​​Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
 
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
 
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
 
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
 
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:

▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».

▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.

▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.

▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.

▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.

▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.

@DomusVerus

​​Доля проданного жилья в строящихся домах устойчиво снижается последние два года – к июню портфель строительства был распродан всего на 30% – в полтора раза ниже второй половины 2020 года.

Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).

Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.

О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.

В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:

▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.

▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.

▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.

▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).

▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.

▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.

▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.

@DomusVerus

​​Итоги заседания ЦБ РФ: приготовьтесь – (почти) взлетаем

Пятница, впереди длинные выходные, но Совет директоров Банка России не позволяет себе расслабиться до последнего – сегодня стали известны итоги очередного заседания регулятора.

Ставку в шестой раз подряд оставили без изменений, заседание вроде бы не опорное, а потому прогнозы ЦБ не обновлял, но все равно у решения немало интересных аспектов, которые мы хотим обсудить.

1. Как думаете, большая ли разница между формулировками «оценивать целесообразность» и «допускать возможность»? Кажется, что не очень, но если вы российский макроэкономист, то для вас разница будет огромная. В пресс-релизах центробанков важны мельчайшие детали, именно поэтому экономисты читают их с карандашами в руках.

В общем, Банк России поменял формулировку и теперь «допускает возможность» повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Это означает, что если не случится чего-то неожиданного и ситуация в экономике останется примерно как есть, то уже в июле ставка с высокой вероятностью будет повышена.

2. Второе значимое изменение – комментарий о том, что баланс рисков еще больше сместился в сторону проинфляционных. Кредитование активно растет, спрос восстанавливается, на рынке труда наблюдается дефицит и рост зарплат.

В общем, и с этой стороны явные намеки на ужесточение денежной политики.

3. Как и у любого экономического вопроса, у этой темы есть много НО. Денежно-кредитные условия ужесточились сами по себе. Доходности ОФЗ, ставки по корпоративным кредитам и ипотеке уже выше, чем были в конце прошлого года. Почему это не повлияло на динамику кредита? Возможно, потому что бизнес и население ждут повышения ставок и пытаются взять кредит заранее.

Инфляция в годовом исчислении прошла дно на уровне 2.3% и начинает движение к максимуму, который должен произойти в конце этого или начале следующего года. По прогнозу Банка России, на уровне 4.5-6.5%. Видимо, решение по ставке на следующем заседании 21 июля определит скорость этого движения.

4. Какие факторы могут заставить Банк России повысить ставку, кроме данных по инфляции? Пожалуй, только курс рубля, бюджетная политика и склонность населения к сбережению. Больше вопросов вызывает курс. Сегодня он находится на максимумах года (82.6 руб. за USD), а Банк России связывает слабость рубля с ростом импорта.

Бюджетная политика вызывает меньше опасений до следующего заседания - расходы уже нормализуются, а в июне бюджет может быть в профиците, когда получит дивиденды.

Банк России пишет о снижении склонности населения к сбережению. В данных этого пока незаметно - прирост денежных сбережений населения существенно превышает прирост кредита. Но здесь могут произойти изменения.

💡Вывод. Нужно слушать, что говорит Банк России, ведь для прогноза действий регулятора важно, как он видит ситуацию, а не мы. Сегодняшнее ужесточение сигнала определенно говорит нам всем приготовиться к повышению ключевой ставки.

Как это повлияет на рынок жилья? Зависит от масштаба роста ставок. Если масштаб будет небольшим (а мы думаем именно так), то вряд ли это повлияет на рынок сильно – тот же рост зарплат и потребительской уверенности поддержат спрос.

Проблемы начнутся, если ставка будет расти сильно. Но в это пока верится с трудом. Хотя уже на этом заседании ЦБ рассматривал повышение ставки от 0.25 до 0.75 п.п.

@DomusVerus

​​Сегодня вышли свежие данные по ценам на недвижимость в мае. Спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку развернул тренды и в ценах:

#monthlyprice

▪️ На первичном рынке, как мы предполагали месяц назад, произошел разворот – общий индекс вырос впервые с декабря на символические 0.15% до 133.5 тыс. руб. за в кв.м.

▪️ Но все также в половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут. Динамику индекса перевесил самый крупный рынок – Москва, где цены выросли сразу на 0.6% до 262.3 тыс. руб. Из крупных регионов цены поднялись более чем на ~2% в Челябинске, Самаре и Кемерово (в последнем – уверенный рост второй месяц подряд). Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.

▪️ Устойчивое снижение цен около 1% в месяц продолжается в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (цена на 8% ниже пика), а в Коми и Кирове цены уже на 11% ниже пика. В среднем по России цены на первичке только на 2.1% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022.

▪️ На вторичном рынке рост цен ускоряется – в мае +0.8% до 94.9 тыс. в среднем по России. Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (93%). Больше всех в республике Алтай – по +5% второй месяц до 107.9 тыс. руб.

▪️ Символически снизились цены в Калининграде -0.2% и Коми -0.5%. Сильнее в Ингушетии -1.7% - в регионе минимальные цены по России 46 тыс. руб., но подтверждается правило, что дно может быть пробито на любом уровне. В целом за 5 мес. 2023 цены в минусе только в 8 регионах (в столичных регионах, Краснодарском крае, Калининграде, Ингушетии и на Сахалине). Удивительно, что регионы, близкие к проведению СВО, не выделяются на общероссийском фоне.

▪️ Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 29.4% до 28.9%. Здесь есть куда двигаться, но в большей степени из-за технического фактора. Ограничения на программы субсидирования ипотеки от застройщиков приводят к росту средней ставки и отсутствию или меньшему росту цен на первичке.

💡 В июне высокий спрос на ипотеку сохраняется, а значит ждем продолжения тренда на умеренный рост цен на первичном рынке и более быстрый догоняющий рост цен на вторичном рынке. При текущей ключевой ставке 7.5% и доходности длинных ОФЗ до 10.9% рынок нашел определенное равновесие. Спрос, поддерживаемый действием льготных программ и высокой разницей ставок (6-7% на первичке против 11% на вторичке), позволяет застройщикам активно запускать новые проекты.

Все может измениться в июле, если Банк России начнет повышать ключевую ставку. Парадокс в том, что рост ставок может коснуться только вторичного рынка и привести к новым перекосам на рынке жилья.

@DomusVerus

​​Дефицит федерального бюджета за январь-май превысил 3.4 трлн руб. и оказался на полтриллиона больше плана Минфина на весь 2023 год. Немало экспертов схватились за голову и начали переживать за устойчивость госфинансов, а вместе с ними переживать начала и широкая общественность.

Макроэкономика – штука довольно сложная и запутанная, поэтому по одной цифре (будь то дефицит бюджета, ВВП или инфляция) понять реальную картинку практически невозможно.

В общем, мы продолжаем рубрику #макро_нестройка и сегодня распутаем клубок доходов и расходов бюджета РФ. Расскажем, откуда могут взяться деньги на незапланированные расходы и поймем, не пора ли отказываться от льготных ипотечных программ, чтобы сбалансировать бюджет?

Как обычно, выводы здесь, а самый смак в pdf 👇🏻

▪️ В январе-мае 2023 нефтегазовые доходы бюджета составили 2.9 трлн руб. (почти вдвое ниже аналогичного периода 2022 г.), но переживать за это не стоит – бюджетное правило компенсирует недополученные доходы, а по итогам года доходы составят около 8 трлн руб. – чуть ниже плана.

▪️ Динамика ненефтегазовых доходов бюджета складывается лучше плана – за первые пять месяцев доходы выросли на 9% г/г и по итогам 2023, скорее всего, превысят 18 трлн руб. Таким образом, доходы бюджета в этом году окажутся чуть ниже плана в 26.1 трлн, но в целом ничего ужасного.

▪️ В первые месяцы 2023 года значительно выросли расходы по госзакупкам (преимущественно авансы на оборонные расходы), которые привели к несезонно высокому росту расходов и увеличению дефицита бюджета. К концу года динамика расходов нормализуется.

▪️ Мы ожидаем расходы за 2023 год на уровне 30.5 трлн и общий дефицит бюджета около 3% ВВП. Это больше плана (2% ВВП), но в целом не так страшно – столько же было в 2020 году. Такой дефицит вряд ли приведет к негативным последствиям.

▪️ Основной способ финансирования дефицита – размещение ОФЗ. Размещение классических длинных ОФЗ из-за недостатка спроса на эти облигации увеличило доходности до исторического максимума, а вместе с ними и ставки по рыночной ипотеке (до 11%). В любом момент дефицит можно профинансировать с помощью ОФЗ-флоатеров, как в 2020 и 2022 гг.

▪️ Для инфляции важен не способ финансирования дефицита бюджета, а его размер: большой дефицит может перестимулировать экономику. В то же время умеренный дефицит бюджета не приведет к росту инфляции, даже если будет профинансирован «печатанием денег».

▪️ Отказ от льготной ипотеки из-за бюджетных ограничений нельзя сбрасывать со счетов, но негативный эффект на стройку и смежные отрасли в разы превысит расходы бюджета на льготные программы (~0.2 трлн руб. в год или менее 1% федерального бюджета).

@DomusVerus