Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр карабкается вверх
Хотя импульс роста цен явно затухает, но данные Мосбиржы указывают на то, что рынок взял все-таки 220 тыс. руб. за метр и по последним данным стоимость московского метра составила 221.2 тыс. руб. С начала года цены выросли на 7.8%, средняя за 4 недели цена была на 19.1% выше уровней прошлого года. На фоне ожиданий роста ставок льготная ипотека активизировалась, в последние три недели еженедельно выдается более 30 млрд кредитов под льготную ставку, а общий объем выданных кредитов составил 1.368 трлн в принципе такими темпами выбрать весь лимит в 1.85 трлн не получится до 1 июля, но вполне возможно активность еще возрастет в преддверии решения о корректировке программы.
Так, или иначе, но рынок ползет вверх несмотря на то, что спрос очевидно проседает на фоне существенного сокращения предложения в сегменте массового жилья – его просто вымыли покупками в предыдущие месяцы. Особенно это касается уже готовых квартир в новостройках – там почти ничего не осталось.
Правительство, тем временем, задумалось о том, как снизить среднюю ставку по ипотеке до 6.9% при ставке ЦБ 5-6% и расходах бюджета не более 3% от размера кредитов. Учитывая тот факт, что 2/3 ипотек – это вторичка, а при ключевой ставке 5-6% вторичка должна быть даже оптимистично 8-9%, то математически задача нерешаемая - или субсидия больше, или ставка выше … разве что запретить ипотеку на вторичке, но тогда и на первичке будут проблемы, т.к. значительная часть покупок нового жилья - это следствие продаж старого...
@truecon
Московский метр карабкается вверх
Хотя импульс роста цен явно затухает, но данные Мосбиржы указывают на то, что рынок взял все-таки 220 тыс. руб. за метр и по последним данным стоимость московского метра составила 221.2 тыс. руб. С начала года цены выросли на 7.8%, средняя за 4 недели цена была на 19.1% выше уровней прошлого года. На фоне ожиданий роста ставок льготная ипотека активизировалась, в последние три недели еженедельно выдается более 30 млрд кредитов под льготную ставку, а общий объем выданных кредитов составил 1.368 трлн в принципе такими темпами выбрать весь лимит в 1.85 трлн не получится до 1 июля, но вполне возможно активность еще возрастет в преддверии решения о корректировке программы.
Так, или иначе, но рынок ползет вверх несмотря на то, что спрос очевидно проседает на фоне существенного сокращения предложения в сегменте массового жилья – его просто вымыли покупками в предыдущие месяцы. Особенно это касается уже готовых квартир в новостройках – там почти ничего не осталось.
Правительство, тем временем, задумалось о том, как снизить среднюю ставку по ипотеке до 6.9% при ставке ЦБ 5-6% и расходах бюджета не более 3% от размера кредитов. Учитывая тот факт, что 2/3 ипотек – это вторичка, а при ключевой ставке 5-6% вторичка должна быть даже оптимистично 8-9%, то математически задача нерешаемая - или субсидия больше, или ставка выше … разве что запретить ипотеку на вторичке, но тогда и на первичке будут проблемы, т.к. значительная часть покупок нового жилья - это следствие продаж старого...
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Пара «мифов» … о программе льготной ипотеки
Вчера в обсуждениях понял, что есть ряд ошибочных представлений о самой программе и ее эффекте, которые существуют и множатся. Сама программа неизбирательная, нецелевая, а антикризисная, потому КПД ее достаточно низкий, а расходы бюджета достаточно высокие. Для антикризисной меры эти издержки приемлемы, т.к. важнее скорость, а не эффективность. Для программы постоянного/длительного действия – нет.
Миф первый: «бюджет тратит копейки». Это частая аргументация по программе, заключается она в том, что на текущий момент, или в ближайший год бюджет действительно тратить не много (миллиарды рублей, что действительно копейки для федерального бюджета). На февраль было потрачено ~2.3 млрд руб. при уже выданном объеме кредитов 1.1 трлн руб., но здесь важны ставки и сроки. Из-за того, что ключевая ставка была 4.25% бюджет компенсировал лишь 0.75% (4.25+3-6.5). Но здесь важны сроки и ставки. Выдаются кредиты сейчас и при ставке 4.25%, а платиться будут 10-15 лет и при ставке (предположим она будет близка к середине нейтрального диапазона ЦБ) 5.5% и все это время Минфин будет платить. При средней ключевой ставке ЦБ 5.5% и сроках погашения льготной ипотеки 10-15 лет, а также реализации всего объема программы 1.85 трлн руб. бюджет потратит ~230…380 млрд руб.
Миф второй: «огромный мультипликатор» - потратив несколько миллиардов бюджет стимулировал выдачу триллиона кредитов. То, что не «несколько миллиардов», а несколько сотен миллиардов уже разобрались, но это знаменатель мультипликатора, теперь про числитель. Да, по программе выдано около 1.4 трлн руб. кредитов, а лимит 1.85 трлн руб. Но далеко не все эти кредиты являются следствием самой программы, просто практически весь первичный рынок переехал на льготу, но большая часть ипотеки была бы выдана и без льготы просто по причине опасений инфляции, низких ставок по депозитам и снижения ключевой ставки. Самый простой способ это оценить – это сравнить продажи на вторичном рынке (где не было льготы, но были все остальные факторы) с первичным. Понятно, что это оценка общая, но копеечной точности здесь и не нужно. У нас очень стабильна доля первичного рынка, т.к. значительная часть покупок новых квартир сопровождается продажей на вторичном рынке. Эффект от программы был в пределах около 200 млрд руб. дополнительных кредитов и закончился к декабрю (опережающий рост цен на первичную недвижимость нивелировал ее выгоды для покупателя относительно вторички).
Миф третий: «бюджет все вернул через налоги». При текущем структурировании программы и ее «КПД», бюджет, конечно, много не вернет. Если исходить из того, что в среднем по программе первый взнос 30%, общий объем дополнительных продаж жилья будет ~300 млрд руб., при общей налоговой нагрузке ~20%, бюджет вернет себе не так много. Даже если учесть, что бюджет получает налоги сразу, а платит 10-15 лет частями и дисконтировать по ставке ОФЗ (7%), то вернет Минфин себе 40-50% максимум при полной утилизации лимита в 1.85 трлн руб. Если бы программа была свернута к декабрю (как и планировалось) – то она, с учетом дисконтирования, полностью бы окупилась для бюджета.
В целом субсидирование ипотеки – это хороший инструмент, но когда он целевой и решает качественные, структурные задачи, текущая программа в нынешнем ее виде этим критериям никак не соответствует. Если совсем примитивно – то когда семья продает хрущевку двушку в 40 метров и вместо нее покупает новую квартиру 70-90 метров в ипотеку в новом доме – это качественное изменение, а если к хрущевке докупает однушку на окраине, чтобы «деньги прикопать» - то нет.
P.S.: Понятно, что это все укрупненные обобщенные оценки, но понимание масштабы они вполне дают.
@truecon
Пара «мифов» … о программе льготной ипотеки
Вчера в обсуждениях понял, что есть ряд ошибочных представлений о самой программе и ее эффекте, которые существуют и множатся. Сама программа неизбирательная, нецелевая, а антикризисная, потому КПД ее достаточно низкий, а расходы бюджета достаточно высокие. Для антикризисной меры эти издержки приемлемы, т.к. важнее скорость, а не эффективность. Для программы постоянного/длительного действия – нет.
Миф первый: «бюджет тратит копейки». Это частая аргументация по программе, заключается она в том, что на текущий момент, или в ближайший год бюджет действительно тратить не много (миллиарды рублей, что действительно копейки для федерального бюджета). На февраль было потрачено ~2.3 млрд руб. при уже выданном объеме кредитов 1.1 трлн руб., но здесь важны ставки и сроки. Из-за того, что ключевая ставка была 4.25% бюджет компенсировал лишь 0.75% (4.25+3-6.5). Но здесь важны сроки и ставки. Выдаются кредиты сейчас и при ставке 4.25%, а платиться будут 10-15 лет и при ставке (предположим она будет близка к середине нейтрального диапазона ЦБ) 5.5% и все это время Минфин будет платить. При средней ключевой ставке ЦБ 5.5% и сроках погашения льготной ипотеки 10-15 лет, а также реализации всего объема программы 1.85 трлн руб. бюджет потратит ~230…380 млрд руб.
Миф второй: «огромный мультипликатор» - потратив несколько миллиардов бюджет стимулировал выдачу триллиона кредитов. То, что не «несколько миллиардов», а несколько сотен миллиардов уже разобрались, но это знаменатель мультипликатора, теперь про числитель. Да, по программе выдано около 1.4 трлн руб. кредитов, а лимит 1.85 трлн руб. Но далеко не все эти кредиты являются следствием самой программы, просто практически весь первичный рынок переехал на льготу, но большая часть ипотеки была бы выдана и без льготы просто по причине опасений инфляции, низких ставок по депозитам и снижения ключевой ставки. Самый простой способ это оценить – это сравнить продажи на вторичном рынке (где не было льготы, но были все остальные факторы) с первичным. Понятно, что это оценка общая, но копеечной точности здесь и не нужно. У нас очень стабильна доля первичного рынка, т.к. значительная часть покупок новых квартир сопровождается продажей на вторичном рынке. Эффект от программы был в пределах около 200 млрд руб. дополнительных кредитов и закончился к декабрю (опережающий рост цен на первичную недвижимость нивелировал ее выгоды для покупателя относительно вторички).
Миф третий: «бюджет все вернул через налоги». При текущем структурировании программы и ее «КПД», бюджет, конечно, много не вернет. Если исходить из того, что в среднем по программе первый взнос 30%, общий объем дополнительных продаж жилья будет ~300 млрд руб., при общей налоговой нагрузке ~20%, бюджет вернет себе не так много. Даже если учесть, что бюджет получает налоги сразу, а платит 10-15 лет частями и дисконтировать по ставке ОФЗ (7%), то вернет Минфин себе 40-50% максимум при полной утилизации лимита в 1.85 трлн руб. Если бы программа была свернута к декабрю (как и планировалось) – то она, с учетом дисконтирования, полностью бы окупилась для бюджета.
В целом субсидирование ипотеки – это хороший инструмент, но когда он целевой и решает качественные, структурные задачи, текущая программа в нынешнем ее виде этим критериям никак не соответствует. Если совсем примитивно – то когда семья продает хрущевку двушку в 40 метров и вместо нее покупает новую квартиру 70-90 метров в ипотеку в новом доме – это качественное изменение, а если к хрущевке докупает однушку на окраине, чтобы «деньги прикопать» - то нет.
P.S.: Понятно, что это все укрупненные обобщенные оценки, но понимание масштабы они вполне дают.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Компромисс по ипотеке
На ПМЭФ-21 наконец были объявлены параметры пересмотры программы льготной ипотеки:
- программа продлена на год, сумма кредита снижена до 3 млн руб. для всех регионов, ставка повысится до 7%, правда не понятно с лимитом программы, из текущего лимита 1.85 трлн руб. выбрано уже 1.56 трлн руб.;
- семейная ипотека под 6% будет распространена на всех, у кого родился ребенок после 1 января 2018 года (~5 млн семей) с возможностью рефинансирования и лимитами 6 млн руб. по России и 12 млн руб. Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
Очевидно решение компромиссное, какого-то качественного сдвига оно не предполагает, но ограничивает аудиторию за счет крупных городов, для которых кредит в 3 млн все-таки маловат. Это скорее отражает желание относительно мягко выйти из программы. В привилегированном положении для крупных городов все, у кого родился ребёнок с 2018 года по 2022 год (дети до 2018 года видимо какие-то не те уже), но скорее всего часть уже воспользовались программой (когда она действовала в отношении второго ребенка), потому будут вне рынка. Скорее всего, застройщики будут запускать свои льготные программы (а не снижать цены) и придерживать предложение, потому давление на формальные цены пока может быть ограниченным, хотя, учитывая, что нельготные ставки по ипотеке с повышением ключевой будут двигаться в сторону 9%+, активность на рынке, конечно, припадет достаточно сильно и фактически цены тоже могут присесть. Хотя опять же за год инфляция немного «разгрузит» накопившийся рост цен, а частично ситуация будет разгружаться смещением спроса в сторону менее качественного жилья.
Пока же московский метр все еще ползет вверх – цена перешагнула отметку в 225 тыс. и составила 225.4 тыс. руб., что предполагает рост на 9.8% с начала года, а средняя за 4 недели была на 21.3% выше уровней прошлого года. Если смотреть чуть вперед, то средняя ставка по ипотеке (с учетом льготной) по идее должна подрасти уже в ближайшие месяцы до ~8%, что повысит размер ипотечного платежа в реальном выражении (с учетом инфляции) по 15-тилетней ипотеке до уровней максимумов 2019 года (пунктиром на графиках).
P.S.: учитывая то, что главными экономическими проблемами названы безработица и инфляция, ждем достаточно активного повышения ставок ЦБ …
@truecon
Компромисс по ипотеке
На ПМЭФ-21 наконец были объявлены параметры пересмотры программы льготной ипотеки:
- программа продлена на год, сумма кредита снижена до 3 млн руб. для всех регионов, ставка повысится до 7%, правда не понятно с лимитом программы, из текущего лимита 1.85 трлн руб. выбрано уже 1.56 трлн руб.;
- семейная ипотека под 6% будет распространена на всех, у кого родился ребенок после 1 января 2018 года (~5 млн семей) с возможностью рефинансирования и лимитами 6 млн руб. по России и 12 млн руб. Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
Очевидно решение компромиссное, какого-то качественного сдвига оно не предполагает, но ограничивает аудиторию за счет крупных городов, для которых кредит в 3 млн все-таки маловат. Это скорее отражает желание относительно мягко выйти из программы. В привилегированном положении для крупных городов все, у кого родился ребёнок с 2018 года по 2022 год (дети до 2018 года видимо какие-то не те уже), но скорее всего часть уже воспользовались программой (когда она действовала в отношении второго ребенка), потому будут вне рынка. Скорее всего, застройщики будут запускать свои льготные программы (а не снижать цены) и придерживать предложение, потому давление на формальные цены пока может быть ограниченным, хотя, учитывая, что нельготные ставки по ипотеке с повышением ключевой будут двигаться в сторону 9%+, активность на рынке, конечно, припадет достаточно сильно и фактически цены тоже могут присесть. Хотя опять же за год инфляция немного «разгрузит» накопившийся рост цен, а частично ситуация будет разгружаться смещением спроса в сторону менее качественного жилья.
Пока же московский метр все еще ползет вверх – цена перешагнула отметку в 225 тыс. и составила 225.4 тыс. руб., что предполагает рост на 9.8% с начала года, а средняя за 4 недели была на 21.3% выше уровней прошлого года. Если смотреть чуть вперед, то средняя ставка по ипотеке (с учетом льготной) по идее должна подрасти уже в ближайшие месяцы до ~8%, что повысит размер ипотечного платежа в реальном выражении (с учетом инфляции) по 15-тилетней ипотеке до уровней максимумов 2019 года (пунктиром на графиках).
P.S.: учитывая то, что главными экономическими проблемами названы безработица и инфляция, ждем достаточно активного повышения ставок ЦБ …
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Успеть в последний вагон
В последние недели рост цен на московский метр продолжался, за две недели цена метра выросла на 0.6% до 226.8 тыс. руб., а с начала года она прибавила уже 10.5% по данным индекса Мосбиржи. Средняя за 4 недели цена метра оказалась на 22.2% выше уровней прошлого года.
Оно и не удивительно – после объявления о сокращении суммы льготного ипотечного кредита до 3 млн руб. для всех регионов. В итоге за последнюю неделю прирост льготных кредитов составил 53.9 млрд руб., что практически в 2 раза больше, чем в среднем за неделю в текущем году. Общий объем выданных по программе кредитов достиг 1.61 трлн руб. из 1.85 трлн лимита, такими темпами можем программу выбрать почти под ноль к концу июля.
Понятно, что цены под этот ажиотажный спрос растут, но после завершения программы, видимо, стоит ждать летнего «похмелья» и различных "программ лояльности" от застройщиков в Москве и ряде крупных городов.
@truecon
Успеть в последний вагон
В последние недели рост цен на московский метр продолжался, за две недели цена метра выросла на 0.6% до 226.8 тыс. руб., а с начала года она прибавила уже 10.5% по данным индекса Мосбиржи. Средняя за 4 недели цена метра оказалась на 22.2% выше уровней прошлого года.
Оно и не удивительно – после объявления о сокращении суммы льготного ипотечного кредита до 3 млн руб. для всех регионов. В итоге за последнюю неделю прирост льготных кредитов составил 53.9 млрд руб., что практически в 2 раза больше, чем в среднем за неделю в текущем году. Общий объем выданных по программе кредитов достиг 1.61 трлн руб. из 1.85 трлн лимита, такими темпами можем программу выбрать почти под ноль к концу июля.
Понятно, что цены под этот ажиотажный спрос растут, но после завершения программы, видимо, стоит ждать летнего «похмелья» и различных "программ лояльности" от застройщиков в Москве и ряде крупных городов.
@truecon
Forwarded from TruEcon
#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет
Московский метр все растет
Что ни неделя – то новый рекорд, за прошедшую неделю по данным Мосбиржи индекс стоимости московского метра вырос еще на 0.55% и достиг 228 тыс. руб., что на означает рост на 11.1% с начала года. Годовой прирост средней за 4 недели цены метра составил 22.9% г/г, пока здесь особо остановок нет. Хотя здесь стоит учитывать, что метр может дорожать, а средний объект – нет, если метров в объекте становится меньше. Выдачи льготной ипотеки после бурного всплеска неделей ранее немного притормозили, вернувшись к уровням ~30 млрд руб. в неделю, так что лимит уже не выберут полностью.
При том, что цены растут, по данным Sberindex объем предложения на первичном рынке на максимумах с лета прошлого года, по вторичному рынку – наоборот предложение не особо растет. Продажи на вторичном рынке выше уровней 2019 года (+19%), а на первичном – ниже (-7%). Учитывая размеры ипотечного платежа, который активно растет при такой динамике цен, хотя средние ставки пока еще активно в рост не пошли, ипотечный спрос к концу лета долен сильно присесть.
@truecon
Московский метр все растет
Что ни неделя – то новый рекорд, за прошедшую неделю по данным Мосбиржи индекс стоимости московского метра вырос еще на 0.55% и достиг 228 тыс. руб., что на означает рост на 11.1% с начала года. Годовой прирост средней за 4 недели цены метра составил 22.9% г/г, пока здесь особо остановок нет. Хотя здесь стоит учитывать, что метр может дорожать, а средний объект – нет, если метров в объекте становится меньше. Выдачи льготной ипотеки после бурного всплеска неделей ранее немного притормозили, вернувшись к уровням ~30 млрд руб. в неделю, так что лимит уже не выберут полностью.
При том, что цены растут, по данным Sberindex объем предложения на первичном рынке на максимумах с лета прошлого года, по вторичному рынку – наоборот предложение не особо растет. Продажи на вторичном рынке выше уровней 2019 года (+19%), а на первичном – ниже (-7%). Учитывая размеры ипотечного платежа, который активно растет при такой динамике цен, хотя средние ставки пока еще активно в рост не пошли, ипотечный спрос к концу лета долен сильно присесть.
@truecon
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
директор департамента финансовой политики Минфина:
«С тех пор, как стартовала первая программа (льготная ипотечная – семейная ипотека в 2018 году – прим.), было выдано свыше 3 млн льготных кредитов, то есть 3 млн семей так или иначе улучшили свои жилищные условия, в объеме это порядка 13 трлн рублей. С точки зрения бюджета, это свыше 1 трлн выплаченных субсидий на компенсацию процентной ставки.
Причем в этих трех миллионах, говоря о массовости, какая-то часть есть, безусловно, так называемых инвестиционных квартир, потому что одно из существенных ужесточений и наиболее правильных, которое произошло, это введение принципа однократности, который мы предусмотрели по всем программам, то есть воспользоваться сейчас мерой поддержки можно один раз, только по одной из программ.
Раньше ограничения на количество кредитов не было, поэтому многие воспользовались этим инструментом для того, чтобы купить инвестиционные квартиры. Это в свою очередь породило вот этот навес спроса над предложением.
Понятно, что те цифры, которые демонстрирует строительная отрасль и тот импульс, который она получила, это с одной стороны очень хорошо, но с другой мы получили тот самый рост цен, о котором вы говорите, поэтому сейчас, что мы наблюдаем, цены на первичном рынке сильно оторваны от цен на вторичном рынке».
#минфин #госпрограммы
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎5🤔3👍2❤1
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
Программа, напомним, действует с 15 июля 2024 года по 1 февраля 2027 года в экспериментальном режиме.
Министерство пытается сгладить рост ключевой ставки и снизить нагрузку на заемщиков при ее повышении. Согласно действующим правилам, бюджет компенсирует четверть ключевой ставки – в новой же конструкции предлагается покрывать из казны разницу между значением ключевой ставки и фиксированной ставкой в 12%.
Так, если по нынешним правилам при ключевой ставке 21% компенсация составляет 5,25% (остальное за счет заемщика), то по новым на бюджет придется выплата в 9%. При этом, если ключевая ставка опустится на уровень 12% или ниже, бюджет перестанет компенсировать процентные платежи, и средства уйдут на покрытие основного долга.
«Предложенный порядок направлен на обеспечение выплаты процентов банкам гражданскими служащими за счет личных средств в едином размере независимо от колебаний ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации», – говорится в пояснительной записке.
#минфин #госпрограммы
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎6👍2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Возможно, это будет улучшение ситуации по льготной», – ранее заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин.
Трансформация госпрограмм вновь превратит их в массовый продукт, опасаются в министерстве. А слишком широкий и безадресный характер льгот ранее был основной причиной претензий к льготной ипотеке на новостройки со стороны экспертов.
«На сегодняшний день реализуется ряд льготных ипотечных программ, в которых право на получение кредита имеют граждане вне зависимости от рода деятельности и профессиональной принадлежности. Эти программы носят длящийся характер, и их исполнение ежегодно требует значительного объема бюджетных ресурсов.
В федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов на реализацию льготных ипотечных программ в 2025-2027 годов уже предусмотрено около 2,7 трлн рублей. Расширение условий таких программ трансформирует инструмент льготной ипотеки из точечной меры поддержки в массовый продукт», – отметили в Минфине.
#минфин #госпрограммы
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎5❤2👍2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Концептуально, мы это поддерживаем, но мы и согласились тут со строительным блоком, который предложил ввести его чуть позже. Минфин здесь поддержал, что торопиться сейчас не нужно. Сначала нужно этот рынок стабилизировать», – сказал он.
По словам Чебескова, в течение полугода ситуация на рынке ипотеки стабилизируется, и тогда можно будет принимать стандарты.
#ипотека #минфин
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍1👎1