Forwarded from Деконструктор
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
⚡️07.09.20. В связи с тем, что Фонд защиты прав дольщиков необоснованно затягивает сроки сдачи домов Урбан групп, обманутые граждане возобновляют серию одиночных пикетов с требованием исполнить взятые на себя обязательства: https://youtu.be/TjKWj1Qrftc
❗️Ранее, Счётная палата РФ выявила в ДОМ.РФ признаки коррупционных правонарушений при использовании бюджетных средств: https://ren.tv/news/v-rossii/724379-schetnaia-palata-prosit-prokuraturu-proverit-dom-rf-po-zhalobe-dolshchikov
#советфедерации #валентинаматвиенко #государственнаядума #госдума #путин #кремль #мишустин #правительство #володин #воробьев #мутко #урбангрупп #домрф #фонд214 #обманутыедольщики #дольщики #россия #россия24 #нтв #москва24 #сми #вести #новости
❗️Ранее, Счётная палата РФ выявила в ДОМ.РФ признаки коррупционных правонарушений при использовании бюджетных средств: https://ren.tv/news/v-rossii/724379-schetnaia-palata-prosit-prokuraturu-proverit-dom-rf-po-zhalobe-dolshchikov
#советфедерации #валентинаматвиенко #государственнаядума #госдума #путин #кремль #мишустин #правительство #володин #воробьев #мутко #урбангрупп #домрф #фонд214 #обманутыедольщики #дольщики #россия #россия24 #нтв #москва24 #сми #вести #новости
Forwarded from Деконструктор
30.12.20. «Окна нужно менять, стены в квартире качаются»,- дольщик ЖК «Видный город» #урбангрупп рассказывает о квартирах, которые построил Фонд защиты прав граждан (дом.рф):
🗞Сегодня, о сдаче этих домов, сообщила пресс-служба Фонда.
🎥https://youtu.be/xgGy93pQKnQ
🗞Сегодня, о сдаче этих домов, сообщила пресс-служба Фонда.
🎥https://youtu.be/xgGy93pQKnQ
YouTube
ЖК ВИДНЫЙ ГОРОД. Сдача квартир в ужасном состоянии!!!
https://xn--r1a.website/jkvgremont - В данном чате можно предлагать услуги по ремонту квартир (в том числе дизайну) и продаже строительных материалов. Вся сторонняя рек...
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.
3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.
3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.