​​Влияние ключевой ставки на строительный сектор: Don’t Stop Me Now  
 
После значительного повышения ключевой ставки до 12% прошло достаточно времени. Регулятор уже дал понять, что ждать скорого снижения ставки не стоит и что на следующей неделе ставка вообще может быть еще раз повышена (об этом мы расскажем отдельно). В общем, высокие ставки с нами надолго.   
 
В последнее время мы много говорили о том, какое влияние это окажет на ипотечный рынок, ведь ставки – ключевой циклический фактор спроса на жилье. Но не менее значимым является сторона предложения – особенно сейчас, когда почти все строительство жилья происходит с привлечением заемных средств.  
 
Поэтому сегодня расскажем, как действия Банка России повлияют на бизнес застройщиков, прибыльность проектов, а также поведаем, не приведут ли двузначные ставки к банкротствам и проблемам в отрасли. 
 
Как обычно, подробности в PDF, а основные выводы ниже:   
 
▪️Ключевая ставка слабо влияет на прибыльность проектов и покрытие долга будущими прогнозными денежными потоками – LLCR (об этом и других жаргонизмах рынка недвижимости подробнее можно прочитать в файле). Все из-за перехода на систему эскроу: на ту часть задолженности, которая покрывается продажами, начисляется специальная ставка (3-4%), в результате чего средневзвешенная ставка по ПФ (в июле – 4,9%) существенно ниже рыночных ставок.
 
▪️Гораздо сильнее на проекты влияет динамика цен на жилье, себестоимости строительства и продаж. Мы оценили, что будет с LLCR разных проектов, если себестоимость в течение двух кварталов вырастет сильнее, чем цены на жилье, совокупно на 10 п.п. – примерно как в январе-июне этого года. 
 
▪️Больше всего пострадают проекты с низкой стройготовностью и высокой распроданностью, поскольку жилье в них успели продать по старым (более низким) ценам, а строить придется по новым (более высоким) ценам. Тем не менее, текущий портфель строительства готов на 46% и распродан на 30%, а проектов с низкой стройготовностью и высокой распроданностью практически нет.
 
 💡 Таким образом, в среднем отрасль жилищного строительства может жить с высоким уровнем ключевой ставки (что 12%, что выше), но для этого нужно, чтобы а) изменение цен на жилье соответствовало изменению себестоимости, б) продажи оставались устойчивыми. А значит, хочешь не хочешь, льготную ипотеку придется сохранять, пока ставки не нормализуются.
 
Тем не менее, такого понятия как единый рынок недвижимости в отдельно взятой стране по факту не существует, рынок в каждом отдельном субъекте, городе и иногда даже районе – это своя Вселенная.

А значит, хотя в «среднем» ситуация выглядит неплохо, проблемы могут начаться в отдельных регионах. Тогда в лучших условиях окажутся те застройщики, которые умеют управлять себестоимостью строительства: грамотный микроменеджмент проекта позволит сгладить возможный стресс на макро уровне.

@DomusVerus

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (1/2)

Мы давно уже не говорили про международные рынки недвижимости – было слишком много событий внутри страны: и ослабление курса, и внеочередное повышение КС, и новые макропруденциальные меры, и ажиотажный спрос на жилье в августе.

Пока наше рабочее время не заняла оценка очередного решения Банка России (заседание ЦБ состоится в следующую пятницу), решили посмотреть, что происходит на рынках недвижимости в крупнейших экономиках мира – США и Китае.

И не поверите, несмотря на всю кажущуюся «особенность» нашего рынка в моменте (тут тебе и льготная ипотека, и свободно плавающий летающий валютный курс, и геополитика), опять нашли множество совпадений с происходящим в других странах. Сейчас расскажем.

1) Население в США вроде бы уже начало привыкать к ипотечным ставкам вблизи 6,5% (на этом уровне они колебались с конца прошлого года), но в августе ставки опять начали расти (прямо как у нас). Теперь 30-летнюю ипотеку в США банки выдают по ставкам выше 7% - максимум с начала 2000-х.

Все дело в том, что самая ожидаемая в истории рецессия не случилась (по крайней мере, пока), экономика остается в неплохой форме, а рынки ждут дальнейшей жесткости от ФРС. То, что экономика продолжает расти – вроде бы хорошо, но не для новых ипотечных заемщиков, кусающих локти, – еще в конце 2021 г. они могли взять ипотеку по ставке ниже 3%.

А сейчас и ставки высокие, и цены на жилье (из-за дефицита предложения – о нем ниже). Аналитики, конечно, тратят уйму сил в спорах о том, что будет с ипотечной ставкой: возврат к 6,5% или дальнейший рост к 8%, но одно ясно точно – к 3% ставка не вернется в ближайшие годы.

💡Мораль: низкие ставки по ипотеке могут довольно быстро кануть в лету. Возможно, 2020-2023 гг. в России будут названы «золотым временем» ипотеки. Если хотите купить жилье, лучше не откладывать это решение.

2) В разгар американского ипотечного кризиса 2008 г. многие начали критиковать высокую долю ипотечных кредитов, выданных по плавающим ставкам (она доходила до 40%). Ну, понятно, ставки растут —> обслуживать кредит сложнее —> отсюда проблемы у заемщиков и всего рынка. К текущему моменту большинство ипотек в США выдаются по фиксированным ставкам и, казалось бы, нужно радоваться?

Но в экономике у любого явления всегда есть обратная сторона. Теперь некоторые аналитики наоборот критикуют текущее положение дел. Мол, фиксированные ставки снижают трансмиссию денежной политики: ФРС борется с перегревом экономики, но потребительские расходы остаются сильными, поскольку люди не ощущают повышенных процентов и комфортно платят свою ипотеку, взятую под 3%.

💡Мораль: ФРС придется ставку повышать сильнее, держать ее на высоком уровне дольше. А в итоге это больше повредит инвестициям (и долгосрочному экономическому росту), и не факт, что поможет вернуть инфляцию к 2%.

3) Помимо этого, фиксированные ставки приводят к феномену rate locks – когда люди, которым необходимо улучшить жилищные условия, не делают этого, потому что не хотят менять свою текущую ипотеку под 3% на 7%.

Это приводит к двум проблемам: 1. сокращение предложения готовых домов (и рост цен на них), 2. снижение социальной мобильности – люди могут отказываться от привлекательных предложений о работе —> это снижает эффективность рынка труда и негативно влияет на производительность, а значит – на долгосрочные темпы роста.

Но есть в этом всем и хорошие новости. Из-за дефицита готового жилья люди вынуждены покупать новые дома: их продажи выросли на 31% г/г в июле (а продажи готового жилья остаются на 20% ниже г/г). А это уже поддерживает строительную активность, стимулирует бизнес застройщиков и поддерживает экономику в моменте.

💡Мораль: ФРС повышает ставку, чтобы бороться со спросом, но на первичном рынке жилья это скорее стимулирует активность. Вот и у нас рост КС приводит к перераспределению спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек. Правда, по другим причинам.

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (2/2)

Двигаемся далее.

3) Непрекращающийся кризис на рынке недвижимости Китая вынуждает участников рынка проявлять креативность. Но если раньше мы рассказывали о том, как застройщики дарили клиентам золотые слитки, сегодня поговорим о банках.

Государственные банки в КНР расщедрились (с подачи регулятора, конечно же) и планируют снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам. Такая мера будет задействована впервые с кризиса 2008 года, а сокращение ставок составит до 20 б.п. Вроде не то чтобы очень много, но это еще больше снизит и так сжимающуюся чистую процентную маржу.

Поможет ли это? Разве что косметически. Кризис на рынке недвижимости Китая продолжается уже с 2021 года и распространяется на все новых застройщиков.

Так, в прошлом месяце проблемы с ликвидностью начались у Country Garden – одного из 4-х крупнейших девелоперов КНР. И хотя компании удалось избежать дефолта, доверие к отрасли, как вы понимаете, эта история не добавила. А доверие – ключевая неэкономическая характеристика рынка недвижимости.

💡Мораль: власти могут легко подорвать доверие на рынке недвижимости, и восстановить его потом будет очень трудно. Так что любые меры, направленные на сдерживание рынка и «недопущение пузырей» нужно обдумывать очень хорошо. А иначе достанется всем: и застройщикам, и заемщикам, и банкам.

P.S. Китай известен своими директивными и административными мерами, но вот тут Bloomberg обращает внимание, что и в «свободной» Европе (в частности, в Германии) правящая партия пытается продвинуть законопроект, который запрещает поднимать арендную плату в течение 3 лет более чем на 6% (совокупно). Причины две: падающая доступность жилья и высокая инфляция, поддерживаемая ростом арендной платы.

Как там говорится: атеист – до первой тряски в самолете, коммунист – до первого личного капитала? Теперь еще и сторонник свободного рынка – до первого серьезного кризиса.

Всем хороших выходных, товарищи!

@DomusVerus

​​Как ажиотажный спрос на жилье в августе повлиял на цены?

TLDR: они ожидаемо полетели вверх

В пятницу были опубликованы данные по ценам на жилье в августе. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice.

▪️На первичном рынке цены выросли за месяц на 1,2% до 137 тыс. руб. за кв. м - наибольший прирост с сентября прошлого года. Здесь продолжается ускорение, после снижения в начале года. На вторичном рынке рост цен более устойчивый – цены практически не снижались, а за август +1,1% до 97,9 тыс. Впервые с декабря динамика цен на первичке опередила вторичку. Все как мы и предполагали.

▪️Во многих регионах ситуация похожая. В Москве цены выросли на 1,8% за август на первичном (до 272,7 тыс.) и на 1,1% на вторичном рынке (до 263,5 тыс.). До максимумов прошлого года ещё есть куда расти. В целом 2/3 регионов обновили максимумы по ценам на новостройки (против 1/2 в предыдущие месяцы) и 96% по ценам на готовое жилье.

▪️Но есть регионы – явные аутсайдеры и лидеры. На первичном рынке цены снижаются 4-й месяц подряд в Амурской области и 3-й месяц в Якутии. Сохраняется пониженный рост цен в СПб и Ленинградской обл., а цены там на 7% ниже максимумов (хуже только в Дагестане и Кирове). На вторичке уже совсем неприличный обвал в Ингушетии (-4,6% до 43 тыс.), где и так минимальные цены по всей России.

▪️Среди лидеров можно назвать Сибирь, где цены растут почти повсеместно и выше среднего. Но из крупных отметим Челябинск (+4,2% за месяц), Томск, Калининград (по +3,0%) и Красноярск (+2,5%) по ценам на первичке. С начала года в лидерах Чувашия, Челябинск и Кемерово с ростом на 10% и более как на первичке, так и на вторичке.

💡Что дальше? В дальнейшем динамика цен на вторичном рынке должна замедлиться, а на первичке может продолжиться опережающий рост. А поскольку индексы цен сглажены, мы увидим продолжение роста ещё не один месяц. Так что не удивляйтесь, если спрос осенью пойдет вниз из-за мер ЦБ, а цены продолжат расти.

В августе средняя сумма ипотечного кредита поднялась на 3% до 4 млн руб. Частично рост обусловлен изменением структуры, но в большей степени отражает рост цен. Выдачи ипотеки в августе прибавили 31% к июлю, а в целом объем спроса мог быть ещё больше. На крупнейшем рынке – Московском регионе – продажи ДДУ превысили исторические максимумы, увеличившись на 38% к июлю до 18,4 тыс. сделок.

Подробнее о продажах на первичном рынке в августе расскажем на днях.

@DomusVerus

​​Предстоящее решение Банка России: пятьдесят и пятьдесят
 
В пятницу станут известны итоги заседания ЦБ РФ. Экономисты уже написали тонну комментариев об этом – мы все прочитали и вспомнили шутку с курса по теории вероятностей про вероятность встретить динозавра («либо встречу, либо нет», т.е. 50/50).
 
Смех смехом, но сейчас мы оказались именно в такой ситуации. Опубликованные с прошлого заседания данные поводов для дополнительного повышения КС вроде бы не дают, но рынок ставок уже все для себя решил и ждет ее повышения до 13%.
 
На наш взгляд, более вероятным является сохранение КС и ужесточение сигнала на её возможный рост в будущем (в прошлом пресс-релизе направленного сигнала не было). Второй вариант – рост КС на 100 б.п. до 13% с неизменным сигналом. Но для рынка большее значение будет иметь прогнозная траектория ставки.
 
▪️Повышение КС в августе до 12% поначалу несильно повлияло на рыночные ставки: рынок ждал, что ставка быстро начнет снижаться. Чтобы поменять такие ожидания ЦБ расчехлил базуку словесных интервенции и, похоже, перестарался – некоторые аналитики теперь вообще ждут роста ставки еще на 300 б.п.
 
▪️Теперь ЦБ придется пройти испытание: сделать так, чтобы рынок не почувствовал слабину регулятора, но и не подыгрывать рыночным ожиданиям, которым тем изменчивее, чем волатильнее валютный курс.

Рубль, кстати, уже откатился к 95, а в ближайшее время его поддержат продажи валюты из ФНБ и от экспортеров: рублевая цена барреля нефти выше 7 тыс. руб. была только два месяца в начале 2022.
 
▪️Инфляционное давление остается повышенным, но, по нашим оценкам, пока инфляция скорее идет к верхней границе предыдущего прогноза ЦБ (6,5%), и ставка уже заметно выше верхней границы того же прогноза. Кроме того, в сезонно-сглаженном виде и в пересчете на год инфляция в августе оказалась чуть ниже июля (9,4% против 12,2% SAAR), а базовая инфляция – вблизи 7%.
 
▪️Кредитный импульс в августе вроде бы стал совсем неприличным — денежная масса выросла на 3% м/м. Впрочем, ситуация объяснима происходящим на рынке ипотеки. Резкое повышение ключевой ставки привело к разовому спросу на кредиты по прежним ставкам. Аналогично юрлица могли сыграть на арбитраже ставок и выбирать лимиты по низким ставкам. А значит, уже в ближайшие месяцы кредитование начнет заметно остывать.
 
▪️В первом полугодии многие аналитики и инфоцыгане популярные финансовые тг-каналы сильно переживали за дефицит бюджета. А мы с вами обсуждали, что переживать не стоит. Что же происходит сейчас?

С марта расходы бюджета близки к доходам, а в августе профицит составил 230 млрд. руб. Вероятнее всего, Минфин выполнит план по дефициту в этом году (2% ВВП). ЦБ очень переживал за бюджетный дефицит, но правительство, похоже, планирует сохранить консервативную политику.
 
💡В общем, смысла дополнительно повышать ставку мы не видим. Но ожидания рынка могут заставить ЦБ сделать это. Нельзя исключать и роста КС в ответ на выступления уважаемых людей – ну, чтобы неповадно было выступать в неделю тишины показать свою независимость.

Новые макро прогнозы регулятор должен был представить только в октябре на опорном заседании, но А. Заботкин анонсировал, что прогнозы будут обновлены уже в пятницу – приветствуем такое решение!
 
В 2024 выполнить цель по инфляции будет сложно (наш прогноз – 4,7%), если только курс не укрепится обратно на 80+. Но нынешний уровень ставки и ее плавное снижение со 2 кв. 2024 г. уже предполагает сохранение жесткой ДКП. Скорее всего, ЦБ сделает широкий диапазон на будущее и по инфляции, и по КС. Это не добавит определенности, но хоть будут какие-то ориентиры.
 
Рыночные ставки по ипотеке, вероятно, не изменятся и останутся около 14%. Кривая процентных ставок станет ещё более инвертированной. Но об этом и других последствиях решения Банка России мы расскажем уже в пятницу. Не отключайтесь.
 
@DomusVerus

​​Пятница тринадцатое: Банк России повысил ключевую ставку до 13%

Итоги заседания ЦБ РФ известны, прогнозы регулятора опубликованы, пресс-конференция проведена. А значит самое время поделиться своими мыслями, прогнозами, рассказать о самом интересном и поведать о том, что Банк России, похоже, сам не до конца понимает, чего он хочет от рынка ипотеки.

Что будет со ставкой?

▪️Помимо повышения КС Банк России направил рынкам умеренно-жесткий сигнал о том, что будет оценивать целесообразность ее повышения в дальнейшем. Исходя из прогноза КС регулятор допускает еще одно повышение ставки до 14% в этом году при ускорении инфляции до 7% г/г к декабрю. Такое произойдет, если инфляционное давление сохранится на текущем уровне (~9,5% SAAR).

▪️Главный посыл – ставка останется на высоком уровне долгое время, пока инфляция не начнет устойчиво замедляться. Снижение ключевой ставки вряд ли произойдет ранее 2 кв. следующего года, а к концу 2024 г. ставка может опуститься к 10%. То есть, по ожиданиям ЦБ, ставки будут двузначными весь следующий год.

А что интересного было на пресс-конференции?

▪️Во-первых, Банк России наконец-то признал, что отток капитала повлиял на динамику курса рубля! Добавив, правда, что основным фактором все равно стали рост импорта и сокращение экспорта. При этом ЦБ считает, что влиять на потоки капитала нужно «экономическими, а не административными мерами: то есть повышать привлекательность рублевых сбережений».

Это все звучит теоретически красиво, но что делать, если отток капитала происходит из-за неэкономических причин? Да и вообще, разве с 2022 года у нас в экономике действуют исключительно рыночные и экономические факторы? Кажется, вопрос риторический.

▪️Про ипотеку было сказано много не очень содержательных слов. Банк России хочет увидеть охлаждение рынка, но на вопрос: «А что это значит – падение выдач, снижение цен или что-то еще?» ответ был весьма размытым. «Ждем, что ипотечный рынок вернется к сбалансированному росту, который не ведет к накоплению рисков». И если этого не произойдет, готовы еще больше ужесточать макропруденциальные меры.

▪️ЦБ при всем при этом не поменял прогноз по динамике портфеля ипотеки в этом году и ждет его роста на 17-21%. С учетом уже реализованной динамики такое может произойти только если выдачи ипотеки упадут до 400 млрд руб. в месяц (после ~650 млрд в июле и ~850 в августе). Как на картинке👇🏻

Столько ипотечных кредитов в среднем выдавалось в 2022 году, и пока такое падение выдач видится слишком агрессивным. По нашим оценкам, портфель к концу года вырастет на 23-24% г/г до 17,5 трлн руб., а выдачи превысят 6,6 трлн руб.

Теперь что все это значит для рынка жилья:

1) Со стороны спроса (ипотека): продолжится перераспределение со вторичного рынка на первичный. Напомним – выдачи кредитов на вторичке снижаются на 10-12% в ответ на 1 п.п. роста ставок. C июля ставки выросли на 3 п.п. —> при прочих равных, спрос должен сократиться на 30-35%.

На первичку будут больше влиять не ставки, а макропруденциальные меры и повышение ПВ по льготным программам. В целом от августовского ажиотажа выдачи, как минимум, опустятся к уровням июня-июля (сокращение на 20-30%) – такую динамику можно назвать нормализацией.

Кроме того, сегодня представитель Минфина сообщил о желании ведомства сократить до 50% долю льготной ипотеки на первичке. Это сигнал на завершение программы по плану в 2024 году —> в ожидании отмены программы спрос на нее может оставаться высоким вплоть до июня 2024 г.

2) Со стороны предложения (проектное финансирование): как мы показывали, рост ключевой ставки слабо влияет на прибыльность проектов из-за действия специальных ставок. Несмотря на рост КС, средневзвешенная ставка по ПФ останется относительно низкой – около 6% (в июле была 4,9%). В десятки раз больше на проекты влиять будут цены и себестоимость.

💬 Скрестим пальцы, что регулятор сможет увеличить привлекательность рублевых сбережений и удержать курс рубля. Иначе цели по инфляции, КС и другие прогнозы от Банка России снова быстро станут неактуальными, как это произошло в июле-августе.

@DomusVerus

​​В связи с повышением ключевой и рыночных ставок по ипотеке, задались вопросом: что произойдет с досрочным погашением и рефинансированием ипотеки?

Текущие ставки напрямую влияют на скорость погашения ипотеки. Если рыночная ставка существенно выше или ниже той, которая записана в договоре, то возникает стимул медленнее или быстрее погашать ипотеку.

Часть досрочного погашения происходит через рефинансирование кредитов, когда заемщик погашает один кредит и берет другой под меньшую ставку либо просто договаривается с банком о новой ставке. При ставках 11-14% объем рефинансирования ипотеки стремится к нулю — в портфеле нет кредитов, которые выгодно рефинансировать по таким ставкам.

С досрочным погашением история более гибкая:

▪️Водораздел по ставке проходит около 10% в год. Когда в 2018 и 2020-21 гг. рыночные ставки по ипотеке опускались ниже 10%, досрочное погашение вырастало выше 30% в год от объема портфеля ипотеки, то есть весь ипотечный портфель мог быть погашен за 3 года. В то же время наблюдались и максимальные объемы рефинансирования — до 9% от объема портфеля.

▪️В последний год ставки были выше 10%, а скорость погашения портфеля ипотеки стабилизировалась на уровне 20% в год (при такой скорости портфель погасится за 5 лет).

▪️Нынешние ставки на уровне 14% по рыночной ипотеке были в нулевых, а потом лишь краткосрочно в 2010, 2015 и 2022 гг. При таких ставках можно ожидать снижения скорости погашения ипотеки до 15% (7 лет), как было в начале 2022.

Банк России нам говорит, что нужно приготовиться к длительному периоду высоких ставок. Ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке вряд ли опустятся ниже 10% годовых до 2025. Что делать в этом случае заемщикам? — считать свои возможности и расходы:

▪️При ставке 10% заемщик должен заплатить 10.9% от суммы кредита в год, а при ставке 14% — уже 14.4%. При этом в погашение основного долга уйдет только 1% и 0.5% в первый год соответственно. Остальное — проценты по долгу.

▪️Брать ли сейчас ипотеку под 14%? Имеет смысл, если есть возможность её быстро гасить. Ну или готовы переплатить около 8% за два года, а потом рефинансироваться под ставку 10%.

Итак, по новым кредитам заемщики будут стремиться быстрее досрочно погасить ипотеку, но по основной массе портфеля, выданной по меньшим ставкам, скорость погашения замедлится.

💡А теперь самое интересное — при повышении ставок и снижении объемов досрочного погашения у заемщиков будет оставаться больше денег на потребление. При портфеле 20 трлн руб. снижение погашения с 20% до 15% высвобождает 1 трлн руб. в год.

Куда пойдут эти деньги – большой вопрос, но очень вероятно, что на фоне высоких инфляционных ожиданий хотя бы их часть будет направлена на потребление. А значит привет инфляции от дополнительного спроса! Такие вот неочевидные последствия от роста ставок.

@DomusVerus

​​Рынок жилья в Сибири: секрет успеха
 
Ее называют сокровищницей России и мира, она встала во главе реформ Столыпина, приютив миллионы крестьян в 19-20 веках, а современники связывают с ней надежды на тот самый «поворот на Восток». Речь, конечно же, о Сибири.

По обеспеченности природными ресурсами Сибирь уверенно конкурирует с богатейшими Уралом и Дальним Востоком. По одному только этому факту экономического потенциала у региона – хоть отбавляй.

Можно было надеяться и на внушительный приток инвестиций, и на рост населения, и на динамичный жилищный рынок… С первыми двумя факторами тяжеловато, а вот рынок жилья и правда чувствует себя неплохо.
 
Устраивайтесь поудобнее – мы продолжаем рассказывать о рынках жилья в российских регионах и сегодня поговорим о Сибири. Как обычно, подробнее в PDF, а коротко ниже:
 
▪️В СФО строится порядка 8,6 млн м2 жилья (8% от строительства МКД в России), но рынок сконцентрирован в нескольких городах. Около половины приходится на Новосибирск, еще четверть – на Красноярск и Иркутск. Портфель строительства в августе этого года достиг максимума с 2020 г. благодаря Новосибирску.
 
▪️С начала 2021 года в Новосибирске наблюдался взрывной рост разрешений на строительство – застройщики торопились получить РНС, пока власти не увеличили на них соц. нагрузку. Взрывной рост РНС закончился, и с начала года их объем уже упал на 30% к среднему значению 2021-2022 гг. Но задел для дальнейшего роста портфеля уже сформирован.
 
▪️Спрос на первичное жилье в Сибири уверенно восстанавливается с минимумов 2022 года. В июле было совершено 6,2 тыс. сделок по ДДУ (почти столько же, сколько в период ажиотажа марта 2022 г.), а в августе и вовсе почти 8 тыс. сделок.
 
▪️В результате, запасы непроданного строящегося жилья в Сибири могут быть реализованы за 14 месяцев (лучше среднероссийского показателя 19 мес.). Если после августовского ажиотажа спрос опустится к уровням июня-июля, темпы поглощения запасов в Сибири вернутся к ~20 мес. – близко к дефицитному периоду 2П 2020-2021 гг.
 
▪️Мы оценили число строящихся квартир на 1000 человек в регионах, и оказалось, что в Сибири строится на 30% меньше, чем в среднем по России (10 против 14) – меньше строится только на Кавказе. При этом продажи на 1000 человек отстают несильно – они всего на 10% ниже среднего по стране.
 
▪️То есть текущий уровень продаж в Сибири скорее можно считать нормальным, а вот жилья строится маловато. Оттого и запасы быстро поглощаются. Вторая причина неплохой ситуации на рынке жилья – концентрация в крупных городах. Здесь и зарплаты повыше, и с демографией ситуация получше.
 
💡Таким образом, рынок жилищного строительства в Сибири выглядит одним из самых здоровых в стране. Частично это связано с относительно небольшим объемом строительства и неплохим спросом, частично – с концентрацией в двух крупных городах.
 
Скорее всего, портфель строительства в ближайшие годы продолжит расти, а его драйвером уже станет не Новосибирск, а Красноярск. При этом рост портфеля не приведет к затоваренности и навесу на рынке, а скорее поможет избежать дефицита и полета цен в космос.
 
@DomusVerus

​​Правительство озвучило параметры бюджета на 3 года: больше расходов, больше доходов, рост затрат на льготную ипотеку

За последние несколько дней стали известны параметры проекта бюджета. Полных цифр пока нет (они появятся после внесения проекта бюджета в Госдуму до пятницы), но есть общая информация. Макро-телеграм уже прокомментировал эти общие вещи, поэтому мы поделимся своим мнением и расскажем о планах Минфина по льготной ипотеке.

1) Основные предпосылки бюджета: ВВП растет уверенно в 2023-24 гг. на 8%+ ежегодно в номинале 153-166-180 трлн руб. (+2,8 и 2,3% г/г в реальном выражении), цена нефти вырастет с $63 в 2023 до $71 в 2024, курс – 90 руб. за USD – предпосылки выглядят разумно.

2) Доходы бюджета в 2024 году – 35 трлн руб. (+22% г/г к предполагаемым доходам этого года), или около 19,4% ВВП. Из них: нефтегазовые 11,5 трлн (разумно при таких ценах на нефть и курсе), ненефтегазовые 23,5 трлн (оптимистично, о чем ниже).

3) Расходы бюджета в 2024 году – 36,6 трлн руб. (>20% г/г к текущему году по росписи бюджета или +14% к наиболее вероятным расходам этого года ~32 трлн) или 20,4% ВВП (многовато). Исторически и в планах на 2025-26 гг. снизить расходы до нормы в ~18% ВВП.

4) Дефицит бюджета планируется на уровне 1,6 трлн руб. (0,9% ВВП). Из ФНБ возьмут 0,3 трлн в чистом виде, остальное займет Минфин на рынке ОФЗ. Размещение ОФЗ на 4 трлн выглядит умеренным – основная часть пойдет на рефинансирование 1,4 трлн и уплату процентов по госдолгу >2 трлн.

Нежелание Минфина увеличивать дефицит и размещать много ОФЗ сохранит доходности долгосрочных ОФЗ на уровне 11-12% – ниже ключевой ставки.

5) Расходы на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут на ~330 млрд руб. (по сравнению с предыдущей версией ФЗ) и составят ~450 млрд. Рост расходов на 3/4 вызван увеличением ключевой ставки и на 1/4 ростом объемов выдачи в 2023 г. В 2025 году расходы на льготные программы окажутся вблизи 230 млрд благодаря снижению КС.

Похоже, пока Минфин исходит из прекращения льготных программ в середине 2024 г. – но эта же предпосылка была в прошлом ФЗ. Скорее всего, по вопросу льготной ипотеки власти окончательно еще не определились, и решение о ее сворачивании/модификации будет принято позднее.

💡Главных вопроса три:

1) Ненефтегазовые доходы должны вырасти с 19,8 трлн до 23,5 трлн – откуда возьмется этот рост? Частично это сможет обеспечить рост номинального ВВП (+1,5 трлн доходов), частично – новые экспортные пошлины (+0,6 трлн), остальное (+1,7 трлн) – похоже, «разовые поступления» (как пишут СМИ). Но что это – основная интрига, так что с нетерпением ждём пятницы.

2) Как высокие расходы повлияют на инфляцию и курс? Банк России уверяет, что на совокупный спрос влияет структурный дефицит бюджета, а не расходы. Формально структурный дефицит в следующем году будет низким, но это иллюзия, поскольку его снижение во многом происходит из-за пересмотра базовых нефтяных доходов.

Мы считаем, что более высокие расходы без компенсации «разовых поступлений» (в виде продажи валюты) поддержат совокупный спрос и могут привести к дальнейшему ослаблению рубля и сохранению инфляции на повышенном уровне длительное время. В этих условиях ЦБ будет сохранять ставку на высоком уровне дольше, чем предполагалось ранее.

3) Какие расходы будут "разовыми" в 2024? Основной рост расходов, по неподтвержденным данным Bloomberg, придется на оборону – рост с 6.4 в 2023 до 10.8 трлн в 2024 (до 2022 было около 3 трлн). Судя по всему, именно эти расходы должны снизиться после 2024, а общие расходы нормализуются на уровне 18% ВВП. Намек на ожидаемое в правительстве окончание СВО?

@DomusVerus

Обзор международных рынков: как регулирование ухудшает доступность жилья

Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.

Поехали.

1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.

В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.

Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.

💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».

2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.

А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?

Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.

Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшить позиции США экологию. Китай – крупнейший производитель цемента в мире, но это достаточно «грязное» производство – на него приходится 12% всех углеродных выбросов в Китае. Меньше строим – меньше производим – меньше выбросов – лучше экология.

💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.

3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.

Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).

💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.

@DomusVerus

Московский финансовый форум: когда в товарищах согласья нет, на лад их дело не пойдет

Сегодня в Манеже недалеко от Кремля собрался весь свет российского финансового рынка и уже буднично обсуждал, как проходит структурная трансформация экономики и чего для этой самой трансформации не хватает (много чего).

События такого формата проходят буквально раз 5 в год, поэтому пройти мимо них невозможно. Ну и кроме этого, на форуме состоялось несколько интересных дискуссий.

В этом посте мы в своей вольной интерпретации собрали основные тезисы спикеров этих дискуссий и подвели их итоги. Если цитаты не совсем корректные, надеемся, что уважаемые мужи и дамы финансового мира на нас не обидятся.

1. Пленарная дискуссия «Российская экономика в период мировой трансформации»:

• Экспорт вырос, но доля расчетов в рублях по экспорту ~40%. Введение обязательной продажи валютной выручки не поможет курсу рубля. Для стабилизации курса нужны новые сложные решения – надо обсуждать меры по контролю за движением капитала. За открытость экономики придется платить более высокими ставками (М. Решетников).

• Традиционные меры поддержки курса не сработают, т.к. на него влияют совсем не рыночные факторы. И вообще – не пора ли поменять цель по инфляции с 4% до 6,4%? В нынешних условиях только ставка 20% сможет вернуть инфляцию к 4% (А. Костин).

• Бизнес быстро находит способы обходить меры валютного контроля. Курс стабилизруется в ответ на рост ключевой ставки. Самое плохое – поменять цель по инфляции – тогда никаких ориентиров ни по курсу, ни по инфляции не будет (Э. Набиуллина)

• Во многих странах налоги на прибыль банков выше, чем для остальных секторов экономики (неужто намек на возможное повышение налогов для банков?). Минфин сократил план по размещению ОФЗ в этом году на 1 трлн (вместо 3,5 трлн займут 2,5 трлн), т.к. банки просят слишком высокую доходность (А. Силуанов).

2. Сессия «Длинные деньги: сбережения и инвестиции»:

• Для формирования длинных денег необходимо развитие фондового рынка за счет привлечения средств граждан. А для этого необходим высокий уровень доверия к рублю. Без сильного рубля, устойчивого с точки зрения цен, никакими налоговыми льготами, ИИС-ми и прочими «стимулами» развития фондового рынка не добиться (C. Швецов).

• Любая возможная донастройка регулирования валютного рынка не должна ставить под сомнение его базовый принцип – плавающий курс (И. Чебесков).

• Для развития финрынков нужно, чтобы население много сберегало, а для этого нужны высокие доходы. У нас пока с этим проблемы. Когда мы думаем о привлечении граждан на финансовый рынок, мы оперируем понятием «доходность», но, по опросам в развитых странах, где финрынок развит, доходность не главное – она лишь на 10-ом месте (С. Беляков).

💡Исходя из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов:

1. Все стороны финансового рынка (правительство, банки, регулятор, управляющие) согласны, что для экономики критически важна стабильность валютного курса и внутренних финансовых условий в целом – это весьма отрадно.

2. Но вот понимание того, как это все обеспечить, отличается радикально. Минэкономразвития и (что особенно удивительно) банкиры предлагают гайки закрутить, а традиционно консервативные Минфин и Банк России – наоборот за свободный рынок!

3. В итоге, остается надеяться, что Ивана Андреевича Крылова читали и те, и другие, а то получится как в той басне – кто пятится назад, кто тянет в воду. А курс и ныне там – стоит себе вблизи 97 руб. за $ и никуда двигаться не хочет. То ли ждет, когда высокая ставка ограничит спрос и импорт (еще нескоро), чтобы пойти вниз, то ли готовится вновь полететь из-за стимулирующей бюджетной политики.

Что ж, поживем-увидим. Хотелось бы закончить более определенно, но какие времена, такая и аналитика.

P.S. тезисы с других дискуссий доступны в PDF.

@DomusVerus