Проектное финансирование в августе... и в перспективе
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus
👍9🔥6
Себестоимость строительства: улетаем в космос 🚀
Высокая себестоимость стала главным фактором, который напрягает строителей. По крайней мере, об этом говорят сами компании: по опросу Росстата, этот фактор в качестве сдерживающего для бизнеса указывает наибольшая их доля – 44%. Хороший повод рассказать подробнее, что происходит сейчас:
▪️Себестоимость продолжает расти – в сентябре цены на большинство стройматериалов обновили исторические максимумы. А с начала года индекс себестоимости уже вырос на ~20%.
▪️Гвоздь программы – цены на арматуру, которые за пару месяцев выросли на 20-30%. В лидерах роста Поволжье и Юг (47% и 39%). Такая вечеринка уже привлекла внимание Минпромторга, который отправил обращение в ФАС.
▪️Заметно растут в цене теплоизоляция (+27% с января) и кабельная продукция (+20%) из-за удорожания логистики и сырья (синтетические смолы и медь). Производители кабелей уже задумываются заменить медь более дешевым алюминием. А из-за дефицита на рынке изоляционной ваты производители вводят квоты на заказы.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий ускорился до 10% г/г (в номинале). И хотя в среднем по экономике зарплаты растут быстрее (+14% г/г), разница в последние месяцы сокращается – похоже, из-за ослабления курса приходится поднимать зарплаты для привлечения мигрантов.
💡Мы уже писали, что ослабление курса приводит к росту себестоимости, несмотря на локализацию производства. Напомним, ослабление курса на 10% увеличивает себестоимость строительства на 0,5 п.п. в спокойные времена и на 1-1,5 п.п. при резких скачках курса.
Вероятно, в октябре давление на себестоимость сохранится, но ближе к ноябрю окончание строительного сезона слегка охладит спрос на стройматериалы и рост их цен замедлится.
Застройщики пока чувствуют себя комфортно из-за накопленного роста цен на жилье в 2020-2021 гг. Но перекладывание себестоимости в цены, похоже, уже началось. А с учетом хорошего спроса в ближайшие месяцы у цен направление только одно – наверх(твердо и четко).
@DomusVerus
Высокая себестоимость стала главным фактором, который напрягает строителей. По крайней мере, об этом говорят сами компании: по опросу Росстата, этот фактор в качестве сдерживающего для бизнеса указывает наибольшая их доля – 44%. Хороший повод рассказать подробнее, что происходит сейчас:
▪️Себестоимость продолжает расти – в сентябре цены на большинство стройматериалов обновили исторические максимумы. А с начала года индекс себестоимости уже вырос на ~20%.
▪️Гвоздь программы – цены на арматуру, которые за пару месяцев выросли на 20-30%. В лидерах роста Поволжье и Юг (47% и 39%). Такая вечеринка уже привлекла внимание Минпромторга, который отправил обращение в ФАС.
▪️Заметно растут в цене теплоизоляция (+27% с января) и кабельная продукция (+20%) из-за удорожания логистики и сырья (синтетические смолы и медь). Производители кабелей уже задумываются заменить медь более дешевым алюминием. А из-за дефицита на рынке изоляционной ваты производители вводят квоты на заказы.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий ускорился до 10% г/г (в номинале). И хотя в среднем по экономике зарплаты растут быстрее (+14% г/г), разница в последние месяцы сокращается – похоже, из-за ослабления курса приходится поднимать зарплаты для привлечения мигрантов.
💡Мы уже писали, что ослабление курса приводит к росту себестоимости, несмотря на локализацию производства. Напомним, ослабление курса на 10% увеличивает себестоимость строительства на 0,5 п.п. в спокойные времена и на 1-1,5 п.п. при резких скачках курса.
Вероятно, в октябре давление на себестоимость сохранится, но ближе к ноябрю окончание строительного сезона слегка охладит спрос на стройматериалы и рост их цен замедлится.
Застройщики пока чувствуют себя комфортно из-за накопленного роста цен на жилье в 2020-2021 гг. Но перекладывание себестоимости в цены, похоже, уже началось. А с учетом хорошего спроса в ближайшие месяцы у цен направление только одно – наверх
@DomusVerus
🔥14👍3👎2😁2🤯1
Цены в сентябре: какой справедливый дисконт вторички?
Вышли индексы цен на жилье. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice
▪️На первичном рынке цены выросли на 1,9% за месяц до 139,6 тыс. руб. за кв. м – рост заметно ускорился повсеместно. Такого не видели с августа 2022.
▪️На вторичном рынке рост цен +1,3% до 99 тыс. руб. – динамика чуть выше августа, но ускорение наблюдалось лишь в регионах. В столицах динамика устойчивее и заметно слабее первичного рынка.
▪️В Москве цены на новостройки прибавили сразу +2,6% (до 280 тыс.) против +1,2% на вторичке (до 267 тыс.). Быстрее новостройки росли мало где: из крупных регионов Саратов +3,5% и Челябинск +3,2%. На вторичке уверенный рост >2% снова в Челябинске, а также в Кемерово, Самаре и Саратове.
▪️Аутсайдров сейчас практически нет. Снижение цен в 2-3 регионах скорее случайность, а кто отставал – наверстывают упущенное. Максимумы цен обновляются в 80-90% регионов – к их числу в сентябре присоединились новостройки Москвы.
▪️Дисконт первичного рынка ко вторичному стал снова расширяться – сразу +0,4% до 29,1%. Фундаментальные факторы говорят за то, что разница в ценах может достигнуть уровня декабря 2022 – 32%. Тогда разница в ипотечных ставках была сопоставимой – 10,9% vs 3,5% тогда и 14% vs 6% сейчас. Но не забываем про разную структуру рынков и жилфонда.
▪️В мае мы оценивали справедливый дисконт цен на вторичном рынке в 13% за счет разницы ипотечных ставок в 5%. Сейчас разница в ставках выросла до 8% → справедливый дисконт вторички расширился до 19% при сроке погашения ипотеки 8 лет.
💡В сентябре ажиотажный спрос на первичном рынке продолжился. Предварительно +10% по количеству сделок к рекордам августа. Мы уже обработали более 50%бюллетеней проектных деклараций – скоро расскажем о продажах подробнее.
В октябре активность покупателей начнет снижаться, но быстрее на вторичном рынке. Там цены могут перестать расти, а высокий спрос на первичке будет двигать цены на новостройки дальше вверх.
@DomusVerus
Вышли индексы цен на жилье. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice
▪️На первичном рынке цены выросли на 1,9% за месяц до 139,6 тыс. руб. за кв. м – рост заметно ускорился повсеместно. Такого не видели с августа 2022.
▪️На вторичном рынке рост цен +1,3% до 99 тыс. руб. – динамика чуть выше августа, но ускорение наблюдалось лишь в регионах. В столицах динамика устойчивее и заметно слабее первичного рынка.
▪️В Москве цены на новостройки прибавили сразу +2,6% (до 280 тыс.) против +1,2% на вторичке (до 267 тыс.). Быстрее новостройки росли мало где: из крупных регионов Саратов +3,5% и Челябинск +3,2%. На вторичке уверенный рост >2% снова в Челябинске, а также в Кемерово, Самаре и Саратове.
▪️Аутсайдров сейчас практически нет. Снижение цен в 2-3 регионах скорее случайность, а кто отставал – наверстывают упущенное. Максимумы цен обновляются в 80-90% регионов – к их числу в сентябре присоединились новостройки Москвы.
▪️Дисконт первичного рынка ко вторичному стал снова расширяться – сразу +0,4% до 29,1%. Фундаментальные факторы говорят за то, что разница в ценах может достигнуть уровня декабря 2022 – 32%. Тогда разница в ипотечных ставках была сопоставимой – 10,9% vs 3,5% тогда и 14% vs 6% сейчас. Но не забываем про разную структуру рынков и жилфонда.
▪️В мае мы оценивали справедливый дисконт цен на вторичном рынке в 13% за счет разницы ипотечных ставок в 5%. Сейчас разница в ставках выросла до 8% → справедливый дисконт вторички расширился до 19% при сроке погашения ипотеки 8 лет.
💡В сентябре ажиотажный спрос на первичном рынке продолжился. Предварительно +10% по количеству сделок к рекордам августа. Мы уже обработали более 50%
В октябре активность покупателей начнет снижаться, но быстрее на вторичном рынке. Там цены могут перестать расти, а высокий спрос на первичке будет двигать цены на новостройки дальше вверх.
@DomusVerus
🔥15😁2🤔1
Естественный уровень спроса – что будет с рынком недвижимости на горизонте 3-5 лет
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.
И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?
Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.
@DomusVerus
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.
И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?
Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.
@DomusVerus
👍10🔥4🤯1
Продажи на рынке жилья в сентябре: второй подряд ажиотажный месяц
Пока еще не начались выходные, спешим рассказать о свежих данных по продажам на первичке.
Но прежде заглянем на рынок акций. Сегодня завершилось первое за долгий период IPO российской компании Астра. Заявки инвесторов удовлетворили только на 5%. Спрос в 20 раз выше предложения, что естественно, когда на полке ничего другого нет.
Представьте: приходите к застройщику, и он готов вам продать по заявленной цене только 5 метров в квартире, а остальное потом, но по более высокой стоимости... Так что хорошо, что квартиры не торгуются на бирже, и застройщики в большей степени используют высокий спрос для увеличения продаж и реализации запасов, а не для повышения цен (хотя они и постепенно растут).
Возвращаемся на рынок недвижимости:
▪️Число сделок ДДУ по России выросло на 14% к рекордам августа до 86 тыс. (в Москве до 11 тыс., +13%). Темпы поглощения запасов в сентябре опустились до 17 мес. (это даже ниже дефицитного периода 2020-2021 гг.).
▪️Если сравнить август и сентябрь со средними значениями в прошлом, то продажи выросли ровно в 2 раза. Чуть больше (в 2,5 раза) в некоторых крупных регионах — Казань, Уфа, Самара, Челябинск, Волгоград, Омск. В столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО) рост чуть меньше +75%.
▪️Распроданность портфеля в стройке уже выросла до 36% – выше «приемлемой» отметки 30%. В Москве распроданность была исторически выше, а в сентябре подскочила аж до 44%. При этом относительная скорость продаж в столице ниже (4,1% в сентябре от строящегося портфеля против 5,6% по РФ), потому что в столице дома строятся дольше.
💡В октябре продажи могут снизиться, но очень слабо. Банки в целом продолжают удовлетворять старые заявки по ипотеке и объем выдач сокращается несущественно, а на первичке спрос дополнительно поддерживает разница в процентных ставках по ипотеке.
Так что продажи в новостройках, скорее всего, останутся очень хорошими (выше 1П 2023 г.) в ближайшие 2-3 квартала.
@DomusVerus
Пока еще не начались выходные, спешим рассказать о свежих данных по продажам на первичке.
Но прежде заглянем на рынок акций. Сегодня завершилось первое за долгий период IPO российской компании Астра. Заявки инвесторов удовлетворили только на 5%. Спрос в 20 раз выше предложения, что естественно, когда на полке ничего другого нет.
Представьте: приходите к застройщику, и он готов вам продать по заявленной цене только 5 метров в квартире, а остальное потом, но по более высокой стоимости... Так что хорошо, что квартиры не торгуются на бирже, и застройщики в большей степени используют высокий спрос для увеличения продаж и реализации запасов, а не для повышения цен (хотя они и постепенно растут).
Возвращаемся на рынок недвижимости:
▪️Число сделок ДДУ по России выросло на 14% к рекордам августа до 86 тыс. (в Москве до 11 тыс., +13%). Темпы поглощения запасов в сентябре опустились до 17 мес. (это даже ниже дефицитного периода 2020-2021 гг.).
▪️Если сравнить август и сентябрь со средними значениями в прошлом, то продажи выросли ровно в 2 раза. Чуть больше (в 2,5 раза) в некоторых крупных регионах — Казань, Уфа, Самара, Челябинск, Волгоград, Омск. В столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО) рост чуть меньше +75%.
▪️Распроданность портфеля в стройке уже выросла до 36% – выше «приемлемой» отметки 30%. В Москве распроданность была исторически выше, а в сентябре подскочила аж до 44%. При этом относительная скорость продаж в столице ниже (4,1% в сентябре от строящегося портфеля против 5,6% по РФ), потому что в столице дома строятся дольше.
💡В октябре продажи могут снизиться, но очень слабо. Банки в целом продолжают удовлетворять старые заявки по ипотеке и объем выдач сокращается несущественно, а на первичке спрос дополнительно поддерживает разница в процентных ставках по ипотеке.
Так что продажи в новостройках, скорее всего, останутся очень хорошими (выше 1П 2023 г.) в ближайшие 2-3 квартала.
@DomusVerus
👍15🔥3🤯3👏2
Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании
Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.
Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?
Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.
🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:
▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.
Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.
Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)
Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.
Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?
Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.
🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:
▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.
Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.
Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)
🔥5🤯3👍2
Domus Verus
Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный…
Какие у системы преимущества?
1. Плюсы для заемщиков:
▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.
Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.
2. Плюсы для инвесторов:
▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.
▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.
А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.
▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.
3. Плюсы для ипотечных банков:
▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.
▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)
1. Плюсы для заемщиков:
▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.
Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.
2. Плюсы для инвесторов:
▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.
▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.
А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.
▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.
3. Плюсы для ипотечных банков:
▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.
▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)
🔥7👍2👎1
Domus Verus
Какие у системы преимущества? 1. Плюсы для заемщиков: ▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации)…
⚖️ Почему система успешно функционирует уже два с половиной века?
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.
2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.
3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.
В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.
💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)
@DomusVerus
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.
2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.
3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.
В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.
💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)
@DomusVerus
🔥18👍4👎1
Расходы на оборону и рынок жилья
На днях завершилось заседание комитета Госдумы по бюджету и налогам.
Расходы федерального бюджета на оборону в 2024 г. вырастут до 10,8 трлн руб. – это почти треть от всех запланированных расходов и около 6% от ВВП. В ближайшие годы эти расходы останутся повышенными (~4% от ВВП против 2,8% в 2019-2021 гг.).
Мы не знаем распределения по категориям, но, как минимум, 1/3 от этих расходов может приходиться на зарплаты и др. выплаты военнослужащим. Кроме того, бенефициарами расходов на оборонную промышленность в конечном счете становятся работники ОПК – через выплаты зарплат, премий и расширение штата для наращивания выпуска.
⚔️ Посмотрим, как и через какие каналы рост расходов на оборону может повлиять на рынок жилья?
▪️В ОПК насчитывается ~1300 предприятий общей численностью сотрудников 2-2,5 млн. Еще около 2,5-3 млн чел. – сотрудники правоохранительных органов, вооруженных сил и др. силовых ведомств. Всего получаем около 5 млн чел.
▪️Средние зарплаты в секторе госбезопасности близки к среднему по РФ (65-70 тыс. руб.)”. Зарплаты в ОПК”” чуть выше – около 70-80 тыс. руб. в зависимости от производства. В последние два года зарплаты в ОПК росли быстрее среднего по РФ (номинальные ЗП с начала 2022 г. выросли на ~30% против среднего роста по РФ на ~20%).
▪️Потребность в улучшении жилищных условий у сотрудников органов безопасности заметно выше среднего по стране: среди них купить жилье в ближайшие 5 лет планируют ~45% против 24% в среднем по РФ. Больший процент потенциальных улучшателей только в сферах IT и финансов.
▪️Потенциально это: а) по сотрудникам органов безопасности: 40-60 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках в год (2,5 млн чел. х 45% улучшателей х 25% доля первички / 5 лет) = 2,5 млн кв. м жилья; б) по сотрудникам ОПК: 20 тыс. сделок в год (предполагаем, что улучшиться хотят 24%) = 1 млн кв. м жилья в год. Итого 3,5 млн кв. м в год – это около 8% от всех покупок жилья в новостройках.
🔎 В каких регионах влияние может быть наибольшим?
▪️Из регионов с развитым ОПК можно выделить: Удмуртию, Пермскую, Нижегородскую, Тульскую, Свердловскую, Курганскую, Омскую и Ульяновскую области. Портфель строительства в этих регионах (10,7 млн кв. м, 1/10 портфеля РФ) растет быстрее портфеля РФ в целом (+17% с начала 2022 г. против +10%).
▪️Это происходит за счет опережающего роста запусков: в январе-сентябре запущено 3,3 млн кв. м (+40% к янв-сен 2022 г. против +14% в РФ).
Средства на счетах эскроу в этих регионах (360 млрд руб.) выросли на 50% к началу 2022 г. – чуть меньше роста по РФ (60%), но ситуация сильно отличается по субъектам (от +140% в Омской обл. до -8% в Ульяновской, в 4 регионах больше общероссийского, в 4 – меньше).
💡Таким образом, рост расходов на оборону, вероятно, уже простимулировал спрос на жилье и стройку. Ситуация с портфелем строительства в ОПК-регионах уже выглядит лучше, чем в среднем по РФ. Но потенциал для дальнейшего роста сохраняется.
”выплаты за участие в боевых действиях держим в уме
“”в качестве прокси используем соответствующие отрасли обрабатывающей промышленности (производство готовых металлич. изделий, прочего транспорта и др.)
@DomusVerus
На днях завершилось заседание комитета Госдумы по бюджету и налогам.
Расходы федерального бюджета на оборону в 2024 г. вырастут до 10,8 трлн руб. – это почти треть от всех запланированных расходов и около 6% от ВВП. В ближайшие годы эти расходы останутся повышенными (~4% от ВВП против 2,8% в 2019-2021 гг.).
Мы не знаем распределения по категориям, но, как минимум, 1/3 от этих расходов может приходиться на зарплаты и др. выплаты военнослужащим. Кроме того, бенефициарами расходов на оборонную промышленность в конечном счете становятся работники ОПК – через выплаты зарплат, премий и расширение штата для наращивания выпуска.
⚔️ Посмотрим, как и через какие каналы рост расходов на оборону может повлиять на рынок жилья?
▪️В ОПК насчитывается ~1300 предприятий общей численностью сотрудников 2-2,5 млн. Еще около 2,5-3 млн чел. – сотрудники правоохранительных органов, вооруженных сил и др. силовых ведомств. Всего получаем около 5 млн чел.
▪️Средние зарплаты в секторе госбезопасности близки к среднему по РФ (65-70 тыс. руб.)”. Зарплаты в ОПК”” чуть выше – около 70-80 тыс. руб. в зависимости от производства. В последние два года зарплаты в ОПК росли быстрее среднего по РФ (номинальные ЗП с начала 2022 г. выросли на ~30% против среднего роста по РФ на ~20%).
▪️Потребность в улучшении жилищных условий у сотрудников органов безопасности заметно выше среднего по стране: среди них купить жилье в ближайшие 5 лет планируют ~45% против 24% в среднем по РФ. Больший процент потенциальных улучшателей только в сферах IT и финансов.
▪️Потенциально это: а) по сотрудникам органов безопасности: 40-60 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках в год (2,5 млн чел. х 45% улучшателей х 25% доля первички / 5 лет) = 2,5 млн кв. м жилья; б) по сотрудникам ОПК: 20 тыс. сделок в год (предполагаем, что улучшиться хотят 24%) = 1 млн кв. м жилья в год. Итого 3,5 млн кв. м в год – это около 8% от всех покупок жилья в новостройках.
🔎 В каких регионах влияние может быть наибольшим?
▪️Из регионов с развитым ОПК можно выделить: Удмуртию, Пермскую, Нижегородскую, Тульскую, Свердловскую, Курганскую, Омскую и Ульяновскую области. Портфель строительства в этих регионах (10,7 млн кв. м, 1/10 портфеля РФ) растет быстрее портфеля РФ в целом (+17% с начала 2022 г. против +10%).
▪️Это происходит за счет опережающего роста запусков: в январе-сентябре запущено 3,3 млн кв. м (+40% к янв-сен 2022 г. против +14% в РФ).
Средства на счетах эскроу в этих регионах (360 млрд руб.) выросли на 50% к началу 2022 г. – чуть меньше роста по РФ (60%), но ситуация сильно отличается по субъектам (от +140% в Омской обл. до -8% в Ульяновской, в 4 регионах больше общероссийского, в 4 – меньше).
💡Таким образом, рост расходов на оборону, вероятно, уже простимулировал спрос на жилье и стройку. Ситуация с портфелем строительства в ОПК-регионах уже выглядит лучше, чем в среднем по РФ. Но потенциал для дальнейшего роста сохраняется.
”выплаты за участие в боевых действиях держим в уме
“”в качестве прокси используем соответствующие отрасли обрабатывающей промышленности (производство готовых металлич. изделий, прочего транспорта и др.)
@DomusVerus
🔥12👎2👍1
Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (1/2)
Мы иногда наблюдаем, как трудно инвесторам и аналитикам разбираться с финансовой отчетностью застройщиков. Этот пост расскажет, в чем особенности отчетности, приоткроет некоторые тайны и предложит новый индикатор DFE для оценки. Нескромно назовем его "коэффициент domusverus" EV/DFE.
Отчетность по МСФО мало чего говорит о текущем финансовом результате застройщиков. Отражение выручки и прибыли происходит в течение времени. То есть результат из отчетности за 1п. 2023 г. – только часть результата от продаж за отчетный период и больше от того, что строилось и продавалось в прошлом. А с переходом на эскроу реальные деньги от реализации проекта поступают после ввода в эксплуатацию.
Для оценки все-таки нужны данные из будущего. Здесь может помочь оценка портфеля проектов. Но её публикуют раз в году и не все застройщики. К тому же там все долгосрочные планы, которые могут не реализоваться.
Мы изучили отчетность 4-х публичных застройщиков, чьи акции торгуются на Мосбирже (ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон), собрали данные из актуальных проектных деклараций и попытались сравнить их рыночную оценку.
Что нам понадобится из МСФО? Прежде всего сумма долга и денежных средств на последнюю отчетную дату для вычисления рыночной стоимости EV (капитализация + чистый долг). Для застройщиков есть два варианта – чистый долг с учетом проектного финансирования (ПФ) и остатков на эскроу или без. Для наших целей мы НЕ включаем в чистый долг и ПФ, и эскроу.
ПФ и эскроу, как правило, следуют друг за другом по мере строительства и продажи объектов. Остатки на эскроу уменьшают ставку по кредиту. Фактически застройщик платит рыночную ставку только от разницы между ПФ и эскроу.
В июле-августе ключевая ставка выросла с 7,5% до 12%, а средняя ставка по ПФ лишь с 5,0 до 5,3%. Рост спроса привел к увеличению распроданности проектов. Остатки на эскроу растут быстрее ПФ. Отношение эскроу/ПФ уже подскочило с 83% до 86%, а скоро превысит 90%. Тогда застройщики будут платить рыночную ставку только на 10% от ПФ и средняя ставка снизится обратно до 5%, даже при дальнейшем повышении ключевой.
Из истории нам понадобится ещё рентабельность EBITDA. Она, как правило, достаточно устойчива. По выбранным застройщикам – от 20% до 30% в последние три года. О тонкостях расчета расскажем ниже...
@DomusVerus
Мы иногда наблюдаем, как трудно инвесторам и аналитикам разбираться с финансовой отчетностью застройщиков. Этот пост расскажет, в чем особенности отчетности, приоткроет некоторые тайны и предложит новый индикатор DFE для оценки. Нескромно назовем его "коэффициент domusverus" EV/DFE.
Отчетность по МСФО мало чего говорит о текущем финансовом результате застройщиков. Отражение выручки и прибыли происходит в течение времени. То есть результат из отчетности за 1п. 2023 г. – только часть результата от продаж за отчетный период и больше от того, что строилось и продавалось в прошлом. А с переходом на эскроу реальные деньги от реализации проекта поступают после ввода в эксплуатацию.
Для оценки все-таки нужны данные из будущего. Здесь может помочь оценка портфеля проектов. Но её публикуют раз в году и не все застройщики. К тому же там все долгосрочные планы, которые могут не реализоваться.
Мы изучили отчетность 4-х публичных застройщиков, чьи акции торгуются на Мосбирже (ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон), собрали данные из актуальных проектных деклараций и попытались сравнить их рыночную оценку.
Что нам понадобится из МСФО? Прежде всего сумма долга и денежных средств на последнюю отчетную дату для вычисления рыночной стоимости EV (капитализация + чистый долг). Для застройщиков есть два варианта – чистый долг с учетом проектного финансирования (ПФ) и остатков на эскроу или без. Для наших целей мы НЕ включаем в чистый долг и ПФ, и эскроу.
ПФ и эскроу, как правило, следуют друг за другом по мере строительства и продажи объектов. Остатки на эскроу уменьшают ставку по кредиту. Фактически застройщик платит рыночную ставку только от разницы между ПФ и эскроу.
В июле-августе ключевая ставка выросла с 7,5% до 12%, а средняя ставка по ПФ лишь с 5,0 до 5,3%. Рост спроса привел к увеличению распроданности проектов. Остатки на эскроу растут быстрее ПФ. Отношение эскроу/ПФ уже подскочило с 83% до 86%, а скоро превысит 90%. Тогда застройщики будут платить рыночную ставку только на 10% от ПФ и средняя ставка снизится обратно до 5%, даже при дальнейшем повышении ключевой.
Из истории нам понадобится ещё рентабельность EBITDA. Она, как правило, достаточно устойчива. По выбранным застройщикам – от 20% до 30% в последние три года. О тонкостях расчета расскажем ниже...
@DomusVerus
🔥14👏6👍5👎1
Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (2/2)
...Дальше раскрываем тайны. В любой проектной декларации (ПД) есть данные по каждому объекту в стадии строительства – сколько метров жилья и нежилья строится, сколько продано, какой плановый срок сдачи... Запарсив ПД, можем агрегировать информацию и по застройщику, и по всему рынку.
На графиках – часть уникальных данных по России и отдельным компаниям. Например, по текущим ценам в РФ строится непроданного жилья на 10 трлн, а на эскроу – проданного жилья и прочего уже на 5,9 трлн руб. Для продажи всего жилья в стройке потребуется около 2 лет, если взять среднюю скорость продаж за 6 месяцев.
Мы уже подошли к тому, как считаем наш индикатор. Суммируем остатки на эскроу и будущие продажи, дисконтируя по срокам ввода жилья. Получаем дисконтированную будущую денежную выручку. Умножаем на среднюю рентабельность из МСФО и получаем DFE – дисконтированную будущую EBITDA всех строящихся проектов.
💡Отношение стоимости всего капитала EV к DFE показывает, насколько больше рынок оценивает будущие перспективы и другие активы компании вне текущей стройки. Нас удивило, что рынок достаточно ровно оценивает застройщиков по этому показателю:
▪️Более крупные ПИК (2,5) или быстро растущие (Самолет 2,2) компании стоят дороже – более 2. Компании, которые имеют риски (ЛСР 1,6 в корпоративном управлении, Эталон 1,5 как иностранный эмитент), стоят дешевле – менее 2.
▪️Сделку по покупке МИЦ оценивали в 40-45 млрд руб. Мы посчитали, что будущая дисконтированная выручка компании ~85 млрд, DFE ~21 млрд, а "коэффициент domusverus" EV/DFE ~2 – близко к среднему и чуть ниже рынка акций самого Самолета 2,2.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
И удачных вам инвестиций.
@DomusVerus
...Дальше раскрываем тайны. В любой проектной декларации (ПД) есть данные по каждому объекту в стадии строительства – сколько метров жилья и нежилья строится, сколько продано, какой плановый срок сдачи... Запарсив ПД, можем агрегировать информацию и по застройщику, и по всему рынку.
На графиках – часть уникальных данных по России и отдельным компаниям. Например, по текущим ценам в РФ строится непроданного жилья на 10 трлн, а на эскроу – проданного жилья и прочего уже на 5,9 трлн руб. Для продажи всего жилья в стройке потребуется около 2 лет, если взять среднюю скорость продаж за 6 месяцев.
Мы уже подошли к тому, как считаем наш индикатор. Суммируем остатки на эскроу и будущие продажи, дисконтируя по срокам ввода жилья. Получаем дисконтированную будущую денежную выручку. Умножаем на среднюю рентабельность из МСФО и получаем DFE – дисконтированную будущую EBITDA всех строящихся проектов.
💡Отношение стоимости всего капитала EV к DFE показывает, насколько больше рынок оценивает будущие перспективы и другие активы компании вне текущей стройки. Нас удивило, что рынок достаточно ровно оценивает застройщиков по этому показателю:
▪️Более крупные ПИК (2,5) или быстро растущие (Самолет 2,2) компании стоят дороже – более 2. Компании, которые имеют риски (ЛСР 1,6 в корпоративном управлении, Эталон 1,5 как иностранный эмитент), стоят дешевле – менее 2.
▪️Сделку по покупке МИЦ оценивали в 40-45 млрд руб. Мы посчитали, что будущая дисконтированная выручка компании ~85 млрд, DFE ~21 млрд, а "коэффициент domusverus" EV/DFE ~2 – близко к среднему и чуть ниже рынка акций самого Самолета 2,2.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
И удачных вам инвестиций.
@DomusVerus
🔥30👏8👍1