​​Себестоимость строительства: окончание строительного сезона остановило рост

Приближение праздников чувствуется все более отчетливо, и мы продолжаем подводить итоги уходящего года. В последнее время мы много писали о доходной части бизнеса застройщиков – разбирали, что происходит с продажами и куда движутся цены (тут и тут).

Пришло время посмотреть поближе на себестоимость строительства и поделиться ожиданиями на предстоящий год:

▪️Наш индекс себестоимости* впервые с начала года снизился – сказалось окончание строительного сезона. В ноябре цены на большинство стройматериалов отошли от исторических максимумов. При этом за год индекс все равно вырос на ~19%.

▪️Наибольшее снижение испытали цены на арматуру (-15% за два месяца). Больше всего арматура подешевела в Поволжье, на Урале и Северо-Западе (-24%, -22% и -21%). Не исключаем, что запал производителей поднимать цены также остудило обращение Минпромторга в ФАС.

▪️Также умеренно снизились цены на бетон, кирпич и топливо. Против тренда пошли цены на кабельную продукцию (+17% за 2 мес.) и строительные растворы (+13%) из-за удорожания сырья (медь и нефтяной битум).

Цены на медь вблизи максимумов на глобальных рынках из-за уверенного спроса со стороны «зеленой» энергетики. А стоимость битума на внутреннем рынке выросла после увеличения квоты на экспорт в Казахстан втрое.

▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий в сентябре-октябре составлял 15-20% г/г. В стройке нехватка кадров чувствуется особенно сильно – сектор стал главным «донором» рабочей силы в последние два года: в сентябре 2023 г. по сравнению с сентябрем 2021 г. число занятых в строительном секторе снизилось на 350 тыс. человек.

Из-за этого приходится поднимать зарплаты. А особо отличившиеся из Новосибирска пытаются привлечь в отрасль около 2 тыс. работников из Северной Кореи.

💬 А что о себестоимости говорят сами застройщики? В проектных декларациях они указывают себестоимость проектов и цены реализации квартир. Мы понимаем, что к этим данным нужно относиться с осторожностью (особенно по себестоимости), но на макро уровне они неплохо показывают тренды.

В тех проектах, которые ввелись в 2023 году, себестоимость строительства была на ~20% выше, чем в 2022 г. Но это взгляд в прошлое, поскольку в этом году вводились проекты, запущенные несколько лет назад.

В те же проектах, которые запустились в этом году, средняя себестоимость 1 кв. м общей площади выросла на ~8%, то есть пока в целом приемлемо, особенно с ростом цен на жилье, который случился в последние месяцы.

💡В следующем году темпы роста себестоимости строительства наверняка снизятся вместе с общим замеделением деловой активности в стране и сокращением запусков новых проектов. Особенно, если курс рубля будет стабильным.

Главным фактором неопределенности в этом контексте остаётся дефицит на рынке труда, который может сохранить темпы роста зарплат на повышенном уровне.

* по главе 2 сводного сметного расчета, т.е. не учитываем стоимость земли, затраты на маркетинг и т.д.

@DomusVerus

Что будет с российским рынком недвижимости в 2024 году?
 
До Нового года остались считанные дни. Редакция @domusverus уже готова была закрывать эксель и питон, бежать докупать подарки и начинать предновогоднее поедание мандаринов.

Но один крупный зеленый банк (не будем показывать пальцем) вдруг решил ввести комиссию для застройщиков, чьи покупатели берут льготную ипотеку. Другие банки решили не отставать. Новость взорвала телеграм и подкинула нам работки.

Что ж, сегодня сделаем финальный аналитический марш-бросок, коротко подведем итоги года и поговорим о том, чего ждать от рынка в 2024 г. с учетом новых вводных.
 
▪️Сначала об экономике.
 
Если кто не помнит, в начале года все ожидали спада. Вот, например, занимательная записка от Ведомостей с консенсус-прогнозом на 2023 г. Медианный аналитик ожидал падения ВВП на 2% и L-образного восстановления после: санкции, отсутствие западных технологий и вот это все.
 
По факту во второй кризис подряд (после пандемии) восстановление почти V-образное – уже в этом году экономика вернулась к докризисному уровню. Тем не менее, сейчас мы проходим циклический пик. С такими % ставками охлаждение экономики – лишь вопрос времени.
 
Население пока готово к крупным покупкам (рост продаж одежды, электроники и автомобилей сохраняется), что может быть следствием высоких инфляционных ожиданий и ажиотажа из-за повышения ставок (покупай сейчас, а то через полгода будут выше и цены, и % по кредиту). Это же поддерживает спрос на недвижимость.
 
В 2024 г. произойдет ослабление потребительского спроса, но резкого обвала мы не ожидаем. Дефицит на рынке труда поддержит рост зарплат, а высокие расходы бюджета смягчат эффект от жесткой ДКП. Инфляционные ожидания останутся повышенными, а как мы знаем, в инфляционной экономике недвижка is the king.
 
▪️А теперь о рынке жилья.
 
1. Ипотека останется драйвером рынка, но теперь со знаком "-". Ужесточение льготных программ вернет ипотеку на первичном рынке с Олимпа в хороший 2021 г.

• Классическая льготка пострадает больше всего. Потеря до 1/3 от текущего уровня из-за увеличения ПВ до 30% и сокращения лимита в столицах до 6 млн. И полная отмена с июля 2024 г.

• Семейная и другие адресные программы не пострадают. Но на них подействуют новые комиссии – они равноценны повышению ставки на 2-2,5 п.п. и снижению спроса до 20%, если вся комиссия будет выставлена покупателю жилья (хотя это вряд ли).

Вместе с остальными мерами (отмена комбо-льготной ипотеки, макропруденциальные надбавки и т.д.) ипотека по госпрограммам должна сократиться вдвое от текущего уровня и на 30-40% относительно среднего в 2023 г. до 0,5 млн кредитов.

• Рыночная ипотека пострадает из-за роста ставок и вернется в невеселый 2022 г. Ждём снижения на 30% по году – меньше льготной из-за смягчения ДКП со II кв. 2024 г. Мы закладываем снижение КС до 10-11% через год.

–> Выдачи всей ипотеки в 2024 г. сократятся на треть – до 1,4 млн кредитов (после >2 млн в этом году) на 5,3 трлн руб.
 
2. Продажи по ДДУ в следующем году упадут на 25-30% к среднему за 2023 (до уровней 2021 г.) – меньше ипотеки из-за наличия инвестиционного спроса и покупок за кэш. В результате, срок реализации непроданного жилья увеличится с текущих 20 месяцев (дефицит) до нормального уровня 30-36 мес.
 
3. Цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но упасть им технически не дадут новые комиссии. Как мы писали ранее, даже в кризисные периоды цены на жилье редко снижаются в номинале. В реальном выражении из-за общего роста цен в экономике цены будут корректироваться к своему долгосрочному тренду.
 
4. Запуски новых проектов в этом году достигнут исторического максимума 48-50 млн кв. м (для наших подписчиков это не сюрприз – мы с вами обсуждали это еще в начале июня). В 2024 г. ожидаем снижения запусков на 20-25% до ~38-40 млн кв. м. А значит и портфель от текущих максимумов в 108 млн кв. м снизится ближе к 100 млн кв. м.
 
🎅🏼 В общем, для недвижки новый год будет хуже текущего, но в целом он все еще будет неплохим. С наступающим, дорогие подписчики.
 
@DomusVerus

​​Как регуляторы с инфляцией боролись

Под конец прошлого года Эльвира Сахипзадовна дала большое интервью. Оно натолкнуло нас на размышления, которыми мы решили поделиться на новогодних праздниках.

Председатель в очередной раз дала понять, что ЦБ готов держать высокую ставку, пока не надоест инфляция не начнет устойчиво снижаться.

А сколько вообще на это нужно времени? Сам ЦБ рассчитывает, что инфляция вернётся к цели уже к концу 2024 – то есть примерно через год. Таким образом, начиная с июля 2023 г., инфляция будет превышать цель ЦБ в течение 1,5 лет.

Если при этом исключить краткосрочный период ниже цели в середине 2023, то инфляция превышает таргет уже чуть больше 4 лет подряд.

🗿Это много. Не справляется, получается, наш мегарегулятор? Может, таргетировать надо что-то другое?

Перед тем, как бросаться такими заключениями, ради интереса посмотрим, как с таргетированием справляются коллеги за рубежом.

Есть у ЦБ один интересный график. Показывает, как во времени менялись ожидаемые сроки возвращения инфляции к цели по прогнозам самих регуляторов.

Если кратко – прогнозы систематически не сбываются и сдвигаются вправо. Год назад центральные банки по всему миру прогнозировали возвращение инфляции на цель через 2,5 года. Прошел год, и последние их прогнозы говорят, что инфляция будет у цели... еще через 2,5 года.

Причем в развитых странах эта цифра больше, хотя казалось бы – опытные банки с наработанным кредитом доверия: в среднем развитые страны таргетируют инфляцию уже больше 24 лет, а развивающиеся – лишь 13 лет.

Развитые страны долгое время жили в условиях низкой инфляции и супер мягкой денежно-кредитной политики. Это во многом предопределило их реакцию на шоки пандемии: были развернуты колоссальные стимулирующие меры.

Однако вскоре стало ясно, что потребительский спрос быстро восстанавливается, а в мировой экономике возникли существенные шоки предложения. В результате начала расти инфляция.

Оглядываясь назад, мы понимаем, что развитые страны оказались не готовы к ее устойчивому росту. Долгое время они, привыкшие к низкой инфляции, затягивали с ужесточением политики. Это в итоге поставило их в позицию догоняющего – поняв свою ошибку, они вынуждены были сильнее повышать ставки и сдвигать сроки возвращения к цели (что они делают уже в течение 1,5 лет подряд!).

📉 Это ударило и по экономической активности. В еврозоне и Великобритании экономика стагнирует, в США ситуация в моменте лучше, но риски по-прежнему сохраняются.

📈 Развивающиеся страны действовали быстрее и агрессивнее. Выяснилось, что они лучше подготовлены к борьбе с устойчивым ценовым давлением. В результате, некоторые уже начали снижать ставки, ожидаемые сроки нормализации инфляции у них снижаются (как это и должно происходить), а экономическая активность выше.

А что у нас?

Наш ЦБ был готов не хуже коллег по цеху и достаточно оперативно начал повышать ставку. С более мягкой политикой могли попасть в ситуацию развитых стран – ставку все равно пришлось бы поднимать, но выше и дольше.

Рост потребительской активности во второй половине этого года потребовал от ЦБ очередной жесткой реакции (сам регулятор, по признанию Набиуллиной, даже считает, что затянул с ужесточением). Мы считаем, что, как и в случае в другими развивающимися странами, это позволит достичь цели без постоянного растягивания сроков.

Посмотрим, что нам преподнесёт новый год, но считаем, что инфляция вернется к 4% в I-II кв. 2025 г. (чуть позже, чем регулятор ожидает сейчас, но это ничего). Доверие есть, а значит спокойно включаемся в работу.

Ну и не забываем, что есть у нас пример страны, где пару лет назад посчитали, что высокие ставки нанесут больше вреда, чем пользы. А в итоге сидят сейчас со ставкой 40% и инфляцией 60%.

🎄Всем хорошего окончания новогодних праздников!

P.S. Как читать график
Столбцы показывают, сколько кварталов, в среднем, в каждый момент времени регуляторы отводят на возвращение инфляции к цели. Серая зона – инфляция ниже цели и её нужно возвращать "снизу". Зелёная – инфляция выше цели и её нужно возвращать "сверху".

@DomusVerus

Выход застройщиков в новые регионы

Мы посчитали регионы присутствия крупных групп застройщиков (1) и регионы, куда пришло больше всего новых компаний (2) в 2023 г.

1️⃣ Постепенно расширяют географию топ-10 компаний с наибольшим числом регионов присутствия (в скобках – количество регионов):

• ПИК (15) +1 Хабаровск
• Талан (9)
• Эталон (8) +1 Новосибирск
• Брусника (7)
• Самолет (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• ФСК (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• Унистрой (6) +2 Пермь и Свердловская обл.
• Девелопмент-Юг (6) +1 Свердловская обл.
• Союз (6)
• Железно (5) +2 Пермь и Свердловская обл.

2️⃣ Какие регионы привлекательны для строительства жилья? Где появилось больше всего новых застройщиков, работающих в других регионах*:

+6 Ленинградская и Свердловская обл.
+4 Московская обл. и Адыгея +4
+3 Нижегородская обл., Пермский и Приморский край
+2 Башкортостан, Калининград, Крым, Курган, Хабаровск и ХМАО

* Считали только группы застройщиков, которые имеют хотя бы 1 проект в другом регионе и стартовали с продажами в 2023 в новом регионе. Приобретение площадки и запуск проекта могли быть раньше.

География разнообразная. Выделяется разве что маленькая Адыгея. Возможно, потому что цены в реальном выражении там отклонились от долгосрочного тренда больше всех – на 45% при 15% в среднем по РФ и превысили максимумы 2008 г.

💡Как ни странно, на самый доходный рынок Москву за 2023 пришёл только один регионал – Брусника. Все дело в том, что другие известные группы застройщиков из регионов уже присутствуют в столице: Страна, Расцветай, GloraX, UDS. Самым успешным для столицы был 2021 г., когда на рынок вышло сразу 5 региональных застройщиков.

В целом 2023 отметился наибольшим числом сюжетов региональной экспансии – 52 выхода в новые регионы после 27 в 2022 и по 42 в 2020 и 2021 г.

Но до значимой консолидации рынку ещё далеко – два крупнейших девелопера ПИК и Самолет занимают менее 5% рынка по объему строительства. При этом географическую экспансию продолжают только единицы из тысячи групп застройщиков.

@DomusVerus

Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте

Наша прошлая подборка международных исследований и статей была тепло вами встречена. Это не может не радовать!

Как и обещали, продолжаем собирать для вас самые интересные материалы по недвижке и экономике с просторов мировой паутины.

🌍 В этом выпуске:

• Как государственные меры регулирования рынка недвижимости могут спровоцировать ценовые пузыри – рабочая бумага DIW Berlin

• В Европе продолжается обострение жилищного кризиса – рабочая бумага SSRN

• Эффект богатства: как изменения цен на жилье в Европе влияют на потребление – рабочая бумага IMF

• Как снижение активности на рынке жилья США сказалось на других отраслях – New York Times

• Для повышения доступности жилья Австралия ограничивает миграционный прирост и повышает сборы с иностранцев, покупающих жилье – Bloomberg (1, 2)

• Канада возрождает стратегию военного времени для решения жилищного кризиса – Bloomberg

• Миллионы людей в Китае вложились в недвижимость, которая, возможно, никогда не будет достроена – The Economist

• Прогнозы по рынку на 2024 год от Goldman Sachs, Knight Frank, Realtor и National Association of Realtors

...И множество других занимательных публикаций по ОАЭ, Канаде, Австралии, Венгрии, Ирландии и др. странам.

Обсуждаем, делимся с друзьями и коллегами.

Приятного чтения!

@DomusVerus

​​В конце 2023 г. уже под звон бокалов на рынке недвижимости случилось нечто... Сбер ввел комиссии для застройщиков за выдачу ипотеки по государственным льготным программам. ВТБ, Альфа и ряд других игроков решили не отставать.

На этой неделе история получила продолжение: сначала один крупный застройщик (Setl Group), а потом и другие не захотели работать по новым правилам и устроили ответный демарш.

▪️Откуда взялось повышение комиссии? Последние месяцы правительство для нормализации рынка ужесточает ипотечное регулирование. В сентябре банкам сократили компенсацию по льготной ипотеке на 0,5% (они смолчали и убрали дисконты к льготным ставкам). Но в конце 2023 г. маржу сократили ещё на 0,5% до 1,5% сверх КС.

Ипотека — низкомаржинальный продукт, и второе сокращение компенсации увело маржу в отрицательную область. Чтобы восстановить прибыльность, банки и ввели комиссии.

В общем, белые банки сделали ход конем, правда, не буквой Г, а по прямой как ферзь, шагающий через пешки.

▪️Посмотрим, насколько велик запас прочности у застройщиков для ответного демарша и готовности принять сокращение продаж. Ведь у тех, кто не имеет этого запаса, варианта два: повышать цены или снижать маржу, то есть перекладывать издержки либо на покупателей, либо на своих бенефициаров.

Как оценить запас прочности? Высокий запас означает, что застройщики могут потерпеть просадку по продажам в надежде, что другие банки займут освободившуюся нишу или правила игры поменяются.

Ранее мы оценивали запас прочности по распроданности и стройготовности (обновленный график ниже👇🏻). Больше всего запаса у застройщиков, располагающихся выше средней линии, ведущей от 0 до 75% распроданности на вводе.

Кроме натуральных показателей, можно оценить запас по покрытию эскроу (отношению остатков на эскроу к задолженности по ПФ). Официальных таких данных нет, но мы любим брать недоступное из проектных деклараций. ПД дают точные цифры по эскроу, а оценку долга по ПФ можно получить приблизительно.

Среднее по рынку покрытие счетов эскроу на 1 декабря выросло до 95%. При этом разброс по рынку среди девелоперов от 0 до 200%.

Мы нашли крупных застройщиков, у которых
🥇высокий запас прочности >150%: Setl, А101, Level, Гранель, ЮгСтройИнвест
🥈средний запас прочности 120-150%: ПИК+Forma, Самолет, Донстрой, Аквилон
🥉У большинства крупных застройщиков покрытие >90%, что означает достаточный запас прочности, чтобы испытать несколько месяцев сокращения продаж и не замедлять стройку.

В целом, запас прочности можно оценить и из открытых данных. В среднем по проектам, которые сдаются в 2024 г., распродано 55%. Среди крупнейших девелоперов ситуация следующая:
Донстрой - 84%, Setl - 83%, Аквилон - 83%, Level - 82%, А101 - 79%, Гранель - 78%, ПИК - 75%.

Так что у многих застройщиков запас прочности на какое-то время пока тоже есть. При этом помимо истории с комиссиями на рынке много и других факторов, которые способны ударить по продажам жилья. Так нужно ли расходывать этот "запас" на борьбу с банками или лучше все же найти компромисс? Вопрос риторический. Правда, компромисс найти будет непросто.

В целом, вся эта ситуация зашла уже слишком далеко. Если раньше мы обсуждали объемы и перегрев на рынке ипотеки, думали, как ситуацию нормализовать и вернуть рынок в баланс, то сейчас под угрозой само функционирование рынка. Надеемся, что на предстоящей неделе регуляторы выйдут с решением и обрадуют нас хорошими новостями...

To be continued.

@DomusVerus