Ипотека в августе-сентябре: такого спроса мы не видели и долго не увидим.
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».
Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.
В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:
▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.
▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.
▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.
Что дальше?
В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.
💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.
По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
@DomusVerus
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».
Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.
В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:
▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.
▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.
▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.
Что дальше?
В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.
💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.
По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
@DomusVerus
👍19🔥8👎1
На прошлой неделе Росстат опубликовал очередную порцию макростатистики. Потребительский спрос продолжает активно расти (+9,5% г/г), безработица остается на минимуме (3%), а ВПК драйвит рост в обрабатывающей промышленности.
Но мы, как обычно, посмотрим, что происходит в строительном секторе, и обсудим, чего ждут сами застройщики. В эфире рубрика #макростройка:
▪️Объём строительных работ (жилищное, инфраструктурное и др.) вырос на 8,9% г/г в августе после 6,5% г/г в июле. С коррекцией на сезонность, по нашим оценкам, рост составил 1,4% м/м.
▪️С учетом высоких темпов работ и неизменных объемов подряда снижается обеспеченность заказами. В августе показатель опустился до 2,4 мес. – это минимум с 2020 г., но близко к среднему уровню 2015-2019 гг.
▪️По опросам ЦБ, загрузка производственных мощностей строительных компаний во II кв. приблизилась к 80%. Это максимум с 2002 года. Для сравнения, на пике бума 2005-2008 гг. загрузка лишь немногим превышала 70%.
💬 В моменте все по-прежнему очень даже неплохо – строительная активность продолжает расти. Но на самом деле фактические данные – это зеркало заднего вида. Чтобы оценить будущее, давайте посмотрим на настроения самих строителей:
▪️Индикатор бизнес-климата в строительстве (по опросам того же ЦБ) отошел от многолетних максимумов и вновь опустился чуть ниже среднего по РФ.
▪️О росте издержек производства говорит наибольшая с марта 2022 г. доля предприятий. В результате, все больше строителей ждут роста отпускных цен. О том, что рост себестоимости (помимо спроса) поддерживает цены на жилье, мы уже писали.
▪️В топе факторов, сдерживающих деятельность компаний, по-прежнему высокая стоимость материалов и дефицит кадров.
💡Оптимизм строителей поубавился вместе с ослаблением курса, увеличением КС и ростом себестоимости. А при завершении льготной ипотеки застройщики в ближайшие годы вряд ли будут запускать так же много проектов, как в 2023 г. (ждем ~47 млн кв. м).
А значит и портфель строительства вполне может находиться вблизи своего пика.
@DomusVerus
Но мы, как обычно, посмотрим, что происходит в строительном секторе, и обсудим, чего ждут сами застройщики. В эфире рубрика #макростройка:
▪️Объём строительных работ (жилищное, инфраструктурное и др.) вырос на 8,9% г/г в августе после 6,5% г/г в июле. С коррекцией на сезонность, по нашим оценкам, рост составил 1,4% м/м.
▪️С учетом высоких темпов работ и неизменных объемов подряда снижается обеспеченность заказами. В августе показатель опустился до 2,4 мес. – это минимум с 2020 г., но близко к среднему уровню 2015-2019 гг.
▪️По опросам ЦБ, загрузка производственных мощностей строительных компаний во II кв. приблизилась к 80%. Это максимум с 2002 года. Для сравнения, на пике бума 2005-2008 гг. загрузка лишь немногим превышала 70%.
💬 В моменте все по-прежнему очень даже неплохо – строительная активность продолжает расти. Но на самом деле фактические данные – это зеркало заднего вида. Чтобы оценить будущее, давайте посмотрим на настроения самих строителей:
▪️Индикатор бизнес-климата в строительстве (по опросам того же ЦБ) отошел от многолетних максимумов и вновь опустился чуть ниже среднего по РФ.
▪️О росте издержек производства говорит наибольшая с марта 2022 г. доля предприятий. В результате, все больше строителей ждут роста отпускных цен. О том, что рост себестоимости (помимо спроса) поддерживает цены на жилье, мы уже писали.
▪️В топе факторов, сдерживающих деятельность компаний, по-прежнему высокая стоимость материалов и дефицит кадров.
💡Оптимизм строителей поубавился вместе с ослаблением курса, увеличением КС и ростом себестоимости. А при завершении льготной ипотеки застройщики в ближайшие годы вряд ли будут запускать так же много проектов, как в 2023 г. (ждем ~47 млн кв. м).
А значит и портфель строительства вполне может находиться вблизи своего пика.
@DomusVerus
🔥12👏3
Проектное финансирование в августе... и в перспективе
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus
👍9🔥6
Себестоимость строительства: улетаем в космос 🚀
Высокая себестоимость стала главным фактором, который напрягает строителей. По крайней мере, об этом говорят сами компании: по опросу Росстата, этот фактор в качестве сдерживающего для бизнеса указывает наибольшая их доля – 44%. Хороший повод рассказать подробнее, что происходит сейчас:
▪️Себестоимость продолжает расти – в сентябре цены на большинство стройматериалов обновили исторические максимумы. А с начала года индекс себестоимости уже вырос на ~20%.
▪️Гвоздь программы – цены на арматуру, которые за пару месяцев выросли на 20-30%. В лидерах роста Поволжье и Юг (47% и 39%). Такая вечеринка уже привлекла внимание Минпромторга, который отправил обращение в ФАС.
▪️Заметно растут в цене теплоизоляция (+27% с января) и кабельная продукция (+20%) из-за удорожания логистики и сырья (синтетические смолы и медь). Производители кабелей уже задумываются заменить медь более дешевым алюминием. А из-за дефицита на рынке изоляционной ваты производители вводят квоты на заказы.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий ускорился до 10% г/г (в номинале). И хотя в среднем по экономике зарплаты растут быстрее (+14% г/г), разница в последние месяцы сокращается – похоже, из-за ослабления курса приходится поднимать зарплаты для привлечения мигрантов.
💡Мы уже писали, что ослабление курса приводит к росту себестоимости, несмотря на локализацию производства. Напомним, ослабление курса на 10% увеличивает себестоимость строительства на 0,5 п.п. в спокойные времена и на 1-1,5 п.п. при резких скачках курса.
Вероятно, в октябре давление на себестоимость сохранится, но ближе к ноябрю окончание строительного сезона слегка охладит спрос на стройматериалы и рост их цен замедлится.
Застройщики пока чувствуют себя комфортно из-за накопленного роста цен на жилье в 2020-2021 гг. Но перекладывание себестоимости в цены, похоже, уже началось. А с учетом хорошего спроса в ближайшие месяцы у цен направление только одно – наверх(твердо и четко).
@DomusVerus
Высокая себестоимость стала главным фактором, который напрягает строителей. По крайней мере, об этом говорят сами компании: по опросу Росстата, этот фактор в качестве сдерживающего для бизнеса указывает наибольшая их доля – 44%. Хороший повод рассказать подробнее, что происходит сейчас:
▪️Себестоимость продолжает расти – в сентябре цены на большинство стройматериалов обновили исторические максимумы. А с начала года индекс себестоимости уже вырос на ~20%.
▪️Гвоздь программы – цены на арматуру, которые за пару месяцев выросли на 20-30%. В лидерах роста Поволжье и Юг (47% и 39%). Такая вечеринка уже привлекла внимание Минпромторга, который отправил обращение в ФАС.
▪️Заметно растут в цене теплоизоляция (+27% с января) и кабельная продукция (+20%) из-за удорожания логистики и сырья (синтетические смолы и медь). Производители кабелей уже задумываются заменить медь более дешевым алюминием. А из-за дефицита на рынке изоляционной ваты производители вводят квоты на заказы.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий ускорился до 10% г/г (в номинале). И хотя в среднем по экономике зарплаты растут быстрее (+14% г/г), разница в последние месяцы сокращается – похоже, из-за ослабления курса приходится поднимать зарплаты для привлечения мигрантов.
💡Мы уже писали, что ослабление курса приводит к росту себестоимости, несмотря на локализацию производства. Напомним, ослабление курса на 10% увеличивает себестоимость строительства на 0,5 п.п. в спокойные времена и на 1-1,5 п.п. при резких скачках курса.
Вероятно, в октябре давление на себестоимость сохранится, но ближе к ноябрю окончание строительного сезона слегка охладит спрос на стройматериалы и рост их цен замедлится.
Застройщики пока чувствуют себя комфортно из-за накопленного роста цен на жилье в 2020-2021 гг. Но перекладывание себестоимости в цены, похоже, уже началось. А с учетом хорошего спроса в ближайшие месяцы у цен направление только одно – наверх
@DomusVerus
🔥14👍3👎2😁2🤯1
Цены в сентябре: какой справедливый дисконт вторички?
Вышли индексы цен на жилье. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice
▪️На первичном рынке цены выросли на 1,9% за месяц до 139,6 тыс. руб. за кв. м – рост заметно ускорился повсеместно. Такого не видели с августа 2022.
▪️На вторичном рынке рост цен +1,3% до 99 тыс. руб. – динамика чуть выше августа, но ускорение наблюдалось лишь в регионах. В столицах динамика устойчивее и заметно слабее первичного рынка.
▪️В Москве цены на новостройки прибавили сразу +2,6% (до 280 тыс.) против +1,2% на вторичке (до 267 тыс.). Быстрее новостройки росли мало где: из крупных регионов Саратов +3,5% и Челябинск +3,2%. На вторичке уверенный рост >2% снова в Челябинске, а также в Кемерово, Самаре и Саратове.
▪️Аутсайдров сейчас практически нет. Снижение цен в 2-3 регионах скорее случайность, а кто отставал – наверстывают упущенное. Максимумы цен обновляются в 80-90% регионов – к их числу в сентябре присоединились новостройки Москвы.
▪️Дисконт первичного рынка ко вторичному стал снова расширяться – сразу +0,4% до 29,1%. Фундаментальные факторы говорят за то, что разница в ценах может достигнуть уровня декабря 2022 – 32%. Тогда разница в ипотечных ставках была сопоставимой – 10,9% vs 3,5% тогда и 14% vs 6% сейчас. Но не забываем про разную структуру рынков и жилфонда.
▪️В мае мы оценивали справедливый дисконт цен на вторичном рынке в 13% за счет разницы ипотечных ставок в 5%. Сейчас разница в ставках выросла до 8% → справедливый дисконт вторички расширился до 19% при сроке погашения ипотеки 8 лет.
💡В сентябре ажиотажный спрос на первичном рынке продолжился. Предварительно +10% по количеству сделок к рекордам августа. Мы уже обработали более 50%бюллетеней проектных деклараций – скоро расскажем о продажах подробнее.
В октябре активность покупателей начнет снижаться, но быстрее на вторичном рынке. Там цены могут перестать расти, а высокий спрос на первичке будет двигать цены на новостройки дальше вверх.
@DomusVerus
Вышли индексы цен на жилье. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice
▪️На первичном рынке цены выросли на 1,9% за месяц до 139,6 тыс. руб. за кв. м – рост заметно ускорился повсеместно. Такого не видели с августа 2022.
▪️На вторичном рынке рост цен +1,3% до 99 тыс. руб. – динамика чуть выше августа, но ускорение наблюдалось лишь в регионах. В столицах динамика устойчивее и заметно слабее первичного рынка.
▪️В Москве цены на новостройки прибавили сразу +2,6% (до 280 тыс.) против +1,2% на вторичке (до 267 тыс.). Быстрее новостройки росли мало где: из крупных регионов Саратов +3,5% и Челябинск +3,2%. На вторичке уверенный рост >2% снова в Челябинске, а также в Кемерово, Самаре и Саратове.
▪️Аутсайдров сейчас практически нет. Снижение цен в 2-3 регионах скорее случайность, а кто отставал – наверстывают упущенное. Максимумы цен обновляются в 80-90% регионов – к их числу в сентябре присоединились новостройки Москвы.
▪️Дисконт первичного рынка ко вторичному стал снова расширяться – сразу +0,4% до 29,1%. Фундаментальные факторы говорят за то, что разница в ценах может достигнуть уровня декабря 2022 – 32%. Тогда разница в ипотечных ставках была сопоставимой – 10,9% vs 3,5% тогда и 14% vs 6% сейчас. Но не забываем про разную структуру рынков и жилфонда.
▪️В мае мы оценивали справедливый дисконт цен на вторичном рынке в 13% за счет разницы ипотечных ставок в 5%. Сейчас разница в ставках выросла до 8% → справедливый дисконт вторички расширился до 19% при сроке погашения ипотеки 8 лет.
💡В сентябре ажиотажный спрос на первичном рынке продолжился. Предварительно +10% по количеству сделок к рекордам августа. Мы уже обработали более 50%
В октябре активность покупателей начнет снижаться, но быстрее на вторичном рынке. Там цены могут перестать расти, а высокий спрос на первичке будет двигать цены на новостройки дальше вверх.
@DomusVerus
🔥15😁2🤔1
Естественный уровень спроса – что будет с рынком недвижимости на горизонте 3-5 лет
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.
И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?
Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.
@DomusVerus
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.
И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?
Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.
@DomusVerus
👍10🔥4🤯1
Продажи на рынке жилья в сентябре: второй подряд ажиотажный месяц
Пока еще не начались выходные, спешим рассказать о свежих данных по продажам на первичке.
Но прежде заглянем на рынок акций. Сегодня завершилось первое за долгий период IPO российской компании Астра. Заявки инвесторов удовлетворили только на 5%. Спрос в 20 раз выше предложения, что естественно, когда на полке ничего другого нет.
Представьте: приходите к застройщику, и он готов вам продать по заявленной цене только 5 метров в квартире, а остальное потом, но по более высокой стоимости... Так что хорошо, что квартиры не торгуются на бирже, и застройщики в большей степени используют высокий спрос для увеличения продаж и реализации запасов, а не для повышения цен (хотя они и постепенно растут).
Возвращаемся на рынок недвижимости:
▪️Число сделок ДДУ по России выросло на 14% к рекордам августа до 86 тыс. (в Москве до 11 тыс., +13%). Темпы поглощения запасов в сентябре опустились до 17 мес. (это даже ниже дефицитного периода 2020-2021 гг.).
▪️Если сравнить август и сентябрь со средними значениями в прошлом, то продажи выросли ровно в 2 раза. Чуть больше (в 2,5 раза) в некоторых крупных регионах — Казань, Уфа, Самара, Челябинск, Волгоград, Омск. В столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО) рост чуть меньше +75%.
▪️Распроданность портфеля в стройке уже выросла до 36% – выше «приемлемой» отметки 30%. В Москве распроданность была исторически выше, а в сентябре подскочила аж до 44%. При этом относительная скорость продаж в столице ниже (4,1% в сентябре от строящегося портфеля против 5,6% по РФ), потому что в столице дома строятся дольше.
💡В октябре продажи могут снизиться, но очень слабо. Банки в целом продолжают удовлетворять старые заявки по ипотеке и объем выдач сокращается несущественно, а на первичке спрос дополнительно поддерживает разница в процентных ставках по ипотеке.
Так что продажи в новостройках, скорее всего, останутся очень хорошими (выше 1П 2023 г.) в ближайшие 2-3 квартала.
@DomusVerus
Пока еще не начались выходные, спешим рассказать о свежих данных по продажам на первичке.
Но прежде заглянем на рынок акций. Сегодня завершилось первое за долгий период IPO российской компании Астра. Заявки инвесторов удовлетворили только на 5%. Спрос в 20 раз выше предложения, что естественно, когда на полке ничего другого нет.
Представьте: приходите к застройщику, и он готов вам продать по заявленной цене только 5 метров в квартире, а остальное потом, но по более высокой стоимости... Так что хорошо, что квартиры не торгуются на бирже, и застройщики в большей степени используют высокий спрос для увеличения продаж и реализации запасов, а не для повышения цен (хотя они и постепенно растут).
Возвращаемся на рынок недвижимости:
▪️Число сделок ДДУ по России выросло на 14% к рекордам августа до 86 тыс. (в Москве до 11 тыс., +13%). Темпы поглощения запасов в сентябре опустились до 17 мес. (это даже ниже дефицитного периода 2020-2021 гг.).
▪️Если сравнить август и сентябрь со средними значениями в прошлом, то продажи выросли ровно в 2 раза. Чуть больше (в 2,5 раза) в некоторых крупных регионах — Казань, Уфа, Самара, Челябинск, Волгоград, Омск. В столичных регионах (Москва и МО, СПб и ЛО) рост чуть меньше +75%.
▪️Распроданность портфеля в стройке уже выросла до 36% – выше «приемлемой» отметки 30%. В Москве распроданность была исторически выше, а в сентябре подскочила аж до 44%. При этом относительная скорость продаж в столице ниже (4,1% в сентябре от строящегося портфеля против 5,6% по РФ), потому что в столице дома строятся дольше.
💡В октябре продажи могут снизиться, но очень слабо. Банки в целом продолжают удовлетворять старые заявки по ипотеке и объем выдач сокращается несущественно, а на первичке спрос дополнительно поддерживает разница в процентных ставках по ипотеке.
Так что продажи в новостройках, скорее всего, останутся очень хорошими (выше 1П 2023 г.) в ближайшие 2-3 квартала.
@DomusVerus
👍15🔥3🤯3👏2
Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании
Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.
Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?
Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.
🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:
▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.
Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.
Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)
Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.
Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?
Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.
🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:
▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.
Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.
Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)
🔥5🤯3👍2
Domus Verus
Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный…
Какие у системы преимущества?
1. Плюсы для заемщиков:
▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.
Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.
2. Плюсы для инвесторов:
▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.
▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.
А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.
▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.
3. Плюсы для ипотечных банков:
▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.
▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)
1. Плюсы для заемщиков:
▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.
Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.
2. Плюсы для инвесторов:
▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.
▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.
А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.
▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.
3. Плюсы для ипотечных банков:
▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.
▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)
🔥7👍2👎1