О рынке жилья в Москве
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
👍11🔥2👎1
Что интересного в свежих данных Росстата
Завершается первое полугодие, менеджеры подбивают финансовые показатели, обновляют прогнозы на оставшуюся часть года и переживают о выполнении бизнес-планов. Ну а нас Росстат вчера порадовал очередной порцией макростатистики – ее сегодня и обсудим.
Экономические телеграм-каналы уже написали о дальнейшем восстановлении потребительского спроса и экономики (ожидаемо), о
дальнейшем снижении безработицы до 3,2% (самый низкий уровень в истории) и о росте реальных зарплат на 10,4% г/г (из-за эффекта базы и снижения инфляции).
Мы же продолжаем рубрику #макростройка и сегодня с точностью лазера сфокусируемся на самых интересных данных по строительному сектору. Как обычно, для любителей графиков и подробностей PDF ниже, а основные выводы здесь:
▪️Строительная активность остается высокой. Объем выполненных работ вырос на 1,7 м/м (с сезонной коррекцией) и на 13,5% г/г, а объем договоров подряда у средних и крупных компаний остается вблизи исторических максимумов. Индикатор бизнес-климата в строительстве на максимальном уровне с 2013 года.
▪️При этом восстановление прочих секторов снижает вклад строительного сектора в рост экономики. Это дополнительный фактор, из-за которого государственные мужи в последнее время часто повторяют, что ипотечные программы поддержки пора делать более адресными – из антикризисной меры они должны превращаться в меру социальной поддержки граждан.
▪️Главным ограничением строительного бизнеса остается высокая стоимость материалов – об этом сообщает 43% компаний. Второй фактор, ограничивающий бизнес, – недостаток кадров – с этим сталкивается почти четверть строительных компаний.
▪️В 2015-2019 гг. в топе ограничивающих факторов присутствовали «недостаток финансирования» и «неплатежеспособность заказчиков». В 2019 году ситуация начала меняться, и к текущему моменту о недостатке финансирования говорят лишь 14% строительных компаний. Переход отрасли на эскроу и ПФ – благо не только для покупателей жилья, но и для застройщиков.
▪️Средние номинальные зарплаты в секторе строительства зданий в последние полгода не изменились, в то время как в остальных секторах экономики зарплаты за этот период выросли на 7%. Динамика показателей разошлась из-за высокой базы: рост зарплат в стройке отставал от остальных секторов в 2017-2019 гг., но наверстал упущенное в 2021-2022 гг. В последние месяцы догоняющий рост выдохся. Сдерживать рост зарплат в строительстве может приток трудовых мигрантов из Средней Азии.
@DomusVerus
Завершается первое полугодие, менеджеры подбивают финансовые показатели, обновляют прогнозы на оставшуюся часть года и переживают о выполнении бизнес-планов. Ну а нас Росстат вчера порадовал очередной порцией макростатистики – ее сегодня и обсудим.
Экономические телеграм-каналы уже написали о дальнейшем восстановлении потребительского спроса и экономики (ожидаемо), о
дальнейшем снижении безработицы до 3,2% (самый низкий уровень в истории) и о росте реальных зарплат на 10,4% г/г (из-за эффекта базы и снижения инфляции).
Мы же продолжаем рубрику #макростройка и сегодня с точностью лазера сфокусируемся на самых интересных данных по строительному сектору. Как обычно, для любителей графиков и подробностей PDF ниже, а основные выводы здесь:
▪️Строительная активность остается высокой. Объем выполненных работ вырос на 1,7 м/м (с сезонной коррекцией) и на 13,5% г/г, а объем договоров подряда у средних и крупных компаний остается вблизи исторических максимумов. Индикатор бизнес-климата в строительстве на максимальном уровне с 2013 года.
▪️При этом восстановление прочих секторов снижает вклад строительного сектора в рост экономики. Это дополнительный фактор, из-за которого государственные мужи в последнее время часто повторяют, что ипотечные программы поддержки пора делать более адресными – из антикризисной меры они должны превращаться в меру социальной поддержки граждан.
▪️Главным ограничением строительного бизнеса остается высокая стоимость материалов – об этом сообщает 43% компаний. Второй фактор, ограничивающий бизнес, – недостаток кадров – с этим сталкивается почти четверть строительных компаний.
▪️В 2015-2019 гг. в топе ограничивающих факторов присутствовали «недостаток финансирования» и «неплатежеспособность заказчиков». В 2019 году ситуация начала меняться, и к текущему моменту о недостатке финансирования говорят лишь 14% строительных компаний. Переход отрасли на эскроу и ПФ – благо не только для покупателей жилья, но и для застройщиков.
▪️Средние номинальные зарплаты в секторе строительства зданий в последние полгода не изменились, в то время как в остальных секторах экономики зарплаты за этот период выросли на 7%. Динамика показателей разошлась из-за высокой базы: рост зарплат в стройке отставал от остальных секторов в 2017-2019 гг., но наверстал упущенное в 2021-2022 гг. В последние месяцы догоняющий рост выдохся. Сдерживать рост зарплат в строительстве может приток трудовых мигрантов из Средней Азии.
@DomusVerus
👍5🔥3
Ипотека в мае-июне: стабильно хорошо, активно растет ИЖС
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
🔥6👍4👎1
Средние процентные ставки по ипотеке на первичном рынке выросли с 3,5% в конце прошлого года до 6% по итогам мая. На вторичном рынке ставки стабильны вблизи 10%, но этот уровень заметно выше среднего значения 2020-2021 гг. (~8,5%). Несмотря на это, спрос на ипотеку остается устойчивым, а количество выдач новых кредитов растет с февраля (с поправкой на сезонность).
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
👍9🔥2
Курс рубля выше 90 в паре с долларом – кто виноват и что дальше?
В последние дни аналитические телеграмм-каналы дружно пишут про ослабление рубля. Оно и понятно – за месяц российская валюта потеряла более 10% в паре с долларом: в начале лета курс находился в нижнем диапазоне комфортного, по мнению А. Белоусова, уровня 80-90, но сегодня решил выйти из зоны комфорта.
▪️Почему так происходит?
В конце июня (28 числа) закончился очередной налоговый период – экспортеры перестали конвертировать валютную выручку в рубли для выплаты налогов. Отсюда более низкое предложение инвалюты и ослабление курса. Но кроме календарных факторов против рубля продолжают играть фундаментальные.
Давайте вспомним фрейморк, о котором мы писали в апреле. Плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновешивать потоки «экспорт-импорт-отток капитала». Итак, в последнее время:
1. Экспорт снижался, в том числе из-за ограничения поставок нефти —> меньше предложение инвалюты.
2. Импорт продолжал расти из-за роста потребления и восстановления экономики —> больше спроса на инвалюту.
3. Отток капитала оставался высоким —> стабильно высокий спрос на инвалюту. Не исключаем, что отток усиливают покупки активов у нерезидентов с дисконтом. Кроме того, физики продолжают переводить валютные депозиты за рубеж: за последний год валютные депозиты физиков в российских банках снизились на 25 млрд долл, а в зарубежных банках выросли на 36 млрд., и их рост продолжается.
Добавим, что отток капитала во многом происходит по структурным причинам: неопределенность, нежелание брать рублевый риск и т.д. Вы спросите, а как же ограничения фин. потоков и «закрытость» системы? Система закрыта только на вход, а на выход значимых ограничений нет. Это вам может подробно рассказать любой российский брокер, работающий с HNWI (богатенькими физиками).
▪️Как это повлияет на рынок недвижимости?
Во-первых, страхи за валютный курс способны усилить спрос на недвижимость в качестве «защитного» актива. Такое мы уже видели не раз. Добавим сюда ожидания роста ставок, и в ближайшие месяцы риэлторы могут готовиться к овернайтам.
Во-вторых, несмотря на то, что большинство строительных материалов производятся локально, себестоимость строительства может вырасти из-за общего роста цен в экономике. Судя по всему, это уже происходит – в июне наш индекс себестоимости начал расти и уже на 3 п.п. превысил уровень марта 2022 г.
▪️Что будет делать ЦБ?
Практически нет сомнений, что Банк России скоро повысит ключевую ставку. Заседание ЦБ запланировано на 21 июля, но если курс продолжит быстро слабеть, не исключаем проведение внеочередного заседания и ужесточение контроля за потоками капитала. Но для этого курс должен слабеть сильно и резко, а не на 1-1,5% в день.
Повышение ставки вряд ли в моменте поможет курсу. Отток капитала у нас во многом структурный, нерезидентов, играющих на разнице процентных ставок, на рынке уже нет. Поэтому повышение ставки будет влиять на курс плавно и весьма слабо: более высокие ставки со временем начнут ограничивать спрос = это снизит импорт = это поможет рублю.
▪️Что дальше?
Скорее всего, после текущего ослабления курса мы увидим если не его коррекцию к более крепким значениям, то, как минимум, краткосрочную стабилизацию. Дополнительно рубль могут поддержать выплаты дивидендов крупными экспортёрами.
Одно можно сказать точно – высокая волатильность – это новая нормальность для валютного рынка. А высокая волатильность = высокая неопределенность = более высокие процентные ставки и более низкие инвестиции.
P.S.
Для тех, кто не дочитал вчерашнюю записку: на графике ниже показана динамика валют развивающихся стран к доллару. Самые слабые валюты в этом году – турецкая лира (-40%) и рубль (-30%). Вот так вот совершенно разная макро политика может привести к похожему ослаблению курса.
Подозреваем, что без активного ограничения потоков капитала ситуацию не изменить. Ни в Турции, ни у нас.
@DomusVerus
В последние дни аналитические телеграмм-каналы дружно пишут про ослабление рубля. Оно и понятно – за месяц российская валюта потеряла более 10% в паре с долларом: в начале лета курс находился в нижнем диапазоне комфортного, по мнению А. Белоусова, уровня 80-90, но сегодня решил выйти из зоны комфорта.
▪️Почему так происходит?
В конце июня (28 числа) закончился очередной налоговый период – экспортеры перестали конвертировать валютную выручку в рубли для выплаты налогов. Отсюда более низкое предложение инвалюты и ослабление курса. Но кроме календарных факторов против рубля продолжают играть фундаментальные.
Давайте вспомним фрейморк, о котором мы писали в апреле. Плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновешивать потоки «экспорт-импорт-отток капитала». Итак, в последнее время:
1. Экспорт снижался, в том числе из-за ограничения поставок нефти —> меньше предложение инвалюты.
2. Импорт продолжал расти из-за роста потребления и восстановления экономики —> больше спроса на инвалюту.
3. Отток капитала оставался высоким —> стабильно высокий спрос на инвалюту. Не исключаем, что отток усиливают покупки активов у нерезидентов с дисконтом. Кроме того, физики продолжают переводить валютные депозиты за рубеж: за последний год валютные депозиты физиков в российских банках снизились на 25 млрд долл, а в зарубежных банках выросли на 36 млрд., и их рост продолжается.
Добавим, что отток капитала во многом происходит по структурным причинам: неопределенность, нежелание брать рублевый риск и т.д. Вы спросите, а как же ограничения фин. потоков и «закрытость» системы? Система закрыта только на вход, а на выход значимых ограничений нет. Это вам может подробно рассказать любой российский брокер, работающий с HNWI (богатенькими физиками).
▪️Как это повлияет на рынок недвижимости?
Во-первых, страхи за валютный курс способны усилить спрос на недвижимость в качестве «защитного» актива. Такое мы уже видели не раз. Добавим сюда ожидания роста ставок, и в ближайшие месяцы риэлторы могут готовиться к овернайтам.
Во-вторых, несмотря на то, что большинство строительных материалов производятся локально, себестоимость строительства может вырасти из-за общего роста цен в экономике. Судя по всему, это уже происходит – в июне наш индекс себестоимости начал расти и уже на 3 п.п. превысил уровень марта 2022 г.
▪️Что будет делать ЦБ?
Практически нет сомнений, что Банк России скоро повысит ключевую ставку. Заседание ЦБ запланировано на 21 июля, но если курс продолжит быстро слабеть, не исключаем проведение внеочередного заседания и ужесточение контроля за потоками капитала. Но для этого курс должен слабеть сильно и резко, а не на 1-1,5% в день.
Повышение ставки вряд ли в моменте поможет курсу. Отток капитала у нас во многом структурный, нерезидентов, играющих на разнице процентных ставок, на рынке уже нет. Поэтому повышение ставки будет влиять на курс плавно и весьма слабо: более высокие ставки со временем начнут ограничивать спрос = это снизит импорт = это поможет рублю.
▪️Что дальше?
Скорее всего, после текущего ослабления курса мы увидим если не его коррекцию к более крепким значениям, то, как минимум, краткосрочную стабилизацию. Дополнительно рубль могут поддержать выплаты дивидендов крупными экспортёрами.
Одно можно сказать точно – высокая волатильность – это новая нормальность для валютного рынка. А высокая волатильность = высокая неопределенность = более высокие процентные ставки и более низкие инвестиции.
P.S.
Для тех, кто не дочитал вчерашнюю записку: на графике ниже показана динамика валют развивающихся стран к доллару. Самые слабые валюты в этом году – турецкая лира (-40%) и рубль (-30%). Вот так вот совершенно разная макро политика может привести к похожему ослаблению курса.
Подозреваем, что без активного ограничения потоков капитала ситуацию не изменить. Ни в Турции, ни у нас.
@DomusVerus
🔥10🤔4👍3👎1
Почему быстро растущие процентные ставки не обвалили рынок недвижимости? Почему цены на жилье прервали падение и начали расти? Что поддерживает потребительскую уверенность и настроения девелоперов? На эти вопросы мы с вами отвечали последние несколько месяцев, рассуждая о рынке жилья в России.
Но, возможно, в небольшую аудиторию нашего уютного канала внедрились иноагенты, т.к. те же вопросы последние 2 недели активно обсуждают The Economist, Bloomberg и проч. уважаемые издания на свои миллионные аудитории. Но говорят они, естественно, не о российском рынке.
Не устанем повторять – несмотря на все обрывы финансовых цепочек, санкции и контрсанкции, повороты на Восток и т.д. динамика рынков жилья в мире и РФ удивительным образом продолжает коррелировать. А значит самое время посмотреть по сторонам и выяснить, что там происходит «у них».
▪️Начнем с общемировых трендов. Economist напоминает, что в развитых странах еще в начале года аналитики ждали настоящую кровавую бойню на рынке недвижимости из-за роста ставок. Этого не произошло, а в мае-июне рынки и вовсе вдохнули полной грудью: спрос оживает, а цены растут.
Такую динамику объясняют три фактора: 1. рекордные притоки мигрантов, 2. распространение «удаленки» и желание переехать в более комфортное жилье, 3. накопленные в 2020-2021 гг. «избыточные сбережения». Дополнительный фактор – рост потребительской уверенности благодаря стабильному рынку труда и росту зарплат.
💬 Все эти факторы поддерживают спрос на жилье и у нас, но мы бы их проранжировали в обратном порядке: сначала рост зарплат и уверенности, потом избыточные сбережения, потом улучшение жилищных условий. Потоки миграции в РФ восстанавливаются, но вряд ли оказывают большое влияние на рынок.
При этом Economist добавляет, что изменить ситуацию вполне себе могут центральные банки – если решат и дальше повышать ставки или держать их на высоком уровне, пока ставки не начнут действительно «делать больно».
💬 Впрочем, и у нас за боль отвечает ЦБ РФ – через две недели ставка будет повышена (в этом уже нет сомнений – посмотрите на курс доллара). О зависимости между ставками и спросом на ипотеку мы, кстати, детально написали позавчера - рекомендуем сохранить себе для чтения в выходные.
▪️С миром вроде бы понятно, а что интересного в отдельных странах? Начнем с «недружественных».
1. Запуски строительства нового жилья в США в мае неожиданного подскочили на 22% (м/м в пересчете на год – SAAR) – самый быстрый темп роста с 2016 года. Индикаторы уверенности застройщиков на максимумах за 12 мес. Происходящее подтверждает недавние комментарии главы ФРС Дж. Пауэлла о том, что рынок жилья уже достиг дна и даже от него оттолкнулся. Если в прошлом году казалось, что рынок недвижимости ведет экономику США к рецессии, то сейчас ровно наоборот – он помогает ее избежать.
2. Волна оптимизма дошла до рынка Швеции – одного из самых худших в мире, где цены от пика упали на 15%. В мае цены осторожно подросли на 1%, а домохозяйства впервые за год стали ждать их дальнейшего повышения. Похоже, у шведов появилась еще одна причина поднять бокал шнапса в разгар Солнцестояния.
3. Из крупных европейских городов цены сильнее всего растут в Мадриде (+5% г/г), но хорошего в этом мало, т.к. рост вызван дефицитом предложения, а не сильным спросом. Финансовое положение домохозяйств слабое, инфляция высокая, а тут еще и цены на жилье растут. В общем, Bloomberg всерьез переживает за судьбу премьер-министра Педро Санчеса, у которого на носу выборы. Переживают и власти, а потому принимают разные меры, включая ограничения стоимости аренды, но пока это не помогает.
💬 У нас, кстати, в 2024 году тоже выборы, вы же не забыли? Так что дискуссии об отмене льготной ипотеки наверняка будут жаркими. Напомним, что проект федерального бюджета на трехлетку, а вместе с ним и планы по льготной ипотеке мы увидим ближе к осени.
Но, возможно, в небольшую аудиторию нашего уютного канала внедрились иноагенты, т.к. те же вопросы последние 2 недели активно обсуждают The Economist, Bloomberg и проч. уважаемые издания на свои миллионные аудитории. Но говорят они, естественно, не о российском рынке.
Не устанем повторять – несмотря на все обрывы финансовых цепочек, санкции и контрсанкции, повороты на Восток и т.д. динамика рынков жилья в мире и РФ удивительным образом продолжает коррелировать. А значит самое время посмотреть по сторонам и выяснить, что там происходит «у них».
▪️Начнем с общемировых трендов. Economist напоминает, что в развитых странах еще в начале года аналитики ждали настоящую кровавую бойню на рынке недвижимости из-за роста ставок. Этого не произошло, а в мае-июне рынки и вовсе вдохнули полной грудью: спрос оживает, а цены растут.
Такую динамику объясняют три фактора: 1. рекордные притоки мигрантов, 2. распространение «удаленки» и желание переехать в более комфортное жилье, 3. накопленные в 2020-2021 гг. «избыточные сбережения». Дополнительный фактор – рост потребительской уверенности благодаря стабильному рынку труда и росту зарплат.
💬 Все эти факторы поддерживают спрос на жилье и у нас, но мы бы их проранжировали в обратном порядке: сначала рост зарплат и уверенности, потом избыточные сбережения, потом улучшение жилищных условий. Потоки миграции в РФ восстанавливаются, но вряд ли оказывают большое влияние на рынок.
При этом Economist добавляет, что изменить ситуацию вполне себе могут центральные банки – если решат и дальше повышать ставки или держать их на высоком уровне, пока ставки не начнут действительно «делать больно».
💬 Впрочем, и у нас за боль отвечает ЦБ РФ – через две недели ставка будет повышена (в этом уже нет сомнений – посмотрите на курс доллара). О зависимости между ставками и спросом на ипотеку мы, кстати, детально написали позавчера - рекомендуем сохранить себе для чтения в выходные.
▪️С миром вроде бы понятно, а что интересного в отдельных странах? Начнем с «недружественных».
1. Запуски строительства нового жилья в США в мае неожиданного подскочили на 22% (м/м в пересчете на год – SAAR) – самый быстрый темп роста с 2016 года. Индикаторы уверенности застройщиков на максимумах за 12 мес. Происходящее подтверждает недавние комментарии главы ФРС Дж. Пауэлла о том, что рынок жилья уже достиг дна и даже от него оттолкнулся. Если в прошлом году казалось, что рынок недвижимости ведет экономику США к рецессии, то сейчас ровно наоборот – он помогает ее избежать.
2. Волна оптимизма дошла до рынка Швеции – одного из самых худших в мире, где цены от пика упали на 15%. В мае цены осторожно подросли на 1%, а домохозяйства впервые за год стали ждать их дальнейшего повышения. Похоже, у шведов появилась еще одна причина поднять бокал шнапса в разгар Солнцестояния.
3. Из крупных европейских городов цены сильнее всего растут в Мадриде (+5% г/г), но хорошего в этом мало, т.к. рост вызван дефицитом предложения, а не сильным спросом. Финансовое положение домохозяйств слабое, инфляция высокая, а тут еще и цены на жилье растут. В общем, Bloomberg всерьез переживает за судьбу премьер-министра Педро Санчеса, у которого на носу выборы. Переживают и власти, а потому принимают разные меры, включая ограничения стоимости аренды, но пока это не помогает.
💬 У нас, кстати, в 2024 году тоже выборы, вы же не забыли? Так что дискуссии об отмене льготной ипотеки наверняка будут жаркими. Напомним, что проект федерального бюджета на трехлетку, а вместе с ним и планы по льготной ипотеке мы увидим ближе к осени.
The Economist
Is the global housing slump over?
Why rising interest rates have not yet triggered property pandemonium
👍3🔥2👎1
С «недружественными» вроде бы разобрались, теперь в лучших традициях повернем на Восток и расскажем, зачем застройщики в Китае дарят клиентам слитки золота.
▪️После нескольких месяцев оживления китайский рынок недвижимости вновь вызывает опасения. Цены на новостройки в мае выросли всего на 0,1% м/м, а на вторичке немного снизились. Как следствие, Bloomberg в очередной раз ожидает новые стимулирующие меры. На этом можно было бы и закончить, но иное мнение высказали аналитики Goldman Sachs и взорвали инфопространство. Они считают, что рынок недвижимости в Китае будет слабым «долгие-долгие годы». Почему?
Вместо краткосрочного стимулирования экономического цикла с помощью стройки, правительство может «перетерпеть» и снизить зависимость экономики от этого сектора долгосрочно. В общем, кто-то слезает с нефтяной иглы, а кто-то – со строительной.
💬 Главное, чтобы вместе с этим не сократились темпы роста китайской экономики – куда-нибудь до 2-3% в год. Как тут не вспомнить высказывание К. В. Юдаевой о необходимости соблюдать баланс между краткосрочной эффективностью и долгосрочной устойчивостью. Это ведь и для нас актуально – в свете тех же обсуждений льготной ипотеки.
▪️Тем временем спрос в Китае продолжает стагнировать – за последние три года доверие к сектору было знатно подорвано. Дополнительно на спрос давят ожидания налога на недвижимость. Вы удивитесь, но в Китае такого налога нет, за исключением некоторых типов жилья в Шанхае и Чунцине. А все из-за отсутствия единой системы прав собственности. Разрабатывать систему начали 10 лет назад и вроде как недавно завершили – сейчас в ней более 790 млн объектов, и власти знают, кому они принадлежат.
А значит ничего не мешает наконец ввести налог на собственность. Ничего, кроме того, что это еще сильнее ударит по спросу. Но исключать ничего нельзя, поскольку налог хорош бы помог проблемным бюджетам китайских регионов.
▪️Наконец, вы думаете, что это только у нас застройщики такие креативные и придумывают разные способы стимулирования спроса типа аренды за 1 тыс. рублей и т.д.? В Китае застройщики пошли еще дальше и предлагают потенциальным покупателям в подарок золотые слитки, новые автомобили и смартфоны.
Причина в том, что снижать цены местные правительства запрещают, а спрос стимулировать как-то надо. Вот и придумывают, кто что может. По сообщениям местных СМИ, количество золота колеблется от 700 г на квартиру 89 кв. м до 1 кг на квартиру 100 кв. м. Поистине, креативность не знает границ, когда дело касается бизнеса.
💡Что из этого важно для нас:
1. Обвалить доверие к рынку недвижимости легко, восстановить неимоверно труднее. Переходить к адресности льготных программ нужно осторожно. И лучше, чтобы эти программы становились долгосрочными и формировали правила игры не на 1-2 года, а на 10-15 лет.
2. Несмотря на все закручивания гаек, на конкурентном рынке застройщики придумают, как поддержать спрос. Серьезно изменить ситуацию может только введение «стандартизированной» ипотеки, которой уже грозил Банк России. Но надеемся, что до этого не дойдет, иначе придется вновь поднимать вопросу о доверии к рынку, но уже о доверии девелоперов, а не покупателей.
@DomusVerus
▪️После нескольких месяцев оживления китайский рынок недвижимости вновь вызывает опасения. Цены на новостройки в мае выросли всего на 0,1% м/м, а на вторичке немного снизились. Как следствие, Bloomberg в очередной раз ожидает новые стимулирующие меры. На этом можно было бы и закончить, но иное мнение высказали аналитики Goldman Sachs и взорвали инфопространство. Они считают, что рынок недвижимости в Китае будет слабым «долгие-долгие годы». Почему?
Вместо краткосрочного стимулирования экономического цикла с помощью стройки, правительство может «перетерпеть» и снизить зависимость экономики от этого сектора долгосрочно. В общем, кто-то слезает с нефтяной иглы, а кто-то – со строительной.
💬 Главное, чтобы вместе с этим не сократились темпы роста китайской экономики – куда-нибудь до 2-3% в год. Как тут не вспомнить высказывание К. В. Юдаевой о необходимости соблюдать баланс между краткосрочной эффективностью и долгосрочной устойчивостью. Это ведь и для нас актуально – в свете тех же обсуждений льготной ипотеки.
▪️Тем временем спрос в Китае продолжает стагнировать – за последние три года доверие к сектору было знатно подорвано. Дополнительно на спрос давят ожидания налога на недвижимость. Вы удивитесь, но в Китае такого налога нет, за исключением некоторых типов жилья в Шанхае и Чунцине. А все из-за отсутствия единой системы прав собственности. Разрабатывать систему начали 10 лет назад и вроде как недавно завершили – сейчас в ней более 790 млн объектов, и власти знают, кому они принадлежат.
А значит ничего не мешает наконец ввести налог на собственность. Ничего, кроме того, что это еще сильнее ударит по спросу. Но исключать ничего нельзя, поскольку налог хорош бы помог проблемным бюджетам китайских регионов.
▪️Наконец, вы думаете, что это только у нас застройщики такие креативные и придумывают разные способы стимулирования спроса типа аренды за 1 тыс. рублей и т.д.? В Китае застройщики пошли еще дальше и предлагают потенциальным покупателям в подарок золотые слитки, новые автомобили и смартфоны.
Причина в том, что снижать цены местные правительства запрещают, а спрос стимулировать как-то надо. Вот и придумывают, кто что может. По сообщениям местных СМИ, количество золота колеблется от 700 г на квартиру 89 кв. м до 1 кг на квартиру 100 кв. м. Поистине, креативность не знает границ, когда дело касается бизнеса.
💡Что из этого важно для нас:
1. Обвалить доверие к рынку недвижимости легко, восстановить неимоверно труднее. Переходить к адресности льготных программ нужно осторожно. И лучше, чтобы эти программы становились долгосрочными и формировали правила игры не на 1-2 года, а на 10-15 лет.
2. Несмотря на все закручивания гаек, на конкурентном рынке застройщики придумают, как поддержать спрос. Серьезно изменить ситуацию может только введение «стандартизированной» ипотеки, которой уже грозил Банк России. Но надеемся, что до этого не дойдет, иначе придется вновь поднимать вопросу о доверии к рынку, но уже о доверии девелоперов, а не покупателей.
@DomusVerus
Reuters
China's property sector set to be persistently weak for years, Goldman Sachs says
China's property sector is expected to grapple with "persistent weakness" for years, Goldman Sachs analysts said, adding that its problems would continue to drag on the country's economic growth.
👍6🔥3👎1
Несколько часов назад вышли свежие данные по ценам на жилье в июне. Спешим поделиться своими наблюдениями. Не только ипотека, но и спрос "за свои" средства продолжает двигать цены вверх умеренным темпом:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.
▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).
При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.
▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.
▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.
Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.
@DomusVerus
#monthlyprice
▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.
▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).
При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.
▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.
▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.
Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.
@DomusVerus
👍6🔥2👎1
Метрики проектного финансирования по итогам мая: сбережения в бетоне набирают силу.
Вышли финальные данные по ПФ. Динамику эскроу и ОСЗ мы уже комментировали, поэтому сегодня расскажем про лимиты, посмотрим на ситуацию в регионах и скрестим эскроу с ипотекой.
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась лишь на 207 млрд руб. до 13,4 трлн. Всплеск в апреле оказался разовым. Более того, без учета раскрытий гросс-лимиты выросли всего на 270 млрд – минимальный рост за год.
При этом новые договоры хорошо подписываются в регионах и хуже в столицах, где интерес девелоперов к строительству остается низким. Если в Москве (+78 млрд) ещё более-менее, то в СПб (-21 млрд), МО (-7) и ЛО (-0,7) лимиты сократились (!) на фоне уверенного раскрытия счетов эскроу.
▪️Продажи при этом активно восстанавливаются. Так, средства на счетах эскроу подросли до 4,45 трлн руб. (+180 млрд) – притоки высокие, а раскрытия умеренные. Гросс-приток +353 млрд показал 4-й результат в истории (после дек.22, мар.22 и дек.21).
Доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках на эскроу осталась на уровне 50% – 177 млрд (+6% к остатку). В то же время хорошие притоки (+12%), а значит продажи сохраняются во всех округах кроме ЦФО и СЗФО. В лидерах среди регионов остались Челябинск и Оренбург (приток более +20%), к ним неожиданно добавился Белгород (+20%) и Ставрополь (+17%).
💡Ипотека на первичном рынке показывает хорошие результаты, но притоки на эскроу ещё круче. В результате, доля кредитных средств в продажах по итогам мая оказалась ниже 60%, как будто уже ограничили льготную ипотеку или повысили ставки, как во II п. 2021 или I п. 2022.
Причин для этого множество, но наибольшее влияние, судя по всему, оказали две – увеличение требований к первоначальному взносу со стороны банков и трата избыточных сбережений граждан, в т.ч. из-за ослабления рубля.
Возможно, регуляторам нет смысла повышать ставки или ограничивать льготные программы – сбережения в кв. метрах оттягивают на себя и потребительский спрос, и отток капитала.
@DomusVerus
Вышли финальные данные по ПФ. Динамику эскроу и ОСЗ мы уже комментировали, поэтому сегодня расскажем про лимиты, посмотрим на ситуацию в регионах и скрестим эскроу с ипотекой.
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась лишь на 207 млрд руб. до 13,4 трлн. Всплеск в апреле оказался разовым. Более того, без учета раскрытий гросс-лимиты выросли всего на 270 млрд – минимальный рост за год.
При этом новые договоры хорошо подписываются в регионах и хуже в столицах, где интерес девелоперов к строительству остается низким. Если в Москве (+78 млрд) ещё более-менее, то в СПб (-21 млрд), МО (-7) и ЛО (-0,7) лимиты сократились (!) на фоне уверенного раскрытия счетов эскроу.
▪️Продажи при этом активно восстанавливаются. Так, средства на счетах эскроу подросли до 4,45 трлн руб. (+180 млрд) – притоки высокие, а раскрытия умеренные. Гросс-приток +353 млрд показал 4-й результат в истории (после дек.22, мар.22 и дек.21).
Доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках на эскроу осталась на уровне 50% – 177 млрд (+6% к остатку). В то же время хорошие притоки (+12%), а значит продажи сохраняются во всех округах кроме ЦФО и СЗФО. В лидерах среди регионов остались Челябинск и Оренбург (приток более +20%), к ним неожиданно добавился Белгород (+20%) и Ставрополь (+17%).
💡Ипотека на первичном рынке показывает хорошие результаты, но притоки на эскроу ещё круче. В результате, доля кредитных средств в продажах по итогам мая оказалась ниже 60%, как будто уже ограничили льготную ипотеку или повысили ставки, как во II п. 2021 или I п. 2022.
Причин для этого множество, но наибольшее влияние, судя по всему, оказали две – увеличение требований к первоначальному взносу со стороны банков и трата избыточных сбережений граждан, в т.ч. из-за ослабления рубля.
Возможно, регуляторам нет смысла повышать ставки или ограничивать льготные программы – сбережения в кв. метрах оттягивают на себя и потребительский спрос, и отток капитала.
@DomusVerus
🔥8👎2👍1
Дивный новый мир – как он выглядит и как туда попасть?
У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?
Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.
Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.
Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?
Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:
▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.
▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.
▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.
▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.
▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.
▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.
▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.
@DomusVerus
У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?
Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.
Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.
Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?
Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:
▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.
▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.
▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.
▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.
▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.
▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.
▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.
@DomusVerus
🔥15