🌪️ ЦБ ужесточает макропруденциальные меры
Вечер пятницы, сокращенный рабочий день, впереди выходные. Казалось бы, что может пойти не так…но Банк России взял и повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в 2-4 раза. Это серьезно. И это повлияет на рынок. Давайте разбираться.
▪️В одной из прошлых записок, мы подробно объясняли, как работают надбавки к коэффициентам риска. Смысл примерно такой: при нормативной достаточности капитала Н1.0 8% банк может выдать 100 руб. кредитов на 8 руб. капитала. Надбавка 0.5 увеличивает необходимый капитал в 1,5 раза, надбавка 1.0 – в два раза и т.д.
▪️Так вот, с 1 мая надбавки по ипотечным кредитам на первичке составляли 0,5-1,5 в зависимости от первоначального взноса (ПВ) и показателя долговой нагрузки (ПДН – отношение платежей к доходу). С 1 октября эти надбавки вырастут до 1-6. Например, для кредита с ПВ 15-20% и ПДН выше 80% надбавка вырастет с 1 до 6, т.е. для выдачи такого кредита банку потребуется в 3,5 раза больше капитала…
▪️Фактически банк такой кредит выдавать просто не будет, т.к. это невыгодно. Да и ЦБ не стесняется и называет вещи своими именами: «У Банка России нет возможности напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, в этих условиях в отношении таких кредитов ЦБ устанавливает надбавки на запретительном уровне».
Короче, с текущими надбавками банки перестанут выдавать кредиты на первичке с ПДН больше 70% и/или первоначальным взносом меньше 15%. На вторичке, кстати, надбавки тоже выросли – здесь банки перестанут выдавать кредиты с LTV (отношение суммы долга к стоимости залога) выше 90% или ПДН больше 70% (подробнее см. таблицу внизу).
💡Решение о продлении льготных ипотечных программ принимает правительство, а настройку их применения осуществляет ЦБ через надбавки. Таким образом госпрограммы останутся, но они фактически будут доступны только для очень качественных заемщиков. А целый сегмент покупателей полностью исчезнет с радаров.
Как это повлияет на рынок?
1. В лучших традициях в ближайшие месяцы (до начала действия надбавок) мы наверняка увидим повышенный спрос на ипотеку – публика вновь попытается успеть запрыгнуть в вагон уходящего поезда.
2. Через полгода мы с вами одновременно будем видеть и низкую ипотечную ставку (на нее такие надбавки вряд ли повлияют) и снижение спроса (процентов на 15-20 со следующего года, по нашим оценкам, но это пока не точно).
3. За 1П 2023 г. было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Второе полугодие обычно сезонно сильнее из-за новогодних продаж и, скорее всего, по итогам года выдачи превысят 6 трлн руб., несмотря на все препятствия.
4. Наибольший эффект рынок почувствует в 2024 году: льготная ипотека по плану должна завершиться, ключевая ставка останется на повышенном уровне после роста в этом году, ну и вишенкой на торте объявленные сегодня коэффициенты.
5. А как же стратегия рынка до 2030 года и ввод 120 кв. м жилья? Мы уже писали, что для этого запуски и интерес к строительству должны расти. А для этого необходим ежегодный рост спроса на жилье на 5-7%. В текущих условиях ждать такого роста, мягко говоря, слишком оптимистично… Но об этом поговорим в следующий раз.
В общем, что ни день, то новости. Казначеям банков желаем продуктивных двух дней работы, всем остальным – хороших выходных!
@DomusVerus
Вечер пятницы, сокращенный рабочий день, впереди выходные. Казалось бы, что может пойти не так…но Банк России взял и повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в 2-4 раза. Это серьезно. И это повлияет на рынок. Давайте разбираться.
▪️В одной из прошлых записок, мы подробно объясняли, как работают надбавки к коэффициентам риска. Смысл примерно такой: при нормативной достаточности капитала Н1.0 8% банк может выдать 100 руб. кредитов на 8 руб. капитала. Надбавка 0.5 увеличивает необходимый капитал в 1,5 раза, надбавка 1.0 – в два раза и т.д.
▪️Так вот, с 1 мая надбавки по ипотечным кредитам на первичке составляли 0,5-1,5 в зависимости от первоначального взноса (ПВ) и показателя долговой нагрузки (ПДН – отношение платежей к доходу). С 1 октября эти надбавки вырастут до 1-6. Например, для кредита с ПВ 15-20% и ПДН выше 80% надбавка вырастет с 1 до 6, т.е. для выдачи такого кредита банку потребуется в 3,5 раза больше капитала…
▪️Фактически банк такой кредит выдавать просто не будет, т.к. это невыгодно. Да и ЦБ не стесняется и называет вещи своими именами: «У Банка России нет возможности напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, в этих условиях в отношении таких кредитов ЦБ устанавливает надбавки на запретительном уровне».
Короче, с текущими надбавками банки перестанут выдавать кредиты на первичке с ПДН больше 70% и/или первоначальным взносом меньше 15%. На вторичке, кстати, надбавки тоже выросли – здесь банки перестанут выдавать кредиты с LTV (отношение суммы долга к стоимости залога) выше 90% или ПДН больше 70% (подробнее см. таблицу внизу).
💡Решение о продлении льготных ипотечных программ принимает правительство, а настройку их применения осуществляет ЦБ через надбавки. Таким образом госпрограммы останутся, но они фактически будут доступны только для очень качественных заемщиков. А целый сегмент покупателей полностью исчезнет с радаров.
Как это повлияет на рынок?
1. В лучших традициях в ближайшие месяцы (до начала действия надбавок) мы наверняка увидим повышенный спрос на ипотеку – публика вновь попытается успеть запрыгнуть в вагон уходящего поезда.
2. Через полгода мы с вами одновременно будем видеть и низкую ипотечную ставку (на нее такие надбавки вряд ли повлияют) и снижение спроса (процентов на 15-20 со следующего года, по нашим оценкам, но это пока не точно).
3. За 1П 2023 г. было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Второе полугодие обычно сезонно сильнее из-за новогодних продаж и, скорее всего, по итогам года выдачи превысят 6 трлн руб., несмотря на все препятствия.
4. Наибольший эффект рынок почувствует в 2024 году: льготная ипотека по плану должна завершиться, ключевая ставка останется на повышенном уровне после роста в этом году, ну и вишенкой на торте объявленные сегодня коэффициенты.
5. А как же стратегия рынка до 2030 года и ввод 120 кв. м жилья? Мы уже писали, что для этого запуски и интерес к строительству должны расти. А для этого необходим ежегодный рост спроса на жилье на 5-7%. В текущих условиях ждать такого роста, мягко говоря, слишком оптимистично… Но об этом поговорим в следующий раз.
В общем, что ни день, то новости. Казначеям банков желаем продуктивных двух дней работы, всем остальным – хороших выходных!
@DomusVerus
🔥13👍9
Ипотека в июне-июле – объемы, ставки, срок, платеж
В пятницу мы подробно рассказали о новых мерах Банка России, которые приведут к сокращению выдач ипотечных кредитов ближе к концу года. Но сегодня сделаем шаг назад, обсудим итоги июня и посмотрим, что на рынке происходит в моменте.
▪️В июне было выдано 168 тыс. ипотечных кредитов на 627 млрд руб. – по объему это третий результат в истории, но по количеству во 2П 2020 – 1П 2021 гг. выдавалось больше (см. график 1). На первичном рынке в июне было выдано 45 тыс. кредитов на 222 млрд. руб.
▪️Доля первички в общем числе выданных ипотечных кредитов в последние месяцы колеблется вблизи 27%. С середины 2022 г. доля упала на 14 п.п. вместе с восстановлением вторичного рынка и сокращением разницы в ставках между первичкой и вторичкой.
▪️В следующие полгода тенденция развернется – спрос будет мигрировать обратно на первичку в условиях роста рыночных процентных ставок и неизменности ставок по госпрограммам (а по ним выдается более 95% всех кредитов на первичке).
▪️Метрики ипотечного рынка, за которыми мы следим, изменились несущественно: ставки на первичке чуть-чуть выросли до 6,12%, на вторичке остались вблизи 9,9%. Средний ипотечный платеж на первичке стабилизировался около 31 тыс. руб. (на вторичке – 30 тыс.), сумма кредита на первичке осталась вблизи 4,9 млн руб., на вторичке – 3,3 млн руб.
💡По предварительным данным, в июле выдачи остаются на высоком уровне (вблизи июня). В августе-сентябре спрос может поддержать желание заемщиков успеть взять кредит до вступления в силу новых надбавок к коэффициентам риска (с 1 октября). Далее выдачи неизбежно начнут снижаться (с поправкой на сезонность).
Подтверждаем свой прогноз, что по итогам года выдачи ипотеки (первичка + вторичка) превысят 6 трлн руб., однако этот прогноз уже учитывает замедление выдач ближе к концу года. Основные трудности для рынка мы, скорее всего, увидим уже в 2024 году.
🥶В общем, ипотечное лето пока продолжается, но зима обещает быть особенно холодной.
@DomusVerus
В пятницу мы подробно рассказали о новых мерах Банка России, которые приведут к сокращению выдач ипотечных кредитов ближе к концу года. Но сегодня сделаем шаг назад, обсудим итоги июня и посмотрим, что на рынке происходит в моменте.
▪️В июне было выдано 168 тыс. ипотечных кредитов на 627 млрд руб. – по объему это третий результат в истории, но по количеству во 2П 2020 – 1П 2021 гг. выдавалось больше (см. график 1). На первичном рынке в июне было выдано 45 тыс. кредитов на 222 млрд. руб.
▪️Доля первички в общем числе выданных ипотечных кредитов в последние месяцы колеблется вблизи 27%. С середины 2022 г. доля упала на 14 п.п. вместе с восстановлением вторичного рынка и сокращением разницы в ставках между первичкой и вторичкой.
▪️В следующие полгода тенденция развернется – спрос будет мигрировать обратно на первичку в условиях роста рыночных процентных ставок и неизменности ставок по госпрограммам (а по ним выдается более 95% всех кредитов на первичке).
▪️Метрики ипотечного рынка, за которыми мы следим, изменились несущественно: ставки на первичке чуть-чуть выросли до 6,12%, на вторичке остались вблизи 9,9%. Средний ипотечный платеж на первичке стабилизировался около 31 тыс. руб. (на вторичке – 30 тыс.), сумма кредита на первичке осталась вблизи 4,9 млн руб., на вторичке – 3,3 млн руб.
💡По предварительным данным, в июле выдачи остаются на высоком уровне (вблизи июня). В августе-сентябре спрос может поддержать желание заемщиков успеть взять кредит до вступления в силу новых надбавок к коэффициентам риска (с 1 октября). Далее выдачи неизбежно начнут снижаться (с поправкой на сезонность).
Подтверждаем свой прогноз, что по итогам года выдачи ипотеки (первичка + вторичка) превысят 6 трлн руб., однако этот прогноз уже учитывает замедление выдач ближе к концу года. Основные трудности для рынка мы, скорее всего, увидим уже в 2024 году.
🥶В общем, ипотечное лето пока продолжается, но зима обещает быть особенно холодной.
@DomusVerus
🔥9👍3
Обзор международных рынков: good news is bad news
Месяц назад мы с вами обсуждали, что на международных рынках недвижимости началось потепление: спрос восстанавливается, цены разворачиваются, оптимизм девелоперов растет. Вроде бы новости хорошие, но есть нюансы:
1. Восстановление потребительской уверенности может поддержать внутренний спрос и осложнить возврат инфляции к целевому уровню. Возможно, текущий уровень ставок недостаточно сдерживающий, а значит ставки придется повышать еще сильнее. Не зря же ФРС после паузы вновь повысила ставку до 5,5%.
2. А регуляторы Канады и Австралии и вовсе отмечают, что улучшение ситуации на рынке жилья – аргумент за повышение ставок. Связано это с эффектом богатства: чем выше цены на жилье, тем более богатым чувствует себя население, тем больше оно тратит, тем больше инфляция, тем выше должны быть ставки.
3. Кроме того, Bloomberg напоминает, что аренда жилья формирует около 40% потребительской корзины в США. Но изменения аренды отражаются в официальных показателях инфляции с большим лагом (вплоть до 12 мес.). Это значит, что сейчас в инфляции мы видим эффект от прошлогоднего снижения цен, но этот эффект может развернуться уже в следующем году вместе с ростом цен на жилье (а они растут 4 месяц подряд).
💬 Короче, расслабляться пока рано – регуляторы не хотят, чтобы деловая активность улучшалась так быстро, пока инфляционные риски остаются высокими. А значит и устойчивый рост рынков недвижимости в ближайшее время вряд ли произойдет, скорее можно ожидать стабилизацию.
Опустимся теперь на страновой уровень и обсудим три истории:
▪️В США рост ставок создает перекосы между рынками нового и вторичного жилья (ну прямо как у нас). Дело в том, что 80% ипотечных заемщиков в последние годы смогли рефинансироваться под низкую ставку (ниже 4%) и сейчас не готовы менять свое жилье, ведь тогда им придется брать новую ипотеку под 7%. В результате, мало кто решается продавать свои дома, и предложение готового жилья в США остается на минимуме за последние 40 лет, что поддерживает цены.
Те же покупатели, которые выходят на рынок впервые, все чаще покупают новое жилье: продажи новых домов выросли на 25% г/г, а продажи готовых домов сократились на 20% г/г.
При этом снижение ставок на условные 100-200 б.п. может только усилить дисбалансы и рост цен, поскольку такое снижение сильнее простимулирует спрос со стороны новых покупателей, а предложение готового жилья отреагирует меньше.
Решить проблему низкого предложения готового жилья структурно могли бы беби-бумеры, которым принадлежит 1/3 всего жилищного фонда в США, но пока они не торопятся продавать свои дома.
Месяц назад мы с вами обсуждали, что на международных рынках недвижимости началось потепление: спрос восстанавливается, цены разворачиваются, оптимизм девелоперов растет. Вроде бы новости хорошие, но есть нюансы:
1. Восстановление потребительской уверенности может поддержать внутренний спрос и осложнить возврат инфляции к целевому уровню. Возможно, текущий уровень ставок недостаточно сдерживающий, а значит ставки придется повышать еще сильнее. Не зря же ФРС после паузы вновь повысила ставку до 5,5%.
2. А регуляторы Канады и Австралии и вовсе отмечают, что улучшение ситуации на рынке жилья – аргумент за повышение ставок. Связано это с эффектом богатства: чем выше цены на жилье, тем более богатым чувствует себя население, тем больше оно тратит, тем больше инфляция, тем выше должны быть ставки.
3. Кроме того, Bloomberg напоминает, что аренда жилья формирует около 40% потребительской корзины в США. Но изменения аренды отражаются в официальных показателях инфляции с большим лагом (вплоть до 12 мес.). Это значит, что сейчас в инфляции мы видим эффект от прошлогоднего снижения цен, но этот эффект может развернуться уже в следующем году вместе с ростом цен на жилье (а они растут 4 месяц подряд).
💬 Короче, расслабляться пока рано – регуляторы не хотят, чтобы деловая активность улучшалась так быстро, пока инфляционные риски остаются высокими. А значит и устойчивый рост рынков недвижимости в ближайшее время вряд ли произойдет, скорее можно ожидать стабилизацию.
Опустимся теперь на страновой уровень и обсудим три истории:
▪️В США рост ставок создает перекосы между рынками нового и вторичного жилья (ну прямо как у нас). Дело в том, что 80% ипотечных заемщиков в последние годы смогли рефинансироваться под низкую ставку (ниже 4%) и сейчас не готовы менять свое жилье, ведь тогда им придется брать новую ипотеку под 7%. В результате, мало кто решается продавать свои дома, и предложение готового жилья в США остается на минимуме за последние 40 лет, что поддерживает цены.
Те же покупатели, которые выходят на рынок впервые, все чаще покупают новое жилье: продажи новых домов выросли на 25% г/г, а продажи готовых домов сократились на 20% г/г.
При этом снижение ставок на условные 100-200 б.п. может только усилить дисбалансы и рост цен, поскольку такое снижение сильнее простимулирует спрос со стороны новых покупателей, а предложение готового жилья отреагирует меньше.
Решить проблему низкого предложения готового жилья структурно могли бы беби-бумеры, которым принадлежит 1/3 всего жилищного фонда в США, но пока они не торопятся продавать свои дома.
Bloomberg.com
How to Fight Inflation When Consumers Think Home Prices Can Only Go Up
The Bank of Canada is running up against optimistic homebuyers in its efforts to tame inflation, offering a glimpse of what might be in store for central banks around the world.
🔥7
▪️В Великобритании продолжают говорить о проблеме доступности жилья. Платеж по ипотеке приблизился к 40% от доходов заемщика – максимум с 2008 года. Причины все те же: рост ставок и дефицит предложения, который не позволяет ценам значительно скорректироваться.
Особенно больно это бьет по молодежи – появился даже термин Generation Rent. Это молодые люди, которые не могут позволить покупку жилья и вынуждены его арендовать. Казалось бы, арендное жилье – решение многих проблем, но и здесь немало подводных камней.
Так, в UK распространена специальная ипотека buy-to-let mortgage – для тех, кто покупает жилье, чтобы сдавать его в аренду. Месячные платежи по такому кредиту включают только проценты банку, а тело кредита выплачивается в конце срока (обычно вместе с продажей жилья). При росте ставок арендодатели должны повышать арендную плату, чтобы сохранять положительную разницу между арендой и выплатами по ипотеке.
В общем, аренда не помогает решить проблему доступности. Какие еще варианты?
Про адресные меры поддержки для наименее обеспеченных говорить не будем – это и так понятно, но дорого. Грубые меры типа ограничений на рост арендой платы могут только усугубить проблему. На помощь приходит Bank of Mom and Dad – молодым людям помогают родители: дают деньги на первоначальный взнос, становятся поручителями по ипотеке, чтобы улучшить условия кредита и т.д. Банк Англии сообщает, что за последние пять лет число родителей, помогающих своим детям купить жилье, удвоилось.
💬 Напомним, что у нас недавние меры Банка России сделают ипотеку недоступной для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Как правило, это люди с низкими и/или неофициальными доходами. Похоже, что им тоже придется рассчитывать или на аренду, или на помощь родственников. Ну или отказаться от улучшения жилищных условий. В любом случае, не самые лучшие варианты.
▪️Китайские власти тем временем, похоже, все-таки меняют свое отношение к рынку недвижимости. Политбюро отказалось от лозунга «жилье – для жизни, а не для спекуляций» и заявило о готовности стимулировать экономику и поддерживать проблемный сектор.
При этом каких-то конкретных и серьезных мер пока объявлено не было, поэтому реакция рынков на эти новости была сдержанной.
Правда, власти КНР часто меняют курс очень осторожно: например, ранняя стадия смягчения антиковидных ограничений тоже была сначала обозначена как "оптимизация", однако позднее произошло кардинальное изменение политики.
💬 Если похожее произойдет с рынком недвижимости, это будут хорошие новости для всех – рост китайской экономики ускорится, это поддержит деловую активность в мире, цены на сырье вырастут, а это и нашему бюджету будет очень кстати. Глядишь, разговоров о том, что мы много тратим на субсидии по ипотечным госпрограммам, станет меньше.
@DomusVerus
Особенно больно это бьет по молодежи – появился даже термин Generation Rent. Это молодые люди, которые не могут позволить покупку жилья и вынуждены его арендовать. Казалось бы, арендное жилье – решение многих проблем, но и здесь немало подводных камней.
Так, в UK распространена специальная ипотека buy-to-let mortgage – для тех, кто покупает жилье, чтобы сдавать его в аренду. Месячные платежи по такому кредиту включают только проценты банку, а тело кредита выплачивается в конце срока (обычно вместе с продажей жилья). При росте ставок арендодатели должны повышать арендную плату, чтобы сохранять положительную разницу между арендой и выплатами по ипотеке.
В общем, аренда не помогает решить проблему доступности. Какие еще варианты?
Про адресные меры поддержки для наименее обеспеченных говорить не будем – это и так понятно, но дорого. Грубые меры типа ограничений на рост арендой платы могут только усугубить проблему. На помощь приходит Bank of Mom and Dad – молодым людям помогают родители: дают деньги на первоначальный взнос, становятся поручителями по ипотеке, чтобы улучшить условия кредита и т.д. Банк Англии сообщает, что за последние пять лет число родителей, помогающих своим детям купить жилье, удвоилось.
💬 Напомним, что у нас недавние меры Банка России сделают ипотеку недоступной для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Как правило, это люди с низкими и/или неофициальными доходами. Похоже, что им тоже придется рассчитывать или на аренду, или на помощь родственников. Ну или отказаться от улучшения жилищных условий. В любом случае, не самые лучшие варианты.
▪️Китайские власти тем временем, похоже, все-таки меняют свое отношение к рынку недвижимости. Политбюро отказалось от лозунга «жилье – для жизни, а не для спекуляций» и заявило о готовности стимулировать экономику и поддерживать проблемный сектор.
При этом каких-то конкретных и серьезных мер пока объявлено не было, поэтому реакция рынков на эти новости была сдержанной.
Правда, власти КНР часто меняют курс очень осторожно: например, ранняя стадия смягчения антиковидных ограничений тоже была сначала обозначена как "оптимизация", однако позднее произошло кардинальное изменение политики.
💬 Если похожее произойдет с рынком недвижимости, это будут хорошие новости для всех – рост китайской экономики ускорится, это поддержит деловую активность в мире, цены на сырье вырастут, а это и нашему бюджету будет очень кстати. Глядишь, разговоров о том, что мы много тратим на субсидии по ипотечным госпрограммам, станет меньше.
@DomusVerus
Ft
Generation Rent is at the sharp end of rate rises
Landlords with buy-to-rent mortgages are passing on their pain
🔥9👍5🤔1
Макростройка: что происходит в экономике и не обманывает ли Росстат
Позавчера Росстат опубликовал очередную порцию оперативной экономической статистики. Это хороший повод рассказать о происходящем в российской экономике, поделиться интересными графиками о ситуации на рынке труда и посмотреть, что происходит в секторе строительства на макроуровне.
Продолжаем рубрику #макростройка. Подробности, как обычно, в PDF, основные выводы здесь:
▪️Напряженность на рынке труда усугубляется – уровень безработицы по итогам июня снизился до 3,1% (новый исторический минимум). Нехватку кадров фиксируют и независимые провайдеры данных: по опросам ИНП РАН, половина компаний в России испытывает трудности с персоналом.
▪️Все это приводит к росту зарплат и доходов населения, что поддерживает потребительскую активность. Во II квартале население направило на покупку товаров и услуг 80% своих доходов – больше, чем во II кв. 2020 (67%) и 2022 гг. (76%), когда высокая неопределенность стимулировала больше сберегать.
▪️Ослабление курса могло подстегнуть спрос на непродовольственные товары в последние пару месяцев. Этот же фактор, судя по всему, оказывал поддержку продажам жилья из-за желания публики сберечь свои средства «в бетоне».
▪️При этом ослабление курса уже начинает негативно влиять и на потребительские настроения, и на ожидания бизнеса. А значит через пару месяцев мы придем в ситуацию с более высокой инфляцией и более слабым спросом. На рынке недвижимости спрос дополнительно ограничат недавние меры Банка России.
▪️Объем договоров подряда в строительном секторе остается на высоком уровне, но с учетом более быстрых темпов работ обеспеченность заказами опустилась до минимума с начала 2020 года (2,5 мес.) и находится вблизи среднего значения 2014-2019 гг.
▪️Ситуация в строительном секторе пока остается неплохой, но пик активности, судя по всему, уже был пройден. Об этом же говорит и последний мониторинг предприятий Банка России: индикатор бизнес-климата в строительстве в июне снизился второй месяц подряд и достиг минимума с начала года.
🗝️ Таким образом, пока все хорошо и в экономике в целом, и в строительном секторе в частности. Но, несмотря на сильные фундаментальные факторы, будущее становится более туманным…
@DomusVerus
Позавчера Росстат опубликовал очередную порцию оперативной экономической статистики. Это хороший повод рассказать о происходящем в российской экономике, поделиться интересными графиками о ситуации на рынке труда и посмотреть, что происходит в секторе строительства на макроуровне.
Продолжаем рубрику #макростройка. Подробности, как обычно, в PDF, основные выводы здесь:
▪️Напряженность на рынке труда усугубляется – уровень безработицы по итогам июня снизился до 3,1% (новый исторический минимум). Нехватку кадров фиксируют и независимые провайдеры данных: по опросам ИНП РАН, половина компаний в России испытывает трудности с персоналом.
▪️Все это приводит к росту зарплат и доходов населения, что поддерживает потребительскую активность. Во II квартале население направило на покупку товаров и услуг 80% своих доходов – больше, чем во II кв. 2020 (67%) и 2022 гг. (76%), когда высокая неопределенность стимулировала больше сберегать.
▪️Ослабление курса могло подстегнуть спрос на непродовольственные товары в последние пару месяцев. Этот же фактор, судя по всему, оказывал поддержку продажам жилья из-за желания публики сберечь свои средства «в бетоне».
▪️При этом ослабление курса уже начинает негативно влиять и на потребительские настроения, и на ожидания бизнеса. А значит через пару месяцев мы придем в ситуацию с более высокой инфляцией и более слабым спросом. На рынке недвижимости спрос дополнительно ограничат недавние меры Банка России.
▪️Объем договоров подряда в строительном секторе остается на высоком уровне, но с учетом более быстрых темпов работ обеспеченность заказами опустилась до минимума с начала 2020 года (2,5 мес.) и находится вблизи среднего значения 2014-2019 гг.
▪️Ситуация в строительном секторе пока остается неплохой, но пик активности, судя по всему, уже был пройден. Об этом же говорит и последний мониторинг предприятий Банка России: индикатор бизнес-климата в строительстве в июне снизился второй месяц подряд и достиг минимума с начала года.
🗝️ Таким образом, пока все хорошо и в экономике в целом, и в строительном секторе в частности. Но, несмотря на сильные фундаментальные факторы, будущее становится более туманным…
@DomusVerus
👍12🔥3
В пятницу вышли данные по ценам на жилье в июле. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice. Рост цен ускоряется как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос обязан не только ипотеке, но и покупкам "за свои" средства:
▪️На первичном рынке динамика цен ускорилась с 0.5% в июне до 0.9% в июле м/м – общий индекс достиг 135.4 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0.8% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022. Исторические максимумы обновлены в половине регионов, как и в предыдущем месяце.
Положительная динамика за июль зафиксирована в подавляющем числе регионов. Из крупных регионов рост цен больше 2% в Красноярске, Кемерово и Челябинске (в последнем – второй месяц подряд).
В минусе только 10 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Новгородской и Амурской обл. Причем в указанных регионах цены снижаются второй месяц подряд. Цены начали расти в Ленинградской и Кировской области, где снижение было больше других от максимумов (-8% и -11%). Другой аутсайдер прошлого – Калининград – показывает чудеса восстановления (+3.4% в июле, после 1-2% в мае-июне).
▪️На самом крупном рынке в Москве динамика цен ускорилась с 0.9% до 1.3% м/м. Средний индекс 267.9 тыс. руб. за кв. м, что на 3.3% ниже максимума в сентябре 2022. В отличие от других регионов в столице цены на первичке существенно опережают вторичку (+0.8% до 260.7 тыс. руб. за кв. м).
Недавно вышедшие данные по регистрации ДДУ и притокам на счета эскроу показывают сокращение количества сделок в столице при значительном росте среднего чека (с 10-11 млн в марте-апреле до 13 млн руб. в июне). В столице спрос смещается в более дорогой сегмент.
▪️На вторичном рынке цены каждый месяц ставят новый максимум – в июле рост на 1.0% м/м до 96.6 тыс. руб. за кв. м в среднем по России. Рост также сохраняется в подавляющем числе регионов (78 из 83).
Больше всех цены растут на Алтае (+3.8% в июле и +18% всего в 2023), в Чеченской республике (+3.8% в июле и +10% в 2023). Из крупных регионов можно выделить снова Челябинск и Кемерово, где цены на вторичке выросли на 2.4% в июле. Также неплохой рост около 2% отмечен в Краснодарском крае, Дагестане и Волгоградской области. Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.7%) – регионе с минимальными ценами по России 45 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля, скорее всего, продолжит поддерживать спрос на жилье, даже несмотря на ужесточение кредитных условий. Повышение ключевой ставки на 1 пп пока не повлияло на рыночные ставки. На первичном рынке крупнейший "вечнозеленый" банк даже снизил ставки. Желание спасти сбережения "в бетоне" увеличило долю собственных средств в притоках на счета эскроу – до 40% в мае-июне 2023. Дисконт цен вторичного рынка почти перестал сокращаться – 28.6% (-0.1 пп в июле). Не исключаем, что в будущем дисконт снова начнет расширяться.
@DomusVerus
▪️На первичном рынке динамика цен ускорилась с 0.5% в июне до 0.9% в июле м/м – общий индекс достиг 135.4 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0.8% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022. Исторические максимумы обновлены в половине регионов, как и в предыдущем месяце.
Положительная динамика за июль зафиксирована в подавляющем числе регионов. Из крупных регионов рост цен больше 2% в Красноярске, Кемерово и Челябинске (в последнем – второй месяц подряд).
В минусе только 10 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Новгородской и Амурской обл. Причем в указанных регионах цены снижаются второй месяц подряд. Цены начали расти в Ленинградской и Кировской области, где снижение было больше других от максимумов (-8% и -11%). Другой аутсайдер прошлого – Калининград – показывает чудеса восстановления (+3.4% в июле, после 1-2% в мае-июне).
▪️На самом крупном рынке в Москве динамика цен ускорилась с 0.9% до 1.3% м/м. Средний индекс 267.9 тыс. руб. за кв. м, что на 3.3% ниже максимума в сентябре 2022. В отличие от других регионов в столице цены на первичке существенно опережают вторичку (+0.8% до 260.7 тыс. руб. за кв. м).
Недавно вышедшие данные по регистрации ДДУ и притокам на счета эскроу показывают сокращение количества сделок в столице при значительном росте среднего чека (с 10-11 млн в марте-апреле до 13 млн руб. в июне). В столице спрос смещается в более дорогой сегмент.
▪️На вторичном рынке цены каждый месяц ставят новый максимум – в июле рост на 1.0% м/м до 96.6 тыс. руб. за кв. м в среднем по России. Рост также сохраняется в подавляющем числе регионов (78 из 83).
Больше всех цены растут на Алтае (+3.8% в июле и +18% всего в 2023), в Чеченской республике (+3.8% в июле и +10% в 2023). Из крупных регионов можно выделить снова Челябинск и Кемерово, где цены на вторичке выросли на 2.4% в июле. Также неплохой рост около 2% отмечен в Краснодарском крае, Дагестане и Волгоградской области. Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.7%) – регионе с минимальными ценами по России 45 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля, скорее всего, продолжит поддерживать спрос на жилье, даже несмотря на ужесточение кредитных условий. Повышение ключевой ставки на 1 пп пока не повлияло на рыночные ставки. На первичном рынке крупнейший "вечнозеленый" банк даже снизил ставки. Желание спасти сбережения "в бетоне" увеличило долю собственных средств в притоках на счета эскроу – до 40% в мае-июне 2023. Дисконт цен вторичного рынка почти перестал сокращаться – 28.6% (-0.1 пп в июле). Не исключаем, что в будущем дисконт снова начнет расширяться.
@DomusVerus
👍8🔥2
Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?
В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.
Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).
В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).
Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.
1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.
2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.
Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).
3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.
В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.
💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.
Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…
@DomusVerus
В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.
Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).
В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).
Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.
1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.
2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.
Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).
3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.
В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.
💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.
Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…
@DomusVerus
🔥11👍5
Банк России опубликовал проект Основных направлений денежной политики. Это стратегический документ ЦБ РФ, в котором он задает вектор своей политики, делится основными идеями и т.д.
В общем, пройти мимо невозможно – сегодня расскажем о самом интересном.
1. Самое забавное – в начале документа. ЦБ пишет, что его основная функция, прописанная в Конституции, – «защита и обеспечение устойчивости рубля»… В этот момент обычно возникает желание посмотреть на курс в обменнике и схватиться за голову со словами «ну точно агенты МВФ». Делать этого не стоит – ЦБ обеспечивает стабильность валюты через поддержание низкой инфляции (по крайней мере, так предполагается).
В текущей динамике курса ЦБ буднично обвиняет более низкий экспорт и возросший импорт. Но мы считаем, что отток капитала не менее важный фактор.
При режиме плавающего валютного курса его уровень будет таким, чтобы уравновесить торговые и финансовые потоки (они всегда равны, но при разном курсе). Курс будет слабеть до тех пор, пока экспорт не вырастет, импорт не сократится или отток капитала не снизится.
Отток капитала носит структурный характер и без прямых ограничений его вряд ли можно остановить. На экспорт ЦБ повлиять не может. Импорт может скорректироваться после повышения КС и ослабления внутреннего спроса, но это произойдет не скоро.
Динамика курса за последний год – в одном направлении и без изменения объема торгов – говорит об устойчивости тренда и отсутствии игроков, готовых его сломать. Можем только гадать, что произойдет быстрее – естественный вынос и смена тренда либо экстраординарные меры, которые придется применять властям.
Банк России, судя по риторике, пока не готов к ним.
2. Далее поговорим о рисковых вариантах прогноза ЦБ. Их два – (1) "усиление фрагментации" мировой экономики и (2) самый "рисковый" с финансовым кризисом как в 2008 г. и снижением цен на нефть до $30.
В обоих сценариях экономика в 2024 году падает (до -2% и -5%), инфляция растет (до 7% и 13%), а КС повышается до 12% и 13,5%.
Удивительно, что в (1) риск-сценарии ЦБ готов покупать валюту в 2024 году. Видимо, от более слабого курса образуется больше нефтяных доходов, на которые нужно будет купить валюту (привет, бюджетное правило).
При этом во всех сценариях ЦБ, похоже, планирует использовать только изменение ключевой ставки. Но, на наш взгляд, в кризис понадобятся и другие инструменты – в частности, валютные интервенции.
3. Два слова о льготном кредитовании. ЦБ сомневается в его эффективности из-за возможного эффекта замещения: когда вместо кредита по рыночной ставке вы привлекаете льготный. В результате, спрос не растет, а просто перераспределяется. Но при более высоких расходах бюджета.
Теория теорией, но на практике без льготного кредитования не возникло бы много чего реального в экономике: на рынке жилья не появилось бы достаточного предложения, которое может оттягивать доходы и сбережения людей от прямого импорта или оттока капитала.
Общий портфель льготных кредитов, по оценке ЦБ, достиг 10 трлн руб. (14% всего кредитного портфеля). Половину в нем занимает льготная ипотека. Это беспокоит Банк России – давняя идея, что чем больше льготных кредитов, тем более высокой ставка будет для всех остальных, чтобы ограничить кредитную активность и инфляцию.
Логика понятна, но мы писали и о другом эффекте – когда повышение КС снижает ставки по льготным программам и вызывает дисбалансы. Так что история скорее требует большего взаимодействия ЦБ и Правительства, нежели ударов "молотком" в виде КС.
💡Но в целом, хотим поблагодарить Банк России за открытость к дискуссии. Год назад аналитики призывали ЦБ раскрывать более детальные обсуждения с заседаний СД, публиковать прогноз по курсу и т.д. Сегодня регулятор сообщил, что планирует начать это делать в 1П 2024 года.
Уважаемый регулятор, может, по ипотеке тоже найдем с вами общее понимание? Очень надеемся, иначе майские указы президента по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году выполнить не удастся.
Но об этом в следующий раз.
Всем хороших выходных, а строителей – с наступающим праздником!
В общем, пройти мимо невозможно – сегодня расскажем о самом интересном.
1. Самое забавное – в начале документа. ЦБ пишет, что его основная функция, прописанная в Конституции, – «защита и обеспечение устойчивости рубля»… В этот момент обычно возникает желание посмотреть на курс в обменнике и схватиться за голову со словами «ну точно агенты МВФ». Делать этого не стоит – ЦБ обеспечивает стабильность валюты через поддержание низкой инфляции (по крайней мере, так предполагается).
В текущей динамике курса ЦБ буднично обвиняет более низкий экспорт и возросший импорт. Но мы считаем, что отток капитала не менее важный фактор.
При режиме плавающего валютного курса его уровень будет таким, чтобы уравновесить торговые и финансовые потоки (они всегда равны, но при разном курсе). Курс будет слабеть до тех пор, пока экспорт не вырастет, импорт не сократится или отток капитала не снизится.
Отток капитала носит структурный характер и без прямых ограничений его вряд ли можно остановить. На экспорт ЦБ повлиять не может. Импорт может скорректироваться после повышения КС и ослабления внутреннего спроса, но это произойдет не скоро.
Динамика курса за последний год – в одном направлении и без изменения объема торгов – говорит об устойчивости тренда и отсутствии игроков, готовых его сломать. Можем только гадать, что произойдет быстрее – естественный вынос и смена тренда либо экстраординарные меры, которые придется применять властям.
Банк России, судя по риторике, пока не готов к ним.
2. Далее поговорим о рисковых вариантах прогноза ЦБ. Их два – (1) "усиление фрагментации" мировой экономики и (2) самый "рисковый" с финансовым кризисом как в 2008 г. и снижением цен на нефть до $30.
В обоих сценариях экономика в 2024 году падает (до -2% и -5%), инфляция растет (до 7% и 13%), а КС повышается до 12% и 13,5%.
Удивительно, что в (1) риск-сценарии ЦБ готов покупать валюту в 2024 году. Видимо, от более слабого курса образуется больше нефтяных доходов, на которые нужно будет купить валюту (привет, бюджетное правило).
При этом во всех сценариях ЦБ, похоже, планирует использовать только изменение ключевой ставки. Но, на наш взгляд, в кризис понадобятся и другие инструменты – в частности, валютные интервенции.
3. Два слова о льготном кредитовании. ЦБ сомневается в его эффективности из-за возможного эффекта замещения: когда вместо кредита по рыночной ставке вы привлекаете льготный. В результате, спрос не растет, а просто перераспределяется. Но при более высоких расходах бюджета.
Теория теорией, но на практике без льготного кредитования не возникло бы много чего реального в экономике: на рынке жилья не появилось бы достаточного предложения, которое может оттягивать доходы и сбережения людей от прямого импорта или оттока капитала.
Общий портфель льготных кредитов, по оценке ЦБ, достиг 10 трлн руб. (14% всего кредитного портфеля). Половину в нем занимает льготная ипотека. Это беспокоит Банк России – давняя идея, что чем больше льготных кредитов, тем более высокой ставка будет для всех остальных, чтобы ограничить кредитную активность и инфляцию.
Логика понятна, но мы писали и о другом эффекте – когда повышение КС снижает ставки по льготным программам и вызывает дисбалансы. Так что история скорее требует большего взаимодействия ЦБ и Правительства, нежели ударов "молотком" в виде КС.
💡Но в целом, хотим поблагодарить Банк России за открытость к дискуссии. Год назад аналитики призывали ЦБ раскрывать более детальные обсуждения с заседаний СД, публиковать прогноз по курсу и т.д. Сегодня регулятор сообщил, что планирует начать это делать в 1П 2024 года.
Уважаемый регулятор, может, по ипотеке тоже найдем с вами общее понимание? Очень надеемся, иначе майские указы президента по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году выполнить не удастся.
Но об этом в следующий раз.
Всем хороших выходных, а строителей – с наступающим праздником!
🔥17👍5👎1
Банк России вновь достает кувалду – ключевая ставка 12%
Не успели мы в пятницу обсудить стресс-сценарии Банка России, как стресс уже реализовался. Правда, без всяких там «фрагментаций» мировой экономики или «мировых финансовых кризисов». Доллар пробил психологически важную отметку в 100, и регулятор решил быстренько собраться на внеочередное заседание.
Ключевая ставка (КС) повышена сразу на 350 б.п. В пресс-релизе ЦБ продолжает нас убеждать, что уровень курса не главное (охотно верим), что причина сегодняшнего решения – риски ценовой стабильности и динамика инфляции, ну и что нужно любой ценой вернуть ее к 4% в 2024 году.
В такой логике, если курс не будет дальше слабеть, рост КС до 12% выглядит вполне достаточным. С прошлого заседания курс ослаб на ~10% —> краткосрочный эффект переноса добавит +1 п.п. к инфляции в течение года. Июльский прогноз КС предполагал ее рост до 9,5% —> текущий уровень 12% на 2,5 п.п. выше, что с запасом перекрывает эффекты от ослабления рубля.
При этом только изменение ставки может и не помочь курсу. Если ослабление продолжится, ожидаем дополнительных мер, включая продажи юаней и/или ужесточение контроля за финансовыми потоками (правда, последнее может иметь побочные эффекты).
🔮 Что дальше? Понятно, что все будет зависеть от поступающих данных – неопределенность высокая и все такое прочее. Но вы же не этого комментария ждете от нас?
В базовом сценарии, если курс стабилизируется, КС останется на уровне 12% до конца года, а осторожное снижение начнется в I кв. 2024 г. К концу 2024 г. ставка достигнет 9% и далее будет двигаться в нейтральный диапазон 6-7%.
🏠 Что все это значит для рынка недвижимости? Ставка на него влияет через два основных канала: ипотека и проектное финансирование.
1. Ипотека. Банк России умеет делать больно вторичному рынку жилья. Процентные ставки по ипотеке на вторичке с конца июля уже выросли примерно на 1 п.п. (до 12%), но могут подрасти еще немного. Наши модели показывают, что рост ставки на 1 п.п. снижает спрос на вторичке на 10% (в физических величинах) в течение года.
На рынке новостроек все будет ровно наоборот – ждем вечеринку сблэкджеком нулевой ипотекой от застройщика. Во-первых, рост КС без сопоставимого роста доходности 10-летних ОФЗ снижает минимальную ставку по ипотеке, на которую подпишется банк без начисления дополнительных резервов. Субсидии от застройщика могут снизить ставку снова до 2,5-3% по льготной и 0-0,5% по семейной ипотеке.
Во-вторых, рост КС и объявленные с 1 октября меры уже навели панику в ипотечных телеграм-каналах: народ бежит в банки, чтобы обрадовать себя ипотекой. Те, кто хотел улучшить жилищные условия, продав свое готовое жилье, поторопятся это сделать.
В итоге: цены на первичке в ближайшее время ждет рост, на вторичке цены будут отставать. Интересно, можно будет, перефразируя классика, сказать, что не «застройщики наказали сами себя», а регулятор наказал сам себя?
2. Проектное финансирование. Ключевая ставка напрямую влияет на базовую ставку по ссудной задолженности застройщика (она считается как КС + спред 3-5%). Но применяется она только к той части кредита, которая не покрыта продажами по эскроу. К остальной части применяется специальная ставка, которая существенно ниже ключевой.
Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку превышает 80%, а средневзвешенная ставка по ПФ в июне была вблизи 4,9%. На фоне роста КС она может подрасти до ~6%. Большого влияния на «средний проект» это не окажет.
Но проблемы могут начаться у проектов с низкой стройготовностью из-за роста себестоимости строительства, а также у новых проектов, которые еще не профинансированы. По этой же причине под раздачу могут попасть проекты с дальними очередями. Но здесь история довольно запутанная и неочевидная – сейчас грузить вас не будем, поскольку новостей на сегодня достаточно.
Но мы обязательно вернемся к этому на днях. Не отключайтесь.
@DomusVerus
Не успели мы в пятницу обсудить стресс-сценарии Банка России, как стресс уже реализовался. Правда, без всяких там «фрагментаций» мировой экономики или «мировых финансовых кризисов». Доллар пробил психологически важную отметку в 100, и регулятор решил быстренько собраться на внеочередное заседание.
Ключевая ставка (КС) повышена сразу на 350 б.п. В пресс-релизе ЦБ продолжает нас убеждать, что уровень курса не главное (охотно верим), что причина сегодняшнего решения – риски ценовой стабильности и динамика инфляции, ну и что нужно любой ценой вернуть ее к 4% в 2024 году.
В такой логике, если курс не будет дальше слабеть, рост КС до 12% выглядит вполне достаточным. С прошлого заседания курс ослаб на ~10% —> краткосрочный эффект переноса добавит +1 п.п. к инфляции в течение года. Июльский прогноз КС предполагал ее рост до 9,5% —> текущий уровень 12% на 2,5 п.п. выше, что с запасом перекрывает эффекты от ослабления рубля.
При этом только изменение ставки может и не помочь курсу. Если ослабление продолжится, ожидаем дополнительных мер, включая продажи юаней и/или ужесточение контроля за финансовыми потоками (правда, последнее может иметь побочные эффекты).
🔮 Что дальше? Понятно, что все будет зависеть от поступающих данных – неопределенность высокая и все такое прочее. Но вы же не этого комментария ждете от нас?
В базовом сценарии, если курс стабилизируется, КС останется на уровне 12% до конца года, а осторожное снижение начнется в I кв. 2024 г. К концу 2024 г. ставка достигнет 9% и далее будет двигаться в нейтральный диапазон 6-7%.
🏠 Что все это значит для рынка недвижимости? Ставка на него влияет через два основных канала: ипотека и проектное финансирование.
1. Ипотека. Банк России умеет делать больно вторичному рынку жилья. Процентные ставки по ипотеке на вторичке с конца июля уже выросли примерно на 1 п.п. (до 12%), но могут подрасти еще немного. Наши модели показывают, что рост ставки на 1 п.п. снижает спрос на вторичке на 10% (в физических величинах) в течение года.
На рынке новостроек все будет ровно наоборот – ждем вечеринку с
Во-вторых, рост КС и объявленные с 1 октября меры уже навели панику в ипотечных телеграм-каналах: народ бежит в банки, чтобы обрадовать себя ипотекой. Те, кто хотел улучшить жилищные условия, продав свое готовое жилье, поторопятся это сделать.
В итоге: цены на первичке в ближайшее время ждет рост, на вторичке цены будут отставать. Интересно, можно будет, перефразируя классика, сказать, что не «застройщики наказали сами себя», а регулятор наказал сам себя?
2. Проектное финансирование. Ключевая ставка напрямую влияет на базовую ставку по ссудной задолженности застройщика (она считается как КС + спред 3-5%). Но применяется она только к той части кредита, которая не покрыта продажами по эскроу. К остальной части применяется специальная ставка, которая существенно ниже ключевой.
Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку превышает 80%, а средневзвешенная ставка по ПФ в июне была вблизи 4,9%. На фоне роста КС она может подрасти до ~6%. Большого влияния на «средний проект» это не окажет.
Но проблемы могут начаться у проектов с низкой стройготовностью из-за роста себестоимости строительства, а также у новых проектов, которые еще не профинансированы. По этой же причине под раздачу могут попасть проекты с дальними очередями. Но здесь история довольно запутанная и неочевидная – сейчас грузить вас не будем, поскольку новостей на сегодня достаточно.
Но мы обязательно вернемся к этому на днях. Не отключайтесь.
@DomusVerus
👍19🔥18🤔5👎3
Себестоимость и цены на жилье: курс у нас один – правильный
В конце 2022 года большинство экспертов прогнозировали падение цен на жилье из-за борьбы ЦБ с льготной ипотекой от застройщика. Ждали-ждали, но цены особо не падали, а в мае и вовсе начали расти. Сегодня расскажем, в чем дело.
▪️В 2022 г. цены на первичке выросли на ~20%. По нашим оценкам, примерно половина этого (10-12 п.п.) – «искусственный» рост цен из-за распространения субсидий от застройщика (околонулевая ставка компенсировалась более высокой ценой).
▪️В декабре 2022 г. ставки на первичке достигли минимума (3,5%), а цены – максимума. Затем Банк России закрутил гайки, околонулевая ипотека канула в лету, ставки вернулись к 6%... но цены обратно на 10-12% не упали.
▪️Значит, «искусственный» рост цен себе в карман положили застройщики? Они, может, и хотели бы, но нет. С конца 2022 г. себестоимость строительства выросла на 12%. То есть от завышенных цен у застройщиков ничего не осталось.
📚 Короче, все как по учебнику: цены постояли на месте в номинале, но с учетом роста себестоимости в реальности скорректировались. В последние месяцы рост себестоимости превысил запас прошлого года, и цены снова пошли вверх.
▪️Сильнее всего в цене в этом году выросли: стальная арматура (+37%), растворы, кабельная продукция (+30%), изоляция (+20%) и цемент (+10%).
▪️По нашим оценкам, в 2017-2021 гг. ослабление рубля на 10% увеличивало себестоимость строительства на 0,4-0,5 п.п. в течение года. При более резких скачках курса (как в 2022-2023) реакция может быть более выраженной (до 1,5 п.п.).
▪️Это происходит, несмотря на то, что 95% стройматериалов производятся локально. Все из-за общего роста цен в экономике и импортных составляющих в производстве.
💡До конца этого года ожидаем роста себестоимости на 0,6-0,8% в месяц (7-10% годовых). Это вместе с повышенным спросом на первичке даст новый импульс ценам на новостройки. В общем, путь у нас один – только наверх.
Главное, не споткнуться и ничего себе не сломать. Но это уже ответственность регуляторов.
@DomusVerus
В конце 2022 года большинство экспертов прогнозировали падение цен на жилье из-за борьбы ЦБ с льготной ипотекой от застройщика. Ждали-ждали, но цены особо не падали, а в мае и вовсе начали расти. Сегодня расскажем, в чем дело.
▪️В 2022 г. цены на первичке выросли на ~20%. По нашим оценкам, примерно половина этого (10-12 п.п.) – «искусственный» рост цен из-за распространения субсидий от застройщика (околонулевая ставка компенсировалась более высокой ценой).
▪️В декабре 2022 г. ставки на первичке достигли минимума (3,5%), а цены – максимума. Затем Банк России закрутил гайки, околонулевая ипотека канула в лету, ставки вернулись к 6%... но цены обратно на 10-12% не упали.
▪️Значит, «искусственный» рост цен себе в карман положили застройщики? Они, может, и хотели бы, но нет. С конца 2022 г. себестоимость строительства выросла на 12%. То есть от завышенных цен у застройщиков ничего не осталось.
📚 Короче, все как по учебнику: цены постояли на месте в номинале, но с учетом роста себестоимости в реальности скорректировались. В последние месяцы рост себестоимости превысил запас прошлого года, и цены снова пошли вверх.
▪️Сильнее всего в цене в этом году выросли: стальная арматура (+37%), растворы, кабельная продукция (+30%), изоляция (+20%) и цемент (+10%).
▪️По нашим оценкам, в 2017-2021 гг. ослабление рубля на 10% увеличивало себестоимость строительства на 0,4-0,5 п.п. в течение года. При более резких скачках курса (как в 2022-2023) реакция может быть более выраженной (до 1,5 п.п.).
▪️Это происходит, несмотря на то, что 95% стройматериалов производятся локально. Все из-за общего роста цен в экономике и импортных составляющих в производстве.
💡До конца этого года ожидаем роста себестоимости на 0,6-0,8% в месяц (7-10% годовых). Это вместе с повышенным спросом на первичке даст новый импульс ценам на новостройки. В общем, путь у нас один – только наверх.
Главное, не споткнуться и ничего себе не сломать. Но это уже ответственность регуляторов.
@DomusVerus
👍17👎6🔥5🤯3👏1
Большие сдвиги – что изменит рынок недвижимости
В последние дни очень много внимания получило повышение ставки Банка России. Но уровень ставок – это циклический фактор, который действует в течение короткого периода (1-3 года) и влияет лишь на отклонение рынка от долгосрочного тренда. А сам долгосрочный тренд задают структурные факторы – они определяют, куда будет двигаться рынок на горизонте 5-10-15 лет и более.
Основной такой фактор для рынка жилья – демография. При этом демографию обычно рассматривают через изменение численности населения (рождаемость, смертность, миграция): чем больше людей, тем больше должен быть спрос на жилье. Но на рынок не меньше влияет возрастная и социальная структура населения.
Это в особенности актуально для России – при небольшом изменении численности населения его возрастная структура в ближайшие 10-20 лет поменяется радикально.
В общем, встречайте новый лонгрид по демографии. Коротко здесь, длинно в PDF ниже:
▪️Основными покупателями недвижимости являются люди 30-40 лет. Тем не менее, наибольший «чистый» прирост спроса на жилье в терминах жилплощади происходит у человека в 20-25 лет, когда он отделяется от родителей и начинает жить самостоятельно – как правило, в арендованной квартире.
▪️Рост спроса на аренду неизбежно вызывает цепочку покупок жилья, ведь кто-то должен квартиру в аренду предоставить. А поскольку все люди уже где-то живут, в конечном счете последний в этой цепочке купит жилье на первичке – это единственная «степень свободы» в системе, больше жилью взяться неоткуда.
▪️С начала 2000-х и до 2016 г. число родившихся в России неуклонно росло после провала в 90-х. Это значит, что с 2020-2021 гг. (т.е. спустя ~20 лет) и вплоть до 2030-35 гг., мы увидим рост спроса на жилье. Правда, происходить это будет в основном в крупных городах и экономических центрах – там, куда едет молодежь.
▪️Многочисленное поколение «восьмидесятников», если позволит конъюнктура, в следующие 5-10 лет будут улучшать жилищные условия. Дети требуют больше пространства, а значит, в этой группе населения спрос будет смещаться в сторону более просторных, более качественных квартир, а также в сторону загородного жилья.
▪️В ближайшие 10-20 лет население неуклонно будет стареть. После 50-ти люди могли бы переехать в более привлекательный регион или за город в свой дом. При этом у нас в России смена места жительства пока дается трудно, а для жизни за городом недостаточно развита инфраструктура.
▪️Потенциальный спрос на квартиры в новостройках в ближайшие 5 лет можно оценить в 750 тыс. сделок (примерно как в «урожайном» 2021 году) или 37 млн кв. м в год с ежегодным ростом на 2%. Для достижения целей стратегии-2030 этого недостаточно. Выходом может стать увеличение средней площади жилья и развитие сектора ИЖС. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
@DomusVerus
В последние дни очень много внимания получило повышение ставки Банка России. Но уровень ставок – это циклический фактор, который действует в течение короткого периода (1-3 года) и влияет лишь на отклонение рынка от долгосрочного тренда. А сам долгосрочный тренд задают структурные факторы – они определяют, куда будет двигаться рынок на горизонте 5-10-15 лет и более.
Основной такой фактор для рынка жилья – демография. При этом демографию обычно рассматривают через изменение численности населения (рождаемость, смертность, миграция): чем больше людей, тем больше должен быть спрос на жилье. Но на рынок не меньше влияет возрастная и социальная структура населения.
Это в особенности актуально для России – при небольшом изменении численности населения его возрастная структура в ближайшие 10-20 лет поменяется радикально.
В общем, встречайте новый лонгрид по демографии. Коротко здесь, длинно в PDF ниже:
▪️Основными покупателями недвижимости являются люди 30-40 лет. Тем не менее, наибольший «чистый» прирост спроса на жилье в терминах жилплощади происходит у человека в 20-25 лет, когда он отделяется от родителей и начинает жить самостоятельно – как правило, в арендованной квартире.
▪️Рост спроса на аренду неизбежно вызывает цепочку покупок жилья, ведь кто-то должен квартиру в аренду предоставить. А поскольку все люди уже где-то живут, в конечном счете последний в этой цепочке купит жилье на первичке – это единственная «степень свободы» в системе, больше жилью взяться неоткуда.
▪️С начала 2000-х и до 2016 г. число родившихся в России неуклонно росло после провала в 90-х. Это значит, что с 2020-2021 гг. (т.е. спустя ~20 лет) и вплоть до 2030-35 гг., мы увидим рост спроса на жилье. Правда, происходить это будет в основном в крупных городах и экономических центрах – там, куда едет молодежь.
▪️Многочисленное поколение «восьмидесятников», если позволит конъюнктура, в следующие 5-10 лет будут улучшать жилищные условия. Дети требуют больше пространства, а значит, в этой группе населения спрос будет смещаться в сторону более просторных, более качественных квартир, а также в сторону загородного жилья.
▪️В ближайшие 10-20 лет население неуклонно будет стареть. После 50-ти люди могли бы переехать в более привлекательный регион или за город в свой дом. При этом у нас в России смена места жительства пока дается трудно, а для жизни за городом недостаточно развита инфраструктура.
▪️Потенциальный спрос на квартиры в новостройках в ближайшие 5 лет можно оценить в 750 тыс. сделок (примерно как в «урожайном» 2021 году) или 37 млн кв. м в год с ежегодным ростом на 2%. Для достижения целей стратегии-2030 этого недостаточно. Выходом может стать увеличение средней площади жилья и развитие сектора ИЖС. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
@DomusVerus
👍17🔥7👎3