🔵 Доля покупок столичных новостроек в рассрочку выросла за год в 8 раз, до 40%. Общая доля ипотечников в сегменте новостроек сократилась до 48% против 76% год назад, посчитали в «Инком-Недвижимость».

↪️ ➖➖➖
«На первичном рынке Москвы доля покупок с использованием ипотечных средств составляет 48% – годом ранее такие сделки занимали 76%... Дороговизна жилищного кредитования, конечно, охлаждает спрос и заставляет покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в ноябре прошлого года до 40% сегодня: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам.

Кроме того, увеличился период рассрочки. Если два-три года назад нужно было уговаривать застройщика продать квартиру в рассрочку на полгода, то сегодня есть возможность приобрести жилье и отсрочить платеж до 2030 года.

Стимулировать продажи прямым снижением цен девелоперы по-прежнему не планируют. Есть ряд аргументов, подтверждающих малую вероятность удешевления в сегменте новостроек.

▶️Во-первых, девелоперы строят по уже утвержденной финансовой модели, а банкам, которые их финансируют, не нужны подешевевшие залоговые активы.

▶️Во-вторых, высокая ключевая ставка означает и дорогое проектное финансирование.

▶️В-третьих, себестоимость стройки не снижается, и общая инфляция и повышение зарплат также не дают ценам падать, поскольку наблюдается отток дешевой рабочей силы.

▶️Кроме того, в связи с уменьшением количества сделок объем нового строительства будет сокращаться, что со временем приведет к дефициту предложения, а дефицит никогда не способствует удешевлению.

Коррекция стоимости возможна, только если застройщики все-таки будут выводить в реализацию новые ЖК с дорогим проектным финансированием, но удешевят сам продукт: к примеру, уберут всю отделку, уберут концепцию ’’двор без машин’’, упростят входную группу и т. д. Но такая стратегия способна привести к потере части потенциальных покупателей», – отметил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
➖➖➖➖

#первичка #рассрочка #мнение

@rusipoteka

Пока там фондовый рынок рисует ралли на новостях о переговорах, да еще и завтра может быть что-то неплохое от ЦБ, вернусь к реальности.

Про то, что рынок будет раллировать на эмоциях вопреки форвардным показателям бизнеса я уже многократно говорил, не будем останавливаться на этом.

Вот что пишет РИА Недвижимость:

💬 В России около 90% девелоперов предлагают покупателям рассрочку при продаже квартир по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали специалисты портала "ЕРЗ.РФ".

"Рассрочка стала неотъемлемым инструментом продаж на первичном рынке жилья, 91% застройщиков имеют такой опыт", - рассказал руководитель портала Кирилл Холопик.

☝️Как показало исследование ЕРЗ, в конце 2024 года не применяли рассрочку при продажах новостроек только 12% компаний.

У 32% застройщиков 10% продаж жилья проводились с применением рассрочки, у 26% девелоперов - 25-50% продаж, у 17% девелоперов - 10-25% продаж.

Каждый десятый застройщик совершил 50-75% продаж с рассрочкой. Более 75% продаж с рассрочкой были проведены 2% девелоперов, у 1% застройщиков - все дома были проданы с рассрочкой.

Годом ранее доля рассрочки составляла около 30%, уточнили аналитики со ссылкой на данные несколько девелоперов. 💬

❓Вот как это называется?

Это называется хорошая мина при плохой игре. Я уже писал про риски, связанные с рассрочками.

Много агентов беззаботно впаривает деревянным инвесторам историю с инвестицией в недвижимость через рассрочку.

Писал вот про такой кейс, который рекламировала одна известная контора по лухари бетону на конференции Ньютон инвестиции.

Чем больше продано в рассрочку, тем слабее наполнение эскроу при фантомном при росте продаж. Т.е. нам снова принесут сделки без денежного потока.

А потом, когда окажется, что буратины не в состоянии взять ипотеку и закрыть сделку в конце срока рассрочки, нам принесут суды и сторно выручки в МСФО, да?

‼️Напомню базу вам:

🔘Входя в рассрочку с целью инвеста сегодня, вы накормите комиссией прикормленного агента, поможете девелоперу нарисовать пустую цифру в опер отчет, потеряете деньги и время с большой вероятностью;

🔘Видя большой процент продаж в рассрочку в отчетах девелопера, напрягите голову - а как потом будет финализирована сделка?

Проектное финансирование на таких продажах дешевле не становится, деньги не доходят до эскроу. Думайте!

#недвижимость #девелоперы #рассрочка

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🔹 Росреестр разъясняет

Для осуществления госрегистрации в договоре с рассрочкой в обязательном порядке указывается:
- сумма первого взноса,
- полная стоимость квартиры,
- график платежей,
- санкции за задержку оплаты,
- срок предоставления рассрочки.

Согласно 214-ФЗ, рассрочка может быть оформлена только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства.

Для регистрации права собственности по ДДУ, предусматривающем рассрочку, на момент передачи квартиры в собственность долг покупателя перед застройщиком должен быть погашен. Внести средства в полном объеме дольщик должен на открытый в уполномоченном банке счет эскроу до ввода недвижимости в эксплуатацию.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Обязательства участника долевого строительства, при этом, считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа). 

Составление акта приема-передачи с условием об ипотеке в пользу застройщика в связи с тем, что дольщик еще не выплатил всю сумму по ДДУ, действующим законодательством не предусмотрено.

При этом квартира по ДДУ может быть приобретена с помощью ипотеки в банке.

Для государственной регистрации ДДУ на квартиру, купленную в ипотеку, в нем также должны содержаться сведения об условиях кредита, в том числе о залогодержателе, сумме и сроках выплаты. Указанные данные будут внесены в ЕГРН.

Кредитный договор с банком при этом для регистрации ДДУ в Росреестр представлять не требуется, но заявители могут приложить его по собственной инициативе.

Если ипотека зарегистрирована в пользу банка, то при регистрации права в Росреестр представляется только акт приема-передачи.  Никаких дополнительных документов об ипотеке собственнику направлять не нужно. При регистрации права собственности на готовое жилье обременение в виде ипотеки будет автоматически перенесено с записи о государственной регистрации ДДУ. При этом банку Росреестр направит соответствующее уведомление.

С 1 марта обязанность по госрегистрации права собственности дольщика лежит на застройщике. Однако дольщик вправе самостоятельно обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности, вне зависимости от того, заключался ДДУ с ипотекой или без ипотеки.

Все ДДУ с 1 марта представляются в Росреестр в электронном виде, а сами договоры заключаются в форме электронного документа. Порядок регистрации ДДУ с ипотекой также относится к вышеуказанным требованиям об обязательной электронной регистрации.

#росреестр #недвижимость #жилье #новостройки #рассрочка

🫧 В I кв. 2025 года в России, по данным ДОМ РФ, продано 5,3 млн кв. м жилья в новостройках или 112,5 тыс. ДДУ, что лишь на 6% уступает уровню аналогичного периода 2024 года (5,7 млн кв. м или 120,2 тыс. ДДУ).

Стабильные продажи способствуют наполнению счетов эскроу, даже несмотря на значительную долю рассрочек.

По оценке ДОМ РФ, доля продаж в ипотеку (по сумме) в I кв. 2025 года упала до 56%, а доля продаж новостроек за наличные и в рассрочку ‒ выросла до 44%.

«Объем продаж в рассрочку составил 1,2 трлн руб. на 01.04.2025 ‒ это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным ДДУ», – говорится в материале ДОМ РФ.

#рассрочка #новостройки

@rusipoteka

⚡️ Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что продолжает настаивать на внедрении механизма рассрочки при покупке нового жилья.

«Я все-таки продолжаю настаивать на рассрочке по введенному жилью. Подобный механизм рассрочки может работать и сейчас, однако пока отсутствует ряд юридических гарантий, в том числе в случае неоплаты приобретения жилья», – сказал он, отвечая на вопрос о механизмах, которые разрабатывает кабмин в качестве возможной альтернативы ипотеке.

Среди других механизмов Хуснуллин назвал систему ссудо-сберегательных касс. Соответствующий законопроект, по его словам, уже находится на рассмотрении в ГД и готов ко II чтению.

#рассрочка #недвижимость

@rusipoteka

💸 По итогам I кв. 2025 года доля сделок по покупке жилья без ипотеки, за собственные средства, по данным Домклик, достигла 54%, что вдвое превышает аналогичный показатель I полугодия 2024 года (28%).

Одна из причин – распространение программ рассрочек от застройщиков.

По оценке ДОМ РФ, на 1 апреля их объем составил порядка 1,2 трлн руб. или 16% от всех заключенных договоров долевого участия.

#недвижимость #рассрочка

@rusipoteka

⚠️ ЦБ предупреждает о рисках реализации застройщиками жилья в рассрочку

Регулятор рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, в котором существенная доля жилья реализуется по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку от застройщика.

«В I кв. 2025 года, по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10–20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн рублей», – сообщил ЦБ.

✅ Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан, отмечает ЦБ.

— Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

— При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотеке. Например, не могут воспользоваться кредитными каникулами, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке.

✅ Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет неспособен ее погашать.

Документ ЦБ призван ограничить риски, связанные с этой практикой.

#цбрф #рассрочка

@rusipoteka

❗️ЦБ в ближайшие месяцы представит меры по регулированию рассрочки при покупке жилья.

Об этом сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

По его словам, у покупателей начнут требовать подтверждение платежеспособности, аналогично как при выдаче кредита.

#рассрочка #цбрф

@rusipoteka

❗️ЦБ в ближайшее время представит подходы к резервированию жилищных проектов застройщиков с большой долей продаж в рассрочку.

«Основное, что мы сейчас смотрим, – это учет значительной доли продаж в рассрочку (там, где есть риски, что люди не заплатят) в резервах. Проект оценивается по денежному потоку, сколько будет продаж, модельная оценка.

Если доля продаж в рассрочку высокая, мы в модели продаж это будем считать не полностью для учета резервов, а с дисконтом, как если бы какая-то ее часть (пока мы обсуждаем, что половина) не будет получена», – рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

При этом ЦБ даст банкам возможность снизить этот дисконт, подтвердив, что люди, купившие жилье в рассрочку, в будущем смогут получить ипотеку или внести платежи.

По мнению ЦБ, не несет рисков рассрочка:

✅с первым взносом 50% или
✅если первый взнос больше 20% и при этом по нему есть ежемесячные платежи, сопоставимые с платежами по ипотечному кредиту.

Кроме того, у банков будет возможность проверить платежеспособность человека через справку об официальных доходах.

Отвечая на вопрос, какую долю рассрочки в жилищном проекте ЦБ считает значительной, Данилов заявил, что это вопрос калибровки. «Мы откалибруем так, что если там выше 30%, 50%», – сказал он, добавив, что нужно также обсудить вопрос ретроспективности введения мер.

📝 Резервирование рассрочки будет прописано в новых подходах к оценке рисков по кредитам застройщикам, которые ЦБ опубликует в ближайшее время.

#цбрф #рассрочка

@rusipoteka

📊 По результатам 2 квартала 2025 года по доле рассрочки в продажах первичного жилья среди регионов лидируют:

🟠Кабардино-Балкария – 73%
🟠Крым – 69%
🟠Калининградская область – 47%

В Москве на рассрочку приходится уже 54% продаж, а на Санкт-Петербург – 58%. В целом по России с рассрочкой осуществляется 41% продаж.

Такими данными поделился директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.

#рассрочка #первичка

🏡 Domclick Digital Day – сегодня здесь говорят о будущем рынка недвижимости! Трансляция – по ссылке.

@rusipoteka

📈 Доля стандартной ипотеки в структуре продаж застройщиков увеличилась почти в два раза – с 19% в I квартале до 34% во II квартале 2025 года.

При этом продажи за наличные и в рассрочку сократились, их доля составила 33% (в I квартале – 46%), рассказали в ДОМ РФ.

#первичка #рассрочка #ипотека

@rusipoteka

🏦 ЦБ выступает за то, чтобы сведения о рассрочке на жилье поступали в БКИ.

«На наш взгляд, эти сведения должны передавать не застройщики, а банки, поскольку у них уже налажены каналы взаимодействия с БКИ, есть контроль ЦБ за этим процессом», – сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что власти рассматривают идею передавать сведения о рассрочках на новостройки в БКИ.

#рассрочка #цбрф

@rusipoteka

📑Механизм рассрочки от застройщиков на покупку жилья могут закрепить на законодательном уровне. ГД сейчас работает над этим вопросом, рассказала депутат ГД Наталья Костенко.

Предполагается, что это позволит уравнять банки и застройщиков в части защиты залогового имущества, а также реализовать застройщикам построенное, но нераспроданное жилье.

#рассрочка #новостройки

@rusipoteka

⚡️ Минстрой практически договорился с ЦБ по параметрам рассрочки после ввода жилья в эксплуатацию, заявил замглавы ведомства Никита Стасишин. 

🤫🏁🏁🏁
«Теперь, что касается рассрочки после ввода. Мы практически договорились с Центральным банком и с Минфином России о том, как это будет сделано, для того, чтобы максимально обезопасить граждан при такой рассрочке. Здесь мы сильно продвинулись.

Курирующий вице-премьер Марат Шакирзянович (Хуснуллин – прим.), на прошлой неделе проводили под его руководством совещание, где на самом деле очень сблизились с Центральным банком по тому, как это будет сделано с учетом службы кредитных историй для того, чтобы человек мог обслуживать эту рассрочку, понимал, что у него хватит ресурсов это сделать, и банки понимали.

Не так это просто, но это будет. Мы практически договорились», – сказал он.
🏁🏁🏁🏁

#минстрой #рассрочка #недвижимость

@rusipoteka

🔹 Алексей Лейпи,
директор департамента «Домклик» Сбербанка:

🟢Мы видим определенный рост ипотеки как в количестве, так и суммах. В сентябре 2025 года Сбер выдал ипотечных кредитов на 280 млрд рублей увеличив объемы на 5% по сравнению с августом. Доля Сбера в общем объеме рынка приблизилась к 70%.

🟢Больше всего выдач приходится на новостройки. Так в сентябре Сбер выдал 186 млрд рублей на строящиеся жилье. Таким образом в 3-м квартале 2025 года Сбер выдал на 28% больше относительно 2-го квартала 2025 года.

🟢Драйвером ипотеки остается господдержка, на долю которой приходится 97% выдач ипотеки на новостройки. На фоне снижения ставок рыночной ипотеки, доля господдержки во всех выдачах снижается и сейчас составляет 81%. С начала года ставки на рыночную ипотеку снизились на 9 п.п. В октябре сделки по рыночной ипотеке проводятся по ставкам на уровне 20%. Для сравнения в январе ставки были почти 30%.

🟢По мере роста доступности ипотеки снижается доля неипотечных сделок. Ипотека вытесняет сделки за наличные. Если в январе мы видели, что почти 60% идет без ипотеки, то сейчас уже 35%.

🟢Относительно динамики цен, мы видим, что стоимость квадратного метра жилья в 2025 году растет. По новостройке рост составляет +5% год к году. По вторичке +7% год к году.

🟢По оценкам наших коллег из Центра финансовой аналитики Сбера, доля рассрочек достигла своего пика в начале 2025 год, когда она достигла 44% от всех ДДУ. Сейчас она снижается. Так и должно быть. Рассрочка – временная мера, позволяющая застройщику в условиях низкого спроса хотя бы частично наполнить счета-эскроу.

🟢Часто рассрочку рассматривают как «недодачу» средств на эскроу, но с точки зрения застройщика – это возможность поместить на счет хоть что-то. Пик популярности рассрочек связан с сочетанием двух обстоятельств: низкого спроса и повышенной привлекательности вкладов. Мы знаем случаи, когда покупатель, не подходящий под условия льготных программ, имея, скажем, от половины до двух третей средств для покупки квартиры, предпочитал заплатить часть этой суммы застройщику, а свободные средства держать год или два на депозите. Важно также отметить, что доход этих людей в среднем в 1,5 раза выше среднего дохода клиентов льготных ипотечных программ, то есть это люди, которые в принципе готовы по окончании срока рассрочки взять ипотеку по рыночным условиям.

🟢Тем не менее, рассрочка для покупателя остается продуктом «повышенного риска» и эти риски надо снижать. Поэтому мы поддерживаем инициативы, ужесточающие регулирование рассрочек.

#мнение #ипотека #рассрочка

@rusipoteka

🏦 Рынок рассрочки при покупке жилья должен быть урегулирован, ЦБ вместе с правительством работает над этим, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина.

#цбрф #рассрочка #жилье

@rusipoteka