Сегодня будем исследовать актуальный вопрос о том, что такое навес (😧😱) на рынке жилья, где его искать и формируется он сейчас или нет.
Основные выводы для тех, кто торопится ниже. Читайте подробно внизу по кнопке Посмотреть👇 или в приложенном ПДФ. Пересылайте друзьям и добавляйтесь в канал.
▶️ Фактор канибализации продаж строящегося жилья завершенным уже оказал существенное влияние на структуру предложения. Влияние его продолжится, но в текущем году и далее ослабнет.
▶️ Доля готового жилья в экспозиции застройщиков увеличится с 22% до 39% к 2025 году, что потребует перестройки стратегий продаж.
▶️ Образования навеса ввиду этого фактора не произойдет, если запуски новых проектов плавно нормализуются до 40 млн кв. м в 2025 году.
▶️ Давление на цены продолжится, из-за чего в ближайшие годы вероятна околонулевая динамика без существенных падений.
▶️ За счет сохранения цены, долгосрочного снижения ключевой ставки и плавного отключения государственных мер поддержки отрасли, ипотечный платеж будет стабилен. Его доля в заработной плате будет снижаться, а значит замедления продаж ввиду снижения доступности не произойдет.
▶️ В ближайшие годы будет сохраняться положительное влияние на спрос со стороны демографии на уровне дополнительных 3-7% в год.
▶️ На российском рынке первичной недвижимости есть свои проблемы, в частности долгосрочная зависимость от мер господдержки. Но при отсутствии новых шоков он будет чувствовать себя лучше многих рынков в других странах, о которых мы напишем позже… Stay tuned.
https://telegra.ph/Overhang-02-08
@domusverus
Основные выводы для тех, кто торопится ниже. Читайте подробно внизу по кнопке Посмотреть👇 или в приложенном ПДФ. Пересылайте друзьям и добавляйтесь в канал.
▶️ Фактор канибализации продаж строящегося жилья завершенным уже оказал существенное влияние на структуру предложения. Влияние его продолжится, но в текущем году и далее ослабнет.
▶️ Доля готового жилья в экспозиции застройщиков увеличится с 22% до 39% к 2025 году, что потребует перестройки стратегий продаж.
▶️ Образования навеса ввиду этого фактора не произойдет, если запуски новых проектов плавно нормализуются до 40 млн кв. м в 2025 году.
▶️ Давление на цены продолжится, из-за чего в ближайшие годы вероятна околонулевая динамика без существенных падений.
▶️ За счет сохранения цены, долгосрочного снижения ключевой ставки и плавного отключения государственных мер поддержки отрасли, ипотечный платеж будет стабилен. Его доля в заработной плате будет снижаться, а значит замедления продаж ввиду снижения доступности не произойдет.
▶️ В ближайшие годы будет сохраняться положительное влияние на спрос со стороны демографии на уровне дополнительных 3-7% в год.
▶️ На российском рынке первичной недвижимости есть свои проблемы, в частности долгосрочная зависимость от мер господдержки. Но при отсутствии новых шоков он будет чувствовать себя лучше многих рынков в других странах, о которых мы напишем позже… Stay tuned.
https://telegra.ph/Overhang-02-08
@domusverus
Telegraph
В поисках навеса
За последние 5 лет цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках росла в среднем на 16.5% в год (см. здесь) , что вместе с доходом от сдачи в аренду могло гарантировать более 20% обогащения для сообразительного инвестора. А для несообразительного…
🔥1
По следам вчерашней записки вопрос от читателя:
💬 Вот допустим в среднем по больнице действительно все не так плохо будет. Но Россия большая и я точно знаю есть у нас города, где вроде и продавалось вчера, а сегодня просто не продаётся.
Можешь какой-то разброс сказать, какие-нибудь топ-5 хороших и плохих?
Вот они по настоящему хардкорные читатели!
Отвечаем.
Есть в обиходе на западе такая метрика - Months of sales. Она отвечает на вопрос: если остановить всю будущую стройку и лишь достроить что сейчас строится, то за сколько месяцев распродадутся остатки при текущих темпах продаж?
Редакция вооружилась общедоступными данными (мы другими не вооружаемся) из ЕИСЖС и Росреестра, и изучила крупнейшие агломерации, где строится около 70% всего жилья в России.
Спойлер.
1️⃣ Есть регионы, где все очень неплохо:
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень.
2️⃣ Есть «серединное большинство» - ну примерно как весь рынок.
Москва, Казань, Нижний Новгород, Челябинск.
3️⃣ Есть регионы, от которых поднимается бровь. Ну как же, еще вчера все было хорошо.
Санкт-Петербург, Ленобласть, Владивосток, Уфа, Самара, Ростов.
4️⃣ И есть 2 региона от которых непроизвольно сжимается одна моя круговая мышца.
Краснодар и Омск.
Ниже по кнопке история про особо отличившихся.
https://telegra.ph/Regions-months-of-sale-02-09
@DomusVerus
💬 Вот допустим в среднем по больнице действительно все не так плохо будет. Но Россия большая и я точно знаю есть у нас города, где вроде и продавалось вчера, а сегодня просто не продаётся.
Можешь какой-то разброс сказать, какие-нибудь топ-5 хороших и плохих?
Вот они по настоящему хардкорные читатели!
Отвечаем.
Есть в обиходе на западе такая метрика - Months of sales. Она отвечает на вопрос: если остановить всю будущую стройку и лишь достроить что сейчас строится, то за сколько месяцев распродадутся остатки при текущих темпах продаж?
Редакция вооружилась общедоступными данными (мы другими не вооружаемся) из ЕИСЖС и Росреестра, и изучила крупнейшие агломерации, где строится около 70% всего жилья в России.
Спойлер.
1️⃣ Есть регионы, где все очень неплохо:
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень.
2️⃣ Есть «серединное большинство» - ну примерно как весь рынок.
Москва, Казань, Нижний Новгород, Челябинск.
3️⃣ Есть регионы, от которых поднимается бровь. Ну как же, еще вчера все было хорошо.
Санкт-Петербург, Ленобласть, Владивосток, Уфа, Самара, Ростов.
4️⃣ И есть 2 региона от которых непроизвольно сжимается одна моя круговая мышца.
Краснодар и Омск.
Ниже по кнопке история про особо отличившихся.
https://telegra.ph/Regions-months-of-sale-02-09
@DomusVerus
Telegraph
Months-of-sales по регионам РФ
Динамика Months of sales (MoS) по РФ выглядит так:
👍3🔥1
Пятница, вечер.
#БанкРоссии
Мы прослушали пресс-конференцию Эльвиры Сахипзадовны от начала до конца и…
Казалось бы, чем ближе к 2023-му году, тем диапазон прогноза ключевой ставки должен быть у́же. Но у нас - наоборот, шире.
Пришлось достать счеты, заточить гусиное перо, пересчитать все как следует и написать вам.
Наслаждайтесь.
Ключевое по диагонали:
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра (см. график по кнопке Посмотреть)
2️⃣ Если в марте-апреле (после исчезновения эффекта высокой базы) мы увидим инфляцию ниже или около 4%, то регулятор вряд ли повысит ставку. Сам Центробанк прогнозирует минимум ниже 4%. Мы посчитали, что годовая инфляция может быть 3.6-4.4% в марте и 2.6%-3.5% в апреле.
3️⃣ Проинфляционные факторы: бюджетные расходы, условия внешней торговли (это про курс рубля), состояние рынка труда.
4️⃣ Банк России не заметил сокращения кредитной активности. Выделил высокие темпы в ипотечном и корпоративном сегменте.
5️⃣ Повышен прогноз по темпам ростам экономики на 2023 – теперь ожидается околонулевая динамика -1+1%.
6️⃣ Ну и десерт. Глава Банка России на пресс-конференции жестко пригрозила новым схемам продаж на первичном рынке, позволяющим обойти новое регулирование ипотечного рынка.
Подробнее, с графиками и ссылочками на Ютьюбчик
👇https://telegra.ph/Keyrate-02-10
@DomusVerus
#БанкРоссии
Мы прослушали пресс-конференцию Эльвиры Сахипзадовны от начала до конца и…
Казалось бы, чем ближе к 2023-му году, тем диапазон прогноза ключевой ставки должен быть у́же. Но у нас - наоборот, шире.
Пришлось достать счеты, заточить гусиное перо, пересчитать все как следует и написать вам.
Наслаждайтесь.
Ключевое по диагонали:
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра (см. график по кнопке Посмотреть)
2️⃣ Если в марте-апреле (после исчезновения эффекта высокой базы) мы увидим инфляцию ниже или около 4%, то регулятор вряд ли повысит ставку. Сам Центробанк прогнозирует минимум ниже 4%. Мы посчитали, что годовая инфляция может быть 3.6-4.4% в марте и 2.6%-3.5% в апреле.
3️⃣ Проинфляционные факторы: бюджетные расходы, условия внешней торговли (это про курс рубля), состояние рынка труда.
4️⃣ Банк России не заметил сокращения кредитной активности. Выделил высокие темпы в ипотечном и корпоративном сегменте.
5️⃣ Повышен прогноз по темпам ростам экономики на 2023 – теперь ожидается околонулевая динамика -1+1%.
6️⃣ Ну и десерт. Глава Банка России на пресс-конференции жестко пригрозила новым схемам продаж на первичном рынке, позволяющим обойти новое регулирование ипотечного рынка.
Подробнее, с графиками и ссылочками на Ютьюбчик
👇https://telegra.ph/Keyrate-02-10
@DomusVerus
Telegraph
Ключевая ставка может вырасти
1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра. В среднесрочном прогнозе на 2023-25 диапазон средней…
👍1
#БанкРоссии
Разобрали данные ЦБ за декабрь 2022.
_______________
Если сайт ЕИСЖС – самый лучший источник индустриальной информации о рынке жилищного строительства, то самые точные финансовые метрики – у ЦБ.
Жаль только, что данные выходят с задержкой месяц-полтора, к примеру вчера были опубликованы ряды за декабрь 2022 года.
Обычно декабрь – это месяц скидок, а значит продаж, щедрых выдач в ожидании новогодних каникул, крупных подписаний, медалей, фуршетов и мандаринов. Но в этот раз все было совсем не так.
Виной всему – сезонные вводы конца года, а значит, оттоки эскроу и погашения кредитных линий. Чтобы увидеть истинную картинку нужно от них очищать, что мы и сделали ниже. Да и продажи вели себя неожиданно.
Но обо всем по порядку 👇
https://telegra.ph/Dannye-CB-za-dekabr-2022-02-11
Разобрали данные ЦБ за декабрь 2022.
_______________
Если сайт ЕИСЖС – самый лучший источник индустриальной информации о рынке жилищного строительства, то самые точные финансовые метрики – у ЦБ.
Жаль только, что данные выходят с задержкой месяц-полтора, к примеру вчера были опубликованы ряды за декабрь 2022 года.
Обычно декабрь – это месяц скидок, а значит продаж, щедрых выдач в ожидании новогодних каникул, крупных подписаний, медалей, фуршетов и мандаринов. Но в этот раз все было совсем не так.
Виной всему – сезонные вводы конца года, а значит, оттоки эскроу и погашения кредитных линий. Чтобы увидеть истинную картинку нужно от них очищать, что мы и сделали ниже. Да и продажи вели себя неожиданно.
Но обо всем по порядку 👇
https://telegra.ph/Dannye-CB-za-dekabr-2022-02-11
Telegraph
Данные ЦБ за декабрь 2022
Сумма кредитных договоров (лимиты) Лимиты по рынку проектного финансирования составили по итогам года 12.1 трлн руб. Все видели бесконечно растущий график на сайте ЦБ (а кто не видел обязательно посмотрите), но нас больше интересуют ежемесячные подписания…
🔥3
У нашего канала юбилей - ему целых 5 дней! А еще количество подписчиков перевалило за целую сотню. Мы ставили себе цель через 5 дней - 17, а вышло 101.
Неплохо 😎
Значит теперь, если провести опрос, то он будет что-то значить. Ок, попробуем и поглядим в зависимости от ответа в какую сторону нам дальше копать ⚖️
#брэйнсторм
@domusverus
Неплохо 😎
Значит теперь, если провести опрос, то он будет что-то значить. Ок, попробуем и поглядим в зависимости от ответа в какую сторону нам дальше копать ⚖️
#брэйнсторм
@domusverus
👍1😁1
Что на ваш взгляд будет иметь НАИБОЛЬШЕЕ влияние на первичный рынок жилой недвижимости в 2023 году?
Anonymous Poll
18%
Рост доходов населения
6%
Рост себестоимости строительства
58%
Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ
6%
Динамика ключевой ставки ЦБ
13%
Число соотечественников, сменивших страну проживания
НОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ БАНКОВ.
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.
Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.
Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!
⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.
⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.
Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.
✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.
PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.
@domusverus
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.
Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.
Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!
⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.
⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.
Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.
✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.
PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.
@domusverus
👍4
Ну раз все проголосовали в опросе за ставку, да и последние события в регулировании отрасли тоже про это, то покопали немного в сторону влияния последних изменений льготных программ на среднюю ставку на первичном рынке и спрос. Вышло не очень радостно.
Как обычно, красиво и полно - в приложенном пдф. Коротко - тут 👇.
▶️ За последние 3 года максимальный объем выдачи происходили по «классической» льготной ипотеке. В 2022 соотношение было 3/2 (льготная/семейная).
▶️ При продлении льготных программ предполагалось, что доля семейной ипотеки значительно вырастет из-за трехкратного расширения базы. Пока этого не происходит.
▶️ Средняя ставка в Q1 2023 вырастет скачком с 3,5% до 6% из-за нового регулирования ЦБ в части субсидируемых застройщиком ипотек.
▶️ Это повлечет падение спроса в 2023 году на 17% относительно 2022-го (в штуках).
Enjoy.
Как обычно, красиво и полно - в приложенном пдф. Коротко - тут 👇.
▶️ За последние 3 года максимальный объем выдачи происходили по «классической» льготной ипотеке. В 2022 соотношение было 3/2 (льготная/семейная).
▶️ При продлении льготных программ предполагалось, что доля семейной ипотеки значительно вырастет из-за трехкратного расширения базы. Пока этого не происходит.
▶️ Средняя ставка в Q1 2023 вырастет скачком с 3,5% до 6% из-за нового регулирования ЦБ в части субсидируемых застройщиком ипотек.
▶️ Это повлечет падение спроса в 2023 году на 17% относительно 2022-го (в штуках).
Enjoy.
Telegram
Domus Verus
Что на ваш взгляд будет иметь НАИБОЛЬШЕЕ влияние на первичный рынок жилой недвижимости в 2023 году?
Рост доходов населения / Рост себестоимости строительства / Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ / Динамика ключевой ставки ЦБ / Число соотечественников…
Рост доходов населения / Рост себестоимости строительства / Средняя ставка по ипотеке с учетом льготных программ / Динамика ключевой ставки ЦБ / Число соотечественников…
👍3
Под конец недели одним глазком глянули на то, что происходит в США, немного поковырялись в строительных метриках нашего рынка и протерли пыль с хрустального шара. Вышло так:
▶️Ввиду повышения средней ипотечной ставки в конце Q2 2023 мы ожидаем начало падения новых РНС в среднем по РФ.
▶️ Из-за этого объем новых лимитов на проектное финансирование в банках во второй половине 2023 года снизится относительно первой половины.
▶️ Снижение портфеля в строительстве будет являться позитивным фактором, поскольку будет препятствовать появлению навеса предложения.
▶️ Финансовый результат застройщиков и банков начнет испытывать негативный эффект в конце 2023 года.
▶️ Точечные проблемы могут начаться раньше в Южном, Северо-Кавказском, Дальне-восточном федеральных округах.
@domusverus
▶️Ввиду повышения средней ипотечной ставки в конце Q2 2023 мы ожидаем начало падения новых РНС в среднем по РФ.
▶️ Из-за этого объем новых лимитов на проектное финансирование в банках во второй половине 2023 года снизится относительно первой половины.
▶️ Снижение портфеля в строительстве будет являться позитивным фактором, поскольку будет препятствовать появлению навеса предложения.
▶️ Финансовый результат застройщиков и банков начнет испытывать негативный эффект в конце 2023 года.
▶️ Точечные проблемы могут начаться раньше в Южном, Северо-Кавказском, Дальне-восточном федеральных округах.
@domusverus
👍2
Друзья, число читателей увеличивается, а с ним и количество обратной связи и пожеланий. Спасибо всем, кто помогает нам рефлексировать, мы благодарны все виды обратной связи.
Самый простой способ помочь нам - реакция внизу поста 👍👎💩👏. Реагируйте и оценивайте, а мы будем подкручивать.
К делу.
На Западе выходит огромное количество жутко интересной аналитики, но охватить всю не удастся - ее слишком много. Мы будем регулярно делиться возможно не самыми хайповыми статьями, но теми, которые (1) наиболее близки для РФ и (2) запускают закисшие шестеренки в наших головах.
Поехали. Рубрика #чтоуних
1️⃣ Интервью на Блумберге с Доном Мюлленом, бывшим топом Goldman Sasch, создателем Pretium Partners, управляющей активами в основном в жилой недвижимости на 51 млрд долларов.
Вы много знаете арендодателей с активами триллионы рублей на российском рынке? Я нет. Товарищ интересен, так как у него есть skin in the game.
Коротко на русском - ниже👇, в оригинале по ссылке.
▶️ О том, чем отличается ситуация сейчас и в 2008 году:
▪️Сейчас нет forced sellers. Нет безработицы, а значит лучше себя чувствует ипотека.
▪️Очень сильны фундаментальные факторы. Рост домохозяйств превышает рост жилого фонда. Рост срока жизни, пенсионеры не продают молодым как раньше, а держат жилье в своей собственности.
▪️Поэтому собственники, желающие увеличить площадь/качество жилья не выставляют свою собственность на продажу - equity у них сейчас мало, а замещающий текущий долг кредит будет по ставке на 4% выше старой.
▶️ О том, что будет с ценами на жилье:
▪️Репрайсинг на вторичном рынке всегда-всегда вызывают forced sellers. Сейчас к этому нет триггера. На американском рынке единственные такие - home-flippers (компании, которые напокупали жилье по сигналам моделей, искусственного интеллекта и т.д. с целью перепродажи). Они скорее всего исчезнут с рынка полностью.
▪️Со всеми застройщиками все будет в порядке, но им нужно подразгрузить запасы. У застройщиков нет фактора поведенческого якорения к цене, как у физиков, или фактора дороговизны рефинансирования. У них была прибыль за счет низкой себестоимости в прошлом и высоких цен в настоящем (positive carry), значит они могут давать скидки.
▪️Что это значит для страны? Максимум падение на однозначную величину (<10%).
▶️ Еще интересные мысли:
▪️Все в сфере недвижимости думают, что любой объект недвижимости уникален. Это так. Также верно, что любая снежинка уникальна. Но когда все они укладываются рядом - это всегда белая куча.
▪️Увеличение дефолтности некритично. Это всего лишь возвращение к нормали. Модели были построены на дефолтность 1.5%, а по некоторым классам сейчас 0.3%.
▪️Ожидаемая долгосрочная доходность вложений в недвижимость в США составляет около 15%, учитывая плечо.
2️⃣ Коротенькая статья на Economist, которая почти стала классикой:
▪️О том, как в некоторых странах почти совсем капец. Например, в Швеции, Австралии, Канаде.
▪️А также по связанной ссылке - в Голландии, Норвегии, Дании.
Обе статьи от конца 2022 года. Надо понимать, что с тех пор лучше точно не стало.
3️⃣ Ну и для любителей жареного и слегка желтоватого:
▪️О том, что источник проблем с доступностью жилья в США - одноэтажное строительство и надо бы переходить на многоэтажное (мы же говорили!)
▪️О том, что залог успеха - не строительство нового жилья, а уплотнение и глубокая реконструкция (gentrification).
Ну а теперь покрутим немного закисшие гайки и шестеренки в голове:
1. Если проникновение ипотеки в РФ выросло до >80% на первичном рынке, то ставка полностью определяет спрос. Это точно хорошо сейчас?
2. Кто на рынке РФ может выступить forced sellers (неужели уехавшие, мобилизованные, …)?
3. В некоторых развитых странах цены на жилье упали на 20% и более. Только представьте 🙄
4. Швеция - удивительная страна. Когда случился коронавирус, они не стали закрывать страну, несмотря на всю критику, переболели и вышли из ситуации сильнее. А теперь вот цены на жилье…
Хорошего вечера.
@domusverus
Самый простой способ помочь нам - реакция внизу поста 👍👎💩👏. Реагируйте и оценивайте, а мы будем подкручивать.
К делу.
На Западе выходит огромное количество жутко интересной аналитики, но охватить всю не удастся - ее слишком много. Мы будем регулярно делиться возможно не самыми хайповыми статьями, но теми, которые (1) наиболее близки для РФ и (2) запускают закисшие шестеренки в наших головах.
Поехали. Рубрика #чтоуних
1️⃣ Интервью на Блумберге с Доном Мюлленом, бывшим топом Goldman Sasch, создателем Pretium Partners, управляющей активами в основном в жилой недвижимости на 51 млрд долларов.
Вы много знаете арендодателей с активами триллионы рублей на российском рынке? Я нет. Товарищ интересен, так как у него есть skin in the game.
Коротко на русском - ниже👇, в оригинале по ссылке.
▶️ О том, чем отличается ситуация сейчас и в 2008 году:
▪️Сейчас нет forced sellers. Нет безработицы, а значит лучше себя чувствует ипотека.
▪️Очень сильны фундаментальные факторы. Рост домохозяйств превышает рост жилого фонда. Рост срока жизни, пенсионеры не продают молодым как раньше, а держат жилье в своей собственности.
▪️Поэтому собственники, желающие увеличить площадь/качество жилья не выставляют свою собственность на продажу - equity у них сейчас мало, а замещающий текущий долг кредит будет по ставке на 4% выше старой.
▶️ О том, что будет с ценами на жилье:
▪️Репрайсинг на вторичном рынке всегда-всегда вызывают forced sellers. Сейчас к этому нет триггера. На американском рынке единственные такие - home-flippers (компании, которые напокупали жилье по сигналам моделей, искусственного интеллекта и т.д. с целью перепродажи). Они скорее всего исчезнут с рынка полностью.
▪️Со всеми застройщиками все будет в порядке, но им нужно подразгрузить запасы. У застройщиков нет фактора поведенческого якорения к цене, как у физиков, или фактора дороговизны рефинансирования. У них была прибыль за счет низкой себестоимости в прошлом и высоких цен в настоящем (positive carry), значит они могут давать скидки.
▪️Что это значит для страны? Максимум падение на однозначную величину (<10%).
▶️ Еще интересные мысли:
▪️Все в сфере недвижимости думают, что любой объект недвижимости уникален. Это так. Также верно, что любая снежинка уникальна. Но когда все они укладываются рядом - это всегда белая куча.
▪️Увеличение дефолтности некритично. Это всего лишь возвращение к нормали. Модели были построены на дефолтность 1.5%, а по некоторым классам сейчас 0.3%.
▪️Ожидаемая долгосрочная доходность вложений в недвижимость в США составляет около 15%, учитывая плечо.
2️⃣ Коротенькая статья на Economist, которая почти стала классикой:
▪️О том, как в некоторых странах почти совсем капец. Например, в Швеции, Австралии, Канаде.
▪️А также по связанной ссылке - в Голландии, Норвегии, Дании.
Обе статьи от конца 2022 года. Надо понимать, что с тех пор лучше точно не стало.
3️⃣ Ну и для любителей жареного и слегка желтоватого:
▪️О том, что источник проблем с доступностью жилья в США - одноэтажное строительство и надо бы переходить на многоэтажное (мы же говорили!)
▪️О том, что залог успеха - не строительство нового жилья, а уплотнение и глубокая реконструкция (gentrification).
Ну а теперь покрутим немного закисшие гайки и шестеренки в голове:
1. Если проникновение ипотеки в РФ выросло до >80% на первичном рынке, то ставка полностью определяет спрос. Это точно хорошо сейчас?
2. Кто на рынке РФ может выступить forced sellers (неужели уехавшие, мобилизованные, …)?
3. В некоторых развитых странах цены на жилье упали на 20% и более. Только представьте 🙄
4. Швеция - удивительная страна. Когда случился коронавирус, они не стали закрывать страну, несмотря на всю критику, переболели и вышли из ситуации сильнее. А теперь вот цены на жилье…
Хорошего вечера.
@domusverus
Bloomberg
Wall Street Veteran Explains Why He’s Still All-In on US Housing
Don Mullen, a former Goldman Sachs executive who became part of a big bet on the housing market by deep-pocketed financial buyers, says he sees plenty of opportunity ahead.
👍10🔥1
#цифранедели Росстат представил оценку ВВП - 151.5 трлн руб. за 2022 и -2.1% в реальном выражении. Растет за счет двузначного дефлятора два года +19% и +14%.
Задача 2023 - удержать уровень в номинале. Цены экспорта существенно ниже, и при инфляции 5-7% дефлятор впервые может уйти в минус.
ВВП в USD нарисовал двойное дно и вернулся в 2012-14 ~2.2 трлн.
🔽 Ключевые цифры от ЦБ о развитии банковского сектора в январе в % ВВП и трлн руб.:
▪️ Кредит в январе практически встал -
39% - 58.9 корпоративный портфель -0.2%
9% - 14.1 ипотечный портфель +0.6%
7% - 12 потребкредиты +0.5%
▪️ Депозиты растут лишь у компаний из-за дефицита бюджета -
30% - 45.4 средства компаний +4%
24% - 35.6 средства населения -2.7%
2.5% - 3.86 эскроу, -4% в январе
🔽 Две фразы из послания:
▪️ надо убрать любые межведомственные противоречия, формальности... прочую чушь.
▪️ формируются объективные условия для снижения долгосрочных кредитных ставок в экономике, а значит, кредит для реального сектора должен стать доступнее.
@domusverus
Задача 2023 - удержать уровень в номинале. Цены экспорта существенно ниже, и при инфляции 5-7% дефлятор впервые может уйти в минус.
ВВП в USD нарисовал двойное дно и вернулся в 2012-14 ~2.2 трлн.
🔽 Ключевые цифры от ЦБ о развитии банковского сектора в январе в % ВВП и трлн руб.:
▪️ Кредит в январе практически встал -
39% - 58.9 корпоративный портфель -0.2%
9% - 14.1 ипотечный портфель +0.6%
7% - 12 потребкредиты +0.5%
▪️ Депозиты растут лишь у компаний из-за дефицита бюджета -
30% - 45.4 средства компаний +4%
24% - 35.6 средства населения -2.7%
2.5% - 3.86 эскроу, -4% в январе
🔽 Две фразы из послания:
▪️ надо убрать любые межведомственные противоречия, формальности... прочую чушь.
▪️ формируются объективные условия для снижения долгосрочных кредитных ставок в экономике, а значит, кредит для реального сектора должен стать доступнее.
@domusverus
👍7
Сегодня ковырялись в себестоимости строительства и марже застройщиков. Нашли много инсайтов и пока не поздно делимся с вами. А еще нашли зацепки для будущих исследований, и записали на салфетку до следующей недели.
Коротко тут, длинно - там 👇.
▶️ Несмотря на то, что есть отдельные позиции, по которым произошел значительный рост после начала СВО (растворы и смеси, изоляция, окна и фонд оплаты труда), с мая 2022 года наблюдается нулевой или отрицательный рост себестоимости в среднем.
▶️ Рост цен на квартиры в РФ не объясняется ростом себестоимости, а значит был целиком вызван повышением спроса. Это может работать в обе стороны.
▶️ В случае снижения спроса существует пространство для скидок без серьезного ущерба застройщикам. Этот процесс уже вероятно начался в Москве, которая часто реагирует на изменения первой.
▶️ Есть отдельные регионы, где себестоимость может выдавливать цену продаж наверх (ДВФО, Калининградская область), но они являются скорее исключением, чем правилом.
▶️ Регионы на Юге, Кавказе и на границе проведения СВО испытывают падение себестоимости ниже инфляции. Там вероятно произойдет консолидация и укрупнение поставщиков и производителей.
▶️ Наиболее здоровая ситуация с т.з. соотношения цен продаж и себестоимости наблюдается в Сибирском и Приволжском федеральных округах. Цены здесь растут, а себестоимость находится на фундаментально объяснимом уровне.
@DomusVerus
Коротко тут, длинно - там 👇.
▶️ Несмотря на то, что есть отдельные позиции, по которым произошел значительный рост после начала СВО (растворы и смеси, изоляция, окна и фонд оплаты труда), с мая 2022 года наблюдается нулевой или отрицательный рост себестоимости в среднем.
▶️ Рост цен на квартиры в РФ не объясняется ростом себестоимости, а значит был целиком вызван повышением спроса. Это может работать в обе стороны.
▶️ В случае снижения спроса существует пространство для скидок без серьезного ущерба застройщикам. Этот процесс уже вероятно начался в Москве, которая часто реагирует на изменения первой.
▶️ Есть отдельные регионы, где себестоимость может выдавливать цену продаж наверх (ДВФО, Калининградская область), но они являются скорее исключением, чем правилом.
▶️ Регионы на Юге, Кавказе и на границе проведения СВО испытывают падение себестоимости ниже инфляции. Там вероятно произойдет консолидация и укрупнение поставщиков и производителей.
▶️ Наиболее здоровая ситуация с т.з. соотношения цен продаж и себестоимости наблюдается в Сибирском и Приволжском федеральных округах. Цены здесь растут, а себестоимость находится на фундаментально объяснимом уровне.
@DomusVerus
👍8👏2
#БанкРоссии выходит на тропу войны… с рискованной ипотекой. Так можно охарактеризовать череду заявлений и документов за две последние недели по регулированию отрасли. 10, 14, 17, 20 и 22 февраля мы записывали в черновик что-то новое. Поделимся подробнее в лонгриде по кнопке👇
Последний раз внимание отрасли было уделено в октябре 2022, когда регулятор выпустил доклад о льготной ипотеке от застройщиков.
Тогда же были введены первые меры, ограничивающие ипотеку с ПВ меньше 10% и LTV более 90%, - надбавка за риск в 2 капитала банка, приравнивающая такую ипотеку к потребкредитам. Впрочем, доля такой ипотеки и так была мала, чтобы на что-то повлиять.
Что нового:
1️⃣ В планах ограничить субсидирование ипотечной ставки от застройщиков больше 2% в год (мы оценивали среднюю субсидию в 3.5% в конце 2022). Прощай льготная ипотека ниже 6%? Скорее да, чем нет.
2️⃣ В планах ограничить всю льготную ипотеку от государства с ПВ менее 30%. Ранее введённое ограничение по долговой нагрузке (ПДН >60%) не очень cработало.
3️⃣ Реализовано повышение надбавок за риск в 1-0.5 капитала для ипотеки с ПВ менее 20-30% и LTV более 85%.
4️⃣ Если все это не подействует на банки и застройщиков, то введут понятие стандартизированной ипотеки, а все кэшбеки и другие обходные схемы сделают потребкредитами.
Помните мы вам говорили, что спрос уменьшится на 17%, а ставки на первичном рынке вырастут c 3.5 до 6%. Похоже ЦБ решил идти еще дальше, на наш скромный взгляд, без оглядки на последствия.
Задача ЦБ - сблизить цены и ставки на первичном и вторичном рынке. В этом регулятор видит корень зла текущей ситуации:
▶️ риски, которые принимают на себя заемщики, покупая недвижимость по завышенным ценам (ну не знаем! - выгода разумным покупателям очевидна в более низком платеже)
▶️ системные риски для банков и застройщиков.
Как бы не пришлось получить реализацию системных рисков от действий регулятора. Но пока расходы на макропруденциальные меры составят до 1% внутри ипотечной ставки и вполне могут быть переложены на покупателей или застройщиков.
Дальше будет сложный текст с подробностями. Можно посмотреть только первую картинку👇 и заняться более пристойными для выходных делами.
@domusverus
Последний раз внимание отрасли было уделено в октябре 2022, когда регулятор выпустил доклад о льготной ипотеке от застройщиков.
Тогда же были введены первые меры, ограничивающие ипотеку с ПВ меньше 10% и LTV более 90%, - надбавка за риск в 2 капитала банка, приравнивающая такую ипотеку к потребкредитам. Впрочем, доля такой ипотеки и так была мала, чтобы на что-то повлиять.
Что нового:
1️⃣ В планах ограничить субсидирование ипотечной ставки от застройщиков больше 2% в год (мы оценивали среднюю субсидию в 3.5% в конце 2022). Прощай льготная ипотека ниже 6%? Скорее да, чем нет.
2️⃣ В планах ограничить всю льготную ипотеку от государства с ПВ менее 30%. Ранее введённое ограничение по долговой нагрузке (ПДН >60%) не очень cработало.
3️⃣ Реализовано повышение надбавок за риск в 1-0.5 капитала для ипотеки с ПВ менее 20-30% и LTV более 85%.
4️⃣ Если все это не подействует на банки и застройщиков, то введут понятие стандартизированной ипотеки, а все кэшбеки и другие обходные схемы сделают потребкредитами.
Помните мы вам говорили, что спрос уменьшится на 17%, а ставки на первичном рынке вырастут c 3.5 до 6%. Похоже ЦБ решил идти еще дальше, на наш скромный взгляд, без оглядки на последствия.
Задача ЦБ - сблизить цены и ставки на первичном и вторичном рынке. В этом регулятор видит корень зла текущей ситуации:
▶️ риски, которые принимают на себя заемщики, покупая недвижимость по завышенным ценам (ну не знаем! - выгода разумным покупателям очевидна в более низком платеже)
▶️ системные риски для банков и застройщиков.
Как бы не пришлось получить реализацию системных рисков от действий регулятора. Но пока расходы на макропруденциальные меры составят до 1% внутри ипотечной ставки и вполне могут быть переложены на покупателей или застройщиков.
Дальше будет сложный текст с подробностями. Можно посмотреть только первую картинку👇 и заняться более пристойными для выходных делами.
@domusverus
Telegraph
Новое регулирование ипотеки
Банк России выходит на тропу войны… с рискованной ипотекой. Так можно охарактеризовать все, что произошло в феврале 2023 до Дня защитника Отечества. Накануне ЦБ опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада о программах "льготной" ипотеки от застройщиков…
👍4
Рубрика #чтоуних кажется зашла в прошлый раз, поэтому будем заглядывать на международные рынки раз в 1-2 недели.
Для начала пара статей про США.
▶️ Has Housing Bottomed? (SeekingAlpha)
Ну а может все упало и пора брать?
Чем статья интересна? Взгляд от управляющего разными активами (облигации, дивидендные акции, ETF, валюты), не только недвижимостью. Простенько, но элегантно.
▪️ В 2007 году было опубликовано нашумевшее исследование о том, что цикл в недвижимости является одним из лучших предсказателей экономического цикла в целом. А значит новые запуски - важнейший показатель, который в том числе должен учитываться при проведении монетарной политики ЦБ.
▪️ Продажи жилой недвижимости сейчас на уровне ковидного дна и кажется, что отсюда только вверх.
▪️ Заявок на ипотеку последний раз было так мало в далеком 1996 году (почти 30 лет назад!).
▪️ Ипотечный платеж превосходит арендную ставку на тот же самый объект в 1.6 раза. Следовательно, арендаторы продолжат арендовать, а покупатели никогда не купят (записал новый термин golden handcuffs ☝️. Это если нужно рефинансировать все тело кредита по более высокой ставке, а очень неохота).
▪️ Рецессии на рынке недвижимости - очень длинные и унылые (слишком тяжел сектор), но с периодическими просветлениями. Вероятно мы все еще будем говорить о них в 2024 году.
▪️ Вывод: не время покупать недвижимость. Возможно это и близко к дну, но выход наверх будет очень долгим.
▶️ First time ever more "Built-for-Rent" Units started Quarterly than "Built-for-Sale" (Substack)
▪️ В первый раз в истории запуски жилья (ИЖС) для сдачи в аренду превысили запуски жилья на продажу.
▪️ Свободный рынок, понятно. Похоже кто-то понял раньше нас о том, что аренда - это перспективно.
▪️ Что в этом для нас? А что если это… смена парадигмы, service economy, уберизация и бесконечно мобильное население? Сначала у них, а потом у нас 🤔
А что мы все про США, да про США. Пробежимся по другим странам тоже:
▶️ China turns up the heat on its property sector as economy slowly rebuilds (SCMP)
▪️ Захватывающая история о страхе, жадности, удушении рынка недвижимости государством, скольжения цен по наклонной в течении 16 месяцев, разворота компартии на 180 градусов (как было с ковидом) и… небольшого сезонного хэпиэнда на рынке Китая. Ух! Сериал можно снимать.
▪️ Что для нас? Ничего нового, но захватывающе, как роман Чарльза Диккенса. Необходимо знать каждому, потому что потом будет в учебниках по экономике.
▶️ Singapore’s soaring expat rents undermine bid to oust Hong Kong as finance hub (Financial Times)
▪️ А вот в Сингапуре аренда УЖЕ улетела в космос.
▶️ UK house prices fall for longest period since 2009 (Reuters)
▪️ В Великобритании цены падали 4 месяца, упали на 3,2%, а они жалуются. Слабаки.
▶️ Is a frozen market worse than a house price crash? (Financial Times)
▪️ Говорят, что в UK ничего необычного, просто еще один «downturn», пятый за последние 50 лет. И может даже не упадет цена, а просто заморозится на многие годы.
▪️ Как сказал бы Дмитрий Анатольевич, боятся морозов англосаксы все-таки.
▶️ Portugal Wants to Force Owners of Vacant Homes to Find Tenants
▪️ Традиционная рубрика для любителе жареного - как борются с высокими ценами на жилье в Португалии. Если у вас в квартирке никто не живет, то нужно вас выследить и срочно вашу квартирку… нет, не отобрать, а заставить вас сдать ее в аренду.
Гордимся, что у нас не так.
@domusverus
Для начала пара статей про США.
▶️ Has Housing Bottomed? (SeekingAlpha)
Ну а может все упало и пора брать?
Чем статья интересна? Взгляд от управляющего разными активами (облигации, дивидендные акции, ETF, валюты), не только недвижимостью. Простенько, но элегантно.
▪️ В 2007 году было опубликовано нашумевшее исследование о том, что цикл в недвижимости является одним из лучших предсказателей экономического цикла в целом. А значит новые запуски - важнейший показатель, который в том числе должен учитываться при проведении монетарной политики ЦБ.
▪️ Продажи жилой недвижимости сейчас на уровне ковидного дна и кажется, что отсюда только вверх.
▪️ Заявок на ипотеку последний раз было так мало в далеком 1996 году (почти 30 лет назад!).
▪️ Ипотечный платеж превосходит арендную ставку на тот же самый объект в 1.6 раза. Следовательно, арендаторы продолжат арендовать, а покупатели никогда не купят (записал новый термин golden handcuffs ☝️. Это если нужно рефинансировать все тело кредита по более высокой ставке, а очень неохота).
▪️ Рецессии на рынке недвижимости - очень длинные и унылые (слишком тяжел сектор), но с периодическими просветлениями. Вероятно мы все еще будем говорить о них в 2024 году.
▪️ Вывод: не время покупать недвижимость. Возможно это и близко к дну, но выход наверх будет очень долгим.
▶️ First time ever more "Built-for-Rent" Units started Quarterly than "Built-for-Sale" (Substack)
▪️ В первый раз в истории запуски жилья (ИЖС) для сдачи в аренду превысили запуски жилья на продажу.
▪️ Свободный рынок, понятно. Похоже кто-то понял раньше нас о том, что аренда - это перспективно.
▪️ Что в этом для нас? А что если это… смена парадигмы, service economy, уберизация и бесконечно мобильное население? Сначала у них, а потом у нас 🤔
А что мы все про США, да про США. Пробежимся по другим странам тоже:
▶️ China turns up the heat on its property sector as economy slowly rebuilds (SCMP)
▪️ Захватывающая история о страхе, жадности, удушении рынка недвижимости государством, скольжения цен по наклонной в течении 16 месяцев, разворота компартии на 180 градусов (как было с ковидом) и… небольшого сезонного хэпиэнда на рынке Китая. Ух! Сериал можно снимать.
▪️ Что для нас? Ничего нового, но захватывающе, как роман Чарльза Диккенса. Необходимо знать каждому, потому что потом будет в учебниках по экономике.
▶️ Singapore’s soaring expat rents undermine bid to oust Hong Kong as finance hub (Financial Times)
▪️ А вот в Сингапуре аренда УЖЕ улетела в космос.
▶️ UK house prices fall for longest period since 2009 (Reuters)
▪️ В Великобритании цены падали 4 месяца, упали на 3,2%, а они жалуются. Слабаки.
▶️ Is a frozen market worse than a house price crash? (Financial Times)
▪️ Говорят, что в UK ничего необычного, просто еще один «downturn», пятый за последние 50 лет. И может даже не упадет цена, а просто заморозится на многие годы.
▪️ Как сказал бы Дмитрий Анатольевич, боятся морозов англосаксы все-таки.
▶️ Portugal Wants to Force Owners of Vacant Homes to Find Tenants
▪️ Традиционная рубрика для любителе жареного - как борются с высокими ценами на жилье в Португалии. Если у вас в квартирке никто не живет, то нужно вас выследить и срочно вашу квартирку… нет, не отобрать, а заставить вас сдать ее в аренду.
Гордимся, что у нас не так.
@domusverus
Seeking Alpha
Has Housing Bottomed?
There was a glimmer of hope in the housing data from January. When housing moves a lot in one direction or the other, it has a disproportionate impact on aggregate growth.
👍1🔥1
Сегодня - первый день весны и поэтому захотелось чего-то теплого, летнего.
Пребывая в самом романтическом настроении, мы окунулись в тему жилья Краснодарского края и попытались распутать несколько узлов.
Но от того, что распутали теплее сильно не стало.
Коротко ниже 👇, длинно - в приложении 👇👇.
▶️ На рынке Краснодарского края вместо одной проблемы, вызывающей рост показателя months-of-sales до 95 мес., существует две проблемы поменьше: сложности с исходно-разрешительной документацией на землю и снижающийся спрос.
▶️ Портфель в строительстве по ЕИСЖС завышен примерно на 2.5 млн кв. м. Точнее оценить сложно, но такая цифра полностью согласуется с данными ЦБ.
▶️ Цены как на первичное, так и на вторичное жилье существенно завышены, что вызывает снижение продаж и, вероятно, вызовет еще большее снижение с увеличением средней ставки по льготным программам.
▶️ Если произойдет снижение, то существенная его часть может быть абсорбирована маржой застройщика.
▶️ Вероятно более правильный показатель результирующий показатель months-of-sales находится на уровне 79 месяцев, что все равно много.
Пребывая в самом романтическом настроении, мы окунулись в тему жилья Краснодарского края и попытались распутать несколько узлов.
Но от того, что распутали теплее сильно не стало.
Коротко ниже 👇, длинно - в приложении 👇👇.
▶️ На рынке Краснодарского края вместо одной проблемы, вызывающей рост показателя months-of-sales до 95 мес., существует две проблемы поменьше: сложности с исходно-разрешительной документацией на землю и снижающийся спрос.
▶️ Портфель в строительстве по ЕИСЖС завышен примерно на 2.5 млн кв. м. Точнее оценить сложно, но такая цифра полностью согласуется с данными ЦБ.
▶️ Цены как на первичное, так и на вторичное жилье существенно завышены, что вызывает снижение продаж и, вероятно, вызовет еще большее снижение с увеличением средней ставки по льготным программам.
▶️ Если произойдет снижение, то существенная его часть может быть абсорбирована маржой застройщика.
▶️ Вероятно более правильный показатель результирующий показатель months-of-sales находится на уровне 79 месяцев, что все равно много.
👍3