Ипотека в мае-июне: стабильно хорошо, активно растет ИЖС
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
🔥6👍4👎1
Средние процентные ставки по ипотеке на первичном рынке выросли с 3,5% в конце прошлого года до 6% по итогам мая. На вторичном рынке ставки стабильны вблизи 10%, но этот уровень заметно выше среднего значения 2020-2021 гг. (~8,5%). Несмотря на это, спрос на ипотеку остается устойчивым, а количество выдач новых кредитов растет с февраля (с поправкой на сезонность).
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
👍9🔥2
Курс рубля выше 90 в паре с долларом – кто виноват и что дальше?
В последние дни аналитические телеграмм-каналы дружно пишут про ослабление рубля. Оно и понятно – за месяц российская валюта потеряла более 10% в паре с долларом: в начале лета курс находился в нижнем диапазоне комфортного, по мнению А. Белоусова, уровня 80-90, но сегодня решил выйти из зоны комфорта.
▪️Почему так происходит?
В конце июня (28 числа) закончился очередной налоговый период – экспортеры перестали конвертировать валютную выручку в рубли для выплаты налогов. Отсюда более низкое предложение инвалюты и ослабление курса. Но кроме календарных факторов против рубля продолжают играть фундаментальные.
Давайте вспомним фрейморк, о котором мы писали в апреле. Плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновешивать потоки «экспорт-импорт-отток капитала». Итак, в последнее время:
1. Экспорт снижался, в том числе из-за ограничения поставок нефти —> меньше предложение инвалюты.
2. Импорт продолжал расти из-за роста потребления и восстановления экономики —> больше спроса на инвалюту.
3. Отток капитала оставался высоким —> стабильно высокий спрос на инвалюту. Не исключаем, что отток усиливают покупки активов у нерезидентов с дисконтом. Кроме того, физики продолжают переводить валютные депозиты за рубеж: за последний год валютные депозиты физиков в российских банках снизились на 25 млрд долл, а в зарубежных банках выросли на 36 млрд., и их рост продолжается.
Добавим, что отток капитала во многом происходит по структурным причинам: неопределенность, нежелание брать рублевый риск и т.д. Вы спросите, а как же ограничения фин. потоков и «закрытость» системы? Система закрыта только на вход, а на выход значимых ограничений нет. Это вам может подробно рассказать любой российский брокер, работающий с HNWI (богатенькими физиками).
▪️Как это повлияет на рынок недвижимости?
Во-первых, страхи за валютный курс способны усилить спрос на недвижимость в качестве «защитного» актива. Такое мы уже видели не раз. Добавим сюда ожидания роста ставок, и в ближайшие месяцы риэлторы могут готовиться к овернайтам.
Во-вторых, несмотря на то, что большинство строительных материалов производятся локально, себестоимость строительства может вырасти из-за общего роста цен в экономике. Судя по всему, это уже происходит – в июне наш индекс себестоимости начал расти и уже на 3 п.п. превысил уровень марта 2022 г.
▪️Что будет делать ЦБ?
Практически нет сомнений, что Банк России скоро повысит ключевую ставку. Заседание ЦБ запланировано на 21 июля, но если курс продолжит быстро слабеть, не исключаем проведение внеочередного заседания и ужесточение контроля за потоками капитала. Но для этого курс должен слабеть сильно и резко, а не на 1-1,5% в день.
Повышение ставки вряд ли в моменте поможет курсу. Отток капитала у нас во многом структурный, нерезидентов, играющих на разнице процентных ставок, на рынке уже нет. Поэтому повышение ставки будет влиять на курс плавно и весьма слабо: более высокие ставки со временем начнут ограничивать спрос = это снизит импорт = это поможет рублю.
▪️Что дальше?
Скорее всего, после текущего ослабления курса мы увидим если не его коррекцию к более крепким значениям, то, как минимум, краткосрочную стабилизацию. Дополнительно рубль могут поддержать выплаты дивидендов крупными экспортёрами.
Одно можно сказать точно – высокая волатильность – это новая нормальность для валютного рынка. А высокая волатильность = высокая неопределенность = более высокие процентные ставки и более низкие инвестиции.
P.S.
Для тех, кто не дочитал вчерашнюю записку: на графике ниже показана динамика валют развивающихся стран к доллару. Самые слабые валюты в этом году – турецкая лира (-40%) и рубль (-30%). Вот так вот совершенно разная макро политика может привести к похожему ослаблению курса.
Подозреваем, что без активного ограничения потоков капитала ситуацию не изменить. Ни в Турции, ни у нас.
@DomusVerus
В последние дни аналитические телеграмм-каналы дружно пишут про ослабление рубля. Оно и понятно – за месяц российская валюта потеряла более 10% в паре с долларом: в начале лета курс находился в нижнем диапазоне комфортного, по мнению А. Белоусова, уровня 80-90, но сегодня решил выйти из зоны комфорта.
▪️Почему так происходит?
В конце июня (28 числа) закончился очередной налоговый период – экспортеры перестали конвертировать валютную выручку в рубли для выплаты налогов. Отсюда более низкое предложение инвалюты и ослабление курса. Но кроме календарных факторов против рубля продолжают играть фундаментальные.
Давайте вспомним фрейморк, о котором мы писали в апреле. Плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновешивать потоки «экспорт-импорт-отток капитала». Итак, в последнее время:
1. Экспорт снижался, в том числе из-за ограничения поставок нефти —> меньше предложение инвалюты.
2. Импорт продолжал расти из-за роста потребления и восстановления экономики —> больше спроса на инвалюту.
3. Отток капитала оставался высоким —> стабильно высокий спрос на инвалюту. Не исключаем, что отток усиливают покупки активов у нерезидентов с дисконтом. Кроме того, физики продолжают переводить валютные депозиты за рубеж: за последний год валютные депозиты физиков в российских банках снизились на 25 млрд долл, а в зарубежных банках выросли на 36 млрд., и их рост продолжается.
Добавим, что отток капитала во многом происходит по структурным причинам: неопределенность, нежелание брать рублевый риск и т.д. Вы спросите, а как же ограничения фин. потоков и «закрытость» системы? Система закрыта только на вход, а на выход значимых ограничений нет. Это вам может подробно рассказать любой российский брокер, работающий с HNWI (богатенькими физиками).
▪️Как это повлияет на рынок недвижимости?
Во-первых, страхи за валютный курс способны усилить спрос на недвижимость в качестве «защитного» актива. Такое мы уже видели не раз. Добавим сюда ожидания роста ставок, и в ближайшие месяцы риэлторы могут готовиться к овернайтам.
Во-вторых, несмотря на то, что большинство строительных материалов производятся локально, себестоимость строительства может вырасти из-за общего роста цен в экономике. Судя по всему, это уже происходит – в июне наш индекс себестоимости начал расти и уже на 3 п.п. превысил уровень марта 2022 г.
▪️Что будет делать ЦБ?
Практически нет сомнений, что Банк России скоро повысит ключевую ставку. Заседание ЦБ запланировано на 21 июля, но если курс продолжит быстро слабеть, не исключаем проведение внеочередного заседания и ужесточение контроля за потоками капитала. Но для этого курс должен слабеть сильно и резко, а не на 1-1,5% в день.
Повышение ставки вряд ли в моменте поможет курсу. Отток капитала у нас во многом структурный, нерезидентов, играющих на разнице процентных ставок, на рынке уже нет. Поэтому повышение ставки будет влиять на курс плавно и весьма слабо: более высокие ставки со временем начнут ограничивать спрос = это снизит импорт = это поможет рублю.
▪️Что дальше?
Скорее всего, после текущего ослабления курса мы увидим если не его коррекцию к более крепким значениям, то, как минимум, краткосрочную стабилизацию. Дополнительно рубль могут поддержать выплаты дивидендов крупными экспортёрами.
Одно можно сказать точно – высокая волатильность – это новая нормальность для валютного рынка. А высокая волатильность = высокая неопределенность = более высокие процентные ставки и более низкие инвестиции.
P.S.
Для тех, кто не дочитал вчерашнюю записку: на графике ниже показана динамика валют развивающихся стран к доллару. Самые слабые валюты в этом году – турецкая лира (-40%) и рубль (-30%). Вот так вот совершенно разная макро политика может привести к похожему ослаблению курса.
Подозреваем, что без активного ограничения потоков капитала ситуацию не изменить. Ни в Турции, ни у нас.
@DomusVerus
🔥10🤔4👍3👎1
Почему быстро растущие процентные ставки не обвалили рынок недвижимости? Почему цены на жилье прервали падение и начали расти? Что поддерживает потребительскую уверенность и настроения девелоперов? На эти вопросы мы с вами отвечали последние несколько месяцев, рассуждая о рынке жилья в России.
Но, возможно, в небольшую аудиторию нашего уютного канала внедрились иноагенты, т.к. те же вопросы последние 2 недели активно обсуждают The Economist, Bloomberg и проч. уважаемые издания на свои миллионные аудитории. Но говорят они, естественно, не о российском рынке.
Не устанем повторять – несмотря на все обрывы финансовых цепочек, санкции и контрсанкции, повороты на Восток и т.д. динамика рынков жилья в мире и РФ удивительным образом продолжает коррелировать. А значит самое время посмотреть по сторонам и выяснить, что там происходит «у них».
▪️Начнем с общемировых трендов. Economist напоминает, что в развитых странах еще в начале года аналитики ждали настоящую кровавую бойню на рынке недвижимости из-за роста ставок. Этого не произошло, а в мае-июне рынки и вовсе вдохнули полной грудью: спрос оживает, а цены растут.
Такую динамику объясняют три фактора: 1. рекордные притоки мигрантов, 2. распространение «удаленки» и желание переехать в более комфортное жилье, 3. накопленные в 2020-2021 гг. «избыточные сбережения». Дополнительный фактор – рост потребительской уверенности благодаря стабильному рынку труда и росту зарплат.
💬 Все эти факторы поддерживают спрос на жилье и у нас, но мы бы их проранжировали в обратном порядке: сначала рост зарплат и уверенности, потом избыточные сбережения, потом улучшение жилищных условий. Потоки миграции в РФ восстанавливаются, но вряд ли оказывают большое влияние на рынок.
При этом Economist добавляет, что изменить ситуацию вполне себе могут центральные банки – если решат и дальше повышать ставки или держать их на высоком уровне, пока ставки не начнут действительно «делать больно».
💬 Впрочем, и у нас за боль отвечает ЦБ РФ – через две недели ставка будет повышена (в этом уже нет сомнений – посмотрите на курс доллара). О зависимости между ставками и спросом на ипотеку мы, кстати, детально написали позавчера - рекомендуем сохранить себе для чтения в выходные.
▪️С миром вроде бы понятно, а что интересного в отдельных странах? Начнем с «недружественных».
1. Запуски строительства нового жилья в США в мае неожиданного подскочили на 22% (м/м в пересчете на год – SAAR) – самый быстрый темп роста с 2016 года. Индикаторы уверенности застройщиков на максимумах за 12 мес. Происходящее подтверждает недавние комментарии главы ФРС Дж. Пауэлла о том, что рынок жилья уже достиг дна и даже от него оттолкнулся. Если в прошлом году казалось, что рынок недвижимости ведет экономику США к рецессии, то сейчас ровно наоборот – он помогает ее избежать.
2. Волна оптимизма дошла до рынка Швеции – одного из самых худших в мире, где цены от пика упали на 15%. В мае цены осторожно подросли на 1%, а домохозяйства впервые за год стали ждать их дальнейшего повышения. Похоже, у шведов появилась еще одна причина поднять бокал шнапса в разгар Солнцестояния.
3. Из крупных европейских городов цены сильнее всего растут в Мадриде (+5% г/г), но хорошего в этом мало, т.к. рост вызван дефицитом предложения, а не сильным спросом. Финансовое положение домохозяйств слабое, инфляция высокая, а тут еще и цены на жилье растут. В общем, Bloomberg всерьез переживает за судьбу премьер-министра Педро Санчеса, у которого на носу выборы. Переживают и власти, а потому принимают разные меры, включая ограничения стоимости аренды, но пока это не помогает.
💬 У нас, кстати, в 2024 году тоже выборы, вы же не забыли? Так что дискуссии об отмене льготной ипотеки наверняка будут жаркими. Напомним, что проект федерального бюджета на трехлетку, а вместе с ним и планы по льготной ипотеке мы увидим ближе к осени.
Но, возможно, в небольшую аудиторию нашего уютного канала внедрились иноагенты, т.к. те же вопросы последние 2 недели активно обсуждают The Economist, Bloomberg и проч. уважаемые издания на свои миллионные аудитории. Но говорят они, естественно, не о российском рынке.
Не устанем повторять – несмотря на все обрывы финансовых цепочек, санкции и контрсанкции, повороты на Восток и т.д. динамика рынков жилья в мире и РФ удивительным образом продолжает коррелировать. А значит самое время посмотреть по сторонам и выяснить, что там происходит «у них».
▪️Начнем с общемировых трендов. Economist напоминает, что в развитых странах еще в начале года аналитики ждали настоящую кровавую бойню на рынке недвижимости из-за роста ставок. Этого не произошло, а в мае-июне рынки и вовсе вдохнули полной грудью: спрос оживает, а цены растут.
Такую динамику объясняют три фактора: 1. рекордные притоки мигрантов, 2. распространение «удаленки» и желание переехать в более комфортное жилье, 3. накопленные в 2020-2021 гг. «избыточные сбережения». Дополнительный фактор – рост потребительской уверенности благодаря стабильному рынку труда и росту зарплат.
💬 Все эти факторы поддерживают спрос на жилье и у нас, но мы бы их проранжировали в обратном порядке: сначала рост зарплат и уверенности, потом избыточные сбережения, потом улучшение жилищных условий. Потоки миграции в РФ восстанавливаются, но вряд ли оказывают большое влияние на рынок.
При этом Economist добавляет, что изменить ситуацию вполне себе могут центральные банки – если решат и дальше повышать ставки или держать их на высоком уровне, пока ставки не начнут действительно «делать больно».
💬 Впрочем, и у нас за боль отвечает ЦБ РФ – через две недели ставка будет повышена (в этом уже нет сомнений – посмотрите на курс доллара). О зависимости между ставками и спросом на ипотеку мы, кстати, детально написали позавчера - рекомендуем сохранить себе для чтения в выходные.
▪️С миром вроде бы понятно, а что интересного в отдельных странах? Начнем с «недружественных».
1. Запуски строительства нового жилья в США в мае неожиданного подскочили на 22% (м/м в пересчете на год – SAAR) – самый быстрый темп роста с 2016 года. Индикаторы уверенности застройщиков на максимумах за 12 мес. Происходящее подтверждает недавние комментарии главы ФРС Дж. Пауэлла о том, что рынок жилья уже достиг дна и даже от него оттолкнулся. Если в прошлом году казалось, что рынок недвижимости ведет экономику США к рецессии, то сейчас ровно наоборот – он помогает ее избежать.
2. Волна оптимизма дошла до рынка Швеции – одного из самых худших в мире, где цены от пика упали на 15%. В мае цены осторожно подросли на 1%, а домохозяйства впервые за год стали ждать их дальнейшего повышения. Похоже, у шведов появилась еще одна причина поднять бокал шнапса в разгар Солнцестояния.
3. Из крупных европейских городов цены сильнее всего растут в Мадриде (+5% г/г), но хорошего в этом мало, т.к. рост вызван дефицитом предложения, а не сильным спросом. Финансовое положение домохозяйств слабое, инфляция высокая, а тут еще и цены на жилье растут. В общем, Bloomberg всерьез переживает за судьбу премьер-министра Педро Санчеса, у которого на носу выборы. Переживают и власти, а потому принимают разные меры, включая ограничения стоимости аренды, но пока это не помогает.
💬 У нас, кстати, в 2024 году тоже выборы, вы же не забыли? Так что дискуссии об отмене льготной ипотеки наверняка будут жаркими. Напомним, что проект федерального бюджета на трехлетку, а вместе с ним и планы по льготной ипотеке мы увидим ближе к осени.
The Economist
Is the global housing slump over?
Why rising interest rates have not yet triggered property pandemonium
👍3🔥2👎1
С «недружественными» вроде бы разобрались, теперь в лучших традициях повернем на Восток и расскажем, зачем застройщики в Китае дарят клиентам слитки золота.
▪️После нескольких месяцев оживления китайский рынок недвижимости вновь вызывает опасения. Цены на новостройки в мае выросли всего на 0,1% м/м, а на вторичке немного снизились. Как следствие, Bloomberg в очередной раз ожидает новые стимулирующие меры. На этом можно было бы и закончить, но иное мнение высказали аналитики Goldman Sachs и взорвали инфопространство. Они считают, что рынок недвижимости в Китае будет слабым «долгие-долгие годы». Почему?
Вместо краткосрочного стимулирования экономического цикла с помощью стройки, правительство может «перетерпеть» и снизить зависимость экономики от этого сектора долгосрочно. В общем, кто-то слезает с нефтяной иглы, а кто-то – со строительной.
💬 Главное, чтобы вместе с этим не сократились темпы роста китайской экономики – куда-нибудь до 2-3% в год. Как тут не вспомнить высказывание К. В. Юдаевой о необходимости соблюдать баланс между краткосрочной эффективностью и долгосрочной устойчивостью. Это ведь и для нас актуально – в свете тех же обсуждений льготной ипотеки.
▪️Тем временем спрос в Китае продолжает стагнировать – за последние три года доверие к сектору было знатно подорвано. Дополнительно на спрос давят ожидания налога на недвижимость. Вы удивитесь, но в Китае такого налога нет, за исключением некоторых типов жилья в Шанхае и Чунцине. А все из-за отсутствия единой системы прав собственности. Разрабатывать систему начали 10 лет назад и вроде как недавно завершили – сейчас в ней более 790 млн объектов, и власти знают, кому они принадлежат.
А значит ничего не мешает наконец ввести налог на собственность. Ничего, кроме того, что это еще сильнее ударит по спросу. Но исключать ничего нельзя, поскольку налог хорош бы помог проблемным бюджетам китайских регионов.
▪️Наконец, вы думаете, что это только у нас застройщики такие креативные и придумывают разные способы стимулирования спроса типа аренды за 1 тыс. рублей и т.д.? В Китае застройщики пошли еще дальше и предлагают потенциальным покупателям в подарок золотые слитки, новые автомобили и смартфоны.
Причина в том, что снижать цены местные правительства запрещают, а спрос стимулировать как-то надо. Вот и придумывают, кто что может. По сообщениям местных СМИ, количество золота колеблется от 700 г на квартиру 89 кв. м до 1 кг на квартиру 100 кв. м. Поистине, креативность не знает границ, когда дело касается бизнеса.
💡Что из этого важно для нас:
1. Обвалить доверие к рынку недвижимости легко, восстановить неимоверно труднее. Переходить к адресности льготных программ нужно осторожно. И лучше, чтобы эти программы становились долгосрочными и формировали правила игры не на 1-2 года, а на 10-15 лет.
2. Несмотря на все закручивания гаек, на конкурентном рынке застройщики придумают, как поддержать спрос. Серьезно изменить ситуацию может только введение «стандартизированной» ипотеки, которой уже грозил Банк России. Но надеемся, что до этого не дойдет, иначе придется вновь поднимать вопросу о доверии к рынку, но уже о доверии девелоперов, а не покупателей.
@DomusVerus
▪️После нескольких месяцев оживления китайский рынок недвижимости вновь вызывает опасения. Цены на новостройки в мае выросли всего на 0,1% м/м, а на вторичке немного снизились. Как следствие, Bloomberg в очередной раз ожидает новые стимулирующие меры. На этом можно было бы и закончить, но иное мнение высказали аналитики Goldman Sachs и взорвали инфопространство. Они считают, что рынок недвижимости в Китае будет слабым «долгие-долгие годы». Почему?
Вместо краткосрочного стимулирования экономического цикла с помощью стройки, правительство может «перетерпеть» и снизить зависимость экономики от этого сектора долгосрочно. В общем, кто-то слезает с нефтяной иглы, а кто-то – со строительной.
💬 Главное, чтобы вместе с этим не сократились темпы роста китайской экономики – куда-нибудь до 2-3% в год. Как тут не вспомнить высказывание К. В. Юдаевой о необходимости соблюдать баланс между краткосрочной эффективностью и долгосрочной устойчивостью. Это ведь и для нас актуально – в свете тех же обсуждений льготной ипотеки.
▪️Тем временем спрос в Китае продолжает стагнировать – за последние три года доверие к сектору было знатно подорвано. Дополнительно на спрос давят ожидания налога на недвижимость. Вы удивитесь, но в Китае такого налога нет, за исключением некоторых типов жилья в Шанхае и Чунцине. А все из-за отсутствия единой системы прав собственности. Разрабатывать систему начали 10 лет назад и вроде как недавно завершили – сейчас в ней более 790 млн объектов, и власти знают, кому они принадлежат.
А значит ничего не мешает наконец ввести налог на собственность. Ничего, кроме того, что это еще сильнее ударит по спросу. Но исключать ничего нельзя, поскольку налог хорош бы помог проблемным бюджетам китайских регионов.
▪️Наконец, вы думаете, что это только у нас застройщики такие креативные и придумывают разные способы стимулирования спроса типа аренды за 1 тыс. рублей и т.д.? В Китае застройщики пошли еще дальше и предлагают потенциальным покупателям в подарок золотые слитки, новые автомобили и смартфоны.
Причина в том, что снижать цены местные правительства запрещают, а спрос стимулировать как-то надо. Вот и придумывают, кто что может. По сообщениям местных СМИ, количество золота колеблется от 700 г на квартиру 89 кв. м до 1 кг на квартиру 100 кв. м. Поистине, креативность не знает границ, когда дело касается бизнеса.
💡Что из этого важно для нас:
1. Обвалить доверие к рынку недвижимости легко, восстановить неимоверно труднее. Переходить к адресности льготных программ нужно осторожно. И лучше, чтобы эти программы становились долгосрочными и формировали правила игры не на 1-2 года, а на 10-15 лет.
2. Несмотря на все закручивания гаек, на конкурентном рынке застройщики придумают, как поддержать спрос. Серьезно изменить ситуацию может только введение «стандартизированной» ипотеки, которой уже грозил Банк России. Но надеемся, что до этого не дойдет, иначе придется вновь поднимать вопросу о доверии к рынку, но уже о доверии девелоперов, а не покупателей.
@DomusVerus
Reuters
China's property sector set to be persistently weak for years, Goldman Sachs says
China's property sector is expected to grapple with "persistent weakness" for years, Goldman Sachs analysts said, adding that its problems would continue to drag on the country's economic growth.
👍6🔥3👎1
Несколько часов назад вышли свежие данные по ценам на жилье в июне. Спешим поделиться своими наблюдениями. Не только ипотека, но и спрос "за свои" средства продолжает двигать цены вверх умеренным темпом:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.
▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).
При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.
▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.
▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.
Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.
@DomusVerus
#monthlyprice
▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.
▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).
При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.
▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.
▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.
Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.
@DomusVerus
👍6🔥2👎1
Метрики проектного финансирования по итогам мая: сбережения в бетоне набирают силу.
Вышли финальные данные по ПФ. Динамику эскроу и ОСЗ мы уже комментировали, поэтому сегодня расскажем про лимиты, посмотрим на ситуацию в регионах и скрестим эскроу с ипотекой.
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась лишь на 207 млрд руб. до 13,4 трлн. Всплеск в апреле оказался разовым. Более того, без учета раскрытий гросс-лимиты выросли всего на 270 млрд – минимальный рост за год.
При этом новые договоры хорошо подписываются в регионах и хуже в столицах, где интерес девелоперов к строительству остается низким. Если в Москве (+78 млрд) ещё более-менее, то в СПб (-21 млрд), МО (-7) и ЛО (-0,7) лимиты сократились (!) на фоне уверенного раскрытия счетов эскроу.
▪️Продажи при этом активно восстанавливаются. Так, средства на счетах эскроу подросли до 4,45 трлн руб. (+180 млрд) – притоки высокие, а раскрытия умеренные. Гросс-приток +353 млрд показал 4-й результат в истории (после дек.22, мар.22 и дек.21).
Доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках на эскроу осталась на уровне 50% – 177 млрд (+6% к остатку). В то же время хорошие притоки (+12%), а значит продажи сохраняются во всех округах кроме ЦФО и СЗФО. В лидерах среди регионов остались Челябинск и Оренбург (приток более +20%), к ним неожиданно добавился Белгород (+20%) и Ставрополь (+17%).
💡Ипотека на первичном рынке показывает хорошие результаты, но притоки на эскроу ещё круче. В результате, доля кредитных средств в продажах по итогам мая оказалась ниже 60%, как будто уже ограничили льготную ипотеку или повысили ставки, как во II п. 2021 или I п. 2022.
Причин для этого множество, но наибольшее влияние, судя по всему, оказали две – увеличение требований к первоначальному взносу со стороны банков и трата избыточных сбережений граждан, в т.ч. из-за ослабления рубля.
Возможно, регуляторам нет смысла повышать ставки или ограничивать льготные программы – сбережения в кв. метрах оттягивают на себя и потребительский спрос, и отток капитала.
@DomusVerus
Вышли финальные данные по ПФ. Динамику эскроу и ОСЗ мы уже комментировали, поэтому сегодня расскажем про лимиты, посмотрим на ситуацию в регионах и скрестим эскроу с ипотекой.
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась лишь на 207 млрд руб. до 13,4 трлн. Всплеск в апреле оказался разовым. Более того, без учета раскрытий гросс-лимиты выросли всего на 270 млрд – минимальный рост за год.
При этом новые договоры хорошо подписываются в регионах и хуже в столицах, где интерес девелоперов к строительству остается низким. Если в Москве (+78 млрд) ещё более-менее, то в СПб (-21 млрд), МО (-7) и ЛО (-0,7) лимиты сократились (!) на фоне уверенного раскрытия счетов эскроу.
▪️Продажи при этом активно восстанавливаются. Так, средства на счетах эскроу подросли до 4,45 трлн руб. (+180 млрд) – притоки высокие, а раскрытия умеренные. Гросс-приток +353 млрд показал 4-й результат в истории (после дек.22, мар.22 и дек.21).
Доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках на эскроу осталась на уровне 50% – 177 млрд (+6% к остатку). В то же время хорошие притоки (+12%), а значит продажи сохраняются во всех округах кроме ЦФО и СЗФО. В лидерах среди регионов остались Челябинск и Оренбург (приток более +20%), к ним неожиданно добавился Белгород (+20%) и Ставрополь (+17%).
💡Ипотека на первичном рынке показывает хорошие результаты, но притоки на эскроу ещё круче. В результате, доля кредитных средств в продажах по итогам мая оказалась ниже 60%, как будто уже ограничили льготную ипотеку или повысили ставки, как во II п. 2021 или I п. 2022.
Причин для этого множество, но наибольшее влияние, судя по всему, оказали две – увеличение требований к первоначальному взносу со стороны банков и трата избыточных сбережений граждан, в т.ч. из-за ослабления рубля.
Возможно, регуляторам нет смысла повышать ставки или ограничивать льготные программы – сбережения в кв. метрах оттягивают на себя и потребительский спрос, и отток капитала.
@DomusVerus
🔥8👎2👍1
Дивный новый мир – как он выглядит и как туда попасть?
У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?
Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.
Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.
Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?
Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:
▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.
▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.
▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.
▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.
▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.
▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.
▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.
@DomusVerus
У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?
Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.
Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.
Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?
Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:
▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.
▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.
▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.
▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.
▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.
▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.
▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.
@DomusVerus
🔥15
Предстоящее решение Банка России: чтобы понять ЦБ, нужно думать, как ЦБ
В пятницу состоится очередное заседание Банка России – оно примечательно по двум причинам:
1. ключевая ставка будет впервые повышена после 9 месяцев нахождения на уровне 7,5%;
2. регулятор представит новый макропрогноз, который окажет даже более значимое влияние на фин. рынки: комбинация прогноза по инфляции и КС – главный элемент сигнала ЦБ РФ.
Мы решили, что это хороший повод запустить новую рубрику – превью к заседанию Банка России. В этих записках будем обсуждать ключевые тенденции в российской экономике, которые влияют на решения регулятора.
Подробно, интересно и с графиками в PDF, коротко здесь:
▪️На одной чаше весов – более слабый рубль, ускорение текущих темпов инфляции, повышенные инфляционные ожидания, ускоренный рост кредитования, восстановление потребительского спроса и дефицит на рынке труда.
▪️На другой – сохранение повышенной склонности к сбережению и (вроде бы) начало возврата бюджетной политики к нормальности. Кажется, что решение очевидно – в пятницу ключевая ставка будет повышена.
▪️Главная интрига – как сильно. Стандартный шаг в 25 б.п. в нынешних условиях более слабой трансмиссии ДКП вряд ли имеет смысл. Выбор между 50 б.п. и более высоким повышением ключевой ставки, скорее всего, будет зависеть от динамики валютного курса и данных по инфляционным ожиданиям, которые выйдут накануне заседания.
▪️Если рубль стабилизируется на текущих значениях, то повышение ставки на 50 б.п. будет более оправданным – это наш базовый сценарий.
🗝️ Помимо этого, мы ожидаем пересмотра прогноза по среднему уровню ключевой ставки в этом году с 7,3-8,2% до 7,7-8%. Верхняя граница прогноза средней КС в 2024 году вырастет с 7,5% до 8,5% или выше.
Прогноз по инфляции на следующий год, скорее всего, не изменится (вблизи 4%). Таким образом, Банк России просигнализирует о готовности вернуть инфляцию к цели в следующем году путем более высоких ставок.
💡Что будет на самом деле – узнаем уже скоро. Мы, как обычно, оперативно поделимся своим комментарием и расскажем, как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости и другие сектора экономики.
Не отключайтесь.
@DomusVerus
В пятницу состоится очередное заседание Банка России – оно примечательно по двум причинам:
1. ключевая ставка будет впервые повышена после 9 месяцев нахождения на уровне 7,5%;
2. регулятор представит новый макропрогноз, который окажет даже более значимое влияние на фин. рынки: комбинация прогноза по инфляции и КС – главный элемент сигнала ЦБ РФ.
Мы решили, что это хороший повод запустить новую рубрику – превью к заседанию Банка России. В этих записках будем обсуждать ключевые тенденции в российской экономике, которые влияют на решения регулятора.
Подробно, интересно и с графиками в PDF, коротко здесь:
▪️На одной чаше весов – более слабый рубль, ускорение текущих темпов инфляции, повышенные инфляционные ожидания, ускоренный рост кредитования, восстановление потребительского спроса и дефицит на рынке труда.
▪️На другой – сохранение повышенной склонности к сбережению и (вроде бы) начало возврата бюджетной политики к нормальности. Кажется, что решение очевидно – в пятницу ключевая ставка будет повышена.
▪️Главная интрига – как сильно. Стандартный шаг в 25 б.п. в нынешних условиях более слабой трансмиссии ДКП вряд ли имеет смысл. Выбор между 50 б.п. и более высоким повышением ключевой ставки, скорее всего, будет зависеть от динамики валютного курса и данных по инфляционным ожиданиям, которые выйдут накануне заседания.
▪️Если рубль стабилизируется на текущих значениях, то повышение ставки на 50 б.п. будет более оправданным – это наш базовый сценарий.
🗝️ Помимо этого, мы ожидаем пересмотра прогноза по среднему уровню ключевой ставки в этом году с 7,3-8,2% до 7,7-8%. Верхняя граница прогноза средней КС в 2024 году вырастет с 7,5% до 8,5% или выше.
Прогноз по инфляции на следующий год, скорее всего, не изменится (вблизи 4%). Таким образом, Банк России просигнализирует о готовности вернуть инфляцию к цели в следующем году путем более высоких ставок.
💡Что будет на самом деле – узнаем уже скоро. Мы, как обычно, оперативно поделимся своим комментарием и расскажем, как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости и другие сектора экономики.
Не отключайтесь.
@DomusVerus
👍6🔥3
Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.
Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.
1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.
Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.
👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!
2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:
Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.
👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!
3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.
👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!
@DomusVerus
Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.
1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.
Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.
👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!
2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:
Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.
👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!
3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.
👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!
@DomusVerus
🔥18👍4👏1
Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок.
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.
К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:
18.12.23 – О мерах по ужесточению ипотечного рынка
14.12.23 – Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
12.12.23 – Насколько цены на жилье в России «перегрелись»?
29.11.23 – Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
15.11.23 – Много или мало мы строим?
14.11.23 – О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья
03.11.23 – Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?
02.11.23 – Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?
01.11.23 – Как устроена система доступного жилья в Нидерландах?
19.10.23 – Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ
18.10.23 – Как расходы на ОПК повлияют на рынок недвижимости?
17.10.23 – Пример успешной ипотечной системы в Дании
11.10.23 – Естественный уровень спроса: что будет с рынок через 3-5 лет?
07.09.23 – Влияние ключевой ставки на строительный сектор
05.09.23 – Доступность ипотеки для населения России
29.08.23 – Рынок аренды: за что благодарить приватизацию и стоит ли инвестировать в бетон
18.08.23 – Демография как основной структурный фактор для рынка недвижимости
04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием
22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы
08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов
Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot
Пишите – будем рады пообщаться!
@DomusVerus
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.
К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:
18.12.23 – О мерах по ужесточению ипотечного рынка
14.12.23 – Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
12.12.23 – Насколько цены на жилье в России «перегрелись»?
29.11.23 – Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
15.11.23 – Много или мало мы строим?
14.11.23 – О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья
03.11.23 – Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?
02.11.23 – Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?
01.11.23 – Как устроена система доступного жилья в Нидерландах?
19.10.23 – Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ
18.10.23 – Как расходы на ОПК повлияют на рынок недвижимости?
17.10.23 – Пример успешной ипотечной системы в Дании
11.10.23 – Естественный уровень спроса: что будет с рынок через 3-5 лет?
07.09.23 – Влияние ключевой ставки на строительный сектор
05.09.23 – Доступность ипотеки для населения России
29.08.23 – Рынок аренды: за что благодарить приватизацию и стоит ли инвестировать в бетон
18.08.23 – Демография как основной структурный фактор для рынка недвижимости
04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием
22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы
08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов
Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot
Пишите – будем рады пообщаться!
@DomusVerus
👍19🔥3👏3💯1
Domus Verus pinned «Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок. Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и…»