Иногда нам задают вопрос: зачем делать обзоры международных рынков недвижимости, если у России произошел декаплинг от крупных западных экономик, выросла «самость» (как выражается руководитель экономического блока и наше всё Андрей Белоусов)? Другими словами, что русскому хорошо, то немцу смерть.
А затем, дорогие друзья, что мировые рынки чудным образом остаются синхронизированными и вы в этом сегодня убедитесь. Мы назвали этот выпуск:
СТАВКИ ВВЕРХ, ПРОДАЖИ ВНИЗ, А ЦЕНАМ ВСЕ РАВНО
Это по большей части справедливо и для нас, и для них. А теперь к делу.
▪️Начнем с самых уважаемых международных институтов. Банк международных расчетов представил недавно глобальный обзор о рынках недвижимости. Интересен этот отчет тем, что Россию там НЕ отменили – необычайная редкость и дефицит в наше время, нужно срочно читать.
Что интересненького? Глобальный индекс в 4 кв. 2022 упал в годовом исчислении в первый раз за 12 лет. На самом деле на развивающихся рынках он за это время пересекал нулевую отметку трижды (2011, 2015 и 2020), но агрегатный индекс вытягивали развитые экономики. А в конце 2022 ситуация развернулась, цены на развитых падают быстрее, чем на развивающихся.
💬 О чем это говорит? Наверное, о том, что жилище/убежище в условных G7 ценилось дороже, чем жилище в Китае, Индии или Турции, а теперь вот наоборот. И тут снова перед глазами флешбэки из интервью Андрея Белоусова про формирование новых экономических центров (рекомендуем посмотреть, всего 53 мин).
А что касается G20, то как вы думаете, в какой стране за последние 12.5 лет цены в локальной валюте упали ниже всего в реальном выражении? Ни за что не догадаетесь – в России. Да, мы перепроверили, все честно.
То есть, рассуждая чисто технически, не так дорого у нас жилье. Это теоретически на короткосроке может цены поддержать. А в какой стране цены больше всего выросли (тоже с поправкой на инфляцию) – это тоже неожиданность (спойлер на картинке ниже - в Турции, даже с учетом заоблачной инфляции).
▪️Но это все было больше квартала назад, а что же сейчас? Reuters опросил 100 аналитиков по всему миру и выяснил, что цены на недвижимость либо развернулись в рост, либо падают лучше (меньше) прогнозов. Почему?
Причин несколько: повсеместный дефицит предложения (у нас его нет), рост номинальных доходов из-за дефицита рабочей силы (как и у нас) и восстановление притока мигрантов (прагматично рассуждая, мы знаем откуда). Все, конечно, осторожны в прогнозах, но очевидно ситуация развивается по гораздо лучшему сценарию, чем закладывалось полгода назад.
Теперь углубимся в ситуацию в США.
▪️Еще недавно все мы думали, что средняя ипотечная ставка там (30 лет, фикс.) отскочит от 7% куда-нибудь в сторону 5%. Как бы не так, по последним данным снова 7%, несмотря на снижающуюся инфляцию. Calculated Risk пишет, что это из-за расширившегося спреда к 10-летним трежерис, что объясняется риском досрочных погашений и повышенной волатильностью.
Кроме того, нейтральная ставка (то есть как бы нижний предел снижения Fed Funds Rate), может сейчас находиться выше долгосрочных 2.5%. Для нас это какие-то макроэкономические штуки-дрюки, но вывод интересный: похоже возврата к 5% не будет, и, если Федрезерву удастся решить проблему инфляции без рецессии, то новая нормаль может быть между 6% и 7%.
💬 Что сказать – почти как и у нас сейчас. Добро пожаловать в развивающийся мир высоких ставок, США, мы вас тут заждались.
▪️Что еще в США? Bloomberg тут с интересной мыслью. Все, к чему притрагивается государство становится золотым. Дороги, железнодорожные пути и даже автобусные остановки становятся дико дорогими в строительстве, если оно финансируется государством. Верно? Ну не знаю, допустим.
Как это применимо к жилью? А очень просто – если государство решит построить много дешевого арендного жилья, то оно в результате сделает это задорого, а значит и аренда со временем будем никакой не дешевой, а даже наоборот.
Идем дальше.
А затем, дорогие друзья, что мировые рынки чудным образом остаются синхронизированными и вы в этом сегодня убедитесь. Мы назвали этот выпуск:
СТАВКИ ВВЕРХ, ПРОДАЖИ ВНИЗ, А ЦЕНАМ ВСЕ РАВНО
Это по большей части справедливо и для нас, и для них. А теперь к делу.
▪️Начнем с самых уважаемых международных институтов. Банк международных расчетов представил недавно глобальный обзор о рынках недвижимости. Интересен этот отчет тем, что Россию там НЕ отменили – необычайная редкость и дефицит в наше время, нужно срочно читать.
Что интересненького? Глобальный индекс в 4 кв. 2022 упал в годовом исчислении в первый раз за 12 лет. На самом деле на развивающихся рынках он за это время пересекал нулевую отметку трижды (2011, 2015 и 2020), но агрегатный индекс вытягивали развитые экономики. А в конце 2022 ситуация развернулась, цены на развитых падают быстрее, чем на развивающихся.
💬 О чем это говорит? Наверное, о том, что жилище/убежище в условных G7 ценилось дороже, чем жилище в Китае, Индии или Турции, а теперь вот наоборот. И тут снова перед глазами флешбэки из интервью Андрея Белоусова про формирование новых экономических центров (рекомендуем посмотреть, всего 53 мин).
А что касается G20, то как вы думаете, в какой стране за последние 12.5 лет цены в локальной валюте упали ниже всего в реальном выражении? Ни за что не догадаетесь – в России. Да, мы перепроверили, все честно.
То есть, рассуждая чисто технически, не так дорого у нас жилье. Это теоретически на короткосроке может цены поддержать. А в какой стране цены больше всего выросли (тоже с поправкой на инфляцию) – это тоже неожиданность (спойлер на картинке ниже - в Турции, даже с учетом заоблачной инфляции).
▪️Но это все было больше квартала назад, а что же сейчас? Reuters опросил 100 аналитиков по всему миру и выяснил, что цены на недвижимость либо развернулись в рост, либо падают лучше (меньше) прогнозов. Почему?
Причин несколько: повсеместный дефицит предложения (у нас его нет), рост номинальных доходов из-за дефицита рабочей силы (как и у нас) и восстановление притока мигрантов (прагматично рассуждая, мы знаем откуда). Все, конечно, осторожны в прогнозах, но очевидно ситуация развивается по гораздо лучшему сценарию, чем закладывалось полгода назад.
Теперь углубимся в ситуацию в США.
▪️Еще недавно все мы думали, что средняя ипотечная ставка там (30 лет, фикс.) отскочит от 7% куда-нибудь в сторону 5%. Как бы не так, по последним данным снова 7%, несмотря на снижающуюся инфляцию. Calculated Risk пишет, что это из-за расширившегося спреда к 10-летним трежерис, что объясняется риском досрочных погашений и повышенной волатильностью.
Кроме того, нейтральная ставка (то есть как бы нижний предел снижения Fed Funds Rate), может сейчас находиться выше долгосрочных 2.5%. Для нас это какие-то макроэкономические штуки-дрюки, но вывод интересный: похоже возврата к 5% не будет, и, если Федрезерву удастся решить проблему инфляции без рецессии, то новая нормаль может быть между 6% и 7%.
💬 Что сказать – почти как и у нас сейчас. Добро пожаловать в развивающийся мир высоких ставок, США, мы вас тут заждались.
▪️Что еще в США? Bloomberg тут с интересной мыслью. Все, к чему притрагивается государство становится золотым. Дороги, железнодорожные пути и даже автобусные остановки становятся дико дорогими в строительстве, если оно финансируется государством. Верно? Ну не знаю, допустим.
Как это применимо к жилью? А очень просто – если государство решит построить много дешевого арендного жилья, то оно в результате сделает это задорого, а значит и аренда со временем будем никакой не дешевой, а даже наоборот.
Идем дальше.
👍4🔥3😁1
💡Это все поднимает три холиварных вопроса:
1️⃣ Считается ли субсидирование ипотечных ставок финансированием за счет государства, хотя бы частично?
2️⃣ Как долго его можно безболезненно применять?
3️⃣ А что тогда делать, если никак, дескать, стимулировать нельзя?
Свои мысли по вопросам 1 и 2 мы высказывали здесь: никуда нам от стимулирования не деться, если хотим добиться социальной цели ввода 120 млн кв м к 2030 году, без спроса наши «бассейны» экспозиции переполнятся.
А вот ответ на вопрос 3 не такой однозначный. Если нужно действовать в духе «невидимая рука рынка сама все построит, если уменьшить регулирование», то ответ очевиден – проблему ввода можно решить только строительством большого количества ИЖС по краям крупнейших агломераций. Только вопрос с ипотекой на ИЖС надо как-то массово решить, но это можно сделать. Да, и инфраструктура все равно нужна, хотя бы минимальная. И будет у нас много счастливых граждан.
▪️Тему раскручивания регулирования подхватывает The Economist, который проанализировал здоровье рынков недвижимости в крупнейших мировых столицах и пришел к неожиданным выводам. Дело в том, что в последние годы все куда-то бежали: кто от пандемии, кто от высоких налогов, а кто от авторитарного Си Цзиньпина (💁♂️ это же The Economist). И поэтому лучше всего себя чувствуют города, где было разрешено что-то аморальное. Взять например Дубаи – декриминализовали алкоголь и цены выросли.
💡Поэтому нужно срочно разрешить что-то аморальное и это спасет нашу экономику и пресловутый декаплинг исчезнет полностью. Включите нас пожалуйста в тестовую группу.
Шутка конечно. А на сегодня пожалуй хватит, о других странах в следующем выпуске.
Берегите себя.
@DomusVerus
1️⃣ Считается ли субсидирование ипотечных ставок финансированием за счет государства, хотя бы частично?
2️⃣ Как долго его можно безболезненно применять?
3️⃣ А что тогда делать, если никак, дескать, стимулировать нельзя?
Свои мысли по вопросам 1 и 2 мы высказывали здесь: никуда нам от стимулирования не деться, если хотим добиться социальной цели ввода 120 млн кв м к 2030 году, без спроса наши «бассейны» экспозиции переполнятся.
А вот ответ на вопрос 3 не такой однозначный. Если нужно действовать в духе «невидимая рука рынка сама все построит, если уменьшить регулирование», то ответ очевиден – проблему ввода можно решить только строительством большого количества ИЖС по краям крупнейших агломераций. Только вопрос с ипотекой на ИЖС надо как-то массово решить, но это можно сделать. Да, и инфраструктура все равно нужна, хотя бы минимальная. И будет у нас много счастливых граждан.
▪️Тему раскручивания регулирования подхватывает The Economist, который проанализировал здоровье рынков недвижимости в крупнейших мировых столицах и пришел к неожиданным выводам. Дело в том, что в последние годы все куда-то бежали: кто от пандемии, кто от высоких налогов, а кто от авторитарного Си Цзиньпина (💁♂️ это же The Economist). И поэтому лучше всего себя чувствуют города, где было разрешено что-то аморальное. Взять например Дубаи – декриминализовали алкоголь и цены выросли.
💡Поэтому нужно срочно разрешить что-то аморальное и это спасет нашу экономику и пресловутый декаплинг исчезнет полностью. Включите нас пожалуйста в тестовую группу.
Шутка конечно. А на сегодня пожалуй хватит, о других странах в следующем выпуске.
Берегите себя.
@DomusVerus
🔥14👍5😁1🤔1
Недавно мы писали, что цены на новостройки в мае выросли на фоне стабилизации спроса. Для полноты картины сегодня обсудим и майские данные по продажам.
▪️Продажи жилья на первичном рынке в мае* оказались чуть ниже апрельского уровня (53 тыс. шт. после 56 тыс.). Небольшое снижение, скорее всего, вызвано сезонностью из-за майских праздников. При этом продажи близки к среднему уровню 2020 г. (52 тыс.) и лишь немного ниже среднего значения 2018-2019 гг. (56 тыс. шт.).
▪️Сильнее всего в мае продажи упали на Дальнем Востоке и в центральной части России (более чем на 10%): в Сахалинской обл., Хабаровский крае и Бурятии сокращение на 20%, в Москве и Московской обл. – спад вблизи 10%. Выросли продажи на юге (+5%) благодаря Краснодарскому краю (+10%). Интересно, что в Белгородской области после просадки в начале года восстановление продаж продолжается уже 3 месяца подряд, несмотря на близость к зоне СВО.
▪️В регионах, где с продажами ситуация хорошая, лучше себя чувствуют и цены на жилье. Так, в лидерах по восстановлению продаж республика Тыва (цены с начала года выросли на 30%), Астраханская и Саратовская обл. (цены прибавили 10%). Среди аутсайдеров выделим Сахалинскую и Московскую обл., СПб и ЛО (везде цены ниже декабрьских значений). О северо-западе страны мы уже подробно писали – в целом ситуация не меняется, продажи остаются структурно слабыми.
💡Похоже, спрос на новостройки нащупывает свое равновесное состояние. Отметим, что это происходит вопреки росту средней ипотечной ставки на первичке выше 6% (+2,5 п.п. с минимумов прошлого года). Вероятно, поддержку рынку до сих пор оказывает эффект отложенного с 2022 г. спроса и растущие в зарплаты (более 10% г/г в начале 2023 г.).
Тем не менее, происходит медленное перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный: более низкие цены подогревают интерес к вторичке – эта тенденция, судя по всему, будет продолжаться, пока ЦБ не начнет (если еще начнет!) повышать ключевую ставку.
* - наша оценка на основе данных ЕИСЖС
@DomusVerus
▪️Продажи жилья на первичном рынке в мае* оказались чуть ниже апрельского уровня (53 тыс. шт. после 56 тыс.). Небольшое снижение, скорее всего, вызвано сезонностью из-за майских праздников. При этом продажи близки к среднему уровню 2020 г. (52 тыс.) и лишь немного ниже среднего значения 2018-2019 гг. (56 тыс. шт.).
▪️Сильнее всего в мае продажи упали на Дальнем Востоке и в центральной части России (более чем на 10%): в Сахалинской обл., Хабаровский крае и Бурятии сокращение на 20%, в Москве и Московской обл. – спад вблизи 10%. Выросли продажи на юге (+5%) благодаря Краснодарскому краю (+10%). Интересно, что в Белгородской области после просадки в начале года восстановление продаж продолжается уже 3 месяца подряд, несмотря на близость к зоне СВО.
▪️В регионах, где с продажами ситуация хорошая, лучше себя чувствуют и цены на жилье. Так, в лидерах по восстановлению продаж республика Тыва (цены с начала года выросли на 30%), Астраханская и Саратовская обл. (цены прибавили 10%). Среди аутсайдеров выделим Сахалинскую и Московскую обл., СПб и ЛО (везде цены ниже декабрьских значений). О северо-западе страны мы уже подробно писали – в целом ситуация не меняется, продажи остаются структурно слабыми.
💡Похоже, спрос на новостройки нащупывает свое равновесное состояние. Отметим, что это происходит вопреки росту средней ипотечной ставки на первичке выше 6% (+2,5 п.п. с минимумов прошлого года). Вероятно, поддержку рынку до сих пор оказывает эффект отложенного с 2022 г. спроса и растущие в зарплаты (более 10% г/г в начале 2023 г.).
Тем не менее, происходит медленное перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный: более низкие цены подогревают интерес к вторичке – эта тенденция, судя по всему, будет продолжаться, пока ЦБ не начнет (если еще начнет!) повышать ключевую ставку.
* - наша оценка на основе данных ЕИСЖС
@DomusVerus
👍12🤔1
Банк России три часа назад опубликовал обзор банковского сектора за май
Впервые были опубликованы флеш-данные не только по эскроу, но и по ОСЗ, поэтому теперь будем получать основную статистику по ПФ с лагом всего 3 недели (раньше 5-6 недель). Ура и спасибо, ЦБ! А может еще разбивку по регионам получится чуть ускорить, вы же можете..? ☺️
▪️Картинка 1. Средства на счетах эскроу в мае выросли на 156 млрд (84 млрд в апреле) из-за меньших раскрытий (162 млрд после 221 млрд). Сказывается сезонность вводов в эксплуатацию – май был серединой квартала, а основная масса раскрытий случается в конце. Скорее всего, мы увидим более 250 млрд раскрытий по результатам июня - пристегните ремни, товарищи банкиры.
▪️Гросс-притоки на эскроу в мае составили 318 млрд после 314 млрд в апреле – продажи остаются вблизи исторических максимумов, несмотря на то, что и в апреле, и в мае было всего 20 рабочих дней.
▪️Картинка 2. С начала 2020 года по весну 2022 (начало СВО) темп продаж квартир в новостройках значительно опережал темп новых выдач, то есть строительства. С весны 2022 по осень 2022 (начало частичной мобилизации) было наоборот – строилось быстрее, чем распродавалось. В последние месяцы ситуация выровнялась, темп продаж примерно равен темпу стройки.
▪️Картинка 3. Разочарование ждет нас в темпах роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ) – он вырос на 150 млрд (net) – примерно так же вяло, как в марте-апреле.
▪️Что же касается новых выдач (без учета погашений), то мы было приободрились в апреле, увидев +329 млрд, но в мае снова падение до уровня конца 2021 года – 270 млрд.
💬 Констатируем, что отрасль подстроилась под ослабление спроса через замедление строительства. Покрытие задолженности счетами эскроу остается на уровне 83% четыре месяца подряд (картинка 4).
Свободный рынок – это хорошо. Но что будет, когда наступит ограничение/отмена льготной ипотеки, стройка замедлится еще? Что делать с майскими указами президента по вводу 120 млн кв м жилья к 2030 году? Как мы писали раньше, эта задачка решается только через спрос.
Впервые были опубликованы флеш-данные не только по эскроу, но и по ОСЗ, поэтому теперь будем получать основную статистику по ПФ с лагом всего 3 недели (раньше 5-6 недель). Ура и спасибо, ЦБ! А может еще разбивку по регионам получится чуть ускорить, вы же можете..? ☺️
▪️Картинка 1. Средства на счетах эскроу в мае выросли на 156 млрд (84 млрд в апреле) из-за меньших раскрытий (162 млрд после 221 млрд). Сказывается сезонность вводов в эксплуатацию – май был серединой квартала, а основная масса раскрытий случается в конце. Скорее всего, мы увидим более 250 млрд раскрытий по результатам июня - пристегните ремни, товарищи банкиры.
▪️Гросс-притоки на эскроу в мае составили 318 млрд после 314 млрд в апреле – продажи остаются вблизи исторических максимумов, несмотря на то, что и в апреле, и в мае было всего 20 рабочих дней.
▪️Картинка 2. С начала 2020 года по весну 2022 (начало СВО) темп продаж квартир в новостройках значительно опережал темп новых выдач, то есть строительства. С весны 2022 по осень 2022 (начало частичной мобилизации) было наоборот – строилось быстрее, чем распродавалось. В последние месяцы ситуация выровнялась, темп продаж примерно равен темпу стройки.
▪️Картинка 3. Разочарование ждет нас в темпах роста кредитного портфеля ПФ (ОСЗ) – он вырос на 150 млрд (net) – примерно так же вяло, как в марте-апреле.
▪️Что же касается новых выдач (без учета погашений), то мы было приободрились в апреле, увидев +329 млрд, но в мае снова падение до уровня конца 2021 года – 270 млрд.
💬 Констатируем, что отрасль подстроилась под ослабление спроса через замедление строительства. Покрытие задолженности счетами эскроу остается на уровне 83% четыре месяца подряд (картинка 4).
Свободный рынок – это хорошо. Но что будет, когда наступит ограничение/отмена льготной ипотеки, стройка замедлится еще? Что делать с майскими указами президента по вводу 120 млн кв м жилья к 2030 году? Как мы писали раньше, эта задачка решается только через спрос.
👍6🔥4
А теперь про иное кредитование.
▪️В мае выдачи ипотеки, как мы и предполагали, остались устойчивыми (+581 млрд руб.), а портфель сохранил высокий темп роста (+2,2%). При этом если в апреле драйвером роста была рыночная ипотека, то в мае все наоборот – выдачи рыночной ипотеки уменьшились на 3%, а выдачи в рамках господдержки выросли на 9%.
Банк России считает, что рост портфеля подогревало ожидаемое увеличение ПВ с 1 июня на фоне ужесточения макропруденциальных надбавок. Тем не менее, оперативные данные показывают, что в июне спрос по-прежнему высокий, а значит кроме технических факторов действуют и фундаментальные: растущие зарплаты и хорошие потребительские настроения.
▪️Наконец, в розничном кредитовании продолжается бурный рост – портфель вырос на 1,7% м/м. Это начало «вызывать опасения» у ЦБ, поскольку «прирост кредитования (+13% г/г) опережает рост зарплат (+11% г/г)» —> регулятор готов принимать дополнительные меры для охлаждения рынка (помимо уже объявленного ужесточения макропруденциальных лимитов с 1 июля).
💡Таким образом, в мае кредитная активность оставалась высокой. Это, видимо, стало одной из основных причин ужесточения риторики Банка России на последнем заседании. И хотя данные по инфляции в последние недели скорее оказались слабее ожиданий, риски повышения ключевой ставки в этом году остаются высокими.
О чувствительности рынка ипотеки к процентным ставкам мы поговорим в ближайшее время. Stay tuned.
@DomusVerus
▪️В мае выдачи ипотеки, как мы и предполагали, остались устойчивыми (+581 млрд руб.), а портфель сохранил высокий темп роста (+2,2%). При этом если в апреле драйвером роста была рыночная ипотека, то в мае все наоборот – выдачи рыночной ипотеки уменьшились на 3%, а выдачи в рамках господдержки выросли на 9%.
Банк России считает, что рост портфеля подогревало ожидаемое увеличение ПВ с 1 июня на фоне ужесточения макропруденциальных надбавок. Тем не менее, оперативные данные показывают, что в июне спрос по-прежнему высокий, а значит кроме технических факторов действуют и фундаментальные: растущие зарплаты и хорошие потребительские настроения.
▪️Наконец, в розничном кредитовании продолжается бурный рост – портфель вырос на 1,7% м/м. Это начало «вызывать опасения» у ЦБ, поскольку «прирост кредитования (+13% г/г) опережает рост зарплат (+11% г/г)» —> регулятор готов принимать дополнительные меры для охлаждения рынка (помимо уже объявленного ужесточения макропруденциальных лимитов с 1 июля).
💡Таким образом, в мае кредитная активность оставалась высокой. Это, видимо, стало одной из основных причин ужесточения риторики Банка России на последнем заседании. И хотя данные по инфляции в последние недели скорее оказались слабее ожиданий, риски повышения ключевой ставки в этом году остаются высокими.
О чувствительности рынка ипотеки к процентным ставкам мы поговорим в ближайшее время. Stay tuned.
@DomusVerus
👍7🔥2
Мы уже не раз писали, что жилье одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья формируется через его использование, т.е. через проживание) и анти-commodity, ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.
В результате, аналитика жилищной сферы состоит из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов, поскольку разделить эти две «сущности» жилья очень сложно.
Сложно, но в целом возможно – разделителем этим может служить рынок аренды, ведь когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить». То есть стоимость аренды, как правило, отражает ценность жилья как commodity-товара.
А это позволяет нам проанализировать много интересных вещей – например, сравнить изменения стоимости аренды и цен на жилье и с другого угла обсудить «фундаментальность» и «естественность» роста цен в 2020-2022 годах.
Как вы уже поняли, речь пойдет о рынке аренды. Подробности в pdf, а коротко ниже:
▪️Рост цен на жилье в 2020-2022 гг. по большей части совпал с увеличением арендной платы – истинной ценностью недвижимости «для проживания». Вклад технической (субсидии от застройщика) и инвестиционной составляющих в рост цен на новостройки увеличился в 2022 году, но уже начал снижаться из-за восстановления рынка аренды.
▪️Все это значит, что рост цен в последние годы во многом происходил из-за изменившихся предпочтений людей: работа на удаленке повысила требования к жилью, сберегла часть доходов (меньше трат на транспорт, одежду и т.д.) и тем самым усилила спрос на недвижимость. В результате, заметного снижения цен на первичке ждать вряд ли следует – а мы и не ждали.
▪️Сейчас цены на новостройки на 12% выше своего «естественного» уровня, обусловленного изменением стоимости аренды. Скорее всего, далее мы увидим продолжение роста арендной платы, неизменность цен на первичке и на горизонте 1,5-2 лет спред закроется, а цена квадратного метра приблизится к «фундаментально» обоснованной.
▪️На вторичном рынке спред между ценами и стоимостью аренды к текущему моменту уже практически нормализовался, а значит ничто не мешает ценам на готовое жилье и дальше расти без явного риска оторваться от «нормальности».
▪️ Рынок аренды в Москве и СПб восстанавливается после охлаждения осенью прошлого года, но полного возврата к нормальности еще не произошло – число лотов в экспозиции на 15% выше мая 2021 года, а средняя стоимость аренды находится вблизи начала 2021 года. Для сравнения – в остальных регионах рынок аренды цветет и колосится, а стоимость аренды на 40-45% выше января 2021 года.
@DomusVerus
В результате, аналитика жилищной сферы состоит из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов, поскольку разделить эти две «сущности» жилья очень сложно.
Сложно, но в целом возможно – разделителем этим может служить рынок аренды, ведь когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить». То есть стоимость аренды, как правило, отражает ценность жилья как commodity-товара.
А это позволяет нам проанализировать много интересных вещей – например, сравнить изменения стоимости аренды и цен на жилье и с другого угла обсудить «фундаментальность» и «естественность» роста цен в 2020-2022 годах.
Как вы уже поняли, речь пойдет о рынке аренды. Подробности в pdf, а коротко ниже:
▪️Рост цен на жилье в 2020-2022 гг. по большей части совпал с увеличением арендной платы – истинной ценностью недвижимости «для проживания». Вклад технической (субсидии от застройщика) и инвестиционной составляющих в рост цен на новостройки увеличился в 2022 году, но уже начал снижаться из-за восстановления рынка аренды.
▪️Все это значит, что рост цен в последние годы во многом происходил из-за изменившихся предпочтений людей: работа на удаленке повысила требования к жилью, сберегла часть доходов (меньше трат на транспорт, одежду и т.д.) и тем самым усилила спрос на недвижимость. В результате, заметного снижения цен на первичке ждать вряд ли следует – а мы и не ждали.
▪️Сейчас цены на новостройки на 12% выше своего «естественного» уровня, обусловленного изменением стоимости аренды. Скорее всего, далее мы увидим продолжение роста арендной платы, неизменность цен на первичке и на горизонте 1,5-2 лет спред закроется, а цена квадратного метра приблизится к «фундаментально» обоснованной.
▪️На вторичном рынке спред между ценами и стоимостью аренды к текущему моменту уже практически нормализовался, а значит ничто не мешает ценам на готовое жилье и дальше расти без явного риска оторваться от «нормальности».
▪️ Рынок аренды в Москве и СПб восстанавливается после охлаждения осенью прошлого года, но полного возврата к нормальности еще не произошло – число лотов в экспозиции на 15% выше мая 2021 года, а средняя стоимость аренды находится вблизи начала 2021 года. Для сравнения – в остальных регионах рынок аренды цветет и колосится, а стоимость аренды на 40-45% выше января 2021 года.
@DomusVerus
👍4🔥3
Лето в разгаре, впереди популярное время для отпуска и наверняка немало россиян захотят импортозаместить европейские улочки. Очевидные кандидаты для этого – Санкт-Петербург и Калининград.
О рынке недвижимости СПб мы подробно писали в мае, а сегодня расскажем о самом западе страны:
▪️В Калининградской области строится ~1,3 млн кв. м многоквартирного жилья – примерно как в Красноярском крае и Нижегородской области. При этом портфель строительства в Калининграде за последние полтора года упал на 20%.
▪️Интерес к строительству (запуски новых проектов) достиг пика в конце 2021 г. на фоне высоких продаж, но начало СВО обвалило запуски со ~100 тыс. кв. м жилья в месяц до 10-20 тыс., что и начало подсушивать портфель строительства.
▪️Главной причиной такой динамики стало резкое падение продаж. В 2021 году рынок рос на стероидах, но взаимные санкции, обрыв логистических цепочек и сильно пострадавший бизнес ударили по спросу: если в среднем в 2021 г. на первичном рынке совершалось ~900 сделок в месяц, то в середине 2022 г. – не более 200.
▪️Из-за этого уже в июне прошлого года цены на жилье стали снижаться (в России цены росли до конца 2022 г.) и к текущему моменту упали на 12% от максимума. Сильнее цены снизились только в Дагестане.
⚖️ В апреле-мае ситуация начала улучшаться. Продажи выросли в 2,5 раза от минимума, а цены после года непрерывного снижения выросли на 0,9% м/м в мае.
Это происходит вопреки росту ставок, а все потому что субсидиями от застройщика здесь «баловались» несильно в отличие от СПб и ЛО: на минимуме процентные ставки в ЛО достигали 2% (сейчас 5,5%), в Калининграде – 4,5% (сейчас 6,5%).
💡Но продажи еще на 25% ниже среднего уровня 2019-2020, а значит потенциал для их роста сохраняется. Поддержать цены может рост себестоимости строительства: с 2017 года наш индекс себестоимости по Калининграду вырос на 81% (против 68% по РФ).
Для полного возврата рынка к нормальности потребуется время, т.к. макро ситуация в регионе остается трудной (логистика, пострадавший автопром и т.д.)
@DomusVerus
О рынке недвижимости СПб мы подробно писали в мае, а сегодня расскажем о самом западе страны:
▪️В Калининградской области строится ~1,3 млн кв. м многоквартирного жилья – примерно как в Красноярском крае и Нижегородской области. При этом портфель строительства в Калининграде за последние полтора года упал на 20%.
▪️Интерес к строительству (запуски новых проектов) достиг пика в конце 2021 г. на фоне высоких продаж, но начало СВО обвалило запуски со ~100 тыс. кв. м жилья в месяц до 10-20 тыс., что и начало подсушивать портфель строительства.
▪️Главной причиной такой динамики стало резкое падение продаж. В 2021 году рынок рос на стероидах, но взаимные санкции, обрыв логистических цепочек и сильно пострадавший бизнес ударили по спросу: если в среднем в 2021 г. на первичном рынке совершалось ~900 сделок в месяц, то в середине 2022 г. – не более 200.
▪️Из-за этого уже в июне прошлого года цены на жилье стали снижаться (в России цены росли до конца 2022 г.) и к текущему моменту упали на 12% от максимума. Сильнее цены снизились только в Дагестане.
⚖️ В апреле-мае ситуация начала улучшаться. Продажи выросли в 2,5 раза от минимума, а цены после года непрерывного снижения выросли на 0,9% м/м в мае.
Это происходит вопреки росту ставок, а все потому что субсидиями от застройщика здесь «баловались» несильно в отличие от СПб и ЛО: на минимуме процентные ставки в ЛО достигали 2% (сейчас 5,5%), в Калининграде – 4,5% (сейчас 6,5%).
💡Но продажи еще на 25% ниже среднего уровня 2019-2020, а значит потенциал для их роста сохраняется. Поддержать цены может рост себестоимости строительства: с 2017 года наш индекс себестоимости по Калининграду вырос на 81% (против 68% по РФ).
Для полного возврата рынка к нормальности потребуется время, т.к. макро ситуация в регионе остается трудной (логистика, пострадавший автопром и т.д.)
@DomusVerus
👍8👎1🔥1
О рынке жилья в Москве
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
👍11🔥2👎1