Флиппинг: что это такое и сколько можно заработать

Флиппинг (от англ. «to flip» - «переворачивать») — это способ инвестирования в недвижимость, предполагающий покупку, краткосрочное владение и последующую продажу объекта с наценкой. Флиппинг подразумевает покупку квартиры в очень плохом состоянии с дальнейшим проведением ремонта и перепродажей.

Работа флиппера трудоемка и складывается в несколько этапов:

⁃ изучение объявлений на сайтах с объектами недвижимости;
⁃ выбор объекта под флиппинг;
⁃ покупка, регистрация сделки;
⁃ составление сметы на ремонт;
⁃ выбор подрядчиков и материалов;
⁃ контроль выполненных работ;
⁃ профессиональная фотосъемка квартиры;
⁃ поиск покупателя;
⁃ заключение сделки.

Как правило, флипперы оплачивают все этапы из своего кармана, т.к. брать ипотеку на такого рода сделку - не самое выгодное решение (расходы в ходе сделки, а также до погашения кредита жилье обременено).

Чтобы не ошибиться с выбором квартиры, необходимо учитывать следующие критерии:

🔹Местоположение объекта и транспортная доступность.
🔹Однокомнатные квартиры или студии - лучший вариант для флиппера.
Наибольшим спросом у покупателей пользуются однушки и студии. Сам ремонт однокомнатной квартиры обойдется флипперу гораздо дешевле, чем, например, трехкомнатной.
🔹Инфраструктура объекта повышает привлекательность жилья. Поэтому стоит задуматься над квартирой около вузов, ТЦ, спортивных комплексов, и т.д.
🔹Состояние дома играет немаловажную роль для покупателя. Зловонный запах в подъезде, облупившиеся стены и перила, сломанный мусоропровод — флипперу не на руку.

Оценка перспективы инвестирования

Чтобы оценить потенциал объекта недвижимости, нужно сравнить цену выбранной квартиры с предложениями в этой локации с ремонтом. Таким образом появится понимание, за сколько можно будет перепродать квартиру.

Методика 70%

Американская формула расчёта: максимальная цена покупки не должна быть выше 70% от цены после ремонта за вычетом расходов.

Например, если планируется продажа объекта после ремонта за 10 млн рублей, а сумма издержек оценена в 3 млн рублей, то выгодной будет считаться покупка за 4 млн рублей:
₽10 млн. х 0,7 - ₽3 млн.= ₽4 млн.

@chermac

В Телеграм могут появиться сторис каналов

Из анализа строк Beta-версии Telegram для Android редакция @tginfo сделала предположение, что Телеграм работает над системой «бустов» аналогичной Discord, где подписчики смогут голосовать за понравившиеся каналы.

Бусты будут открывать для администраторов возможности публикации историй на каналах.

С 2024 года станет возможным зарегистрировать недвижимость в новых регионах РФ через любой МФЦ России. Пилотно эта функция заработает до конца 2023 года в Москве, Подмосковье и Ростовской области. Об этом в интервью ТАСС в рамках Восточного экономического форума сообщил глава Росреестра Олег Скуфинский.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал

Продать жильё с маткапиталом можно, если:
⁃ получено одобрение банка, Социального фонда России (СФР), органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних;
⁃ квартира переоформлена в общую собственность по долям;
⁃ условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше;
⁃ есть регистрация жилья в Росреестре.

⚠️Недвижимость, которая приобретается взамен имеющейся, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей.

Альтернативой доли в другой квартире может послужить денежное возмещение на банковский счёт несовершеннолетнего с разрешения опеки. Для этого нужен отчёт об оценке доли детей.

Получение разрешения органов опеки и СФР
Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки и СФР. Если объект недвижимости находится в ипотеке, необходимо одобрение банка. Без банковского согласия договор считается незаконным.

Орган опеки разрешает сделку при наличии:
⁃ заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества;
⁃ паспортов заявителей;
⁃ свидетельства о заключении брака, рождении ребёнка;
⁃ выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение;
⁃ одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке;
⁃ информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости;
⁃ предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение.
Срок изучения пакета — до 15 дней, после чего выносится решение — согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Источник: Домклик

⚡️«Самолет» запускает программу «И живи-ка» которая позволяет арендовать одну из готовых квартир девелопера, сразу въехать в нее и выплачивать ежемесячную арендную плату в счет первого взноса на ипотеку.

🔹Стоимость фиксируется сразу;

🔹Ежемесячный платеж на время аренды рассчитывается в зависимости от определенного банком первого взноса;

🔹Сервис предполагает аренду с последующим выкупом. Квартира переходит в собственность клиента, когда суммы ежемесячных платежей будет достаточно для первого взноса. После этого заключается ипотечный договор с банком;

🔹Срок аренды и накопления первого взноса от 12 до 18 месяцев;

🔹Клиент может заехать в квартиру сразу после предварительного одобрения ипотеки и расчета по размеру первого взноса.

🔹Клиент может сделать косметический ремонт и завести питомца без разрешения, отмечается на сайте Самолета.

Сейчас квартиры предлагаются в московском регионе и в одном ЖК в Санкт-Петербурге. Список постоянно пополняется.

📌Если клиент решит отказаться от квартиры на этапе аренды, удерживаться будет плата только за аренду. Сумма будет рассчитана с учётом средней стоимости аренды в квартирах с похожей планировкой и расположением. Остальные накопления вернутся клиенту.

❗️ ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 1 п.п. Теперь она составляет 13%

Спикер Госдумы Ирина Яровая предложила сделать бесплатным арендное жилье для студентов целевой категории.

Согласно новому закону о целевом обучении, информация о работодателях, желающих участвовать в целевой программе обучения будущих работников, будет зарегистрирована на единой цифровой платформе «Работа России».

На портале будет собрана информация о работодателях и о предлагаемых ими льготах, включая и социальное  обеспечение. Студенты смогут подавать заявки на целевое обучение и заключать с компаниями договоры, где будут указаны обязательства заказчиков о материальной и другой поддержке студентов. Студенты, в свою очередь, будут обязаны проработать в компании не менее трех лет.

«Нужно идти дальше — и нужно систему арендного жилья соединить с законом о целевом наборе, чтобы арендное жилье для целевика, который будет приезжать в регион, вообще ничего не стоило», — отметила  Яровая.

Сроки реализации такого предложения пока что неизвестны.

Как налоговая узнает, что собственник не платит налог со сдачи квартиры

Для получения информации о сдаваемых квартирах при безналичной оплате налоговые органы могут проанализировать переводы на карту наймодателя.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, согласно которому банки обязаны сообщать об открытии и закрытии счетов физлиц по запросу ФНС еще с сентября 2016 года. А начиная с 1 июня 2018 года к этому добавилась обязанность предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств еще и по счетам в драгоценных металлах.
Поэтому ежемесячное пополнение счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком примерно в один и тот же день может насторожить налоговую и автоматическую систему, которая мониторит движение платежей в режиме 24/7.
Но здесь следует уточнить: никто сразу же не будет начислять налоги. Для начала у налогоплательщика запросят пояснения, откуда взялись деньги.

Как налоговые вычисляют собственников
Первый звоночек для налоговой — владение несколькими квартирами. Выяснить, сколькими объектами недвижимости владеет человек, налоговики могут разными способами.

1️⃣ Росреестр
В рамках межведомственного обмена ФНС может получить сведения о собственниках двух и более квартир. Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан предоставлять в налоговые органы имеющиеся сведения (кадастровая стоимость, дата внесения в ЕГРН) о недвижимости. Именно на основе этой информации налоговая направляет уведомления гражданам о необходимости заплатить налоги на имущество.

При этом наличие нескольких квартир дает основание заподозрить факт потенциальной деятельности по сдаче недвижимости в аренду, ведь человек не может одновременно проживать по нескольким адресам, а значит, может вскрыться сдача квартиры в аренду и недекларирование доходов от сдачи. В этом случае ФНС может проверить сведения, которые подавал гражданин о своих доходах.
Если там не будет строки о доходах от сдачи, то тогда налоговая служба с целью проверки может пройтись по квартирам, в которых налогоплательщик не зарегистрирован по месту жительства.

2️⃣Управляющие компании, участковые, соседи
У фискальных органов хватает добровольных информаторов. Это могут быть бывшие арендаторы, которые со скандалом съехали с арендованной квартиры, обиженные родственники.
Сосед также может написать жалобу в налоговую на соседей, сдающих квартиру, сообщив, что ее собственники не платят налоги.
Пожаловаться может и управляющая компании, особенно если собственник задолжал коммунальные платежи, а арендную плату, получает исправно.

3️⃣Миграционные службы
Прибывшие в Россию мигранты обязаны встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника.
Многие слышали про так называемые «резиновые» квартиры, в этом случае налоговая инспекция может проверить, задекларировал ли арендодатель доход от сдачи в аренду квартир нескольким квартиросъемщикам.

4️⃣Организации-наниматели
Речь идет об организациях, которые арендуют жилье для своих сотрудников. С собственником заключен официальный договор, копия которого поступает в бухгалтерию. При проверке юридического лица инспекторы ФНС могут увидеть этот документ и установить личность арендодателя.

Как налоговая докажет полученный доход от аренды
ФНС сможет доказать, что квартира сдается, если:
🔹Есть показания свидетелей — соседей или самих квартиросъемщиков;
🔹Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными;
🔹Есть выписка по банковскому счету (если оплата производится на карту), из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются родственниками собственника жилья.

Далее — о штрафах🔜
Источник: Домклик
@chermac