Всем привет!

Этот канал о недвижимости и банкинге.

Этот канал - источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью - макроэкономику, строительство, международные рынки и финансы.

Мы будем исследовать интересные идеи и вопросы, держать вас в курсе событий, экспериментировать с разными форматами и подходами. И расти как в количестве, так и в качестве.

Канал открыт, вы можете приглашать в него кого угодно, но мы не будем форсировать рост до накопления солидного объема полезного материала и постов.

Итак, добро пожаловать!

Сегодня будем исследовать актуальный вопрос о том, что такое навес (😧😱) на рынке жилья, где его искать и формируется он сейчас или нет.

Основные выводы для тех, кто торопится ниже. Читайте подробно внизу по кнопке Посмотреть👇 или в приложенном ПДФ. Пересылайте друзьям и добавляйтесь в канал.

▶️ Фактор канибализации продаж строящегося жилья завершенным уже оказал существенное влияние на структуру предложения. Влияние его продолжится, но в текущем году и далее ослабнет.

▶️ Доля готового жилья в экспозиции застройщиков увеличится с 22% до 39% к 2025 году, что потребует перестройки стратегий продаж.

▶️ Образования навеса ввиду этого фактора не произойдет, если запуски новых проектов плавно нормализуются до 40 млн кв. м в 2025 году.

▶️ Давление на цены продолжится, из-за чего в ближайшие годы вероятна околонулевая динамика без существенных падений.

▶️ За счет сохранения цены, долгосрочного снижения ключевой ставки и плавного отключения государственных мер поддержки отрасли, ипотечный платеж будет стабилен. Его доля в заработной плате будет снижаться, а значит замедления продаж ввиду снижения доступности не произойдет.

▶️ В ближайшие годы будет сохраняться положительное влияние на спрос со стороны демографии на уровне дополнительных 3-7% в год.

▶️ На российском рынке первичной недвижимости есть свои проблемы, в частности долгосрочная зависимость от мер господдержки. Но при отсутствии новых шоков он будет чувствовать себя лучше многих рынков в других странах, о которых мы напишем позже… Stay tuned.

https://telegra.ph/Overhang-02-08

@domusverus

По следам вчерашней записки вопрос от читателя:

💬 Вот допустим в среднем по больнице действительно все не так плохо будет. Но Россия большая и я точно знаю есть у нас города, где вроде и продавалось вчера, а сегодня просто не продаётся.
Можешь какой-то разброс сказать, какие-нибудь топ-5 хороших и плохих?

Вот они по настоящему хардкорные читатели!

Отвечаем.

Есть в обиходе на западе такая метрика - Months of sales. Она отвечает на вопрос: если остановить всю будущую стройку и лишь достроить что сейчас строится, то за сколько месяцев распродадутся остатки при текущих темпах продаж?

Редакция вооружилась общедоступными данными (мы другими не вооружаемся) из ЕИСЖС и Росреестра, и изучила крупнейшие агломерации, где строится около 70% всего жилья в России.

Спойлер.

1️⃣ Есть регионы, где все очень неплохо:
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень.

2️⃣ Есть «серединное большинство» - ну примерно как весь рынок.
Москва, Казань, Нижний Новгород, Челябинск.

3️⃣ Есть регионы, от которых поднимается бровь. Ну как же, еще вчера все было хорошо.
Санкт-Петербург, Ленобласть, Владивосток, Уфа, Самара, Ростов.

4️⃣ И есть 2 региона от которых непроизвольно сжимается одна моя круговая мышца.
Краснодар и Омск.

Ниже по кнопке история про особо отличившихся.

https://telegra.ph/Regions-months-of-sale-02-09

@DomusVerus

Пятница, вечер.

#БанкРоссии
Мы прослушали пресс-конференцию Эльвиры Сахипзадовны от начала до конца и…
Казалось бы, чем ближе к 2023-му году, тем диапазон прогноза ключевой ставки должен быть у́же. Но у нас - наоборот, шире.


Пришлось достать счеты, заточить гусиное перо, пересчитать все как следует и написать вам.

Наслаждайтесь.

Ключевое по диагонали:

1️⃣ ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7.5%, но дал сигнал, что в будущем более вероятно её существенное повышение, чем понижение. На сколько? Здесь регулятор оставил себе широкое пространство для маневра (см. график по кнопке Посмотреть)

2️⃣ Если в марте-апреле (после исчезновения эффекта высокой базы) мы увидим инфляцию ниже или около 4%, то регулятор вряд ли повысит ставку. Сам Центробанк прогнозирует минимум ниже 4%. Мы посчитали, что годовая инфляция может быть 3.6-4.4% в марте и 2.6%-3.5% в апреле.

3️⃣ Проинфляционные факторы: бюджетные расходы, условия внешней торговли (это про курс рубля), состояние рынка труда.

4️⃣ Банк России не заметил сокращения кредитной активности. Выделил высокие темпы в ипотечном и корпоративном сегменте.

5️⃣ Повышен прогноз по темпам ростам экономики на 2023 – теперь ожидается околонулевая динамика -1+1%.

6️⃣ Ну и десерт. Глава Банка России на пресс-конференции жестко пригрозила новым схемам продаж на первичном рынке, позволяющим обойти новое регулирование ипотечного рынка.

Подробнее, с графиками и ссылочками на Ютьюбчик
👇https://telegra.ph/Keyrate-02-10

@DomusVerus

#БанкРоссии
Разобрали данные ЦБ за декабрь 2022.
_______________

Если сайт ЕИСЖС – самый лучший источник индустриальной информации о рынке жилищного строительства, то самые точные финансовые метрики – у ЦБ.

Жаль только, что данные выходят с задержкой месяц-полтора, к примеру вчера были опубликованы ряды за декабрь 2022 года.

Обычно декабрь – это месяц скидок, а значит продаж, щедрых выдач в ожидании новогодних каникул, крупных подписаний, медалей, фуршетов и мандаринов. Но в этот раз все было совсем не так.

Виной всему – сезонные вводы конца года, а значит, оттоки эскроу и погашения кредитных линий. Чтобы увидеть истинную картинку нужно от них очищать, что мы и сделали ниже. Да и продажи вели себя неожиданно.

Но обо всем по порядку 👇

https://telegra.ph/Dannye-CB-za-dekabr-2022-02-11

У нашего канала юбилей - ему целых 5 дней! А еще количество подписчиков перевалило за целую сотню. Мы ставили себе цель через 5 дней - 17, а вышло 101.

Неплохо 😎

Значит теперь, если провести опрос, то он будет что-то значить. Ок, попробуем и поглядим в зависимости от ответа в какую сторону нам дальше копать ⚖️
#брэйнсторм

@domusverus