Обзор банковского сектора за октябрь от ЦБ: начинаем плавное снижение
Банк России опубликовал свежий обзор банковского сектора. Октябрь ожидаемо стал первым месяцем замедления, и показатели перестали обновлять исторические максимумы (хотя были отличившиеся, но не будем забегать вперед).
Финансовые результаты банков вернулись к среднему уровню 1П23. В октябре чистая прибыль снизилась до 256 млрд руб. (-16% м/м) из-за отрицательной валютной переоценки (- 66 млрд руб.) – рубль укрепился на 4,5%. А основная прибыль выросла до 275 млрд руб. (+8% м/м) из-за роста процентных доходов (+16 млрд).
В остальном динамика была смешанной:
▪️Кредитование бизнеса росло ускоренными темпами и поставило новый рекорд в 1,6 трлн руб. за месяц (+2,3% м/м). Такую динамику ЦБ связывает с ожиданиями компаний по дальнейшему ужесточению ДКП.
Но треть прироста обеспечил разовый фактор – компании по добыче крабов брали кредиты под аукцион по продаже квот. Без его учета корпоративное кредитование в октябре замедлилось до +1,6%.
▪️Около 10% (0,2 трлн руб.) прироста кредитного портфеля пришлось на проектное финансирование жилья. Вроде бы немного, но это нетто-цифры за вычетом погашений, а для оценки строительной активности надо смотреть на гросс-выборку кредитных лимитов – по нашим оценкам, она выросла на рекордные 0,5 трлн руб. (+25% м/м).
Здесь основную роль играют желание девелоперов побыстрее запустить проекты и открыть продажии (пока спрос сильный) и рост себестоимости строительства.
▪️Удивили притоки на эскроу – в октябре гросс-притоки были на уровне рекордного сентября 0,6 трлн руб., и это вопреки снижению сделок на первичке на 18%. Как?
Причина – в изменении структуры продаж в пользу более дорогого жилья и временной лаг между заключением ДДУ и поступлением средств на эскроу.
▪️Нетто-притоки на эскроу при этом выросли лишь на 0,2 трлн из-за высоких раскрытий. В результате отношение эскроу/ОСЗ достигло 91%. Ожидаем дальнейший рост вплоть до 95%. Это сохранит среднюю % ставку по ПФ на относительно невысоком уровне (в 2 раза ниже среднерыночных ставок).
▪️Выдачи ипотеки замедлились, но остались на высоких уровнях. Новых кредитов выдано на 770 млрд руб. (-19% м/м, но +50% к среднему 1П23). Объем льготных кредитов снизился до 541 млрд (-17%). На рыночной ипотеке рост ставок сказался сильнее — выдачи снизились до 229 млрд (-26%).
💡В ноябре темпы роста кредитного портфеля продолжат замедляться. Сейчас кредитный импульс (годовое изменение приростов кредитного портфеля к ВВП) вблизи исторических максимумов, но при сохранении жесткой ДКП показатель к 3кв24 может опуститься в глубокий минус Об этом расскажем в следующий раз.
@DomusVerus
Банк России опубликовал свежий обзор банковского сектора. Октябрь ожидаемо стал первым месяцем замедления, и показатели перестали обновлять исторические максимумы (хотя были отличившиеся, но не будем забегать вперед).
Финансовые результаты банков вернулись к среднему уровню 1П23. В октябре чистая прибыль снизилась до 256 млрд руб. (-16% м/м) из-за отрицательной валютной переоценки (- 66 млрд руб.) – рубль укрепился на 4,5%. А основная прибыль выросла до 275 млрд руб. (+8% м/м) из-за роста процентных доходов (+16 млрд).
В остальном динамика была смешанной:
▪️Кредитование бизнеса росло ускоренными темпами и поставило новый рекорд в 1,6 трлн руб. за месяц (+2,3% м/м). Такую динамику ЦБ связывает с ожиданиями компаний по дальнейшему ужесточению ДКП.
Но треть прироста обеспечил разовый фактор – компании по добыче крабов брали кредиты под аукцион по продаже квот. Без его учета корпоративное кредитование в октябре замедлилось до +1,6%.
▪️Около 10% (0,2 трлн руб.) прироста кредитного портфеля пришлось на проектное финансирование жилья. Вроде бы немного, но это нетто-цифры за вычетом погашений, а для оценки строительной активности надо смотреть на гросс-выборку кредитных лимитов – по нашим оценкам, она выросла на рекордные 0,5 трлн руб. (+25% м/м).
Здесь основную роль играют желание девелоперов побыстрее запустить проекты и открыть продажии (пока спрос сильный) и рост себестоимости строительства.
▪️Удивили притоки на эскроу – в октябре гросс-притоки были на уровне рекордного сентября 0,6 трлн руб., и это вопреки снижению сделок на первичке на 18%. Как?
Причина – в изменении структуры продаж в пользу более дорогого жилья и временной лаг между заключением ДДУ и поступлением средств на эскроу.
▪️Нетто-притоки на эскроу при этом выросли лишь на 0,2 трлн из-за высоких раскрытий. В результате отношение эскроу/ОСЗ достигло 91%. Ожидаем дальнейший рост вплоть до 95%. Это сохранит среднюю % ставку по ПФ на относительно невысоком уровне (в 2 раза ниже среднерыночных ставок).
▪️Выдачи ипотеки замедлились, но остались на высоких уровнях. Новых кредитов выдано на 770 млрд руб. (-19% м/м, но +50% к среднему 1П23). Объем льготных кредитов снизился до 541 млрд (-17%). На рыночной ипотеке рост ставок сказался сильнее — выдачи снизились до 229 млрд (-26%).
💡В ноябре темпы роста кредитного портфеля продолжат замедляться. Сейчас кредитный импульс (годовое изменение приростов кредитного портфеля к ВВП) вблизи исторических максимумов, но при сохранении жесткой ДКП показатель к 3кв24 может опуститься в глубокий минус Об этом расскажем в следующий раз.
@DomusVerus
🔥10👍7
О кредитном импульсе в рознице
На прошлой неделе мы начали говорить о кредитном импульсе в экономике. Как и обещали, теперь поговорим об этом подробнее.
▪️Кредитный импульс (годовое изменение приростов розничного кредитного портфеля к ВВП) показывает, что происходит с кредитной активностью, и является опережающим индикатором для потребительского спроса и инфляции.
▪️В середине года показатель достиг 4,5% от ВВП, обновив исторические максимумы. Причем наибольший вклад в усиление кредитного импульса (~2/3) вносило необеспеченное кредитование. Это поддерживало рост потребления и импорта, что давило на курс рубля.
▪️В конце лета Банк России начал повышать ключевую ставку и ужесточать макропруденциальные меры. На этом фоне темпы роста необеспеченного кредитования к октябрю снизились до 1,5% м/м (после 2,5% на пике). Но сильный рост сохранился в ипотеке (+2,9% м/м в октябре) — в результате, кредитный импульс остался на высоких уровнях, но сильно изменилась его композиция.
🔮 Что будет дальше? Мы оценили, какую динамику кредитования ждет ЦБ на основе октябрьского прогноза.
▪️Регулятор ждет замедления темпов роста ипотечного портфеля с 30% г/г в этом году до 7-12% в 2024 г., а по остальным потребительским ссудам, по нашим оценкам, ожидается замедление с 16% г/г до 5,5%.
▪️Чтобы это произошло, среднемесячные темпы роста кредитного портфеля должны упасть в три раза (до +0,4% м/м в необеспеченном кредитовании и до +0,8% м/м в ипотеке).
▪️Если так произойдет, то кредитный импульс достигнет минимумов ближе к 2-3 кв. 2024 г. То есть к этому времени денежная политика будет наиболее сильно ограничивать потребительский спрос и инфляцию.
🌊 Отдельно отметим, что с 2020 года заметно выросли волатильность и амплитуда колебаний кредитного импульса.
Это хорошая иллюстрация тезиса о том, что если корабль (экономика) вошел в период штормов (кризисов), а инфл. ожидания высокие, то штурвалом (ключевой ставкой и кредитным циклом) приходится вращать гораздо сильнее.
@DomusVerus
На прошлой неделе мы начали говорить о кредитном импульсе в экономике. Как и обещали, теперь поговорим об этом подробнее.
▪️Кредитный импульс (годовое изменение приростов розничного кредитного портфеля к ВВП) показывает, что происходит с кредитной активностью, и является опережающим индикатором для потребительского спроса и инфляции.
▪️В середине года показатель достиг 4,5% от ВВП, обновив исторические максимумы. Причем наибольший вклад в усиление кредитного импульса (~2/3) вносило необеспеченное кредитование. Это поддерживало рост потребления и импорта, что давило на курс рубля.
▪️В конце лета Банк России начал повышать ключевую ставку и ужесточать макропруденциальные меры. На этом фоне темпы роста необеспеченного кредитования к октябрю снизились до 1,5% м/м (после 2,5% на пике). Но сильный рост сохранился в ипотеке (+2,9% м/м в октябре) — в результате, кредитный импульс остался на высоких уровнях, но сильно изменилась его композиция.
🔮 Что будет дальше? Мы оценили, какую динамику кредитования ждет ЦБ на основе октябрьского прогноза.
▪️Регулятор ждет замедления темпов роста ипотечного портфеля с 30% г/г в этом году до 7-12% в 2024 г., а по остальным потребительским ссудам, по нашим оценкам, ожидается замедление с 16% г/г до 5,5%.
▪️Чтобы это произошло, среднемесячные темпы роста кредитного портфеля должны упасть в три раза (до +0,4% м/м в необеспеченном кредитовании и до +0,8% м/м в ипотеке).
▪️Если так произойдет, то кредитный импульс достигнет минимумов ближе к 2-3 кв. 2024 г. То есть к этому времени денежная политика будет наиболее сильно ограничивать потребительский спрос и инфляцию.
🌊 Отдельно отметим, что с 2020 года заметно выросли волатильность и амплитуда колебаний кредитного импульса.
Это хорошая иллюстрация тезиса о том, что если корабль (экономика) вошел в период штормов (кризисов), а инфл. ожидания высокие, то штурвалом (ключевой ставкой и кредитным циклом) приходится вращать гораздо сильнее.
@DomusVerus
🔥19👍1
Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
В середине ноября Эльвира Набиуллина представила Основные направления денежно-кредитной политики на следующую трехлетку. Разумеется, была затронута тема ипотеки.
Госдума выдвинула предложение дифференциации льготной ставки по регионам, прозвучали идеи разделения по средним доходам в регионах и по их обеспеченностью жильем.
Последнюю неделю тему активно обсуждают аналитики, девелоперы, экономисты. Депутаты направили обращения в профильные министерства, ЦБ, а также пригласили высказаться представителей банков. Мы не могли остаться в стороне и решили представить свой взгляд на ситуацию.
Сегодня оценим, как обстоят дела с доходами в регионах нашей необъятной, и обсудим, действительно ли между ними есть существенный разрыв, который отражается на доступности жилья.
Как обычно, подробно в PDF, а основное ниже:
▪️Региональное неравенство не искоренить полностью, оно обусловлено фундаментальными особенностями субъектов. Например, самые высокие зарплаты концентрируются в регионах Крайнего Севера, где сконцентрирована добыча полезных ископаемых и введены надбавки за тяжелые условия труда.
▪️Проблема неравенства внутри регионов стоит более остро, чем проблема межрегионального неравенства. Так, зарплаты между верхней и нижней 20%-ми группами регионов отличаются в 2,5 раза. В то же время между верхней и нижней 20%-ми группами внутри регионов отличие в 6,5 раз!
▪️Разница доходов по регионам компенсируется аналогичной разницей в ценах на жилье. Так, отличие по зарплатам между 20-м и 80-м перцентилем по выборке регионов в 1,5 раза, а отличие той же выборки по ценам - в 1,6 раз. Цена в данном случае является естественным стабилизатором.
▪️Доступность жилья слабо зависит от доходов. В регионах со схожими зарплатами может наблюдаться сильный разрыв по доступности жилья.
▪️В более богатых регионах, однако, после погашения обязательных платежей за жилье остается больше свободных средств. Это объясняется тем, что стоимость потребительской корзины в абсолютном выражении меняется от региона к региону меньше, чем заработные платы.
В этих условиях дифференциация ставки по регионам может привести к росту цен, что в итоге рискует дать обратный эффект – снижение доступности жилья и рост неравенства.
▪️Оценка по уровню обеспеченности позволяет выявить отстающие регионы с высоким потенциалом наращивания строительства. Среди них – субъекты Северного Кавказа и Южного округа, а также Сибирский и Дальневосточный округа, где уже реализуются программы поддержки.
💡Таким образом, дифференциация ставок по доходам в регионах вряд ли принесет желаемый эффект. Чтобы разделение работало, нужно базировать его на других параметрах.
Для сокращения неравенства разделение должно идти по доходам населения в целом по стране, а в целях стимулирования строительства в отстающих регионах (как на Дальнем Востоке) мы бы смотрели на более широкий набор параметров: обеспеченность жильем, текущие показатели строительства (динамика вводов, распроданность портфеля строительства) и потенциал регионов.
@DomusVerus
В середине ноября Эльвира Набиуллина представила Основные направления денежно-кредитной политики на следующую трехлетку. Разумеется, была затронута тема ипотеки.
Госдума выдвинула предложение дифференциации льготной ставки по регионам, прозвучали идеи разделения по средним доходам в регионах и по их обеспеченностью жильем.
Последнюю неделю тему активно обсуждают аналитики, девелоперы, экономисты. Депутаты направили обращения в профильные министерства, ЦБ, а также пригласили высказаться представителей банков. Мы не могли остаться в стороне и решили представить свой взгляд на ситуацию.
Сегодня оценим, как обстоят дела с доходами в регионах нашей необъятной, и обсудим, действительно ли между ними есть существенный разрыв, который отражается на доступности жилья.
Как обычно, подробно в PDF, а основное ниже:
▪️Региональное неравенство не искоренить полностью, оно обусловлено фундаментальными особенностями субъектов. Например, самые высокие зарплаты концентрируются в регионах Крайнего Севера, где сконцентрирована добыча полезных ископаемых и введены надбавки за тяжелые условия труда.
▪️Проблема неравенства внутри регионов стоит более остро, чем проблема межрегионального неравенства. Так, зарплаты между верхней и нижней 20%-ми группами регионов отличаются в 2,5 раза. В то же время между верхней и нижней 20%-ми группами внутри регионов отличие в 6,5 раз!
▪️Разница доходов по регионам компенсируется аналогичной разницей в ценах на жилье. Так, отличие по зарплатам между 20-м и 80-м перцентилем по выборке регионов в 1,5 раза, а отличие той же выборки по ценам - в 1,6 раз. Цена в данном случае является естественным стабилизатором.
▪️Доступность жилья слабо зависит от доходов. В регионах со схожими зарплатами может наблюдаться сильный разрыв по доступности жилья.
▪️В более богатых регионах, однако, после погашения обязательных платежей за жилье остается больше свободных средств. Это объясняется тем, что стоимость потребительской корзины в абсолютном выражении меняется от региона к региону меньше, чем заработные платы.
В этих условиях дифференциация ставки по регионам может привести к росту цен, что в итоге рискует дать обратный эффект – снижение доступности жилья и рост неравенства.
▪️Оценка по уровню обеспеченности позволяет выявить отстающие регионы с высоким потенциалом наращивания строительства. Среди них – субъекты Северного Кавказа и Южного округа, а также Сибирский и Дальневосточный округа, где уже реализуются программы поддержки.
💡Таким образом, дифференциация ставок по доходам в регионах вряд ли принесет желаемый эффект. Чтобы разделение работало, нужно базировать его на других параметрах.
Для сокращения неравенства разделение должно идти по доходам населения в целом по стране, а в целях стимулирования строительства в отстающих регионах (как на Дальнем Востоке) мы бы смотрели на более широкий набор параметров: обеспеченность жильем, текущие показатели строительства (динамика вводов, распроданность портфеля строительства) и потенциал регионов.
@DomusVerus
👍12🔥7
Банк России опубликовал обзор рынка ипотеки за октябрь.
Традиционно запишем важное и поделимся прогнозами на будущее. Сокращение выдач к рекордам сентября ожидалось, но есть нюансы в деталях:
▪️Выдано 200 тыс. кредитов (-16% к сен.), из них 105 тыс. (-16%) по льготным программам. По ДДУ на первичном рынке выдано 73 тыс. (-22%). На чисто вторичном рынке по рыночным ставкам снижение умеренное до 95 тыс. (-10%), но там не было такого ажиотажа.
▪️Сумма кредита снизилась с 4 до 3,84 млн руб. (-4%) из-за изменения структуры рынка. Сумма на вторичке упала сильнее с 3,4 до 3,2 млн (-5%). В результате, даже при росте ставок средний платеж по ипотеке не изменился (31 тыс.)
▪️Рост ставок затронул даже первичный рынок — 6,14% +0,3 пп. В октябре доля первички снизилась из-за новых требований к ПВ (от 20%) —> в результате, средняя ставка по выдачам повысилась до 8,35% (+0,4 пп).
▪️Доля ипотеки, выданной в столичных регионах (М+МО, СПб+ЛО), находится в последнее время на минимумах — 26% по всей ипотеке и ~40% на первичном рынке. В 2020-2022 доля столиц была ~30% по всей ипотеке, до 50% в льготке и до 60% по ДДУ.
▪️Отметим существенное расхождение между рыночными ставками по ипотеке и доходностью ОФЗ. После повышения ключевой ставки до 15% (+2 пп) ипотека выросла до 16,2%, а доходности средних ОФЗ опустились до 11,6% (-1 пп). Исторически разница между ипотекой и ОФЗ на 5 лет составляла ~2%, а сейчас 4,5%.
Вряд ли в ипотеке выросла премия за риск. Просрочки копают дно 0,35%. Причина в неэффективности рынка и регулировании. Требования к СЗКО по нормативу краткосрочной ликвидности создают спрос на ОФЗ, а высокая скорость погашения ипотеки (5 лет) и льготные кредиты превращают ипотеку для банка в кредиты по плавающим ставкам.
💡Что дальше? В ноябре выдачи ипотеки ещё снизятся за счет вторичного рынка, где падение ускорится из-за запретительных ставок. На первичке выдачи останутся на высоком уровне в ~1,6 раза выше среднего уровня до августа. Всего ожидаем выдач до 700 млрд руб. (-10%)
@DomusVerus
Традиционно запишем важное и поделимся прогнозами на будущее. Сокращение выдач к рекордам сентября ожидалось, но есть нюансы в деталях:
▪️Выдано 200 тыс. кредитов (-16% к сен.), из них 105 тыс. (-16%) по льготным программам. По ДДУ на первичном рынке выдано 73 тыс. (-22%). На чисто вторичном рынке по рыночным ставкам снижение умеренное до 95 тыс. (-10%), но там не было такого ажиотажа.
▪️Сумма кредита снизилась с 4 до 3,84 млн руб. (-4%) из-за изменения структуры рынка. Сумма на вторичке упала сильнее с 3,4 до 3,2 млн (-5%). В результате, даже при росте ставок средний платеж по ипотеке не изменился (31 тыс.)
▪️Рост ставок затронул даже первичный рынок — 6,14% +0,3 пп. В октябре доля первички снизилась из-за новых требований к ПВ (от 20%) —> в результате, средняя ставка по выдачам повысилась до 8,35% (+0,4 пп).
▪️Доля ипотеки, выданной в столичных регионах (М+МО, СПб+ЛО), находится в последнее время на минимумах — 26% по всей ипотеке и ~40% на первичном рынке. В 2020-2022 доля столиц была ~30% по всей ипотеке, до 50% в льготке и до 60% по ДДУ.
▪️Отметим существенное расхождение между рыночными ставками по ипотеке и доходностью ОФЗ. После повышения ключевой ставки до 15% (+2 пп) ипотека выросла до 16,2%, а доходности средних ОФЗ опустились до 11,6% (-1 пп). Исторически разница между ипотекой и ОФЗ на 5 лет составляла ~2%, а сейчас 4,5%.
Вряд ли в ипотеке выросла премия за риск. Просрочки копают дно 0,35%. Причина в неэффективности рынка и регулировании. Требования к СЗКО по нормативу краткосрочной ликвидности создают спрос на ОФЗ, а высокая скорость погашения ипотеки (5 лет) и льготные кредиты превращают ипотеку для банка в кредиты по плавающим ставкам.
💡Что дальше? В ноябре выдачи ипотеки ещё снизятся за счет вторичного рынка, где падение ускорится из-за запретительных ставок. На первичке выдачи останутся на высоком уровне в ~1,6 раза выше среднего уровня до августа. Всего ожидаем выдач до 700 млрд руб. (-10%)
@DomusVerus
🔥13👍6🤔1
Проверим официальные данные Росстата?
Мы часто видим усмешки в адрес аналитиков на тему использования официальных данных: «как можно верить Росстату», «и на основе этих данных вы делаете выводы?», «существует три вида лжи…» и вот это все.
Иногда такие претензии имеют основание: статистики могут менять методологию, системы учета, подходы к сбору данных. Это нормально, но из-за этого один и тот же показатель 10 лет назад и сейчас может быть несопоставимым.
И что тогда делать?
💬 Решить эти проблемы могут опросы населения и бизнеса. Люди, которые на вопрос «как вы живете» отвечают «хорошо/плохо», будут это делать вне зависимости от изменений в статистике.
Не важно, как вы считаете показатель безработицы. Если компании говорят о «дефиците кадров», то значит рынок труда действительно в порядке.
Начиная с марта, мы не раз говорили, что рост доходов населения — один из фундаментальных факторов, который поддерживает спрос на жилье в этом году. Так вот, инФОМ в последнем обзоре по инфл. ожиданиям опубликовал большой раздел, посвященный материальному положению населения.
Посмотрим, что о своем положении говорят сами люди:
▪️В ноябре 2023 г. экономить или отказываться от плановых покупок приходилось наименьшей доле граждан за все время наблюдений (69% против 75% в среднем в 2019-2022 гг.). Не экономили на покупках 31% — близко к максимуму за все время наблюдений (в 2019-2022 гг. таких было 26%).
▪️Доходы за последний год превышали расходы у 19% граждан — доля также на максимуме (в 2017-2022 гг. в среднем показатель составлял 14%);
▪️Посмотрим, сколько % от доходов уходит на платежи по кредитам, мы часто ведь слышим о высокой закредитованности и страшных ПДНах. Так вот, по опросам, 22% людей тратят на кредиты меньше 1/10 доходов семьи. Еще почти 40% платят за кредит от 10-25% от своих доходов. И лишь 15% опрошенных тратят на выплату кредита больше половины своих доходов.
🗝 Короче, материальное положение действительно улучшилось. И не только в официальных данных — об этом говорят сами люди.
@DomusVerus
Мы часто видим усмешки в адрес аналитиков на тему использования официальных данных: «как можно верить Росстату», «и на основе этих данных вы делаете выводы?», «существует три вида лжи…» и вот это все.
Иногда такие претензии имеют основание: статистики могут менять методологию, системы учета, подходы к сбору данных. Это нормально, но из-за этого один и тот же показатель 10 лет назад и сейчас может быть несопоставимым.
И что тогда делать?
💬 Решить эти проблемы могут опросы населения и бизнеса. Люди, которые на вопрос «как вы живете» отвечают «хорошо/плохо», будут это делать вне зависимости от изменений в статистике.
Не важно, как вы считаете показатель безработицы. Если компании говорят о «дефиците кадров», то значит рынок труда действительно в порядке.
Начиная с марта, мы не раз говорили, что рост доходов населения — один из фундаментальных факторов, который поддерживает спрос на жилье в этом году. Так вот, инФОМ в последнем обзоре по инфл. ожиданиям опубликовал большой раздел, посвященный материальному положению населения.
Посмотрим, что о своем положении говорят сами люди:
▪️В ноябре 2023 г. экономить или отказываться от плановых покупок приходилось наименьшей доле граждан за все время наблюдений (69% против 75% в среднем в 2019-2022 гг.). Не экономили на покупках 31% — близко к максимуму за все время наблюдений (в 2019-2022 гг. таких было 26%).
▪️Доходы за последний год превышали расходы у 19% граждан — доля также на максимуме (в 2017-2022 гг. в среднем показатель составлял 14%);
▪️Посмотрим, сколько % от доходов уходит на платежи по кредитам, мы часто ведь слышим о высокой закредитованности и страшных ПДНах. Так вот, по опросам, 22% людей тратят на кредиты меньше 1/10 доходов семьи. Еще почти 40% платят за кредит от 10-25% от своих доходов. И лишь 15% опрошенных тратят на выплату кредита больше половины своих доходов.
🗝 Короче, материальное положение действительно улучшилось. И не только в официальных данных — об этом говорят сами люди.
@DomusVerus
🔥11🤔6🤯6👍4👎4
05_12_2023_Обзор_международных_исследований.pdf
229.9 KB
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
Мы внимательно следим за ситуацией на рынках жилья в других странах. С одной стороны, это полезно для анализа ситуации в России, т.к. несмотря на все ограничения, рынки остаются поразительно синхронизированными. С другой стороны, международные исследования – отличный источник мыслей, идей и подходов, которые можно позаимствовать.
Ну и наконец, это же просто интересно – тут и дефолты крупнейших в мире застройщиков, и золотые слитки в подарок за покупку жилья и много всего другого.
Короче, мы готовы делиться с вами подборкой статей и исследований по рынку недвижимости, которые выходят в мировой прессе и научных журналах. Больше не нужно скроллить ленту Bloomberg, FT, BIS, VoxEU, Economist и т.д. – все это уже сделано.
Осталось только 1. открыть файл, 2. пробежаться по заголовкам, 3. посмотреть резюме и при наличии интереса 4. открыть ссылку на оригинальную статью.
В этом выпуске:
• Как ужесточение денежной политики в Европе влияет на рынок жилья – рабочая бумага Economic and Social Research Institute
• Почему индикатор Price-to-Income не подходит для оценки доступности жилья на примере Швеции – рабочая бумага NBER
• Новый индикатор доступности жилья, рассчитанный для 40 стран с 1970 по 2021 гг. – BIS
• Самые дорогие для проживания города мира – The Economist
• Американцы переезжают в небольшие города на юге: энтузиазм жизни вне больших городов пережил пандемию – The Economist
• Что дешевле в Штатах – покупать или арендовать жилье, и как это менялось во времени – The Economist
• Почему кризис на рынке жилья в Китае не приведет к продолжительной стагнации, как это было в Японии – South China Morning Post
🌍 В файле также еще ряд научных статей и оценка ситуации на рынках недвижимости Германии, Португалии, Великобритании, ОАЭ, Сингапура и др. стран.
Если продукт найдет своего читателя, будем продолжать готовить – всё зависит от вас 😉
@DomusVerus
Мы внимательно следим за ситуацией на рынках жилья в других странах. С одной стороны, это полезно для анализа ситуации в России, т.к. несмотря на все ограничения, рынки остаются поразительно синхронизированными. С другой стороны, международные исследования – отличный источник мыслей, идей и подходов, которые можно позаимствовать.
Ну и наконец, это же просто интересно – тут и дефолты крупнейших в мире застройщиков, и золотые слитки в подарок за покупку жилья и много всего другого.
Короче, мы готовы делиться с вами подборкой статей и исследований по рынку недвижимости, которые выходят в мировой прессе и научных журналах. Больше не нужно скроллить ленту Bloomberg, FT, BIS, VoxEU, Economist и т.д. – все это уже сделано.
Осталось только 1. открыть файл, 2. пробежаться по заголовкам, 3. посмотреть резюме и при наличии интереса 4. открыть ссылку на оригинальную статью.
В этом выпуске:
• Как ужесточение денежной политики в Европе влияет на рынок жилья – рабочая бумага Economic and Social Research Institute
• Почему индикатор Price-to-Income не подходит для оценки доступности жилья на примере Швеции – рабочая бумага NBER
• Новый индикатор доступности жилья, рассчитанный для 40 стран с 1970 по 2021 гг. – BIS
• Самые дорогие для проживания города мира – The Economist
• Американцы переезжают в небольшие города на юге: энтузиазм жизни вне больших городов пережил пандемию – The Economist
• Что дешевле в Штатах – покупать или арендовать жилье, и как это менялось во времени – The Economist
• Почему кризис на рынке жилья в Китае не приведет к продолжительной стагнации, как это было в Японии – South China Morning Post
🌍 В файле также еще ряд научных статей и оценка ситуации на рынках недвижимости Германии, Португалии, Великобритании, ОАЭ, Сингапура и др. стран.
Если продукт найдет своего читателя, будем продолжать готовить – всё зависит от вас 😉
@DomusVerus
🔥49👍14👎1👏1
Метрики ПФ – октябрь: что осталось после распродажи
ЦБ вчера опубликовал финальные данные по ПФ. Как обычно, поделимся основными выводами и немного расскажем о стратегии, которую выбирали застройщики в последние месяцы.
▪️Гросс-приток на эскроу (продажи) в октябре составил 636 млрд руб. – чуть ниже сентября (660 млрд), но это все еще очень много – на 85% выше среднего с начала года. Основное снижение приростов, судя по последним новостям, начнется с нового года.
Притоки в октябре снизились в большинстве регионов, но есть и отличившиеся. Средства на эскроу продолжают быстро прирастать в Воронежской обл. и Тыве (+52% от остатков), Курской, Амурской и Томской областях (+33%).
Рост наблюдался и в Москве (+9%), за счет чего доля столицы в объеме притоков немного подросла после почти непрерывного снижения в этом году. Причина – в росте среднего чека по новым договорам (+28% м/м). Как мы и писали, продажи в столице сместились в премиум-класс.
▪️Раскрытие эскроу в октябре взлетело до 435 млрд руб. (+72% м/м и +2,2 раза к прошлому году). Похоже, застройщики начали вводить жилье раньше, чем обычно (как правило, ускорение происходит в ноябре-декабре). Потенциально это может снизить давление на вводы к концу года.
▪️Текущая задолженность (ОСЗ) по-прежнему росла высокими темпами, но прирост самих кредитных лимитов упал почти на 20% до минимума с июня. Это может быть первым индикатором снижающегося интереса застройщиков к будущему строительству.
Средняя ставка по ОСЗ выросла еще на 20 б.п. до 5,8% – повышение КС слабо влияет на процентные расходы действующих проектов из-за высокого покрытия задолженности средствами эскроу (92%).
👀 Обратим внимание на одну интересную вещь: за 3 месяца ажиотажных продаж распроданность жилья на начальных этапах строительства росла сильнее, чем распроданность почти готового. При этом в предыдущие 2 года больше всего снижалась именно распроданность проектов с низкой готовностью.
🏗️ При повышении ставки застройщикам выгодно продавать больше жилья в "молодых" проектах, чтобы покрыть задолженность средствами эскроу и сохранить низкую ставку. И наоборот - застройщикам нет смысла больше продавать, когда остатки на эскроу покрывают ОСЗ на завершающей стадии. В таких проектах застройщики при росте спроса скорее склонны повышать цены.
В общем, последние месяцы не только создали ажиотаж у заемщиков, но и активизировали продажи на начальной стадии проектов у застройщиков. Это помогает сформировать запас прочности перед ожидаемым охлаждением спроса.
@DomusVerus
ЦБ вчера опубликовал финальные данные по ПФ. Как обычно, поделимся основными выводами и немного расскажем о стратегии, которую выбирали застройщики в последние месяцы.
▪️Гросс-приток на эскроу (продажи) в октябре составил 636 млрд руб. – чуть ниже сентября (660 млрд), но это все еще очень много – на 85% выше среднего с начала года. Основное снижение приростов, судя по последним новостям, начнется с нового года.
Притоки в октябре снизились в большинстве регионов, но есть и отличившиеся. Средства на эскроу продолжают быстро прирастать в Воронежской обл. и Тыве (+52% от остатков), Курской, Амурской и Томской областях (+33%).
Рост наблюдался и в Москве (+9%), за счет чего доля столицы в объеме притоков немного подросла после почти непрерывного снижения в этом году. Причина – в росте среднего чека по новым договорам (+28% м/м). Как мы и писали, продажи в столице сместились в премиум-класс.
▪️Раскрытие эскроу в октябре взлетело до 435 млрд руб. (+72% м/м и +2,2 раза к прошлому году). Похоже, застройщики начали вводить жилье раньше, чем обычно (как правило, ускорение происходит в ноябре-декабре). Потенциально это может снизить давление на вводы к концу года.
▪️Текущая задолженность (ОСЗ) по-прежнему росла высокими темпами, но прирост самих кредитных лимитов упал почти на 20% до минимума с июня. Это может быть первым индикатором снижающегося интереса застройщиков к будущему строительству.
Средняя ставка по ОСЗ выросла еще на 20 б.п. до 5,8% – повышение КС слабо влияет на процентные расходы действующих проектов из-за высокого покрытия задолженности средствами эскроу (92%).
👀 Обратим внимание на одну интересную вещь: за 3 месяца ажиотажных продаж распроданность жилья на начальных этапах строительства росла сильнее, чем распроданность почти готового. При этом в предыдущие 2 года больше всего снижалась именно распроданность проектов с низкой готовностью.
🏗️ При повышении ставки застройщикам выгодно продавать больше жилья в "молодых" проектах, чтобы покрыть задолженность средствами эскроу и сохранить низкую ставку. И наоборот - застройщикам нет смысла больше продавать, когда остатки на эскроу покрывают ОСЗ на завершающей стадии. В таких проектах застройщики при росте спроса скорее склонны повышать цены.
В общем, последние месяцы не только создали ажиотаж у заемщиков, но и активизировали продажи на начальной стадии проектов у застройщиков. Это помогает сформировать запас прочности перед ожидаемым охлаждением спроса.
@DomusVerus
👍10🔥5👏4
Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались #monthlyprice
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
🔥19👍4
Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочихспособов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.
@DomusVerus
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочих
@DomusVerus
🔥30👍7👎5🤔2
Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
По опросу застройщиков, который ДОМ.PФ провел совместно с ВЦИОМ, в октябре 85% компаний смогли выполнить планы продаж, а треть – планы перевыполнили.
Это хороший повод посмотреть на опубликованные в ПД данные о продажах в новостройках и оценить, как застройщики чувствуют себя в конце года:
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ стабилизировались >70 тыс. шт. В ноябре было продано 72 тыс. квартир – немногим меньше октября (-2% м/м). В Москве динамика аналогичная среднему по стране, а в СПб снижение было заметнее (-7%).
Рекордсменами по продажам остаются Краснодар, Уфа, Ставрополь, Волгоград, Тула, Хабаровск, Крым, Адыгея, Бурятия, Астрахань и Омск – продажи в 2х выше среднего за 2021-23.
В целом по РФ продажи остаются высокими: +75% к среднему в 2021-1П23 (+40-50% в Мск и СПб и +97% в остальной России).
▪️Срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales) вблизи минимумов в 19 мес. – т.е. в среднем дом распродается в 1,5 раза быстрее, чем строится (2,5 года).
Такая ситуация во всех крупных регионах, кроме Ленобласти – там MoS вблизи оптимального 30 мес. Быстрее всего запасы распродаются в Екб (11 мес.), Нижнем Новгороде (13 мес.) и Волгограде (14 мес.).
▪️Выручка девелоперов по РФ снизилась до 594 млрд руб. (-3% м/м). В Москве снижение более заметное – до 179 млрд руб. (-10%). Это объясняется изменением структуры продаж в пользу менее дорогого жилья – доля продаж жилья эконом класса в столице вернулась на средний уровень 46%.
Среди застройщиков против течения поплыл Самолет – один из традиционных лидеров эконом класса. Девелопер нарастил выручку на 23% м/м. У другого лидера сегмента – ПИК – выручка снизилась (-6% м/м).
💡Продажи держатся уверенно вопреки росту цен и высоким ставкам. А в декабре могут снова подрасти из-за сезонно сильного спроса.
Так что перевыполнивших планы застройщиков может стать еще больше, и звон их бокалов в праздничные дни прозвучит особенно громко.
@DomusVerus
По опросу застройщиков, который ДОМ.PФ провел совместно с ВЦИОМ, в октябре 85% компаний смогли выполнить планы продаж, а треть – планы перевыполнили.
Это хороший повод посмотреть на опубликованные в ПД данные о продажах в новостройках и оценить, как застройщики чувствуют себя в конце года:
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ стабилизировались >70 тыс. шт. В ноябре было продано 72 тыс. квартир – немногим меньше октября (-2% м/м). В Москве динамика аналогичная среднему по стране, а в СПб снижение было заметнее (-7%).
Рекордсменами по продажам остаются Краснодар, Уфа, Ставрополь, Волгоград, Тула, Хабаровск, Крым, Адыгея, Бурятия, Астрахань и Омск – продажи в 2х выше среднего за 2021-23.
В целом по РФ продажи остаются высокими: +75% к среднему в 2021-1П23 (+40-50% в Мск и СПб и +97% в остальной России).
▪️Срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales) вблизи минимумов в 19 мес. – т.е. в среднем дом распродается в 1,5 раза быстрее, чем строится (2,5 года).
Такая ситуация во всех крупных регионах, кроме Ленобласти – там MoS вблизи оптимального 30 мес. Быстрее всего запасы распродаются в Екб (11 мес.), Нижнем Новгороде (13 мес.) и Волгограде (14 мес.).
▪️Выручка девелоперов по РФ снизилась до 594 млрд руб. (-3% м/м). В Москве снижение более заметное – до 179 млрд руб. (-10%). Это объясняется изменением структуры продаж в пользу менее дорогого жилья – доля продаж жилья эконом класса в столице вернулась на средний уровень 46%.
Среди застройщиков против течения поплыл Самолет – один из традиционных лидеров эконом класса. Девелопер нарастил выручку на 23% м/м. У другого лидера сегмента – ПИК – выручка снизилась (-6% м/м).
💡Продажи держатся уверенно вопреки росту цен и высоким ставкам. А в декабре могут снова подрасти из-за сезонно сильного спроса.
Так что перевыполнивших планы застройщиков может стать еще больше, и звон их бокалов в праздничные дни прозвучит особенно громко.
@DomusVerus
🔥12👍5👎3