Обзор международных рынков: good news is bad news

Месяц назад мы с вами обсуждали, что на международных рынках недвижимости началось потепление: спрос восстанавливается, цены разворачиваются, оптимизм девелоперов растет. Вроде бы новости хорошие, но есть нюансы:

1. Восстановление потребительской уверенности может поддержать внутренний спрос и осложнить возврат инфляции к целевому уровню. Возможно, текущий уровень ставок недостаточно сдерживающий, а значит ставки придется повышать еще сильнее. Не зря же ФРС после паузы вновь повысила ставку до 5,5%.

2. А регуляторы Канады и Австралии и вовсе отмечают, что улучшение ситуации на рынке жилья – аргумент за повышение ставок. Связано это с эффектом богатства: чем выше цены на жилье, тем более богатым чувствует себя население, тем больше оно тратит, тем больше инфляция, тем выше должны быть ставки.

3. Кроме того, Bloomberg напоминает, что аренда жилья формирует около 40% потребительской корзины в США. Но изменения аренды отражаются в официальных показателях инфляции с большим лагом (вплоть до 12 мес.). Это значит, что сейчас в инфляции мы видим эффект от прошлогоднего снижения цен, но этот эффект может развернуться уже в следующем году вместе с ростом цен на жилье (а они растут 4 месяц подряд).

💬 Короче, расслабляться пока рано – регуляторы не хотят, чтобы деловая активность улучшалась так быстро, пока инфляционные риски остаются высокими. А значит и устойчивый рост рынков недвижимости в ближайшее время вряд ли произойдет, скорее можно ожидать стабилизацию.
 
Опустимся теперь на страновой уровень и обсудим три истории:

▪️В США рост ставок создает перекосы между рынками нового и вторичного жилья (ну прямо как у нас). Дело в том, что 80% ипотечных заемщиков в последние годы смогли рефинансироваться под низкую ставку (ниже 4%) и сейчас не готовы менять свое жилье, ведь тогда им придется брать новую ипотеку под 7%. В результате, мало кто решается продавать свои дома, и предложение готового жилья в США остается на минимуме за последние 40 лет, что поддерживает цены.

Те же покупатели, которые выходят на рынок впервые, все чаще покупают новое жилье: продажи новых домов выросли на 25% г/г, а продажи готовых домов сократились на 20% г/г.

При этом снижение ставок на условные 100-200 б.п. может только усилить дисбалансы и рост цен, поскольку такое снижение сильнее простимулирует спрос со стороны новых покупателей, а предложение готового жилья отреагирует меньше.

Решить проблему низкого предложения готового жилья структурно могли бы беби-бумеры, которым принадлежит 1/3 всего жилищного фонда в США, но пока они не торопятся продавать свои дома.

▪️В Великобритании продолжают говорить о проблеме доступности жилья. Платеж по ипотеке приблизился к 40% от доходов заемщика – максимум с 2008 года. Причины все те же: рост ставок и дефицит предложения, который не позволяет ценам значительно скорректироваться.

Особенно больно это бьет по молодежи – появился даже термин Generation Rent. Это молодые люди, которые не могут позволить покупку жилья и вынуждены его арендовать. Казалось бы, арендное жилье – решение многих проблем, но и здесь немало подводных камней.

Так, в UK распространена специальная ипотека buy-to-let mortgage – для тех, кто покупает жилье, чтобы сдавать его в аренду. Месячные платежи по такому кредиту включают только проценты банку, а тело кредита выплачивается в конце срока (обычно вместе с продажей жилья). При росте ставок арендодатели должны повышать арендную плату, чтобы сохранять положительную разницу между арендой и выплатами по ипотеке.

В общем, аренда не помогает решить проблему доступности. Какие еще варианты?

Про адресные меры поддержки для наименее обеспеченных говорить не будем – это и так понятно, но дорого. Грубые меры типа ограничений на рост арендой платы могут только усугубить проблему. На помощь приходит Bank of Mom and Dad – молодым людям помогают родители: дают деньги на первоначальный взнос, становятся поручителями по ипотеке, чтобы улучшить условия кредита и т.д. Банк Англии сообщает, что за последние пять лет число родителей, помогающих своим детям купить жилье, удвоилось.

💬 Напомним, что у нас недавние меры Банка России сделают ипотеку недоступной для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Как правило, это люди с низкими и/или неофициальными доходами. Похоже, что им тоже придется рассчитывать или на аренду, или на помощь родственников. Ну или отказаться от улучшения жилищных условий. В любом случае, не самые лучшие варианты.
 
▪️Китайские власти тем временем, похоже, все-таки меняют свое отношение к рынку недвижимости. Политбюро отказалось от лозунга «жилье – для жизни, а не для спекуляций» и заявило о готовности стимулировать экономику и поддерживать проблемный сектор.

При этом каких-то конкретных и серьезных мер пока объявлено не было, поэтому реакция рынков на эти новости была сдержанной.

Правда, власти КНР часто меняют курс очень осторожно: например, ранняя стадия смягчения антиковидных ограничений тоже была сначала обозначена как "оптимизация", однако позднее произошло кардинальное изменение политики.

💬 Если похожее произойдет с рынком недвижимости, это будут хорошие новости для всех – рост китайской экономики ускорится, это поддержит деловую активность в мире, цены на сырье вырастут, а это и нашему бюджету будет очень кстати. Глядишь, разговоров о том, что мы много тратим на субсидии по ипотечным госпрограммам, станет меньше.

@DomusVerus

​​Макростройка: что происходит в экономике и не обманывает ли Росстат
 
Позавчера Росстат опубликовал очередную порцию оперативной экономической статистики. Это хороший повод рассказать о происходящем в российской экономике, поделиться интересными графиками о ситуации на рынке труда и посмотреть, что происходит в секторе строительства на макроуровне.
 
Продолжаем рубрику #макростройка. Подробности, как обычно, в PDF, основные выводы здесь:
 
▪️Напряженность на рынке труда усугубляется – уровень безработицы по итогам июня снизился до 3,1% (новый исторический минимум). Нехватку кадров фиксируют и независимые провайдеры данных: по опросам ИНП РАН, половина компаний в России испытывает трудности с персоналом.
 
▪️Все это приводит к росту зарплат и доходов населения, что поддерживает потребительскую активность. Во II квартале население направило на покупку товаров и услуг 80% своих доходов – больше, чем во II кв. 2020 (67%) и 2022 гг. (76%), когда высокая неопределенность стимулировала больше сберегать.
 
▪️Ослабление курса могло подстегнуть спрос на непродовольственные товары в последние пару месяцев. Этот же фактор, судя по всему, оказывал поддержку продажам жилья из-за желания публики сберечь свои средства «в бетоне».
 
▪️При этом ослабление курса уже начинает негативно влиять и на потребительские настроения, и на ожидания бизнеса. А значит через пару месяцев мы придем в ситуацию с более высокой инфляцией и более слабым спросом. На рынке недвижимости спрос дополнительно ограничат недавние меры Банка России.
 
▪️Объем договоров подряда в строительном секторе остается на высоком уровне, но с учетом более быстрых темпов работ обеспеченность заказами опустилась до минимума с начала 2020 года (2,5 мес.) и находится вблизи среднего значения 2014-2019 гг.
 
▪️Ситуация в строительном секторе пока остается неплохой, но пик активности, судя по всему, уже был пройден. Об этом же говорит и последний мониторинг предприятий Банка России: индикатор бизнес-климата в строительстве в июне снизился второй месяц подряд и достиг минимума с начала года.
 
🗝️ Таким образом, пока все хорошо и в экономике в целом, и в строительном секторе в частности. Но, несмотря на сильные фундаментальные факторы, будущее становится более туманным…

@DomusVerus

​​В пятницу вышли данные по ценам на жилье в июле. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice. Рост цен ускоряется как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос обязан не только ипотеке, но и покупкам "за свои" средства:

▪️На первичном рынке динамика цен ускорилась с 0.5% в июне до 0.9% в июле м/м – общий индекс достиг 135.4 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0.8% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022. Исторические максимумы обновлены в половине регионов, как и в предыдущем месяце.

Положительная динамика за июль зафиксирована в подавляющем числе регионов. Из крупных регионов рост цен больше 2% в Красноярске, Кемерово и Челябинске (в последнем – второй месяц подряд).

В минусе только 10 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Новгородской и Амурской обл. Причем в указанных регионах цены снижаются второй месяц подряд. Цены начали расти в Ленинградской и Кировской области, где снижение было больше других от максимумов (-8% и -11%). Другой аутсайдер прошлого – Калининград – показывает чудеса восстановления (+3.4% в июле, после 1-2% в мае-июне).

▪️На самом крупном рынке в Москве динамика цен ускорилась с 0.9% до 1.3% м/м. Средний индекс 267.9 тыс. руб. за кв. м, что на 3.3% ниже максимума в сентябре 2022. В отличие от других регионов в столице цены на первичке существенно опережают вторичку (+0.8% до 260.7 тыс. руб. за кв. м).

Недавно вышедшие данные по регистрации ДДУ и притокам на счета эскроу показывают сокращение количества сделок в столице при значительном росте среднего чека (с 10-11 млн в марте-апреле до 13 млн руб. в июне). В столице спрос смещается в более дорогой сегмент.

▪️На вторичном рынке цены каждый месяц ставят новый максимум – в июле рост на 1.0% м/м до 96.6 тыс. руб. за кв. м в среднем по России. Рост также сохраняется в подавляющем числе регионов (78 из 83).

Больше всех цены растут на Алтае (+3.8% в июле и +18% всего в 2023), в Чеченской республике (+3.8% в июле и +10% в 2023). Из крупных регионов можно выделить снова Челябинск и Кемерово, где цены на вторичке выросли на 2.4% в июле. Также неплохой рост около 2% отмечен в Краснодарском крае, Дагестане и Волгоградской области. Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.7%) – регионе с минимальными ценами по России 45 тыс. руб.

💡Ослабление курса рубля, скорее всего, продолжит поддерживать спрос на жилье, даже несмотря на ужесточение кредитных условий. Повышение ключевой ставки на 1 пп пока не повлияло на рыночные ставки. На первичном рынке крупнейший "вечнозеленый" банк даже снизил ставки. Желание спасти сбережения "в бетоне" увеличило долю собственных средств в притоках на счета эскроу – до 40% в мае-июне 2023. Дисконт цен вторичного рынка почти перестал сокращаться – 28.6% (-0.1 пп в июле). Не исключаем, что в будущем дисконт снова начнет расширяться.

@DomusVerus

​​Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?

В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.

Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).

В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).

Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.

1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.

2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.

Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).

3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.

В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.

💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.

Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…

@DomusVerus

​​Банк России опубликовал проект Основных направлений денежной политики. Это стратегический документ ЦБ РФ, в котором он задает вектор своей политики, делится основными идеями и т.д.

В общем, пройти мимо невозможно – сегодня расскажем о самом интересном.

1. Самое забавное – в начале документа. ЦБ пишет, что его основная функция, прописанная в Конституции, – «защита и обеспечение устойчивости рубля»… В этот момент обычно возникает желание посмотреть на курс в обменнике и схватиться за голову со словами «ну точно агенты МВФ». Делать этого не стоит – ЦБ обеспечивает стабильность валюты через поддержание низкой инфляции (по крайней мере, так предполагается).

В текущей динамике курса ЦБ буднично обвиняет более низкий экспорт и возросший импорт. Но мы считаем, что отток капитала не менее важный фактор.

При режиме плавающего валютного курса его уровень будет таким, чтобы уравновесить торговые и финансовые потоки (они всегда равны, но при разном курсе). Курс будет слабеть до тех пор, пока экспорт не вырастет, импорт не сократится или отток капитала не снизится.

Отток капитала носит структурный характер и без прямых ограничений его вряд ли можно остановить. На экспорт ЦБ повлиять не может. Импорт может скорректироваться после повышения КС и ослабления внутреннего спроса, но это произойдет не скоро.

Динамика курса за последний год – в одном направлении и без изменения объема торгов – говорит об устойчивости тренда и отсутствии игроков, готовых его сломать. Можем только гадать, что произойдет быстрее – естественный вынос и смена тренда либо экстраординарные меры, которые придется применять властям.

Банк России, судя по риторике, пока не готов к ним.

2. Далее поговорим о рисковых вариантах прогноза ЦБ. Их два – (1) "усиление фрагментации" мировой экономики и (2) самый "рисковый" с финансовым кризисом как в 2008 г. и снижением цен на нефть до $30.

В обоих сценариях экономика в 2024 году падает (до -2% и -5%), инфляция растет (до 7% и 13%), а КС повышается до 12% и 13,5%.

Удивительно, что в (1) риск-сценарии ЦБ готов покупать валюту в 2024 году. Видимо, от более слабого курса образуется больше нефтяных доходов, на которые нужно будет купить валюту (привет, бюджетное правило).

При этом во всех сценариях ЦБ, похоже, планирует использовать только изменение ключевой ставки. Но, на наш взгляд, в кризис понадобятся и другие инструменты – в частности, валютные интервенции.

3. Два слова о льготном кредитовании. ЦБ сомневается в его эффективности из-за возможного эффекта замещения: когда вместо кредита по рыночной ставке вы привлекаете льготный. В результате, спрос не растет, а просто перераспределяется. Но при более высоких расходах бюджета.

Теория теорией, но на практике без льготного кредитования не возникло бы много чего реального в экономике: на рынке жилья не появилось бы достаточного предложения, которое может оттягивать доходы и сбережения людей от прямого импорта или оттока капитала.

Общий портфель льготных кредитов, по оценке ЦБ, достиг 10 трлн руб. (14% всего кредитного портфеля). Половину в нем занимает льготная ипотека. Это беспокоит Банк России – давняя идея, что чем больше льготных кредитов, тем более высокой ставка будет для всех остальных, чтобы ограничить кредитную активность и инфляцию.

Логика понятна, но мы писали и о другом эффекте – когда повышение КС снижает ставки по льготным программам и вызывает дисбалансы. Так что история скорее требует большего взаимодействия ЦБ и Правительства, нежели ударов "молотком" в виде КС.

💡Но в целом, хотим поблагодарить Банк России за открытость к дискуссии. Год назад аналитики призывали ЦБ раскрывать более детальные обсуждения с заседаний СД, публиковать прогноз по курсу и т.д. Сегодня регулятор сообщил, что планирует начать это делать в 1П 2024 года.

Уважаемый регулятор, может, по ипотеке тоже найдем с вами общее понимание? Очень надеемся, иначе майские указы президента по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году выполнить не удастся.

Но об этом в следующий раз.

Всем хороших выходных, а строителей – с наступающим праздником!  

​​Банк России вновь достает кувалду – ключевая ставка 12%

Не успели мы в пятницу обсудить стресс-сценарии Банка России, как стресс уже реализовался. Правда, без всяких там «фрагментаций» мировой экономики или «мировых финансовых кризисов». Доллар пробил психологически важную отметку в 100, и регулятор решил быстренько собраться на внеочередное заседание.

Ключевая ставка (КС) повышена сразу на 350 б.п. В пресс-релизе ЦБ продолжает нас убеждать, что уровень курса не главное (охотно верим), что причина сегодняшнего решения – риски ценовой стабильности и динамика инфляции, ну и что нужно любой ценой вернуть ее к 4% в 2024 году.

В такой логике, если курс не будет дальше слабеть, рост КС до 12% выглядит вполне достаточным. С прошлого заседания курс ослаб на ~10% —> краткосрочный эффект переноса добавит +1 п.п. к инфляции в течение года. Июльский прогноз КС предполагал ее рост до 9,5% —> текущий уровень 12% на 2,5 п.п. выше, что с запасом перекрывает эффекты от ослабления рубля.

При этом только изменение ставки может и не помочь курсу. Если ослабление продолжится, ожидаем дополнительных мер, включая продажи юаней и/или ужесточение контроля за финансовыми потоками (правда, последнее может иметь побочные эффекты).

🔮 Что дальше? Понятно, что все будет зависеть от поступающих данных – неопределенность высокая и все такое прочее. Но вы же не этого комментария ждете от нас?

В базовом сценарии, если курс стабилизируется, КС останется на уровне 12% до конца года, а осторожное снижение начнется в I кв. 2024 г. К концу 2024 г. ставка достигнет 9% и далее будет двигаться в нейтральный диапазон 6-7%.

🏠 Что все это значит для рынка недвижимости? Ставка на него влияет через два основных канала: ипотека и проектное финансирование.

1. Ипотека. Банк России умеет делать больно вторичному рынку жилья. Процентные ставки по ипотеке на вторичке с конца июля уже выросли примерно на 1 п.п. (до 12%), но могут подрасти еще немного. Наши модели показывают, что рост ставки на 1 п.п. снижает спрос на вторичке на 10% (в физических величинах) в течение года.

На рынке новостроек все будет ровно наоборот – ждем вечеринку с блэкджеком нулевой ипотекой от застройщика. Во-первых, рост КС без сопоставимого роста доходности 10-летних ОФЗ снижает минимальную ставку по ипотеке, на которую подпишется банк без начисления дополнительных резервов. Субсидии от застройщика могут снизить ставку снова до 2,5-3% по льготной и 0-0,5% по семейной ипотеке.

Во-вторых, рост КС и объявленные с 1 октября меры уже навели панику в ипотечных телеграм-каналах: народ бежит в банки, чтобы обрадовать себя ипотекой. Те, кто хотел улучшить жилищные условия, продав свое готовое жилье, поторопятся это сделать.

В итоге: цены на первичке в ближайшее время ждет рост, на вторичке цены будут отставать. Интересно, можно будет, перефразируя классика, сказать, что не «застройщики наказали сами себя», а регулятор наказал сам себя?

2. Проектное финансирование. Ключевая ставка напрямую влияет на базовую ставку по ссудной задолженности застройщика (она считается как КС + спред 3-5%). Но применяется она только к той части кредита, которая не покрыта продажами по эскроу. К остальной части применяется специальная ставка, которая существенно ниже ключевой.

Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку превышает 80%, а средневзвешенная ставка по ПФ в июне была вблизи 4,9%. На фоне роста КС она может подрасти до ~6%. Большого влияния на «средний проект» это не окажет.

Но проблемы могут начаться у проектов с низкой стройготовностью из-за роста себестоимости строительства, а также у новых проектов, которые еще не профинансированы. По этой же причине под раздачу могут попасть проекты с дальними очередями. Но здесь история довольно запутанная и неочевидная – сейчас грузить вас не будем, поскольку новостей на сегодня достаточно.

Но мы обязательно вернемся к этому на днях. Не отключайтесь.

@DomusVerus

​​Большие сдвиги – что изменит рынок недвижимости
‌
В последние дни очень много внимания получило повышение ставки Банка России. Но уровень ставок – это циклический фактор, который действует в течение короткого периода (1-3 года) и влияет лишь на отклонение рынка от долгосрочного тренда. А сам долгосрочный тренд задают структурные факторы – они определяют, куда будет двигаться рынок на горизонте 5-10-15 лет и более.
‌
Основной такой фактор для рынка жилья – демография. При этом демографию обычно рассматривают через изменение численности населения (рождаемость, смертность, миграция): чем больше людей, тем больше должен быть спрос на жилье. Но на рынок не меньше влияет возрастная и социальная структура населения.
‌
Это в особенности актуально для России – при небольшом изменении численности населения его возрастная структура в ближайшие 10-20 лет поменяется радикально.

В общем, встречайте новый лонгрид по демографии. Коротко здесь, длинно в PDF ниже:
‌
▪️Основными покупателями недвижимости являются люди 30-40 лет. Тем не менее, наибольший «чистый» прирост спроса на жилье в терминах жилплощади происходит у человека в 20-25 лет, когда он отделяется от родителей и начинает жить самостоятельно – как правило, в арендованной квартире.
‌
▪️Рост спроса на аренду неизбежно вызывает цепочку покупок жилья, ведь кто-то должен квартиру в аренду предоставить. А поскольку все люди уже где-то живут, в конечном счете последний в этой цепочке купит жилье на первичке – это единственная «степень свободы» в системе, больше жилью взяться неоткуда.
‌
▪️С начала 2000-х и до 2016 г. число родившихся в России неуклонно росло после провала в 90-х. Это значит, что с 2020-2021 гг. (т.е. спустя ~20 лет) и вплоть до 2030-35 гг., мы увидим рост спроса на жилье. Правда, происходить это будет в основном в крупных городах и экономических центрах – там, куда едет молодежь.
‌
▪️Многочисленное поколение «восьмидесятников», если позволит конъюнктура, в следующие 5-10 лет будут улучшать жилищные условия. Дети требуют больше пространства, а значит, в этой группе населения спрос будет смещаться в сторону более просторных, более качественных квартир, а также в сторону загородного жилья.
‌
▪️В ближайшие 10-20 лет население неуклонно будет стареть. После 50-ти люди могли бы переехать в более привлекательный регион или за город в свой дом. При этом у нас в России смена места жительства пока дается трудно, а для жизни за городом недостаточно развита инфраструктура.

▪️Потенциальный спрос на квартиры в новостройках в ближайшие 5 лет можно оценить в 750 тыс. сделок (примерно как в «урожайном» 2021 году) или 37 млн кв. м в год с ежегодным ростом на 2%. Для достижения целей стратегии-2030 этого недостаточно. Выходом может стать увеличение средней площади жилья и развитие сектора ИЖС. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
‌
@DomusVerus

​​Обзор банковского сектора: не знаете, что происходит – ищите тех, кому это выгодно

ЦБ РФ опубликовал обзор банковского сектора за июль. Банки за 7 мес. заработали 2 трлн руб. (vs 2,4 трлн за весь 2021 г.). Хорошие результаты поддерживает ослабление рубля: в июле валютная переоценка обеспечила треть всего прироста прибыли. Все из-за длинной валютной позиции: активы в инвалюте превышают пассивы у "ряда банков".

Но это не все. ЦБ, не стесняясь, пишет, что у бизнеса растут валютные остатки (+$2,6 млрд, +2,4% м/м). Причем теперь это совпадает с рекордным ростом рублевого корпоративного кредита (+1,4 трлн, +2,6% м/м). Среди тех, кто брал кредиты и накапливал валюту, названы металлурги, нефтяники и химики. Не знаем, был ли среди них Лукойл, который вдруг собрался выкупить 25% акций у нерезидентов.

В общем, не зря экспортеры по-дружески согласились увеличить продажи валюты. Курс рубля снова должен пройти испытание в конце налогового периода 28 августа. В последние месяцы рубль заметно слабел после его окончания.

▪️Как и предполагалось, рост ключевой ставки и макропруденциальные меры стали создавать перекосы на рынке ипотеки. Портфель вырос на 2,5% м/м и 28% г/г (чуть меньше 24% от всего портфеля, включая ипотечные облигации). А новых кредитов выдано на 647 млрд (больше было только в декабре 2022 г.). При этом рост полностью сместился на первичный рынок, где выдачи с господдержкой выросли на 12% м/м до 360 млрд. Выдачи рыночной ипотеки упали на 7% до 286 млрд.

В ипотеке с господдержкой все бóльшую долю занимают кредиты на готовое жилье (продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию) и строительство частных домов (ИЖС). Всего таких кредитов выдано в июле на 111 млрд – до 1/3 всей господдержки и до 1/5 всей ипотеки.

По нашим оценкам, в августе банки выдадут рекордный объем ипотеки – 700-750 млрд, причем снова за счет опережающего роста первичного рынка. Но это будет финальный аккорд – после роста ставок на вторичке и вступления в силу новых мер осенью рынок начнет охлаждаться.

▪️По метрикам проектного финансирования новостей немного. Из-за высоких продаж гросс-притоки на эскроу составили 373 млрд руб. Но и гросс-выдачи кредитных средств (прокси на темпы строительства) в июле подскочили до 390 млрд руб. – близко к максимумам 2022 г.

Покрытие ОСЗ средствами на счетах эскроу 7 месяцев находится на стабильном минимуме с 2020 г. – чуть выше 83%, что сохраняет средневзвешенную ставку по ПФ вблизи 5%. Это в том числе означает, что портфель стройки заметно помолодел, а темпы продаж позволяют рынку находиться в новом равновесии.

Рост КС до 12% сдвинет ставку по ПФ вверх на ~0,8 п.п., но на темпы строительства и прибыльность проектов будут больше влиять продажи, темпы роста себестоимости и цен на жилье, а не ключевая ставка. Подробнее об этом напишем отдельно.
 
@DomusVerus

​​Как сильно упадут выдачи новых ипотечных кредитов из-за мер Банка России?

Напомним, что с октября 2023 начнут действовать жесткие меры ЦБ по ограничению рискованной ипотеки. Подробнее об этом мы уже писали в прошлом месяце. Сегодня расскажем, как эти меры повлияют на выдачу ипотеки.

На рынке существует два противоположных мнения:

1. надбавки не окажут никакого влияния, т.к. банки либо будут терпеть повышенные надбавки (которые рано или поздно, скорее всего, отменят), либо просто станут выдавать кредиты с меньшим уровнем риска;

2. надбавки убьют рынок ипотеки и взять кредит по нормальным условиям будет невозможно, особенно для малообеспеченных граждан.

Истина где-то по середине.

• По нашим оценкам, под запретительные надбавки по ипотеке попадет более половины выдаваемых в прошлом кредитов на первичном рынке и более 20% ипотек на готовое жилье. Об этом говорит структура выдач ипотеки в зависимости от LTV (коэффициент, обратный к первоначальному взносу ПВ) и ПДН (показателя долговой нагрузки) – см. график👇🏻

• Красным на картинке выделены кредиты, по которым будут действовать запретительные надбавки , где требуется 3 и более капитала банка для выдачи. Зеленым – кредиты без надбавок, где используется один капитал или чуть больше. Между ними – кредиты, которые станут менее выгодными для банков экономически – здесь часть банков откажется от выдачи, а другая часть повысит ставки.

• Под запретительные надбавки попадает 50% кредитов на первичке, но вряд ли выдачи ипотеки упадут на эти же 50%. Часть выдач сместится в менее рискованный сегмент. Это уже постепенно происходит – с мая действуют запретительные надбавки для кредитов с ПВ менее 10% и ограничительные надбавки для ПВ 10-20% для ДДУ и 10-15% для готового жилья (не-ДДУ). Пока это не повлияло на рынок ипотеки – скорее всего, из-за сокращения доли кредитов с ПВ менее 15%.

• С другой стороны, ряд банков может плохо верифицировать доходы заемщика, что завышает долю кредитов с ПДН более 80% – новые надбавки заставят более тщательно подходить к подтверждающим документам.

💡Тем не менее, надбавки выглядят слишком значимыми, чтобы оказаться незаметными для рынка. Даже если половину выдач, попавших под новые надбавки, банки смогут сохранить, число выданных кредитов упадет на 20% и более от того, что было весной 2023. А от текущего ажиотажного спроса, вызванного повышением ключевой ставки, падение будет еще большим.

✂️ Основные проблемы для рынка могут начаться в 2024 году из-за исчерпания эффектов отложенного спроса, новых надбавок и более высокой КС. Если еще льготную ипотеку завершить в следующем году по плану, то тогда удар по рынку жилья рикошетом отлетит в виде последствий для экономики.

Надеемся, что регулятор это понимает и не собирается нанести удар под дых застройщикам, не сумев добиться отмены массовой льготной ипотеки. Новые надбавки выглядят явно непропорционально для ДДУ и готового жилья. Впрочем, остается одна лазейка — продавать больше после ввода в эксплуатацию, где действует и льготная ипотека, и более щадящие надбавки для банков.

@DomusVerus

​​Поможет ли Арктике запуск льготной ипотеки под 2%?

В августе состоялся первый в истории современной России запуск станции «Луна-25» на Южный полюс спутника Земли. И хотя станция не смогла успешно приземлиться на поверхность Луны, можно с уверенностью говорить, что лунная программа в стране возрождается после многих десятилетий стагнации.
 
В общем, Россия отправляется изучать Луну, а мы с вами переместимся в более близкую, но не менее интересную локацию – в Арктику.
 
Вчера президент поручил к 1 ноября расширить на арктические регионы дальневосточную ипотеку под 2%. Цели программы – помочь жителям улучшить жилищные условия, простимулировать строительство жилья в Арктике и остановить миграционный отток населения.
 
Попробуем оценить потенциальный спрос на программу и порассуждаем, поможет ли она достигнуть этих целей.

Как обычно, выводы здесь, а подробности, расчеты и графики в PDF ниже:
 
▪️На территории Арктики проживает 2,5 млн человек и 1,1 млн семей. Крупнейшие города: Архангельск (350 тыс. чел.), Мурманск (300 тыс.), Северодвинск (180 тыс.) и Норильск (180 тыс.).
 
▪️Заработные платы в регионах Арктики выше среднероссийского уровня на ~40-50% (110 тыс. руб. против ~73 тыс. руб.). Исходя из распределения среднедушевых доходов, ипотеку по текущим условиям может позволить себе половина семей – 544 тыс. (платеж менее 30-35% среднего дохода).
 
▪️Новая программа и снижение ипотечной ставки до 2% сделают жилье доступным еще для 248 тыс. семей. Учитывая нынешний уровень проникновения льготных программ (в год выдается 3-4 тыс. ипотечных кредитов) потенциальный спрос на арктическую ипотеку можно оценить в 6-7 тыс. кредитов в год.
 
▪️Наибольший прирост потенциального спроса можно ожидать в Карелии и Архангельской области (там, где распределение доходов больше смещено в сторону менее обеспеченных граждан).
 
▪️В условиях ограниченного предложения жилья (портфель строительства МКД в Арктике около 640 тыс. кв. м = 14 тыс. квартир) рост спроса может привести к повышению цен. Со временем это способно простимулировать стройку, но ограничением выступает высокая себестоимость строительства.
 
▪️Программа вряд ли поможет заметно снизить отток населения и простимулирует экономическое развитие региона. В общем, то, что жилье станет доступным новым семьям, безусловно, приветствуем. Но коренной перелом ситуации в регионе вряд ли произойдет.
 
@DomusVerus