​​Правительство озвучило параметры бюджета на 3 года: больше расходов, больше доходов, рост затрат на льготную ипотеку

За последние несколько дней стали известны параметры проекта бюджета. Полных цифр пока нет (они появятся после внесения проекта бюджета в Госдуму до пятницы), но есть общая информация. Макро-телеграм уже прокомментировал эти общие вещи, поэтому мы поделимся своим мнением и расскажем о планах Минфина по льготной ипотеке.

1) Основные предпосылки бюджета: ВВП растет уверенно в 2023-24 гг. на 8%+ ежегодно в номинале 153-166-180 трлн руб. (+2,8 и 2,3% г/г в реальном выражении), цена нефти вырастет с $63 в 2023 до $71 в 2024, курс – 90 руб. за USD – предпосылки выглядят разумно.

2) Доходы бюджета в 2024 году – 35 трлн руб. (+22% г/г к предполагаемым доходам этого года), или около 19,4% ВВП. Из них: нефтегазовые 11,5 трлн (разумно при таких ценах на нефть и курсе), ненефтегазовые 23,5 трлн (оптимистично, о чем ниже).

3) Расходы бюджета в 2024 году – 36,6 трлн руб. (>20% г/г к текущему году по росписи бюджета или +14% к наиболее вероятным расходам этого года ~32 трлн) или 20,4% ВВП (многовато). Исторически и в планах на 2025-26 гг. снизить расходы до нормы в ~18% ВВП.

4) Дефицит бюджета планируется на уровне 1,6 трлн руб. (0,9% ВВП). Из ФНБ возьмут 0,3 трлн в чистом виде, остальное займет Минфин на рынке ОФЗ. Размещение ОФЗ на 4 трлн выглядит умеренным – основная часть пойдет на рефинансирование 1,4 трлн и уплату процентов по госдолгу >2 трлн.

Нежелание Минфина увеличивать дефицит и размещать много ОФЗ сохранит доходности долгосрочных ОФЗ на уровне 11-12% – ниже ключевой ставки.

5) Расходы на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут на ~330 млрд руб. (по сравнению с предыдущей версией ФЗ) и составят ~450 млрд. Рост расходов на 3/4 вызван увеличением ключевой ставки и на 1/4 ростом объемов выдачи в 2023 г. В 2025 году расходы на льготные программы окажутся вблизи 230 млрд благодаря снижению КС.

Похоже, пока Минфин исходит из прекращения льготных программ в середине 2024 г. – но эта же предпосылка была в прошлом ФЗ. Скорее всего, по вопросу льготной ипотеки власти окончательно еще не определились, и решение о ее сворачивании/модификации будет принято позднее.

💡Главных вопроса три:

1) Ненефтегазовые доходы должны вырасти с 19,8 трлн до 23,5 трлн – откуда возьмется этот рост? Частично это сможет обеспечить рост номинального ВВП (+1,5 трлн доходов), частично – новые экспортные пошлины (+0,6 трлн), остальное (+1,7 трлн) – похоже, «разовые поступления» (как пишут СМИ). Но что это – основная интрига, так что с нетерпением ждём пятницы.

2) Как высокие расходы повлияют на инфляцию и курс? Банк России уверяет, что на совокупный спрос влияет структурный дефицит бюджета, а не расходы. Формально структурный дефицит в следующем году будет низким, но это иллюзия, поскольку его снижение во многом происходит из-за пересмотра базовых нефтяных доходов.

Мы считаем, что более высокие расходы без компенсации «разовых поступлений» (в виде продажи валюты) поддержат совокупный спрос и могут привести к дальнейшему ослаблению рубля и сохранению инфляции на повышенном уровне длительное время. В этих условиях ЦБ будет сохранять ставку на высоком уровне дольше, чем предполагалось ранее.

3) Какие расходы будут "разовыми" в 2024? Основной рост расходов, по неподтвержденным данным Bloomberg, придется на оборону – рост с 6.4 в 2023 до 10.8 трлн в 2024 (до 2022 было около 3 трлн). Судя по всему, именно эти расходы должны снизиться после 2024, а общие расходы нормализуются на уровне 18% ВВП. Намек на ожидаемое в правительстве окончание СВО?

@DomusVerus

Обзор международных рынков: как регулирование ухудшает доступность жилья

Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.

Поехали.

1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.

В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.

Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.

💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».

2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.

А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?

Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.

Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшить позиции США экологию. Китай – крупнейший производитель цемента в мире, но это достаточно «грязное» производство – на него приходится 12% всех углеродных выбросов в Китае. Меньше строим – меньше производим – меньше выбросов – лучше экология.

💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.

3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.

Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).

💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.

@DomusVerus

Московский финансовый форум: когда в товарищах согласья нет, на лад их дело не пойдет

Сегодня в Манеже недалеко от Кремля собрался весь свет российского финансового рынка и уже буднично обсуждал, как проходит структурная трансформация экономики и чего для этой самой трансформации не хватает (много чего).

События такого формата проходят буквально раз 5 в год, поэтому пройти мимо них невозможно. Ну и кроме этого, на форуме состоялось несколько интересных дискуссий.

В этом посте мы в своей вольной интерпретации собрали основные тезисы спикеров этих дискуссий и подвели их итоги. Если цитаты не совсем корректные, надеемся, что уважаемые мужи и дамы финансового мира на нас не обидятся.

1. Пленарная дискуссия «Российская экономика в период мировой трансформации»:

• Экспорт вырос, но доля расчетов в рублях по экспорту ~40%. Введение обязательной продажи валютной выручки не поможет курсу рубля. Для стабилизации курса нужны новые сложные решения – надо обсуждать меры по контролю за движением капитала. За открытость экономики придется платить более высокими ставками (М. Решетников).

• Традиционные меры поддержки курса не сработают, т.к. на него влияют совсем не рыночные факторы. И вообще – не пора ли поменять цель по инфляции с 4% до 6,4%? В нынешних условиях только ставка 20% сможет вернуть инфляцию к 4% (А. Костин).

• Бизнес быстро находит способы обходить меры валютного контроля. Курс стабилизруется в ответ на рост ключевой ставки. Самое плохое – поменять цель по инфляции – тогда никаких ориентиров ни по курсу, ни по инфляции не будет (Э. Набиуллина)

• Во многих странах налоги на прибыль банков выше, чем для остальных секторов экономики (неужто намек на возможное повышение налогов для банков?). Минфин сократил план по размещению ОФЗ в этом году на 1 трлн (вместо 3,5 трлн займут 2,5 трлн), т.к. банки просят слишком высокую доходность (А. Силуанов).

2. Сессия «Длинные деньги: сбережения и инвестиции»:

• Для формирования длинных денег необходимо развитие фондового рынка за счет привлечения средств граждан. А для этого необходим высокий уровень доверия к рублю. Без сильного рубля, устойчивого с точки зрения цен, никакими налоговыми льготами, ИИС-ми и прочими «стимулами» развития фондового рынка не добиться (C. Швецов).

• Любая возможная донастройка регулирования валютного рынка не должна ставить под сомнение его базовый принцип – плавающий курс (И. Чебесков).

• Для развития финрынков нужно, чтобы население много сберегало, а для этого нужны высокие доходы. У нас пока с этим проблемы. Когда мы думаем о привлечении граждан на финансовый рынок, мы оперируем понятием «доходность», но, по опросам в развитых странах, где финрынок развит, доходность не главное – она лишь на 10-ом месте (С. Беляков).

💡Исходя из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов:

1. Все стороны финансового рынка (правительство, банки, регулятор, управляющие) согласны, что для экономики критически важна стабильность валютного курса и внутренних финансовых условий в целом – это весьма отрадно.

2. Но вот понимание того, как это все обеспечить, отличается радикально. Минэкономразвития и (что особенно удивительно) банкиры предлагают гайки закрутить, а традиционно консервативные Минфин и Банк России – наоборот за свободный рынок!

3. В итоге, остается надеяться, что Ивана Андреевича Крылова читали и те, и другие, а то получится как в той басне – кто пятится назад, кто тянет в воду. А курс и ныне там – стоит себе вблизи 97 руб. за $ и никуда двигаться не хочет. То ли ждет, когда высокая ставка ограничит спрос и импорт (еще нескоро), чтобы пойти вниз, то ли готовится вновь полететь из-за стимулирующей бюджетной политики.

Что ж, поживем-увидим. Хотелось бы закончить более определенно, но какие времена, такая и аналитика.

P.S. тезисы с других дискуссий доступны в PDF.

@DomusVerus

​​Ипотека в августе-сентябре: такого спроса мы не видели и долго не увидим.
 
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».

Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.

В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:

▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.

▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
 
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.

▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
 
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.

Что дальше?

В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.

💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.

По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
 
 @DomusVerus

Себестоимость строительства: улетаем в космос 🚀

Высокая себестоимость стала главным фактором, который напрягает строителей. По крайней мере, об этом говорят сами компании: по опросу Росстата, этот фактор в качестве сдерживающего для бизнеса указывает наибольшая их доля – 44%. Хороший повод рассказать подробнее, что происходит сейчас:
 
▪️Себестоимость продолжает расти – в сентябре цены на большинство стройматериалов обновили исторические максимумы. А с начала года индекс себестоимости уже вырос на ~20%.
 
▪️Гвоздь программы – цены на арматуру, которые за пару месяцев выросли на 20-30%. В лидерах роста Поволжье и Юг (47% и 39%). Такая вечеринка уже привлекла внимание Минпромторга, который отправил обращение в ФАС.
 
▪️Заметно растут в цене теплоизоляция (+27% с января) и кабельная продукция (+20%) из-за удорожания логистики и сырья (синтетические смолы и медь). Производители кабелей уже задумываются заменить медь более дешевым алюминием. А из-за дефицита на рынке изоляционной ваты производители вводят квоты на заказы.
 
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий ускорился до 10% г/г (в номинале). И хотя в среднем по экономике зарплаты растут быстрее (+14% г/г), разница в последние месяцы сокращается – похоже, из-за ослабления курса приходится поднимать зарплаты для привлечения мигрантов.
 
💡Мы уже писали, что ослабление курса приводит к росту себестоимости, несмотря на локализацию производства. Напомним, ослабление курса на 10% увеличивает себестоимость строительства на 0,5 п.п. в спокойные времена и на 1-1,5 п.п. при резких скачках курса.
 
Вероятно, в октябре давление на себестоимость сохранится, но ближе к ноябрю окончание строительного сезона слегка охладит спрос на стройматериалы и рост их цен замедлится.
 
Застройщики пока чувствуют себя комфортно из-за накопленного роста цен на жилье в 2020-2021 гг. Но перекладывание себестоимости в цены, похоже, уже началось. А с учетом хорошего спроса в ближайшие месяцы у цен направление только одно – наверх (твердо и четко).

@DomusVerus

​​Естественный уровень спроса – что будет с рынком недвижимости на горизонте 3-5 лет
 
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
 
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.

И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?

Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
 
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
 
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
 
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
 
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
 
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
 
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
 
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
 
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
 
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.

@DomusVerus