​​Несколько часов назад вышли свежие данные по ценам на жилье в июне. Спешим поделиться своими наблюдениями. Не только ипотека, но и спрос "за свои" средства продолжает двигать цены вверх умеренным темпом:

#monthlyprice

▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.

▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).

При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.

▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.

▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.

💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.

Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.

@DomusVerus

​​Дивный новый мир – как он выглядит и как туда попасть?

У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?

Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.

Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.

Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?

Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:

▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.

▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.

▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.

▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.

▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.

▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.

▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен  – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.

@DomusVerus

​​Предстоящее решение Банка России: чтобы понять ЦБ, нужно думать, как ЦБ

В пятницу состоится очередное заседание Банка России – оно примечательно по двум причинам:

1. ключевая ставка будет впервые повышена после 9 месяцев нахождения на уровне 7,5%;

2. регулятор представит новый макропрогноз, который окажет даже более значимое влияние на фин. рынки: комбинация прогноза по инфляции и КС – главный элемент сигнала ЦБ РФ.

Мы решили, что это хороший повод запустить новую рубрику – превью к заседанию Банка России. В этих записках будем обсуждать ключевые тенденции в российской экономике, которые влияют на решения регулятора.

Подробно, интересно и с графиками в PDF, коротко здесь:

▪️На одной чаше весов – более слабый рубль, ускорение текущих темпов инфляции, повышенные инфляционные ожидания, ускоренный рост кредитования, восстановление потребительского спроса и дефицит на рынке труда.

▪️На другой – сохранение повышенной склонности к сбережению и (вроде бы) начало возврата бюджетной политики к нормальности. Кажется, что решение очевидно – в пятницу ключевая ставка будет повышена.

▪️Главная интрига – как сильно. Стандартный шаг в 25 б.п. в нынешних условиях более слабой трансмиссии ДКП вряд ли имеет смысл. Выбор между 50 б.п. и более высоким повышением ключевой ставки, скорее всего, будет зависеть от динамики валютного курса и данных по инфляционным ожиданиям, которые выйдут накануне заседания.

▪️Если рубль стабилизируется на текущих значениях, то повышение ставки на 50 б.п. будет более оправданным – это наш базовый сценарий.

🗝️ Помимо этого, мы ожидаем пересмотра прогноза по среднему уровню ключевой ставки в этом году с 7,3-8,2% до 7,7-8%. Верхняя граница прогноза средней КС в 2024 году вырастет с 7,5% до 8,5% или выше.

Прогноз по инфляции на следующий год, скорее всего, не изменится (вблизи 4%). Таким образом, Банк России просигнализирует о готовности вернуть инфляцию к цели в следующем году путем более высоких ставок.

💡Что будет на самом деле – узнаем уже скоро. Мы, как обычно, оперативно поделимся своим комментарием и расскажем, как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости и другие сектора экономики.

Не отключайтесь.

@DomusVerus

​​Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.

Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.

1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.

Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.

👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!

2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:

Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.

👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!

3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.

👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!

@DomusVerus

Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок.

Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.

К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:

18.12.23 – О мерах по ужесточению ипотечного рынка

14.12.23 – Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне

12.12.23 – Насколько цены на жилье в России «перегрелись»?

29.11.23 – Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?

15.11.23 – Много или мало мы строим?

14.11.23 – О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья

03.11.23 – Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?

02.11.23 – Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?

01.11.23 – Как устроена система доступного жилья в Нидерландах?

19.10.23 – Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ

18.10.23 – Как расходы на ОПК повлияют на рынок недвижимости?

17.10.23 – Пример успешной ипотечной системы в Дании

11.10.23 – Естественный уровень спроса: что будет с рынок через 3-5 лет?

07.09.23 – Влияние ключевой ставки на строительный сектор

05.09.23 – Доступность ипотеки для населения России

29.08.23 – Рынок аренды: за что благодарить приватизацию и стоит ли инвестировать в бетон

18.08.23 – Демография как основной структурный фактор для рынка недвижимости

04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием

22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы

08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов

Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot

Пишите – будем рады пообщаться!

@DomusVerus

​​Итоги заседания Банка России: думай медленно, решай быстро
 
ЦБ РФ не стал тянуть и сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. до 8,5% (выше наших ожиданий и консенсуса), анонсировав цикл ужесточения денежной политики. Что важного в решении регулятора и как оно повлияет на рынок жилья – обсудим ниже.
 
▪️Ключевой элемент сигнала о намерениях Банка России – комбинация прогноза по инфляции и ключевой ставке. Новый прогноз допускает повышение КС в этом году вплоть до 10,5% (верхняя граница), хотя среднее значение скорее соответствует пику ставки на уровне 9-9,5%. В следующем году ставка будет оставаться высокой, чтобы вернуть инфляцию к 4% в декабре 2024 г.  
 
▪️Важно, что прогноз ЦБ по динамике кредитования в следующем году сильно не изменился: регулятор по-прежнему ждет роста портфеля ипотеки на 10-15% в 2024 г. после 17-21% в этом. То есть повышение ставки просто позволит двигаться по ранее заданной траектории.
 
▪️Банк России заявил о старте продаж валюты в рамках зеркалирования инвестиций ФНБ. На пресс-конференции было сказано, что решение не направлено на поддержку курса рубля, а «просто так совпало – подвели итоги использования ФНБ за 1 полугодие и смогли посчитать объем средств для продаж валюты».

Мы как порядочные аналитики верим регулятору, но в глубине души думаем, что все-таки это сигнал, направленный на поддержку курса. Ну или реакция на призывы из высоких кабинетов стабилизировать курс рубля.
 
Что будет после решения по ставке?
 
1. Начнем с курса – главного виновника роста инфляционных рисков и ключевой ставки. Курс рубля на решение ЦБ не отреагировал и даже более того – в моменте рубль торгуется на чуть более слабых уровнях, чем до заседания.

Отсутствие нерезидентов на российском финансовом рынке снизило влияние ставок на курс и сделало его более растянутым во времени: более высокие ставки ограничат внутренний спрос, это снизит импорт, а это уже поддержит рубль, но все это будет нескоро.
 
2. Несмотря на расхожее мнение о росте ставок по ипотеке вслед за ключевой, в реальности ситуация сложнее. О том, что ставка на первичке может даже снизиться (!) мы уже писали – все из-за регулирования в рамках борьбы с субсидируемой ипотекой от застройщика.

На вторичке все тоже не так очевидно – ставки здесь могут вырасти (но вдвое меньше, чем повышение КС). При этом ставки на вторичке двигаются вслед за доходностью долгосрочных ОФЗ, которые заранее заложили повышение ставки и на сегодняшнее решение не отреагировали.
 
3. В будущем все будет зависеть от успехов борьбы с инфляцией. Если инфляция будет укладываться в прогнозы ЦБ (до 6,5% в 2023 и 4% в 2024 гг.), то долгосрочные ставки могут пойти вниз, как только рынок поверит, что цикл повышения закончен. Правда, это перспектива скорее I квартала 2024 года.
 
4. Но если вдруг ставки по ипотеке заметно вырастут, как это повлияет на рынок? Полезно напомнить наши оценки: дополнительный рост ставок по ипотеке на вторичном рынке на 1 п.п., при прочих равных, снижает выдачи новых кредитов на 10-12% в течение года. На первичном рынке рост ставок на 1 п.п. приводит к более скромному снижению на 5-6%.
 
💡В общем, несмотря на большое количество комментариев, новостных сводок и повышенное внимание к решению ЦБ РФ, все не так уж и плохо. Ипотека (особенно на первичке) на сегодняшнее решение может отреагировать слабо – даже более того, публика может опасаться дальнейшего роста ставок и в ближайшие 1-2 месяца более активно брать кредиты.

Ну и потом – ставку ведь не повышают, когда все плохо. Ровно наоборот – рост ставки говорит, что в общем-то все хорошо – спрос восстанавливается, экономика растет и вокруг летают бабочки.
 
На этой оптимистичной ноте и закончим. Хороших выходных, друзья!

@DomusVerus

​​Недавно мы опубликовали лонгрид о стратегии строительной отрасли до 2030 года. Напомним главный вывод – для достижения заявленных целей (ввод 120 кв. м жилья в год к 2030 г. и др.) необходимо хроническое превышение запусков жилья над вводами и структурный рост спроса (+7% в год).

О факторах спроса мы в последнее время говорили достаточно, поэтому сегодня сфокусируемся на предложении – обсудим динамику основных показателей строительства.

Более того, китайская военная мудрость гласит, что стратегия без тактики – самый медленный путь к победе. А значит на время забудем о 2030 г., возьмем увеличительное стекло и сконцентрируемся на трендах последних месяцев.

Тем более, прошел второй квартал, а значит самое время подвести его итоги и обновить наши индексы интереса к строительству и пополнения портфеля. Как обычно, подробности в PDF ниже, основные выводы здесь:
 
▪️Запуски новых проектов с начала года сохраняются на высоком уровне. В июне запустилось строительство 4,4 млн кв. м – максимум с декабря прошлого года. С начала года запуски превысили 21 млн кв. м. Лучше всего ситуация на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.

▪️При сохранении текущих темпов по итогам года запуски могут приблизиться к 48 млн кв. м, а при снижении темпов до среднего уровня 2021-2022 гг. запуски окажутся вблизи 45 млн кв. м., что все равно выше локального максимума 2021 года (42,4 млн кв. м).
 
▪️Растут и вводы жилья в эксплуатацию. С начала года ввелось более 15 млн кв. м жилья (по данным ЕИСЖС) – больше, чем в 2020-2022 гг. Тем не менее, к 1 июля портфель превысил 101 млн кв. м жилой площади и достиг максимума с 2020 года.

▪️С начала 2023 г. среднемесячный объем полученных разрешений на строительство (РНС) на ~15% отстает от среднего уровня 2021-2022 гг. Сохранение этой тенденции со временем может привести к сокращению запусков.
 
▪️Отношение РНС к запускам (индикатор интереса к стройке) снизился с высокого уровня 123% в 2022 г. до 92% в 1П 2023 г. Лучше всего с интересом к стройке на Урале, Дальнем Востоке и в ПФО, хуже всего – на Кавказе, в Центральном и Южном округах.

💡Рынок жилья по-прежнему находится в равновесном состоянии и риски навеса пока не реализуются. Тем не менее, эти риски остаются и будут ограничивать рост цен на первичке, который сохраняется уже два месяца подряд – падения цен мы не ждем, но и рост в реальном выражении (с исключением инфляции) в ближайшие 1-2 года вряд ли произойдет.

@DomusVerus