Банк России три часа назад опубликовал обзор банковского сектора за май
Впервые были опубликованы флеш-данные не только по эскроу, но и по ОСЗ, поэтому теперь будем получать основную статистику по ПФ с лагом всего 3 недели (раньше 5-6 недель). Ура и спасибо, ЦБ! А может еще разбивку по регионам получится чуть ускорить, вы же можете..? ☺️
▪️Картинка 1. Средства на счетах эскроу в мае выросли на 156 млрд (84 млрд в апреле) из-за меньших раскрытий (162 млрд после 221 млрд). Сказывается сезонность вводов в эксплуатацию – май был серединой квартала, а основная масса раскрытий случается в конце. Скорее всего, мы увидим более 250 млрд раскрытий по результатам июня - пристегните ремни, товарищи банкиры.
▪️Гросс-притоки на эскроу в мае составили 318 млрд после 314 млрд в апреле – продажи остаются вблизи исторических максимумов, несмотря на то, что и в апреле, и в мае было всего 20 рабочих дней.
▪️Картинка 2. С начала 2020 года по весну 2022 (начало СВО) темп продаж квартир в новостройках значительно опережал темп новых выдач, то есть строительства. С весны 2022 по осень 2022 (начало частичной мобилизации) было наоборот – строилось быстрее, чем распродавалось. В последние месяцы ситуация выровнялась, темп продаж примерно равен темпу стройки.
▪️Картинка 3. Разочарование ждет нас в темпах роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ) – он вырос на 150 млрд (net) – примерно так же вяло, как в марте-апреле.
▪️Что же касается новых выдач (без учета погашений), то мы было приободрились в апреле, увидев +329 млрд, но в мае снова падение до уровня конца 2021 года – 270 млрд.
💬 Констатируем, что отрасль подстроилась под ослабление спроса через замедление строительства. Покрытие задолженности счетами эскроу остается на уровне 83% четыре месяца подряд (картинка 4).
Свободный рынок – это хорошо. Но что будет, когда наступит ограничение/отмена льготной ипотеки, стройка замедлится еще? Что делать с майскими указами президента по вводу 120 млн кв м жилья к 2030 году? Как мы писали раньше, эта задачка решается только через спрос.
Впервые были опубликованы флеш-данные не только по эскроу, но и по ОСЗ, поэтому теперь будем получать основную статистику по ПФ с лагом всего 3 недели (раньше 5-6 недель). Ура и спасибо, ЦБ! А может еще разбивку по регионам получится чуть ускорить, вы же можете..? ☺️
▪️Картинка 1. Средства на счетах эскроу в мае выросли на 156 млрд (84 млрд в апреле) из-за меньших раскрытий (162 млрд после 221 млрд). Сказывается сезонность вводов в эксплуатацию – май был серединой квартала, а основная масса раскрытий случается в конце. Скорее всего, мы увидим более 250 млрд раскрытий по результатам июня - пристегните ремни, товарищи банкиры.
▪️Гросс-притоки на эскроу в мае составили 318 млрд после 314 млрд в апреле – продажи остаются вблизи исторических максимумов, несмотря на то, что и в апреле, и в мае было всего 20 рабочих дней.
▪️Картинка 2. С начала 2020 года по весну 2022 (начало СВО) темп продаж квартир в новостройках значительно опережал темп новых выдач, то есть строительства. С весны 2022 по осень 2022 (начало частичной мобилизации) было наоборот – строилось быстрее, чем распродавалось. В последние месяцы ситуация выровнялась, темп продаж примерно равен темпу стройки.
▪️Картинка 3. Разочарование ждет нас в темпах роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ) – он вырос на 150 млрд (net) – примерно так же вяло, как в марте-апреле.
▪️Что же касается новых выдач (без учета погашений), то мы было приободрились в апреле, увидев +329 млрд, но в мае снова падение до уровня конца 2021 года – 270 млрд.
💬 Констатируем, что отрасль подстроилась под ослабление спроса через замедление строительства. Покрытие задолженности счетами эскроу остается на уровне 83% четыре месяца подряд (картинка 4).
Свободный рынок – это хорошо. Но что будет, когда наступит ограничение/отмена льготной ипотеки, стройка замедлится еще? Что делать с майскими указами президента по вводу 120 млн кв м жилья к 2030 году? Как мы писали раньше, эта задачка решается только через спрос.
👍6🔥4
А теперь про иное кредитование.
▪️В мае выдачи ипотеки, как мы и предполагали, остались устойчивыми (+581 млрд руб.), а портфель сохранил высокий темп роста (+2,2%). При этом если в апреле драйвером роста была рыночная ипотека, то в мае все наоборот – выдачи рыночной ипотеки уменьшились на 3%, а выдачи в рамках господдержки выросли на 9%.
Банк России считает, что рост портфеля подогревало ожидаемое увеличение ПВ с 1 июня на фоне ужесточения макропруденциальных надбавок. Тем не менее, оперативные данные показывают, что в июне спрос по-прежнему высокий, а значит кроме технических факторов действуют и фундаментальные: растущие зарплаты и хорошие потребительские настроения.
▪️Наконец, в розничном кредитовании продолжается бурный рост – портфель вырос на 1,7% м/м. Это начало «вызывать опасения» у ЦБ, поскольку «прирост кредитования (+13% г/г) опережает рост зарплат (+11% г/г)» —> регулятор готов принимать дополнительные меры для охлаждения рынка (помимо уже объявленного ужесточения макропруденциальных лимитов с 1 июля).
💡Таким образом, в мае кредитная активность оставалась высокой. Это, видимо, стало одной из основных причин ужесточения риторики Банка России на последнем заседании. И хотя данные по инфляции в последние недели скорее оказались слабее ожиданий, риски повышения ключевой ставки в этом году остаются высокими.
О чувствительности рынка ипотеки к процентным ставкам мы поговорим в ближайшее время. Stay tuned.
@DomusVerus
▪️В мае выдачи ипотеки, как мы и предполагали, остались устойчивыми (+581 млрд руб.), а портфель сохранил высокий темп роста (+2,2%). При этом если в апреле драйвером роста была рыночная ипотека, то в мае все наоборот – выдачи рыночной ипотеки уменьшились на 3%, а выдачи в рамках господдержки выросли на 9%.
Банк России считает, что рост портфеля подогревало ожидаемое увеличение ПВ с 1 июня на фоне ужесточения макропруденциальных надбавок. Тем не менее, оперативные данные показывают, что в июне спрос по-прежнему высокий, а значит кроме технических факторов действуют и фундаментальные: растущие зарплаты и хорошие потребительские настроения.
▪️Наконец, в розничном кредитовании продолжается бурный рост – портфель вырос на 1,7% м/м. Это начало «вызывать опасения» у ЦБ, поскольку «прирост кредитования (+13% г/г) опережает рост зарплат (+11% г/г)» —> регулятор готов принимать дополнительные меры для охлаждения рынка (помимо уже объявленного ужесточения макропруденциальных лимитов с 1 июля).
💡Таким образом, в мае кредитная активность оставалась высокой. Это, видимо, стало одной из основных причин ужесточения риторики Банка России на последнем заседании. И хотя данные по инфляции в последние недели скорее оказались слабее ожиданий, риски повышения ключевой ставки в этом году остаются высокими.
О чувствительности рынка ипотеки к процентным ставкам мы поговорим в ближайшее время. Stay tuned.
@DomusVerus
👍7🔥2
Мы уже не раз писали, что жилье одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья формируется через его использование, т.е. через проживание) и анти-commodity, ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.
В результате, аналитика жилищной сферы состоит из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов, поскольку разделить эти две «сущности» жилья очень сложно.
Сложно, но в целом возможно – разделителем этим может служить рынок аренды, ведь когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить». То есть стоимость аренды, как правило, отражает ценность жилья как commodity-товара.
А это позволяет нам проанализировать много интересных вещей – например, сравнить изменения стоимости аренды и цен на жилье и с другого угла обсудить «фундаментальность» и «естественность» роста цен в 2020-2022 годах.
Как вы уже поняли, речь пойдет о рынке аренды. Подробности в pdf, а коротко ниже:
▪️Рост цен на жилье в 2020-2022 гг. по большей части совпал с увеличением арендной платы – истинной ценностью недвижимости «для проживания». Вклад технической (субсидии от застройщика) и инвестиционной составляющих в рост цен на новостройки увеличился в 2022 году, но уже начал снижаться из-за восстановления рынка аренды.
▪️Все это значит, что рост цен в последние годы во многом происходил из-за изменившихся предпочтений людей: работа на удаленке повысила требования к жилью, сберегла часть доходов (меньше трат на транспорт, одежду и т.д.) и тем самым усилила спрос на недвижимость. В результате, заметного снижения цен на первичке ждать вряд ли следует – а мы и не ждали.
▪️Сейчас цены на новостройки на 12% выше своего «естественного» уровня, обусловленного изменением стоимости аренды. Скорее всего, далее мы увидим продолжение роста арендной платы, неизменность цен на первичке и на горизонте 1,5-2 лет спред закроется, а цена квадратного метра приблизится к «фундаментально» обоснованной.
▪️На вторичном рынке спред между ценами и стоимостью аренды к текущему моменту уже практически нормализовался, а значит ничто не мешает ценам на готовое жилье и дальше расти без явного риска оторваться от «нормальности».
▪️ Рынок аренды в Москве и СПб восстанавливается после охлаждения осенью прошлого года, но полного возврата к нормальности еще не произошло – число лотов в экспозиции на 15% выше мая 2021 года, а средняя стоимость аренды находится вблизи начала 2021 года. Для сравнения – в остальных регионах рынок аренды цветет и колосится, а стоимость аренды на 40-45% выше января 2021 года.
@DomusVerus
В результате, аналитика жилищной сферы состоит из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов, поскольку разделить эти две «сущности» жилья очень сложно.
Сложно, но в целом возможно – разделителем этим может служить рынок аренды, ведь когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить». То есть стоимость аренды, как правило, отражает ценность жилья как commodity-товара.
А это позволяет нам проанализировать много интересных вещей – например, сравнить изменения стоимости аренды и цен на жилье и с другого угла обсудить «фундаментальность» и «естественность» роста цен в 2020-2022 годах.
Как вы уже поняли, речь пойдет о рынке аренды. Подробности в pdf, а коротко ниже:
▪️Рост цен на жилье в 2020-2022 гг. по большей части совпал с увеличением арендной платы – истинной ценностью недвижимости «для проживания». Вклад технической (субсидии от застройщика) и инвестиционной составляющих в рост цен на новостройки увеличился в 2022 году, но уже начал снижаться из-за восстановления рынка аренды.
▪️Все это значит, что рост цен в последние годы во многом происходил из-за изменившихся предпочтений людей: работа на удаленке повысила требования к жилью, сберегла часть доходов (меньше трат на транспорт, одежду и т.д.) и тем самым усилила спрос на недвижимость. В результате, заметного снижения цен на первичке ждать вряд ли следует – а мы и не ждали.
▪️Сейчас цены на новостройки на 12% выше своего «естественного» уровня, обусловленного изменением стоимости аренды. Скорее всего, далее мы увидим продолжение роста арендной платы, неизменность цен на первичке и на горизонте 1,5-2 лет спред закроется, а цена квадратного метра приблизится к «фундаментально» обоснованной.
▪️На вторичном рынке спред между ценами и стоимостью аренды к текущему моменту уже практически нормализовался, а значит ничто не мешает ценам на готовое жилье и дальше расти без явного риска оторваться от «нормальности».
▪️ Рынок аренды в Москве и СПб восстанавливается после охлаждения осенью прошлого года, но полного возврата к нормальности еще не произошло – число лотов в экспозиции на 15% выше мая 2021 года, а средняя стоимость аренды находится вблизи начала 2021 года. Для сравнения – в остальных регионах рынок аренды цветет и колосится, а стоимость аренды на 40-45% выше января 2021 года.
@DomusVerus
👍4🔥3
Лето в разгаре, впереди популярное время для отпуска и наверняка немало россиян захотят импортозаместить европейские улочки. Очевидные кандидаты для этого – Санкт-Петербург и Калининград.
О рынке недвижимости СПб мы подробно писали в мае, а сегодня расскажем о самом западе страны:
▪️В Калининградской области строится ~1,3 млн кв. м многоквартирного жилья – примерно как в Красноярском крае и Нижегородской области. При этом портфель строительства в Калининграде за последние полтора года упал на 20%.
▪️Интерес к строительству (запуски новых проектов) достиг пика в конце 2021 г. на фоне высоких продаж, но начало СВО обвалило запуски со ~100 тыс. кв. м жилья в месяц до 10-20 тыс., что и начало подсушивать портфель строительства.
▪️Главной причиной такой динамики стало резкое падение продаж. В 2021 году рынок рос на стероидах, но взаимные санкции, обрыв логистических цепочек и сильно пострадавший бизнес ударили по спросу: если в среднем в 2021 г. на первичном рынке совершалось ~900 сделок в месяц, то в середине 2022 г. – не более 200.
▪️Из-за этого уже в июне прошлого года цены на жилье стали снижаться (в России цены росли до конца 2022 г.) и к текущему моменту упали на 12% от максимума. Сильнее цены снизились только в Дагестане.
⚖️ В апреле-мае ситуация начала улучшаться. Продажи выросли в 2,5 раза от минимума, а цены после года непрерывного снижения выросли на 0,9% м/м в мае.
Это происходит вопреки росту ставок, а все потому что субсидиями от застройщика здесь «баловались» несильно в отличие от СПб и ЛО: на минимуме процентные ставки в ЛО достигали 2% (сейчас 5,5%), в Калининграде – 4,5% (сейчас 6,5%).
💡Но продажи еще на 25% ниже среднего уровня 2019-2020, а значит потенциал для их роста сохраняется. Поддержать цены может рост себестоимости строительства: с 2017 года наш индекс себестоимости по Калининграду вырос на 81% (против 68% по РФ).
Для полного возврата рынка к нормальности потребуется время, т.к. макро ситуация в регионе остается трудной (логистика, пострадавший автопром и т.д.)
@DomusVerus
О рынке недвижимости СПб мы подробно писали в мае, а сегодня расскажем о самом западе страны:
▪️В Калининградской области строится ~1,3 млн кв. м многоквартирного жилья – примерно как в Красноярском крае и Нижегородской области. При этом портфель строительства в Калининграде за последние полтора года упал на 20%.
▪️Интерес к строительству (запуски новых проектов) достиг пика в конце 2021 г. на фоне высоких продаж, но начало СВО обвалило запуски со ~100 тыс. кв. м жилья в месяц до 10-20 тыс., что и начало подсушивать портфель строительства.
▪️Главной причиной такой динамики стало резкое падение продаж. В 2021 году рынок рос на стероидах, но взаимные санкции, обрыв логистических цепочек и сильно пострадавший бизнес ударили по спросу: если в среднем в 2021 г. на первичном рынке совершалось ~900 сделок в месяц, то в середине 2022 г. – не более 200.
▪️Из-за этого уже в июне прошлого года цены на жилье стали снижаться (в России цены росли до конца 2022 г.) и к текущему моменту упали на 12% от максимума. Сильнее цены снизились только в Дагестане.
⚖️ В апреле-мае ситуация начала улучшаться. Продажи выросли в 2,5 раза от минимума, а цены после года непрерывного снижения выросли на 0,9% м/м в мае.
Это происходит вопреки росту ставок, а все потому что субсидиями от застройщика здесь «баловались» несильно в отличие от СПб и ЛО: на минимуме процентные ставки в ЛО достигали 2% (сейчас 5,5%), в Калининграде – 4,5% (сейчас 6,5%).
💡Но продажи еще на 25% ниже среднего уровня 2019-2020, а значит потенциал для их роста сохраняется. Поддержать цены может рост себестоимости строительства: с 2017 года наш индекс себестоимости по Калининграду вырос на 81% (против 68% по РФ).
Для полного возврата рынка к нормальности потребуется время, т.к. макро ситуация в регионе остается трудной (логистика, пострадавший автопром и т.д.)
@DomusVerus
👍8👎1🔥1
О рынке жилья в Москве
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
👍11🔥2👎1
Что интересного в свежих данных Росстата
Завершается первое полугодие, менеджеры подбивают финансовые показатели, обновляют прогнозы на оставшуюся часть года и переживают о выполнении бизнес-планов. Ну а нас Росстат вчера порадовал очередной порцией макростатистики – ее сегодня и обсудим.
Экономические телеграм-каналы уже написали о дальнейшем восстановлении потребительского спроса и экономики (ожидаемо), о
дальнейшем снижении безработицы до 3,2% (самый низкий уровень в истории) и о росте реальных зарплат на 10,4% г/г (из-за эффекта базы и снижения инфляции).
Мы же продолжаем рубрику #макростройка и сегодня с точностью лазера сфокусируемся на самых интересных данных по строительному сектору. Как обычно, для любителей графиков и подробностей PDF ниже, а основные выводы здесь:
▪️Строительная активность остается высокой. Объем выполненных работ вырос на 1,7 м/м (с сезонной коррекцией) и на 13,5% г/г, а объем договоров подряда у средних и крупных компаний остается вблизи исторических максимумов. Индикатор бизнес-климата в строительстве на максимальном уровне с 2013 года.
▪️При этом восстановление прочих секторов снижает вклад строительного сектора в рост экономики. Это дополнительный фактор, из-за которого государственные мужи в последнее время часто повторяют, что ипотечные программы поддержки пора делать более адресными – из антикризисной меры они должны превращаться в меру социальной поддержки граждан.
▪️Главным ограничением строительного бизнеса остается высокая стоимость материалов – об этом сообщает 43% компаний. Второй фактор, ограничивающий бизнес, – недостаток кадров – с этим сталкивается почти четверть строительных компаний.
▪️В 2015-2019 гг. в топе ограничивающих факторов присутствовали «недостаток финансирования» и «неплатежеспособность заказчиков». В 2019 году ситуация начала меняться, и к текущему моменту о недостатке финансирования говорят лишь 14% строительных компаний. Переход отрасли на эскроу и ПФ – благо не только для покупателей жилья, но и для застройщиков.
▪️Средние номинальные зарплаты в секторе строительства зданий в последние полгода не изменились, в то время как в остальных секторах экономики зарплаты за этот период выросли на 7%. Динамика показателей разошлась из-за высокой базы: рост зарплат в стройке отставал от остальных секторов в 2017-2019 гг., но наверстал упущенное в 2021-2022 гг. В последние месяцы догоняющий рост выдохся. Сдерживать рост зарплат в строительстве может приток трудовых мигрантов из Средней Азии.
@DomusVerus
Завершается первое полугодие, менеджеры подбивают финансовые показатели, обновляют прогнозы на оставшуюся часть года и переживают о выполнении бизнес-планов. Ну а нас Росстат вчера порадовал очередной порцией макростатистики – ее сегодня и обсудим.
Экономические телеграм-каналы уже написали о дальнейшем восстановлении потребительского спроса и экономики (ожидаемо), о
дальнейшем снижении безработицы до 3,2% (самый низкий уровень в истории) и о росте реальных зарплат на 10,4% г/г (из-за эффекта базы и снижения инфляции).
Мы же продолжаем рубрику #макростройка и сегодня с точностью лазера сфокусируемся на самых интересных данных по строительному сектору. Как обычно, для любителей графиков и подробностей PDF ниже, а основные выводы здесь:
▪️Строительная активность остается высокой. Объем выполненных работ вырос на 1,7 м/м (с сезонной коррекцией) и на 13,5% г/г, а объем договоров подряда у средних и крупных компаний остается вблизи исторических максимумов. Индикатор бизнес-климата в строительстве на максимальном уровне с 2013 года.
▪️При этом восстановление прочих секторов снижает вклад строительного сектора в рост экономики. Это дополнительный фактор, из-за которого государственные мужи в последнее время часто повторяют, что ипотечные программы поддержки пора делать более адресными – из антикризисной меры они должны превращаться в меру социальной поддержки граждан.
▪️Главным ограничением строительного бизнеса остается высокая стоимость материалов – об этом сообщает 43% компаний. Второй фактор, ограничивающий бизнес, – недостаток кадров – с этим сталкивается почти четверть строительных компаний.
▪️В 2015-2019 гг. в топе ограничивающих факторов присутствовали «недостаток финансирования» и «неплатежеспособность заказчиков». В 2019 году ситуация начала меняться, и к текущему моменту о недостатке финансирования говорят лишь 14% строительных компаний. Переход отрасли на эскроу и ПФ – благо не только для покупателей жилья, но и для застройщиков.
▪️Средние номинальные зарплаты в секторе строительства зданий в последние полгода не изменились, в то время как в остальных секторах экономики зарплаты за этот период выросли на 7%. Динамика показателей разошлась из-за высокой базы: рост зарплат в стройке отставал от остальных секторов в 2017-2019 гг., но наверстал упущенное в 2021-2022 гг. В последние месяцы догоняющий рост выдохся. Сдерживать рост зарплат в строительстве может приток трудовых мигрантов из Средней Азии.
@DomusVerus
👍5🔥3
Ипотека в мае-июне: стабильно хорошо, активно растет ИЖС
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
🔥6👍4👎1
Средние процентные ставки по ипотеке на первичном рынке выросли с 3,5% в конце прошлого года до 6% по итогам мая. На вторичном рынке ставки стабильны вблизи 10%, но этот уровень заметно выше среднего значения 2020-2021 гг. (~8,5%). Несмотря на это, спрос на ипотеку остается устойчивым, а количество выдач новых кредитов растет с февраля (с поправкой на сезонность).
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
👍9🔥2