Покупка жилья – одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. При этом люди, как правило, имеют мало опыта в этом вопросе (не каждый ведь день квартиру покупаешь). В результате, в процессе приобретения недвижимости большую роль играют эмоции и психология.
Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.
О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.
1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.
▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).
▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.
▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.
2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:
▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.
▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).
💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.
Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).
@DomusVerus
Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.
О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.
1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.
▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).
▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.
▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.
2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:
▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.
▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).
💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.
Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).
@DomusVerus
👍7🔥1
Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
👍7🔥2👎1
На прошлой неделе мы рассказали про циклические факторы спроса на жилье.
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
👍7
Банк России опубликовал обзор банковского сектора за апрель – делимся оперативным комментарием
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
👍8
Ипотека в апреле-мае: все по-прежнему хорошо, но спрос мигрирует на вторичку
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
👍8🔥1👏1
Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
👍10
Метрики проектного финансирования по итогам апреля 2023: восстановление строительной активности
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
👍12👏2🤔1
Доля проданного жилья в строящихся домах устойчиво снижается последние два года – к июню портфель строительства был распродан всего на 30% – в полтора раза ниже второй половины 2020 года.
Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).
Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.
О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.
В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:
▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.
▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.
▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.
▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).
▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.
▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.
▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.
@DomusVerus
Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).
Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.
О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.
В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:
▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.
▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.
▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.
▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).
▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.
▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.
▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.
@DomusVerus
👍12