Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались #monthlyprice
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
🔥19👍4
Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочихспособов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.
@DomusVerus
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочих
@DomusVerus
🔥30👍7👎5🤔2
Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
По опросу застройщиков, который ДОМ.PФ провел совместно с ВЦИОМ, в октябре 85% компаний смогли выполнить планы продаж, а треть – планы перевыполнили.
Это хороший повод посмотреть на опубликованные в ПД данные о продажах в новостройках и оценить, как застройщики чувствуют себя в конце года:
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ стабилизировались >70 тыс. шт. В ноябре было продано 72 тыс. квартир – немногим меньше октября (-2% м/м). В Москве динамика аналогичная среднему по стране, а в СПб снижение было заметнее (-7%).
Рекордсменами по продажам остаются Краснодар, Уфа, Ставрополь, Волгоград, Тула, Хабаровск, Крым, Адыгея, Бурятия, Астрахань и Омск – продажи в 2х выше среднего за 2021-23.
В целом по РФ продажи остаются высокими: +75% к среднему в 2021-1П23 (+40-50% в Мск и СПб и +97% в остальной России).
▪️Срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales) вблизи минимумов в 19 мес. – т.е. в среднем дом распродается в 1,5 раза быстрее, чем строится (2,5 года).
Такая ситуация во всех крупных регионах, кроме Ленобласти – там MoS вблизи оптимального 30 мес. Быстрее всего запасы распродаются в Екб (11 мес.), Нижнем Новгороде (13 мес.) и Волгограде (14 мес.).
▪️Выручка девелоперов по РФ снизилась до 594 млрд руб. (-3% м/м). В Москве снижение более заметное – до 179 млрд руб. (-10%). Это объясняется изменением структуры продаж в пользу менее дорогого жилья – доля продаж жилья эконом класса в столице вернулась на средний уровень 46%.
Среди застройщиков против течения поплыл Самолет – один из традиционных лидеров эконом класса. Девелопер нарастил выручку на 23% м/м. У другого лидера сегмента – ПИК – выручка снизилась (-6% м/м).
💡Продажи держатся уверенно вопреки росту цен и высоким ставкам. А в декабре могут снова подрасти из-за сезонно сильного спроса.
Так что перевыполнивших планы застройщиков может стать еще больше, и звон их бокалов в праздничные дни прозвучит особенно громко.
@DomusVerus
По опросу застройщиков, который ДОМ.PФ провел совместно с ВЦИОМ, в октябре 85% компаний смогли выполнить планы продаж, а треть – планы перевыполнили.
Это хороший повод посмотреть на опубликованные в ПД данные о продажах в новостройках и оценить, как застройщики чувствуют себя в конце года:
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ стабилизировались >70 тыс. шт. В ноябре было продано 72 тыс. квартир – немногим меньше октября (-2% м/м). В Москве динамика аналогичная среднему по стране, а в СПб снижение было заметнее (-7%).
Рекордсменами по продажам остаются Краснодар, Уфа, Ставрополь, Волгоград, Тула, Хабаровск, Крым, Адыгея, Бурятия, Астрахань и Омск – продажи в 2х выше среднего за 2021-23.
В целом по РФ продажи остаются высокими: +75% к среднему в 2021-1П23 (+40-50% в Мск и СПб и +97% в остальной России).
▪️Срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales) вблизи минимумов в 19 мес. – т.е. в среднем дом распродается в 1,5 раза быстрее, чем строится (2,5 года).
Такая ситуация во всех крупных регионах, кроме Ленобласти – там MoS вблизи оптимального 30 мес. Быстрее всего запасы распродаются в Екб (11 мес.), Нижнем Новгороде (13 мес.) и Волгограде (14 мес.).
▪️Выручка девелоперов по РФ снизилась до 594 млрд руб. (-3% м/м). В Москве снижение более заметное – до 179 млрд руб. (-10%). Это объясняется изменением структуры продаж в пользу менее дорогого жилья – доля продаж жилья эконом класса в столице вернулась на средний уровень 46%.
Среди застройщиков против течения поплыл Самолет – один из традиционных лидеров эконом класса. Девелопер нарастил выручку на 23% м/м. У другого лидера сегмента – ПИК – выручка снизилась (-6% м/м).
💡Продажи держатся уверенно вопреки росту цен и высоким ставкам. А в декабре могут снова подрасти из-за сезонно сильного спроса.
Так что перевыполнивших планы застройщиков может стать еще больше, и звон их бокалов в праздничные дни прозвучит особенно громко.
@DomusVerus
🔥12👍5👎3
Итоги заседания Банка России: цикл ужесточения ДКП завершен (по нашему мнению)
ЦБ РФ буднично повысил ключевую ставку на 100 б.п. до 16% и просигнализировал о том, что цикл ужесточения денежной политики близок к завершению. В преддверии выходных традиционно поделимся своими мыслями о решении ЦБ, порассуждаем о том, как долго ставка будет находиться на текущем уровне, и расскажем, как это все будет влиять на жилищный рынок.
Что интересного в решении регулятора и его комментариях?
▪️Главная экономическая цифра в моменте – 3%. ЦБ пересмотрел прогноз по росту экономики в этом году и считает, что рост ВВП превысит 3%. Признаки перегрева экономики становятся еще более выраженными, особенно на фоне постоянного обновления исторических минимумов по безработице – сейчас она уже ниже 3%. Растет интенсивность использования рабочей силы (дополнительные смены, более длинный рабочий день).
▪️ЦБ беспокоят высокие темпы кредитования в корпоративном секторе, которые поддерживаются «высокими ожиданиями по ценам и спросу». На наш взгляд, помимо этих факторов кредитование поддерживает замещение валютного долга внутренним рублевым и другие факторы, на которые ДКП повлиять не может (например, когда кредиты на операционную деятельность компании берут в ожидании получить в декабре бюджетные выплаты).
Чего мы ждем дальше?
▪️Мы считаем, что сегодняшнее повышение ставки было последним в текущем цикле. Потребительское кредитование постепенно остывает, особенно в тех сегментах, где действуют макропруденциальные меры. В корпоративном сегменте около половины всех кредитов имеют плавающие ставки – это должно усиливать трансмиссию ДКП.
▪️Текущие ставки по депозитам уже являются весьма привлекательными и превышают ожидаемую населением инфляцию ~12%. Сберегательная активность достигнет пика в 1 кв. 2024 г.
▪️Поскольку ДКП действует на экономику с лагом, наиболее сильное ограничительное влияние на спрос (а значит на импорт и курс рубля) мы увидим ближе к II кв. 2024 г. – в этот период кредитный импульс будет на многолетних минимумах. Это позволит снизить инфляцию до 4% в 1 кв. 2025 г.
Когда начнется цикл снижения ключевой ставки?
▪️Банк России говорит о том, что для возврата инфляции к цели «потребуется продолжительный период поддержания высоких ставок». Насколько продолжительный?
Давайте обратимся к международному опыту – последние 3 года с инфляцией боролись почти все развивающиеся страны. В большинстве стран ставки уже достигли пика, а в некоторых (Бразилия, Чили, Польша и т.д.) – уже начали снижаться.
▪️В среднем от минимумов ставок (в 2020 г.) до пика проходило 16 месяцев, но регуляторы, как правило, повышали ставки небольшими шагами. В тех странах, где ставки уже начали снижаться, это снижение начиналось через 11 мес. после достижения пика.
▪️В России снижение ставок может начаться быстрее, т.к. ужесточение ДКП было более решительным: от минимумов ставки 7,5% до ее роста к 16% прошло всего 6 месяцев (в 2,5 раза быстрее, чем в др. развивающихся странах). Таким образом, и снижение может начаться быстрее – примерно через 4-5 месяцев (т.е. в марте или апреле 2024 г.).
🏠 Как это все повлияет на рынок жилья?
1. Все, что мы писали ранее, остается актуальным. Начнем со спроса. Для вторички процентные ставки уже давно стали запретительными, сегодняшний рост КС сильно ситуацию не изменит.
2. Переток спроса на первичку в ближайшие месяцы сохранится (что будет усиливать желание поскорее ужесточить ипотечные требования). Кстати, Банк России считает, что семейная ипотека – адресная мера, так что вполне возможно, что обсуждаемое сейчас ужесточение льготных программ в меньшей мере коснется семейки (а на нее приходится почти половина всех выданных льготных кредитов).
3. Теперь о застройщиках. На действующие проекты влияние более высокой КС будет незначимым, т.к. ставка по ПФ снижается при увеличении наполнения эскроу. Тем не менее, застройщики могут менее охотно приобретать права на новые проекты (из-за дорогих бридж-кредитов на покупку земли и разработку документации), что со временем приведет к снижению запусков.
@DomusVerus
ЦБ РФ буднично повысил ключевую ставку на 100 б.п. до 16% и просигнализировал о том, что цикл ужесточения денежной политики близок к завершению. В преддверии выходных традиционно поделимся своими мыслями о решении ЦБ, порассуждаем о том, как долго ставка будет находиться на текущем уровне, и расскажем, как это все будет влиять на жилищный рынок.
Что интересного в решении регулятора и его комментариях?
▪️Главная экономическая цифра в моменте – 3%. ЦБ пересмотрел прогноз по росту экономики в этом году и считает, что рост ВВП превысит 3%. Признаки перегрева экономики становятся еще более выраженными, особенно на фоне постоянного обновления исторических минимумов по безработице – сейчас она уже ниже 3%. Растет интенсивность использования рабочей силы (дополнительные смены, более длинный рабочий день).
▪️ЦБ беспокоят высокие темпы кредитования в корпоративном секторе, которые поддерживаются «высокими ожиданиями по ценам и спросу». На наш взгляд, помимо этих факторов кредитование поддерживает замещение валютного долга внутренним рублевым и другие факторы, на которые ДКП повлиять не может (например, когда кредиты на операционную деятельность компании берут в ожидании получить в декабре бюджетные выплаты).
Чего мы ждем дальше?
▪️Мы считаем, что сегодняшнее повышение ставки было последним в текущем цикле. Потребительское кредитование постепенно остывает, особенно в тех сегментах, где действуют макропруденциальные меры. В корпоративном сегменте около половины всех кредитов имеют плавающие ставки – это должно усиливать трансмиссию ДКП.
▪️Текущие ставки по депозитам уже являются весьма привлекательными и превышают ожидаемую населением инфляцию ~12%. Сберегательная активность достигнет пика в 1 кв. 2024 г.
▪️Поскольку ДКП действует на экономику с лагом, наиболее сильное ограничительное влияние на спрос (а значит на импорт и курс рубля) мы увидим ближе к II кв. 2024 г. – в этот период кредитный импульс будет на многолетних минимумах. Это позволит снизить инфляцию до 4% в 1 кв. 2025 г.
Когда начнется цикл снижения ключевой ставки?
▪️Банк России говорит о том, что для возврата инфляции к цели «потребуется продолжительный период поддержания высоких ставок». Насколько продолжительный?
Давайте обратимся к международному опыту – последние 3 года с инфляцией боролись почти все развивающиеся страны. В большинстве стран ставки уже достигли пика, а в некоторых (Бразилия, Чили, Польша и т.д.) – уже начали снижаться.
▪️В среднем от минимумов ставок (в 2020 г.) до пика проходило 16 месяцев, но регуляторы, как правило, повышали ставки небольшими шагами. В тех странах, где ставки уже начали снижаться, это снижение начиналось через 11 мес. после достижения пика.
▪️В России снижение ставок может начаться быстрее, т.к. ужесточение ДКП было более решительным: от минимумов ставки 7,5% до ее роста к 16% прошло всего 6 месяцев (в 2,5 раза быстрее, чем в др. развивающихся странах). Таким образом, и снижение может начаться быстрее – примерно через 4-5 месяцев (т.е. в марте или апреле 2024 г.).
🏠 Как это все повлияет на рынок жилья?
1. Все, что мы писали ранее, остается актуальным. Начнем со спроса. Для вторички процентные ставки уже давно стали запретительными, сегодняшний рост КС сильно ситуацию не изменит.
2. Переток спроса на первичку в ближайшие месяцы сохранится (что будет усиливать желание поскорее ужесточить ипотечные требования). Кстати, Банк России считает, что семейная ипотека – адресная мера, так что вполне возможно, что обсуждаемое сейчас ужесточение льготных программ в меньшей мере коснется семейки (а на нее приходится почти половина всех выданных льготных кредитов).
3. Теперь о застройщиках. На действующие проекты влияние более высокой КС будет незначимым, т.к. ставка по ПФ снижается при увеличении наполнения эскроу. Тем не менее, застройщики могут менее охотно приобретать права на новые проекты (из-за дорогих бридж-кредитов на покупку земли и разработку документации), что со временем приведет к снижению запусков.
@DomusVerus
🔥21👍8
О мерах по ужесточению ипотечного рынка
Все уже, наверное, видели новости о том, что сразу после повышения КС наши государственные мужи подсуетились и опубликовали новые требования к льготным ипотечным кредитам.
Перечислять все меры не будем, если у кого-то есть лишние человеко-сутки, можете прочитать постановление правительства №2166. В этой записке отметим только самое важное и расскажем об эффектах на рынок.
Итак, что произошло?
1. По классической льготной ипотеке под 8% ПВ повышен до 30%, максимальная сумма кредита для всех регионов (вкл. столицы) теперь 6 млн руб. Также льготную ипотеку больше нельзя комбинировать с рыночной (если сумма кредита превышает 6 млн).
2. Теперь можно взять только 1 ипотеку с господдержкой. Исключение – семейка, но только если а) родился еще один ребенок + б) прошлый кредит погашен + в) покупаете квартиру большей площади.
3. Субсидии банкам по льготным программам снижены на 0,5 п.п.
4. Расширены категории заемщиков по дальневосточной и арктической ипотеке, а макс. сумма повышена до 9 млн (для квартир от 60 кв. м).
Насколько упадет спрос?
▪️Вопрос творческий – смотря как считать. Но при разумных предпосылках и сохранении семейной ипотеки в текущем виде можно насчитать падение от 30% до 40%. Выглядит много, но это относительно текущего момента, когда выдачи зашкаливают (более 100 тыс. льготных кредитов в месяц).
Если во 2П 2023 г. по льготным кредитам будет выдано >600 тыс. кредитов на >3 трлн руб., то в 1П следующего года выдачи могут упасть до 360-420 тыс. шт. Это все ещё на 40-70% выше среднего уровня 2021-22 и на 20-40% 1П 2023.
▪️Сейчас структура выдач ипотеки в РФ (кроме Дальнего Востока) примерно такая: по 45% господдержка и семейная ипотека, 10% – IT-ипотека (последняя выросла с 2% год назад). В Москве ситуация похожая: по 40% господдержка и семейная, но IT уже 20% выдач по сумме. Доля московского и питерского региона ~40% в льготных программах.
▪️Впереди сезонно слабые январь-февраль, но против этого будет переток клиентов со вторички, а также ожидания, что в 2024 льготку совсем отменят, а другие программы существенно ограничат.
▪️В Москве и СПб сильнее подействует снижение суммы кредита с 12 до 6 млн, а в регионах – повышение первоначального взноса с 20 до 30%. Поэтому в целом можно ожидать сокращения выдач по классической льготке в 2 раза. Другие программы не должны пострадать, спрос на них даже вырастет. Итого до 20% снижения спроса по всем льготным программам.
▪️По выдачам серьезно ударит не только спрос со стороны заемщиков, но и предложение кредитов. Ипотека — и так низкомаржинальный продукт для банка, а снижение субсидий сделает его еще менее привлекательным. Не зря же некоторые банки уже подняли минимальный ПВ до 50%. Получаем еще минус 10-20% по выдачам —> итого минус 30-40%.
▪️Что будет с ценами? Как минимум, они должны перестать расти. Но поскольку объемы выдач останутся выше уровня до ажиотажного спроса с августа, снижения ждать пока не стоит. Интереснее будет с июля 2024, когда льготная ипотека должна прекратить свое действие совсем. Семейную в том или ином виде, возможно, оставят. Но там уже можно ожидать снижения ставок ЦБ и послаблений по ПВ.
▪️В меньшей степени ситуация повлияет на бизнес- и премиум- сегмент, где доля ипотеки ниже. Эконом и комфорт сегмент может пострадать больше. Период накопления на минимальный ПВ увеличится, а застройщики могут расширить собственные программы субсидирования спроса.
💡В общем, программа невиданной щедрости, запущенная в 2020 г. в качестве контрциклической меры поддержки спроса, похоже, завершается. По текущим рыночным ставкам взять ипотеку смогут разве что верхняя часть среднего класса и те, у кого уже есть жилье для продажи.
Что делать, если вы не успели улучшить жилищные условия, пока действовала льготка для всех? Все еще есть два неплохих варианта:
🐍 либо учить Python и становиться айтишником;
👨👩👦 либо налаживать связи с противоположным полом и становиться родителем.
Теперь вы знаете, чем заняться на январских праздниках 😉
@DomusVerus
Все уже, наверное, видели новости о том, что сразу после повышения КС наши государственные мужи подсуетились и опубликовали новые требования к льготным ипотечным кредитам.
Перечислять все меры не будем, если у кого-то есть лишние человеко-сутки, можете прочитать постановление правительства №2166. В этой записке отметим только самое важное и расскажем об эффектах на рынок.
Итак, что произошло?
1. По классической льготной ипотеке под 8% ПВ повышен до 30%, максимальная сумма кредита для всех регионов (вкл. столицы) теперь 6 млн руб. Также льготную ипотеку больше нельзя комбинировать с рыночной (если сумма кредита превышает 6 млн).
2. Теперь можно взять только 1 ипотеку с господдержкой. Исключение – семейка, но только если а) родился еще один ребенок + б) прошлый кредит погашен + в) покупаете квартиру большей площади.
3. Субсидии банкам по льготным программам снижены на 0,5 п.п.
4. Расширены категории заемщиков по дальневосточной и арктической ипотеке, а макс. сумма повышена до 9 млн (для квартир от 60 кв. м).
Насколько упадет спрос?
▪️Вопрос творческий – смотря как считать. Но при разумных предпосылках и сохранении семейной ипотеки в текущем виде можно насчитать падение от 30% до 40%. Выглядит много, но это относительно текущего момента, когда выдачи зашкаливают (более 100 тыс. льготных кредитов в месяц).
Если во 2П 2023 г. по льготным кредитам будет выдано >600 тыс. кредитов на >3 трлн руб., то в 1П следующего года выдачи могут упасть до 360-420 тыс. шт. Это все ещё на 40-70% выше среднего уровня 2021-22 и на 20-40% 1П 2023.
▪️Сейчас структура выдач ипотеки в РФ (кроме Дальнего Востока) примерно такая: по 45% господдержка и семейная ипотека, 10% – IT-ипотека (последняя выросла с 2% год назад). В Москве ситуация похожая: по 40% господдержка и семейная, но IT уже 20% выдач по сумме. Доля московского и питерского региона ~40% в льготных программах.
▪️Впереди сезонно слабые январь-февраль, но против этого будет переток клиентов со вторички, а также ожидания, что в 2024 льготку совсем отменят, а другие программы существенно ограничат.
▪️В Москве и СПб сильнее подействует снижение суммы кредита с 12 до 6 млн, а в регионах – повышение первоначального взноса с 20 до 30%. Поэтому в целом можно ожидать сокращения выдач по классической льготке в 2 раза. Другие программы не должны пострадать, спрос на них даже вырастет. Итого до 20% снижения спроса по всем льготным программам.
▪️По выдачам серьезно ударит не только спрос со стороны заемщиков, но и предложение кредитов. Ипотека — и так низкомаржинальный продукт для банка, а снижение субсидий сделает его еще менее привлекательным. Не зря же некоторые банки уже подняли минимальный ПВ до 50%. Получаем еще минус 10-20% по выдачам —> итого минус 30-40%.
▪️Что будет с ценами? Как минимум, они должны перестать расти. Но поскольку объемы выдач останутся выше уровня до ажиотажного спроса с августа, снижения ждать пока не стоит. Интереснее будет с июля 2024, когда льготная ипотека должна прекратить свое действие совсем. Семейную в том или ином виде, возможно, оставят. Но там уже можно ожидать снижения ставок ЦБ и послаблений по ПВ.
▪️В меньшей степени ситуация повлияет на бизнес- и премиум- сегмент, где доля ипотеки ниже. Эконом и комфорт сегмент может пострадать больше. Период накопления на минимальный ПВ увеличится, а застройщики могут расширить собственные программы субсидирования спроса.
💡В общем, программа невиданной щедрости, запущенная в 2020 г. в качестве контрциклической меры поддержки спроса, похоже, завершается. По текущим рыночным ставкам взять ипотеку смогут разве что верхняя часть среднего класса и те, у кого уже есть жилье для продажи.
Что делать, если вы не успели улучшить жилищные условия, пока действовала льготка для всех? Все еще есть два неплохих варианта:
🐍 либо учить Python и становиться айтишником;
👨👩👦 либо налаживать связи с противоположным полом и становиться родителем.
Теперь вы знаете, чем заняться на январских праздниках 😉
@DomusVerus
🔥31😁9👍8🤔2🤯1
Взгляд в будущее. Куда идет мировая экономика? (1/2)
Неумолимо приближается окончание года – сотрудники, перевыполнившие планы, в перерывах между корпоративами предвкушают бонусы, а у тех, кто план не выполнил, в запасе еще чуть больше недели – чудеса в Новый год случаются. При этом все так или иначе уже задумаются о планах на следующий 2024-й год...
Каким он будет? Чего от него ожидать? Своим видением на этот счет в традиционных обзорах уже успели поделиться крупнейшие международные банки, инвестфонды и аналитики. Материалы познавательные, интересные и красочные, но мало ведь кому хочется тратить три полноценных дня на чтение всей этоймакулатуры аналитики?
Авторы @DomusVerus понимают это и готовы подставить вам свое аналитическое плечо, сделав небольшой подарок 🎁 Мы прочитали эти отчеты. Все. Двадцать три штуки. И сделали выжимку самого интересного и важного.
▪️Начнем с долгосрочных эффектов – здесь все ожидаемо и даже немного скучно. Ключевые структурные факторы, которые будут формировать мировую экономику в ближайшие десятилетия (два в минус и два в плюс):
• Старение населения и снижение численности рабочей силы. На долгосрочном горизонте это сильно ограничит экономический рост не только развитых, но и развивающихся стран.
• Фрагментация производства. Из-за геополитических конфликтов экономики изолируются друг от друга. Это требует увеличения инвестиций, большего времени и средств на поиск альтернатив. Процесс перестройки также негативно влияет на потенциал экономики.
• Зеленая экономика. Переход на альтернативные источники энергии может повысить эффективность экономики, но на это необходимы инвестиции и время. Важным аспектом также является формирование устойчивости к изменению климата (climate resilience). Речь идет о способности готовиться, адаптироваться и противостоять климатическим изменениям.
• Развитие искусственного интеллекта. ИИ может дать мощнейший прирост эффективности практически во всех сферах. Именно здесь будут концентрироваться самые большие инвестиции и самая высокая конкуренция. Но рост производительности от ИИ вряд ли случится в ближайшие годы.
💬 Из-за этих структурных факторов, как уверяет финансовая интеллектуальная элита, на горизонте нескольких лет инфляция будет высокой и волатильной. А потому центральным банкам придется удерживать более высокие % ставки. Короче, возврата к нулевым (и уж тем более отрицательным) ставкам практически никто не ждет.
▪️Тем не менее, если говорить тактически, то в 2024 г. инфляция будет снижаться от своих многолетних максимумов. Трансмиссионный эффект от повышения ставок в 2023 г. достигнет своего пика. Экономическая активность в результате снизится в 1П 2024 г. Возможны как сценарий мягкой посадки, так и рецессии в крупнейших экономиках.
▪️На фоне снижения инфляции % ставки тоже снизятся от текущих многолетних максимумов. Но их снижение будет медленным и не особо масштабным. Вместе со снижением ставок уже во 2П 2024 г. может начаться постепенное восстановление деловой активности.
@DomusVerus
Неумолимо приближается окончание года – сотрудники, перевыполнившие планы, в перерывах между корпоративами предвкушают бонусы, а у тех, кто план не выполнил, в запасе еще чуть больше недели – чудеса в Новый год случаются. При этом все так или иначе уже задумаются о планах на следующий 2024-й год...
Каким он будет? Чего от него ожидать? Своим видением на этот счет в традиционных обзорах уже успели поделиться крупнейшие международные банки, инвестфонды и аналитики. Материалы познавательные, интересные и красочные, но мало ведь кому хочется тратить три полноценных дня на чтение всей этой
Авторы @DomusVerus понимают это и готовы подставить вам свое аналитическое плечо, сделав небольшой подарок 🎁 Мы прочитали эти отчеты. Все. Двадцать три штуки. И сделали выжимку самого интересного и важного.
▪️Начнем с долгосрочных эффектов – здесь все ожидаемо и даже немного скучно. Ключевые структурные факторы, которые будут формировать мировую экономику в ближайшие десятилетия (два в минус и два в плюс):
• Старение населения и снижение численности рабочей силы. На долгосрочном горизонте это сильно ограничит экономический рост не только развитых, но и развивающихся стран.
• Фрагментация производства. Из-за геополитических конфликтов экономики изолируются друг от друга. Это требует увеличения инвестиций, большего времени и средств на поиск альтернатив. Процесс перестройки также негативно влияет на потенциал экономики.
• Зеленая экономика. Переход на альтернативные источники энергии может повысить эффективность экономики, но на это необходимы инвестиции и время. Важным аспектом также является формирование устойчивости к изменению климата (climate resilience). Речь идет о способности готовиться, адаптироваться и противостоять климатическим изменениям.
• Развитие искусственного интеллекта. ИИ может дать мощнейший прирост эффективности практически во всех сферах. Именно здесь будут концентрироваться самые большие инвестиции и самая высокая конкуренция. Но рост производительности от ИИ вряд ли случится в ближайшие годы.
💬 Из-за этих структурных факторов, как уверяет финансовая интеллектуальная элита, на горизонте нескольких лет инфляция будет высокой и волатильной. А потому центральным банкам придется удерживать более высокие % ставки. Короче, возврата к нулевым (и уж тем более отрицательным) ставкам практически никто не ждет.
▪️Тем не менее, если говорить тактически, то в 2024 г. инфляция будет снижаться от своих многолетних максимумов. Трансмиссионный эффект от повышения ставок в 2023 г. достигнет своего пика. Экономическая активность в результате снизится в 1П 2024 г. Возможны как сценарий мягкой посадки, так и рецессии в крупнейших экономиках.
▪️На фоне снижения инфляции % ставки тоже снизятся от текущих многолетних максимумов. Но их снижение будет медленным и не особо масштабным. Вместе со снижением ставок уже во 2П 2024 г. может начаться постепенное восстановление деловой активности.
@DomusVerus
🔥9👍7
Взгляд в будущее. Судьба ключевых экономик мира (2/2)
Продолжаем и теперь обсудим, что будет происходить в крупнейших экономиках мира.
США
Экономика США показала удивительную устойчивость к высоким ставкам. Безработица в этом году оставалась на рекордно низких уровнях, а рост экономики превысил большинство прогнозов.
Этот рост, однако, по-прежнему характеризуется восстановлением после шоков пандемии. С января 2022 г. было создано почти 7 млн новых рабочих мест – феноменальные темпы роста, позволившие достичь низкого уровня безработицы, но это лишь восстановление утерянного в пандемию (22 млн рабочих мест) – рынок США до сих пор не вернулся на тренд, по которому он шел до пандемии.
Еврозона
В Европе с экономикой все гораздо хуже. Безработица, хотя и находится достаточно низко по меркам еврозоны, превышает 6%. Самый высокий уровень наблюдается в Испании (12%), Италии (7,8%), Франции (7,3%). В Германии безработица устойчиво растет уже полтора года и почти достигла 6%.
Хотя стагнирующая экономика позволила инфляции снизиться до уровней близких к целевым (2,4% в ноябре), что дает возможность начать снижать ставку в 2024 г., цикл повышения предыдущих лет еще будет ограничивать деловую активность. В течение 2024 г. предыдущие повышения будут отражаться на экономике, пока ЕЦБ не начнет снижать ставки во второй половине года.
Китай
Китай продолжает увеличивать расходы для стимулирования экономики. Однако столь же высоких темпов роста, какие были раньше (7-8%), достичь будет невозможно. Численность трудоспособного населения сокращается, урбанизация замедляется. Дополнительные давление создают проблемы в секторе недвижимости.
При этом стоит признать, что Китаю все же удалось построить сильную экономику и прогнозируемые темпы роста, хоть и не вернутся к историческим максимумам, но останутся вполне себе неплохими (3-4%).
Япония
Случай Японии является уникальным. Если в 2024 большинство стран перейдет к снижению ставок, то от Банка Японии ждут обратного – повышения впервые за долгое время.
Япония долго жила с хронически низкой инфляцией. В 2023 инфляция наконец-то начала расти. Ожидается, что в 2024 повышение заработных плат в результате традиционных переговоров «шунто» приведет к росту потребления и запустит спираль «зарплаты-инфляция». Это вынудит Банк Японии повысить ставку впервые за несколько десятилетий.
Вместе со снижением ставок в других странах, это может укрепить японскую валюту и повысить привлекательность активов.
▪️Про рынок жилья отдельно писать не будем, там все то, о чем мы много раз уже говорили: ставки высокие надолго (6% в США), доступность сильно упала по всему миру. И не только из за роста ставок, но и из-за недостаточного предложения, что стимулирует рост цен.
В следующем году некоторые ждут увеличения предложения жилья, что вместе с коррекцией ставок позволит немного повысить доступность. Но это лишь небольшой отступ от максимумов, жилье по-прежнему остается недоступной роскошью для многих домохозяйств.
В итоге молодые живут вбараках в арендованных апартаментах, купить жилье могут только богатые, а те, кто успел воспользоваться ипотекой под 2%, пока ставки были нулевыми, держатся за свои процентики и жилье менять не собираются. Все это имеет не самые хорошие социальные последствия, но что поделать, хотели капитализм – получите и распишитесь.
@DomusVerus
Продолжаем и теперь обсудим, что будет происходить в крупнейших экономиках мира.
США
Экономика США показала удивительную устойчивость к высоким ставкам. Безработица в этом году оставалась на рекордно низких уровнях, а рост экономики превысил большинство прогнозов.
Этот рост, однако, по-прежнему характеризуется восстановлением после шоков пандемии. С января 2022 г. было создано почти 7 млн новых рабочих мест – феноменальные темпы роста, позволившие достичь низкого уровня безработицы, но это лишь восстановление утерянного в пандемию (22 млн рабочих мест) – рынок США до сих пор не вернулся на тренд, по которому он шел до пандемии.
Еврозона
В Европе с экономикой все гораздо хуже. Безработица, хотя и находится достаточно низко по меркам еврозоны, превышает 6%. Самый высокий уровень наблюдается в Испании (12%), Италии (7,8%), Франции (7,3%). В Германии безработица устойчиво растет уже полтора года и почти достигла 6%.
Хотя стагнирующая экономика позволила инфляции снизиться до уровней близких к целевым (2,4% в ноябре), что дает возможность начать снижать ставку в 2024 г., цикл повышения предыдущих лет еще будет ограничивать деловую активность. В течение 2024 г. предыдущие повышения будут отражаться на экономике, пока ЕЦБ не начнет снижать ставки во второй половине года.
Китай
Китай продолжает увеличивать расходы для стимулирования экономики. Однако столь же высоких темпов роста, какие были раньше (7-8%), достичь будет невозможно. Численность трудоспособного населения сокращается, урбанизация замедляется. Дополнительные давление создают проблемы в секторе недвижимости.
При этом стоит признать, что Китаю все же удалось построить сильную экономику и прогнозируемые темпы роста, хоть и не вернутся к историческим максимумам, но останутся вполне себе неплохими (3-4%).
Япония
Случай Японии является уникальным. Если в 2024 большинство стран перейдет к снижению ставок, то от Банка Японии ждут обратного – повышения впервые за долгое время.
Япония долго жила с хронически низкой инфляцией. В 2023 инфляция наконец-то начала расти. Ожидается, что в 2024 повышение заработных плат в результате традиционных переговоров «шунто» приведет к росту потребления и запустит спираль «зарплаты-инфляция». Это вынудит Банк Японии повысить ставку впервые за несколько десятилетий.
Вместе со снижением ставок в других странах, это может укрепить японскую валюту и повысить привлекательность активов.
▪️Про рынок жилья отдельно писать не будем, там все то, о чем мы много раз уже говорили: ставки высокие надолго (6% в США), доступность сильно упала по всему миру. И не только из за роста ставок, но и из-за недостаточного предложения, что стимулирует рост цен.
В следующем году некоторые ждут увеличения предложения жилья, что вместе с коррекцией ставок позволит немного повысить доступность. Но это лишь небольшой отступ от максимумов, жилье по-прежнему остается недоступной роскошью для многих домохозяйств.
В итоге молодые живут в
@DomusVerus
🔥13👍5👎1
Обзор банковского сектора за ноябрь: ипотека не теряет инерции
Банк России опубликовал обзор банковского сектора. Эффект от повышения ставок дает о себе знать, но пока медленно. Разбираемся, что происходит.
▪️Финансовые результаты банков в ноябре сопоставимы с октябрем (268 vs. 256 млрд руб.). Поддержку в ноябре оказали волатильные доходы: банки сократили убытки от переоценки ценных бумаг и от валютной переоценки.
▪️Кредитование бизнеса продолжает активно расти: +1,4 трлн руб. в ноябре. По оценке ЦБ около четверти прироста пришлось на финансирование неких крупных сделок M&A. Еще 0,4 трлн заняли в дружественных валютах.
На проектное финансирование пришлось порядка 10% прироста (140 млрд руб. – вдвое больше, чем в октябре из-за меньших погашений). Прирост на счета эскроу снизился на 8%, но остается высоким (590 млрд руб. в ноябре vs. 640 млрд руб. в октябре).
Темпы ввода объектов снизились после всплеска в октябре, в результате чего нетто-прирост эскроу даже вырос (с 200 до 250 млрд руб.). Таким образом отношение эскроу/ОСЗ уже почти достигло 94%, как мы и ожидали.
▪️Потребительское кредитование пока не охлаждается так, как бы того хотелось. Отчасти это связано с высокой предновогодней активностью, а также всякими «черными пятницами» и прочими акциями.
ЦБ ждет, что уже в декабре мы увидим в действии макропруденциальные ограничения, и, как результат, замедление кредитования. Что же, посмотрим. Мы бы, скорее, ставили на начало следующего года, поскольку в декабре еще будет сохраняться предновогодний ажиотаж.
▪️Ипотека продолжает расти высокими темпами. В ноябре ипотечный портфель вырос на 2,8%. Всего выдали ипотек на 726 млрд руб., ненамного ниже октября (770 млрд руб.). Объемы выдачи льготки практически не меняются – 540 млрд руб. Все снижение происходит в рыночном сегменте: здесь выдачи сократились до 186 млрд с 229 млрд руб. в октябре (-19% м/м).
Пока самый значимый результат повышения ставки на кредитную активность – сокращение досрочного погашения ипотеки и увеличение среднего срока погашения с ~5 до 6,6 лет. Ожидаем продолжения этого процесса.
💡В декабре выдача по льготке остается высокой – все пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон. Пока что идем темпом ноября: ~540 млрд по льготным и >700 млрд всего. Но мы помним, что уже с завтрашнего дня начинают действовать новые условия, а значит с января ждем существенного снижения выдач.
Такие дела. Всем хороших выходных!
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор банковского сектора. Эффект от повышения ставок дает о себе знать, но пока медленно. Разбираемся, что происходит.
▪️Финансовые результаты банков в ноябре сопоставимы с октябрем (268 vs. 256 млрд руб.). Поддержку в ноябре оказали волатильные доходы: банки сократили убытки от переоценки ценных бумаг и от валютной переоценки.
▪️Кредитование бизнеса продолжает активно расти: +1,4 трлн руб. в ноябре. По оценке ЦБ около четверти прироста пришлось на финансирование неких крупных сделок M&A. Еще 0,4 трлн заняли в дружественных валютах.
На проектное финансирование пришлось порядка 10% прироста (140 млрд руб. – вдвое больше, чем в октябре из-за меньших погашений). Прирост на счета эскроу снизился на 8%, но остается высоким (590 млрд руб. в ноябре vs. 640 млрд руб. в октябре).
Темпы ввода объектов снизились после всплеска в октябре, в результате чего нетто-прирост эскроу даже вырос (с 200 до 250 млрд руб.). Таким образом отношение эскроу/ОСЗ уже почти достигло 94%, как мы и ожидали.
▪️Потребительское кредитование пока не охлаждается так, как бы того хотелось. Отчасти это связано с высокой предновогодней активностью, а также всякими «черными пятницами» и прочими акциями.
ЦБ ждет, что уже в декабре мы увидим в действии макропруденциальные ограничения, и, как результат, замедление кредитования. Что же, посмотрим. Мы бы, скорее, ставили на начало следующего года, поскольку в декабре еще будет сохраняться предновогодний ажиотаж.
▪️Ипотека продолжает расти высокими темпами. В ноябре ипотечный портфель вырос на 2,8%. Всего выдали ипотек на 726 млрд руб., ненамного ниже октября (770 млрд руб.). Объемы выдачи льготки практически не меняются – 540 млрд руб. Все снижение происходит в рыночном сегменте: здесь выдачи сократились до 186 млрд с 229 млрд руб. в октябре (-19% м/м).
Пока самый значимый результат повышения ставки на кредитную активность – сокращение досрочного погашения ипотеки и увеличение среднего срока погашения с ~5 до 6,6 лет. Ожидаем продолжения этого процесса.
💡В декабре выдача по льготке остается высокой – все пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон. Пока что идем темпом ноября: ~540 млрд по льготным и >700 млрд всего. Но мы помним, что уже с завтрашнего дня начинают действовать новые условия, а значит с января ждем существенного снижения выдач.
Такие дела. Всем хороших выходных!
@DomusVerus
🔥10👍5👎1
Себестоимость строительства: окончание строительного сезона остановило рост
Приближение праздников чувствуется все более отчетливо, и мы продолжаем подводить итоги уходящего года. В последнее время мы много писали о доходной части бизнеса застройщиков – разбирали, что происходит с продажами и куда движутся цены (тут и тут).
Пришло время посмотреть поближе на себестоимость строительства и поделиться ожиданиями на предстоящий год:
▪️Наш индекс себестоимости* впервые с начала года снизился – сказалось окончание строительного сезона. В ноябре цены на большинство стройматериалов отошли от исторических максимумов. При этом за год индекс все равно вырос на ~19%.
▪️Наибольшее снижение испытали цены на арматуру (-15% за два месяца). Больше всего арматура подешевела в Поволжье, на Урале и Северо-Западе (-24%, -22% и -21%). Не исключаем, что запал производителей поднимать цены также остудило обращение Минпромторга в ФАС.
▪️Также умеренно снизились цены на бетон, кирпич и топливо. Против тренда пошли цены на кабельную продукцию (+17% за 2 мес.) и строительные растворы (+13%) из-за удорожания сырья (медь и нефтяной битум).
Цены на медь вблизи максимумов на глобальных рынках из-за уверенного спроса со стороны «зеленой» энергетики. А стоимость битума на внутреннем рынке выросла после увеличения квоты на экспорт в Казахстан втрое.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий в сентябре-октябре составлял 15-20% г/г. В стройке нехватка кадров чувствуется особенно сильно – сектор стал главным «донором» рабочей силы в последние два года: в сентябре 2023 г. по сравнению с сентябрем 2021 г. число занятых в строительном секторе снизилось на 350 тыс. человек.
Из-за этого приходится поднимать зарплаты. А особо отличившиеся из Новосибирска пытаются привлечь в отрасль около 2 тыс. работников из Северной Кореи.
💬 А что о себестоимости говорят сами застройщики? В проектных декларациях они указывают себестоимость проектов и цены реализации квартир. Мы понимаем, что к этим данным нужно относиться с осторожностью (особенно по себестоимости), но на макро уровне они неплохо показывают тренды.
В тех проектах, которые ввелись в 2023 году, себестоимость строительства была на ~20% выше, чем в 2022 г. Но это взгляд в прошлое, поскольку в этом году вводились проекты, запущенные несколько лет назад.
В те же проектах, которые запустились в этом году, средняя себестоимость 1 кв. м общей площади выросла на ~8%, то есть пока в целом приемлемо, особенно с ростом цен на жилье, который случился в последние месяцы.
💡В следующем году темпы роста себестоимости строительства наверняка снизятся вместе с общим замеделением деловой активности в стране и сокращением запусков новых проектов. Особенно, если курс рубля будет стабильным.
Главным фактором неопределенности в этом контексте остаётся дефицит на рынке труда, который может сохранить темпы роста зарплат на повышенном уровне.
* по главе 2 сводного сметного расчета, т.е. не учитываем стоимость земли, затраты на маркетинг и т.д.
@DomusVerus
Приближение праздников чувствуется все более отчетливо, и мы продолжаем подводить итоги уходящего года. В последнее время мы много писали о доходной части бизнеса застройщиков – разбирали, что происходит с продажами и куда движутся цены (тут и тут).
Пришло время посмотреть поближе на себестоимость строительства и поделиться ожиданиями на предстоящий год:
▪️Наш индекс себестоимости* впервые с начала года снизился – сказалось окончание строительного сезона. В ноябре цены на большинство стройматериалов отошли от исторических максимумов. При этом за год индекс все равно вырос на ~19%.
▪️Наибольшее снижение испытали цены на арматуру (-15% за два месяца). Больше всего арматура подешевела в Поволжье, на Урале и Северо-Западе (-24%, -22% и -21%). Не исключаем, что запал производителей поднимать цены также остудило обращение Минпромторга в ФАС.
▪️Также умеренно снизились цены на бетон, кирпич и топливо. Против тренда пошли цены на кабельную продукцию (+17% за 2 мес.) и строительные растворы (+13%) из-за удорожания сырья (медь и нефтяной битум).
Цены на медь вблизи максимумов на глобальных рынках из-за уверенного спроса со стороны «зеленой» энергетики. А стоимость битума на внутреннем рынке выросла после увеличения квоты на экспорт в Казахстан втрое.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий в сентябре-октябре составлял 15-20% г/г. В стройке нехватка кадров чувствуется особенно сильно – сектор стал главным «донором» рабочей силы в последние два года: в сентябре 2023 г. по сравнению с сентябрем 2021 г. число занятых в строительном секторе снизилось на 350 тыс. человек.
Из-за этого приходится поднимать зарплаты. А особо отличившиеся из Новосибирска пытаются привлечь в отрасль около 2 тыс. работников из Северной Кореи.
💬 А что о себестоимости говорят сами застройщики? В проектных декларациях они указывают себестоимость проектов и цены реализации квартир. Мы понимаем, что к этим данным нужно относиться с осторожностью (особенно по себестоимости), но на макро уровне они неплохо показывают тренды.
В тех проектах, которые ввелись в 2023 году, себестоимость строительства была на ~20% выше, чем в 2022 г. Но это взгляд в прошлое, поскольку в этом году вводились проекты, запущенные несколько лет назад.
В те же проектах, которые запустились в этом году, средняя себестоимость 1 кв. м общей площади выросла на ~8%, то есть пока в целом приемлемо, особенно с ростом цен на жилье, который случился в последние месяцы.
💡В следующем году темпы роста себестоимости строительства наверняка снизятся вместе с общим замеделением деловой активности в стране и сокращением запусков новых проектов. Особенно, если курс рубля будет стабильным.
Главным фактором неопределенности в этом контексте остаётся дефицит на рынке труда, который может сохранить темпы роста зарплат на повышенном уровне.
* по главе 2 сводного сметного расчета, т.е. не учитываем стоимость земли, затраты на маркетинг и т.д.
@DomusVerus
🔥12👍5👎1🤔1
Что будет с российским рынком недвижимости в 2024 году?
До Нового года остались считанные дни. Редакция @domusverus уже готова была закрывать эксель и питон, бежать докупать подарки и начинать предновогоднее поедание мандаринов.
Но один крупный зеленый банк (не будем показывать пальцем) вдруг решил ввести комиссию для застройщиков, чьи покупатели берут льготную ипотеку. Другие банки решили не отставать. Новость взорвала телеграм и подкинула нам работки.
Что ж, сегодня сделаем финальный аналитический марш-бросок, коротко подведем итоги года и поговорим о том, чего ждать от рынка в 2024 г. с учетом новых вводных.
▪️Сначала об экономике.
Если кто не помнит, в начале года все ожидали спада. Вот, например, занимательная записка от Ведомостей с консенсус-прогнозом на 2023 г. Медианный аналитик ожидал падения ВВП на 2% и L-образного восстановления после: санкции, отсутствие западных технологий и вот это все.
По факту во второй кризис подряд (после пандемии) восстановление почти V-образное – уже в этом году экономика вернулась к докризисному уровню. Тем не менее, сейчас мы проходим циклический пик. С такими % ставками охлаждение экономики – лишь вопрос времени.
Население пока готово к крупным покупкам (рост продаж одежды, электроники и автомобилей сохраняется), что может быть следствием высоких инфляционных ожиданий и ажиотажа из-за повышения ставок (покупай сейчас, а то через полгода будут выше и цены, и % по кредиту). Это же поддерживает спрос на недвижимость.
В 2024 г. произойдет ослабление потребительского спроса, но резкого обвала мы не ожидаем. Дефицит на рынке труда поддержит рост зарплат, а высокие расходы бюджета смягчат эффект от жесткой ДКП. Инфляционные ожидания останутся повышенными, а как мы знаем, в инфляционной экономике недвижка is the king.
▪️А теперь о рынке жилья.
1. Ипотека останется драйвером рынка, но теперь со знаком "-". Ужесточение льготных программ вернет ипотеку на первичном рынке с Олимпа в хороший 2021 г.
• Классическая льготка пострадает больше всего. Потеря до 1/3 от текущего уровня из-за увеличения ПВ до 30% и сокращения лимита в столицах до 6 млн. И полная отмена с июля 2024 г.
• Семейная и другие адресные программы не пострадают. Но на них подействуют новые комиссии – они равноценны повышению ставки на 2-2,5 п.п. и снижению спроса до 20%, если вся комиссия будет выставлена покупателю жилья (хотя это вряд ли).
Вместе с остальными мерами (отмена комбо-льготной ипотеки, макропруденциальные надбавки и т.д.) ипотека по госпрограммам должна сократиться вдвое от текущего уровня и на 30-40% относительно среднего в 2023 г. до 0,5 млн кредитов.
• Рыночная ипотека пострадает из-за роста ставок и вернется в невеселый 2022 г. Ждём снижения на 30% по году – меньше льготной из-за смягчения ДКП со II кв. 2024 г. Мы закладываем снижение КС до 10-11% через год.
–> Выдачи всей ипотеки в 2024 г. сократятся на треть – до 1,4 млн кредитов (после >2 млн в этом году) на 5,3 трлн руб.
2. Продажи по ДДУ в следующем году упадут на 25-30% к среднему за 2023 (до уровней 2021 г.) – меньше ипотеки из-за наличия инвестиционного спроса и покупок за кэш. В результате, срок реализации непроданного жилья увеличится с текущих 20 месяцев (дефицит) до нормального уровня 30-36 мес.
3. Цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но упасть им технически не дадут новые комиссии. Как мы писали ранее, даже в кризисные периоды цены на жилье редко снижаются в номинале. В реальном выражении из-за общего роста цен в экономике цены будут корректироваться к своему долгосрочному тренду.
4. Запуски новых проектов в этом году достигнут исторического максимума 48-50 млн кв. м (для наших подписчиков это не сюрприз – мы с вами обсуждали это еще в начале июня). В 2024 г. ожидаем снижения запусков на 20-25% до ~38-40 млн кв. м. А значит и портфель от текущих максимумов в 108 млн кв. м снизится ближе к 100 млн кв. м.
🎅🏼 В общем, для недвижки новый год будет хуже текущего, но в целом он все еще будет неплохим. С наступающим, дорогие подписчики.
@DomusVerus
До Нового года остались считанные дни. Редакция @domusverus уже готова была закрывать эксель и питон, бежать докупать подарки и начинать предновогоднее поедание мандаринов.
Но один крупный зеленый банк (не будем показывать пальцем) вдруг решил ввести комиссию для застройщиков, чьи покупатели берут льготную ипотеку. Другие банки решили не отставать. Новость взорвала телеграм и подкинула нам работки.
Что ж, сегодня сделаем финальный аналитический марш-бросок, коротко подведем итоги года и поговорим о том, чего ждать от рынка в 2024 г. с учетом новых вводных.
▪️Сначала об экономике.
Если кто не помнит, в начале года все ожидали спада. Вот, например, занимательная записка от Ведомостей с консенсус-прогнозом на 2023 г. Медианный аналитик ожидал падения ВВП на 2% и L-образного восстановления после: санкции, отсутствие западных технологий и вот это все.
По факту во второй кризис подряд (после пандемии) восстановление почти V-образное – уже в этом году экономика вернулась к докризисному уровню. Тем не менее, сейчас мы проходим циклический пик. С такими % ставками охлаждение экономики – лишь вопрос времени.
Население пока готово к крупным покупкам (рост продаж одежды, электроники и автомобилей сохраняется), что может быть следствием высоких инфляционных ожиданий и ажиотажа из-за повышения ставок (покупай сейчас, а то через полгода будут выше и цены, и % по кредиту). Это же поддерживает спрос на недвижимость.
В 2024 г. произойдет ослабление потребительского спроса, но резкого обвала мы не ожидаем. Дефицит на рынке труда поддержит рост зарплат, а высокие расходы бюджета смягчат эффект от жесткой ДКП. Инфляционные ожидания останутся повышенными, а как мы знаем, в инфляционной экономике недвижка is the king.
▪️А теперь о рынке жилья.
1. Ипотека останется драйвером рынка, но теперь со знаком "-". Ужесточение льготных программ вернет ипотеку на первичном рынке с Олимпа в хороший 2021 г.
• Классическая льготка пострадает больше всего. Потеря до 1/3 от текущего уровня из-за увеличения ПВ до 30% и сокращения лимита в столицах до 6 млн. И полная отмена с июля 2024 г.
• Семейная и другие адресные программы не пострадают. Но на них подействуют новые комиссии – они равноценны повышению ставки на 2-2,5 п.п. и снижению спроса до 20%, если вся комиссия будет выставлена покупателю жилья (хотя это вряд ли).
Вместе с остальными мерами (отмена комбо-льготной ипотеки, макропруденциальные надбавки и т.д.) ипотека по госпрограммам должна сократиться вдвое от текущего уровня и на 30-40% относительно среднего в 2023 г. до 0,5 млн кредитов.
• Рыночная ипотека пострадает из-за роста ставок и вернется в невеселый 2022 г. Ждём снижения на 30% по году – меньше льготной из-за смягчения ДКП со II кв. 2024 г. Мы закладываем снижение КС до 10-11% через год.
–> Выдачи всей ипотеки в 2024 г. сократятся на треть – до 1,4 млн кредитов (после >2 млн в этом году) на 5,3 трлн руб.
2. Продажи по ДДУ в следующем году упадут на 25-30% к среднему за 2023 (до уровней 2021 г.) – меньше ипотеки из-за наличия инвестиционного спроса и покупок за кэш. В результате, срок реализации непроданного жилья увеличится с текущих 20 месяцев (дефицит) до нормального уровня 30-36 мес.
3. Цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но упасть им технически не дадут новые комиссии. Как мы писали ранее, даже в кризисные периоды цены на жилье редко снижаются в номинале. В реальном выражении из-за общего роста цен в экономике цены будут корректироваться к своему долгосрочному тренду.
4. Запуски новых проектов в этом году достигнут исторического максимума 48-50 млн кв. м (для наших подписчиков это не сюрприз – мы с вами обсуждали это еще в начале июня). В 2024 г. ожидаем снижения запусков на 20-25% до ~38-40 млн кв. м. А значит и портфель от текущих максимумов в 108 млн кв. м снизится ближе к 100 млн кв. м.
🎅🏼 В общем, для недвижки новый год будет хуже текущего, но в целом он все еще будет неплохим. С наступающим, дорогие подписчики.
@DomusVerus
🔥30👍11👎3👏3😁2
🎄 Ну что же, вот и 2024 на дворе. Надеемся, что вы хорошо встретили Новый год.
🥂Понимаем, что ближайшие пару дней многие будут не в состоянии воспринимать большие объемы текста и много цифр, поэтому мы решили разбавить привычный формат.
Встречайте нашу Картотеку!
Сегодня не будет сложных моделей, длинных текстов и непонятных терминов. Сегодня простыми словами поговорим о демографии, а точнее о той базе, которая формирует устойчивый спрос на жилье в стране.
▪️Вооружившись демографическим прогнозом Росстата, попробуем ответить на ключевые вопросы стройки:
• Для кого строим?
• Что строим?
• Где строим?
• Когда строим?
• Сколько строим?
Приятного чтения!
@DomusVerus
🥂Понимаем, что ближайшие пару дней многие будут не в состоянии воспринимать большие объемы текста и много цифр, поэтому мы решили разбавить привычный формат.
Встречайте нашу Картотеку!
Сегодня не будет сложных моделей, длинных текстов и непонятных терминов. Сегодня простыми словами поговорим о демографии, а точнее о той базе, которая формирует устойчивый спрос на жилье в стране.
▪️Вооружившись демографическим прогнозом Росстата, попробуем ответить на ключевые вопросы стройки:
• Для кого строим?
• Что строим?
• Где строим?
• Когда строим?
• Сколько строим?
Приятного чтения!
@DomusVerus
🔥21👍9