Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.
Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.
1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.
Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.
👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!
2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:
Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.
👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!
3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.
👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!
@DomusVerus
Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.
1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.
Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.
👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!
2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:
Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.
👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!
3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.
👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!
@DomusVerus
🔥18👍4👏1
Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок.
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.
К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:
18.12.23 – О мерах по ужесточению ипотечного рынка
14.12.23 – Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
12.12.23 – Насколько цены на жилье в России «перегрелись»?
29.11.23 – Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
15.11.23 – Много или мало мы строим?
14.11.23 – О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья
03.11.23 – Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?
02.11.23 – Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?
01.11.23 – Как устроена система доступного жилья в Нидерландах?
19.10.23 – Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ
18.10.23 – Как расходы на ОПК повлияют на рынок недвижимости?
17.10.23 – Пример успешной ипотечной системы в Дании
11.10.23 – Естественный уровень спроса: что будет с рынок через 3-5 лет?
07.09.23 – Влияние ключевой ставки на строительный сектор
05.09.23 – Доступность ипотеки для населения России
29.08.23 – Рынок аренды: за что благодарить приватизацию и стоит ли инвестировать в бетон
18.08.23 – Демография как основной структурный фактор для рынка недвижимости
04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием
22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы
08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов
Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot
Пишите – будем рады пообщаться!
@DomusVerus
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.
К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:
18.12.23 – О мерах по ужесточению ипотечного рынка
14.12.23 – Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
12.12.23 – Насколько цены на жилье в России «перегрелись»?
29.11.23 – Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
15.11.23 – Много или мало мы строим?
14.11.23 – О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья
03.11.23 – Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?
02.11.23 – Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?
01.11.23 – Как устроена система доступного жилья в Нидерландах?
19.10.23 – Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ
18.10.23 – Как расходы на ОПК повлияют на рынок недвижимости?
17.10.23 – Пример успешной ипотечной системы в Дании
11.10.23 – Естественный уровень спроса: что будет с рынок через 3-5 лет?
07.09.23 – Влияние ключевой ставки на строительный сектор
05.09.23 – Доступность ипотеки для населения России
29.08.23 – Рынок аренды: за что благодарить приватизацию и стоит ли инвестировать в бетон
18.08.23 – Демография как основной структурный фактор для рынка недвижимости
04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием
22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы
08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов
Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot
Пишите – будем рады пообщаться!
@DomusVerus
👍19🔥3👏3💯1
Domus Verus pinned «Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок. Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и…»
Продажи на первичке в июне – тихая поляна с лебедями
Сегодня поговорим о свежих данных по продажам в новостройках за июнь. Подведем итоги II квартала и обсудим, в каких регионах продажи цветут и благоухают, а в каких лето пока припозднилось.
▪️Продажи умеренно корректируются второй месяц (-2% м/м), оставаясь на неплохом уровне (чуть менее 50 тыс. сделок). За весь второй квартал продажи выросли на 17% кв/кв до ~150 тыс. – это больше, чем в среднем было в прошлом году (143 тыс.), но меньше, чем в 2019-2021 гг. Примерно такие же продажи были во II кв. 2018 г.
▪️Ситуация заметно отличается в регионах. Слабее всего во II кв. продажи выросли в столичных регионах: в Москве, МО и СПб – на 10%, а в Ленобласти продажи вовсе сократились. Самый быстрый рост в Сибири и на Урале – продажи в Новосибирске, Тюмени и Екатеринбурге прибавили более 20% за квартал.
▪️Продажи во II кв. на 10% отстают от среднего уровня 2019 г. Хуже всего на северо-западе (-50% к 2019 г.) – здесь продажи упали в прошлом году и стоят «на полочке» (о причинах писали ранее). Не очень ситуация и в центральной части, за исключением Москвы (-40%). Зато продажи очень сильные на Дальнем Востоке (+70%), Урале (+40%) и в Сибири (+15%).
⚖️ Показатель months-of-sales (за сколько месяцев будет продано строящееся жилье) во втором квартале снизился с 34 до 29 мес. Это хороший уровень – на рынке достигнут баланс после дефицита в 2020-2021 гг. и рисков затоваренности в 2022 г. Разительно ситуация поменялась в Краснодаре и Уфе – в 2022 г. показатель достигал 95-100 мес., а к июню 2023 г. снизился до 35-40 мес.
💡Продажи остаются на неплохом уровне, несмотря на рост ставок и высокие цены. О причинах говорили не раз: рост потреб. уверенности, высокая доступность жилья, ослабление курса и спрос на «сбережения в бетоне» и проч.
Может ли эта идиллия закончиться? Это будет зависеть не столько от агрессивности ЦБ (о ней узнаем уже завтра), а от неэкономических событий, прогнозировать которые, как известно, дело неблагодарное.
@DomusVerus
Сегодня поговорим о свежих данных по продажам в новостройках за июнь. Подведем итоги II квартала и обсудим, в каких регионах продажи цветут и благоухают, а в каких лето пока припозднилось.
▪️Продажи умеренно корректируются второй месяц (-2% м/м), оставаясь на неплохом уровне (чуть менее 50 тыс. сделок). За весь второй квартал продажи выросли на 17% кв/кв до ~150 тыс. – это больше, чем в среднем было в прошлом году (143 тыс.), но меньше, чем в 2019-2021 гг. Примерно такие же продажи были во II кв. 2018 г.
▪️Ситуация заметно отличается в регионах. Слабее всего во II кв. продажи выросли в столичных регионах: в Москве, МО и СПб – на 10%, а в Ленобласти продажи вовсе сократились. Самый быстрый рост в Сибири и на Урале – продажи в Новосибирске, Тюмени и Екатеринбурге прибавили более 20% за квартал.
▪️Продажи во II кв. на 10% отстают от среднего уровня 2019 г. Хуже всего на северо-западе (-50% к 2019 г.) – здесь продажи упали в прошлом году и стоят «на полочке» (о причинах писали ранее). Не очень ситуация и в центральной части, за исключением Москвы (-40%). Зато продажи очень сильные на Дальнем Востоке (+70%), Урале (+40%) и в Сибири (+15%).
⚖️ Показатель months-of-sales (за сколько месяцев будет продано строящееся жилье) во втором квартале снизился с 34 до 29 мес. Это хороший уровень – на рынке достигнут баланс после дефицита в 2020-2021 гг. и рисков затоваренности в 2022 г. Разительно ситуация поменялась в Краснодаре и Уфе – в 2022 г. показатель достигал 95-100 мес., а к июню 2023 г. снизился до 35-40 мес.
💡Продажи остаются на неплохом уровне, несмотря на рост ставок и высокие цены. О причинах говорили не раз: рост потреб. уверенности, высокая доступность жилья, ослабление курса и спрос на «сбережения в бетоне» и проч.
Может ли эта идиллия закончиться? Это будет зависеть не столько от агрессивности ЦБ (о ней узнаем уже завтра), а от неэкономических событий, прогнозировать которые, как известно, дело неблагодарное.
@DomusVerus
👍9🔥3
Итоги заседания Банка России: думай медленно, решай быстро
ЦБ РФ не стал тянуть и сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. до 8,5% (выше наших ожиданий и консенсуса), анонсировав цикл ужесточения денежной политики. Что важного в решении регулятора и как оно повлияет на рынок жилья – обсудим ниже.
▪️Ключевой элемент сигнала о намерениях Банка России – комбинация прогноза по инфляции и ключевой ставке. Новый прогноз допускает повышение КС в этом году вплоть до 10,5% (верхняя граница), хотя среднее значение скорее соответствует пику ставки на уровне 9-9,5%. В следующем году ставка будет оставаться высокой, чтобы вернуть инфляцию к 4% в декабре 2024 г.
▪️Важно, что прогноз ЦБ по динамике кредитования в следующем году сильно не изменился: регулятор по-прежнему ждет роста портфеля ипотеки на 10-15% в 2024 г. после 17-21% в этом. То есть повышение ставки просто позволит двигаться по ранее заданной траектории.
▪️Банк России заявил о старте продаж валюты в рамках зеркалирования инвестиций ФНБ. На пресс-конференции было сказано, что решение не направлено на поддержку курса рубля, а «просто так совпало – подвели итоги использования ФНБ за 1 полугодие и смогли посчитать объем средств для продаж валюты».
Мы как порядочные аналитики верим регулятору, но в глубине души думаем, что все-таки это сигнал, направленный на поддержку курса. Ну или реакция на призывы из высоких кабинетов стабилизировать курс рубля.
Что будет после решения по ставке?
1. Начнем с курса – главного виновника роста инфляционных рисков и ключевой ставки. Курс рубля на решение ЦБ не отреагировал и даже более того – в моменте рубль торгуется на чуть более слабых уровнях, чем до заседания.
Отсутствие нерезидентов на российском финансовом рынке снизило влияние ставок на курс и сделало его более растянутым во времени: более высокие ставки ограничат внутренний спрос, это снизит импорт, а это уже поддержит рубль, но все это будет нескоро.
2. Несмотря на расхожее мнение о росте ставок по ипотеке вслед за ключевой, в реальности ситуация сложнее. О том, что ставка на первичке может даже снизиться (!) мы уже писали – все из-за регулирования в рамках борьбы с субсидируемой ипотекой от застройщика.
На вторичке все тоже не так очевидно – ставки здесь могут вырасти (но вдвое меньше, чем повышение КС). При этом ставки на вторичке двигаются вслед за доходностью долгосрочных ОФЗ, которые заранее заложили повышение ставки и на сегодняшнее решение не отреагировали.
3. В будущем все будет зависеть от успехов борьбы с инфляцией. Если инфляция будет укладываться в прогнозы ЦБ (до 6,5% в 2023 и 4% в 2024 гг.), то долгосрочные ставки могут пойти вниз, как только рынок поверит, что цикл повышения закончен. Правда, это перспектива скорее I квартала 2024 года.
4. Но если вдруг ставки по ипотеке заметно вырастут, как это повлияет на рынок? Полезно напомнить наши оценки: дополнительный рост ставок по ипотеке на вторичном рынке на 1 п.п., при прочих равных, снижает выдачи новых кредитов на 10-12% в течение года. На первичном рынке рост ставок на 1 п.п. приводит к более скромному снижению на 5-6%.
💡В общем, несмотря на большое количество комментариев, новостных сводок и повышенное внимание к решению ЦБ РФ, все не так уж и плохо. Ипотека (особенно на первичке) на сегодняшнее решение может отреагировать слабо – даже более того, публика может опасаться дальнейшего роста ставок и в ближайшие 1-2 месяца более активно брать кредиты.
Ну и потом – ставку ведь не повышают, когда все плохо. Ровно наоборот – рост ставки говорит, что в общем-то все хорошо – спрос восстанавливается, экономика растет ивокруг летают бабочки .
На этой оптимистичной ноте и закончим. Хороших выходных, друзья!
@DomusVerus
ЦБ РФ не стал тянуть и сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. до 8,5% (выше наших ожиданий и консенсуса), анонсировав цикл ужесточения денежной политики. Что важного в решении регулятора и как оно повлияет на рынок жилья – обсудим ниже.
▪️Ключевой элемент сигнала о намерениях Банка России – комбинация прогноза по инфляции и ключевой ставке. Новый прогноз допускает повышение КС в этом году вплоть до 10,5% (верхняя граница), хотя среднее значение скорее соответствует пику ставки на уровне 9-9,5%. В следующем году ставка будет оставаться высокой, чтобы вернуть инфляцию к 4% в декабре 2024 г.
▪️Важно, что прогноз ЦБ по динамике кредитования в следующем году сильно не изменился: регулятор по-прежнему ждет роста портфеля ипотеки на 10-15% в 2024 г. после 17-21% в этом. То есть повышение ставки просто позволит двигаться по ранее заданной траектории.
▪️Банк России заявил о старте продаж валюты в рамках зеркалирования инвестиций ФНБ. На пресс-конференции было сказано, что решение не направлено на поддержку курса рубля, а «просто так совпало – подвели итоги использования ФНБ за 1 полугодие и смогли посчитать объем средств для продаж валюты».
Мы как порядочные аналитики верим регулятору, но в глубине души думаем, что все-таки это сигнал, направленный на поддержку курса. Ну или реакция на призывы из высоких кабинетов стабилизировать курс рубля.
Что будет после решения по ставке?
1. Начнем с курса – главного виновника роста инфляционных рисков и ключевой ставки. Курс рубля на решение ЦБ не отреагировал и даже более того – в моменте рубль торгуется на чуть более слабых уровнях, чем до заседания.
Отсутствие нерезидентов на российском финансовом рынке снизило влияние ставок на курс и сделало его более растянутым во времени: более высокие ставки ограничат внутренний спрос, это снизит импорт, а это уже поддержит рубль, но все это будет нескоро.
2. Несмотря на расхожее мнение о росте ставок по ипотеке вслед за ключевой, в реальности ситуация сложнее. О том, что ставка на первичке может даже снизиться (!) мы уже писали – все из-за регулирования в рамках борьбы с субсидируемой ипотекой от застройщика.
На вторичке все тоже не так очевидно – ставки здесь могут вырасти (но вдвое меньше, чем повышение КС). При этом ставки на вторичке двигаются вслед за доходностью долгосрочных ОФЗ, которые заранее заложили повышение ставки и на сегодняшнее решение не отреагировали.
3. В будущем все будет зависеть от успехов борьбы с инфляцией. Если инфляция будет укладываться в прогнозы ЦБ (до 6,5% в 2023 и 4% в 2024 гг.), то долгосрочные ставки могут пойти вниз, как только рынок поверит, что цикл повышения закончен. Правда, это перспектива скорее I квартала 2024 года.
4. Но если вдруг ставки по ипотеке заметно вырастут, как это повлияет на рынок? Полезно напомнить наши оценки: дополнительный рост ставок по ипотеке на вторичном рынке на 1 п.п., при прочих равных, снижает выдачи новых кредитов на 10-12% в течение года. На первичном рынке рост ставок на 1 п.п. приводит к более скромному снижению на 5-6%.
💡В общем, несмотря на большое количество комментариев, новостных сводок и повышенное внимание к решению ЦБ РФ, все не так уж и плохо. Ипотека (особенно на первичке) на сегодняшнее решение может отреагировать слабо – даже более того, публика может опасаться дальнейшего роста ставок и в ближайшие 1-2 месяца более активно брать кредиты.
Ну и потом – ставку ведь не повышают, когда все плохо. Ровно наоборот – рост ставки говорит, что в общем-то все хорошо – спрос восстанавливается, экономика растет и
На этой оптимистичной ноте и закончим. Хороших выходных, друзья!
@DomusVerus
👍15🔥4😁2👎1
Недавно мы опубликовали лонгрид о стратегии строительной отрасли до 2030 года. Напомним главный вывод – для достижения заявленных целей (ввод 120 кв. м жилья в год к 2030 г. и др.) необходимо хроническое превышение запусков жилья над вводами и структурный рост спроса (+7% в год).
О факторах спроса мы в последнее время говорили достаточно, поэтому сегодня сфокусируемся на предложении – обсудим динамику основных показателей строительства.
Более того, китайская военная мудрость гласит, что стратегия без тактики – самый медленный путь к победе. А значит на время забудем о 2030 г., возьмем увеличительное стекло и сконцентрируемся на трендах последних месяцев.
Тем более, прошел второй квартал, а значит самое время подвести его итоги и обновить наши индексы интереса к строительству и пополнения портфеля. Как обычно, подробности в PDF ниже, основные выводы здесь:
▪️Запуски новых проектов с начала года сохраняются на высоком уровне. В июне запустилось строительство 4,4 млн кв. м – максимум с декабря прошлого года. С начала года запуски превысили 21 млн кв. м. Лучше всего ситуация на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.
▪️При сохранении текущих темпов по итогам года запуски могут приблизиться к 48 млн кв. м, а при снижении темпов до среднего уровня 2021-2022 гг. запуски окажутся вблизи 45 млн кв. м., что все равно выше локального максимума 2021 года (42,4 млн кв. м).
▪️Растут и вводы жилья в эксплуатацию. С начала года ввелось более 15 млн кв. м жилья (по данным ЕИСЖС) – больше, чем в 2020-2022 гг. Тем не менее, к 1 июля портфель превысил 101 млн кв. м жилой площади и достиг максимума с 2020 года.
▪️С начала 2023 г. среднемесячный объем полученных разрешений на строительство (РНС) на ~15% отстает от среднего уровня 2021-2022 гг. Сохранение этой тенденции со временем может привести к сокращению запусков.
▪️Отношение РНС к запускам (индикатор интереса к стройке) снизился с высокого уровня 123% в 2022 г. до 92% в 1П 2023 г. Лучше всего с интересом к стройке на Урале, Дальнем Востоке и в ПФО, хуже всего – на Кавказе, в Центральном и Южном округах.
💡Рынок жилья по-прежнему находится в равновесном состоянии и риски навеса пока не реализуются. Тем не менее, эти риски остаются и будут ограничивать рост цен на первичке, который сохраняется уже два месяца подряд – падения цен мы не ждем, но и рост в реальном выражении (с исключением инфляции) в ближайшие 1-2 года вряд ли произойдет.
@DomusVerus
О факторах спроса мы в последнее время говорили достаточно, поэтому сегодня сфокусируемся на предложении – обсудим динамику основных показателей строительства.
Более того, китайская военная мудрость гласит, что стратегия без тактики – самый медленный путь к победе. А значит на время забудем о 2030 г., возьмем увеличительное стекло и сконцентрируемся на трендах последних месяцев.
Тем более, прошел второй квартал, а значит самое время подвести его итоги и обновить наши индексы интереса к строительству и пополнения портфеля. Как обычно, подробности в PDF ниже, основные выводы здесь:
▪️Запуски новых проектов с начала года сохраняются на высоком уровне. В июне запустилось строительство 4,4 млн кв. м – максимум с декабря прошлого года. С начала года запуски превысили 21 млн кв. м. Лучше всего ситуация на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.
▪️При сохранении текущих темпов по итогам года запуски могут приблизиться к 48 млн кв. м, а при снижении темпов до среднего уровня 2021-2022 гг. запуски окажутся вблизи 45 млн кв. м., что все равно выше локального максимума 2021 года (42,4 млн кв. м).
▪️Растут и вводы жилья в эксплуатацию. С начала года ввелось более 15 млн кв. м жилья (по данным ЕИСЖС) – больше, чем в 2020-2022 гг. Тем не менее, к 1 июля портфель превысил 101 млн кв. м жилой площади и достиг максимума с 2020 года.
▪️С начала 2023 г. среднемесячный объем полученных разрешений на строительство (РНС) на ~15% отстает от среднего уровня 2021-2022 гг. Сохранение этой тенденции со временем может привести к сокращению запусков.
▪️Отношение РНС к запускам (индикатор интереса к стройке) снизился с высокого уровня 123% в 2022 г. до 92% в 1П 2023 г. Лучше всего с интересом к стройке на Урале, Дальнем Востоке и в ПФО, хуже всего – на Кавказе, в Центральном и Южном округах.
💡Рынок жилья по-прежнему находится в равновесном состоянии и риски навеса пока не реализуются. Тем не менее, эти риски остаются и будут ограничивать рост цен на первичке, который сохраняется уже два месяца подряд – падения цен мы не ждем, но и рост в реальном выражении (с исключением инфляции) в ближайшие 1-2 года вряд ли произойдет.
@DomusVerus
👍9🔥3🤔1
О банковском секторе в первом полугодии
Сегодня директор департамента банковского регулирования ЦБ РФ Александр Данилов провел пресс-конференцию по итогам 1П 2023 г. О самих данных по банковскому сектору расскажем позже, а пока по горячим следам разберем три тезиса с пресс-конференции.
💬 Банк России считает, что застройщики взвинтили цены и «наказали сами себя»: спрос перетекает на вторичку, где цены на 30% ниже.
Ну что ж, для начала напомним, что готовое жилье дешевле строящегося, в первую очередь, из-за разницы в ставках по ипотеке (11% на вторичке против 6,5% на первичке) —> цикл повышения ключевой ставки, который начал ЦБ, сделает первичку еще более интересной, а значит разница в ценах только увеличится.
Кроме того, эта разница объясняется структурными факторами – разные локации, качество и конфигурация жилья. Еще в 2019 году средние цены на вторичке были на 17% ниже первички. И с учетом механизма эскроу, когда риски недостроя минимальны, так и должно быть.
Согласитесь, мы же не ждем, что купленный 5 лет назад автомобиль сегодня будет стоить больше нового? В общем, первичка останется заметно дороже вторички.
💬 Банк России отмечает значительную девалютизацию средств граждан в банках – доля валютных депозитов за полтора года упала с 20% до 9%.
Только девалютизация эта хромая. Валютные вклады в российских банках действительно сократились… но выросли в банках за рубежом. То есть публика просто изменила географию своих вкладов – теперь они находятся вне зоны досягаемости ЦБ. Считаем, что нам нужна скорее девалютизация в головах, а не на балансах банков – она и будет индикатором высокого доверия к рублю.
💬 Банки в 1П 2023 г. заработали 1,7 трлн руб. чистой прибыли. Из них порядка 500 млрд благодаря валютной переоценке.
Напомним, валютные активы ряда крупных госбанков превышают пассивы —> они выигрывают от ослабления рубля. А еще экспортеры выигрывают. Ну и Минфину не то чтобы плохо. В общем, вы знаете, кому задавать вопросы про курс 😏
@DomusVerus
Сегодня директор департамента банковского регулирования ЦБ РФ Александр Данилов провел пресс-конференцию по итогам 1П 2023 г. О самих данных по банковскому сектору расскажем позже, а пока по горячим следам разберем три тезиса с пресс-конференции.
💬 Банк России считает, что застройщики взвинтили цены и «наказали сами себя»: спрос перетекает на вторичку, где цены на 30% ниже.
Ну что ж, для начала напомним, что готовое жилье дешевле строящегося, в первую очередь, из-за разницы в ставках по ипотеке (11% на вторичке против 6,5% на первичке) —> цикл повышения ключевой ставки, который начал ЦБ, сделает первичку еще более интересной, а значит разница в ценах только увеличится.
Кроме того, эта разница объясняется структурными факторами – разные локации, качество и конфигурация жилья. Еще в 2019 году средние цены на вторичке были на 17% ниже первички. И с учетом механизма эскроу, когда риски недостроя минимальны, так и должно быть.
Согласитесь, мы же не ждем, что купленный 5 лет назад автомобиль сегодня будет стоить больше нового? В общем, первичка останется заметно дороже вторички.
💬 Банк России отмечает значительную девалютизацию средств граждан в банках – доля валютных депозитов за полтора года упала с 20% до 9%.
Только девалютизация эта хромая. Валютные вклады в российских банках действительно сократились… но выросли в банках за рубежом. То есть публика просто изменила географию своих вкладов – теперь они находятся вне зоны досягаемости ЦБ. Считаем, что нам нужна скорее девалютизация в головах, а не на балансах банков – она и будет индикатором высокого доверия к рублю.
💬 Банки в 1П 2023 г. заработали 1,7 трлн руб. чистой прибыли. Из них порядка 500 млрд благодаря валютной переоценке.
Напомним, валютные активы ряда крупных госбанков превышают пассивы —> они выигрывают от ослабления рубля. А еще экспортеры выигрывают. Ну и Минфину не то чтобы плохо. В общем, вы знаете, кому задавать вопросы про курс 😏
@DomusVerus
🔥9👍3👎1
Обзор банковского сектора и метрики ПФ – хрупкое равновесие
Как и обещали, обсудим вчерашние данные по банковскому сектору. Ипотечный портфель в июне вырос на 2,5% м/м, а новых кредитов было выдано на 628 млрд руб. – третий в истории результат после декабря 2020 и 2021 гг. Потреб. кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,6% м/м).
В целом, мы все это уже много раз обсуждали, поэтому лучше сконцентрируемся на показателях проектного финансирования жилья.
1. Напомним, что после периодов перепроданности (2020-2021 гг.) и недопроданности (2022 г.) рынок пришел в нормальное состояние – темпы роста счетов эскроу сравнялись с темпами роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ). То есть продажи примерно стали равны темпам стройки, а покрытие ОСЗ счетами эскроу стабильно находится вблизи 84% уже как полгода. Вроде бы все хорошо и можно расслабиться.
2. Но ситуация чуть сложнее. Чтобы это проиллюстрировать, попробуем оценить, есть ли у притоков на эскроу и приростов ОСЗ условно «нормальный коридор», внутри которого они колеблются, и где относительно этого коридора показатели находятся сейчас (см. график ниже).
Начнем с кредитного портфеля:
▪️С начала 2020 года выдачи кредитных средств быстро росли за счет постепенного перехода отрасли на эскроу и ПФ. И к 2П 2022 г. в среднем прирост кредитных средств составлял 360-370 млрд. руб. в месяц. Далее логично было ожидать если не бурного роста показателя, то, как минимум, медленного увеличения на инфляцию. Но произошло ровно обратное – выдачи (а значит и темпы строительства) упали на 20% и с января 2023 г. колеблются вблизи 300 млрд. Не помогло даже начало строительного сезона.
▪️С учетом роста запусков и портфеля такое могло произойти только из-за переноса сроков вводов жилья, но массовых переносов вроде бы не было. Так почему же приросты кредитных средств сократились? Дело в том, что застройщики обычно перестраховываются и закладывают полугодовой запас перед выдачей ключей счастливым покупателям – и, похоже, они использовали его в январе-июне.
▪️Но это значит, что к текущему моменту запас уже должен исчерпаться, и далее сниженные темпы строительства можно будет поддерживать только реальным переносом ввода проектов. Таким образом, выдачи кредитных средств сейчас скорее находятся вблизи нижней границы «нормального коридора».
А что с продажами:
▪️Притоки на эскроу последние годы были очень волатильны и сейчас скорее находятся вблизи верхней границы «нормального» уровня: в марте-июне этого года на эскроу притекало около 350 млрд руб. в мес. – близко к пиковым значениям конца 2021 г.
▪️Далее ждать заметного роста притоков вряд ли стоит – цены стабилизировались, темпы продаж вернулись к норме, а правительство все чаще говорит о сворачивании льготной ипотеки и большей «адресности» программ поддержки.
💡Таким образом, темпы продаж и строительства действительно совпадают, сохраняя баланс на рынке. Но происходит это лишь потому, что мы идем по нижней границе «нормального коридора» по строительству и по верхней границе продаж. Стало быть, текущее равновесие является хрупким – если продажи упадут, начнутся переносы вводов и снижение прибыльности проектов. А значит страдать будут и застройщики, и банки, и покупатели жилья.
В общем, мы вновь пришли к тому, что продажи – всему голова. Переход в сторону «адресности» программ и отмена льготной ипотеки должны происходить плавно. Иначе хрупкое равновесие может легко превратиться в устойчивый коллапс.
@DomusVerus
Как и обещали, обсудим вчерашние данные по банковскому сектору. Ипотечный портфель в июне вырос на 2,5% м/м, а новых кредитов было выдано на 628 млрд руб. – третий в истории результат после декабря 2020 и 2021 гг. Потреб. кредитование продолжает расти высокими темпами (+1,6% м/м).
В целом, мы все это уже много раз обсуждали, поэтому лучше сконцентрируемся на показателях проектного финансирования жилья.
1. Напомним, что после периодов перепроданности (2020-2021 гг.) и недопроданности (2022 г.) рынок пришел в нормальное состояние – темпы роста счетов эскроу сравнялись с темпами роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ). То есть продажи примерно стали равны темпам стройки, а покрытие ОСЗ счетами эскроу стабильно находится вблизи 84% уже как полгода. Вроде бы все хорошо и можно расслабиться.
2. Но ситуация чуть сложнее. Чтобы это проиллюстрировать, попробуем оценить, есть ли у притоков на эскроу и приростов ОСЗ условно «нормальный коридор», внутри которого они колеблются, и где относительно этого коридора показатели находятся сейчас (см. график ниже).
Начнем с кредитного портфеля:
▪️С начала 2020 года выдачи кредитных средств быстро росли за счет постепенного перехода отрасли на эскроу и ПФ. И к 2П 2022 г. в среднем прирост кредитных средств составлял 360-370 млрд. руб. в месяц. Далее логично было ожидать если не бурного роста показателя, то, как минимум, медленного увеличения на инфляцию. Но произошло ровно обратное – выдачи (а значит и темпы строительства) упали на 20% и с января 2023 г. колеблются вблизи 300 млрд. Не помогло даже начало строительного сезона.
▪️С учетом роста запусков и портфеля такое могло произойти только из-за переноса сроков вводов жилья, но массовых переносов вроде бы не было. Так почему же приросты кредитных средств сократились? Дело в том, что застройщики обычно перестраховываются и закладывают полугодовой запас перед выдачей ключей счастливым покупателям – и, похоже, они использовали его в январе-июне.
▪️Но это значит, что к текущему моменту запас уже должен исчерпаться, и далее сниженные темпы строительства можно будет поддерживать только реальным переносом ввода проектов. Таким образом, выдачи кредитных средств сейчас скорее находятся вблизи нижней границы «нормального коридора».
А что с продажами:
▪️Притоки на эскроу последние годы были очень волатильны и сейчас скорее находятся вблизи верхней границы «нормального» уровня: в марте-июне этого года на эскроу притекало около 350 млрд руб. в мес. – близко к пиковым значениям конца 2021 г.
▪️Далее ждать заметного роста притоков вряд ли стоит – цены стабилизировались, темпы продаж вернулись к норме, а правительство все чаще говорит о сворачивании льготной ипотеки и большей «адресности» программ поддержки.
💡Таким образом, темпы продаж и строительства действительно совпадают, сохраняя баланс на рынке. Но происходит это лишь потому, что мы идем по нижней границе «нормального коридора» по строительству и по верхней границе продаж. Стало быть, текущее равновесие является хрупким – если продажи упадут, начнутся переносы вводов и снижение прибыльности проектов. А значит страдать будут и застройщики, и банки, и покупатели жилья.
В общем, мы вновь пришли к тому, что продажи – всему голова. Переход в сторону «адресности» программ и отмена льготной ипотеки должны происходить плавно. Иначе хрупкое равновесие может легко превратиться в устойчивый коллапс.
@DomusVerus
👍7🔥2
🌪️ ЦБ ужесточает макропруденциальные меры
Вечер пятницы, сокращенный рабочий день, впереди выходные. Казалось бы, что может пойти не так…но Банк России взял и повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в 2-4 раза. Это серьезно. И это повлияет на рынок. Давайте разбираться.
▪️В одной из прошлых записок, мы подробно объясняли, как работают надбавки к коэффициентам риска. Смысл примерно такой: при нормативной достаточности капитала Н1.0 8% банк может выдать 100 руб. кредитов на 8 руб. капитала. Надбавка 0.5 увеличивает необходимый капитал в 1,5 раза, надбавка 1.0 – в два раза и т.д.
▪️Так вот, с 1 мая надбавки по ипотечным кредитам на первичке составляли 0,5-1,5 в зависимости от первоначального взноса (ПВ) и показателя долговой нагрузки (ПДН – отношение платежей к доходу). С 1 октября эти надбавки вырастут до 1-6. Например, для кредита с ПВ 15-20% и ПДН выше 80% надбавка вырастет с 1 до 6, т.е. для выдачи такого кредита банку потребуется в 3,5 раза больше капитала…
▪️Фактически банк такой кредит выдавать просто не будет, т.к. это невыгодно. Да и ЦБ не стесняется и называет вещи своими именами: «У Банка России нет возможности напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, в этих условиях в отношении таких кредитов ЦБ устанавливает надбавки на запретительном уровне».
Короче, с текущими надбавками банки перестанут выдавать кредиты на первичке с ПДН больше 70% и/или первоначальным взносом меньше 15%. На вторичке, кстати, надбавки тоже выросли – здесь банки перестанут выдавать кредиты с LTV (отношение суммы долга к стоимости залога) выше 90% или ПДН больше 70% (подробнее см. таблицу внизу).
💡Решение о продлении льготных ипотечных программ принимает правительство, а настройку их применения осуществляет ЦБ через надбавки. Таким образом госпрограммы останутся, но они фактически будут доступны только для очень качественных заемщиков. А целый сегмент покупателей полностью исчезнет с радаров.
Как это повлияет на рынок?
1. В лучших традициях в ближайшие месяцы (до начала действия надбавок) мы наверняка увидим повышенный спрос на ипотеку – публика вновь попытается успеть запрыгнуть в вагон уходящего поезда.
2. Через полгода мы с вами одновременно будем видеть и низкую ипотечную ставку (на нее такие надбавки вряд ли повлияют) и снижение спроса (процентов на 15-20 со следующего года, по нашим оценкам, но это пока не точно).
3. За 1П 2023 г. было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Второе полугодие обычно сезонно сильнее из-за новогодних продаж и, скорее всего, по итогам года выдачи превысят 6 трлн руб., несмотря на все препятствия.
4. Наибольший эффект рынок почувствует в 2024 году: льготная ипотека по плану должна завершиться, ключевая ставка останется на повышенном уровне после роста в этом году, ну и вишенкой на торте объявленные сегодня коэффициенты.
5. А как же стратегия рынка до 2030 года и ввод 120 кв. м жилья? Мы уже писали, что для этого запуски и интерес к строительству должны расти. А для этого необходим ежегодный рост спроса на жилье на 5-7%. В текущих условиях ждать такого роста, мягко говоря, слишком оптимистично… Но об этом поговорим в следующий раз.
В общем, что ни день, то новости. Казначеям банков желаем продуктивных двух дней работы, всем остальным – хороших выходных!
@DomusVerus
Вечер пятницы, сокращенный рабочий день, впереди выходные. Казалось бы, что может пойти не так…но Банк России взял и повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в 2-4 раза. Это серьезно. И это повлияет на рынок. Давайте разбираться.
▪️В одной из прошлых записок, мы подробно объясняли, как работают надбавки к коэффициентам риска. Смысл примерно такой: при нормативной достаточности капитала Н1.0 8% банк может выдать 100 руб. кредитов на 8 руб. капитала. Надбавка 0.5 увеличивает необходимый капитал в 1,5 раза, надбавка 1.0 – в два раза и т.д.
▪️Так вот, с 1 мая надбавки по ипотечным кредитам на первичке составляли 0,5-1,5 в зависимости от первоначального взноса (ПВ) и показателя долговой нагрузки (ПДН – отношение платежей к доходу). С 1 октября эти надбавки вырастут до 1-6. Например, для кредита с ПВ 15-20% и ПДН выше 80% надбавка вырастет с 1 до 6, т.е. для выдачи такого кредита банку потребуется в 3,5 раза больше капитала…
▪️Фактически банк такой кредит выдавать просто не будет, т.к. это невыгодно. Да и ЦБ не стесняется и называет вещи своими именами: «У Банка России нет возможности напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, в этих условиях в отношении таких кредитов ЦБ устанавливает надбавки на запретительном уровне».
Короче, с текущими надбавками банки перестанут выдавать кредиты на первичке с ПДН больше 70% и/или первоначальным взносом меньше 15%. На вторичке, кстати, надбавки тоже выросли – здесь банки перестанут выдавать кредиты с LTV (отношение суммы долга к стоимости залога) выше 90% или ПДН больше 70% (подробнее см. таблицу внизу).
💡Решение о продлении льготных ипотечных программ принимает правительство, а настройку их применения осуществляет ЦБ через надбавки. Таким образом госпрограммы останутся, но они фактически будут доступны только для очень качественных заемщиков. А целый сегмент покупателей полностью исчезнет с радаров.
Как это повлияет на рынок?
1. В лучших традициях в ближайшие месяцы (до начала действия надбавок) мы наверняка увидим повышенный спрос на ипотеку – публика вновь попытается успеть запрыгнуть в вагон уходящего поезда.
2. Через полгода мы с вами одновременно будем видеть и низкую ипотечную ставку (на нее такие надбавки вряд ли повлияют) и снижение спроса (процентов на 15-20 со следующего года, по нашим оценкам, но это пока не точно).
3. За 1П 2023 г. было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Второе полугодие обычно сезонно сильнее из-за новогодних продаж и, скорее всего, по итогам года выдачи превысят 6 трлн руб., несмотря на все препятствия.
4. Наибольший эффект рынок почувствует в 2024 году: льготная ипотека по плану должна завершиться, ключевая ставка останется на повышенном уровне после роста в этом году, ну и вишенкой на торте объявленные сегодня коэффициенты.
5. А как же стратегия рынка до 2030 года и ввод 120 кв. м жилья? Мы уже писали, что для этого запуски и интерес к строительству должны расти. А для этого необходим ежегодный рост спроса на жилье на 5-7%. В текущих условиях ждать такого роста, мягко говоря, слишком оптимистично… Но об этом поговорим в следующий раз.
В общем, что ни день, то новости. Казначеям банков желаем продуктивных двух дней работы, всем остальным – хороших выходных!
@DomusVerus
🔥13👍9
Ипотека в июне-июле – объемы, ставки, срок, платеж
В пятницу мы подробно рассказали о новых мерах Банка России, которые приведут к сокращению выдач ипотечных кредитов ближе к концу года. Но сегодня сделаем шаг назад, обсудим итоги июня и посмотрим, что на рынке происходит в моменте.
▪️В июне было выдано 168 тыс. ипотечных кредитов на 627 млрд руб. – по объему это третий результат в истории, но по количеству во 2П 2020 – 1П 2021 гг. выдавалось больше (см. график 1). На первичном рынке в июне было выдано 45 тыс. кредитов на 222 млрд. руб.
▪️Доля первички в общем числе выданных ипотечных кредитов в последние месяцы колеблется вблизи 27%. С середины 2022 г. доля упала на 14 п.п. вместе с восстановлением вторичного рынка и сокращением разницы в ставках между первичкой и вторичкой.
▪️В следующие полгода тенденция развернется – спрос будет мигрировать обратно на первичку в условиях роста рыночных процентных ставок и неизменности ставок по госпрограммам (а по ним выдается более 95% всех кредитов на первичке).
▪️Метрики ипотечного рынка, за которыми мы следим, изменились несущественно: ставки на первичке чуть-чуть выросли до 6,12%, на вторичке остались вблизи 9,9%. Средний ипотечный платеж на первичке стабилизировался около 31 тыс. руб. (на вторичке – 30 тыс.), сумма кредита на первичке осталась вблизи 4,9 млн руб., на вторичке – 3,3 млн руб.
💡По предварительным данным, в июле выдачи остаются на высоком уровне (вблизи июня). В августе-сентябре спрос может поддержать желание заемщиков успеть взять кредит до вступления в силу новых надбавок к коэффициентам риска (с 1 октября). Далее выдачи неизбежно начнут снижаться (с поправкой на сезонность).
Подтверждаем свой прогноз, что по итогам года выдачи ипотеки (первичка + вторичка) превысят 6 трлн руб., однако этот прогноз уже учитывает замедление выдач ближе к концу года. Основные трудности для рынка мы, скорее всего, увидим уже в 2024 году.
🥶В общем, ипотечное лето пока продолжается, но зима обещает быть особенно холодной.
@DomusVerus
В пятницу мы подробно рассказали о новых мерах Банка России, которые приведут к сокращению выдач ипотечных кредитов ближе к концу года. Но сегодня сделаем шаг назад, обсудим итоги июня и посмотрим, что на рынке происходит в моменте.
▪️В июне было выдано 168 тыс. ипотечных кредитов на 627 млрд руб. – по объему это третий результат в истории, но по количеству во 2П 2020 – 1П 2021 гг. выдавалось больше (см. график 1). На первичном рынке в июне было выдано 45 тыс. кредитов на 222 млрд. руб.
▪️Доля первички в общем числе выданных ипотечных кредитов в последние месяцы колеблется вблизи 27%. С середины 2022 г. доля упала на 14 п.п. вместе с восстановлением вторичного рынка и сокращением разницы в ставках между первичкой и вторичкой.
▪️В следующие полгода тенденция развернется – спрос будет мигрировать обратно на первичку в условиях роста рыночных процентных ставок и неизменности ставок по госпрограммам (а по ним выдается более 95% всех кредитов на первичке).
▪️Метрики ипотечного рынка, за которыми мы следим, изменились несущественно: ставки на первичке чуть-чуть выросли до 6,12%, на вторичке остались вблизи 9,9%. Средний ипотечный платеж на первичке стабилизировался около 31 тыс. руб. (на вторичке – 30 тыс.), сумма кредита на первичке осталась вблизи 4,9 млн руб., на вторичке – 3,3 млн руб.
💡По предварительным данным, в июле выдачи остаются на высоком уровне (вблизи июня). В августе-сентябре спрос может поддержать желание заемщиков успеть взять кредит до вступления в силу новых надбавок к коэффициентам риска (с 1 октября). Далее выдачи неизбежно начнут снижаться (с поправкой на сезонность).
Подтверждаем свой прогноз, что по итогам года выдачи ипотеки (первичка + вторичка) превысят 6 трлн руб., однако этот прогноз уже учитывает замедление выдач ближе к концу года. Основные трудности для рынка мы, скорее всего, увидим уже в 2024 году.
🥶В общем, ипотечное лето пока продолжается, но зима обещает быть особенно холодной.
@DomusVerus
🔥9👍3