​​НОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ БАНКОВ.
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.

Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.

Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!

⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.

⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.

Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.

✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.

PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.

@domusverus

Ну раз все проголосовали в опросе за ставку, да и последние события в регулировании отрасли тоже про это, то покопали немного в сторону влияния последних изменений льготных программ на среднюю ставку на первичном рынке и спрос. Вышло не очень радостно.

Как обычно, красиво и полно - в приложенном пдф. Коротко - тут 👇.

▶️ За последние 3 года максимальный объем выдачи происходили по «классической» льготной ипотеке. В 2022 соотношение было 3/2 (льготная/семейная).

▶️ При продлении льготных программ предполагалось, что доля семейной ипотеки значительно вырастет из-за трехкратного расширения базы. Пока этого не происходит.

▶️ Средняя ставка в Q1 2023 вырастет скачком с 3,5% до 6% из-за нового регулирования ЦБ в части субсидируемых застройщиком ипотек.

▶️ Это повлечет падение спроса в 2023 году на 17% относительно 2022-го (в штуках).

Enjoy.

Под конец недели одним глазком глянули на то, что происходит в США, немного поковырялись в строительных метриках нашего рынка и протерли пыль с хрустального шара. Вышло так:

▶️Ввиду повышения средней ипотечной ставки в конце Q2 2023 мы ожидаем начало падения новых РНС в среднем по РФ.

▶️ Из-за этого объем новых лимитов на проектное финансирование в банках во второй половине 2023 года снизится относительно первой половины.

▶️ Снижение портфеля в строительстве будет являться позитивным фактором, поскольку будет препятствовать появлению навеса предложения.

▶️ Финансовый результат застройщиков и банков начнет испытывать негативный эффект в конце 2023 года.

▶️ Точечные проблемы могут начаться раньше в Южном, Северо-Кавказском, Дальне-восточном федеральных округах.

@domusverus

Друзья, число читателей увеличивается, а с ним и количество обратной связи и пожеланий. Спасибо всем, кто помогает нам рефлексировать, мы благодарны все виды обратной связи.

Самый простой способ помочь нам - реакция внизу поста 👍👎💩👏. Реагируйте и оценивайте, а мы будем подкручивать.

К делу.

На Западе выходит огромное количество жутко интересной аналитики, но охватить всю не удастся - ее слишком много. Мы будем регулярно делиться возможно не самыми хайповыми статьями, но теми, которые (1) наиболее близки для РФ и (2) запускают закисшие шестеренки в наших головах.

Поехали. Рубрика #чтоуних

1️⃣ Интервью на Блумберге с Доном Мюлленом, бывшим топом Goldman Sasch, создателем Pretium Partners, управляющей активами в основном в жилой недвижимости на 51 млрд долларов.

Вы много знаете арендодателей с активами триллионы рублей на российском рынке? Я нет. Товарищ интересен, так как у него есть skin in the game.

Коротко на русском - ниже👇, в оригинале по ссылке.

▶️ О том, чем отличается ситуация сейчас и в 2008 году:

▪️Сейчас нет forced sellers. Нет безработицы, а значит лучше себя чувствует ипотека.

▪️Очень сильны фундаментальные факторы. Рост домохозяйств превышает рост жилого фонда. Рост срока жизни, пенсионеры не продают молодым как раньше, а держат жилье в своей собственности.

▪️Поэтому собственники, желающие увеличить площадь/качество жилья не выставляют свою собственность на продажу - equity у них сейчас мало, а замещающий текущий долг кредит будет по ставке на 4% выше старой.

▶️ О том, что будет с ценами на жилье:

▪️Репрайсинг на вторичном рынке всегда-всегда вызывают forced sellers. Сейчас к этому нет триггера. На американском рынке единственные такие - home-flippers (компании, которые напокупали жилье по сигналам моделей, искусственного интеллекта и т.д. с целью перепродажи). Они скорее всего исчезнут с рынка полностью.

▪️Со всеми застройщиками все будет в порядке, но им нужно подразгрузить запасы. У застройщиков нет фактора поведенческого якорения к цене, как у физиков, или фактора дороговизны рефинансирования. У них была прибыль за счет низкой себестоимости в прошлом и высоких цен в настоящем (positive carry), значит они могут давать скидки.

▪️Что это значит для страны? Максимум падение на однозначную величину (<10%).

▶️ Еще интересные мысли:

▪️Все в сфере недвижимости думают, что любой объект недвижимости уникален. Это так. Также верно, что любая снежинка уникальна. Но когда все они укладываются рядом - это всегда белая куча.

▪️Увеличение дефолтности некритично. Это всего лишь возвращение к нормали. Модели были построены на дефолтность 1.5%, а по некоторым классам сейчас 0.3%.

▪️Ожидаемая долгосрочная доходность вложений в недвижимость в США составляет около 15%, учитывая плечо.

2️⃣ Коротенькая статья на Economist, которая почти стала классикой:

▪️О том, как в некоторых странах почти совсем капец. Например, в Швеции, Австралии, Канаде.

▪️А также по связанной ссылке - в Голландии, Норвегии, Дании.

Обе статьи от конца 2022 года. Надо понимать, что с тех пор лучше точно не стало.

3️⃣ Ну и для любителей жареного и слегка желтоватого:

▪️О том, что источник проблем с доступностью жилья в США - одноэтажное строительство и надо бы переходить на многоэтажное (мы же говорили!)

▪️О том, что залог успеха - не строительство нового жилья, а уплотнение и глубокая реконструкция (gentrification).


Ну а теперь покрутим немного закисшие гайки и шестеренки в голове:

1. Если проникновение ипотеки в РФ выросло до >80% на первичном рынке, то ставка полностью определяет спрос. Это точно хорошо сейчас?

2. Кто на рынке РФ может выступить forced sellers (неужели уехавшие, мобилизованные, …)?

3. В некоторых развитых странах цены на жилье упали на 20% и более. Только представьте 🙄

4. Швеция - удивительная страна. Когда случился коронавирус, они не стали закрывать страну, несмотря на всю критику, переболели и вышли из ситуации сильнее. А теперь вот цены на жилье…

Хорошего вечера.

@domusverus

#цифранедели Росстат представил оценку ВВП - 151.5 трлн руб. за 2022 и -2.1% в реальном выражении. Растет за счет двузначного дефлятора два года +19% и +14%.

Задача 2023 - удержать уровень в номинале. Цены экспорта существенно ниже, и при инфляции 5-7% дефлятор впервые может уйти в минус.

ВВП в USD нарисовал двойное дно и вернулся в 2012-14 ~2.2 трлн.

🔽 Ключевые цифры от ЦБ о развитии банковского сектора в январе в % ВВП и трлн руб.:
▪️ Кредит в январе практически встал -
39% - 58.9 корпоративный портфель -0.2%
9% - 14.1 ипотечный портфель +0.6%
7% - 12 потребкредиты +0.5%
▪️ Депозиты растут лишь у компаний из-за дефицита бюджета -
30% - 45.4 средства компаний +4%
24% - 35.6 средства населения -2.7%
2.5% - 3.86 эскроу, -4% в январе

🔽 Две фразы из послания:
▪️ надо убрать любые межведомственные противоречия, формальности... прочую чушь.
▪️ формируются объективные условия для снижения долгосрочных кредитных ставок в экономике, а значит, кредит для реального сектора должен стать доступнее.

@domusverus

Сегодня ковырялись в себестоимости строительства и марже застройщиков. Нашли много инсайтов и пока не поздно делимся с вами. А еще нашли зацепки для будущих исследований, и записали на салфетку до следующей недели.

Коротко тут, длинно - там 👇.

▶️ Несмотря на то, что есть отдельные позиции, по которым произошел значительный рост после начала СВО (растворы и смеси, изоляция, окна и фонд оплаты труда), с мая 2022 года наблюдается нулевой или отрицательный рост себестоимости в среднем.

▶️ Рост цен на квартиры в РФ не объясняется ростом себестоимости, а значит был целиком вызван повышением спроса. Это может работать в обе стороны.

▶️ В случае снижения спроса существует пространство для скидок без серьезного ущерба застройщикам. Этот процесс уже вероятно начался в Москве, которая часто реагирует на изменения первой.

▶️ Есть отдельные регионы, где себестоимость может выдавливать цену продаж наверх (ДВФО, Калининградская область), но они являются скорее исключением, чем правилом.

▶️ Регионы на Юге, Кавказе и на границе проведения СВО испытывают падение себестоимости ниже инфляции. Там вероятно произойдет консолидация и укрупнение поставщиков и производителей.

▶️ Наиболее здоровая ситуация с т.з. соотношения цен продаж и себестоимости наблюдается в Сибирском и Приволжском федеральных округах. Цены здесь растут, а себестоимость находится на фундаментально объяснимом уровне.

@DomusVerus

#БанкРоссии выходит на тропу войны… с рискованной ипотекой. Так можно охарактеризовать череду заявлений и документов за две последние недели по регулированию отрасли. 10, 14, 17, 20 и 22 февраля мы записывали в черновик что-то новое. Поделимся подробнее в лонгриде по кнопке👇

Последний раз внимание отрасли было уделено в октябре 2022, когда регулятор выпустил доклад о льготной ипотеке от застройщиков.

Тогда же были введены первые меры, ограничивающие ипотеку с ПВ меньше 10% и LTV более 90%, - надбавка за риск в 2 капитала банка, приравнивающая такую ипотеку к потребкредитам. Впрочем, доля такой ипотеки и так была мала, чтобы на что-то повлиять.

Что нового:

1️⃣ В планах ограничить субсидирование ипотечной ставки от застройщиков больше 2% в год (мы оценивали среднюю субсидию в 3.5% в конце 2022). Прощай льготная ипотека ниже 6%? Скорее да, чем нет.

2️⃣ В планах ограничить всю льготную ипотеку от государства с ПВ менее 30%. Ранее введённое ограничение по долговой нагрузке (ПДН >60%) не очень cработало.

3️⃣ Реализовано повышение надбавок за риск в 1-0.5 капитала для ипотеки с ПВ менее 20-30% и LTV более 85%.

4️⃣ Если все это не подействует на банки и застройщиков, то введут понятие стандартизированной ипотеки, а все кэшбеки и другие обходные схемы сделают потребкредитами.

Помните мы вам говорили, что спрос уменьшится на 17%, а ставки на первичном рынке вырастут c 3.5 до 6%. Похоже ЦБ решил идти еще дальше, на наш скромный взгляд, без оглядки на последствия.

Задача ЦБ - сблизить цены и ставки на первичном и вторичном рынке. В этом регулятор видит корень зла текущей ситуации:

▶️ риски, которые принимают на себя заемщики, покупая недвижимость по завышенным ценам (ну не знаем! - выгода разумным покупателям очевидна в более низком платеже)

▶️ системные риски для банков и застройщиков.

Как бы не пришлось получить реализацию системных рисков от действий регулятора. Но пока расходы на макропруденциальные меры составят до 1% внутри ипотечной ставки и вполне могут быть переложены на покупателей или застройщиков.

Дальше будет сложный текст с подробностями. Можно посмотреть только первую картинку👇 и заняться более пристойными для выходных делами.

@domusverus

Рубрика #чтоуних кажется зашла в прошлый раз, поэтому будем заглядывать на международные рынки раз в 1-2 недели.

Для начала пара статей про США.

▶️ Has Housing Bottomed? (SeekingAlpha)

Ну а может все упало и пора брать?
Чем статья интересна? Взгляд от управляющего разными активами (облигации, дивидендные акции, ETF, валюты), не только недвижимостью. Простенько, но элегантно.

▪️ В 2007 году было опубликовано нашумевшее исследование о том, что цикл в недвижимости является одним из лучших предсказателей экономического цикла в целом. А значит новые запуски - важнейший показатель, который в том числе должен учитываться при проведении монетарной политики ЦБ.

▪️ Продажи жилой недвижимости сейчас на уровне ковидного дна и кажется, что отсюда только вверх.

▪️ Заявок на ипотеку последний раз было так мало в далеком 1996 году (почти 30 лет назад!).

▪️ Ипотечный платеж превосходит арендную ставку на тот же самый объект в 1.6 раза. Следовательно, арендаторы продолжат арендовать, а покупатели никогда не купят (записал новый термин golden handcuffs ☝️. Это если нужно рефинансировать все тело кредита по более высокой ставке, а очень неохота).

▪️ Рецессии на рынке недвижимости - очень длинные и унылые (слишком тяжел сектор), но с периодическими просветлениями. Вероятно мы все еще будем говорить о них в 2024 году.

▪️ Вывод: не время покупать недвижимость. Возможно это и близко к дну, но выход наверх будет очень долгим.

▶️ First time ever more "Built-for-Rent" Units started Quarterly than "Built-for-Sale" (Substack)

▪️ В первый раз в истории запуски жилья (ИЖС) для сдачи в аренду превысили запуски жилья на продажу.

▪️ Свободный рынок, понятно. Похоже кто-то понял раньше нас о том, что аренда - это перспективно.

▪️ Что в этом для нас? А что если это… смена парадигмы, service economy, уберизация и бесконечно мобильное население? Сначала у них, а потом у нас 🤔

А что мы все про США, да про США. Пробежимся по другим странам тоже:

▶️ China turns up the heat on its property sector as economy slowly rebuilds (SCMP)

▪️ Захватывающая история о страхе, жадности, удушении рынка недвижимости государством, скольжения цен по наклонной в течении 16 месяцев, разворота компартии на 180 градусов (как было с ковидом) и… небольшого сезонного хэпиэнда на рынке Китая. Ух! Сериал можно снимать.

▪️ Что для нас? Ничего нового, но захватывающе, как роман Чарльза Диккенса. Необходимо знать каждому, потому что потом будет в учебниках по экономике.

▶️ Singapore’s soaring expat rents undermine bid to oust Hong Kong as finance hub (Financial Times)

▪️ А вот в Сингапуре аренда УЖЕ улетела в космос.

▶️ UK house prices fall for longest period since 2009 (Reuters)

▪️ В Великобритании цены падали 4 месяца, упали на 3,2%, а они жалуются. Слабаки.

▶️ Is a frozen market worse than a house price crash? (Financial Times)

▪️ Говорят, что в UK ничего необычного, просто еще один «downturn», пятый за последние 50 лет. И может даже не упадет цена, а просто заморозится на многие годы.

▪️ Как сказал бы Дмитрий Анатольевич, боятся морозов англосаксы все-таки.

▶️ Portugal Wants to Force Owners of Vacant Homes to Find Tenants

▪️ Традиционная рубрика для любителе жареного - как борются с высокими ценами на жилье в Португалии. Если у вас в квартирке никто не живет, то нужно вас выследить и срочно вашу квартирку… нет, не отобрать, а заставить вас сдать ее в аренду.

Гордимся, что у нас не так.

@domusverus

Сегодня - первый день весны и поэтому захотелось чего-то теплого, летнего.

Пребывая в самом романтическом настроении, мы окунулись в тему жилья Краснодарского края и попытались распутать несколько узлов.
Но от того, что распутали теплее сильно не стало.

Коротко ниже 👇, длинно - в приложении 👇👇.

▶️ На рынке Краснодарского края вместо одной проблемы, вызывающей рост показателя months-of-sales до 95 мес., существует две проблемы поменьше: сложности с исходно-разрешительной документацией на землю и снижающийся спрос.

▶️ Портфель в строительстве по ЕИСЖС завышен примерно на 2.5 млн кв. м. Точнее оценить сложно, но такая цифра полностью согласуется с данными ЦБ.

▶️ Цены как на первичное, так и на вторичное жилье существенно завышены, что вызывает снижение продаж и, вероятно, вызовет еще большее снижение с увеличением средней ставки по льготным программам.

▶️ Если произойдет снижение, то существенная его часть может быть абсорбирована маржой застройщика.

▶️ Вероятно более правильный показатель результирующий показатель months-of-sales находится на уровне 79 месяцев, что все равно много.

​​Вот вышли ипотечные данные за февраль. И как будто все высказались в духе «сумма увеличилась на Х%, количество упало на Y%». А кто-то еще столбики нарисовал.

Но мы не будем как все, а копнем чуть глубже и обильно приправим нашими прогнозами. Ну и пасхалочкой в конце, как обычно.

Здесь только выводы, а весь смак в pdf 👇🏻

Ипотечный рынок в январе 2023 #monthly

▪️ Средняя ставка на первичном рынке начала свой путь наверх к ранее озвученной нами цифре 6%. В январе она выросла с 3.5 до 4.82%.

▪️ В ответ на это доля льготной ипотеки на первичном рынке сильно упала - с 87% до 63%.

▪️ Объемы рынка в штуках в январе заметно просели и показали минимумы с 2018.

▪️ Домклик рапортует, что в феврале спрос оживился и показал рост на 45% в коли-честве ипотек. Думаем, что это временно.

▪️ Рост ставки сопровождается ростом среднего ипотечного платежа +11% mom и сниже-нием средней суммы кредита -4% mom.

▪️ Ожидаем продолжение той же тенденции. Ставки будут расти из-за регуляторных ограничений, а чек может снижаться как за счет увеличения первоначального взноса, так и снижения цен или изменения структуры в пользу более дешевого жилья.

▪️ Банк России прогнозирует рост портфеля ипотеки на 15% в 2023. При объявленном закручивании гаек для банков и застройщиков ожидания ЦБ выглядят оптимистичными.

▪️ Досрочное погашение остается высоким. Средний срок погашения ипотечного портфеля вырос с 5 в конце 2022 до 5.8 лет в январе 2023. При этом средний срок выдачи ипотеки составляет 24 года (26 лет на первичке).

@DomusVerus

​​Каналу почти уже целый месяц, и мы ни разу не делали короткий апдейт по динамике цен. Исправляемся и заводим полезную привычку коротенько и регулярно писать здесь об этом. А еще скоро выйдут данные по февралю - вот там думаем будет интересно, очень ждем.

А пока #monthlyprice:
▪️ Цены в среднем по РФ медленно сползают вниз (-0.1% на первичном рынке, -0.6% на вторичном). Скидка на вторичное относительно новостроек начала понемногу сокращаться до 31.5%.

▪️ Стабильные цены на вторичном рынке в РФ в среднем - обманчивы. Москва, Санкт-Петербург и Краснодар сильно падают, в то время как остальные регионы в среднем продолжают рост.

▪️ Снижение с пика на вторичном рынке в Москве достигло 9%, еще минус процент и мы назовем это распродажей.

▪️ Снижение с пика на первичном рынке в Москве достигло 5% - это минимальный уровень, предсказанный аналитиками в прошлом году, но цена пойдет ниже.

▪️ Цены в регионах, граничащих с зоной проведения СВО чувствуют себя несколько хуже остального рынка, но пока это скорее относится ко вторичному рынку.

▪️ Ситуация с ценами на новостройки в Сибири и на Урале – скорее позитивна. На Дальнем Востоке, Поволжье и Северо-Западе – скорее нейтральна (за исключением СпБ), на Кавказе – негативна.

@DomusVerus

​​Поздравляем всех женщин с 8 марта! 💐

В честь праздника хотели написать про рождаемость, но вовремя поняли, что статистика не в нашу пользу. 1.4 млн в 2021 и 1.3 млн родившихся в 2022, что как бы минимум с 2000.

Ну и признаем, что не рождаемость двигает рынки недвижимости. А двигают – миграционные потоки.

Если вы когда-то заполняли анкету для регистрации по месту жительства на госуслугах, то должны были отвечать на вопрос о причинах переселения. Работа, учеба, приобретение жилья… Нам кажется, тем не хватает главного – желание женщины. Оно может лежать в основе большинства миграционных потоков.

Читайте в художественном изложении в pdf 👇, а выводы здесь:

▪️ Объем строительства в меньшей степени связан балансовой численностью населения, в большей – с его потоками.

▪️ В последние годы чистый приток населения в РФ не был вызван дальней миграцией (даже в 2022 году). Основные потоки приходились на среднеазиатские страны и страны СНГ.

▪️ Население движется из небогатых поселений Поволжья, Сибири и Дальнего Востока в две столицы и на юг.

▪️ Основной демографической проблемой в РФ является сокращение численности в городах с населением менее 100 тыс. человек.

▪️ Главных причин роста городов с населением более 100 тыс. человек три: прирост пригородов Москвы, миграция на юг и рост некоторых городов в Сибири.

▪️ А причин убывания таких городов две: переезд с севера, относительное небла-гополучие некоторых городов в центральной части. Остальное – специальные случаи.

▪️ Города-миллионники суммарно приросли на 5.7 млн человек за последние 20 лет и продолжают расти.

▪️ В результате, население России поделено примерно на 3 равные части: сельское (стабильно), небольшие города (убывают), миллионники (растут).

▪️ Все это, а также демографические тренды, о которых мы вскользь писали здесь создают положительный фундаментал для дальней-шего роста портфеля строительства.

@domusverus