🇷🇺 10.8 трлн. руб. - запланированные на 2024 расходы федерального бюджета на оборону

• По обороне расходы вырастут с 6.4 трлн. до 10.8 трлн.

• По социальной политике вырастут с 6.5 трлн. до 7.5 трлн.

• Расходы на экономику снизятся с 4.1 трлн. до 3.9 трлн.

• Общие доходы в 2024 запланированы в 35 трлн. +22% к 2023, дефицит 0.9% ВВП в 2024 и 0.4% ВВП в 2025.

🪢 Bloomberg, Правительство

@c0ldness

🦅 Бюджетное правило претерпело некоторые изменения. Если в этом году мы рассчитывали базовые нефтегазовые доходы, исходя из номинальной цифры в 8 трлн рублей, то в следующем году предлагаем вернуться к обычным параметрам расчета базовых нефтегазовых доходов, исходя из базовой цены на нефть. Это $60 за баррель - Силуанов

🪢 Минфин

@c0ldness

🖤 Товарищи, нужно:

• Обновить Телеграм
• Нажать и забустить Холодный расчет (если вы Premium-юзер): t.me/c0ldness?boost

🙏

@c0ldness

Правительство: Тратит 11 трлн. на военные расходы

Иркут:

@c0ldness

Поскольку льготная ипотека стала яблоком раздора буквально между всеми, давайте попробуем расставить все точки в этом вопросе, ну или хотя бы обозначить ключевые тезисы, как это работает и к чему приводит.

Сразу извиняемся за длинную стену текста. TLDR:

🔹льготная ипотека стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Она не создает значимый новый спрос, но перераспределяет его во времени (инвестиционный спрос в лучшем случае дает около 10% дополнительных сделок).

🔹массовая льготная ипотека перераспределяет богатство от граждан без сбережений и собственности в пользу тех, у кого есть сбережения и/или квартира в собственности (особенно тех, кто получил жилья в рамках приватизации), а также усиливает неравенство регионов.

🔹льготная ипотека действительно привела к увеличению объемов многоквартирного строительства, но ее отмена приведет к откату портфеля обратно к значениям 90-95 млн кв. м с текущих 100+, то есть никаких 120 млн квадратов по нацпроекту).

🔹цены не упадут, потому что у продавцов нет стимула их снижать: они уже понесли затраты, а ликвидность предоставят банки.

🔹какие меры нужны:
1)переход к адресным региональным программам субсидирования
2)социальная и развитая коммерческая аренда
3)развитие ИЖС и соответствующие инвестиции в инфраструктуру
4)стабильные макроусловия для застройщиков (простите за трюизм)

Небольшое отступление:

Является ли ситуация с рынком жилья в России такой же проблемой, как в Китае?

Абсолютно нет

Недвижимость для Китая — 30% ВВП и 70% сбережений. В России немного больше 15%, а недвижимость для сбережений и для жизни — очень близкие множества: аренда совсем небольшой рынок, а инвестиционных решений для инвестиций в жилую недвижимость для массового инвестора особо нет. У нас нет городов-призраков, где жилье построено, куплено, но никто не заселился. Новостройки продаются очень хорошо.

Но нельзя не отметить, что аналогично Китаю государство взяло на вооружение инструмент стерилизации спроса на импорт со стороны домохозяйств через стимулирование сбережений в недвижимости (с этой же целью, наверняка, были в свое время введены «антисанкции»). Однако проблемы в Китайской экономике тоже добавляют аргументов сторонникам сворачивания праздника льготной ипотеки.

Дальше давайте посмотрим подробнее. Все выводы основаны на прошлых наших расчетах, но будем рады уточняющим вопросам.

(1/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Во-первых, жилье - гетерогенный товар, то есть объекты недвижимости, даже если это две квартиры одинаковой площади в одном многоквартирном доме на одном этаже, могут достаточно кардинально отличаться друг от друга. Когда товар гетерогенный, мы должны каждый объект оценивать отдельно, но мы так не можем: по данным Росстата на конец 2022 года в России более 70 млн квартир. Альтернативные источники говорят о 44 млн квартир, но это все равно много, поэтому мы обычно рассуждаем о жилье в следующих разрезах:

1) новостройки и вторичный рынок
2) регион
3) класс (комфорт, эконом, бизнес, элитное)
4) комнатность
5) Сейчас еще можно добавить многоквартирное строительство и ИЖС
6) более узкие сегменты: квартиры в ЦАО Москвы и тп.

Уже в этом пространстве можно насчитать тысячу субрынков (первичный и вторичный рынок в каждом регионе России по классам жилья с разделением на региональный центр и область, например). Но даже на эту тысячу у нас нет достаточного количества аналитиков, усилия которых бы вознаграждались рынком. Появление проектного финансирования и вовлечение в строительство банков - это в принципе первый реальный рыночный стимул анализировать рынок жилой недвижимости, так как банкам необходимо как-то управлять портфелем этих кредитов. Но даже этого стимула было недостаточно, так как штраф за ошибку не так уж высок: спрос высокий, ликвидности много, да еще и господдержка как из рога изобилия.

Важный момент, который отсюда нужно вынести — изменение среднего уровня цен в пределах 2% за месяц, которое мы постоянно видим в заголовках СМИ, это с большой вероятностью изменение структуры продаж: за месяц больше эконома продали в сибирском федеральном округе и меньше бизнес-класса в Москве — статистика докладывает падение цен, но рынок при этом не изменился. Но не в случае льготной ипотеки, конечно.

Что это значит для льготной ипотеки? Единая федеральная программа неизбежно будет игнорировать особенности микрорынков каждого региона, штрафуя регионы с отрицательной миграцией и низкими объемами строительства в пользу крупных центров. Но так как решения принимаются из центра, мы сразу создаем дисбаланс на региональном уровне.

(2/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Во-вторых, спрос тоже разнородный. Подробно говорили об этом здесь (paywall). Основная мысль: спрос можно разделить на чувствительный и нечувствительный к внешней конъюнктуре, но сам вопрос о приобретении жилья стоит не в формате «покупать или не покупать?», а в формате «покупать сегодня или завтра?».

То есть когда мы говорим про чувствительность спроса к бизнес-циклу, мы говорим про возможность приобрести жилье по действующим рыночным условиям СЕГОДНЯ (ну или в течение года). Если условия в моменте ухудшились, у нас стало меньше тех, кто хочет и МОЖЕТ приобрести жилье. Но когда уходит возможность, желание и тем более потребность никуда не пропадают. Аналогично при улучшении условий: те, кто хотели, но не могли, внезапно для себя становятся хотящими и могущими. Но эти люди бы все равно приобрели жилье, просто через год или два. То есть ухудшение или улучшение макроусловий не двигает кривую спроса как таковую.

Изменение макроусловий перераспределяет спрос во времени.

Что это значит в контексте льготной ипотеки? Мы уже показывали ранее: льготная ипотека совпала с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020-2021 году. То есть семьи, которые собирались купить квартиру через год или два получили возможность заключить сделку сегодня. Но рынок не мог в тот момент поглотить этот спрос, что вылилось в сильнейший рост цен. В условных США в пандемию случилось тоже самое, только раздача денег была безусловной, а в России направилась в жилье.

Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений в пользу тех, у кого их больше. И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находятся в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки - доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности платят «двойной налог». Основная нагрузка таким образом приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

(3/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Так что же делать? Вообще ничего не субсидировать?

Вопрос объективно очень сложный.

Нельзя не признать очевидный факт: в результате действия программ льготной и семейной ипотеки, увеличился портфель строительства жилой недвижимости. Обратите внимание, что рекордные ипотечные выдачи сейчас не приводят к росту цен как в 2020 или 2021. Тут много факторов, но главный из них — предложение подтянулось к спросу и рынок стабилизировался.

Другой факт: жилье почти невозможно приобрести без использования ипотеки, и совсем невозможно приобрести новостройку — даже если у вас есть квартира в собственности, средств от ее продажи не хватит для покупки первички.

В чем тут главный риск? Отключение программ однозначно приведет к провалу спроса сразу после очередного ажиотажа. Этот провал будет означать лишь смещение спроса в будущее, но застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги дадут банки. То есть стимула массово снижать цены не будет. Но застройщики просто станут меньше строить, чтобы темпы продаж соответствовали средней распроданности 25-30%, а распроданность на вводе была в районе 70%. Рынок достаточно быстро придет в новое равновесие, потому что потребуется снизить портфель стройки на 5-10%. Но вот вся экономика, выстроенная вокруг строительства придет в себя сильно медленнее, так как мультипликатор падения выше мультипликатора роста.

Что могло бы помочь?

Переход к адресным региональным программам. Субсидировать приобретение жилья в Москве, Мособласти или Сочи - совершенно безумная идея, тут спрос еще долго будет превышать предложение. Равно как нет смысла помогать тем, для кого ипотечный платеж занимает 20% доходов семьи.

Развитый рынок аренды, чтобы покупка не воспринималась как единственно верная стратегия. Особое внимание тут нужно уделить соцаренде, так как это предоставление жилья на льготных условиях отдельным категориям граждан на время выхода из трудного положения. Главная проблема - создать этот рынок дорого. Если квадратный метр в Москве можно продать сразу за 250-300 тысяч рублей, то сдавать в аренду этот метр вы будете примерно за 20 тысяч рублей в год (что эквивалентно аренде однокомнатной квартиры за 80 тысяч рублей в месяц). Показатели выравниваются за 30 лет, выбор строителя очевиден.

Ну и всякие банальности типа стабильных условий кредитования, прекращения войн, нерушимости права частной собственности и так далее.

(4/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Минэкономразвития видит решение проблемы с колебаниями рубля в «аналоге китайской модели, когда существует некая мембрана между внутренним и внешним рынком рублей», заявил глава ведомства Максим Решетников.

По словам министра, в России сейчас нет ограничений на перевод рублей за рубеж, в результате «у нас все больше будет рублей там, которые будут играть против, скажем так, вовлекаться в эти валютные игры против рубля». При этом Решетников отметил, что речь не идет о двух курсах.

В Китае два курса — офшорный и оншорный. Во втором случае ЦБ устанавливает ежедневно референсный курс, от которого можно колебаться в пределах 2%. В первом случае на торгах в Гонконге, Малайзии, Сингапуре и т.д. устанавливается чисто рыночный курс.

Решетников предложил аналог китайской модели для решения проблем с курсом рубля

Министерство экономического развития предлагает разработать «аналог китайской модели», когда между внутренним и внешним рынком рубля есть «мембрана», сообщил министр экономического развития Максим Решетников.

«С нашей точки зрения, нам надо делать какой-то аналог китайской модели, когда существует некая "мембрана" между внутренним рынком рублей и внешним рынком рублей», – предложил Решетников.

Это исключительно позиция министерства, которая обсуждается с Банком России, подчеркнул Максим Решетников. Он обратил внимание, что нет никаких ограничений на перевод рублей за рубеж, в результате все больше рублей там будут «вовлекаться в валютные игры против рубля».

По словам Решетникова, если полагаться на регулирование рынка ключевой ставкой, то в заложниках окажется реальный сектор экономики и экономика предложения.

«Потому что мы будем постоянно этой процентной ставкой как бы играть против валютных спекулянтов, а бить будем в результате по инвестиционному кредитованию, что мы сейчас и видим», – уточнил он. 

При этом Минэк выступает против двух курсов рубля, как есть у юаня в Китае. Решетников добавил, что на первом этапе необходим четкий мониторинг, чтобы было понимание, сколько «рублей циркулирует за рубежом» и как они туда поступают.

@vedomosti

"Мембрана" - это, очевидно, плохая новость для рубля

Две причины:

(1) Валютное регулирование - это вопрос, относящийся к компетенции Банка России, так же как, например, бюджет - к компетенции правительства. Утверждения о необходимости "мембраны" говорят о том, что пространство независимости Банка России сжимается

Причем не абстрактно, а в главной своей плоскости - возможности устанавливать любой необходимый уровень ставки для того, чтобы обеспечить целевой уровень инфляции: "если полагаться на регулирование рынка ключевой ставкой, то в заложниках окажется реальный сектор экономики и экономика предложения"

(2) Введение ограничений на отток капитала по сути является мягким "поражением в правах" тех, кто сберегает и зарабатывает в рублях. Возможности их использования сужаются и издержки растут.

Рубль может быть дважды цифровым, но если для его свободного обмена нужна цифровая подпись сотрудника ЖЭКа, его ценность будет ниже

@c0ldness

Более того, анализ про "мембраны" полагается на не самые свежие представления о трендах в экономической политике Китая

Так, на фоне оттока капитала последних лет и снижения прямых инвестиций Китай отменил лимиты на вывод средств для резидентов Шанхая и Пекин - и строит планы по либерализации финансового счета для других регионов

Поддержим тут тезис про контрпродуктивность «мембраны». Рубль все чаще выбирается как валюта для международных расчетов за российский экспорт и импорт в виду очевидных проблем, которые имеются у явных альтернатив (юань, рупия. турецкая лира…). Главное преимущество рубля его свободная конвертируемость. В этом плане, любые «мембраны» с высокой вероятностью усложнят ВЭД и навредят международному распространению рубля. При этом, волатильность курса от этого может не снизиться, а наоборот - вырасти.

Сейчас как никогда раньше надо придерживаться принципа «не навреди» и не прописывать финансовым рынкам хирургических вмешательств до постановки явного диагноза.

ПП