Презентация с конференции SmartLab

Девелоперы: как оценивать в текущих условиях?

Показатели выручки, EBITDA и прибыли в отчетности МСФО мало о чем говорят - это результат прошлого за ~2 года из-за признания выручки и расходов "в течение времени".

Кроме того 30-50% EBITDA застройщиков за 2024 год формировалось за счет экономии на эскроу. Она добавляется одновременно в выручку, EBITDA и финансовые расходы, но не влияет на чистую прибыль. При этом прибыль может завышаться на капитализированные процентные расходы.

Нужно корректировать выручку и EBITDA на экономию процентов по эскроу для исключения двойного счета. Особенно если использовать долговые метрики через чистый долг за вычетом остатков на эскроу (Net Debt).

Для оценки долговой нагрузки можно использовать Net Debt / EBITDA и покрытие ПФ остатками на эскроу, но также с нюансами. В МСФО есть две оценки стоимости долга: балансовая оценка существенно меньше номинальной при высоких ставках. Компании дисконтируют до рыночной стоимости долг по проектному финансированию (PF) и другим кредитам с пониженными ставками. Сейчас разница от 8% у ПИКа (549 и 594) до 18% у Эталона (103 и 121) и 26% у ЛСР (118 и 148 млрд).

Самолет не показывает в отчетности номинальные суммы долга. У компании низкое покрытием эскроу 0,65 по балансу (324/500) и потенциально <0,6 по номиналу. Возможно за счет бриджей на покупку МИЦ (45 млрд) и земельного банка (63 млрд).

В среднем по РФ покрытие эскроу опустилось за год с >0,9 до ~0,74 по номиналу из данных ЦБ. У ПИК покрытие 0,67 (389/594, при NetPF 160 = PF 594 - Escrow 389), но компенсируется остатками денег на балансе (отрицательный чистый корпоративный долг -133). У Эталона и ЛСР покрытие эскроу ~1 (NetPF ~0), но есть относительно высокий корпоративный долг 93 и 69 млрд.

Высокое отношение Net Debt / EBITDA у Самолета 4,7 и Эталона 3,7 означает, что прибыль уходит в минус при ставках 20% и выше. Поэтому акции выглядели слабее других. Но также акции выиграют больше от снижения ставок.

Как считать рассрочки? Самолет пошел творческим путем и посчитал чистый долг за вычетом дебиторки по проданному в рассрочку. Эти суммы сложно проверить, они не выделены в МСФО - покупатели когда-то внесут их на эскроу. Обратным счетом у Самолета добавилось 85 млрд рассрочек к 324 на эскроу.

Если бы Эталон также считал рассрочки, то получил чистый долг меньше 0. В оценке проектов компании можно найти будущие платежи по проданным кв.м на 84 млрд (часть из них по готовому жилью) при остатке на эскроу 112 млрд. Рассрочки поступают постепенно на эскроу - это снижает риски при длительном периоде низкого объема продаж, но не облегчает долговую нагрузку в моменте.

Всего по рынку выдано рассрочек более чем на 1 трлн, если считать как разницу между проданному по эскроу в проектных декларациях и остатками на эскроу (6,5 трлн). Год назад разница была в разы меньше. Основная доля рассрочек приходится на Москву.

💡Для оценки акций лучше подойдет отношение стоимости компании (EV = Капитализация + Net Debt) к дисконтированной оценке доходов от портфеля проектов Portfolio*. Эталон и ЛСР (0,3) стоят в ~3 раза дешевле независимой оценки своего портфеля. Самолет (0,54) и ПИК (0,44) - примерно в 2 раза.

При снижении ставок рыночная оценка компании и портфеля должны сближаться. А оценка портфеля может вырасти за счет снижения ставок дисконтирования.

У компаний с высоким долгом Самолета и Эталона потенциал акций существенно выше. С одним НО! Если компании не будут распродавать земельный банк по сниженным ценам, не съедят всю прибыль капитализированными процентами и смогут обслуживать существующие долги.

* Оценка портфеля проектов Portfolio на 01.01.2025 есть у ЛСР 490 млрд и Эталона 281 млрд руб. За год оценка почти не изменилась - рост цен компенсировал рост ставок дисконтирования. Самолет озвучил предварительную оценку 680 млрд (848 млрд год назад) с завышенной ставкой дисконта 25%. Для ПИК использована оценка 2001 года с коэффициентом 1,4 (рост цен в 1,5-2 раза при снижении объемов и увеличении ставок) = 965 млрд руб.

@truevalue

Если вдруг, в какой-то четверг вам вдруг подумается, что вы в жизни занимаетесь какой-то неважной хренью... то просто перечитайте этот пост

И вспомните, что кто-то учился, получал диплом, и каждый день лопатит инфополе - чтобы сообщить вам самое важное и полезное 😁 @iliilitop

В России развивается рынок краткосрочной аренды квартир – за год таких предложений стало больше на 28%

В основном рост обеспечивает жилье в новостройках, которые пару лет назад смели как горячие пирожки по льготной ипотеке. Есть и арендодатели, которые раньше сдавали квартиры на долгий срок, а еще те, кто просто не смог выгодно продать вторичку.

Краткосрочная аренда жилья дорожает соразмерно отелям, но и предложений от частных арендодателей становится больше. В некоторых районах туристических городов можно найти несколько предложений в одном доме. Поэтому снимать квартиры на несколько суток выгоднее – примерно на 20%. Сэкономленные на гостиничных сервисах деньги путешественники тратят на завтрак в модном кафе, экскурсию или сувениры.

А еще квартира в краткосрочную аренду чаще будет обставлена новой мебелью, без посторонних запахов и будет проще договориться с собственников о времени заезда и выезда.

Сегодня специалисты GreenMedia подготовили для вас эксклюзивный сборник каналов:

Level Business - Газовое сердце Москвы — это точка отсчета в новых трендах коммерческой недвижимости. Если не можете его найти, ответы в ТГ-канале с коммерческой недвижимостью от Level. Там же — все про офисы, магазины, кафе и не только в сердце. Везде, где у бизнеса есть перспективы развития.

🌆 STONE Dom – канал о жилой недвижимости офисного девелопера №1 и ваш путеводитель в мире квартир бизнес+ класса: эксклюзивные предложения, подборки квартир, аналитика по рынка, а также полезные чек-листы и гиды по локациям жилых комплексов STONE Dom. Сегодня в портфеле девелопера представлено 3 проекта бизнес+ класса в престижных и зеленых районах Москвы. Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе жилой недвижимости вместе со STONE Dom.

👤 СЕРГЕЙ НАЗАРОВ — Недвижимость без секретов! Советы, новости и полезные статьи для покупателей и арендаторов

🔵 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется.

📰 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

📌 Недвижимость Москвы и МО - Экспертные рекомендации по выбору жилья в Москве и МО
Жилье за пределами МКАД: как выбрать лучший вариант и не ошибиться?

📣 Эксперт Васильев о Недвижимости - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости.

⏺Империя недвижимости - В нашем распоряжении находится большая база объявлений о продаже, аренде или покупке объектов, в которой Вы обязательно найдете подходящий вариант.

«СОЮЗЦЕМЕНТ» -
🏗 Вся значимая информация о цементном бизнесе и ключевых решениях по отрасли
📊 Эксклюзивные данные и аналитика по промышленности строительных материалов
📢 Комментарии к основным событиям в строительной отрасли

Соотношение цены на жильё в США к среднему годовому доходу домохозяйства - 7,32. Рекордно высокие показатели! Выше, чем во время «ипотечного пузыря» в 2007-08. Обвалится ли такой рынок? Единственный выход – снова вводить «бесплатные деньги», как раньше, т.е. ставки по ипотеке с реальной нулевой или даже отрицательной ставкой.

На улице скоро будет меньше 30, а тебе уже не будет.

Мы часто сетуем, что в двух крупнейших агломерациях России – Москве и Петербурге жильё становится всё более недоступным. На 2023 год, по данным Института экономики города, на приобретение стандартной 2-комнатной квартиры 54 кв. м в Москве нужно было иметь 4,7 годовых дохода домохозяйства (если его ни на что не тратить, кроме накопления на жильё), в Петербурге – 4,9.

Но ровно так же жильё недоступно и в других крупнейших агломерациях мира, которые роднит с Москвой и Петербургом большой приток внутренних и внешних мигрантов.
Внешняя миграция особенно сильно бьёт по Австралии (Мельбурн в таблице), Новой Зеландии (Окленд) и Канаде (Торонто), где в последние годы она составляла более 1% в год от населения страны (это как если бы в Россию каждый год притекало и оседало более 1,5 млн человек, из которых большинство предъявляло спрос на жильё в нескольких агломерациях). Дополнительно, в отличие от других стран, в этих трёх странах англосферы оседают в основном обеспеченные мигранты с деньгами – это в большиестве своём этнические китайцы (не только из материкового Китая, но и Тайваня и китайских общин Малайзии, Индонезии), а также индийцы и другие выходцы из стран Азии.

В Мельбурне, Окленде и Торонто на приобретение стандартного жилья требуется 9-11 годовых доходов. Это в 2 раза меньше, чем в Москве и Петербурге. Но причиной – разная методология. Дело в том, что и стандартное жильё в этих трёх мегаполисах в 2-2,5 раза больше по площади (более 100 кв. м), чем «наши 54 кв. м».
Если бы в Москве и Петербурге приняли такой же стандарт, т.е. квартиру более 100 кв. м, то годовых доходов понадобилось бы не 4,7-4,9, а около 10 – т.е. примерно столько же, сколько и в Торонто, Окленде и Мельбурне.
(данные – «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России, Институт экономики города, 2024)