Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная. Прокомментировать эту ситуацию мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Давайте для начала разберемся, что это за показатель, как и кем он посчитан. Несколько лет назад в России появилась Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в которую попадают почти все строящиеся жилые проекты. Оператором системы является ДОМ РФ. Базовые статистические данные из системы открыты и позволяю оценивать общий объем строительства, квартирографию, обобщенные показатели по продажам. Важно – статистика публикуется по проектам на стадии строительства (от забора/котлована до ввода в эксплуатацию).

По итогам июля 2024 года ключевые показатели в России выглядели следующим образом:

Всего в стадии строительства – 115,41 млн. кв. м
▪️Из них уже открыты продажи квартир - 93,25 млн. кв. м
▫️Из них уже продано – 41,48 млн. кв. м
▪️Еще не открыты продажи квартир - 22,16 млн. кв. м

Откуда взялась цифра 70+ млн. кв. м непроданного жилья?

51,77 млн. кв. м + 22,16 млн. кв. м = 73,9 млн. кв. м:

▫️93,25-41,48=51,77 млн. кв. м в строящихся проектах с открытыми продажами.
▫️22,16 млн. кв. м - проекты, где продажи не открывали (здесь много проектов на начальной стадии строительства)

Почти 73,9 млн кв. м непроданного жилья на всю страну – цифра действительно не маленькая. Но это жилье, находящееся на стадии строительства с плановыми сроками ввода в эксплуатацию в следующие годы. Более 80% из этой цифры будет построено в 2025-27 гг.
Объем непроданных квартир в домах с плановым сроком ввода в 2024 – лишь 7 млн. кв. м, еще – 1,5 млн. кв. м - проекты, где продажи не стартовали.

Все это не значит, что на рынке новостроек нет проблем и диспропорций. Их больше, чем хотелось бы. Но жонглирование десятками миллионов непроданных квартир не приближает к осмыслению этих проблем.

К предыдущему посту

Для объективной оценки ситуации на рынке жилья по объему нераспроданного жилья аналитики ДОМ РФ предлагают использовать соотношение проданных квартир к строительной готовности проектов. Считается, что к сдаче дома у девелопера должно быть продано 70-80% квартир, остальное можно реализовать уже после ввода. С позиции банковского финансирования этого достаточно чтобы закрыть долг по проектному финансированию. С позиции девелопера – у каждой компании может быть свой ориентир, многие стремятся к 80-90%.

Поэтому если дом построен на 50% и в нем продано 40% квартир – это не проблема. Распроданность к строительной готовности – 80%. Аналогичный показатель можно посчитать и для всего российского рынка жилья. На текущий момент он находится на уровне 85%.

Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

❗Росфинмониторинг получит доступ к информации о регистрации недвижимости 

Для выявления операций по легализации доходов, полученных преступным путем, Росфинмониторингу предлагают дать доступ к сведениям из ЕГРН без уведомления собственника недвижимости. Такой законопроект одобрил кабмин. 

🔺Пару лет назад свободный доступ в ЕГРН закрыли. Тогда на эту тему было много шума, прогнозировали рост случаев мошенничества. 

Ч.т.д.

Мне иногда начинает казаться, что Сергей там сам с собой у себя в телеге разговаривает. Ну или у него появились воображаемые друзья.
Серега, открывай комментарии, мы обязательно поддержим диалог. Ну и реакции не забудь.

❗️ИНФЛЯЦИЯ В АВГУСТЕ: ГОДОВОЙ ПРОГНОЗ ЦБ ТОЧНО БУДЕТ ПРЕВЫШЕН

По данным Росстата в АВГУСТЕ рост ИПЦ: 0.20% мм / 9.05% гг. Это почти вдвое выше, чем показывали недельные оценки (0.11% мм).

Текущая инфляция, по нашим оценкам: 8.9% mm saar VS 11.8% в июле и 8.8% в июне. Для базовой инфляции – 7.6% mm saar VS 6.0% и 7.7%.

С 3 по 9 сентября рост ИПЦ – 0.09%. Для этой недели много (за время таргетирования инфляции с 2015г рост цен в среднем в эту неделю: 0.03%). Усиливается рост цен на хлеб, молочку и вновь скачок цен на бензин (при обвалившейся нефти – самое то; видимо, бензина после событий на НПЗ, действительно, не хватает).

Ждём по сентябрю 0.4-0.5% mm, что примерно 9-10% mm saar. Годовой прогноз ЦБ (6.5-7%) точно будет превышен. Ждём 8-8.5%, но если для защиты АвтоВАЗа повысят утильсбор, то можем получить и 9%+. А если подведёт урожай, и кризис с бензином усилится, то может быть и 10%+.

Короче, нас ждёт горячая осень... Но верим в ЦБ!

А с 2026 года еще договор на ипотеку надо будет показывать

#МОШЕННИКИ
🏦 ЦБ РФ vs МОШЕННИКИ

Джек за последнее время не раз получал вопросы от знакомых: “Что случилось с переводами P2P (между физическими лицами) в конце июля-начале августа?”. Ответ прост: Банк России расширил перечень признаков мошеннических операций, которыми должны руководствоваться банки для их предотвращения, с трех до шести. 25 июля 2024 года вступил в силу закон, по которому банки должны в течение 30 дней возместить клиенту деньги, перечисленные мошенникам, если они допустили перевод средств на счет, который находится в специальной базе ЦБ.

💳 Давайте разбираться, что было до 25 июля и что нас ждет теперь:

Вот, какой список был:

- Банки должны приостанавливать переводы денег на счета, сведения о которых есть в базе данных ЦБ о мошеннических счетах;
- Перевод блокируют, если выявлена нетипичная для клиента операция по сумме, периодичности, времени и месту совершения;
- Перевод блокируют, если трансакция проводится с устройства, которое ранее использовали злоумышленники, и информация о нем есть в базе данных регулятора;

А вот чем дополнили список:

- должны будут приостанавливаться переводы на счета, по которым ранее, по оценкам антифрод-систем банков, совершались мошеннические операции. Причем даже если пострадавшие клиенты не сообщали в банк об обмане и счета злоумышленников не передавались в базу данных Банка России, а остались только в собственной базе кредитной организации;
- еще один новый критерий: информация о возбужденном уголовном деле в отношении получателя средств. При этом поступить в банк она может по любым каналам, а не только при информационном обмене с правоохранительными органами на площадке ФинЦЕРТ Банка России. В частности, если клиент или другое заинтересованное лицо предоставят подтверждающий документ о возбуждении уголовного дела. В таком случае банк приостановит зачисление средств на счет;
- наконец, банки будут обязаны учитывать данные, поступившие от сторонних организаций и свидетельствующие о мошеннической операции. Например, это информация от операторов связи о том, что перед переводом денег зафиксированы нехарактерная для клиента телефонная активность или рост числа входящих СМС-сообщений с новых номеров, в том числе в мессенджерах.

⛔️ Требования к банкам приостанавливать такие операции вступили в силу 25 июля. В тот же день начал действовать и приказ, согласно которому банки должны будут вернуть деньги, в том числе добровольно перечисленные мошенникам, клиентам в течение 30 дней после их обращения.

💰 Для возврата есть три основания:

- если счет, на который перевели средства, находится в базе мошеннических;
- если банк не уведомил клиента о переводе без его согласия;
- если карта была утеряна или ей воспользовались без согласия клиента. В этом случае клиент должен предупредить банк об утере, иначе банк имеет право не возвращать средства.

😎 Борьба с мошенниками - это безусловно польза. Однако, теперь в стоп-листы начали попадать и банальные переводы друзьям или родственникам, подрядчикам, коллегам по работе. Если вы находитесь на территории РФ, то, чаще всего, проблема (как и блокировка) исчезает после звонка или (зачастую требуют именно этого) явки в банк. Если же вы находитесь не на территории РФ и перевод делался через онлайн-кабинет, то с обоснованием перевода и разморозкой средств могут возникнуть трудности.
💡 При нетипичных для вас переводах на любые суммы будьте готовы к звонку из банка. Заранее имейте под рукой ФИО и дату рождения получателя средств, потому что услышав ответ “помогаю материально нуждающейся тетушке Раисе Ивановне” или другу детства Пете, банк будет удовлетворен. P2P платежам пока не кирдык, но уже нет былой легкости 😉

Что скажете об этом нововведении?

👍 - всячески поддерживаю, меньше будет пострадавших от мошенников

👎 - я против такого тотального контроля

Канал СправкаДжек

😂Верните нам старого ЖБЗ! Скоро будут сиськи и марафоны желаний.

В преддверии завтрашнего заседания напоминаем, что лаг ДКП составляет 3-6 кварталов

@unexpectedvalue

Петербург оказался лидером среди регионов РФ по количеству квартир-студий в новых домах. Об этом свидетельствуют результаты исследования ЦИАН.

Расчёты были выполнены на основе объявлений, которые опубликованы на сайте "Циан" и касаются лотов на первичном рынке за 2023-2024 год, а также лотов на вторичном рынке за 2019-2024 годы.

"Одновременно в агломерации Петербурга на такое жильё приходится почти четверть всего нового жилого фонда, а в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Москве — около 20% рынка, а почти во всех локациях доля студий в общей квартирографии растёт. Значимость этого тренда уже вышла за пределы рынка недвижимости: производители мебели вынуждены адаптировать свою линейку продукции к потребностям аудитории — делать меньше двуспальных кроватей, но больше раскладных диванов, компактных столов и кухонных гарнитуров", — отметили в пресс-службе "Циан.Аналитики".

#недвижимость

Сейчас ещё крайне интересный сюжет будет разворачиваться вокруг противостояния цены метра в Москве и Области. Москва из-за своей Молодой части просела, откатившись к динамике Области, но вот что будет дальше? Куда сместится тот самый, пресловутый спрос: купить за дорого квартиру в Москве или сэкономить, купить дешево, но в Области?

Гипотеза 1. Ипотека такая дорогая, что люди если и будут её брать, то на квартиры в нормальных районах, с метро, с полной инфраструктурой. С тем самым комфортом жизни. Никакой тебе экономии и каких-то компромиссов. Если ипотека на 30 лет, то с полным кайфом и финансовой болью.

Гипотеза 2. У людей не будет денег на офигевший прайс в Москве, где ипотека сейчас на однушку в нормальном районе 200+ тыс. руб. в месяц, они все поедут в Область — цена ниже, очереди на маршрутки длиннее, инфраструктура сомнительнее, но экологично. Виды на там на парк есть, лес, да и вообще, доступный прайс, леса, луга, экология. Радость, жизнь.

Какая гипотеза стрельнет — туда спрос и сместится.

Продажи жилья в России упали на 58%

Да-да, если хотите более кричащий заголовок то вот он. Снижение продаж августа относительно июня 2024 года на 58%. Разница с июлем составляет всего 14%. То есть дно рынка плюс-минус найдено и теперь начнется судорожный поиск его баланса.

Скорее всего, балансироваться он будет на уровне 35-40 тыс. юнитов в месяц. С ростом к декабрю, ну сами знаете, сезонность, любовь граждан покупать квартиры под новый год. Поэтому в декабре все 45-50 тыс. юнитов могут случиться.

Цена метра на Святой Руси подснизилась на 879 рублей. Это, конечно, не много, но делает снижение это редко. Слишком много людей, заинтересованных в том, чтобы метр рос - девелоперы, банки, уже купившие дольщики. Всех трех кондрашка может хватит, если не дай бог, цены в их проектах снизятся, залоговое имущество подешевеет. Поэтому можно ожидать движение цены до конца года в районе 165-170 тыс. руб./кв. м.

Девелоперы в виду ключа продолжат сокращать выход нового объема, во-первых им банки ПФ не будут сейчас давать, во-вторых им дефицит метров на руку - это поддерживает цену в текущих проектах.

Общая стата продаж новостроя по миллионникам - Август 2024

Пульс посчитал ДДУ с физиками: Омск плюсанул +66% в сделках. Но то, полагаю, эффект низкой базы. Ростов-на-Дону тоже умудрился подрасти на +21%

А вот просел спрос круче всего в Красноярске - минус 57%. Торможение на 30-40% фиксируем в СПб, Краснодаре, Воронеже и Мск @iliilitop

Выдохните уже. Какая разница, повысит ЦБ ключевую ставку или нет, если у вас все равно денег нет?

8 минут до публикации ставки
инвесторы ждут

Центробанк повысил ключевую ставку до 19% с 18%.