банк России прогнозирует рост портфеля ипотеки на 15% в 2023. При объявленном закручивании гаек для банков и застройщиков ожидания ЦБ выглядят оптимистичными.

▪️ Досрочное погашение остается высоким. Средний срок погашения ипотечного портфеля вырос с 5 в конце 2022 до 5.8 лет в январе 2023. При этом средний срок выдачи ипотеки составляет 24 года (26 лет на первичке).

@DomusVerus

​​Каналу почти уже целый месяц, и мы ни разу не делали короткий апдейт по динамике цен. Исправляемся и заводим полезную привычку коротенько и регулярно писать здесь об этом. А еще скоро выйдут данные по февралю - вот там думаем будет интересно, очень ждем.

А пока #monthlyprice:
▪️ Цены в среднем по РФ медленно сползают вниз (-0.1% на первичном рынке, -0.6% на вторичном). Скидка на вторичное относительно новостроек начала понемногу сокращаться до 31.5%.

▪️ Стабильные цены на вторичном рынке в РФ в среднем - обманчивы. Москва, Санкт-Петербург и Краснодар сильно падают, в то время как остальные регионы в среднем продолжают рост.

▪️ Снижение с пика на вторичном рынке в Москве достигло 9%, еще минус процент и мы назовем это распродажей.

▪️ Снижение с пика на первичном рынке в Москве достигло 5% - это минимальный уровень, предсказанный аналитиками в прошлом году, но цена пойдет ниже.

▪️ Цены в регионах, граничащих с зоной проведения СВО чувствуют себя несколько хуже остального рынка, но пока это скорее относится ко вторичному рынку.

▪️ Ситуация с ценами на новостройки в Сибири и на Урале – скорее позитивна. На Дальнем Востоке, Поволжье и Северо-Западе – скорее нейтральна (за исключением СпБ), на Кавказе – негативна.

@DomusVerus

​​Поздравляем всех женщин с 8 марта! 💐

В честь праздника хотели написать про рождаемость, но вовремя поняли, что статистика не в нашу пользу. 1.4 млн в 2021 и 1.3 млн родившихся в 2022, что как бы минимум с 2000.

Ну и признаем, что не рождаемость двигает рынки недвижимости. А двигают – миграционные потоки.

Если вы когда-то заполняли анкету для регистрации по месту жительства на госуслугах, то должны были отвечать на вопрос о причинах переселения. Работа, учеба, приобретение жилья… Нам кажется, тем не хватает главного – желание женщины. Оно может лежать в основе большинства миграционных потоков.

Читайте в художественном изложении в pdf 👇, а выводы здесь:

▪️ Объем строительства в меньшей степени связан балансовой численностью населения, в большей – с его потоками.

▪️ В последние годы чистый приток населения в РФ не был вызван дальней миграцией (даже в 2022 году). Основные потоки приходились на среднеазиатские страны и страны СНГ.

▪️ Население движется из небогатых поселений Поволжья, Сибири и Дальнего Востока в две столицы и на юг.

▪️ Основной демографической проблемой в РФ является сокращение численности в городах с населением менее 100 тыс. человек.

▪️ Главных причин роста городов с населением более 100 тыс. человек три: прирост пригородов Москвы, миграция на юг и рост некоторых городов в Сибири.

▪️ А причин убывания таких городов две: переезд с севера, относительное небла-гополучие некоторых городов в центральной части. Остальное – специальные случаи.

▪️ Города-миллионники суммарно приросли на 5.7 млн человек за последние 20 лет и продолжают расти.

▪️ В результате, население России поделено примерно на 3 равные части: сельское (стабильно), небольшие города (убывают), миллионники (растут).

▪️ Все это, а также демографические тренды, о которых мы вскользь писали здесь создают положительный фундаментал для дальней-шего роста портфеля строительства.

@domusverus

​​#цифранедели Дефицит федерального бюджета за январь-февраль 2023 составил рекордные 2.6 трлн руб. Многие уже испугались. Но мы любим копать глубоко:

▪️ Доходы снизились с 4.2 до 3.2 трлн за год из-за (1) снижения нефтегазовых налогов в 2 раза до 0.9 трлн и (2) увеличения возмещения налогов. В начале 2022 на все избыточные доходы покупали валюту, а в 2023 - продают из ФНБ. Государство уже придумало как решить (1) - увеличение бенчмарка Urals, а (2) будет one-off.

▪️ Расходы бюджета выросли с 3.1 до 5.7 трлн. из-за (1) низкой базы 2022 г. и (2) авансирования госзакупок в начале года (2.1 трлн или 40% плана на год, в 3 раза больше чем в 2022)

▪️ Возникшие ножницы привели к дефициту 2.6 трлн, что близко к годовой цели в 3 трлн или 2% ВВП по проекту бюджета. В реальности Федеральное казначейство израсходовало в 2 раза меньше - много расходов пока осталось на счетах госструктур в ФК.

Приведет ли дефицит к инфляции, росту ставки, падению рубля и другим неблагоприятным последствиям? Нет, не должно:

▪️ Увеличение дефицита естественно при снижении доходов. Дефицит одних - это профицит других. Только 1 трлн пришел в частный сектор от государства. И упал преимущества на счета юрлиц. Денежная масса растет на 2% с начала года против +24% за весь 2022 и +13% в 2020-2021.

▪️ Частный кредит создает обычно гораздо больше денег - по 11-12 трлн в 2021-2022. Но в 2023 темпы роста кредита ниже - 1.3 трлн за два месяца. Ипотечный портфель, по данным Сбера, мог прибавить только 0.3 трлн.

▪️Важнее для инфляции и ставок будет динамика расходов. Пока бюджетная роспись меньше 30 трлн, то есть ниже уровня прошлого года.

▪️ Масштабы потенциального дефицита в 2-4% ВВП (3-6 трлн от 152) не сильно отличаются от того, что было в 2020 и 2022. Финансирование дефицита может осуществляться из разных источников - ФНБ, средства ФК в банках на 5 трлн или классически через размещение ОФЗ. Чистый долг государства почти нулевой, если вычесть из госдолга средства ФК и ФНБ.

Свежий макроэкономический опрос от Банка России сместил средние ожидания по дефициту за 2023 с ~2% на ~3% ВВП (~4.5 трлн). Впрочем, аналитики не армагеддонят и по другим вопросам.

@domusverus

​​Поспел свежий отчет ЦБ по проектному финансированию - свеженький и горячий.

Ловите выводы или читайте в pdf ниже 👇:

▪️ Отток с эскроу за прошедшие декабрь и январь соcтавил гигантские 832 млрд руб (21% портфеля). За это время было введено в эксплуатацию 14.2 млн кв. м. жилья (15% портфеля).

▪️ Покрытие эскроу продолжило сокращаться до 83%. Темп снижения должен в ближайшие месяцы замедлиться в связи с окончанием сезона вводов.

▪️ В январе в Москве раскрылось эскроу на 178 млрд руб. Это 44% от всего рынка – вдвое больше, чем в среднем в 2022г.

▪️ Выдачи кредитных средств в январе были сезонно малы, что вкупе с раскрытиями эскроу впервые в истории увело прирост на ОСЗ отрицательную зону.

▪️ Подписания новых кредитных договоров в январе оставались в полтора раза ниже среднего за 2022 год. Вполне возможно, тенденция продлится в ближайшее время в связи с ограничением субсидируемой ипотеки от ЦБ.

@domusverus

​​Буквально неделю назад мы разобрали динамику цен за январь, а на днях нас порадовали выходом данных уже за февраль. Полноценный обзор делать не будем – подсветим лишь самое важное.

#monthlyprice

За прошедший месяц средние цены на первичном рынке продолжили снижение -0.8% до 134.6 тыс. руб. (здесь и далее по фактическим сделкам Сбериндекс). На вторичном рынке цены встали на полку около 93 тыс. в последние 6 месяцев. По регионам ситуация разная:

▶️ На первичном рынке в большинстве регионов цены снижаются. Причем количество падающих увеличивается (их 70%). На вторичном все наоборот – цены в большинстве регионов обновляют предыдущие максимумы (67%).

▶️ В Москве на первичном рынке цены -0.6% mom, -5.4% от максимума (262 тыс.), на вторичном рынке рынке -0.7% mom, -9.6% от максимума (256 тыс., мы обещали назвать это распродажей, когда будет >10% - пока еще не распродажа).

▶️ Наибольшее снижение от максимума (maxdd) на первичном рынке крупных регионов в Калининграде (-10%), Москве (-5%) и Челябинске (-5%). На вторичном рынке – в Москве (-9.6%), Краснодаре (-8%) и Санкт-Петербурге (-6%).

▶️ Дисконт средних цен вторичных рынка к первичному снизился за месяц с 31.5% до 30.9%.

Что будет дальше?
Повышение ипотечных ставок продолжится весной, что потянет вниз средние цены на первичном рынке. Причем существенно, если застройщики и банки откажутся от значительной части субсидий по ставке. Скорее всего чуть снизится и спрос из-за роста ставок и ипотечного платежа.

Но мы помним, что вы заказывали отдельный обзор по поводу потенциала снижения цен, поэтому об этом скоро напишем отдельно.

@domusverus

К делу, друзья.

В последние пару лет порядки на рынке жилья диктовали 2 простых правила:
1) Не нужно смотреть на ставки в экономике, если вы хотите понять сколько будет стоить жилье. В жилье своя ставка, обеспеченная льготными программами.
2) Побочным эффектом стимулирования будет завышенная маржа застройщиков – это недостаток стимулирования. Но преимущества в виде мультипликативного и социального эффектов этот недостаток перекрывают.

В результате этих правил соблюдался трехсторонний договор между государством, застройщиками и покупателями-физлицами.

В начале года одна из этих сторон объявила о том, что она из этого договора плавно выходит, а оставшиеся две должны будут договориться так, чтобы на рынке наступил новый баланс.

Следовательно вопрос о том, где находится фундаментальная стоимость жилья в новых реалиях делится на 2 подвопроса:
1) Насколько покупатели жилья будут готовы увеличить ипотечный платеж по ипотеке из-за приближения ставок к рыночным.
2) Насколько застройщики будут готовы делиться своей повышенной маржой, чтобы сохранить темпы продаж на приемлемом уровне.

Тема слишком обширная, поэтому сегодня мы разберем первый вопрос, а позже разберемся со вторым.

Поехали. Как обычно сначала выводы, а потом pdf 👇

▪️ Повышение ипотечного платежа с минимумов в конце 2022 составит более 30%. В результате затраты на ипотеку временно будут выглядеть дорого по сравнению с бытовыми тратами и арендой. Но это всего лишь вернет нас в «нормальный» период 2016-19гг.

▪️ Рост стоимости жилья в потребительской корзине будет компенсационным. Стоимость ипотеки будет казаться дорогой в сравнении с провалом размера платежа в конце 2022 года - станет примерно на 5% выше предельного уровня, что потребует длительного привыкания покупателей.

▪️ Покупатель будет свободно перемещаться между арендным рынком и рынком купли/продажи. Соотношение стоимости изменится в пользу аренды, но это не будет означать массового ухода на арендный рынок.

▪️ Наиболее необеспеченные слои общества (нижние 40%) откажутся от покупки жилья полностью. Скидки от застройщиков не помогут.

▪️ Это может стать социальной проблемой в некоторых регионах и потребовать адресных мер поддержки от государства.

▪️ Для абсолютного большинства населения новый уровень затрат на ипотеку будет подъемным.

▪️ В целом будущие уровни затрат на ипотеку могут быть приемлемы для покупателей, особенно если застройщики найдут способ снизить цены процентов на пять.

@DomusVerus

​​КОГДА РОСТ КЛЮЧЕВОЙ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К СНИЖЕНИЮ СТАВОК. Да, казалось бы, парадокс, но именно это следует из проекта изменений в 590-П, ограничивающих субсидируемую ипотеку (разбирали уже, кто и как вышел на тропу войны с ней). Проект, к слову, не принят, но банки заранее принялись его исполнять. Потому что подразумевается обратное действие – резервы могут вырасти по кредитам, одобренным уже с 1 января.

Почти все крупные банки подняли в марте минимальные ставки по льготным программам с субсидией от застройщика. Ориентир 6.5% по льготной ипотеке (при 8% базовой ставки) и 4.5% по семейной ипотеке (при 6% базовой ставки). К июню ориентир увеличится до 6.7% по льготной, если доходность длинных ОФЗ с дюрацией 10 лет по КБД (кривой бескупонной доходности) останется выше 10.8%.

Воспроизвели формулу Банка России для расчета минимальной ставки по льготной ипотеке в прошлое (см. картинку👇🏻). И обнаружили, что чем выше ключевая, тем ниже возможная ставка по льготной ипотеке:

▪️Формула включает три параметра – доходность ОФЗ 10 лет, ключевая и льготная ставкой. Минимальная льготная ставка определяется разница между ОФЗ и ключевой, а не их конкретным значением. Чем больше разница, тем выше минимум, ниже которого нужно резервировать 30% кредита, и наоборот. Если Банк России поднимет ставку, скажем, с 7.5 до 8.5%, а доходность длинных ОФЗ не изменится, то минимальная ставка упадет с 6.5 до 5.5% по льготной ипотеке.

▪️Аналогично в перспективе, когда разница между ОФЗ и ключевой ставкой нормализуется на уровне ~2%, минимальная ставка по льготной ипотеке может снизиться до 5-6%. Но это когда-то в будущем, а пока рост средней ставки на первичном рынке продолжится, как минимум, до 7% (напомним, что 3.5% было в конце 2022 и уже 4.8% в январе 2023).

Завтра Совет директоров Банка России по ключевой ставке. Ставку вряд ли повысят, несмотря на жесткую риторику на прошлом заседании. Инфляция и инфляционные ожидания дружно пошли вниз за последний месяц. Плавно слабеющий рубль и высокий дефицит бюджета – риски, которые по мнению большинства должны работать, вдруг перестали работать (это парадокс номер 2). Дело в том, что многие цены перелетели ещё в прошлом году, а сейчас нормализуются, при этом дефицит бюджета не доходит до потребительской корзины.

⁉️ Что бы мы спросили у Банка России на пресс-конференции? Когда закончится в…а с субсидируемой ипотекой и каков нормальный уровень ставки на первичном рынка для регулятора?

Другой вопрос: на фоне краха американского Silicon Valley Bank, возможных проблем у Credit Suisse из-за резкого повышения ставок в США и Европе, допускается ли сужение достаточно широкого диапазона ключевой ставки (до 9-10% в 2023)? Как представляется, цели Банка России хорошо достигаются словесными интервенциями и макропруденциальным регулированием, нежели движением ключевой ставки. Особенно в сфере проектного финансирования и ипотечного кредитования.

Сужение прогноза по ставке позволит уменьшить доходность длинных ОФЗ и сблизить ставки на первичном и вторичном рынке уже не снизу, а сверху. Пока Минфину приходится размещать ОФЗ под максимальные в истории ставки – вчера разместил самые длинные ОФЗ с погашением в 2041 году под 10.76% годовых. Из-за такой доходности дюрация (средний срок погашения) у этой ОФЗ меньше 10 лет – это парадокс номер 3.

@domusverus

​​С пятницей всех!

Подкидываем пару статеек зарубежной прессы для чтения на выходных.

#чтоуних
Мы знаем, что американцы конечно во всем неправы и все такое, но надо бы за ними следить одним глазом. Хоть мы с ними часто в контрцикле, но зато у них чуть раньше все происходит и чуть острее. Мудрый учится на чужих ошибках.

Давайте сегодня посмотрим что у них с недвижкой, а заодно и во всем мире. А если лень читать и лазить по ссылкам - то смело мотайте вниз и читайте последнюю статью 👇

▪️ Цены продаж и аренды у них за полгода упали на 4% с астрономических высот. Настолько астрономических, что в Бостоне, например, обсуждают законодательное ограничение роста цены аренды.

Представляете, у нас ввести законодательное ограничение на рост аренды? Арендодатели обхохочутся. Рынок и так был серый, а станет еще серее. Ну а еще из статьи по ссылке вы узнаете сколько стоит арендовать среднее жилье в Бостоне ($3420/мес), а сколько в среднем в США ($1920/мес). Я мгновенно пересчитал и ужаснулся.

▪️Блумберг пишет, что с 1986 года не было хуже времени для первой покупки жилья. То есть, если у вас уже есть жилье, даже до конца неоплаченное, - то еще можно. А вот если вы молодой человек - то за последние десятилетия не было хуже. И становятся они арендаторами, из-за чего арендная экспозиция все больше сжимается - люди держатся за свое жилье, а арендаторы этим пользуются, отсюда и история с Бостоном.

▪️А в целом рынок в США замер - покупатели не хотят покупать, т.к. капитала в их жилье мало (все живут в том, что на 90% кредит, а не собственность), а покупка нового дома - это рефинансирование разницы между новой ценой и этими 10% (капиталом), и тогда ты получаешь жилье, которое на 20% лучше, но в 2 раза дороже (в терминах ипотечного платежа). И не хотят так делать.

▪️Все это приводит к интересному феномену, в России отсутствующему в принципе - бездомности. Тема непопулярная (сытый богатого не поймет), но вот тут довольно убедительно объясняется почему бездомность вызвана проблемой обеспеченности жильем, а не социальными болезнями. А картинка внизу иллюстрирует почему это с климатом никак не связано - слева «бездомные» регионы, а справа тепловая карта.

▪️Они там даже над мерами государственной поддержки задумались для стимулирования предложения, что не очень-то на их свободный рынок похоже.

Интересно, вот вырастет у нас ставка - в необеспеченных регионах тоже бездомность возникнет?

▪️В общем, переломный момент сейчас на рынках недвижимости, как у них, так и у нас. Смена экономического режима. Все думают о том, что дальше будет, и никто ничего не понимает - неопределённость невероятная.

Но мы все-таки думаем, что в России будет скорее хорошо, чем плохо.

▪️А в Китае не так - он начинает понемногу оживать после открытия экономики. Они там дико осторожные конечно, но покупатели понемногу ходят к застройщикам, интересуются вежливо по-китайски, продажи начинают шевелиться.

Премьер Ли осторожно грозит застройщикам пальцем и говорит об остающихся рисках в секторе и еще в духе «property is for living, not speculation»… Медленно у них конечно все развивается.

▪️Ну а когда речь заходит о доступности жилья, расслоении и бедности, сразу Индия на ум приходит. У них со ставками примерно как и везде - на 2.5% подняли с мая прошлого года. Но цены упрямо растут и по прогнозам продолжат расти еще процентов на 5 в этом году. Это, в основном, из-за особого менталитета и низкой базы по обеспеченности, отсюда и сильный спрос.

▪️И в Швеции, наконец, хорошие новости. Напомню, в этой стране была одна из худших ситуаций с ценами в мире, они грохнулись процентов на 15 за год - хуже в стране последние 30 лет не было. Но с начала года шведы тоже перезагрузились и цены уже 2 месяца осторожно растут.

👉 На десерт после нашего кругосветного путешествия вот вам великолепная статья от Dallas Fed со взглядом на рынок недвижимости не просто с высоты, а прямо с луны. Я не знал, что можно вот так просто взять и реальные цены на жилье в мире с 1870 года посчитать. А еще ссылки великолепные.

​​Сегодня копнем в самый большой рынок - Москву. Как обычно выводы здесь, а графики в PDF в конце.

▪️В терминах ипотечного платежа жилье в Москве было и остается очень доступным по мировым меркам за счет роста зарплат и неизменного ипотечного платежа.

▪️С середины 2021 года наблюдается перекладывание средств с депозитов граждан в первоначальный взнос по жилью.

▪️Это несколько истощило депозиты в 2022 году, но к концу года они опять вышли на максимумы – у населения появились деньги.

▪️В ближайшем будущем нас ожидает 2 режима ограничения льготных программ. На первом этапе потребуется среднее увеличение ипотечного платежа на 15% и скидка от застройщика около 7%.

▪️На втором этапе – повышение ипотечного платежа на 20% и скидка от застройщика 10-15%. Цифры могут меняться, но в конечном итоге суммарно должны составить порядка 30% для перехода на полностью рыночный режим.

▪️Режим ограниченного субсидирования вполне терпим как для покупателей, так и для застройщиков без существенного ущерба темпам продаж.

▪️Переход на рыночный режим без снижения ключевой ставки ЦБ будет очень болезненным и существенно сократит объемы запусков.

▪️Распроданность и показатель months-of-sales снижаются в Москве, но остаются лучше рынка РФ в целом.

▪️Рынок Москвы плавно укрупняется с 2017 года, а доля топ-5 на нем вырастет до 61% по вводам в 2024 году.

▪️Доля введенных апартаментов достигла пика в 2022 году и в последующие 2 года не превысит 7-8%.